相關期刊
時間：2022-03-09 09:35:12
序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇宅基地管理辦法范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
第一條 為了規范農村宅基地管理，保護農村宅基地使用權人的合法權益，促進節約集約用地，根據《中華人民共和國土地管理法》等有關法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區域內農村宅基地的管理。
本辦法所稱農村宅基地(以下簡稱宅基地)，是指農村村民依法取得集體土地使用權用于建設住宅及其附屬設施的土地。
第三條 宅基地管理，應當遵循統一規劃、合理布局、一戶一宅和節約集約用地的原則。
第四條 在城市和鎮規劃區外建設農村村民住宅的，應當盡量使用原有宅基地、閑置宅基地、村內空閑地、荒坡地、廢棄地;村內有閑置宅基地、空閑地可以利用的，不得占用農用地。
鼓勵農村村民按照規劃有計劃地逐步向中心村和小城鎮集中居住;在城市和鎮規劃區內的，應當按照城鎮建設標準，集中建設農民住宅小區;在城市和鎮規劃區外的，可以集中建設農民新村。
因采煤塌陷、地質災害等原因，確需遷建農村村民住宅的，應當集中建設農民新村或者農民住宅小區。
第五條 縣(含縣級市，下同)以上人民政府國土資源行政主管部門及其派出機構負責本行政區域內宅基地的管理工作。
建設、規劃、農業、水利、林業、環境保護等有關行政主管部門按照各自職責，做好宅基地管理的相關工作。
鄉(鎮)人民政府應當協助國土資源行政主管部門做好宅基地的管理工作。
第二章 規劃與計劃
第六條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當組織開展本行政區域內宅基地利用情況調查，查清宅基地用地狀況和具置。
第七條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當會同建設、規劃、林業、環境保護等有關行政主管部門及鄉(鎮)人民政府，根據土地利用總體規劃、地質災害防治規劃、宅基地利用情況調查結果，編制宅基地規劃，報市、縣人民政府批準。
宅基地規劃報市、縣人民政府批準前，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當采取論證會、聽證會或者其他方式征求有關專家和農村村民的意見，并在報送審批的材料中附具意見采納情況及理由;其中，涉及農村居民點搬遷、合并的，應當征得被搬遷、合并的農村居民點三分之二以上住戶的同意。
第八條 宅基地規劃應當從農村實際出發，尊重農村村民意愿，與當地的地理環境、風土人情和地方文化相協調，體現布局特色、環境特色、建筑特色和文化特色。
第九條 宅基地規劃，以鄉(鎮)為基本單元，包括下列內容：
(一)鄉(鎮)、村農村居民點的分布、人口總數、人均宅基地面積等用地狀況及趨勢分析;
(二)農村居民點宅基地的位置、界址范圍;
(三)擬調整、整治及新建宅基地的布局、利用方案;
(四)規劃實施的保障措施。
第十條 經批準的宅基地規劃，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同鄉(鎮)人民政府在規劃所在地鄉(鎮)、村予以公布。
經批準的農村宅基地規劃，是審批宅基地的依據，未經法定程序不得修改。
第十一條 宅基地占用農用地的，應當納入土地利用年度計劃。
省人民政府在下達城鄉建設占用農用地計劃指標時，應當增設并單列宅基地占用農用地的計劃指標。
第十二條 市、縣人民政府根據本行政區域內農村居民點的用地情況和農村村民建設住宅的實際需求，于每年年初一次性依法辦理宅基地占用農用地轉用審批手續。
宅基地占用耕地的，應當按照占多少、墾多少的原則補充耕地;未完成宅基地占用耕地補充任務的，相應扣減市、縣下一年度農用地轉用計劃指標。
第十三條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當于每年年初將上年度宅基地占用農用地的具體地塊情況，報農用地轉用審批機關。其中，涉及補充耕地的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門核實后，由市、縣人民政府在每年年初申請辦理宅基地占用農用地轉用審批手續時，一并將上年度宅基地占用耕地補充情況報審批機關確認。
第三章 審批與登記
第十四條 農村村民建設住宅需要新占宅基地的，應當依法申請，經批準取得宅基地使用權后方可建設;在已經取得土地使用權的宅基地上翻建住宅的，不需要辦理宅基地審批手續。
第十五條 農村村民有下列情形之一的，可以申請使用宅基地：
(一)因結婚等原因，確需建房分戶，原宅基地面積低于分戶標準的;
(二)成為本農村集體經濟組織成員的外來落戶人員或者經縣級以上人民政府批準回原籍落戶的人員，沒有宅基地的;
(三)因自然災害或者實施城市總體規劃、鎮總體規劃、鄉規劃以及村莊規劃，需要搬遷的;
(四)原有宅基地被依法征收的;
(五)縣以上人民政府規定可以申請宅基地的其他情形。
第十六條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地。
農村村民新建住宅，其宅基地面積按照下列標準執行：
(一)城郊、農村集鎮和圩區，每戶不得超過160平方米;
(二)淮北平原地區，每戶不得超過220平方米;
(三)山區和丘陵地區，每戶不得超過160平方米;利用荒山、荒地建房的，每戶不得超過300平方米。
市、縣人民政府可以結合本地實際情況，在前款規定的宅基地面積標準內，制定具體的宅基地面積標準。
第十七條 農村村民建設住宅的，應當向所在的村民委員會提出宅基地使用申請。
村民委員會應當自收到宅基地使用申請之日起10日內，召開申請人所在的村民小組會議。經村民小組會議同意使用宅基地的，村民委員會應當簽署同意意見送達申請人，并張榜公布申請人姓名、理由和宅基地位置、面積。張榜公布期限為10日。
第十八條 申請人接到村民委員會簽署的同意意見后，應當向鄉(鎮)人民政府提出宅基地使用申請，并提交下列材料：
(一)申請人身份證明材料;
(二)申請人戶籍登記家庭成員身份證明材料;
(三)申請人所屬村民委員會同意使用宅基地的意見;
(四)擬使用宅基地的位置、面積以及界址范圍的材料;
(五)市、縣人民政府規定應當提供的其他材料。
第十九條 鄉(鎮)人民政府自收到宅基地使用申請之日起15日內審核，并提出審核意見，報市、縣人民政府批準。
第二十條 村民委員會自收到宅基地使用申請后，無正當理由逾期不召開村民小組會議或者不簽署意見的，申請人可以直接向所在地鄉(鎮)人民政府提出申請。鄉(鎮)人民政府應當自收到申請之日起30日內進行調查，聽取申請人、村民小組和村民委員會的意見，并提出審核意見，報市、縣人民政府批準。
第二十一條 市、縣人民政府應當自收到經鄉(鎮)人民政府審核的宅基地使用申請之日起20日內，作出是否批準用地的決定。批準用地的，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門自批準之日起10日內辦理宅基地使用權登記手續;不批準用地的，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門自不予批準之日起5日內將不予批準決定送達申請人，并書面說明理由。
第二十二條 申請宅基地有下列情形之一的，不予批準：
(一)申請人年齡未滿18周歲的;
(二)不符合土地利用總體規劃和宅基地規劃的;
(三)原有宅基地面積已經達到規定標準或者能夠滿足分戶需要的;
(四)將原有住房出賣、出租、贈與或者改作生產經營用途的。
第二十三條 宅基地使用權登記后10日內，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門派出機構將宅基地使用權證送達申請人，實地丈量批放宅基地，并告知申請人所在的村民委員會。
村民委員會自收到宅基地使用告知后10日內，將宅基地的具置、面積、界址等情況在申請人所在的村民小組予以張榜公布。
第二十四條 建設農民新村或者農民住宅小區的，由村民委員會召開村民會議討論同意后，向所在地鄉(鎮)人民政府提出申請。鄉(鎮)人民政府應當自收到申請之日起20日內對申請材料的真實性和可行性進行審核，并提出審核意見，報市、縣人民政府批準。
市、縣人民政府收到申請材料后，應當組織國土資源、城鄉規劃等有關行政主管部門進行審查;審查同意的，作出準予建設的決定;審查不同意的，作出不予建設的決定并及時送達申請人。
第二十五條 經批準建設的農民新村或者農民住宅小區，其住宅建成后，由村民委員會統一向市、縣人民政府國土資源行政主管部門申請辦理每戶宅基地使用權登記手續。
第二十六條 因自然災害或者其他不可抗力，確需重新選擇宅基地進行住宅建設的，可以依法先行使用土地，并自使用之日起6個月內申請補辦用地審批手續。
第四章 管理與監督
第二十七條 原住宅有下列情形之一的，不得改建、擴建，但是危房改造除外：
(一)已經安排新宅基地的;
(二)原住宅已被列入征地范圍的;
(三)原住宅不符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、鎮總體規劃、鄉規劃和村莊規劃以及地質災害防治規劃的;
(四)原住宅屬文物保護單位或者省級以上歷史文化名村(鎮)保護規劃確定的保留建筑風貌的;
(五)法律、法規規定的其他情形。
第二十八條 經批準異地遷建住房的，建房戶應當拆除舊宅基地上的建筑物及其附屬設施，并在新宅基地批準后兩年內退出舊宅基地。
第二十九條 因繼承或者其他原因等造成一戶有兩處以上宅基地或者宅基地面積超過規定標準的，宅基地可以在本村民小組成員間轉讓或者退回土地所有權人。
將宅基地退回土地所有權人的，土地所有權人應當給予適當補償。不轉讓或者不退回的，不得改建、擴建原住宅，土地所有權人對超出規定標準部分可以實行有償使用，有償使用具體辦法由市、縣人民政府規定。
第三十條 有下列情形之一的，由土地所有權人報經原批準用地的人民政府批準，可以收回宅基地使用權：
(一)為實施城市總體規劃、鎮總體規劃、鄉規劃和村莊規劃進行舊村改造，需要調整宅基地的;
(二)因鄉(鎮)公共設施和公益事業建設，需要占用宅基地的;
(三)宅基地使用權人死亡，沒有繼承人的;
(四)無正當理由自宅基地使用權證頒發之日起超過2年未動工建設的;
(五)擅自改變宅基地用途的;
(六)法律、法規規定的其他情形。
依照前款第(一)項、第(二)項規定收回宅基地，地上有房屋的，應當比照征地拆遷補償標準予以補償，符合宅基地申請條件的，應當重新安排宅基地。
第三十一條 經登記的宅基地，其使用權轉讓或者消滅的，應當依法辦理變更登記或者注銷登記手續。
第三十二條 住宅建成后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門及其派出機構應當對宅基地使用權人是否按照批準的面積和用途使用宅基地進行實地核查，并將核查結果予以公開，供村民小組成員、村民委員會監督。
第三十三條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門及其派出機構對其管轄行政區域內的宅基地應當建立宅基地管理檔案，并依法向社會提供查詢服務。
第三十四條 國土資源行政主管部門及其派出機構應當建立舉報制度，公開舉報電話號碼、通信地址、電子郵件地址等，受理非法占用宅基地的舉報。
任何單位和個人對非法占用宅基地的違法行為，均有權向國土資源行政主管部門及其派出機構舉報。國土資源行政主管部門及其派出機構接到舉報后，應當依法處理。
第五章 法律責任
第三十五條 違反本辦法規定，未依法編制、審批、修改宅基地規劃的，由上級人民政府責令改正，通報批評;對有關人民政府負責人和其他直接責任人員依法給予行政處分。
第三十六條 違反本辦法規定，未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建設住宅的，由縣以上人民政府國土資源行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物及其附屬設施。
第三十七條 違反本辦法規定，異地遷建住房批準后，未拆除舊宅基地上的建筑物及其附屬設施，并按規定期限退出舊宅基地的，由縣以上人民政府國土資源行政主管部門責令退還舊宅基地，限期拆除舊宅基地上的建筑物及其附屬設施。
第三十八條 違反本辦法規定，有下列情形之一的，批準文件無效，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)無權批準宅基地使用的單位或者個人非法批準占用土地的;
(二)超越批準權限非法批準宅基地的;
(三)違反程序批準使用宅基地的。
非法批準使用宅基地，對當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第三十九條 不依照本辦法規定辦理宅基, 地使用權變更登記的，由縣以上人民政府國土資源行政主管部門責令限期辦理。
第四十條 宅基地管理人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三條 本辦法適用于本市行政區域內農村村民的宅基地管理。
第四條 市土地行政主管部門主管本市農村宅基地的管理監督工作。各縣（市）、區土地行政主管部門主管本行政區域內農村宅基地的管理監督工作。
鄉（鎮）人民政府負責本行政區域內農村宅基地的具體管理工作。
第五條 農村集鎮、村莊規劃必須在鄉（鎮）土地利用總體規劃的基礎上科學編制。
農村村民建造住宅應當符合村莊和集鎮規劃，鼓勵自然村向中心村、中心鎮集聚；鼓勵統建、聯建和建造公寓式住宅。
城市規劃區內的農村村民建造住宅應當符合城市總體規劃，并經當地城市規劃行政主管部門批準。
第六條 農村村民建造住宅應當與舊村改造、土地整理相結合，充分利用原有的宅基地、村內空閑地和村周邊的丘陵坡地，嚴格控制占用耕地建造住宅，不得占用基本農田保護區的土地建造住宅。
農村村民建造住宅確需占用耕地的，應當主要通過土地整理折抵指標和舊村改造置換指標解決。
第七條 農村村民宅基地的所有權屬于集體，農村村民個人只有使用權。實施村鎮規劃或舊村鎮改造需要調整宅基地的，原宅基地使用人應當服從。
第八條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地。
宅基地的面積標準為：使用耕地的，最高不超過一百二十五平方米；使用其他土地的，最高不超過一百四十平方米，山區有條件利用荒地、荒坡的，最高不超過一百六十平方米。
縣（市）、區人民政府可以在前款規定的宅基地面積標準的上限內，根據當地實際確定農村村民宅基地面積的具體標準。
第九條 農村村民申請宅基地，應當向常住戶口所在地的村民委員會或村經濟合作社提出書面申請，經村民委員會或村經濟合作社討論通過。村民委員會或村經濟合作社應當將申請宅基地的戶主名單、占地面積、位置等張榜公布，并將申請使用宅基地的有關材料送鄉（鎮）人民政府審核，報縣（市）、區人民政府批準，其批準結果由村民委員會或村經濟合作社予以公布。
農村村民建造住宅使用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續。
第十條 農村村民建造住宅，其除宅基地外的規劃用地應當作為公共用地，由村民委員會或村經濟合作社提出報批申請。經批準的公共用地，不得占作建房或作庭院等個人用地。
第十一條 有下列情形之一的農村村民，可以申請宅基地：
（一）因國家建設、墾區移民、災毀等需要搬遷的；
（二）實施村鎮規劃或舊村鎮改造，必須調整搬遷的；
（三）常住人口中已領取結婚證書且原有的宅基地面積低于分戶后可達到規定面積90％的；
（四）經縣（市）、區人民政府批準引進的專業技術人員確需在農村安家落戶的；
（五）縣（市）、區人民政府規定可以申請建房的其他情形。
國家干部、職工的配偶是農村戶口且干部、職工本人長期與其一起居住的，經其所在單位批準，可隨其配偶申請宅基地。
第十二條 農村村民申請宅基地，有下列情形之一的，不予批準：
（一）已有宅基地并達到規定面積標準90％的；
（二）出租、出賣或者以其他形式非法轉讓宅基地及其地上建筑物，或者將住宅改作他用的；
（三）以所有家庭成員作為一戶申請并被批準后，不具備分戶條件的；
（四）其他不符合申請建房條件的。
第十三條 縣（市）、區人民政府可以對合理配置農村宅基地提出指導意見。
村經濟合作社或村民委員會可以運用經濟手段引導村民合理使用宅基地。
第十四條 經批準回鄉落戶的城鎮干部、職工、軍人和其他人員申請建造住宅的，應當持有原所在單位或者原戶口所在地鄉（鎮）人民政府出具的無住房證明材料辦理有關手續，其宅基地面積標準適用落戶地的標準。
回鄉定居的華僑、臺灣和港澳同胞、外籍華人、烈士家屬申請建造住宅的，其宅基地面積參照當地標準執行。
第十五條 符合建房條件的農村村民，經村民委員會或村經濟合作社同意，可以購買本村或本集體經濟組織內他人多余的房屋。買賣雙方應當在合同生效后六十天內向縣級人民政府土地行政主管部門辦理土地使用權變更手續。
第十六條 農村村民有下列情形之一的，報經縣級人民政府批準，可以注銷其土地使用權證或有關批準文件，由村民委員會或村經濟合作社收回宅基地使用權：
（一）自批準建房之日起滿二年未動工興建的；
（二）非法轉讓宅基地或住房的。
第十七條 經縣級人民政府批準，對下列宅基地可注銷其土地使用權證，并由村民委員會或村經濟合作社收回宅基地使用權：
（一）新批宅基地時向村民委員會或村經濟合作社承諾建新拆舊，新建房屋竣工后三個月內不拆除舊房的原宅基地；
（二）實施舊村改造，統一建造新村后，已遷入新村居住村民的原宅基地；
（三）因實施舊村改造涉及的非本村經濟合作社社員且長期不在本村居住人員原在本村的宅基地。
第十八條 農村村民建造住宅，應當在開工十天前報告鄉（鎮）人民政府，并應嚴格按照規定的宅基地面積、設計層數、高度及質量標準進行施工。
鄉（鎮）人民政府接到開工日期報告后，應當派員到現場進行查驗。住房竣工后經檢查符合標準的，由縣（市）、區人民政府辦理宅基地登記，核發土地使用權證。
第十九條 農村村民建造住宅應當按照規定繳納有關稅、費。
第二十條 異地遷建住房的農村村民建房戶，應當向村民委員會或村經濟合作社書面承諾新建住宅后拆除原有住宅，并按規定繳納拆除舊房保證金。
村民在新建房屋竣工后三個月內，應當拆除原有住宅，退還原宅基地。
村民按規定退還原宅基地的，村民委員會或村經濟合作社應當在退還原宅基地之日起五天內將拆除舊房保證金本息一并退回。
拆除舊房保證金收取標準由村民委員會或村經濟合作社決定，經村民代表會議或社員代表會議通過，最高不超過每平方米100元。
第二十一條 農村村民建造住宅應當在動工之日起一年內竣工。因特殊原因無法按期竣工的，報鄉（鎮）人民政府同意，可延長竣工日期，但最長不得超過一年。
第二十二條 土地行政主管部門發現非法占用土地或者超過批準的面積多占土地建造住宅的，應當責令其停止建設；對拒不停止、繼續施工的，經縣（市）、區土地行政主管部門負責人批準，可以查封、暫扣用于施工的工具、設備、建筑材料等。
第二十三條 未經批準占用土地建造住宅的，對其中符合土地利用總體規劃和村鎮規劃，同時又符合建房條件的，經處罰后予以補辦用地手續。
第二十四條 不按照本辦法規定辦理宅基地權屬登記的，由縣（市）、區人民政府土地行政主管部門責令其限期辦理。逾期不辦理的，由縣（市）、區人民政府土地行政主管部門給予警告，并可處2000元以下的罰款。
第二十五條 違反本辦法第十六條、第十七條規定的，依法收回宅基地使用權；當事人拒不交出的，由縣（市）、區人民政府土地行政主管部門責令其限期交還宅基地使用權，并可處2000元以下的罰款。
第二十六條 新房竣工后，不按規定拆除原有住房并退還宅基地的，按非法占地處理，其保證金用于拆除舊房，多余部分專戶儲存，用于本村土地開發整理或舊村改造。
第二十七條 違反本辦法第二十一條規定，建房未按期竣工的，由縣（市）、區土地行政主管部門給予警告，并可處2000元以下的罰款。
（一）農村無房戶；
（二）利用原宅基地拆舊建新的；
（三）因國家建設征收、移民等需要搬遷的；
（四）因實施土地利用總體規劃、鄉（鎮）土地利用總體規劃、城市規劃、村莊集鎮規劃或舊村鎮改造，必須調整搬遷的；
（五）因自然災害或其他不可抗力因素造成房屋損毀，無法正常居住，在原址又不適宜修建的；
（六）因結婚依法遷入或子女正常分家，原宅基地達不到規定的面積標準，或分戶后原宅基地面積達不到規定面積的（非規劃區）；
（七）新農村集中居住區建設的；
（八）區人民政府規定可以申請建房的其他情形。
二、有下列情形之一的農村村民不得申請宅基地
（一）已有宅基地并達到規定面積標準的；
（二）因子女結婚等原因分戶，原宅基地面積能滿足分戶居住要求的；
（三）宅基地面積雖然低于規定標準，但長期空閑或者外借的；
（四）戶口雖已遷入本集體經濟組織，但原籍宅基地尚未退還集體經濟組織的；
（五）借用他人名義的；
（六）夫妻中有一方屬城鎮戶口，農村村民申請宅基地時，購買商品房，已享受保障性住房（即房改房、經濟適用房、限價商品房、廉租房、集資房）的城鎮人員，不列入申請范圍；
（七）農村村民將原有住房出售、出租、贈送他人或者以其他形式非法轉讓宅基地及其地上建筑物，或者將住宅改作他用的；
（八）一戶多宅的；
（九）其他不符合申請建房條件的。
三、宅基地面積審批標準
《四川省<土地管理法>實施辦法》第五十二條規定：農村村民一戶只能擁有一處不超過規定標準面積的宅基地。宅基地面積標準為每人30平方米；3人以下的戶最高按3人計算，4人的戶按4人計算，5人以上的戶按5人計算。擴建住宅所占的土地面積應當連同原宅基地面積一并計算。新建住宅全部使用農用地以外的土地的，用地面積可以適當增加，增加部分每戶最多不得超過30平方米。
四、宅基地審批程序
五、
（一）宅基地申請以戶為單位，由戶主向村委提出書面申請（含申請原因、原宅基地情況以及擬申請使用宅基地的位置、面積、權屬來源、是否一戶多宅等內容），并附原農村集體土地使用證和戶口簿；
（二）村委、駐村干部、掛片領導要就宅基地申請戶是否符合申請條件、擬使用宅基地來源是否合法、有無權屬糾紛等事項進行審查，審核結束無異議并在《安居區農村村民建房占地申報審批表》簽署意見；
（三）村委會將經初審的宅基地申請戶成員名單、擬建位置、占地面積等情況進行公示，公示期不少于7日；
（四）公示無異議的，村委會將申請使用宅基地的有關材料報鎮人民政府審查，鎮人民政府依據鎮土地利用總體規劃結合村莊、集鎮建設規劃的要求，由分管國土的領導組織經濟發展辦根據各自職責對申請人的資格條件、申請原因、擬建位置、地類等提出實地踏勘意見，在《安居區農村村民建房占地申報審批表》簽署意見后報分管國土的領導簽署意見后辦理相關建設規劃手續。
五、農房修建管理
（一）農戶在得到農村宅基地審批規劃手續后，應當委托有建筑資質（農村工匠證、施工員證）的人員按照規劃進行農房修建。農戶應當與施工方簽訂建房協議和安全責任書，施工承攬方應該為工人購買人生意外保險。
（二）村民委員會應當指導、監督建房農戶與承攬人簽訂施工合同和安全責任書、明確安全責任和雙方權利義務，并對建房安全進行巡查，對巡查到的安全隱患上報鎮安辦，及時督促施工方進行整改。施工方拒不整改的或整改不到位的，村委會可上報鎮人民政府對施工方進行處罰。
（三）承攬修建農房的施工方向村委會打入質量、安全保障金（1萬元），施工方應該按照規劃的宅基地占地面積和層高進行規范施工，不得違規超面積、超規劃進行修建。
（四）村民新建、改建住宅達到下列條件之一的，應當委托建筑施工企業、勞務分包企業承擔施工，并向住建局進行申報，納入工程質量監督：
（1）3層及以上的;
（2）建筑面積300平方米及以上的;
（3）6米跨度及以上的。
doi：10.3969/j.issn.1009_816x.2014.05.321資料與方法
1.1一般資料：患者女71歲，主訴有長期的頭昏、頭痛二十余年，左側為重，排除了高血壓、精神病史、腦出血、腦梗死、酒精或藥物濫用、吸毒、糖尿病，但最終因為腦血管異常，數據未被采用。在篩選過程中，先做了3D_ASL檢查，發現左側大腦顯著的低灌注。然后3DTOF_MRA，發現左側大腦多發血管的異常。
1.2方法：
1.2.1ASL檢查方法：使用GE Discovery 750 3.0T超導MRI系統，8通道相控陣頭線圈?；颊呦冉邮艽殴舱袢缦滦蛄袙呙?，包括三維結構像（3D SPGR），T2WI，隨后進行3D ASL成像（3分45秒）。3D SPGR掃描參數為TR 5ms，TE 2.0ms，反轉角15°，層厚1mm，層距0mm，像素大小1mm×1mm×1mm，FOV 24cm×24cm，矩陣240×240，共180層橫斷面圖像覆蓋全腦；3D ASL參數為TR 4500ms，TE 10ms，層厚4mm，層距0mm，像素大小2mm×2mm×4mm，掃描范圍與3D T1WI結構像一致，從顱頂覆蓋至顱底。用相同大小的圓圈，以鏡像對稱的方式放置感興趣區域，測量相應區域的CBF值（如圖1所示）。
1.2.2MRA檢查方法：采用GE Discovery 750 3.0T超導型MRI掃描機。選用頭部線圈。常規MRI檢查SE序列。MRA采用3D_TOF法成像，原始層取橫斷位采集，最大密度投影（MIP）法重建旋轉成像。圖13D_ASL腦灌注圖
圖注：箭頭所指參數顯示左側平均血流量明顯小于右邊，偽彩圖也顯示左邊紅色區域明顯少于右邊（紅色代表高灌注）2結果
該患者磁共振未用對比劑全腦灌注及未用對比劑腦血管成像顯示：與右側比較，左側腦血流灌注明顯減少；左側頸內動脈（c、d）、大腦中動脈（b）、大腦前動脈（a）、后交通動脈（e，因大腦后動脈重疊顯示不完整）明顯狹窄；前交通動脈（g）明顯狹窄；左側大腦后動脈（f）比較右側大腦后動脈（l）也有輕度狹窄（如圖1、圖2所示）。通過圖1和圖2的比較我們可以清楚地看到：圖1右側大腦灌注正常（紅色高灌注區分布正常，紅、黃、綠、藍顏色分別代表血流從高到低的灌注程度），同時圖2右側血管顯示正常；相比之下，圖1左側顯示灌注較低（紅色區塊明顯減少，感興趣區2、4所測數值明顯小于1、3，如圖1箭頭所示），圖2左側相對應區域的腦血管也有明顯的狹窄（如圖2箭頭所指）。圖23D_TOF腦血管圖
圖注：箭頭所指a、b、c、d、e、f分別是左側大腦前動脈、大腦中動脈、頸內動脈虹吸段、頸內動脈、后交通動脈、大腦后動脈；g是前交通動脈；h、i、j、k、l分別是右側大腦前動脈、大腦中動脈、頸內動脈、后交通動脈、大腦后動脈。3討論
此病例左側大腦半球血管多發性狹窄，同時伴整體低灌注改變，此類病變并不多見，是先天性的發育不良，還是病理改變形成尚不明確。一般血管炎癥、硬化、先天發育不良等都可引起血管狹窄，此病例一側整體發育不良可能性較大。腦動脈狹窄的治療方法有藥物治療、外科手術治療及血管支架治療三種辦法。腦動脈狹窄頭暈是最常見的癥狀，該患者也是長期的頭暈、頭痛，左側為重，與檢查結果一致。師娟等研究顯示：眩暈患者的腦血管狹窄率、斑塊發生率明顯高于健康人[1]。腦血管狹窄診斷方法主要有：無創檢查：超聲波檢查及核磁共振血管造影（MRA）。有創檢查：腦血管造影（DSA、CTA）。聯合B型超聲成像經顱多普勒檢查檢測腦供血動脈狹窄，其中經顱多普勒是目前最廣泛應用的檢測腦供血動脈狹窄的無創檢測方法。從衛生經濟學的角度和患者檢查舒適度而言，B超聯合經顱多普勒檢查方便易行，費用較低，對血流速度和流量有較好的評估，是常規檢查的首選。遺憾的是此患者未行此項檢查。MRA檢查噪音較大，易產生幽閉恐懼，部分患者無法接受。CTA目前廣泛應用于腦血管檢查，隨著320排等高端CT的使用，其圖像密度、空間、時間分辨率也進一步提高，對部分腎功能不好及射線敏感患者有一定限制。腦血管造影是評價腦血管的“金標準”但費用較大且有一定創傷。
如今3.0T磁共振的應用，為我們提供了另一種無創傷、無需對比劑，同時能明確血管和血流情況的檢查方法―3D_TOF聯合3D_ASL腦血管檢查。此項檢查很多心腦血管科醫生和患者都不是特別了解，通過此文我們可以進一步加深了解和認識。尤其對于心腎功能不全、對比劑有不良反應的患者更為適合，雖然此項檢查對血管輕度狹窄的患者效果不如血管造影。胡鵬等[2]研究表明：絕大多數缺血性腦血管病患者均存在不同程度的腦血管狹窄病變，MRA檢查對于顱外血管及后循環血管狹窄的判斷基本與DSA一致，但在大腦前動脈、大腦中動脈、大腦后動脈的血管成像與DSA結果差異有統計學意義，DSA仍然是判斷腦血管狹窄的金標準。李明珠等[3]研究顯示：與DSA比較，64_SCTA評價腦血管的符合率為97.2%；診斷腦血管狹窄的敏感性92.6%，特異性97.8%，準確率86.2%。MRA評價腦血管的符合率為93.2%；診斷腦血管狹窄的敏感性82.4%，特異性95.0%，準確率73.7%。ASL技術不用注射對比劑，完全為無創性的方法。對于有出血、鈣化或位于顱底的病變，ASL測量數據較穩定。主要原因是用對比劑后所采用的梯度回波序列對鈣化、出血、空氣十分敏感，產生的磁敏感偽影較大；而ASL則是多次快速采集的平均值，受磁敏感偽影的影響較小[4]。周宏偉等[5]動脈自旋標記技術（ASL）在一側大腦中動脈狹窄或閉塞中腦組織灌注信息的研究顯示：ASL檢查患側與健側灌注程度的改變，T=2.37，水平設在P
參考文獻
[1]師娟，張紅蓮.腦血管狹窄與眩暈的相關性研究[J].中國醫療前沿，2012，7（6）：37-38.
[2]胡鵬，蔣黎，高小平，等.3.0T MRA與DSA診斷腦血管狹窄的對比研究[J].湖南師范大學學報（醫學版），2013，10（3）：75-77.
[3]李明珠，徐敏，奚克敏，等.64_SCTA、MRA、DSA診斷腦血管狹窄對比研究[J].臨床影像技術，2009，24（7）：138-140.
[4]Fienler J， von Bezold M， Ku cinski T， et al. Cerebral blood flow predicts les ion growth in acute stroke patients[J]. Stroke，2002，33（10）：2421-2425.
二三年七月十日
北京市宅基地房屋拆遷補償規則
第一條 根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號）第十四條規定，制定本規則。
第二條 拆遷集體宅基地房屋的補償價（以下簡稱房屋拆遷補償價），按照本規則計算。
第三條 房屋拆遷補償價，由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成；計算公式為：
房屋拆遷補償價＝宅基地區位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價
宅基地面積按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條確定；宅基地區位補償價由區縣人民政府以鄉鎮為單位，依本規則第四條的規定確定并公布，報市國土房管局備案。
第四條 宅基地區位補償價按下列公式計算：
當地普通住宅指導價，由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品住宅均價、城市規劃等情況綜合確定。
房屋重置成新均價，是指一定時間、一定區域內的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區縣人民政府按照前述區域內農村房屋建設情況在400～700元/平方米幅度內確定。
戶均安置面積，按照100～150平方米控制，具體安置標準由區縣人民政府根據當地農村經濟發展水平、農民居住情況確定。
戶均宅基地面積，原則上暫統一按0.3畝（200平方米）計算。
與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區位補償價，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號）確定。
參加今天會議的有：區委、區人大、區政府、區政協領導；區政府各部門、各單位的主要負責人；駐區有關部門的負責人；各街道辦事處書記、主任、分管副主任，各國土資源所負責人；各社區黨支部書記、居委會主任；部分區人大代表、區政協委員。
今天的會議主要有兩項議程：一是由同志宣讀《**區農村宅基地管理辦法》、《關于宅基地審批工作的實施意見》和《關于宅基地〈集體土地建設用地使用證〉查驗工作的實施意見》。二是請王區長作重要講話。
下面大會進行第一項，請同志宣讀《**區農村宅基地管理辦法》、《關于宅基地審批工作的實施意見》和《關于宅基地〈集體土地建設用地使用證〉查驗工作的實施意見》，大家歡迎。
·······
·······
大會進行第二項，請*區長作重要講話，大家歡迎。
·······
·······
同志們：“頒布實施《**區宅基地管理規定》，搞好全區宅基地調查，進行宅基地土地證發證、換證工作”是2005年區政府在城鄉建設和改善人民生活方面重點辦好的11件實事之一。剛才，（來自）區長就宅基地審批和查驗工作做了重要講話，*區長的講話既有形勢分析，又有工作部署和具體要求，論述深刻，重點突出，具有很強的針對性和指導性，為我區依法規范宅基地管理秩序，如何解決宅基地問題明確了任務，指明了方向。各級各部門要深入學習，深刻領會，把思想統一到*區長的講話精神上來，深入抓好貫徹落實。
下面，我再就貫徹落實這次會議精神提三點具體要求：
一是要進一步統一思想，提高認識。此次宅基地審批和查驗工作，關鍵在領導，各級各部門領導干部要深刻領會*區長講話精神，認真做好《**區農村宅基地管理辦法》、《關于宅基地審批工作的實施意見》和《關于宅基地〈集體土地建設用地使用證〉查驗工作的實施意見》等規范性文件的學習，把文件精神吃透，以確保此項工作有序、穩步推進。
目前我國農村宅基地使用權流轉的成因分析
（一）受經濟利益驅動的影響
隨著社會經濟的快速發展和城市化進程的大力推進，農村的耕地逐步減少，加之農民的收益甚微和我國目前農民社會保障制度不健全情況下，許多農民將自己住房的一部分用來出租獲取租金。農民通過宅基地流轉的方式為有效利用農村的閑置土地，發展農村經濟，增加農民收入，提高農民生活水平發揮重要的作用。
（二）受農民進城發展需要的影響
改革開放30年來，隨著大量農民進城務工的影響，我國的城市化進程發展迅速，而城市各方面的優越條件使得進城農民大多不愿再回到農村，而想在城市發展并定居，然而城市的高額房價卻是其存留產生的最大障礙，于是想在城市定居的農民就把閑置在農村的房屋及土地出售或轉讓來緩解進城發展所需的資金困難。
（三）受城市退休人員休閑養老需求的影響
很多市民厭煩了喧鬧的城市生活在其退休以后則向往農村的田園風光。在退休后城市居民想在農村購買一套住宅用作休假和養老。在這種情況下買賣雙方形成了利益互補，達成買賣宅基地使用權的協議。
目前我國農村宅基地使用權流轉中存在的問題
（一）法律法規不完善且有關規定滯后
一是關于農民宅基地管理的法律法規數量少，且效力層次低，宅基地管理在很大程度上依靠規范性文件和地方政策調整。目前我國還沒有一部調整農村房屋和土地方面的民事法律。近年來，一些地方雖然制定了相關的宅基地管理辦法，但由于各地宅基地管理政策內容上的不統一，且有的地方管理辦法不夠規范，加上各地管理力度上的差異，宅基地管理效果差異很大。2004年11月國土資源部雖出臺了《關于加強農村宅基地管理的意見》，但以部門意見的形式出臺，法律效力低。與立法較為完備的城市房地產管理相比，農村宅基地管理方面的立法滯后，不僅存在大量的法律真空，而且內容比較粗淺。
二是我國的《物權法》僅在第十三章專門對宅基地使用權作了規定，但只有四個條文，相對比較簡單。從第153條（宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。）、第155條（已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。）的規定來看，《物權法》并未禁止宅基地使用權的流轉，這和以前草案中“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”的規定形成鮮明對比，這一規定明顯為制度的變革留出了一定的法律空間。但從《土地管理法》第62條（農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。）、第63條（農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。）的規定來看，又是明顯禁止宅基地使用權流轉的。在合法流轉無法進行的情況下，農村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易數量日益增多。這充分說明當前有關宅基地的法規政策己很難滿足經濟發展的要求。隨著城鎮化進程的不斷加快，宅基地流轉將呈不斷上升的趨勢。如果法律不加以系統規定，必定會引起各種糾紛，影響社會主義新農村的進程和我國的社會主義和諧社會建設。
（二）宅基地的市場流轉面臨體制性障礙
由于有關流轉的法律法規滯后，對宅基地流轉的條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉后土地產權關系調整等方面缺乏規范和指導，大量宅基地私下流轉，擾亂了土地市場的正常秩序；宅基地隱形交易加劇了土地權屬混亂和產權糾紛。突出的表現為：當有關的宅基地、房屋碰到征地、拆遷補償時，由于缺乏宅基地使用權和農村房屋的強制登記制度，轉讓方憑建房申請表和審批機關的審批文件，仍向有關拆遷部門主張征地的補償費用，糾紛便由此而生。有時賣方在城里生活困難，回村里再要批地；有時勢力強大的村落強行收回已被村民賣掉的宅基地，買方損失嚴重。這些糾紛一旦起訴到法院，法院在調解無果的情況下，只能按法律規定來判，對買方不利。由此更易導致矛盾激化，甚至會釀成重大案件，影響農村社會的穩定。
（三）宅基地使用權證發放需要規范
與《土地管理法》等法律法規一樣，宅基地使用權的登記發放程序仍未明確規定。在我國的大部分農村地區存在著宅基地使用權證發放滯后的情況，這一狀況既不利于農民明細產權，依法保護自己的宅基地使用權，也不利于宅基地建檔造冊影響土地管理部門對宅基地流轉的監管，同時也是宅基地在流轉過程中造成農村宅基地糾紛發生的潛在隱患。
（四）審批管理不嚴
盡管《土地管理法》對宅基地的劃撥實行嚴格的審批制，要經鄉（鎮）政府審核，并最終由縣級人民政府批準，其目的在于加強政府對于土地資源保護和利用的監督管理。但實踐中宅基地的具體分配基本上是由村干部把握大權，很多地方的宅基地管理村級民主程度較差，一些地方的村委會或村干部不經過村民會議，自己行駛宅基地報批決定權，村干部濫用職權、以權謀私、越權劃撥的現象嚴重。原因在于，現行法律法規對村級基層組織在宅基地管理中的權責缺乏明確界定，農村法制教育宣傳措施缺乏有效性和針對性，村委會和村干部依法管理的責任不明確，對超標用地、宅基地流轉、亂建亂蓋等違法使用宅基地放任不管，造成集體土地權益的損害。在農村宅基地使用權的管理中，房地產及其產權產籍管理至今不明，導致許多地方一戶多宅、超面積住宅、違法建房、占地建房等現象普遍。
完善我國農村宅基地使用權流轉的法律思考
（一）加強立法并規范宅基地使用權的流轉
《物權法》作為規范財產關系的基本法，不可能對每個制度都作出詳細的規定。《物權法》對宅基地使用權規定比較原則，即對宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。因此應當加強宅基地立法體系建設，規范宅基地管理。針對目前宅基地管理方面的立法滯后且法律效力低，以及新形勢下出現的一些新情況新問題，應加強宅基地立法體系建設，盡快出臺《農村宅基地管理辦法》、《集體建設用地流轉管理辦法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產權，明確宅基地流轉、收益分配及宅基地登記發證等問題。對宅基地使用權的取得、行使、轉讓（轉讓條件、范圍、方式、期限、收益分配及轉讓后土地產權關系的調整等）和法律責任等方面作出明確規定，形成一整套規范的宅基地使用權管理制度。
（二）建立農民宅基地使用權流轉制度
現行有關農村宅基地使用權的流轉僅限定為村內集體經濟組織之間，禁止城鎮居民在農村購置宅基地，這種規定基本禁止了宅基地使用權以及農宅的流轉，不利于實現城鄉協調發展和建立資源節約型社會的原則。據專家估計，到2020年，我國城鎮居民總數要增長3億人以上，同時，每年將有1500萬農民進城成為城市居民。這種趨勢將引致不斷增加的非農建設用地需求。
與此同時，大量農民進城將導致空置住宅的不斷增加。在合理的宅基地流轉制度下，農民進城后宅基地將會成為農村非農建設用地市場的重要客體，這一市場的建立和完善，將促進城市化進程，促進城鄉一體化。建立農民宅基地使用權流轉制度，參照土地承包權的改革方向，調整農村宅基地的產權設置。確定每一塊現狀宅基地的長期使用者并依據規劃新增或者縮并宅基地面積。允許農村宅基地在城鄉居民內自由流轉，打破城鄉二元分割的土地利用機制。進一步開展長三角、珠三角、環渤海等發達經濟帶周邊的農村宅基地流轉研究，探索建立與農村宅基地合法流轉相配套的財稅體制和集體土地產權制度等。
（三）建立合理的宅基地流轉收益分配機制
按照收益的初次分配基于產權的原則，宅基地流轉中地的流轉收益即絕對地租應歸集體土地所有者，這需要建立地、房分別獨立核算體系。因國家投資的各類公共基礎設施等產生的土地增值即級差地租I歸政府，但從鼓勵農村宅基地流轉角度考慮，國家不宜直接收取，應以不動產稅、土地保有稅及土地流轉稅（土地交易稅）等稅收形式分享土地級差收益。這種分配方式有利于土地收益分配額度的量化。收益再次分配即級差地租Ⅱ應歸宅基地使用權人。
（四）加強農村宅基地清查和集體土地所有權確權
農村宅基地使用權的流轉，宅基地的多少將直接給農民帶來巨大的經濟效益。為防止少數鄉、村干部利用職權多占宅基地，各地必須加強對現有農村宅基地使用情況進行徹底的清查，對手續齊全、符合法律規定的宅基地給予登記造冊，對不符合法律規定，多占、多用的宅基地則不予登記或按臨時用地予以處理。另外，根據法律規定，我國農民集體所有土地也應由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。當前，可在全國范圍內開展的土地利用現狀更新調查之際，利用現有人、財、物資源，兼顧做好宅基地的清查和集體土地所有權確權的地籍調查工作。開展對宅基地的清查和集體土地所有權的確權，可為農村宅基地的有償使用和流轉打下良好基礎。
（五）建立農村宅基地有期限與有償使用制度
《物權法》明確將宅基地使用權界定為一種用益物權。從理論上講，他物權的存在都是有期限的，無期限將造成只要房屋尚在則宅基地使用權就一直存在，一個農民可能以繼承、受贈等方式取得幾處房產，一直延續下去，這不利于節約土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以對期滿不再需要的宅基地使用權予以收回，避免浪費土地。
參照城市國有土地上的住房土地使用權期限為70年的規定，農村宅基地使用權的期眼也應規定為70年，自農民申請宅基地獲得批準之日起計算，同時建立配套的一定條件下的農村宅基地有償使用制度。具體表現為：農民經申請取得宅基地使用權的，在70年內可以無償使用。70年屆滿后，該農民或其家庭成員仍為本集體經濟組織成員的，且只有一處宅基地的，該宅基地使用權自動延長70年；該農民或其家庭成員不再是本集體經濟組織成員的，則應向集體經濟組織交納宅基地使用費后，可再次取得為期70年的宅基地使用權，如不交納宅基地使用費的，則集體經濟組織有權收回宅基地使用權。農民轉讓宅基地使用權的，如受讓方為本集體經濟組織成員，且無宅基地的，宅基地使用權的轉讓應為無償，受讓方享有剩余年份的宅基地使用權。轉讓方仍有權再次申請取得宅基地。通過繼承或受贈與而取得農村宅基地使用權的，參照上述構想執行。
參考文獻：
1.完成中心機構改革工作任務
按照區委公益事業單位調整目標，全面完成了農村中心職能配置、內設機構設立、人員編制調整、固定資產劃撥、辦公地點整理、事業單位法人證書辦理、銀行賬戶和社保賬戶設立等工作。緊緊圍繞建立辦事高效、運轉協調、行為規范的管理體系這個目標，以完善管理制度，狠抓內部管理為突破口,認真研究制定了考勤制度、請銷假制度、值班制度、印章管理制度、財務管理制度、公務出行管理辦法、公文管理制度等多項規章制度,確保中心各項管理工作有章可循,形成用制度管事管人的長效機制。
2.全力推動村級網格化管理工作
農村中心認真貫徹落實區農委、區委農辦相關文件要求，12月初制定印發了《靜海區村級網格化管理信息統計表》，組織各鄉鎮開展村莊三級網格員確定和網格劃分工作。到目前為止18鄉鎮383個行政村，選定一級網格長383名，二級網格員1498名，三級網格員11540名（另配備黨員7199名），農村網格化體系基本實現全覆蓋。深入靜海鎮、蔡公莊鎮、西翟莊鎮等多個鄉鎮的村莊走訪調研，推動村級網格化管理工作。在深入調研的基礎上制定的《村級網格管理考核細則》（初稿），現已報送區委農辦審定。12月28日會同區網格化管理中心，對各鄉鎮政府轄區內行政村的村級網格電子地圖劃分工作進行了培訓，目前各鄉鎮正在全力推動落實。
3.探索農村宅基地改革試點工作
按照區委“一個試點、一個方案、一個專班”的要求，農村中心配合區農村宅基地改革試點專班積極開展宅基地摸底調查工作，目前，先期確定的6個試點村已制定出了初步實施方案，并成立相應工作專班。根據試點村調研情況，形成了《靜海區宅基地改革試點村調研情況匯總表》，起草了《靜海區宅基地改革試點村情況報告》、《靜海區農村集體經濟組織宅基地所有權管理暫行辦法》、《靜海區農村集體經濟組織宅基地資格權管理暫行辦法》和《宅基地管理系統設計需求》等初步文稿，制定了《靜海區農村集體經濟組織宅基地所有權管理辦法》（暫行）等10個管理辦法，并分別向農村宅基地制度改革試點工作領導小組成員單位和鄉鎮村征求意見。
4.協同推進農村人居環境整治工作
配合區農委開展村莊污水處理項目督查，成立了3個專項督查組，由中心分管領導帶隊利用兩個月的時間，分別對中旺鎮等7個鄉鎮的9個村莊開展督查工作。通過與鄉鎮、村、施工方對接，協調解決各方問題、困難，圓滿完成農村生活污水處理項目建設任務。
農村中心聯合區幫扶辦成立新一輪結對幫扶困難村基礎設施建設缺口資金專項核查小組，對工程中的水泥路面硬化、里巷紅磚硬化、面包磚硬化、修葺護坡、健身廣場、環村植樹等項目進行實地測量、驗收，目前已開展了對13個鄉鎮43個村的缺口資金項目核查工作。
5.認真落實合作社和農村“三資”工作
一、農村“宅基地換房”現象的出現
最近幾年，隨著城市化的發展和新農村建設的不斷推進，多個省市出現了“宅基地換房”現象。所謂的“宅基地換房”，通常是指農民自愿以其宅基地，按照一定的置換標準，換取小城鎮的房屋并遷入小城鎮居住。騰出的宅基地進行復耕，節約下來的集體建設用地，經過土地儲備以后再以招拍掛的形式出讓，以土地使用權出讓的收益來安置農民和彌補小城鎮建設的資金缺口。
基于《土地管理法》中關于集體建設用地和宅基地使用的限制性規定和“宅基地換房”中涉及到城鄉建設用地掛鉤流轉的問題，中央和地方相繼出臺了一些規定，對其中涉及的城鄉建設用地流轉進行了規范。
二、城鄉建設用地掛鉤流轉的法律與政策規定
（一）城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作于2005年開始，并在全國部分地區試點。
國務院于2004年10月頒布了《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）；國土資源部于2005年10月頒布了《關于規范城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》（國土資發[2005]207號），并于2009年3月分別頒布了《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》（國土資發[2008]138號）。
1、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》對農村城鄉建設用地掛鉤流轉作出了原則性規定：要加強村鎮建設用地的管理。要按照控制總量、合理布局、節約用地、保護耕地的原則，編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃，明確小城鎮和農村居民點的數量、布局和規模。鼓勵農村建設用地整理，城鎮建設用地增加要與農村建設用地減少相掛鉤。農村集體建設用地，必須符合土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃，并納入土地利用年度計劃，凡占用農用地的必須依法辦理審批手續。禁止擅自通過“村改居”等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。引導新辦鄉村工業向建制鎮和規劃確定的小城鎮集中。在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。
2、《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》對“城鄉建設用地增減掛鉤”的含義作出了明確規定，所謂“城鄉建設用地增減掛鉤”是指依據土地利用總體規劃，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積，提高耕地質量，節約集約利用建設用地，城鄉用地布局更合理的目標。
3、《關于規范城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》和《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》中對城鄉建設用地用地掛鉤流轉試點的基本要求、管理和操作流程均作出了規定。
第一，關于掛鉤流轉試點的基本要求。要嚴格依據土地利用的總體規劃，嚴格保護耕地特別是基本農田、促進建設用地節約集約利用，要通過建新拆舊和土地復墾，最終實現項目區內建設用地總量不增加，耕地面積不減少、質量不降低，用地布局更合理。對掛鉤試點的規模進行控制和管理，通過下達一定數量的城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的周轉指標來進行。掛鉤周轉指標專項用于項目區內建新地塊的面積規?？刂?，并在規定時間內用拆舊地塊復墾出來的耕地面積歸還，歸還的耕地面積數不得少于下達的掛鉤周轉指標。
第二，關于掛鉤周轉指標和項目區的管理。掛鉤試點的規模按國家和?。▍^、市）下達的掛鉤周轉指標控制，掛鉤周轉指標按照“總量控制、封閉運行、定期考核、到期歸還”的原則進行管理。對于掛鉤周轉的指標由省級國土資源管理部門根據試點市、縣及項目區情況提出申請，報國土資源部核定。掛鉤周轉指標下達試點省（區、市）后，由省級國土資源管理部門按項目區分解下達到各試點市、縣。
第三，關于掛鉤試點的條件和操作程序。掛鉤試點工作必須經國土資源部批準，未經批準不得自行開展試點工作。省級國土資源部門制定試點工作總體方案，向國土資源部提出開展掛鉤試點工作申請。國土資源部對省級國土資源部門上報的試點工作總體方案進行審查，并批準掛鉤試點省份。經批準的試點省級國土資源部門，依據試點工作總體方案，組織市、縣國土資源部門編制項目區實施規劃，并進行審查，建立項目區備選庫；根據項目區入庫情況，向國土資源部提出周轉指標申請。國土資源部在對項目區備選庫進行核查的基礎上，按照總量控制的原則，批準下達掛鉤周轉指標規模。市、縣國土資源部門對掛鉤試點工作要實行動態監管，每半年將試點進展情況向上級國土資源部門報告；省級國土資源部門應定期對本行政轄區試點工作進行檢查指導，并于每年年底組織開展年度考核，考核情況報國土資源部備案。項目區實施完成后，由試點縣級國土資源部門進行初驗。初驗合格后，向上一級國土資源部門申請，由省級國土資源部門組織正式驗收，并將驗收結果報部備案。
（二）部分因“宅基地換房”事件受到廣泛關注的地區，如天津、四川、浙江等地也制定了當地的關于城鄉建設用地掛鉤流轉的操作細則。
1、天津市制定了《天津市城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》（津國土房規[2009]2號），其中強調了：要加強城鄉規劃、土地利用總體規劃對建設用地總量和布局的控制和引導。要以掛鉤試點周轉指標安排建新拆舊規模，調控實施進度，考核計劃目標，確保項目區內建設用地總量不增加，耕地面積不減少，質量不降低。掛鉤試點工作應充分尊重群眾意愿，切實維護農民個人、集體經濟組織和相關權益人的合法權益。
2、四川省制定了《四川省城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》（川國土資發[2008]68號），其中強調了項目區實施規劃必須符合土地利用總體規劃并與城市建設規劃、村鎮建設規劃和農房建設規劃相銜接。掛鉤項目與土地整理項目原則上實行分類管理，按照各自管理辦法的要求分別申報、實施、驗收，組卷歸檔。掛鉤試點工作管理實行分級負責制。省國土資源廳負責對全省掛鉤試點工作的總體部署和組織管理。負責制定管理辦法，審批項目區實施規劃和方案，實施監督檢查，組織項目區驗收。試點市（州）國土資源管理部門負責轄區內掛鉤試點工作的具體組織實施。負責試點工作的管理與監督，審查項目區實施規劃和方案，組織項目區初驗等工作。試點縣（市、區）國土資源管理部門負責編制項目區。實施規劃，制定工作計劃并具體組織實施，組織開展項目區竣工自查。
3、浙江省制定了《浙江省人民政府辦公廳關于切實做好城鄉建設用地增減掛鉤工作的通知》（浙政辦發〔2009〕121號）和《城鄉建設用地增減掛鉤實施方案審查報批辦法（試行）》（浙土資發〔2009〕37號），其中強調了組織實施城鄉建設用地增減掛鉤要以土地利用總體規劃為依據，按照“先復墾、后置換”的原則，將農村存量建設用地復墾為耕地后，該復墾耕地面積與土地利用總體規劃確定的規劃建設用地區內的農用地和未利用地進行等面積掛鉤置換。其中，置換占用耕地面積小于復墾項目新增耕地面積的，新增耕地結余部分可用于其他建設項目的耕地占補平衡。省國土資源廳根據國土資源部下達的城鄉建設用地增減掛鉤周轉指標、各市、縣（市、區）年度建設用地復墾新增耕地任務、城鄉建設用地增減掛鉤指標賬冊余額和申報使用數量，編制各市、縣（市、區）年度城鄉建設用地增減掛鉤指標計劃，報省政府同意后實施。實施方案中擬安排的建設地塊需征收農村集體所有土地的，應同時擬訂土地征收方案，一并上報審批。城鄉建設用地增減掛鉤實施方案和土地征收方案經省政府批準后，由市、縣（市、區）政府負責實施土地征收，并依照有關規定組織實施土地供應。
（三）2010年底，針對城鄉建設用地掛鉤流轉中出現的問題，國務院和國土資源部對城鄉建設用地增減掛鉤試點進行了規范。
國務院于2010年12月了《國務院關于嚴格規范城鄉建設用地增減掛鉤試點切實做好農村土地整治工作的通知》（國發[2010]47號）、國土資源部于2011年2月了《城鄉建設用地增減掛鉤試點和農村土地整治清理檢查工作方案》其中對建設用地增減掛鉤試點中亟需規范的問題作出了規定，強調不能片面追求增加城鎮建設用地指標；在推進農村新居建設和危房改造及小康示范村建設等工作中，凡涉及城鄉建設用地調整使用的，必須納入增減掛鉤試點；不能突破掛鉤周轉指標；不能盲目大拆大建和強迫農民住高樓和侵害農民權益。
三、總結
筆者認為，隨著城市化水平的不斷提高和市場經濟的不斷深入，農民的宅基地會越來越多的體現商品化的屬性，上述法律、法規和政策的出臺，對集體建設用地的高效利用起到了推動和促進作用。而將農民的宅基地納入整個建設用地的流轉也是未來建設用地市場發展的趨勢，雖然目前不宜在全國完全放開，但如果能通過試點來發現并處理好其中的土地規劃利用和農民安置補償問題，在使作為生產要素的土地資源得到經濟高效的利用同時又提升農民居住生活條件和改善基本福利保障，那最終將實現社會各方的多贏。（作者單位：北京市天銀律師事務所）
參考文獻
[1]何纓：《“宅基地換房”模式的法律思考》，《山東社會科學》2010年第1期。
這份名為《關于加強農村宅基地管理的通知》（以下稱《管理通知》）由廣東省國土資源廳（以下稱廣東國土廳）草擬，并已上報省政府審批。其中，最引人注目的是將允許農民將合法的宅基地轉讓、出租，并擁有收益權。
廣東一直是立法的試驗田。2005年，廣東省以政府令的形式頒布法規，允許農村集體建設用地使用權流轉，為農地直接上市定規，這在全國尚屬首次。該法規與即將出臺的《管理通知》均突破了現有的法律法規，甚至與現有法規存在著明顯的沖突。
廣東省社科院宏觀經濟研究所孫建研究員接受《經濟》采訪時表示，繼允許農村集體建設用地上市成為改革第一步后，農民個人的建設用地即宅基地上市是第二步，也是“兩步走”的一個完結。
“雷區”的試驗
目前在國家法規制度層面，宅基地的流轉并沒有“開閘”，因此宅基地流轉問題在全國各地都是最難突破的，在廣東也一直被稱為“雷區”。
今年2月初，廣東省“兩會”期間，廣東國土廳廳長林浩坤向媒體表示，由該部門草擬的《管理通知》已上報省政府審批。其中明確了農民合法的宅基地可上市流轉。
消息一出，立即引起了廣泛關注和爭議。一種觀點認為，一旦放開宅基地買賣，會導致農民失去房屋，不利于社會穩定。支持者認為，允許宅基地上市可以保護和增加農民的土地收益，還可以增加土地供給，平抑高漲的房價。
而現實中宅基地私下流轉已很常見，尤其是在經濟發達的珠三角地區已成普遍現象，私下交易的比例很高。據了解，私下買賣宅基地的情況有兩種：一種是“一戶多宅”，除了自住，農民將富余的房子賣掉獲得收益；一種是有些農民已在城市購房，他們將農村的房子賣掉。
據孫建介紹，由于城市化進程加快，經濟發達城市近郊的宅基地比如廣東的梅州、韶關等地已炙手可熱，農民通過私自出租出售多占的宅基地獲得了大量收益。
2006年初，廣東國土廳開始對全省宅基地進行調研，一年后的調研結果印證了上述事實，同時顯示超面積住宅、違法建房、占地建房等現象非常普遍。宅基地存在的上述復雜問題成為廣東推進宅基地流轉的原因。
對于宅基地上市的程序，《管理通知》作了相應規定：首先是調查清理，近期廣東國土廳已開始針對宅基地使用情況作調查，之后是宅基地的確權及登記發證，最后才是流轉上市。
從中可以看出，宅基地上市的前提是農民擁有的宅基地必須是合法的，非法取得及超標準的宅基地要接受處罰并重新申請登記。具體規定是：通知下發后新發生的超過法定面積標準，或非法取得的“多宅”的農民住宅，一律不得確權登記發證并依法予以拆除；通知下發前發生的超過法定面積標準或“多宅”的農民住宅，沒有申請對違法用地、違章建筑統一處罰給予辦理確權及登記發證手續的，一律依法予以拆除。
孫建認為，宅基地的流轉在經濟發達、城市化水平比較高的珠三角地區推行比較適宜，廣東有探索的條件和基礎。
到農村買房成為可能？
一旦政策正式出臺，影響將是多方面的。
“原來由于沒有政策保護，農民私下賣宅基地獲得的收益是非常有限的，因為買房者要冒著哪天被政府征用而得不到補償的風險，出價必然低于市場價，所以農民不得不損失很大一部分土地收益。”孫建說，政策實施后宅基地在城鄉的法律地位和市場地位將得到確立，農民將依法分享土地出租、出賣和出讓獲得的收益。
宅基地擁有抵押權后，農民可用來購買生產資料，進一步拓寬農業生產的融資渠道。此前，廣東省相關政策規定了集體建設用地可用于抵押，但作為個人建設用地的宅基地并沒有列入其中。
宅基地上市將大大緩解征地壓力，尤其是能夠減少農業用地的征用。去年廣東省農村建設用地使用權轉讓23200多畝，發生交易2100多宗，總價值20多億元人民幣。不過，仍有60多萬畝的農村集體建設用地處于閑置狀態。“開發商老盯著農田，因為其價格是偏離市場的，征地成本低?！睂O建認為，隨著國家對基本農田控制越來越嚴格，客觀上也會促進和加快宅基地的流轉。
如今，長期在城市工作居住的農民不在少數，對他們來說，村里的房子賣不掉，城里的房子買不起。另一方面，即使有些農民在城里買了房子，也不能把村里的房子正常地出售。“允許宅基地買賣將加快這些農民以非農化身份加入城市化進程中。”孫建認為，城市化的一個重要標志就是居民的非農化。
城市房價高漲的一個重要原因就是供給不足，住房供應主體單一，市民買房只能去找開發商。如果農民的宅基地可以賣給城里人，也就是城鎮居民可以到農村購置宅基地，將打破城市房地產的現有格局，對平抑房價將起到關鍵作用。
事實上，在廣東等發達地區，與農民在城市買房相反，部分富裕的城里人已開始在鄉下購置房產了。孫建介紹說，在部分經濟發達的農村，出現了一些別墅區，不少別墅的主人都是城里人，有的富足的城里人甚至直接到農村買地建房。還有的村委會與投資公司合作建農民住宅，將富余的房屋出售給城里人。孫建認為，由于原來政策不允許買賣宅基地，城里人到鄉下購買宅基地房屋不受法律保護。
北京京華律師事務所律師丁濤在接受《經濟》采訪時表示，由于宅基地不納入城市房地產體系，加上只有國有土地才能辦理產權證的政策限制，農村集體建設用地必須通過征地手續轉為國有土地后才能辦理產權證，因此，即使允許城里人到農村購置宅基地，購買者同樣拿不到產權證。“改變土地權屬仍然要依據國家現有的法律制度?！?/p>
法律留有的空間
作為立法的試驗田，廣東在立法上已是第二次超前。
2005年10月1日，《廣東省農村集體建設用地使用權流轉管理辦法》（以下稱《管理辦法》）正式實施。這個以省政府令形式頒布的地方法規規定了集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租和抵押等內容和具體操作辦法，大大突破了現行《土地管理法》規定的“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的規定。
政策出臺背景是，此前廣東各地農村集體土地流轉已經非常普遍，由于法律不允許，沒有政策支持，都是以私下的方式進行，農民的利益無法保障，引發了很多土地糾紛，導致農民上訪逐年增多。
據了解，剛開始的確有人擔心《管理辦法》出來后，由于存在法律上的風險，會引起更高層有關方面的關注，甚至被叫停。實施后，國土資源部曾多次派人去廣東考察。
去年3月，國土資源部下發了《關于堅持依法依規管理節約集約用地支持社會主義新農村建設的通知》，要求穩步推進城鎮建設用地增加和農村建設用地減少相掛鉤試點、集體非農建設用地使用權流轉試點，不斷總結試點經驗，及時加以規范完善。8月，國務院下發的《關于加強土地調控有關問題的通知》中，強調農民集體所有建設用地使用權流轉，必須符合規劃并嚴格限定在依法取得的建設用地范圍內。
從上述兩個通知內容可以看出，盡管沒有涉及廣東的具體做法，但實際上已經承認了農村集體建設用地流轉的合法性。至此，廣東為土地立法試驗的“第一步”得到了國家政策的確認。
時隔不到一年半，廣東再次在立法上尋求突破。
對于此次即將出臺的《管理通知》，孫建認為，農村個人建設用地即宅基地上市流轉是一個完結?！凹w建設用地上市流轉是第一步，現在是走第二步?！?/p>
