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中圖分類號：F281 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）01-0-01

商業地產，即作為商業用途的地產，是指各種非生產性、非居住性的房地產，包括辦公樓、公寓、會議中心，以及商業、服務業的經營場所等，它在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途上，有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產形式。當前在全國房地產市場受到政策調控的影響下，住宅開發調整態勢明顯，發展商業地產不失為開發商的一種明智選擇，因此完善商業地產開發與運營模式對于中國商業地產的健康發展十分重要。

一、我國商業地產主要開發與運營模式

⒈“純銷售”模式。即商業地產項目在建成后，開發商為了快速套現，實現資金回流，將物業分解并分別出售給若干中小業主，這種模式是我國中小型商業地產開發商的重要選擇方式，并且在一些二、三線城市至今仍然是主流的開發模式。它大大緩解了房地產開發商在項目開發過程中的資金壓力，同時降低了開發項目的資金門檻，有利于項目的開發運作，短期見效快。但是，單純的商業地產出售由于業主眾多而使產權復雜化，難以實行統一經營；所有權和經營權上失去整體性，難以實現商業物業的保值增值。

⒉整體租賃，不售產權的商業模式。整體租賃不售產權是只出租場地不出售產權的運作模式，一些規模比較大的百貨商場和超市等所在的商業地產都采用了這種模式。對存有大面積空置營業用房的產權而并不打算分零銷售的房地產開發商而言，往往采用這種商業模式。這樣的開發商一般沒有商業方面的經營人才，在商業地產建成后，無力自行經營，所以選擇有商業經驗的商家租賃其物業，以避免經營上的失誤和商業經營中的風險。采用這種商業模式的開發商往往把核心競爭力集中在建筑和設計方面，對于商業經營很少涉及。對開發商的社會公關能力要求極高，開發商的收益一般較低。

⒊分零租賃，不售產權的模式。以這種模式進行運作的大型商業物業在國外一般稱作SHOPPINGMALL，采用這種模式的商業地產規劃設計與經營管理都應在統一的組織體系下運作，提供全業態的一站式購物服務以能夠吸引各個層面的消費者，同時擁有足夠數量的停車場地也是其主要特點。這種商業模式對資金的要求極高，招商、管理運營等方面的投入也極高，投資回收期較長。

⒋零售產權、整體租賃的返租模式。這種商業物業又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發商拆零銷售產權回收資金，通過長達10—2O年固定化、利率化的返租回報，將經營權從投資者手中取回，然后委托專業的商業管理公司進行物業的管理和經營，獲取租金，回報投資者。管理型商鋪既能夠在短期內回收大量資金，又可以避免零售產權導致經營混亂的局面。對購鋪投資者而言，管理型商鋪省去了投資者出租的風險和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩定，并使業主回避了市場形成初期較大的經營風險。從商業經營角度看，管理型商鋪在整體經營上對于項目經營內容、商家品質、形象定位有著清晰的界定，有助于各經營商家人駐前對項目整體營運風格、發展前景的了解和預測，做出正確的決策。這是一種高收益高風險的商業模式，投資回報合同期較長，合同期內的發展狀況難以預測，同時尋找有經驗的商業管理公司方面存在難度。

⒌分零租賃經營、零售產權的返租模式。分零租賃經營、零售產權是一般中小型開發商在開發低層商業樓盤和商業步行街的作法，它一般將營業用房分隔成10-50平方米的小型獨立商鋪，既方便銷售產權，又不影響經營，商鋪由業主自營或自租。產權和經營權直接分散到客戶，滯銷商鋪則可作為開發商自營物業。這種開發與運營模式對于開發商而言資金壓力小、運作周期短、短期回報高。但各個商鋪經營權完全分散，開發商或管理公司很難控制，經營風險很大。

⒍零租零售與整租不售兩種方式混合的模式。零租零售與整租不售兩種方式混合的模式可以這樣來表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租帶售。這種混合運作模式通過分零銷售物業的黃金商鋪產權回收項目的全部或絕大部分投資，并由投資者自行出租或 自營，其余物業成為開發商的自有物業，引進大型超市、建材家具家居廣場或百貨公司保證巨量的人流和經營格局的統一。商業模式做到了強強聯手，通過各種品牌組合，產生經營優勢，有效控制了經營風險，對開發商而言也大大減少了銷售壓力。因其主力經營超市與精品百貨的客戶群體不重合，投資者風險較高，也大大限制了中小投資者的經營范圍。

二、我國商業地產開發中存在的問題

⒈商業地產開發中存在著商業和地產結合的錯位。地產商憑借多年開發住宅的理念，通常會采取將開發好的商鋪出售出去的做法，以實現資金的快速回籠，并獲得高額的投資回報。但規模較大的商業地產項目一旦被拆散成商鋪賣掉，就很難實行統一的經營規劃和管理。而且這種開發商采取出售的短期行為還加大了后期的運營風險。其次，在商業地產開發過程中，多數開發商都是由住宅開發轉型而來的，開發理念沒有能夠迅速地轉變。住宅項目是以解決消費者居住問題為目的，只要做好產品定位、保證工程質量，做好銷售就可以保證利潤。一些開發商獲得地產開發權后，在實際運作過程中沒有考慮市場上有什么樣的商業業態的需求；產品功能上則停留在住宅開發所能滿足的基本功能，忽視了商業地產特有的功能需求。這種開發模式除了帶來商業地產和商業經營的不適應外，更造成了網點布局的嚴重失衡。商業地產往往是先建設后招商，許多項目在選址、內部結構、倉儲設施等方面無法滿足商業經營的要求，形成大量無效供給，造成爛尾樓現象。再次，由于開發商對商業規律認識不夠，對商業特性的把握存在偏差，造成市場定位不準，沒有從商業的階梯性和互補性來定位項目的業態和業種。開發商憑借非理性的感覺進行項目投資，在缺乏專業的市場研究和商業策劃的前提下，在沒有明確的目標、明確的客戶，甚至沒有明確將要對哪些業態進行組合的情況下就定方案，然后再考慮招商問題。其結果是沒有有效地將地產同商業對接，造成兩者間的嚴重脫節。

⒉商業地產開發無序，重復建設嚴重。一些地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費需求，盲目加快對商業地產的開發。商業地產投資商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發了大型商業網點發展。因此，搶商機爭項目，論證不充分，建設開發盲目，招商和項目定位與市場脫節，造成了階段性、結構性、地域性的不平衡和網點布局的不合理，并引發就業、擾民、影響交通、破壞環境等一系列問題。這種投資的自發性和盲目性，突出表現在網點店過剩，新型業態發育緩慢。在店址的選擇和經營定位上，有的開發商和投資商缺乏科學性，重復建設造成了商業資源和社會資源的嚴重浪費，加劇了同業之間的惡性競爭。同時，由于大量占壓資金，可能引發資金鏈斷裂的危機。

⒊商業地產建設缺乏資金支持。商業地產開發需要大量的資金支持，而我國商業地產融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。目前全國商業地產對銀行信貸依賴水平在70%－80%左右，商業地產自籌資金比例很低。在我國房地產市場宏觀調控的背景下，銀行貸款存在越來越多的限制，融資渠道相對單一的商業地產開發商將會面臨資金鏈斷裂的危險。同時，商業地產資金回收時間較長，這就造成了資金投入和回收的矛盾，從而產生了商業地產開發以售為主、“賣了就走”等短期行為，為項目隨后的經營埋下了隱患。

三、商業地產開發與運營模式的完善

⒈重視項目策劃。商業地產不能簡單套用住宅 “先設計后銷售”的模式，而應該重視項目的前期策劃工作。首先，對于城市的特點、城市的文化、消費習慣、消費結構，以及城市的未來規劃與發展，進行充分有效的研究與調查，尋找該城市的商業發展空間、商業需求空間、商業業態布局，從而確定市場需求。其次，進行準確的市場定位，包括總體定位、產品定位、面積定位、價格定位、投資人與租賃人定位等。再次，進行符合市場的概念設計與規劃。概念設計一定要從商業專業角度進行專業設計，充分考慮未來商業經營者使用的需要，建筑規劃要與這個城市的文化與習慣相符合。

⒉調整業務模式。商業地產開發商應改變慣有的思維模式，舍棄過去追求短期利益的想法。應建立適應商業地產開發與運營的業務模式，例如，可采用訂單式商業地產開發模式，即預先與企業簽訂合約，得到其租約的承諾后再進入實質開發階段。在地產開發中引入商業管理的經驗，項目的開發應滿足與企業發展戰略相一致、經濟、可行等原則。

⒊拓寬融資渠道。為了分散項目的資金風險，應該拓寬商業地產項目長期資金的融資渠道，改變過去單一依靠銀行信貸融資的形式。從理論上講，商業地產投融資的資金來源很多，包括商業銀行、保險公司、養老基金、退休基金，信托公司等。可以探索信托、海外基金、商用物業“證券化”等新型融資渠道。可面向公眾募集資金，它的特點是募集對象廣泛，募集潛力巨大。或建立長期投資商業地產的基金、機構。除中小投資者和開發商外，各種房地產投資信托基金和機構投資者，也是商業地產開發和經營資金的重要來源。相對于商業銀行的貸款而言，其它機構投資者能提供期限更長、規模更大的資金，更適合于長期投資。

⒋加強專業人才團隊建設。人才隊伍的缺失直接導致了我國商業地產公司在復雜的多環節項目開發運營過程中失利。國內院校沒有商業地產專業，商業地產人才輸出幾乎為零，鑒于商業地產發展日益壯大，國內院校應開設相關學科為行業輸送人才。另外，我國地產開發商普遍比較重視土木建筑類人才，而對商業類人才相對輕視。但是在商業地產開發中，商業與地產的地位是并重的。對于前期策劃、招商、運營、資金運作都應培養專業的人才團隊，并通過對國外成功項目的考察研究加強對商業地產項目的開發運作能力。同時還應注重培養復合型人才，有助于在復雜的商業地產項目各環節中起到溝通、協調、控制的作用。

⒌加強對相關服務行業的培育。在一個成熟的商業地產行業中，除了商業地產開發商，還應該有成熟的相關服務行業，如商業地產招商公司、地產運營公司、商業地產建筑設計院等等。成熟的相關服務行業體現出專業細分的特點，與商業地產開發商配合，才能最有效率的推動商業地產行業的發展。因此，我國目前的商業地產相關服務行業應建立起規范標準，借鑒國際經驗提高自身服務的品質。

參考文獻：

[1]王景權.商業地產典型模式解析[J].中國房地產，2011（07）：18-19.

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一、引言

隨著城市化的不斷深入發展，在我國大中城市的發展呈現出了一股股商業地產開發熱。就我國的商業地產開發模式來說，其正處于一個發展轉型時期，雖然，取得了一定的成就，但是也相應地出現了一些問題需要加強重視。特別是隨著開發規模的擴大，這樣的問題本身也就顯得愈加嚴重，商業地產的運營模式本身也就需要做到理性對待、合理發展。

二、商業地產概述及特點分析

1.商業地產內涵

商業地產指的是房地產中用于進行商業活動的收益類場所。其包括了辦公用的寫字樓、會議樓以及公寓，也包括了用于開展經營活動的商業場所等等。商業地產往往不會被用來居住與生產。其狹義上的定義指的是：商業活動所需的房地產，其經營范圍包括了零售、餐飲、娛樂等等。而從廣義上的定義來看，其還可以進行融資、開發等一系列活動，只不過其本身與傳統的住宅和生產基地之間存在著較大的差異。

2.商業地產的開發運營模式特點分析

將商業地產與傳統的地產進行對比分析，商業地產所存在的特點，即為：一是經營活動的開展形式更為多樣化，其往往是以租賃的形式為主。商業地產通過這樣的方式來活動租賃收入，使得商鋪所有者得以獲得經濟利潤。因為商鋪“只租不售”可以科學地對整個商場進行業態業種配置，并能保證及時進行商業布局調整。這是商業經營發揮集聚效應的首要條件，有利于順利度過商場培育期。二是商業地產可以為擁有者創造更大的經濟利潤。其不僅僅是對租金的交納，還體現在地產本身的建筑成本與售價之間的對比，其會受多樣化的因素影響。如：地段的繁華程度、建成后的經營管理、商業企業的品牌商譽都會對租金收入產生影響。三是經營風險的存在，因為商業地產的成本回收周期較長，其可能會在回收的過程中面臨著來自于區位環境的因素影響而產生相應地價格波動，導致商業地產的虧損現象出現。例如周邊經濟環境、交通狀況、人流狀況、居住人群構成乃至政府的政策等。而且，商業地產的經營一般要經過2-3年的過渡期才能趨于成熟，投資回收期一般也要達到8-10年，這都構成了商業地產的較大的經營風險。四是經營活動的開展形式較為多樣。在一個商業地產中的經營模式一般是多種多樣的。其可能包括了商品銷售、服務行業等等類型。如，餐飲、休閑、金融、娛樂等等。

三、我國商業地產的運作模式分析

在我國，商業地產的運作模式呈現出了系統化的特征。其往往會受到地產開發商、管理者以及資本運營者三個方面的影響。其經營模式可以被分為四個類型，即全部出售、不售不租、純租及租售結合這四種。

1.全部出售的形式

全部出售這一形式是較為傳統的模式。地產開發商通過對房權進行出售來獲得經濟利潤，之后此處房產的商業經營活動便于地產開發商之間沒有任何關系了。在這個關系模式中，房產開發商可以在較短時間內將房產套現，繼而降低經濟壓力與經營風險。

2.不售不租模式

開發商通過建造商業地產來進行直接的經營活動，其既不對外出售，也不對外出租。這樣的經營模式會讓房地產上擁有地產的產權與經營權。同時，商業經營活動的開展更具針對性。但是，如果房地產商本身缺乏經營管理能力，往往會導致巨大的虧損，自主經營未必會讓經營活動的開展利潤被有效實現。

3.純租模式

在此類運作模式中，開發商不會選擇自主經營，而選擇以合同的形式來將商鋪對外出租，其出租規模各不相同，并在此基礎上來對這些商戶進行統一管理，以交納租金的形式來獲得經營利潤。為此，房地產商需要做到對市場的不斷培養，繼而來實現經營能力的發展。同時，也要注重于對品牌的塑造以此來實現市場競爭力的提升。

4.租售結合模式

房地產商通過對部分的房產進行銷售與租賃來獲得經濟利潤，以此來削弱自身帶有的資金壓力。這一運作模式顯得更為靈活，其可以很好地借用于社會資源來最大化地拉升自身的商業經營范圍，實現商品效益與品牌效益的最大化。同時，這樣的經營模式往往可以讓高層的經營管理活動在具備主體性的前提下，顯得更為獨立。

四、我國商業地產的運營策略探究

在我國針對于商業地產的運營模式需要從實際情況出發來對相關策略內容優化設計，以此來最大化地發揮出策略的價值。

1.注重于對商業地產的城市景觀設計

商業地產的開發作為城市的景觀組成部分，其應當具備一定的美觀性。這不僅僅是對建筑功能的要求，也是對建筑色彩、外形的要求。例如，商場、寫字樓以及酒店等商業地產的外觀設計就應當呈現出更為豐富的色彩，以此來更好地實現經濟價值與社會價值。在我國，因城市發展缺乏專門的管理條例與控制舉措，商業地產的開發也就需要從市場的實際需求出發來更好地做到優化設計。

2.撬動內需以此來實現綜合性商業地產的開發

目前，商業地產項目的發展呈現出綜合化發展的特征，這即是對國人生活方式的表現，其本身也是商業活動得以順利開展起來的前提保障性要素之一。此類綜合性的商業地產會具備在三個層次的綜合，即商業形態的綜合化運用。其包括了商業、娛樂以及文化等多方面的我要是融合。既有著商業活動的動態，也有著休閑娛樂的靜態。不同規模的商業地產可以有選擇地與其他功能設施相混合，這對規劃設計提出了更高的要求，所有內容不是簡單地拼湊而是有機的組合。在功能分區、動靜分區、交通流線等方面做到明確有效、各得其所，形成完整的生活鏈，以發揮最佳的綜合效益。

3.商業建筑對本土建筑風格的追求

建筑的形式與風格特征會對消費者的消費行為造成一定影響。民族文化作為傳統文化的組成部分，其往往更容易得到消費者的認可。本土風俗文化傳統的發揚光大是世界各國建筑文化的共同發展目標。歷史文脈在商業地產項目中的傳承也當仁不讓，況且這也是其長久生命力的保證。

4.通過舊城改造促使城市老商業街區的復興

中國有很多歷史文化名城、古城，但由于歷史的原因，大多遭到嚴重的破壞。舊城老商業街區隨著時代的發展而逐漸沒落，作為寶貴的歷史建筑和民俗文化遺產亟需復興原有活力，它是打造獨特城市名片的重要舉措，這也給商業地產開發提供了可資利用的基本素材。其核心指導思想是保護性開發，這種有限度的開發不僅不會降低開發帶來的商業價值，而且可以帶動旅游資源的挖掘。

五、結語

總的來說，商業地產的開發作為房地產發展的開展形式之一，其本身較普通的開發活動之間存在著差異化的地方。為此，其需要更加注重于對出現問題的解決，以此來實現商業地產開發工作的更好發展。在本文中，筆者通過對商業地產開發模式的分析來對我國新時期發展環境下的商業地產發展模式重新認識，認為只有選擇“只租不售”的模式，才能更好地解決目前而言我國商業房地產經營活動中所出現了的一系列問題。

參考文獻：

[1]劉建文.淺析商業地產運營模式[J].環渤海經濟t望，2013，（8）：46-47.

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一、商業房地產的主要特征

1.運營組織方式不同

商業房地產的運營管理沒有具體的運營管理方法和機制，它是無形的，它的主要對象是人，通過對人實行足夠的管理，才可以保障房地產的順利進行，房地產運營管理和制造業不一樣，可以對生產進度，生產質量等做出有效地控制，房地產經營過程中很可能因為投資商，經營者發生變化而發生變動，如此商業房地產就必須要有隨機應變的本能，只有如此才可以適應商業地產的隨機性應變，才可以更好的保障房地產的經營管理模式。

商業房地產的運營管理不同于其他行業的運營管理模式，它更加的特殊，在經營管理中擁有著更加隨機變化的性質，不具有穩定性，所以只有對房地產運營管理進行特別的關注，注重它的變化性，努力跟進它的變化進度，從根本上解決房地產的運營管理問題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對待房地產的運營管理，否則只會為商業房地產運營管理帶來被動，使之不能成功的進行運營，使房地產運營管理遭受到巨大的創傷。

2.運營系統的設計方式存在著差異

在傳統的制造業中產品和運營系統通常是分開設計的，只有運用這種方法才可以保障傳統制造業的有效發展，而在商業房地產中運營管理的服務和提供系統是一起進行設計的，因為房地產運營管理服務是提供系統的有效組成部分，所以必須注重提供服務和服務體系的共同性，只有如此才可以適應商業性房地產的運營管理特征，才可以使房地產運營管理更加茁壯的成長。

通過對房地產運營管理服務和提供系統的整體性，房地產運營管理可以進行統一的服務和工作，通過這樣的統一性，房地產變得更加的步調一致，這有利于工作上的和諧，使房地產運營管理更加的協調，如此的一致性，可以完成房地產一體式的運作過程，使經營管理和銷售成為一站式的服務理念，這對于房地產的發展起到了很大的幫助作用。

3.客戶存在的作用性不同

在傳統的制造業中，對于產品出廠后，客戶如果發現問題，才可以同廠房發生聯系，而在房地產的運營管理中，客戶是直接參與生產的，客戶占據著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會對房地產的經營管理帶來負作用，而客戶的積極樂觀則會對房地產產生積極的作用，所以客戶的心態直接影響著房地產的興衰成敗。所以只有將客戶服務的周到得體就會使房地產的運營管理變得更加順暢。

4.員工具有不同的影響性

在房地產的運營管理中員工占據著重要的角色，因為房地產的管理對象主要是人，所以員工在房地產的運營管理中占據著主要的地位，他們的工作狀態直接影響著房地產的興衰，因為員工服務的客戶是房地產所看重的，員工在輕頌愉快的狀態下工作就會使服務的客戶更加的愉快歡樂，如此房地產就會源源不斷的獲得客戶的認可，使銷售額持續增加，所以這對于房地產企業來說是一種積極樂觀的狀態，只有讓員工擁有良好的工作環境，讓他們提供優質的服務，才可以保障房地產的快速發展。

二、商業地產運營管理模式的創新

1.因地制宜，與當地的人文地理環境相適宜

人文歷史，自然環境對運營創新意義非凡，每個地區都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊，記你發展狀況也是不一樣的。而商業地產和一個地區的經濟發展水平存在著相互關聯的關系，所以在商業地產進行運營管理模式的設計時，一定要以當地的經濟基礎作為發展前提，還要考慮到當地的文化歷史，將地區特色和經營管理設計相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業地產更加具有吸引力，才能夠是適應當地人的消費水準，才會引起當地居民的瘋狂搶購。

同時還需要政府部門對商業地產進行嚴格的審查，將資金投入控制在城市經濟能力以內，以多元化的地產風格來進行籌建，而不是一味的重復建設。

2.建立新型的資金籌措模式

我國的金融市場獲得了很大的發展，但是這對商業融資地產沒有發揮多大的影響，地產業還是通過間接融資的方式來進行資金的籌措。基金的金融機構沒有對其發揮巨大的作用。在不少的中小城市開發對銀行的依賴很高，達到了90%，全國城市建設對銀行的依賴也達到了70%。所以商業地產因為融資渠道的問題難以取得重大的發展。發達國家的成功經驗告知我們發展信托，基金可以為商業地產帶來巨大的融資價值，所以利用地產開發商與信托公司和投資銀行合作，在市場上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專業人士進行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專業人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對商業房地產是一個很好的結果。

世界上存在著兩種主流開發模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業和地產分開讓它們各自發展，一個是進行投資開發的另一個就會進行后續的經營。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實施對象，它是將商業和地產進行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風險面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進雙方發展，還能夠使雙方更好的進行自我保護。而我們適合那種運營模式還不得分曉，在近些年來，眾多的大型房地產將零售行業融入到房地產，這條路很有發展前景。

3.與現代化計算機媒體的連接

如今的時代伴隨著計算機的出現而變得更加高端，一切事物在計算機的干預下變得簡單輕松，然而對于房地產也應該融入計算機媒體，如此才可以加快房地產的宣傳和銷售。如今的房地產銷售可以利用計算機的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網絡上對房地產的銷售信息到網絡上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進房地產的宣傳，使之變得更加適應于房地產商，網民可以通過自身的需要只需要點擊開房地產的網站，那么關于房地產的一切信息便一一展現在需要者面前。

同時房地產的設計和圖紙都可以通過互聯網進行，如此加快了房地產的辦事效率，使房地產的工作更加容易輕松。所以房地產的發展和滲入離不開網絡的渲染，只有通過網絡才可以使房地產真正的適應社會，才可以促進房地產的廣泛傳播，制造房地產消費浪潮，形成更加有力的趨勢。

4.房地產的設計應該具有現代化不斷地開創設計新風潮

商業房地產的設計應該具有現代化的氣息，因為時代時刻在變化，所以只有將建筑設計的符合時代的需要，才可以使房地產更加順應時展的趨勢，商業房地產以商業街和大型的商場為主，這些地方的設計必須要有新穎性，只有符合新鮮開創性質，那么這些房地產才會擁有更好的銷售，商業房地產是面向大眾的，所以它的設計一定要符合現代化的氣息，擁有前衛時尚的特點，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛時尚才會引起注意力，才會吸引更多的人前來進行購物。

商業房地產的開展必須挑選具有創作才華的設計師，只有這樣才是對商業房地產的最有力的支撐，才是對房地產最有力的創新，商業房地產的創新理念必須合乎時代的標志，突出個性化和實質化，不能設計一些只顧美感而沒有實際效用的建筑物，所以只有將實效和外形結合起來才可以保障商業房地產的良好建造。

商業房地產的設計和商業房地產的運營管理有著密切的關系，只有讓商業房地產擁有實際有價值的產品才可以促進運營管理的有效實施，才可以保障運營管理的順利開展，所以商業房地產的設計和建造是房地產運營管理的有效前提。

三、商業房地產運營管理模式的應用

1.統一管理的運營管理模式

市場，策略，戰略等幾個方面是統一運營管理模式的主要內容，所以無論什么項目的開始都必須是市場，但是市場的規律是千變萬化的，由于市場信息知道的不及時，就會使調研的結果失去準確性，使決策具有了錯誤性。所以企業必須要注重調研，只有如此才能夠使決策更加科學化，更加的正確。對市場有一定的了解之后，還要根據自身的特點和實力進行產品的設計，對我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問題應該做到清楚地回答。一個房地產只有不間斷的為客戶提供價值才可以永久的發展下去，往往各項正確化的策略是項目運營的有效保障。同時還要對策略進行有效地指導，只有這樣才可以給企業更多的價值，才可以讓客戶滿意。統一運營管理模式的特點是有強大的聚合力，運用如此的管理模式大多是資金雄厚，實力巨大的開發商，他們具有相當一部分的忠實的投資者和經營者，品牌效應可以再這里得到很好的體現，如此的情形會像滾雪球一樣吸引商家進來。統一經營管理模式通過打造強勢的開發商，投資者甚至使經營者，制造出優秀的商業項目，從而使商業項目不斷的獲得好的成績，所以這種模式只適應于大型的商業機構，只有如此才可以保障大型商業機構的更加壯大。

2.需要和零售相結合

零售在商業地產運營管理中的出現是中國的首創，通過零散銷售統一經營和零散銷售各自運營等幾種零售的方法進行地產的銷售。各自經營是指各自購買商鋪以后進行各自的經營，開發商沒有了插手的權利，如此的運營模式主要使用于商業街和一些不大的商業地產，如此的模式對開發商資金的周轉是有利的，能夠保障他們較高的售價收入并且可以在短時間內將資金收回，可是這種經營模式可能會出現混亂，各自顧各自的狀況，如此一來對發展和長期的利益形成了一定的不利影響。而且應為一些店主沒有足夠的認識也沒有長遠的眼光，為了圖一時之利，使商業街降低了身價，使商業街的檔次降低，不利于商業街的長遠發展。

四、商業地產項目運營管理模式的實際意義

商業地產項目運營管理模式是房地產進行實際操作的有效過程，它是實現商業地產良好的發展的必要經過，只有確保商業地產項目運營管理模式的有效性的實施，才可以足以保障商業地產的華麗轉身，才能夠使房地產進入一條更加寬廣的大路。如果沒有商業地產的運營管理，那么商業地產項目將會失去方向，失去運作的動力，如此的商業地產項目不可能得到發展和繼續。

商業地產項目運營管理模式是地產企業發展的重要組成部分，它的有效進行可以促使地產企業更加健康茁壯的成長，地產企業的發展離不開運營管理，地產企業通過運營管理使自身獲得有效地整改，使銷售工作得到了指引，在地產企業的運營管理之下，地產企業會更加的輝煌，會帶給企業更大的成效，使企業穩步的行走在嚴酷的經濟制度下。

我們的生活離不開地產公司，因為我們需要住房，我們需要在商業地產的作用下進行更多性質的住房需要，所以只有使地產企業擁有健康發展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進行生活，我們的生活質量才會獲得大大的提升，地產企業是我們幸福生活的有力保障，更是我們實現美好愿望的助力。所以地產公司應該得到穩健的發展，成為我們生活中的有力支撐。

五、結束語

商業地產項目的運營管理是商業地產發展的有力保障，只有對其進行改革和創新，使商業地產項目的運營管理得到實際的應用才可以保障商業地產的更加進步，對商業地產運營管理可以保障商業地產的井然有序的經營面貌，如此可以促進商業地產的有序發展，使商業地產擁有更加寬闊的發展空間。

參考文獻：

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商業地產是資金密集型的行業，商業物業的年租金收益越高，其資產價值也就越高。商業地產是對商業物業進行開發、經營、管理和投資，不同于傳統的房地產開發，其具有運作周期長、資金投入高、投資風險和投資收益雙高的特點。商業地產在經營和管理的過程中，對商業地產的資產管理不夠重視，造成商業物業的保值、增值目標實現困難。因此，本文探討商業地產的投融資以及資產管理存在的問題。探討如何加強商業地產的經營理念的轉變，將資產管理理念嫁接到商業地產的開發和管理中，實現商業地產的資產運營效率的提升，實現商業物業的凈利潤的最大化，提升商業地產開發的投資收益率，促進商業地產經營目標的實現。

一、我國商業地產管理存在的主要問題

1、資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環機制

商業地產不同于其他房地產項目，商業地產的開發對資金的依賴性較強，因此，商業地產與金融市場的結合關系十分緊密。但是目前我國的金融體系還不夠發達，商業地產的開發商在投融資過程中主要依賴于傳統的銀行貸款等間接融資方式來實現商業地產開發的資金投入，并通過商業地產后期的運營來回收資金并償還銀行債務，積累進行下一個項目開發的資金。商業地產在資金鏈的銜接中由于結構的單一和資金循環機制的缺陷，造成商業地產資產管理的不足，影響商業地產的開發管理和資產安全。

2、產權分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環機制

我國商業地產的開發資金壓力巨大，因此，商業地產在建成之后，大部分會進行出售。開發商以產權商鋪的形式解決商業地產的投資資金問題。但是這種方式通過分散產權、資金迅速回籠的方式，使得商業地產開發商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產經營管理公司獲得物業的運營權。但是這種模式造成商業地產產權分散，造成商業地產運營管理的科學性和整體效益難以實現，甚至影響商業物業的發展前景。我國沒有發達的資本市場和健全的金融體系，導致資金的外部循環機制未形成，商業地產資產保值增值目標難以實現。我國行業地產在投融資管理中由于戰略投資者的缺乏，造成商業地產開發商兼顧投資人的職能，造成資金運轉的壓力。而商業地產資產證券化等金融創新工具得不到有效的運用，企業在投資商業地產中直接融資的比例較低，嚴重影響商業地產運作效率的提升。

3、商業投資模式比較低端落后

商業地產開發商由于各自的資質和項目規模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業地產的開發商應該充分地結合自身特點和項目情況進行科學的投融資。商業地產的投融資應該貫穿于企業開發、經營、管理的全程。但是目前我國商業地產在開發的過程中采用落后的資產運營模式，在商業地產竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業地產開發的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業地產投資模式的落后對商業地產資產運營和管理造成嚴重的后果，造成商業地產管理者的經營能力的下降和資產運營效率的低下。嚴重影響投資者和商鋪散戶的商業利益的實現。

4、開發商商業地產開發和資產管理經驗的缺乏

商業地產的開發和經營模式不同于傳統的房地產開發。我國許多房地產企業經過不斷的發展，對地產開發已經積累相當經驗，但是，許多開發商在進行商業地產的開發過程中，對商業地產資產管理和運營模式缺乏經驗，導致商業地產的銷售以及項目運營存在混亂。商業地產的開發缺乏具有商業地產開發和運營經驗的專業人才，導致開發商對商業地產項目的資產管理缺乏專業的掌控能力，嚴重影響商業地產的運營效益。商業地產對商業規劃、商業招商、商業運營等經驗的不足，導致商業地產的資產運營和管理的效率低下，以及商業地產保值、增值目標存在困難。

5、商業地產的開發利潤高于商業經營利潤

商業地產的開發是一個高利潤行業，根據相關統計數據顯示，房地產行業的利潤率達到了20%以上，許多地方的商業地產的利潤甚至超過100%，商業地產的價格要遠高于普通房地產行業的價格，因此，許多商業地產的開發商熱衷于商業地產的開發。但是，由于商業地產的開發利潤較高，造成許多開發商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業地產項目的開發，這造成商業地產開發商過分的重視商業地產的開發，而忽視了商業地產資產的管理和運營。商業地產開發成為開發商獲取利潤的主要來源，導致開發商重視地產開發的短線操作，而不重視資產的長期運營和管理。

二、加強商業地產資產管理的重要性

1、給商業地產資產管理帶來租金收入

商業地產的租金范圍的確立是商業地產資產管理的關鍵環節。通過運用科學的測算方法，確定商業資產的租金水平及其變動，通過加強對商業地產的資產管理，能夠科學地掌握商業地產資產運營管理，獲得租金收入。

2、能夠促進商業地產的保值增值

商業地產通過有效的資產運營管理，其資產價值也會隨著經營過程中的租金價格的變化產生變化。商業地產的資產價值的上升可以為地產開發商帶來巨大的效益。有助于提高商業地產開發商的形象，改善商業地產開發商的融資能力，資產升值之后，開發商可以處置升值資產獲得更好的經濟收益。

3、促進商業地產整體效益的提升

商業地產的資產管理有效運行，能夠促進商業地產租金的提升，實現資產的價值的升值，提高商業地產的人氣、品牌效益，有助于帶動商業地產配套項目的繁榮。如果商業地產開發同時進行房地產項目開發，商業地產資產的科學管理能夠帶動房地產價格的提升。通過商業地產和房地產項目的相互促進和帶動，形成良性循環，促進商業地產開發和資產運營管理的整體效益實現。

三、加強商業地產資產管理的對策建議

1、改善商業地產的運作和管理

商業地產開發商應該轉變商業地產的運作和管理模式，從傳統的商業地產開發向商業地產投資的模式轉變。改善商業地產的運作和管理，實現商業地產的資產管理效率的提升和商業地產的保值增值。首先，商業地產應該加強資產運作的計劃性，通過科學的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業地產開發的競爭環境等因素。其次，商業地產的運作應該具有綜合性，完善商業地產開發的系統、配套功能。通過對商業資源的整合，完善商業地產的商業功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業地產區域性競爭實力。再次，提高商業地產運營管理的統一性。商業地產的開發商應該加強同入駐店鋪的協助，圍繞統一主題開展商業地產經營管理工作，促進商業地產整體運營管理的協調性。只有通過對商業地產運作管理進行統一的設計規劃，才能提升商業地產運營管理的專業性和協調性，實現商業物業的整體經營管理，促進商業地產的資產管理和資產升值目標的實現。

2、創新商業地產投融資機制

商業地產必須創新商業投融資機制，只有通過解決商業地產經營和開發過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業地產的開發和經營所需資金，提高對商業地產資產管理的效率。商業地產開發可以采取信托、商業物業證券化和海外基金等形式，創新融資渠道和融資方式，緩解商業地產開發商的資金壓力。商業地產的投融資機制創新，應該借鑒發達國家先進經驗，引進國內外的風險投資進入商業地產開發領域，從而實現我國商業地產的開發水平和整體實力的提升。保證商業地產的產權不被分割和轉移，促進商業地產的統一經營管理，從而實現商業地產整體資產管理能力的提高，促進商業地產通過科學的資產管理，實現商業地產資產保值、增值。

3、大力開發混合型的商業地產

商業地產在開發的過程中，應該加大對商業地產功能的提升，促進混合型的商業地產的發展，保證商業地產的開發能夠充分的滿足市場需求。在商業地產的開發中，通過對不同的商業形態進行組合，實現商業地產開發集合商業、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務等設施于一體，促進商業地產的各個功能集合的整體效能的發揮。通過對商業進行科學的設計功能設施，實現科學的功能分區，通過對動態的商業娛樂設施和靜態的居住、辦公、酒店設施進行混合，實現動靜分區，促進商業地產的開發形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業綜合體，有助于商業地產的資產整體效益的實現，保證商業地產資產的保值增值，促進商業地產資產管理效益的實現。

4、加強商業地產項目的后續運營

商業地產的經營管理對商業地產而言是命脈和根本。商業地產的開發要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產與傳統的房地產項目不同。商業地產是開發商、商業經營者和小業主三者利益的共同體。因此，加強商業地產項目的后續經營，能夠促進商業地產的運營管理效率的提升。對商業地產而言，應該從招商管理、營銷管理、物業管理和服務監督等四個方面加強對商業地產的運營管理。通過對商業地產統一協調的管理和運營，促進商業地產資產管理價值的實現，保證商業地產成功運作并持續保值增值，提升商業地產整體物業的形象水平，促進投資者和經營者的利益最大化。

商業地產應該重視資產管理，將資產管理理念充分融入商業地產開發管理工作當中，加強對專業化的商業地產管理人才的培養，創新商業地產資產管理模式和持有經營模式。通過對商業地產開發、銷售以及運營管理過程中有效的資產管理，避免投資者的無序競爭，促進商業地產整體經營管理水平的提升，實現商業地產資產保值增值目標的實現。

【參考文獻】

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中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）04-0005-03

近些年，我國房地產行業快速發展，即使在美國次貸金融危機的嚴重影響下，依然表現出良好的發展勢態。有調查數據顯示，在我國房地產市場上，90%的住宅項目都能盈利，而80%的純商業地產項目都面臨著困境。之所以呈現這樣情況，主要原因在于我國商業地產缺乏成熟的開發運營模式，所以有必要基于現狀探索出一套能滿足我國商業地產發展需求的開發運營模式，以解決當前困境，推動我國商業地產快速、健康發展。

1 我國商業地產發展面臨的困境

由于我國實行了較長時間的計劃經濟，商業地產受到了一些影響，在我國起步較晚。隨著市場經濟逐步深化，我國商業地產逐步發展起來并日漸繁榮。據有關調查數據顯示，自2000年以來，我國商業地產發展態勢十分良好，投資增長速度一再高過國民經濟的增長速度。與此同時，商業營業用房銷售面積也逐步增長，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長勢頭。盡管如此，我們應該看到繁榮發展的背后存在的問題，尤其空置率上漲問題。這些問題的存在無不表示著商業地產開發建設和運營管理陷入了困境，亟待探索出一套科學、成熟的開發運營模式。

我國的商業地產開發商大多由普通房地產商轉型而來，所以商業地產的融資模式和開發模式也沿用了普通房地產的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業地產融資渠道單一，過于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業地產長期開發建設對資金的需求。在開發上，一些開發商在利益驅動下盲目“搶地”，不注重規劃選址和市場定位，造成商業地產局部過剩、布局不合理等，這也是導致商業用房空置率逐步提高的原因之一。

近幾年，我國房地產業飛速發展，不少開發商盲目投資，不重視融資，開發建設完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運營方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統一運營管理，甚至為自身帶來桎梏，影響商業地產行業健康發展。在商業地產缺乏科學的開發運營模式的情況下就急于快速發展，很容易造成項目運營管理混亂，最終將組織商業地產行業發展。

為了應對當前困境，下面簡要概括商業地產開發建設和運用管理中存在的問題。

第一，市場定位模糊。在現實生活中我們經常看到一條商業街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場定位不當造成的。就當前來看，我國的商業地產開發商一直把工作重心放在“搶地”上，對開發前期規劃不夠重視，不經反復推敲就投入建設，導致對項目所在區域內商業結構走勢的認識不足，部分區域出現商業網點過剩或不足，造成商業結構不合理。

第二，運作程序不合理。我國商業地產采用先開發后招商的運作流程，有時甚至建設一半才招商，之所以這樣，與商業地產招商難度大有很大關系。目前，我國房地產市場是比較火爆，可這主要是針對住宅市場而言的。不同于住宅市場的供不應求，商業地產招商面對的是經營商，如果經銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經銷商要求進行大規模整改，造成不少的資金浪費。

第三，營銷理念不科學。由于房地產市場潛存著巨大的經濟利潤，一些開發商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長久利益。在這種理念下，商業用房在設計過于強調包裝設計，甚至脫離物業本身的實際情況，導致設施利用率低，同時也不利于招商工作的順利進行。

第四，融資渠道單一，詳見前文。

總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問題存在的主要原因。商業地產在長期運營過程中存在著巨大的風險，如果不為其配置一套科學且成熟的開發運營模式，將很難實現健康發展。為了消除風險、降低難度，應基于商業地產的全生命周期進行開發建設和運營管理，為商業地產提供科學的全程運作流程。

2 商業地產開發運用設想

在統一管理思想下，商業地產在開發建設和運營管理上實行全生命周期的理念，簡單地說，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環節的工作及其中的側重點，注重地產和商業之間的內在關聯，不可將兩者進行簡單分割。從商業地產的整個操作流程來看，開發設計是開始，而運營管理是項目成功的關鍵，所以開發商要想獲得預期效益，就必須做好運營管理工作。當然，也不能忽視前期開發建設的重要性。

第一，整合相關利益主體。在商業地產開發運營中涉及著諸多利益主體，有開發商、投資商、運營商、經銷商，此外還有設計方、施工方、政府、金融機構等。各方之間的利益既對立又統一，既可以用損壞對方利益來增加自身利益，又可以通過互相合作實現整體利益最大化，使自身獲取預期利益。在全生命周期開發運營模式下，應對各方利益主體進行系統性的整合，制定統一的目標、統一的規則制度，加強各方之間的合作，為實現整體利益最大化而共同努力。

第二，集成各環節。從商業地產項目的操作流程來看，整個過程中要經歷調研、市場定位、規劃設計、招商融資、運營管理等多個環節，各環節彼此獨立，又存在著一定的內在聯系。例如，市場調研結果直接左右著市場定位，而市場定位又是規劃設計的基準，等等。在傳統的開發運營模式中，各環節之間的關系是松散的，很難使整體實現優化配置。為此，應對整個操作流程進行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個環節，不可忽視各環節之間的內在聯系。

第三，貫徹執行統一管理思想。具體而言，統一管理就是要統一組織、目標、理念、規則制度等，使商業地產形成一個統一的整體，并按照統一的管理理念和模式來操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優化配置，實現利益最大化。

在上述三種理念指導下，下面對商業地產開發運營的整個操作過程進行了簡要分析，希望這樣的構想能夠消除商業地產發展中的存在的問題，促進其又快又健康發展。

第一，市場調研。市場調研的主要目的在于收集和分析與項目相關的信息，了解項目所建區域內的商業趨勢等，對項目可行性研究極為重要。

第二，市場定位。由于市場定位關系著項目建成后的銷售情況，所以一些開發商在市場定位時往往從利于銷售的角度出發，忽視了項目長期運營所要面臨的各種情況，考慮時間不足。商業地產項目成功與否，由運營狀況決定，所以市場定位這一環節不能沿用普通住宅地產的那一套模式。具體而言，商業地產市場定位包括圈定位、規模定位、客戶定位、經營定位等。雖然各項定位內容都非常重要，可是經營定位尤為重要，所以要更加重視。在進行經營定位時，開發商一定要基于商圈發展趨勢，立足于商業地產項目的整體規劃來進行相關操作，保證業態組合科學，才能在長久的經營中實現持續盈利。

第三，規劃設計。開發商要清楚地認識到，商業地產的規劃設計不單單是一種建筑格局的規劃，也是一種商業經營規劃，所以在規劃設計時既要重視建筑格局設計又要強調商業經營規劃，同時，還要滿足各方利益主體以及后期運營的需求。商業地產規劃設計要滿足的條件：各功能業態比例安排合理、流動線布置合理、視覺通透效果良好、主力店設計滿足技術要求等。

第四，融資。在傳統的融資模式中，商業地產對銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業地產發展。為此，應參考一些發達國家的商業地產融資模式拓展我國商業地產的融資渠道。雖然我國房地產行業十分繁榮，但是商業地產融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機構投資、銀企合作、REITs、預租、商企聯建等。只有融集了足夠的資金，開發商才有強大的資金運營能力，項目建設和運營才能取得好的效果。

第五，招商。商業地產招商主要分為兩步，一是開發前進行主力店招商，二是在開業前進行散鋪店招商。在主力店招商前，開發商要基于市場調研的結果找到與項目和商業圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達成合作。主力店要是不同的業態，不能重復，保證業態組合科學。在散鋪店招商上，開發商可以刊登廣告，對有意向的合作的店進行嚴格考核，不滿足要求的務必淘汰，而對于重點商戶可以給予一定的優惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。

第六，運營管理。運營管理是商業地產項目開發運營中的重點內容，關系著項目成功與否。從全生命周期角考慮，商業地產在運營管理上要統一企劃營銷、統一客戶服務和賣場管理、統一物業管理、統一品質管理，全力貫徹執行統一管理理念，確保運營管理的各項舉措有效實施并取得良好的成效。

3 結語

綜上所述，商業地產在開發建設和運營管理的整個過程中要采取統一管理理念，注重各環節的集成，使其統一服務于項目主體，才能使項目整體實現優化配置，達到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。

參考文獻

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篇（6）

商業地產的整體發展前景較為可觀，以深圳為例，自本世紀初深圳有了第一家購物中心以來，歷經短短十余年時間，預計到2015年年末，全市商業中心可達70余個，商業地產總體面積可達500萬，且目前仍有在建購物中心工程。但因政府長期以來都以住宅地產作為開發重點，加上商業地產在我國的歷史尚短，社會各界對于這一行業的認識程度依然較為薄弱，導致我國商業地產的財務成本管理尚未形成一套有效的管理理論支撐。且一些商業地產開發商也沒有明確此種新興房地產行業和傳統住宅地產的差異，導致很多商業地產開發商直接將住宅地產的財務管理思路套用在商業地產財管工作上。商業地產與住宅地產的差異性就決定了此種生搬硬套的財管模式必然存在很大的局限性。

一、商業地產成本管理的特殊性

根據用途進行劃分，可將房地產分成商業地產與住宅地產，其中商業地產的開發產品，主要是用于商業用途，如購物中心、休閑娛樂性消費場所等。而住宅地產的開發產品則主要是用于居住。雖然商業地產與住宅地產同屬房地產行業，但商業地產存在以下幾點特殊性，這些特殊性都也會對商業地產成本管理造成一定影響。

（一）選址和設計方面的重要性

商業地產與住宅地產最主要的差異是商業地產的商業性，因此兩者在開發成本方面存在很大差異。通常住宅地產只要設施齊全、環境好，再配合優質的物業服務，即便是建設在城郊也會具有良好的市場。然而基于商業地產的特殊性，要想取得商業收益，實現高效的商業經營，選址就成為了決定性的因素。對于商為地產來說，地段、地段、還是地段。目前中國大多商業地產運營企業，選址通知有兩類，一類如恒隆，選址必在城市中心；一類如萬達，選址通常建設在新城區，政府也愿意在新城區或衛星城引入城市綜合體。兩種選址最關鍵的因素是商業體的定位和成本，第一類在城市中心地段選址，地價貴成本高，但后期的運營風險相對較低；第二類選址在新興城區，地價便宜后期運營風險較大。但對企業來說，由于綜合體中出售住宅、商鋪的收益基本可覆蓋購物中心投資成本，因此后期的運營壓力大降。選址同時還要結合城市的經濟、交通、政治、文化等多方面因素，科學合理的選址無疑是利于商業地產財務收益及成本回收的有效途徑。因此應當將選址歸為商業地產成本管理的一項重點工作內容。設計也是一個非常重要的環節，優秀的、符合業態要求設計，將大大減少后期的運營成本，如節能環保的通風設計能減少后期空調能耗支出，不同的人流動線設計引吸人流減少后期招商成本，適當的電梯數量和分布能減少運營能耗并能增加人流走動從而增加銷售等等。

（二）運營方式的特殊性

住宅地產的客戶群體主要是購房者，住宅地產通過滿足購房者的居住要求獲取利益，實現成本回收，但作為商業和地產有機結合的商業地產行業面對的客戶人群及利益相關體就相對復雜的多。項目投資者、商鋪經營者、商業運營方及終端消費者都是商業地產的重要客戶人群。住宅企業的成本回收途徑主要是賣房，然而商業地產要想獲得高的成本回報，不僅要賣，還需要經營，并且著重在經營。消費者購買商品，購物中心商鋪的經營者得到來自消費者的經濟收益，實現經濟收益后才能向投資者上繳租金。由此可見商業地產的成本回收不但要考慮選址、商鋪租賃，還要考慮到消費者的購物需求、消費特點及生活方式等因素。綜上所述，因住宅地產與商業地產的運營差異性所致，住宅地產的成本回收模式比較單一，而商業地產的成本回收過程則相對復雜，且需要考慮的因素也更多。

（四）融資的特殊性

商業地產可看作是一種以實現商業價值為目標的金融產品，因此大型商業項目為了構建商業氛圍，往往是一次性投資構建。而住宅項目開發可采取分期建設的模式，緩解成本投入的壓力，在通過分期銷售實現資金回籠與累積，之后再進行下一期建設。相比之下商業地產的融資任務則更為嚴峻，且為了吸引具有競爭優勢的主力店入駐，還不得不采取前幾年的租金優惠的形式甚至暫時免租，這都為商業地產帶來了嚴峻的資金挑戰，使得商業地產業就必須采取如合作開發、債權、預租、信托、資產證券化、房地產投資基金等多種融資模式來應對龐大的資金需求，多樣化的融資方式及融資總量，也就使得商業地產面臨著更大的融資風險。但同時也催生了比住宅地產更多樣化的融資結構和資產運營方式。

（五）成本收益與財務風險的特殊性

住宅地產的成本收益主要是通過產品銷售，即賣房來實現的，可在短期內回收成本。然而通過前文的經營模式分析也可看出，商業地產的成本回收周期長，最快也要幾年時間，但成功的經營可為商業地產企業帶來高額收益，靜態成本回報可達50%以上，大型地產企業可達80%甚至更高，遠超住宅地產。然而風險和收益是成正比的，收益越大，背后的風險也越大。住宅地產成本回收快，而商業地產回收慢，周期長，市場變化不定，后期的招商與經營都可能受到影響，從而增加財務風險。

二、完善商業地產成本管理的措施

（一）重視前期的市場調查及項目的選址及招商工作

商業地產的項目選址對項目的成本投資效率有著決定性影響，選址上的優勢，會對投入使用后的招商、經營帶來積極影響，提高成本投資效率。而選址及定位方面的失誤將會嚴重影響投入使用后的各項工作，影響成本投資效率，甚至出現血本無歸等嚴重情況。因此商業地產的成本管理工作，必須以科學的選址與定位作為前提。開發前期階段需進行完善的市場前期調查，商業地產開發商需先后深入研究當地的商業規劃布局，并結合城市的發展規劃，分析具有發展潛力的商業地段。同時對周邊客戶群體、交通、收入水平、人口、消費習慣等方面進行充分考慮。在招商方面，住宅地產的開發思路往往是先建房后招商，然而此種模式并不能適應商業地產的實際情況。商業地產的建設價值與成本回收主要依靠后期的商業經營，因此必須對招商工作加以重視。為確保投入使用后經營工作的順利開展，避免商鋪空置，影響經營效益，應當在施工之前也做好招商工作，根據客戶的事先達成的協議，進行商鋪規劃與設計，如果投入使用后再招商，很容易出現商戶不滿意設計規劃，而不和開發商合作的情況。

（二）優化運營方式

雖然商業地產的運營模式與成本回收方式都和住宅地產存在較大差異，但無論是售后租賃還是產權商鋪，其實質都與住宅地產相同，都是在建成后通過意圖快速收回成本。但此種模式顯然忽略了商業地產的商業性，沒有認識到商業地產應由的價值，忽略了商業經營的作用。此外，一些商業地產開發商為了快速收回成本，采取分散產權的銷售模式，而此種模式很容易因追求各自的利益，造成各自為政的情況，失去了商業的統一性。因為購物中心往往存在成百上千的店鋪，而進行產權分割后，開發商將無法實現統一管理，出現基于各自利益博弈的經營混亂，嚴重危害成本管理效率。因此類問題影響后期經營的情況在國內屢見不鮮，因此企業必須轉變住宅地產的運營思想，采取只租不售的形式，雖然短期來看，成本回收速度可能會相對較慢，但從長期發展角度來看，對于統一招商以及統一的財務成本管理有著積極的促進作用。還可增加經營的靈活性，隨著市場變化，企業可及時調整經營方案策略。例如國內很多開發商已經開始意識到這一問題，做出如回購產權等措施。目前很多高端商業地產項目也均明確提出不會考慮產權出售。

（三）拓寬融資渠道

商業地產的成本資金投入大，資金占用時間也相對較長，因此單一的融資渠道顯然無法滿足實際需要。基于投資大、成本回收周期長等特點，開發商往往會多采用如貸款、債券融資等財務杠桿融資手段提升資金總量，但此種模式會大大增加財務風險，影響成本。這就需要商業地產開發商積極拓寬融資渠道，以應對融資風險。目前國際上很多商業地產開發商都通過信托投資資金模式（REITs）取得資金支持。此種融資模式具有如下幾點優勢：1.首先可拓寬商業地產的融資渠道，緩解開發商的成本壓力；2.除提高資金儲備意外，此種融資模式還可確保產權不會出現轉移、分割等不利于后期管理的情況，方便后期投入階段的統一管理。通過優勢分析可以看出，此種融資模式十分商業地產的實際情況，我國商業地產商業可借鑒此種模式。現階段已經陸續引進了房地產REITs模式，隨著相關流程的規范與法律制度的全面建立，相信此種融資模式必然會為商業地產商帶來更多的經濟實惠。

（四）實施專業化的經營成本管理

商業地產項目的投入使用并不意味著成本回收工作的完結，相反卻只是開始。商業地產的自身特性決定著后期商業經營的成本管理才是重中之重。只有在經營中的高效成本管理才會促進商業價值以及投資成本回收效益的提升。為提升經營階段的成本管理效率。地產開發商應當先組建一支具備專業的運營管理團隊，團隊中的管理人員必須具備專業的成本管理相關知識與經驗，同時他還要明確商業地產的運作模式與特殊性，并具備商業靈敏度。通過高素質的管理人才開展專業化的成本管理。在成本管理實際操作中，一定不能直接照搬住宅地產的投資模式，重視經營過程中的財務資金管理，實現商業地產管理的專業性與針對性。

三、結束語

綜上所述，商業地產和住宅地產在運營模式、成本回收、財務風險等多個方面均存在差異，因此商業地產在成本管理過程中絕不能沿用住宅地產的模式與理念。針對商業地產的特殊性，本文從優化選址、更新運營模式、融資方式創新以及強化經營過程中的專業性管理等幾個角度探討了商業地產的成本管理措施，希望能為相關人士提供些許參考。

參考文獻：

[1]胡挺，吳慧強，袁毓敏.房企跨界經營動因、產業選擇與經濟后果——以恒大地產為例[J].中國房地產，2014（22）.

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1、商業地產開發關鍵

1.1全盤考慮，分布施行

從商業地產與住宅地產的區別中我們可以看出商業地產項目開發的難度和復雜性，這也就決定了一個商業地產項目的開發建設就必須先進行通盤的考慮，對每個環節進行詳盡有效地部署，特別是當項目進入招商運營階段，更是必須謹慎考慮。無論是項目前期的開發建議，還是項目后期的運營計劃都應該全盤計劃，詳細分析，再逐步實施。

1.2項目定位建立于專業的市場調研基礎

商業地產項目的實施必須嚴格從商業發展的角度出發，通過詳盡有效、有市場針對性的調研工作，對市場的供求配比和市場飽和度進行準確的掌握，集合一切可以利用的資源制定專業的商業定位和業態組合方案。

1.3注重商業規劃，先規劃后建設

一切的地產項目都是無法復制的，特別是商業地產項目更是如此。每一個成功的商業項目都是對其項目的商業進行了合理科學的規劃，如果在項目建設的前期先進行商業的規劃，在充分的考慮市場反應和承受能力之后，制定出確實可行的規劃，那么項目的建設才不會變得盲目、無根基。

1.4商業地產，招商先行

商業地產項目的招商是其實現收益的一種有效的形式，一個商業地產項目運作成功的第一步就是能夠按照既定的招商計劃完成招商工作。作為中國商業地產的旗艦大連萬達，其擁有一套行之有效的招商策略，其首創中國的訂單式商業地產開發模式，無不體現其招商的強大實力。只有順利完成項目的招商工作以后，才能保證后期的正常運營。

1.5運營管理，一劍封喉

一個商業地產項目能夠持久穩定的發展，離不開強大的運營管理，只有真正把運營管理看成核心競爭力的企業才可能在商業地產行業占得先機，拔得頭籌。通過對商業地產項目后期的運營能力的考驗，才能表明一個商業地產開發企業是否已經真正進入商業地產行業。作為萬達地產的掌門人王健林先生就指出，萬達之所以能夠以如此驚人的擴張速度全面的占領中國商業地產市場，靠的不僅僅是資金的雄厚，更重要的核心競爭力是萬達的商業運營管理能力已經是發揮到了極致。

2、中國商業地產的發展趨勢

商業地產從改變中國的商業開始，它悄悄地改變著我們身邊建筑的形態，它也改變著人們的消費心理和消費行為，它讓中國的商業氛圍變得更加商業化、時尚化和人性化，其中包容萬象，讓人流連忘返，也更加完全的詮釋了中國改革開放以來取得的偉大成就。

2.1市場前景廣闊

我國商業地產的市場規模將會進一步增長，發展前景較為樂觀。中國的城市化進程還將持續很長的一段時間，這也為商業地產的發展提供了寶貴而廣闊的空間，中國零售業將會迎來新的發展契機。

2.2以大型公司為主導

良好的市場環境為商業地產開發企業提供了難得的發展機會，但是由大公司逐步主導商業地產主流業態的情況已經是一種無法改變的趨勢。如果說以前的商業地產是各有千秋，各方混戰的格局的話，那么今后的商業地產將會進入一種全國一體化的大時代當中。在這樣的情形下，小型的商業地產開發企業將會難以維持生存，而大型的開發企業，將會憑借自己在資金、人才、技術、運營管理等方面的優勢，不斷擴大自己的而經營范圍，而且更容易形成自己的品牌優勢和成本優勢。

2.3開發企業持有物業比例加重

商業地產項目將不再像先前那樣通過快速銷售以獲取投資資金的回籠，而是逐漸增大持有物業的比例，注重物業的品質和效益，將會成為商業地產項目今后重要的運營模式。目前，越多的商業地產商看到了商業地產項目的發展前景。

2.4共贏模式盛行

單靠開發企業一方支撐的開發運營模式已經是無法滿足現今的市場的發展，成功的商業地產項目，都必須需求最佳的資源整合模式和互利共贏方案。資源的整合不僅僅是要對商戶、銀行、政府行政主管部門以及消費者等利益主體進行整合，而且還要尋找最佳的共贏放方案，只有這樣才能為商業地產項目的持續穩定盈利奠定堅實的基礎。

2.5經營模式的多元化

“大、多、全”的經營模式已經不再是商業發展的制勝法寶了，專業化、主體化、特色化、精品化的經營模式逐漸成為了大家的共識，這也是商業地產不斷發展下所形成的必然結果，這也是商業地產對市場需求和變化所做的改變。運用不同的業態組合，形成商業地產項目的組合拳，將是未來商業地產項目發展的新趨勢。

2.6交通現代化將會改變商業地產的布局

現代商業的發展離不開便捷的交通，交通的便利性是未來商業地產項目應該重點考慮的因素。大型的商業項目需要擁有充足的客源、充裕的貨源和便捷的物流，這一切都離不開現代便捷交通的支撐。總而言之，當社會發展的腳步不斷向前邁進的時候，交通的現代化已經深深的改變著商業地產的布局了。

參考文獻：

[1]呂波.商業地產贏家的探秘[M].機械工業出版社，2008

[2]馮暉.商業地產發展趨向何方？[J].城市開發，2006

[3]沙勇.深度調控下的地產業路在何方？[J].寧波經濟，2010

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一、引言

商業地產，即用于商業用途的非住宅房地產，通常是指餐飲、娛樂、寫字樓、商店等經營用途的房地產形式。商業地產的發展在西方較為成熟，其與資本市場的業務對接相當成熟，法律保障也較為完備，而學者的研究方向也主要集中在商業地產選址與定位問題、商業地產管理和商業地產融資三方面。1940年，德國著名經濟學家勒施出版了《經濟空間秩序》，從而形成了市場區位理論[1]，為商業地產的選址理論做了基礎性的研究，此后包括Philppe等經濟學家在此基礎上提出了零售中心位置與消費者滿意度模型。而在商業房產管理領域，Grass kamp所發表的《房地產開發基礎》被認為是奠基之作，其提出了商業地產項目是一個不斷適應市場的競爭的動態型企業[2]；同時Miles在此基礎上更是提出了物業管理者、資產管理者與組合投資管理者之間協調的重要意義[3]。伴隨著西方資本市場發展與金融產品的創新，商業地產的融資成為了目前商業地產研究領域的主流，其中最早涉足的是Zerbst教授，其于1977年開始研究商業地產的抵押貸款問題[4]；Miller通過對REITs的研究發現，其可以改進中等風險的長期投資組合[5]；Seiler于1998在分析歷史交易數據的基礎上認為REITs是良好的抵御通貨膨脹的工具[6]；Gregory和Michael闡述了高成本抵押貸款對商業運營的影響規律及效果[7]。

我國的商業地產研究起步較慢，主要是基于近年來商業地產以其高回報率、政策干擾較小、升值空間大等優勢而得到了蓬勃發展的現狀而得到了眾多學者的關注。眾多學者從金融、風險調控、城市規劃和經營模式等各角度對商業地產進行了研究。孫飛（2005）在比較了商業貸款、發行債券、上市融資、基金融資等融資形勢后，提出信托融資更符合商業地產的發展需求[8]；陶樺（2007）將商業房產風險劃分為關鍵風險和非關鍵風險，指出通過事先的戰略規劃對關鍵風險進行全覆蓋管理，非關鍵風險進行全程監控來規避可控性風險；張嬌嬌（2010）對租售結合模式進行了深入研究，并與售后返租、只租不售等模式進行比較后提出了節點招商的租售結合模式[9]。趙曉鵬（2012）提出了應根據不同城市的產業組成和經濟職能對商業地產進行與城市相符合的商業地產的開發管理。

二、商業地產行業的發展分析

1、商業地產發展階段分析

波特曾提出，產業結構表面現象按發展源泉可以分為四個階段：資源階段、投資階段、創新階段、財富階段[10]。而我國的房地產市場，特別是商業地產市場經過了十幾年的發展，已經經過了資源階段，現在處于投資階段，但即將進入創新階段。

現階段的商業地產需要經營創新、理念創新、人力創新、金融資本市場的創新與相關的設計與技術創新，以上的創新元素相結合形成的創新效應將推動我國房產創新階段的來臨，進而進入財富階段。因此，我國的商業地產還有巨大的可改善空間。

2、房產政策分析

我國的房產市場（主要是住宅房市場）從2010年以來經歷了一系列政府調控，而進入2011年到現在，從中央到地方更是推出了一輪又一輪針對房地產市場的組合拳。

隨著房地產市場中的住宅房市場的政策打壓，許多資本轉入商業地產，許多商業地產或提前開鋪布局，或設立專門的商業地產公司，高調集中的推售商業樓盤。因此，在住宅房市場低迷之時，適時地轉向商業地產是一個較好的選擇。

3、商業地產開發與銷售持續增長

2013年1-6月份，我國商業地產開發與銷售持續增長，商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%；其中，辦公樓銷售面積增長31.7%，商業營業用房銷售面積增長8.3%。商品房銷售額33376億元，增長43.2%，其中，辦公樓銷售額增長45.7%，商業營業用房銷售額增長20.5%（見表1）。

三、商業地產的經營模式分析

梳理我國目前的商業地產經營模式，主要可以將其分為產權出售模式、只租不售模式、租售結合模式、售后返租模式、散賣與資產精裝修相結合模式。（見表2）

1、產權出售模式

產權出售，即開發商為迅速套現，在項目建成將其產權出售給各類投資者的運營模式，在產權出售之后，開發商便不能對各投資者的經營活動進行統一規劃與管理，使得商業地產項目的定位不明，商鋪經營業務混雜。因而這種模式已經漸漸被淘汰，但在中小型開發商因為資金流轉較為緊張而成為其重要的運營選擇模式。

2、只租不售模式

只租不售，即開發商擁有商業地產的產權，只是將使用權出租給使用者使用，定期收取租金，同時開發商還負責整體推廣與服務，這種模式需要開發商具有較強的資金實力或融資能力。而只租不售模式也可以具體分為不定向出租與定向出租兩種類型[11]，前者是在商業地產建成后公開向市場招租；后者是在商業地產具有自身的定位，在建成后只向與定位相符、信譽較好、具有品牌價值的經營者招租。通過只租不售模式運營，開發商可以統一規劃和管理整體的商業地產項目，有助于商業地產的整體價值的提升。

3、租售結合模式

租售結合指開發商將一部分產權出售，自己保留一部分商業地產產權的經營模式，鑒于產權出售與只租不售模式之間。開發商一方面可以通過出售部分產權來回籠大部分甚至全部的資金投入，同時又可以保留部分產權，甚至保留的部分商業地產產權可以是該項目的主力店，進而對整個商業地產項目可以進行相對集中的管理，保證經營格局的統一，可以相對較好地保證該商業地產的良性運營管理[12]。

4、售后返租模式

售后返租模式按大類劃分應歸屬于租售結合模式的一個分類，而上文所提的租售結合實際上是一種“主力店+小店鋪”的訂單式模式。售后返租，開發商將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售，同時，與業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由開發商統一經營，同時會按約定時間支付給業主固定的租金。對于開發商而言，這種經營模式可以快速回籠資金，同時又可以將商業地產的統一經營權、管理權、規劃權收歸開發商，有利于商業的長期運行與資本的快速流轉。

5、資產精裝修模式

資產精裝修模式是創新的商業地產經營模式之一，其實質是對原有的舊樓進行改造，根據現在市場的的需要，與原有的舊樓的所有者簽訂相應的合同，分配好具體的產權比例，根據市場需要對原有的舊樓進行精裝修，之后再進行出售或者出租。資產精裝修模式在上海、北京等城市土地面積極其緊張的一線城市具有較大的創新價值，這一方面可以避免重復建設，節約土地資源與土地成本；另一方面，開發商可以快速的回籠資金，因為相較于新建商業地產，資產精裝修模式時間較快。

四、商業地產的經營困境

如上文所述，由于住宅房市場的政策打壓，商業地產呈現出了逆勢走高現象，這直接推動了商業地產的集體投資的不理性。但是商業地產在儼然一片紅火的表象下隱藏著多種風險因素。

1、盲目開發與過剩風險

自分稅制改革以來，房產的堅挺一直是支撐著地方政府發展的保證，隨著住宅房產的幾近飽和飽受爭議，住宅房產的市場看衰嚴重影響了地方政府的經濟，出于經濟發展、政績等各方面考慮，商業地產成為了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同時商業地產因為其投資收益較高、轉型難度較小等優勢成為眾多房產商“轉變發展方式”的追捧對象，特別是2010年以來，眾多住宅開發商高調宣稱加入商業地產業。在政府與商業的雙重鼓吹下，再加上市場研究、定位失準、開發設計等因為欠缺考慮，許多城市的潛在的商業地產紛紛處于供過于求的過剩風險之下，投資收益率也不斷下降。

2、融資不暢與金融風險[13]

商業地產是典型的資金高度密集型行業，而目前我國商業地產的主要資金來源是銀行貸款和自有資金，而且銀行貸款將占到總體資金的70%以上，自有資金比例相對較低。隨著經濟形勢的低迷和銀根緊縮的宏觀政策，而且在現有的銀行貸款中以銀行短期信貸為主，商業地產開發商隨時面臨著資金短缺的問題，而一旦發生資金鏈斷裂的危機，銀行的不良資產比例將急劇增加，導致金融界的系統性風險。

3、批量生產與同質化風險

我國的商業地產同質化嚴重，許多地方的發展規劃過分相似，核心點幾乎來自一個模版。以以購物商場為例，一般都會包括一個大型超市、家用類商場、穿戴類商場和包括影院、電子游樂場、KTV等 娛樂設施。在2010年時，中糧集團曾高調宣布截止到2015年要在全國復制30個大悅城項目，而萬達也表示在10年內復制100個以上的萬達模式。這樣的同質化現象必然會導致我國商業地產競爭力下降，空置率居高不下。

4、經營管理與運行模式風險[14]

我國商業地產管理運營模式具有很大的弊端，往往不能充分發揮商業物業的效率，損害投資者的利益，而引起管理運營風險的原因主要是兩點。一方面是由于我國的商業地產商一般由住宅地產轉型經營，沿用住宅開發模式，抱著“賣完就走”的心態，因此開發商只注重前期開發建設，忽視后期管理；另一方面是我國的商業地產管理起步晚，缺乏統一的物業管理能力和項目的整體控制能力，這使得商業地產發展偏離開發商原有設計，項目出現風險。

五、優化商業地產的經營

1、加快商業地產信息化[15]

信息是商業博弈中輸贏的關鍵，商業地產的信息化更是引導商業地產走向健康發展的必經之路，主要可以從三方面加強。首先，政府要發揮宏觀調控作用，利用立法和行政手段來定期公開商業地產的行業現狀；其次，建立健全社會商業地產信息供應商，根據特定區域特定商業地產類型進行更為專業的商業地產投資指導；第三，開發與完善相關軟件，將開發、設計、管理、回報率、合同和服務信息等全面的模擬計算，并且在相關部門之間進行共享，降低信息不對稱率。

2、實現融資渠道多元化

商業地產商要改變單一的融資方式，以REITs為代表的新型的融資方式在國內已經初現端倪，其2005年首次被廣州越秀采用以來，其憑借稅率較低，配息較高而深受歡迎，同時恒地、新鴻基等地產老字號都參與了REITs市場，這保證了商業地產的安全性與靈活的變現能力。

REITs往往由房地產公司將旗下物業打包設立REITs，并通過證券市場公開發行。REITs委托獨立的房地產管理公司，而房地產基金管理公司又委托專業的物業管理公司對REITs所擁有的各類不動產進行物業管理服務[16]。其中房地產基金管理公司收取向REITs收取資產管理費，而物業管理公司向房地產基金管理公司收取物業管理費。同時在資本市場，REITs通過證券市場進行IPO或增發，很好的實現了房地產市場與資本市場的有效對接（見圖1）。

3、加強創新，避免同質化

商業地產即將進入創新階段，因此簡單的復制已經不能滿足市場的需要。而萬達集團在商業地產的達到的成果也主要是由于其在運營理念中的創新，無論是第一代萬達廣場的單店模式還是第二代萬達廣場的組合店模式或是第三代萬達廣場的城市組合體模式都引領著我國城市商業地產開發的風向標。而現階段，萬達地產又開始向文化旅游地產轉向。除了萬達地產之外，合肥的匯銀廣場也是商業地產創新的佼佼者，其打造的歡樂街區等體驗式服務與強勢打造的“匯銀·不夜天”概念也獨樹一幟，首創房地產產業鏈特色寫字樓也將引領新的一輪商業地產的創新。

4、培育人才復合化[17]

商業地產是結合商業與地產業于一體的復合體，商業地產的特性要求了商業地產從業人員需要精通商業和地產業，這樣的復合型人才在從業人員中比例極低，因此培育復合型商業地產人才成為商業地產業發展的重中之重。萬達地產作為我國商業地產第一品牌，其很大原因是其在人才培養上的投入，其擁有包括萬達學院、商業規劃學院、萬達商業地產研究團隊等在內的培育平臺，萬達已經類似于一所人才培養學校，正是這些人才的存在保證了萬達的發展。

5、經營管理專業化

開發商能夠多站在經營者、商家的立場上去全盤策劃開發商業地產，揚棄住宅地產的傳統經營模式，重視后期的經營管理，將回報方式從短期售賣式向長期經營式轉變，聘用專業的商業地產管理團隊，以實現統一招商、統一營銷、統一服務監督、統一物業管理的經營管理模式。

參考文獻

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[10] 丁瑩， 基于價值鏈的我國商業地產運營模式研究[D].碩士，2011（10）

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[14] 徐水泉，淺談我國商業地產開發存在的問題及對策[J].商業經濟，2012（6）：35-37

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一、商業地產的融資特點

由于商業地產在開發及運營上相對其他房地產項目有區別，它的投融資過程也相對復雜，具體可分為如下兩個階段。首先是商業地產的開發階段。商業地產投資規模大，因此資金需求也大，又因商業地產不像住宅地產具有資金回收的功能，所以開發階段投融資的成功并不代表整個商業地產項目的投融資成功。其次是商業地產的運營階段。雖然在這個階段，商業物業逐步產生了凈現金流入，但是由于開發階段融資規模大，因此運營階段的還款壓力較大。

（一）開發階段的融資特點

開發階段是指從購入土地到落成地產建筑物這個階段。主要包括商業選項、土地購買以及建筑物的建設、配套設施安裝等。此階段融資主要有如下特征：

1.投資規模大。商業地產需要區位較好的地塊，所以土地成本較高。同時在規劃設計、建筑標準及配套設施建設等方面也具有很高的要求。因此，商業地產的資金需求顯著高于普通住宅地產。

2.預期收益難以預測。由于開發階段只是實現了地產實體的落成，而并沒有形成成熟的商業物業，在沒有經歷很多商業運作環節，比如：公關、廣告、招商等一系列內容之前，是很難準確預測其未來收益的，因此現金流也表現為凈流出。

3.風險集中，影響深遠。由于開發階段商業地產的商業物業運營還沒有開始。與后期階段相比，這一階段的主要風險為開發風險，且風險集中在地產建筑物能否如期在整體規劃內順利落成。但是，開發階段的風險卻可能帶來非常深遠的影響，如果項目選項和開發建設過程兩者沒有很好配合，后期的運營管理便會受到影響，尤其在后期運營階段是很難再對項目建筑物進行改造的，一旦開發階段產生負面影響，這個影響將很難消除。

（二）運營階段的融資特點

1.影響現金流穩定的風險存在期長。商業地產與住宅地產最重要的區別在于終端消費群體的不同。房屋購買者是住宅地產的終端消費者，而商業地產的終端消費者是商業服務的消費者以及商品的購物者。如果商業地產不僅開發階段做得好，后期運營管理階段也做得好，該商業地產的價值才會實現最大化。運營階段的成功關鍵體現在業態組合、租金設置、廣告效應、服務是否周到幾個方面，從而吸引來更多的消費者，實現其品牌及經濟效益的最大化。因此，運營階段影響現金流穩定的風險期較長，需要在商業物業成熟之后，風險才會逐漸降低。

2.形成現金流鏈接的矛盾點。由于開發階段投資較大，因此商業地產在后期運營階段還款壓力大，但為了實現公司品牌及經濟效益的最大化，商業地產是不會將物業分割出售進行還款的，因此造成了運營階段現金流鏈接的矛盾點。

二、我國商業地產融資的主要模式及存在問題

目前我國許多大型房地產開發企業既在做商業地產，又在做住宅地產，另外還有一些商業地產開發企業也是由純住宅開發企業轉型而來，這些企業在融資模式上主要還是在利用傳統模式融資，例如銀行貸款、上市融資、債券融資及項目融資等。

（一）我國商業地產的主要融資模式

1.銀行貸款。銀行貸款是房地產企業最常用的融資方式之一，但也是最重要的一種。房地產企業目前常用的主要有信用貸款和抵押貸款。信用貸款主要依據房企的曾經業績、項目前景以及過去的信用記錄來確認額度及是否發放，同時需要第三方給予該房企信用擔保。抵押貸款需要房地產企業以其資產作抵押物，包括土地產權、開發權或房地產建筑物做抵押。就我國目前來看，銀行貸款仍然是房地產企業的最主要融資來源。2013年國內房地產行業資金來源合計為122122億元，其中國內貸款為19673億元，占比為16%。近年來我國房地產企業資金來源情況如下表所示：

從圖中可以看出，我國房地產企業資金來源于銀行貸款的金額在2009年前呈遞增趨勢，其中在09年增加額較多，這與當年我國的四萬億經濟刺激政策有關。但是，我們也可以看到2009年后的2010～2013年，銀行貸款占比下降較快，這是由于我國宏觀政策調控房地產行業所致。

2.上市融資。上市融資的優點在于可以較大規模融資，不僅不會給企業帶來還款壓力，企業可以長期使用，同時改善企業的資產負債表。對于商業地產開發這類需要較大規模資金的項目，比較適合利用上市融資。然而發行股票上市并不容易，不僅對企業資質有嚴格要求，而且申請上市的過程相當繁冗，同時也要付出較高的成本。正因為這些因素，使得很多房地產開發企業無法利用上市融資來滿足其融資需求。經過數據查證，到2013年底，滬深上市房地產公司僅135家，大陸在港上市房地產公司僅45家。

3.債券融資。債券融資的優點在于債券融資成本比上市融資低，同時不會分散公司股權，產生分散企業控制權的風險。如果債券利息率低于企業的稅前利潤率，還可以實現財務杠桿效應，增加股東利益。不僅如此，債券利息還可以抵稅。但是在我國，由于對發債企業的要求較高，我國能滿足發債要求的企業較少，同時，我國債券市場運作機制還不夠完善，品種以及交易方式都有待豐富，保障機制也待完善，這些都構成了我國房地產企業利用債券融資偏少的原因。

4.項目融資。房地產企業在開發新項目時，往往會單獨成立一家項目公司，以該項目公司對項目進行開發等一系列操作。項目融資就是以項目公司的股權質押或者公司資產抵押的方式來貸款，并以項目公司未來收益作為還款來源。

（二）我國商業地產融資存在的問題

從我國目前商業地產融資的狀況分析，存在的問題主要在以下幾個方面：

1.融資渠道較單一。目前我國商業地產的融資渠道不多，從表1中就可以看出銀行資金在房地產資金來源中獨占鰲頭，在商業地產開發中銀行貸款基本上參與了整個過程。另外，我國目前商業地產的運營管理還不夠成熟，各地已出現商業地產開發過熱的勢頭，再加上電商的競爭，各地已顯現出商業地產空置率上升的現象，一旦現金凈流入出現問題，就會提升銀行壞賬的風險，銀行的不良貸款增加。

2.融資與運營相互制約。商業地產項目的成功，主要體現在該商業地產在運營階段是否實現了品牌及經濟效益的最大化。如果不能保持該商業項目規劃和運營的整體性，將很難實現效益的最大化。但是，從我國商業地產的實際運營情況來看，由于融資額度及時間限制，很多房地產企業在地產建成之后將其整體分割出售或者出售一部分，目的為了盡快償還貸款或其他中短期融資，然而卻破壞了該商業項目規劃和運營的整體性，改變了它的運營模式，導致該項目的價值大打折扣，對項目后期的持續健康發展和利潤的實現造成了不良的影響，使整個商業地產未來的凈現金流量減少，利潤率降低。同時房地產企業的信用評級也會因此受到影響，形成了惡性循環。

3.缺少針對商業地產特點的融資方式。商業地產作為一種有別于住宅地產的物業類型，有其獨特的融資要求。在我國現階段金融市場上，還比較缺乏針對商業地產融資特點的融資方式。首先，銀行貸款的設置針對住宅地產開發的比較多，很難滿足我國商業地產發展的資金需求。其次，雖然目前國內已經有了住宅抵押貸款支持證券（MBS）、資產支持證券（ABS）等融資方式，但商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）這種模式，目前在我國也還只不過是理論上的引入，在我國廣泛應用還有待時日。此外，對于國際上比較符合商業地產融資特點的房地產投資信托基金（REITS），我國現在也還停留在私募形式上，業務主要方向也不在商業地產這塊，主要集中于住宅地產開發，并且這種私募形式的資金在我國暫時還不能滿足商業地產發展的需求。

正因為我國還缺少適合商業地產融資需要的融資模式，我國商業地產融資面臨著許多困難，也就出現了上述所提到的融資與運營相互制約的問題，使我國商業地產的健康和可持續發展受到嚴重影響。因此，迫切需要發展適合我國商業地產融資需求的融資模式。

參考文獻

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一、項目定位錯誤。包括項目市場定位錯誤以及項目商業業態與項目整體定位不匹配。

企業盤活因項目定位錯誤而導致失敗的商業地產項目時，首先應當結合項目所在地的實際情況，具體包括人口規模、收入水平、消費習慣、地域文化、商業競爭狀況、商圈成熟度、客戶資源、地塊特點、城市規劃等，進行市場調研之后，結合包括資金實力、開發理念、專業人員素質、商業資源等情況在內的企業自身狀況，以市場要求為導向，制定有針對性的項目定位方案。

二、商業地產項目的運營管理架構、組合形式或管理方組建模式會影響項目的運營管理。

拿美羅城來說，主要資產為美羅城購物中心的華茂置業，是由中國工藝美術(集團)公司與新加坡美羅城北京公司分別控股50％的合作企業，雙方出資相同，決策權相同，但企業各自利益、經營理念不同，很難達成統一意見。

盤活此類項目時，由于運營管理涉及的管理架構及組建管理方的模式比較復雜。對于經驗較為豐富的成熟開發商，此類項目的盤活成本較低；對于經驗不足的開發商而言，最好利用相關的專業經營團體機構，自己盡量不要介入商業運營管理。

三、商業地產項目營利模式失當，項目銷售較為成功，但后期經營困難。

在目前的商業地產項目中，開發商為了盡快回籠資金、減少資金壓力，非常重視銷售，因此常用的方式便是通過快速銷售來實現短期的銷售現金流，完全沒有考慮到后期的項目運作，給整個項目的持續經營帶來很大的風險。

商業地產項目的難點不在于前期的開發，而在于后期持續的運營管理。盤活由于經營模式不當而導致失敗的商業地產項目，需要重新界定項目的營利模式，必須要考慮適合持續經營，不要因為小利而影響項目整體，避免銷售成功但經營失敗的結果。

四、項目應根據商業地產項目定位進行業態規劃與建筑結構設計。

商業地產項目的開發是一個城市商業服務與空間調整的重要手段，目前許多商業地產項目在開發過程中往往忽略了項目與城市功能之間的關系。商業規劃是城市規劃的一個重要因素，但是商業規劃只有適應城市規劃才能獲得持續發展。在商業地產項目失敗的案例中，有許多對城市整體規劃的認知和理解不夠準確而造成項目失敗的案例。