序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)金融論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

自從進(jìn)入新世紀(jì)以來,以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機(jī),在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下,我國房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度,居民住房消費得到有效啟動,呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢頭房地產(chǎn)市場的活躍,對于改善居民居住條件帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)但是,局部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過大市場結(jié)構(gòu)不盡合理房地產(chǎn)價格高漲商品房空置率上升較快高級寫字樓出現(xiàn)過熱現(xiàn)象等問題,我國金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險也日漸增加

一房地產(chǎn)金融風(fēng)險簡介

房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史最早可以追述到1769年在德國的西里西亞省誕生的

世界上第一家土地開發(fā)銀行到目前為止,房地產(chǎn)金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀(jì)30年代大蕭條后美國建立類似商業(yè)銀行管理體制的住房金融體制,現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)金融才在世界范圍內(nèi)得到長足的發(fā)展尤其是在第二次世界大戰(zhàn)后,歐美發(fā)達(dá)國家和一些發(fā)展中國家如新加坡結(jié)合本國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融制度的實際情況創(chuàng)新了各具特色的房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)金融,指以房地產(chǎn)業(yè)為特定對象,圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營和消費的再生產(chǎn)過程而展開的各種金融活動從服務(wù)對象上劃分,它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)交易經(jīng)營等活動服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造購買維修裝飾消費等活動服務(wù)的“住宅金融”兩個主要部分;從服務(wù)內(nèi)容上劃分,它包括房地產(chǎn)資金融通房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù),其中又以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主

房地產(chǎn)金融風(fēng)險,指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu),由于決策失誤管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)收益或信謄遭受損失的可能性房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅包括單項業(yè)務(wù)單個金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險,也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險一方而,金融業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系,相互依存相互影響相互制約的關(guān)系,一旦產(chǎn)生風(fēng)險往往相互連累從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā),一項交易或一種活動給交易雙方以外的其他人帶來的不由交易雙方或活動主體直接承受的利益或損失就是這項交易的外部效應(yīng)積極的外部效應(yīng)使利益被第二者獲得,而交易當(dāng)事人或活動主體未獲得相應(yīng)的報酬,往往導(dǎo)致當(dāng)事人放棄該交易或活動;消極的外部效應(yīng)使第二者受損失,但交易當(dāng)事人或活動主體未對此支付任何費用,因而當(dāng)事人可能仍然進(jìn)行該交易或活動房地產(chǎn)金融風(fēng)險就屬于一種消極的外部效應(yīng)當(dāng)較多的金融業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)面臨較大風(fēng)險,尤其是己經(jīng)受到較大損失時,人們就可能對金融體系的穩(wěn)定性可靠性資產(chǎn)流動性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,這就可能波及整個金融體系而導(dǎo)致金融動蕩乃至金融危機(jī)另一方面,金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化,也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險,從而發(fā)生更大損失

二房地產(chǎn)金融風(fēng)險分類

由于從服務(wù)內(nèi)容上劃分,房地產(chǎn)金融以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主,因此房地產(chǎn)金融風(fēng)險可以劃分為以下幾種:

1.房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)方面的風(fēng)險

這一方面的風(fēng)險比較多,主要表現(xiàn)在以下幾點:

信用風(fēng)險

它是由于借款人(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或住宅消費者)無力償還或不愿償還,導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)收入來源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風(fēng)險它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風(fēng)險,主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o力還款

流動性風(fēng)險

它是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險房地產(chǎn)金融中的流動性風(fēng)險我國金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過快,貸款比例失調(diào),又存在經(jīng)營管理能力較弱,資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況,將面臨流動性風(fēng)險一種是原發(fā)性的,即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高,現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道,導(dǎo)致流動性不足;另一種是繼發(fā)性的,是由信用風(fēng)險帶動的流動性風(fēng)險:房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物,當(dāng)借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償,如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要,也會形成流動性風(fēng)險

資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險

由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主,就可能形成流動性風(fēng)險;如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分,結(jié)構(gòu)風(fēng)險就能縮小

資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險

如果貸款中質(zhì)量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險,房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險與借款人信用有關(guān),與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢有關(guān),也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理(如以什么方式作還款擔(dān)保以房地產(chǎn)抵押時該房地產(chǎn)是否容易銷售對抵押房地產(chǎn)的估價是否過高等)有關(guān)

利率風(fēng)險

如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經(jīng)營效益方面的風(fēng)險房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風(fēng)險也就更大

通貨膨脹風(fēng)險

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負(fù)數(shù),就使銀行面臨風(fēng)險固定利率下通貨膨脹風(fēng)險一般比浮動利率下的大,因為后者往往隨通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動,銀行的通貨膨脹風(fēng)險就更大,房地產(chǎn)金融的長期風(fēng)險使其通貨膨脹風(fēng)險也較大

匯率風(fēng)險

如果外匯升值本幣對外貶值,以外幣計價的債務(wù)負(fù)擔(dān)將加重:反之則以外幣計價資產(chǎn)將實際減少外匯買賣外匯收支中也有風(fēng)險當(dāng)房地產(chǎn)金融中借有外債或引進(jìn)外匯時,也會面臨外匯風(fēng)險

2.其它風(fēng)險

房地產(chǎn)金融中還有其他風(fēng)險,如經(jīng)營管理不善導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降甚至虧損的風(fēng)險,業(yè)務(wù)操作中其他失誤(計算錯誤拼寫或打印錯誤票據(jù)單證審核錯誤防盜防搶劫不力泄露機(jī)密等)帶來的操作風(fēng)險,業(yè)務(wù)辦理過程沒有全面注意法律條文導(dǎo)致法律風(fēng)險,國家政策變動的風(fēng)險,房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險房地產(chǎn)保險中的風(fēng)險房地產(chǎn)信托中的風(fēng)險等

三房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范措施

如何防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險,對銀行和國家來說,都是一個巨大的挑戰(zhàn)

1.高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其危害性,增強(qiáng)防范金融風(fēng)險的意識

銀行要密切注意房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài),加強(qiáng)市場分析與調(diào)研,把握房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律,適時調(diào)整房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營方向與策略,促進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展要嚴(yán)格把握房地產(chǎn)貸款的市場準(zhǔn)入條件,對各類批發(fā)市場缺少良好物業(yè)配套的單體樓盤寫字樓商用房或非商品住宅占比高的樓盤銷售前景差的高層樓盤要限制介入;對已有不良記錄抗風(fēng)險能力差的小型開發(fā)企業(yè)自有資金明顯不足的項目不得介入做到既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項目和個人購房,又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險要逐步建立以房地產(chǎn)金融為目標(biāo)的經(jīng)營管理模式,從規(guī)范操作降低風(fēng)險保障運(yùn)行出發(fā),擴(kuò)展住房金融業(yè)務(wù)范疇,有步驟地推進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)向多元化標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱要適當(dāng)降溫要認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)金融的有關(guān)政策和規(guī)定,從加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理入手,切實改進(jìn)服務(wù),讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入良性運(yùn)行的軌道2.加快我國金融體制的改革,建立健全與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)體系,引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的有序競爭

國家應(yīng)該完善房地產(chǎn)金融的法規(guī)和制度,規(guī)范其行為,完善現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)金融的法律地位,如在《商業(yè)銀行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正當(dāng)競爭法》等法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的條件的法律條例,用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個人的金融行為同時要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》《個人購房貸款管理法》《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利與義務(wù),使企業(yè)和個人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關(guān)系,共同促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展對于提供假資料假資信騙取貸款的開發(fā)商或個人,應(yīng)立即停止貸款,并追回已貸款項同時通過法律手段,盡量挽回?fù)p失,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任

推動有序競爭商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),可以多家競爭,凡是經(jīng)中央銀行審查具備資格的金融機(jī)構(gòu)都允許經(jīng)營,并由中央銀行嚴(yán)格監(jiān)督,制止非法壟斷和不正當(dāng)競爭行為,不夠資格的和嚴(yán)重違規(guī)的金融機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),以免帶來消極外部效應(yīng)被批準(zhǔn)在我國經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們在指定范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),但規(guī)模要控制住,因為房地產(chǎn)業(yè)主要是個內(nèi)向型產(chǎn)業(yè),創(chuàng)匯能力弱,外資方面要把以人民幣形態(tài)收回的貸款本息,從我國換成外匯拿回去,如果它們發(fā)放貸款過多,就會影響我國外匯平衡,房地產(chǎn)業(yè)對外們的需要量不大,不宜為房地產(chǎn)開發(fā)多借外債政策性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),應(yīng)該由各城市政府分別選擇適宜的銀行獨家辦理,這樣便于政府監(jiān)督管理,保持政策統(tǒng)一性由于住房公積金是政府強(qiáng)制征收的,政府就必須保障其交全由獨家銀行辦理這方面業(yè)務(wù),向政府承擔(dān)按規(guī)定使用和確保交全收回的責(zé)任,接受政府的必要補(bǔ)貼等幫助,有助于實現(xiàn)預(yù)定政策目標(biāo)

3.有計劃有步驟地加快房地產(chǎn)證券化

要適當(dāng)加快第一種含義的房地產(chǎn)證券化進(jìn)度,擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)直接融資規(guī)模,減輕間接融資對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的壓力對房地產(chǎn)證券發(fā)行者的資信仍然要嚴(yán)格審查,以免濫發(fā)證券造成消極外部效應(yīng),房地產(chǎn)公司債券和股票都不能以攤派方式發(fā)行

第一種含義的房地產(chǎn)證券化實施條件尚未具備,但它可以減少房地產(chǎn)金融的局部性非系統(tǒng)性風(fēng)險,因此可以逐步創(chuàng)造條件,準(zhǔn)備實施政府的保證涉及《擔(dān)保法》的修改,建議修改法律,準(zhǔn)許政府為住房抵押債券提供保證建議中央銀行放寬對這種債券的利率限制,允許它等于或適當(dāng)高于(因它的風(fēng)險大于國庫券)國庫券利率還可以借鑒美國作法,籌建經(jīng)營抵押住房的再抵押貸款發(fā)行全國性住房抵押債券的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)

全國性住房抵押債券如何防范系統(tǒng)性風(fēng)險?這是一個難題,當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢惡化使整個房地產(chǎn)市場都銷售不暢抵押住房也難以處分時,或人們收入減少不能按時還款者增加時,房地產(chǎn)金融形勢將惡化,這種債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓會出現(xiàn)很大困難我們認(rèn)為,由于買房住與租房住是兩種具有替代性的住房消費方式,買不起房的人和還不起貸款而遷出抵押住房的人,大多都會轉(zhuǎn)而租房住,租房市場在一定程度上可以彌補(bǔ)賣房市場的萎縮,就可以通過發(fā)展租房市場向住房出租公司和私人房東發(fā)放貸款,在一定程度上縮小上述系統(tǒng)性風(fēng)險住房出租者的借款擔(dān)保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如質(zhì)押等,這會增加債券發(fā)行者的工作量(例如再質(zhì)押等),但比只搞抵押的風(fēng)險要小

4.妥善利用商業(yè)保險和社會保障機(jī)構(gòu)的力量

與房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融有關(guān)的保險業(yè)務(wù)有很大的拓展空間,它們的開展可以減少或轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)金融活動的風(fēng)險我們認(rèn)為,在申請住房抵押貸款時,通常只須要求借款人投保房屋財產(chǎn)險和人身意外傷害險就夠了,貸款銀行的利益已可獲得基本保障其他保險如信用保證保險失業(yè)保險死亡(意外傷害以外)保險等,可由借款人自愿選擇是否投保,以免保險費負(fù)擔(dān)過重;也可以規(guī)定當(dāng)住房抵押貸款發(fā)放率大于某個限度(即首付款率過低)時才必須投保這些保險

全國性住房抵押債券體系建立起來后,可以接受前面引述的建議,向人身保險公司和社會保障基金機(jī)構(gòu)推銷一部分,但不宜過多,以免因債券價格下跌影響它們的穩(wěn)定經(jīng)營

5.加強(qiáng)化解房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)

以上我們探討了一些防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的辦法此外,還要采取措施解決房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中已經(jīng)出現(xiàn)的問題,化解房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)從而化解一部分風(fēng)險

由于在發(fā)放個人住房抵押貸款時銀行對借款人償還能力要求較高,又有保險等配套,迄今為止我國個人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國平均在2%以下房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)絕大部分是在房地產(chǎn)業(yè)金融領(lǐng)域形成的,表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的逾期貸款呆滯貸款和呆帳貸款(包括不得不處分抵押房地產(chǎn)卻賣不掉從而收不回來的貸款)開發(fā)商還不起貸款,主要原因是商品房賣不掉造成積壓,有的則是經(jīng)營不善企業(yè)虧損所致因此要設(shè)法幫助開發(fā)商盤活積壓商品房,要說服他們修正過高的贏利預(yù)期和價格定位,以適當(dāng)?shù)膿p失盡可能小的價格把房子賣出去,必要時可適當(dāng)發(fā)放補(bǔ)充性貸款來改進(jìn)房屋結(jié)構(gòu)和功能,以適應(yīng)市場需要,變積壓為暢銷,還可以與開發(fā)商重訂還款協(xié)議,開發(fā)商把準(zhǔn)備出售的商品房改為出租,相應(yīng)地推遲還款,加收逾期利息

我國金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)不僅在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有,其他領(lǐng)域也有要減輕它們的消極外部效應(yīng),就需要綜合治理,各金融機(jī)構(gòu)都要搞好資產(chǎn)負(fù)債管理,遵守金融法規(guī)制度和紀(jì)律,加強(qiáng)自律要增強(qiáng)風(fēng)險意識,提高預(yù)測分析和決策的科學(xué)水平還可以借鑒美國等國的作法,建立由共同基金等購買商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制

參考文獻(xiàn):

1.姚文:《住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的新態(tài)勢與策略》《金融理論與實踐》1999年8月

篇（2）

2007年3月18日，中國人民銀行將金融機(jī)構(gòu)一年期及以上存貸款利率全部上調(diào)0.27個百分點，這是2006年以來央行第三次提高利率。至此，一年期存、貸款利率分別升至2.79%、6.39%，五年以上貸款基準(zhǔn)利率八年來首次突破7%。對于央行連續(xù)的提高利率的舉措，有人說是針對房地產(chǎn)市場，有人說其初衷并不是針對房地產(chǎn)市場，其實對廣大購房自用者、投機(jī)者、房產(chǎn)商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后對房地產(chǎn)價格有何影響，如何影響以及可能影響的程度。

一、利率上升對房地產(chǎn)價格的直接影響

房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的集中表現(xiàn)，用于房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金多數(shù)來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本及其利潤。而利率的變動作為外部因素，勢必對資金投入巨大的房地產(chǎn)投資的影響很大，因此，利率的變動可以對房地產(chǎn)價格起到一定的調(diào)節(jié)作用。

1、利率上升通過抑制房地產(chǎn)投資影響房價。（1）導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的機(jī)會成本加大。利率的高低反映房地產(chǎn)投資的機(jī)會成本水平。利率上升，加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會對房地產(chǎn)投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產(chǎn)投資的機(jī)會成本越小，進(jìn)而刺激了對房地產(chǎn)的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會成本，從而最終抑制房地產(chǎn)投資。（2）抑制房地產(chǎn)投資主體的投資。對一般購房者而言，他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會有所增加，但增加的貸款數(shù)額非常有限，就當(dāng)前的利率水平而言，對購房者幾乎不構(gòu)成實質(zhì)性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質(zhì)量的人還會到市場上尋求經(jīng)濟(jì)適用房，利率上升對其的抑制作用較小。對買房投機(jī)者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機(jī)者對房地產(chǎn)價格的預(yù)期發(fā)生改變，房價的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續(xù)加息的預(yù)期對房地產(chǎn)泡沫有抑制作用，投機(jī)者極易改變其對房價走勢的預(yù)期，進(jìn)而改變他們的資金投向。如果他們因為房價下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)投資的話，會導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房價的變動。對開發(fā)商而言，貸款利率的上升使開發(fā)商面臨市場風(fēng)險。首先，對投資者而言，貸款利率的上升致使房地產(chǎn)投資的融資成本提高，相當(dāng)于投資利潤的下降。這樣很可能導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)移投資方向，減少其對房地產(chǎn)的投資。其次，利率上升導(dǎo)致民眾對房地產(chǎn)的購買力下降，使得房地產(chǎn)市場的有效需求下降，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)價格的下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法及時回籠資金，增加其開發(fā)成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產(chǎn)行業(yè)開始新一輪的結(jié)構(gòu)改革和調(diào)整。

2、利率上升通過房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇影響房價。受房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇的影響，利率上升后會出現(xiàn)截然不同的局面。貸款利率的上升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔(dān)只有兩種可能：一種是房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔(dān)。這樣，財務(wù)成本的增加可能迫使開發(fā)商考慮縮短房地產(chǎn)開發(fā)的周轉(zhuǎn)期，通過增快房地產(chǎn)的變現(xiàn)速度來消化因利率上升而帶來的增加成本。在開發(fā)商自己承擔(dān)增加的成本的情況下，為了消化這部分成本，就要加快房產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，供給隨之增加，若維持價格不變，則有效需求不足，房產(chǎn)閑置，開發(fā)商為了收回資金必然降價，消費者受益。但是，隨之而來的是開發(fā)商利潤降低，部分開發(fā)商退出該行業(yè)。另一種則是將新增的利息成本與風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者，并通過提高房地產(chǎn)價格轉(zhuǎn)移新增利息成本，進(jìn)而彌補(bǔ)貸款利率上升造成的利潤損失。在這種情形下，房地產(chǎn)價格不但不會下降，反而會持續(xù)上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購房者對房地產(chǎn)的購買需求，從而致使房地產(chǎn)價格下降”是相反的。2004年央行將貸款利率提高了0.27個百分點，隨著利率的上升，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高的企業(yè)——土地、建材行業(yè)等費用提高，房地產(chǎn)成本隨之提高，成本的提高進(jìn)一步推動了房價的上漲。

不難看出，國家通過提高銀行利率，使房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數(shù)量型策略，將使房地產(chǎn)供給增加，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房價下降。在成熟或競爭的市場條件下，房價最終由供求關(guān)系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發(fā)成本很難直接傳導(dǎo)到房價上。但對中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場來說，此種情形出現(xiàn)的可能性不大。相反，房地產(chǎn)開發(fā)商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金，必須推高房價的漲幅，加之地方政府出于某種利益也會為高房價推波助瀾，因此，房價在一定時期內(nèi)會持續(xù)上漲。二、利率上升對房地產(chǎn)價格的間接影響

利率是借貸資本的使用報酬，因此，利率的升降對金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場上，利率的變動會改變資金在外匯市場和證券市場的流向，進(jìn)而影響資金對實業(yè)界的流入。

篇（3）

首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競爭加劇，信貸風(fēng)險加大。入世后，首批進(jìn)入我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進(jìn)、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團(tuán)。與之相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)相對弱小，經(jīng)營機(jī)制落后，國內(nèi)企業(yè)過去在土地使用、項目取得等方面的優(yōu)勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金運(yùn)用大多為向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提供貸款，在債務(wù)軟約束的條件下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）通過銀行負(fù)債將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到了國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)身上。此外，國外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會，開始了房地產(chǎn)金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場），國外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對于開辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險等業(yè)務(wù)很有經(jīng)驗，早已形成一整套完善的運(yùn)作規(guī)范，有相當(dāng)豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗，具有高素質(zhì)的專業(yè)人才。而我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強(qiáng)大的國外房地產(chǎn)金融競爭對手面前，人才缺乏、經(jīng)驗不足，處于不利地位。

其次是國際經(jīng)濟(jì)變動狀態(tài)對我國房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國內(nèi)房地產(chǎn)市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境動蕩，國內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)都會受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也會受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托投資等。同時，在外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)時，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)損失慘重，甚至?xí)?dǎo)致金融危機(jī)。

再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保或保證機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國內(nèi)市場更加開放，外資金融機(jī)構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會使國內(nèi)金融市場更加活躍，也使得對之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。

入世給我國房地產(chǎn)金融帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。

一是外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展。入世后，房地產(chǎn)資金的來源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資、外資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項存款、外商的各項企業(yè)存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達(dá)國家20％的比例相差甚遠(yuǎn)。國外銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)有豐富的業(yè)務(wù)拓展經(jīng)驗，有適應(yīng)社會各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡便。外資銀行大量進(jìn)入房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了先進(jìn)的管理技術(shù)，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。

二是我國房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質(zhì)將得以提高。我國房地產(chǎn)金融業(yè)由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的貸款，信貸人員擔(dān)心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達(dá)到高水平。在外部壓力下，對金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)必然會在經(jīng)營機(jī)制改革、管理方式、專業(yè)培訓(xùn)、金融工具創(chuàng)新、金融服務(wù)品種、服務(wù)質(zhì)量等方面下功夫，從而促進(jìn)行業(yè)整體水平的提高。

三是促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險機(jī)構(gòu)全面涉足房地產(chǎn)業(yè)，可能開辦對境內(nèi)居民的人民幣抵押貸款業(yè)務(wù)和對境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款業(yè)務(wù)，同時還會帶來與房產(chǎn)相關(guān)的保險品種。如美國的房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)相當(dāng)發(fā)達(dá)，美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達(dá)25000億美元。房地產(chǎn)抵押證券化不僅提高了銀行資產(chǎn)的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機(jī)構(gòu)將憑借其強(qiáng)大的營銷網(wǎng)絡(luò)和先進(jìn)的管理技術(shù)涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，尤其是抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)和不動產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，從而將與國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)一起，有力地推動我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。

面對挑戰(zhàn)和機(jī)遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應(yīng)積極研究對策，應(yīng)對挑戰(zhàn)。

1、要加強(qiáng)對國際慣例的學(xué)習(xí)和研究。學(xué)習(xí)和借鑒國外銀行的管理經(jīng)驗，變外行為內(nèi)行。面對壓力，我們應(yīng)看到我們的優(yōu)勢，如對國情熟悉、與企業(yè)有長期密切關(guān)系、各種信息靈通等。但更應(yīng)仔細(xì)研究入世后將面臨的各種困難、自身運(yùn)作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對應(yīng)之策。要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場營銷策略、服務(wù)手段、運(yùn)作機(jī)制等各個方面加大創(chuàng)新力度并且要有實質(zhì)性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應(yīng)形勢需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品品種和業(yè)務(wù)，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合作、住房保險等新的金融服務(wù)，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰(zhàn)。

篇（4）

國內(nèi)外許多學(xué)者都做過如何界定房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵及外延方面的探討和研究。目前廣為認(rèn)可的說法是,廣義的房地產(chǎn)金融是指所有與住房的開發(fā)、建設(shè)、交易、消費和經(jīng)營等經(jīng)濟(jì)活動有關(guān)的資金融通活動。狹義的房地產(chǎn)金融是指與居民或消費性的非營利住房機(jī)構(gòu)的住房開發(fā)、建設(shè)、交易、消費和經(jīng)營等經(jīng)濟(jì)活動有關(guān)的資金融通活動。房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指在房地產(chǎn)資金融通過程中,由于無法確定的各種現(xiàn)實因素,使以銀行為代表金融機(jī)構(gòu)的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生了一定偏差,從而具有受到損失的可能性。

(二)國內(nèi)外研究綜述

國外理論實證方面,AllenandGale(1998)提出基于信貸擴(kuò)張的資產(chǎn)價格模型。在該理論中,銀行貸款是形成資產(chǎn)泡沫的重要原因。Collvnsandsenhadji(2002)提出了一個使房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)周期聯(lián)系起來的傳播機(jī)制,并強(qiáng)調(diào)在監(jiān)管薄弱和外資流入的情況下,該機(jī)制的作用可能放大。Hofmann(2003)對20個主要工業(yè)化國家的房地產(chǎn)價格與GDP、利率和貸款量的關(guān)系進(jìn)行了研究,指出房地產(chǎn)價格周期的變化在長期中會導(dǎo)致銀行信貸周期的變化。DavisandHaibinZhu(2004)選用17個國家的樣本數(shù)據(jù),對商用房地產(chǎn)價格和銀行貸款之間的關(guān)系進(jìn)行了實證分析,得出房地產(chǎn)價格的上漲會導(dǎo)致銀行信貸擴(kuò)張的結(jié)論。國內(nèi)理論實證方面,袁志剛、樊瀟彥(2003)分析了房地產(chǎn)均衡價格中理性泡沫產(chǎn)生和存在的條件以及泡沫破滅的臨界條件,認(rèn)為高按揭貸款的比例是產(chǎn)生泡沫的原因之一。武康平、皮舜等(2004)構(gòu)建了房地產(chǎn)市場與銀行信貸市場的一般均衡模型,通過對均衡解進(jìn)行比較靜態(tài)分析,得出房地產(chǎn)價格與銀行信貸二者之間存在正反饋的作用機(jī)制。易憲容(2005)認(rèn)為中國目前出現(xiàn)了房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫,并且指出我國的房地產(chǎn)市場是完全建立在銀行信貸支持基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)市場。石長麗(2006)對房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫進(jìn)行了實證分析,結(jié)果表明商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款與房地產(chǎn)泡沫兩者存在很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系,商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生直接影響。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險狀況分析

(一)商品房價格大幅攀升

我國商品房銷售面積不斷增加,到2012年我國商品房銷售面積達(dá)到111303.65萬平方米,其原因主要是由于宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇。房地產(chǎn)年銷售總額也隨之大幅上漲,比2003年房地產(chǎn)銷售總額7955.66億元,增長了8倍多,上升到64455.79億元。其中,住宅銷售總額在房地產(chǎn)銷售總額中所占比重持續(xù)占高位,自2003年至今,都在80%以上,反映出居民對住宅需求持續(xù)旺盛的態(tài)勢。

(二)融資渠道單一,風(fēng)險相對集中

在經(jīng)歷了20多年的發(fā)展以后,目前中國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源也有多種渠道,但還是以銀行貸款作為主要形式,其他的融資形式提供的資金比例很少,只能滿足于少部分大企業(yè)的需求。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),而在中國,由于中國的國情大部分的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小,資源比較分散,不能形成規(guī)模效益。。據(jù)資料統(tǒng)計,目前中國擁有80000家房地產(chǎn)企業(yè),而其平均自有資本僅17949力元,企業(yè)的自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以完成一般的項日開發(fā)。在中國目前的房地產(chǎn)市場中,各個環(huán)節(jié)中都離不開商業(yè)銀行的支持和參與,商業(yè)銀行在承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)幾乎全部環(huán)節(jié)的風(fēng)險后,又缺乏有效的風(fēng)險轉(zhuǎn)移手段和分散機(jī)制,造成商業(yè)銀行集經(jīng)營風(fēng)險、市場風(fēng)險和流動性風(fēng)險于一身。

(三)金融市場競爭無序,信用風(fēng)險增加

就商業(yè)銀行本身而言,部分商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為也存在不理性和不規(guī)范問題。商業(yè)銀行的資產(chǎn)業(yè)務(wù)中,由于房地產(chǎn)信貸的規(guī)模較大,收益率較高,加之其抵押品相對優(yōu)質(zhì),大多數(shù)商業(yè)銀行都會努力開發(fā)與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸業(yè)務(wù),在經(jīng)營業(yè)務(wù)時優(yōu)先做有關(guān)房地產(chǎn)貸款甚至出現(xiàn)放松信貸條件的傾向。為了應(yīng)對相對激烈的金融競爭環(huán)境,在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中,有的商業(yè)銀行為了業(yè)務(wù)量故意降低資信門坎,簡化手續(xù)等。再如,對于有政府擔(dān)保一些項目部分商業(yè)銀行在處理的過程中盲目樂觀,忽視了這些項目所具有的風(fēng)險性。此外,為了爭奪在市場中的份額,銀行在個貸業(yè)務(wù)方面紛紛推出刺激消費的新品種,這些住房抵押產(chǎn)品實際上也隱藏了一定風(fēng)險。

三、商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險的實證研究

1、指標(biāo)選取與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。本文選取商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良貸款率(NPL)作為商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險的衡量指標(biāo)。不良貸款率指金融機(jī)構(gòu)不良貸款占總貸款余額的比重。不良貸款是指在貸款風(fēng)險五級分類中次級、可疑和損失三類之和。金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)安全狀況的重要指標(biāo)之一就是不良貸款率的高低,不良貸款率低,說明金融機(jī)構(gòu)收回貸款的風(fēng)險小,反之則風(fēng)險大。其計算公式為:房地產(chǎn)不良貸款率=(房地產(chǎn)次級、可疑類、損失類貸款總和)/貸款總量。宏觀經(jīng)濟(jì)周期,房地產(chǎn)市場價格變化,房地產(chǎn)信貸政策變化等因素均會對房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生影響。本文將選取國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP),貨幣供應(yīng)量(M2),房地產(chǎn)價格指數(shù)(P)三個相關(guān)指標(biāo)作為自變量。考慮到數(shù)據(jù)的可獲得性,本文選擇全國2003年到2012年共10年各項指標(biāo)的數(shù)據(jù)。2、數(shù)據(jù)處理。為了使數(shù)據(jù)具有持續(xù)可比性,對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行了處理,商品房銷售價格(P)、國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)和貨幣供應(yīng)量(M2)均以2003年的數(shù)據(jù)為基數(shù),記作100,處理后的數(shù)據(jù)整理如表1:實證檢驗結(jié)果用Eviews8.0軟件對因變量指標(biāo)與3個自變量指標(biāo)進(jìn)行多元回歸分析,以求出因變量與自變量的回歸方程,掌握變量之間的函數(shù)關(guān)系,結(jié)果如表2:由上表可以看出,不良貸款率與GDP指數(shù)、貨幣供應(yīng)量指數(shù)、房地產(chǎn)價格指數(shù)3個指標(biāo)相關(guān)性較高,其判別P值分別為0.0202、0.0034、0.0093,均小于顯著性指標(biāo)0.050,所以可以認(rèn)為因變量與自變量之間存在線性關(guān)系。判定系數(shù)R2為0.95,說明模型擬合效果較好。采用最小二乘法來計量不良貸款率與GDP,房地產(chǎn)價格,貨幣供應(yīng)量三者之間的關(guān)系,得出如下線性回歸方程:由上述回歸方程可以看出,貨幣供應(yīng)量指數(shù)(M2)、GDP指數(shù)、房地產(chǎn)價格指數(shù)(P)對對房地產(chǎn)不良貸款率的影響較均為顯著。房地產(chǎn)不良貸款率和GDP指數(shù)、房地產(chǎn)價格指數(shù)的關(guān)系是負(fù)相關(guān)性的,房地產(chǎn)不良貸款率和貨幣工供應(yīng)量指數(shù)具有正相關(guān)性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險的高低與宏觀經(jīng)濟(jì)周期呈反向關(guān)系。房地產(chǎn)金融風(fēng)險的高低與房地產(chǎn)價格指數(shù)呈反向變化。

四、防范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險的對策

(一)穩(wěn)妥推行住房抵押貸款證券化

抵押貸款證券化可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險,提高資產(chǎn)的流動性,解決銀行抵押貸款“短期負(fù)債支持長期資產(chǎn)”的流動性難題,與此同時抵押貸款證券化也對刺激抵押貸款一級市場有積極的促進(jìn)作用。首先,要培育抵押貸款證券化市場。發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強(qiáng)的抵押貸款二級市場。因此,要制定相關(guān)的法律法規(guī),深化金融體制改革。其次,建立完善的抵押市場擔(dān)保體系。開展住房抵押貸款證券化必須先解決好抵押證券的安全性和清償能力兩個方面的問題,因此必須穩(wěn)妥推行住房抵押貸款證券化,設(shè)立專門的證券化擔(dān)保機(jī)構(gòu)。最后,探索新的住房抵押貸款的證券化途徑。途徑的創(chuàng)新關(guān)系到住房抵押貸款證券化的可持續(xù)發(fā)展,是防范流動性風(fēng)險的長久之計。

(二)發(fā)展房地產(chǎn)信托,完善房地產(chǎn)金融工具體系

信托具有獨特的制度設(shè)計功能,能夠起到避稅、財產(chǎn)隔離的功能,而且其所具有的創(chuàng)新性、靈活性、收益性三大特點,使信托的應(yīng)用范圍廣泛,可用于貨幣市場、資本市場、產(chǎn)業(yè)市場等多種市場,同時信托適合管理長期資金的特點,使其天然地具有了便于和房地產(chǎn)相結(jié)合的特性,而廣泛的市場兼容性,又為房地產(chǎn)信托開拓了廣闊的發(fā)展空間。首先,要大力發(fā)展“股權(quán)+貸款”形式的房地產(chǎn)投資信托基金。其次,要為我國房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)入實施運(yùn)作創(chuàng)造必要的法律環(huán)境。最后,應(yīng)逐步完善證券場外交易市場和產(chǎn)權(quán)交易市場,使基金的資金收入與回收機(jī)制更為完善。

篇（5）

近年來中國房地產(chǎn)金融得到了較快的發(fā)展，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)向好和住宅分配體制改革的深入，未來15年里中國房地產(chǎn)金融將會延續(xù)當(dāng)前迅速發(fā)展的態(tài)勢。

一、三大因素支撐中國房地產(chǎn)金融迅速發(fā)展

1、持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資形成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎(chǔ)

我們選取了東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數(shù)國家固定資本形成中住宅比率都在20%—30%之間。

反觀中國住宅投資占固定資產(chǎn)投資比率基本維持在15—19%之間，距離歐美主要國家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達(dá)到歐美國家水平后，在較長時間內(nèi)其在GDP中的份額仍會保持穩(wěn)定。持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資需求形成房地產(chǎn)金融發(fā)展的穩(wěn)固基礎(chǔ)，并將催生巨大的房地產(chǎn)金融增長空間。

2、房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長

伴隨著各國住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房問題的解決，各國房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速擴(kuò)大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區(qū)甚至達(dá)到20%以上，而且增長時期較長，一般都在20年以上。美國住宅信貸50年增長100倍，年均增長9.86%；日本房地產(chǎn)信貸25年內(nèi)增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個人住房信貸25年內(nèi)增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內(nèi)增長4.3倍，年均增長18%，新加坡房地產(chǎn)信貸15年內(nèi)增長6.7倍，年均增長23.6%。

按照國際經(jīng)驗，即使在解決了居民基本住房問題之后，房地產(chǎn)金融仍會得到持續(xù)發(fā)展。如新加坡解決了基本住房問題后，房地產(chǎn)金融仍然繼續(xù)發(fā)展，90年代房地產(chǎn)信貸數(shù)量甚至超過80年代。

近年來中國房地產(chǎn)信貸增長較快，但很不穩(wěn)定。其中個人信貸2004年同比增長達(dá)到36%，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)信貸2004年同比增長維持在17%，增長最快的2003年達(dá)到49%；房地產(chǎn)(企業(yè)+個人)信貸的同比增長2004年為29%，增長最快的2000年達(dá)到61%。

3、房地產(chǎn)證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，結(jié)構(gòu)豐富

金融深化最重要的特征之一就是傳統(tǒng)信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發(fā)達(dá)國家的銀行信貸資產(chǎn)／證券資產(chǎn)的比率都有逐漸下降的趨勢。一般認(rèn)為，證券／信貸越高，金融的發(fā)達(dá)程度越高。目前證券信貸比為美國3.5：1，德國為1：1.4，日本1：1.2，韓國1：0.91。

近20年來，中國金融深化度進(jìn)一步提高，表現(xiàn)在有價證券和銀行信貸比值的持續(xù)上升。截至2002年，該比值達(dá)到1：2.75。與發(fā)達(dá)國家相比，證券融資仍有較大的發(fā)展?jié)摿ΑＶ袊慕鹑隗w系更接近于日本和德國的主銀行制度，較長時間內(nèi)證券發(fā)展還難以達(dá)到美國的水平，但可能更接近于德國和日本的水平。

從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗看，房地產(chǎn)信貸的證券化率越來越高，增長速度也越來越快。1970年，GinnieMae首創(chuàng)MBS，揭開了資產(chǎn)證券化作為新的融資手段的序幕。1991年MBS市場規(guī)模超過公司債券市場。1999年，MBS市場(余額33342億美元)為又超過了國債市場(余額為32810億美元)，成為名副其實的第一大市場。2001年年底，MBS余額為41255億占總債務(wù)余額的22%，而作為第二大市場的國債市場只有16%。2001年美國MBS發(fā)行量達(dá)到了16.683億，是公司債的兩倍。

近年來，歐洲的證券化發(fā)展呈現(xiàn)高速增長的局面。1986、1987兩年發(fā)行的資產(chǎn)支撐證券總量僅為17億美元，到了1994年，當(dāng)年的發(fā)行量就達(dá)到了120億美元；1996年達(dá)到300億，1997年454億，1998年466億，2000年則為924億，而在2001年MBS的發(fā)行量369億歐元，比上年全年發(fā)行量增長了18%。

日本的證券化在96年以后得以迅速發(fā)展。98年(125億美元)、99年(232億美元)的增長率都達(dá)到了100%，2000年達(dá)到了30%；2001年的發(fā)行量達(dá)到3.2萬億日圓。目前，商業(yè)銀行和住房金融公庫，都開始逐步利用證券化獲得資金來源。如2000年3月末，日本的三菱銀行的MBS余額有6800億日圓；日本住房金融公庫2000年有500億日元來自于貸款證券化，2001年計劃證券化規(guī)模為2000億日元，占計劃發(fā)行債券的36%。

澳大利亞房地產(chǎn)信貸證券化率從1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通過證券融通資金的金額也越來越大，從1984年的300萬增加到2004年的1260億澳元。

房地產(chǎn)證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產(chǎn)金融的品種和結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和流通，使房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險、貼現(xiàn)、承兌、有價證券的發(fā)行與交易及各類中間業(yè)務(wù)等多項業(yè)務(wù)活動。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和交易，吸引了多元化的投融資者。美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化之后，在二級市場交易、流通，方便各投融資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入。大量的金融機(jī)構(gòu)，如儲蓄和貸款協(xié)會。商業(yè)銀行、人壽保險公司，甚至聯(lián)邦機(jī)構(gòu)和個人都可據(jù)此持有抵押貸款，為住宅建設(shè)和消費融資。

很多住宅證券工具，已形成良好的投資工具，成為機(jī)構(gòu)和個人金融資產(chǎn)的組合的重要構(gòu)成部分。例如在過去30年間，房地產(chǎn)信托(REITs)公司數(shù)量增長了5.35倍，市場價值增長了103.7倍。如下圖所示，REITS和股票債券一起形成投資組合，能顯著降低風(fēng)險與提高收益。

中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化程度還非常低，以房地產(chǎn)開發(fā)資金為例，傳統(tǒng)外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產(chǎn)股票外，債券、抵押債權(quán)、地產(chǎn)信托都處于探索和萌芽階段，未來的發(fā)展?jié)摿^大。

二、房地產(chǎn)金融發(fā)展空間

各國房地產(chǎn)金融主要有兩部分組成：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)，我們的發(fā)展空間預(yù)測也分為兩個部分：房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)空間和房地產(chǎn)證券資產(chǎn)空間，二者之和為房地產(chǎn)金融發(fā)展空間。

1、房地產(chǎn)信貸發(fā)展空間預(yù)測

各國住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來顯著提高，大多在30%以上，部分國家甚至達(dá)到50%。80年代美國的住宅債務(wù)存量／GDP為37%，德國為20%，而英國從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅速上升到57%。德國未償還抵押貸款占GDP比率1997年達(dá)到50.9%，丹麥達(dá)到65%，荷蘭達(dá)到60%，瑞典達(dá)到57%。中國近年房地產(chǎn)信貸／GDP比率大約在13%。

盡管中國的房地產(chǎn)金融模式還很難判定跟哪個國家更為接近，但在以信貸融資為主的中國金融體系下，我們保守估計住宅債務(wù)存量保持在GDP30%的比率(增長空間1，為我們的推薦方案)，樂觀估計住宅債務(wù)存量保持在GDP50%的比率(增長空間2)，而GDP按年均8%速度增長。

據(jù)測算，到2020年，中國GDP預(yù)計為467693億，房地產(chǎn)信貸空間保守估計將達(dá)到140307億，是2004年實際房地產(chǎn)信貸余額23800億元的5.9倍，年均增長可達(dá)到12.6%；樂觀估計將達(dá)到233846億，為2004年的9.8倍，年均增長可達(dá)16.5%。

2、房地產(chǎn)證券資產(chǎn)發(fā)展空間預(yù)測

我國2002年整個經(jīng)濟(jì)社會證券／信貸比比率為1：2.75，我們以該數(shù)字為參考，保守估計未來房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量；因為中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，我們選取德國和日本目前信貸／證券比率的平均數(shù)1：1.3，作為我們樂觀估計房地產(chǎn)證券資產(chǎn)存量的參考值。

由于很難得到房地產(chǎn)證券資產(chǎn)的數(shù)據(jù)，我們按全社會信貸／證券比率估算2004年房地產(chǎn)證券存量資產(chǎn)的價值為8655億元(2004年房地產(chǎn)總貸款23800／2.75，實際的數(shù)字可能更低)，如果信貸／證券比率未來十五年一直保持不變，則2020年房地產(chǎn)證券資產(chǎn)51021億，是2004年的6倍左右，年均增長12.5%。隨著融資工具和融資渠道將進(jìn)一步豐富，證券融資比重上升，如果2020年信貸／證券比達(dá)到日本德國的平均水平，則房地產(chǎn)證券資產(chǎn)達(dá)到179881億，將是2004年的21倍，年均增長22%。

3、我國房地產(chǎn)金融資產(chǎn)發(fā)展空間

綜合信貸資產(chǎn)和證券資產(chǎn)，我國房地產(chǎn)金融存量資產(chǎn)到2020年保守估計將達(dá)到191329億元，相當(dāng)于GDP的40%；樂觀估計將達(dá)到413728億元，相當(dāng)于GDP的88%。2004年我國住宅金融資產(chǎn)低于GDP的25%，未來房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大：證券化金融工具將逐漸增多，在融資結(jié)構(gòu)中比率迅速上升；新的融資渠道和方法將部分替代傳統(tǒng)的信貸融資，但占據(jù)主流地位的仍然是信貸金融。

三、結(jié)論和啟示

我國房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設(shè)小康社會的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長；而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。

篇（6）

自我國開始了對房地產(chǎn)市場的改革以來，房地產(chǎn)金融在有利的政策下快速地發(fā)展壯大，房地產(chǎn)金融的發(fā)展壯大，對我國的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，起到了至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，已經(jīng)成為了帶動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推力量。由于其他國家對世界金融的干預(yù)，影響了我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展所有事，很多專家學(xué)者針對這一環(huán)境下的房地產(chǎn)金融如何改進(jìn)，做出了調(diào)查與研究。雖然房地產(chǎn)金融面臨著外部環(huán)境的干擾，但是房地產(chǎn)金融運(yùn)作本身體制中的不足，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)金融沒有充分發(fā)揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，成為了加強(qiáng)我國經(jīng)濟(jì)繁榮，對抗外界經(jīng)濟(jì)干擾的必須手段之一。 

二、當(dāng)今我國房地產(chǎn)金融遇到的危機(jī) 

1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產(chǎn)金融得到了前所未有的機(jī)遇，在大好的形勢下，房地產(chǎn)金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)金融的逐步運(yùn)行，融入到了社會金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺。我國的房地產(chǎn)金融比較其他發(fā)達(dá)國家而言，還是新興產(chǎn)業(yè)，基礎(chǔ)比較其他經(jīng)營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，與世界經(jīng)濟(jì)體系的接軌，我國房地產(chǎn)金融業(yè)的工作者，吸取了許多國外房地產(chǎn)金融業(yè)的成功經(jīng)驗與運(yùn)營模式。全新的金融模式的大幅度引進(jìn)，增加了房地產(chǎn)金融業(yè)的工作負(fù)擔(dān)，打亂了以往有條不紊的工作結(jié)構(gòu)，在工作中出現(xiàn)了很多問題，對相關(guān)信息的披露，成為了最常見的問題所在。對信息的處理，影響到了讓房地產(chǎn)金融業(yè)對大市場的精確判斷，給房地產(chǎn)金融的運(yùn)營與投資帶來了巨大的風(fēng)險。而相對的，當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)又沒有合理地成立風(fēng)險抑制部門，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機(jī)得不到及時解決，使得風(fēng)險依舊存在。房地產(chǎn)金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達(dá)國家的運(yùn)營模式，卻沒有足夠的基礎(chǔ)與相關(guān)的技術(shù)來解決運(yùn)營時出現(xiàn)的問題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。 

2.房地產(chǎn)金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識低下。在大幅度地引進(jìn)國外現(xiàn)有成功的金融運(yùn)作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)該結(jié)合我國實際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國特殊情況的金融體系運(yùn)營模式。沒有合理的金融運(yùn)作模式，被動地套用不符合我國當(dāng)今現(xiàn)狀的金融體系，將會導(dǎo)致風(fēng)險的不可預(yù)估性，在許多風(fēng)險與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學(xué)習(xí)了國外降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的貸款購房的運(yùn)營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產(chǎn)生，造成了市場的動蕩，給房地產(chǎn)金融帶來了不穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)金融的貪功冒進(jìn)，沒有合理地創(chuàng)新出適合我國房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據(jù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險進(jìn)一步地惡化。對實際情況的準(zhǔn)確判斷，合理地運(yùn)用我國金融市場的優(yōu)勢，創(chuàng)新出適合我國國情、民情的合理金融管理運(yùn)營體系，是值得房地產(chǎn)金融業(yè)花時間來研究的主要課題。 

3.關(guān)于監(jiān)管力問題以及衍生的思考。房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數(shù)的監(jiān)管部門沒有有效地履行自身的職責(zé)，或者沒有針對性的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現(xiàn)下的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，沒有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產(chǎn)生，使得產(chǎn)生了許多的違規(guī)操作，對房地產(chǎn)金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問題。很顯然，房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調(diào)控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調(diào)控的融資方式可以不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)胤Q為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。 

三、有效改革房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀的創(chuàng)新提議 

1.彌補(bǔ)房地產(chǎn)金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場比較混亂，我國的經(jīng)濟(jì)在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產(chǎn)金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應(yīng)該穩(wěn)固自身的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營體系來應(yīng)對動蕩的金融環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)屬于高投入、高回報的投資項目，許多組織聯(lián)合進(jìn)行投資，參與房地產(chǎn)的建設(shè)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)組織底蘊(yùn)不一，良莠不齊，許多組織沒有相應(yīng)的投資實力，四處聯(lián)系投資者，導(dǎo)致組織內(nèi)部難以管理，在實際操作中，出現(xiàn)了嚴(yán)重的管理事故，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了嚴(yán)重的影響。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面 ，可以嘗試改“風(fēng)險回避”為“風(fēng)險轉(zhuǎn)移 ”策略，即銀行業(yè)適度放松對房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險等級的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風(fēng)險。合理地整合投資人員，并對其進(jìn)行合理的職務(wù)分配，采用合理的管理手段，讓房地產(chǎn)實業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)一有序，才能加強(qiáng)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

    　2.加大對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的掌控力度。房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險控制，加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的探查能力，加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的控制能力，是當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)最需要具備的基礎(chǔ)能力。房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新目標(biāo)，是為了降低風(fēng)險，增加利益回報。整理探查相關(guān)的金融信息、相關(guān)的行業(yè)情報，加強(qiáng)對世界金融體系的研究與調(diào)查，是增強(qiáng)風(fēng)險管理的有效手段。現(xiàn)在是信息爆炸時代，對信息的處理和收集，是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專業(yè)化的優(yōu)秀團(tuán)隊，整理收集好相應(yīng)的金融消息，對其進(jìn)行有效、合理、準(zhǔn)確的分析，并整理成相關(guān)切實的直觀數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)模型，加強(qiáng)其他團(tuán)隊對金融風(fēng)險的評判與預(yù)防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再從微觀上細(xì)致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應(yīng)的對策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風(fēng)險的經(jīng)驗，并根據(jù)實際情況做出相應(yīng)的變通與改善，進(jìn)行合理的創(chuàng)新，改變被動的金融局面，減少風(fēng)險的發(fā)生幾率，增加對風(fēng)險的掌控。 

3.加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響：一方面，這些機(jī)構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機(jī)構(gòu)的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機(jī)會從事高風(fēng)險業(yè)務(wù)，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是不明智的，負(fù)責(zé)任的態(tài)度是加強(qiáng)對這類機(jī)構(gòu)的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機(jī)構(gòu)，如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應(yīng)該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進(jìn)行專業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強(qiáng)各類新型金融組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。提示相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風(fēng)險認(rèn)知程度，使其在較高的風(fēng)險承擔(dān)意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。 

4.做出針對性的科學(xué)創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問題，在全球經(jīng)濟(jì)動蕩、我國經(jīng)濟(jì)動蕩的局勢下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國的針對性的科學(xué)合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段。科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砼c監(jiān)督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對房地產(chǎn)金融的管理控制，完善管理中出現(xiàn)的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實施。從各個角度，審查檢驗管理體制上的整改結(jié)果，確保沒有程序上的失誤，加大對風(fēng)險的預(yù)知與判斷能力，對房地產(chǎn)金融業(yè)進(jìn)行跟蹤式的調(diào)查與研究，保證任何一個步驟都不會出現(xiàn)細(xì)節(jié)上的錯誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對性的發(fā)展方向，讓細(xì)節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務(wù)。在我國多元化的經(jīng)濟(jì)體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對其進(jìn)行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國房地產(chǎn)金融制定出合理的發(fā)展路線。 

參考文獻(xiàn)： 

[1] 龍海明，陶冶.貨幣政策對中國房地產(chǎn)價格的調(diào)控機(jī)理及實證研究——基于利率工具的分析視角[J].內(nèi)蒙古社會科學(xué)：漢文版， 

2014，（4）. 

篇（7）

一、中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控對住房消費、住房投資與金融危機(jī)關(guān)系的傳統(tǒng)認(rèn)識

傳統(tǒng)理論將居民購房活動主要區(qū)分為住房消費與住房投資兩大類。二者的區(qū)別在于，前者購買的住房用于自己家庭居住，后者購買的住房并非用于自己家庭居住，而是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產(chǎn)價格的上漲中獲利。至于住房投機(jī)，它是與住房投資既有區(qū)別，又緊密相關(guān)的活動。雖然在學(xué)理層面上存在將二者清晰厘定的可能性，但正如徐滇慶所言，“在現(xiàn)實操作層面上對住房投資與住房投機(jī)進(jìn)行區(qū)分是很困難的，很難在二者之間劃出清晰的界限，在一定條件下正常的投資也許很快就轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)行為。”〔’〕因為本文主要討論房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，宏觀調(diào)控顯然屬于現(xiàn)實操作層面，所以本文并未將住房投機(jī)單獨作為一類活動與住房消費和住房投資相并列來進(jìn)行考察，而是將其置于廣義的住房投資的范疇之內(nèi)。

中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，特別是2005年以來的本輪房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控高度重視住房消費與住房投資，尤其突出地表現(xiàn)為對二者的區(qū)別對待。“鼓勵消費，抑制投資”成為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本原則之一。一系列影響重大的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，如“舊國八條”、“新國八條”和“國六條”等為此做了最好的診釋。同樣是居民購房行為，卻因購房目的不同而被區(qū)別對待。消費與投資之分，就像中國歷史上的“華夏與夷狄之分”一樣，被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。住房消費如同“華夏”，不僅在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中受到政策的支持和鼓勵，而且在道德層面上也占據(jù)優(yōu)勢地位;相反，住房投資如同“夷狄”，不僅在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中受到政策的抑制和區(qū)別對待，而且在道德層面上也往往被置于受歧視的地位。抑制住房投資的主要原因之一是:在傳統(tǒng)理論看來，住房投資與信貸危機(jī)，乃至整個金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)有著某種天然聯(lián)系;而住房消費似乎具備某種“抗體”，其引發(fā)信貸危機(jī)，乃至金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險卻很小。

二、美國次級債危機(jī)從現(xiàn)實層面對中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控理論基礎(chǔ)的沖擊

美國次級債危機(jī)是一起典型的由住房消費引起的信貸危機(jī)和金融危機(jī)。這起危機(jī)從現(xiàn)實層面沖擊了中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)，引發(fā)人們重新認(rèn)識住房消費、住房投資與金融危機(jī)之間的關(guān)系。

在美國住房抵押貸款市場上，放貸機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人信用高低，對其進(jìn)行區(qū)別對待，從而形成兩個層次的市場，即“優(yōu)惠級”(Prime)抵押貸款市場和“次級”抵押貸款市場。信用低的人申請不到優(yōu)惠級抵押貸款，只能在次級市場上尋求貸款。兩個層次的住房抵押貸款市場的服務(wù)對象均為貸款購房者，但次級抵押貸款市場的貸款利率通常比優(yōu)惠級抵押貸款的貸款利率高出2%-3%。因為次級抵押貸款市場為那些受到歧視或者不符合優(yōu)惠級抵押貸款市場標(biāo)準(zhǔn)的借款者提供按揭服務(wù)，所以在少數(shù)族裔高度集中和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)很受歡迎。由于次級抵押貸款利率通常比優(yōu)惠級抵押貸款利率高，因而次級抵押貸款對放貸機(jī)構(gòu)來說是一項高回報業(yè)務(wù)，所以該業(yè)務(wù)受到放貸機(jī)構(gòu)的有力推動。另外，美聯(lián)儲實施的低利率政策和美國住宅價格的持續(xù)上升，也引起美國居民購房熱情不斷升溫。

在次級抵押貸款業(yè)務(wù)推出的最初10年里，該業(yè)務(wù)取得了顯著效果。1994-2006年，美國的住房自有率從64%上升到69%，超過900萬的家庭在這一期間擁有了自己的住房，這很大部分歸功于次級住房抵押貸款。在利用次級住房抵押貸款購買住房的居民中，一半以上是少數(shù)族裔，其中大部分是低收人者，這些居民由于信用記錄較差或付不起首付而無法取得優(yōu)惠級抵押貸款。次級抵押貸款為這些低收人者提供了選擇權(quán)，通過次級抵押貸款購買住房的居民主要是為了自己家庭居住，而非為了投資牟利。按照傳統(tǒng)理論對居民購房行為的分類，這些購房活動顯然絕大部分屬于住房消費，而非住房投資。2004年6月到2006年6月，為了避免經(jīng)濟(jì)過熱，防止通貨膨脹，阻止資本外流，控制美元跌勢，美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，將聯(lián)邦基金利率從1%提升至5.25%。加息從兩個方面影響到房地產(chǎn)業(yè):其一，由于大部分次級住房抵押貸款采取可調(diào)整利率形式，隨著美聯(lián)儲17次上調(diào)利率，次級住房抵押貸款的還款利率越來越高，借款者的還貸壓力越來越大；其二，美聯(lián)儲17次上調(diào)利率直接導(dǎo)致美國房價下挫，房地產(chǎn)交易也從此由火熱轉(zhuǎn)向低迷。債務(wù)負(fù)擔(dān)的增加與住房價格的下跌交相作用于美國次級住房抵押貸款，引起了越來越嚴(yán)重的信貸危機(jī)。

在辦理次級住房抵押貸款時，放款機(jī)構(gòu)和借款者都認(rèn)為，如果出現(xiàn)還貸困難，借款人可以出售所購住房或者進(jìn)行抵押再融資。但事實上，由于美聯(lián)儲連續(xù)17次加息，住房市場持續(xù)降溫，借款人很難將自己的住房賣出，即使能夠賣出，住房的價值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。在這種情況下，自然會出現(xiàn)逾期還款和喪失抵押品贖回權(quán)的案例。案例一旦大幅增加，必然引起對次級住房抵押貸款市場的悲觀預(yù)期，次級住房抵押貸款市場就會發(fā)生嚴(yán)重震蕩，并沖擊貸款市場的資金鏈，進(jìn)而波及整個住房抵押貸款市場。與此同時，房地產(chǎn)市場價格也會因為住房所有者止損的心理而繼續(xù)下降。兩重因素的疊加形成惡性循環(huán)，加劇了次級住房抵押貸款市場危機(jī)的嚴(yán)重程度，這便是美國次級債危機(jī)。在危機(jī)的初始階段，危及僅僅存在于美國次級住房抵押貨款市場上。但是，隨著美國次級債危機(jī)的逐步加劇，市場預(yù)期更加悲觀，住房價格進(jìn)一步下跌，優(yōu)惠級住房抵押貸款市場也受到?jīng)_擊。隨著次級債危機(jī)中住房價格的一跌再跌，越來越多優(yōu)惠級住房抵押貸款市場上的借款者發(fā)現(xiàn)，他們購買的住房市值已經(jīng)低于住房抵押貸款的本息，于是即使在優(yōu)惠級住房抵押貸款市場上，也出現(xiàn)了越來越多的逾期還款和喪失抵押品贖回權(quán)的案例，美國次級債危機(jī)波及到了整個抵押貸款市場。不僅如此，銀行的信貸危機(jī)很快波及到了以住房抵押貸款為發(fā)行基礎(chǔ)的住房抵押貸款證券市場，進(jìn)而影響到了整個證券市場，最終釀成了一場深刻影響美國經(jīng)濟(jì)的金融危機(jī)。

反思美國次級債危機(jī)可以發(fā)現(xiàn)，引發(fā)本次危機(jī)的恰恰是住房消費，而不是住房投資。次級住房抵押貸款的借款者絕大多數(shù)是那些少數(shù)族裔和低收人者，這些弱勢群體通過次級住房抵押貸款來購買住房，用于自己居住，而非用于投資。作為一個典型案例，美國次級債危機(jī)從現(xiàn)實層面對傳統(tǒng)理論中關(guān)于住房消費、住房投資與金融危機(jī)關(guān)系的認(rèn)識產(chǎn)生了重大沖擊，即不僅住房投資能夠引發(fā)金融危機(jī)，住房消費同樣也能夠引發(fā)金融危機(jī)。

三、對住房消費和住房投資的重新解讀從理論層面修正了傳統(tǒng)認(rèn)識

美國次級債危機(jī)沖擊了中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)，顛覆了人們對于住房消費、住房投資與金融危機(jī)關(guān)系的傳統(tǒng)認(rèn)識。而這種傳統(tǒng)認(rèn)識追根溯源是基于傳統(tǒng)理論對于居民購房性質(zhì)的分類，即對住房消費與住房投資的認(rèn)識。

本文認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論層面而言，對居民購房性質(zhì)的研究至少存在三種分析視角:其一，基于國民經(jīng)濟(jì)帳戶體系(SNA)的分析視角;其二，基于需求目的的分析視角;其三，基于虛擬經(jīng)濟(jì)理論的分析視角。在不同分析視角下，對于居民購房性質(zhì)，或者說對于何謂住房消費、何謂住房投資會得出截然不同的結(jié)論。每一種結(jié)論都建立于自己獨特的分析視角之下，亦即只有基于各自獨特的分析視角，才能找到其結(jié)論的合理性。對住房消費與住房投資在多重視角下的重新解讀，從理論層面修正了傳統(tǒng)認(rèn)識，為重新審視住房消費、住房投資與金融危機(jī)的關(guān)系，以及重建我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的理論基礎(chǔ)奠定了根基。

(一)基于國民經(jīng)濟(jì)帳戶體系分析視角下的住房投資與住房消費

國民經(jīng)濟(jì)帳戶體系是當(dāng)代最主要的國民經(jīng)濟(jì)核算體系，被所有發(fā)達(dá)國家和眾多發(fā)展中國家所采用。國內(nèi)生產(chǎn)總值的核算是SNA最主要的內(nèi)容之一，GDP由消費、投資、政府支出和出口四部分組成。基于SNA的分析視角，在新房市場上，居民購買的住房無論是用于自己居住，還是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產(chǎn)價格的上漲中獲利，都屬于投資活動。

SNA之所以如此設(shè)計統(tǒng)計口徑是基于商品住房的特殊屬性。GDP用來衡量給定時期內(nèi)一個經(jīng)濟(jì)體生產(chǎn)的所有最終產(chǎn)品和服務(wù)的市場價格。對于普通消費品而言，人們會在一個給定時期內(nèi)購買它，并在該時期或比該時期稍長的一個時期里消費掉它，因而購買這些商品的支出被歸為當(dāng)期消費。但住宅與普通商品不同，它是最典型的耐用品，使用壽命長久，可以在相當(dāng)長的時間里為消費者提供一個持續(xù)的服務(wù)流。雖然住房服務(wù)的消費可以綿延很久，但對住房的購買支付卻是在某個相對短的時期內(nèi)進(jìn)行，住房的購買行為和消費行為在時間跨度上存在極大背離。對于GDP及組成GDP的消費、投資等流量指標(biāo)來說，這種背離會給統(tǒng)計工作帶來嚴(yán)重偏差。如果將購買住房的支出計人當(dāng)期消費，無疑極大地高估了當(dāng)期的消費支出，于是在SNA中，僅僅將住房服務(wù)視作消費品，將房租計人消費。可見，如果基于SNA分析視角，在新房市場上購買住宅，無論是用于自己家庭居住還是用于其他用途，都屬于投資活動。而享受住宅提供的住房服務(wù)，并為此支付房租的行為屬于消費活動。同時，GDP僅僅衡量現(xiàn)期生產(chǎn)的所有產(chǎn)品和服務(wù)的價值，非現(xiàn)期生產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)，即舊貨的購買并不計人當(dāng)期GDP，因為舊貨的交易反映了一種資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，并不是經(jīng)濟(jì)價值的增加，因此舊貨的交易并不包括在當(dāng)期GDP中。所以，居民在二手房市場上購買住房，無論用于自己家庭居住，還是用于其他用途，不在SNA的考察范圍之內(nèi)，所以居民在二手房市場上的購房活動既不是住房投資，也不是住房消費。

(二)基于需求目的分析視角下的住房投資與住房消費

顯然，傳統(tǒng)理論對于住房消費與住房投資的認(rèn)識絕非基于SNA分析視角，而是基于需求目的分析視角。在需求目的分析視角下，研究者根據(jù)居民的購房目的來界定住房消費與住房投資。他們認(rèn)為吃、穿、住、行是人的基本消費集合，是人類生存與發(fā)展的必備前提。滿足居住需求的方式有兩種:一種是租住他人住房;一種是購買用于自己家庭居住的住房。由于居住需求是人類的基本消費需求，而購買用于自己家庭居住的住房是滿足這種基本消費需求的一種方式，于是一些學(xué)者就得出居民購買用于自己家庭居住的住房的行為屬于消費活動，而被購買的住房屬于消費品的結(jié)論。同理，基于需求目的分析視角，居民購買住房，如果不是用于自己家庭居住，而是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產(chǎn)價格的上漲中獲利，那么這種購房活動與購買工業(yè)、商業(yè)或辦公等非住宅房地產(chǎn)的行為一樣，屬于投資活動。從需求目的分析視角對住房投資和住房消費的界定，是通過分析商品用途來判斷其被購買的行為屬于投資活動還是消費活動。這一分析方法在理論研究和日常思維中被普遍使用，獲得人們廣泛認(rèn)同，以商品用途來區(qū)分投資品和消費品不僅在實踐中被廣泛應(yīng)用，而且在概念的劃分上也做到了邏輯自洽。然而，使用這種方法來分析商品住房及購房活動的性質(zhì)時，研究者必須考慮到商品住房有別于普通消費品的特殊性。

許多學(xué)者把居民購買的用于自己家庭居住的住房看作是消費品，但他們卻忽略了其有別于其他普通消費品的特殊性，而試圖用研究普通商品價格形成與波動

的方法來研究商品住房的價格形成與波動，即試圖僅僅使用實際經(jīng)濟(jì)因素如人口數(shù)量、居民收人水平、就業(yè)率等指標(biāo)來解釋和預(yù)測住宅價格的周期性波動，這就忽略了商品住房具有的有別于普通消費品的虛擬資產(chǎn)屬性，采用這樣的方法做出的預(yù)測往往是失敗的。Quigley的研究證明了這一點，他使用1986-1994年美國41個大城市的截面數(shù)據(jù)，根據(jù)居民收人、家庭數(shù)量、人口數(shù)量、就業(yè)量、每年房屋建造許可和開工數(shù)量、空置率等實際經(jīng)濟(jì)變量及商品住房價格滯后變量對商品住房價格進(jìn)行回歸分析。結(jié)果表明，這些解釋變量對商品住房價格雖然具有一定的解釋能力，但是，難以預(yù)測價格變動的拐點，即使是預(yù)測最準(zhǔn)確的模型錯誤率也高達(dá)52.73%.這是因為隨著商品住房虛擬資產(chǎn)屬性的日益增強(qiáng)，其價格波動越來越受到貨幣和資本市場等虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域因素的影響，而實際經(jīng)濟(jì)因素對商品住房市場的影響在逐步減弱。事實上，馬克思早在19世紀(jì)下半葉就認(rèn)識到了房價的特殊性，他指出“房價只由購買欲和支付能力決定，而與一般生產(chǎn)價格或產(chǎn)品價值所決定的價格無關(guān)”。

由此可見，雖然可以基于需求目的分析視角合乎邏輯地區(qū)分住房投資與住房消費，但是該結(jié)論僅僅在這一獨特視角下才能成立，而超越這一視角，推廣到更為廣闊的范圍中，這一結(jié)論便失去其合理性。如上所述，研究者不能突破這一獨

特視角，在更為廣闊的范圍內(nèi)理解住房投資與住房消費的涵義。因為住房消費與一般意義上的消費行為大不相同，集中體現(xiàn)在商品住房不同于普通消費品，其價格的形成與變動遵循著不同于普通消費品的特有邏輯。傳統(tǒng)理論對于住房投資與住房消費的認(rèn)識基于需求目的分析視角之下。所以，傳統(tǒng)理論中住房投資與住房消費的涵義僅僅在這一獨特視角之下才具有合理性，即僅僅在“住房是用于自己家庭居住還是用于其他用途”這一意義上具有合理性。但是，在這一視角下，我們并不能找到住房投資與金融危機(jī)的關(guān)聯(lián)性，也同樣找不到住房消費對于金融危機(jī)存在“免疫力”的絲毫證據(jù)。

正如下文所述，金融危機(jī)往往是由虛擬資產(chǎn)價格的強(qiáng)波動性引發(fā)的，從虛擬經(jīng)濟(jì)分析視角來看，商品住房具有虛擬資產(chǎn)屬性，其價格具有強(qiáng)波動性。正是房價的強(qiáng)波動性，才是房地產(chǎn)容易引發(fā)金融危機(jī)的主要因素。從虛擬經(jīng)濟(jì)分析視角看，傳統(tǒng)意義上的住房投資與住房消費并無二致，二者均具有投資活動屬性。

(三)基于虛擬經(jīng)濟(jì)視角的住房投資與住房消費

篇（8）

消費函數(shù)理論從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度解釋了房地產(chǎn)、股票等財富與消費的關(guān)系。然而，很多經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象無法僅僅從經(jīng)濟(jì)學(xué)自身角度得到解釋，比如房價上漲往往得不到基本經(jīng)濟(jì)面的支持，股價上漲嚴(yán)重脫離公司價值。行為金融學(xué)將心理學(xué)、決策科學(xué)與金融學(xué)、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)結(jié)合起來分析金融市場，克服了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究方法的一些弊端。行為金融學(xué)能夠很好的從消費者主觀因素和心理因素，對房價變動影響消費的財富效應(yīng)進(jìn)行解釋。

一、預(yù)期理論

與理性人假說不同，西蒙（Simon，1955）認(rèn)識到人類理性的有限性和判斷決策的主觀偏差。基于此，特沃斯基（Tversky）和卡尼曼（Kahneman，1979)對馮.諾依曼（VonNeuman）和摩根斯特恩（Morgenstern，1944）年提出的期望效用理論進(jìn)行了修改，提出新的決策理論——預(yù)期理論。預(yù)期理論用值函數(shù)v(x)和決策權(quán)重函數(shù)π(p)代替了期望效用理論中的效用函數(shù)u(x)和概率P。

期望效用理論的最優(yōu)決策函數(shù)為：

maxE(A)

S.T.E(A)=ΣPiU(xi)(1)

預(yù)期理論的最優(yōu)決策函數(shù)為：

maxE(A)

S.TE(A)=Σπ(Pi)v(xi)(2)

式(1)，(2)中，E(A)為效用值；

u(x)為效用函數(shù)，P為概率；

v(x)是決策者對x的心理效用函數(shù)；

π(p)是決策者對客觀概率的權(quán)重函數(shù)；

值函數(shù)v(x)的特征在于，在獲利區(qū)值函數(shù)為凹函數(shù)，即當(dāng)x＞0，v″(x)≤0；在損失區(qū)值函數(shù)為凸函數(shù)，即x＜0，v″(x)≥0。值函數(shù)如圖1。

值函數(shù)的特征解釋了房地產(chǎn)價格變動正負(fù)效應(yīng)對消費、國民經(jīng)濟(jì)的影響。消費的增加或減少不完全取決于當(dāng)期財

富價值，還取決于對未來財富增加的預(yù)期。當(dāng)房地產(chǎn)價格持續(xù)上升時，人們基于過去價格的上漲產(chǎn)生房價進(jìn)一步上漲的預(yù)期，未來收益的增加將刺激現(xiàn)期消費支出的增加。而房價下跌會加重他們的悲觀情緒，從而減少當(dāng)期消費。預(yù)期理論的值函數(shù)特征更能解釋房地產(chǎn)價格上漲和下跌對消費的不同影響，即房價上漲的正財富效應(yīng)小于房價下跌的負(fù)財富效應(yīng)。特沃斯基（Tversky）和卡尼曼（Kahneman）把房價正負(fù)財富效應(yīng)的非對稱性歸因于，人們對于虧損的沮喪程度往往超過同等盈利帶來的快樂。

二、財富幻覺和影子財富

美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家歐文·費雪(IrvingFisher，1928)提出貨幣幻覺，指出人們只是對貨幣的名義價值作出反映，而忽視其實際購買力變化的一種心理錯覺。人們往往根據(jù)名義貨幣額的增加而增加消費支出，從而產(chǎn)生財富效應(yīng)。房地產(chǎn)具有居住和投資的雙重屬性，當(dāng)房屋被用于投資時，房屋具有虛擬性質(zhì)。房屋的預(yù)期價值就是“影子財富”，當(dāng)預(yù)期房價進(jìn)一步上升時，投資者的這種財富就增加。但只有將房屋變現(xiàn)后，才能得到實際上的財富。影子財富與實際財富的差額稱作“財富幻覺”。根據(jù)行為金融學(xué)理論，消費者的消費支出不僅僅取決于勞動收入水平或一般物價水平，還取決于對資產(chǎn)增值的預(yù)期。而貨幣、股票和房地產(chǎn)是居民最重要的三種資產(chǎn)（托賓Tobin，2000）。因此，房地產(chǎn)資產(chǎn)增值的預(yù)期越高，則影子財富或財富幻覺就越多，當(dāng)期消費支出就越多，消費的增加刺激需求的增長，房價上漲的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。反之，在經(jīng)濟(jì)蕭條時，房價預(yù)期下跌，居民的影子財富縮水，由于財富幻覺的作用，居民消費支出減少，消費的減少導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步衰退，房價下跌的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。

圖2形象的描繪了財富幻覺對消費支出的影響。假設(shè)供給曲線S固定，初始的需求曲線為D0，相應(yīng)的價格水平為P0，消費為Q0。當(dāng)國家實行寬松的貨幣政策時，比如降低利率，或者直接增加銀行信貸，消費曲線外移至D1，此時消費為Q1。需求曲線的外移使得一般物價水平增加，同時增強(qiáng)房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期，已擁有住房者或者投資者的住房價值將增加，基于財富幻覺，需求曲線再次外移至D2，相應(yīng)的消費為Q2。則(Q2-Q1)為財富幻覺引起的消費增加額。

同樣的方法可以用來分析房地產(chǎn)價格降低引起的財富縮水的幻覺導(dǎo)致的消費減少（如圖3）。房價的降低通過財富幻覺引起消費降低(Y1-Y2)。

三、過度反應(yīng)、過度自信

“過度反應(yīng)”描述的是投資者對信息理解和反映上出現(xiàn)非理性偏差，從而產(chǎn)生對信息權(quán)衡過重，行為過激的現(xiàn)象。德邦特（Debondt）和塞勒（Thaler，1985)系統(tǒng)地提出了“過度反應(yīng)”假說，認(rèn)為“過度反應(yīng)”是和貝葉斯規(guī)則“恰當(dāng)反應(yīng)”相對而言的。針對貝葉斯規(guī)則中投資者完全理性，對信息理解的一致性、無偏性，“過度反應(yīng)”認(rèn)為投資者投資行為的非理性，對信息反應(yīng)情緒化，易產(chǎn)生過度反應(yīng)，導(dǎo)致估價的過高或過低。卡尼曼（Kahneman）和特維斯基（Tversky，1974）提出代表性啟發(fā)式思維對過度反應(yīng)進(jìn)行了解釋，當(dāng)一客體具有的顯著性特征可以代表或類似所想象的某一范疇的特征時，則它易被判斷屬于該范疇，人們過分強(qiáng)調(diào)了這種顯著特征的重要性，而忽視了它屬于其他潛在范疇的可能性，從而導(dǎo)致反應(yīng)過度。

“過度自信”是指人們對自己的能力和對未來的預(yù)期能力表現(xiàn)出過分的自信。丹尼爾（Daniel）、郝舒拉發(fā)（Hirshleifer）和薩博拉曼亞（Subrahmanyam，1998)將過度自信的投資者定義為高估他的私人信號而不是公開信號的精確性。根據(jù)本（Ben，1965）的歸因理論，人們傾向于把過去的成功歸功于自己的能力，而把失敗歸罪于外界因素。當(dāng)市場走勢與投資者的私人信息一致時，投資者的信心將會膨脹，而當(dāng)市場走勢與投資者的私人信息矛盾時，投資者的信心并不是等量地減少，因為他們傾向于將這種結(jié)果歸因于客觀原因。

當(dāng)房地產(chǎn)價格的上漲與投資者的私人信息吻合時，往往導(dǎo)致投資者的信心膨脹，因為過去房價的走勢進(jìn)一步提高了房價上漲的預(yù)期。投資者的過度自信以及過度反應(yīng)往往把房地產(chǎn)名義財富增長當(dāng)作實際增長，把房地產(chǎn)財富增長當(dāng)作永久收入增長，從而擴(kuò)大消費支出。

四、從眾心理

心理學(xué)實驗表明，人們不能做出完全獨立的判斷，當(dāng)大部分人都做出相同判斷時，行為主體認(rèn)為這個結(jié)論很可能是正確的，所以也做出相同的判斷①。這種行為稱為從眾行為，或羊群行為。凱恩斯（Keynes，1934）在指出：投資收益日復(fù)一日的波動中，顯然存在著某種莫名的群體偏激，甚至是一種荒謬的情緒在影響整個市場的行為。費斯汀格（Festinger，1957）在描述從眾行為時指出，當(dāng)遇到?jīng)_突時，我們的思想會潛意識地剔除那些與整體關(guān)聯(lián)性最弱的看法，不自覺地尋求平衡。

在房價的持續(xù)上漲或下跌過程中，如果多數(shù)投資者是理性的，彼此相互獨立，那么正確或錯誤的思想對房價造成的影響將可能彼此相互抵消，其結(jié)果不會導(dǎo)致房價的暴漲暴跌。然而更經(jīng)常的情況是，大多數(shù)投資者在房價持續(xù)上漲或下跌過程中失去理性，有限的能力和特定的行為極易產(chǎn)生盲目的從眾行為，導(dǎo)致過度狂熱或恐慌情緒，從而追漲或殺跌。從眾行為還可能導(dǎo)致消費領(lǐng)域的財富效應(yīng)，房價的上漲使住房投資者的收益增加，從而增加消費支出。根據(jù)位置消費理論，人們不僅追求絕對消費量的大小，更注重自己的相對消費地位，住房投資者由于房價上漲增加消費支出往往影響其他消費者的消費行為②，即使他們的收入沒有增加，從而產(chǎn)生正的財富效應(yīng)。當(dāng)房價下跌時，投資住房者消費支出的減少可能引起其他消費者消費支出的減少，從而產(chǎn)生負(fù)的財富效應(yīng)。

行為金融學(xué)從上述角度分析了我國房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)的主觀因素和心理因素，這只是解釋我國房地產(chǎn)財富效應(yīng)的視角之一。應(yīng)該看到，影響我國房地產(chǎn)市場財富效應(yīng)的因素是多方面的，比如房地產(chǎn)市場規(guī)模、房地產(chǎn)市場投資者結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場的相關(guān)制度。完善房地產(chǎn)市場相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，有利于人們對房地產(chǎn)投資收益的合理預(yù)期，從而持續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)財富效應(yīng)對消費、經(jīng)濟(jì)的積極作用。

[參考文獻(xiàn)]

[1]Simon.Abehavioralmodelofrationalchoice[J].QuarterlyJounalofEconomics,1955,69(1):99-118.

[2]蔣勝,黃迪.從行為金融學(xué)角度詮釋股市財富效應(yīng)[J].云南財貿(mào)學(xué)院學(xué)報.2004(2),43-47

[3]臧旭恒，中國消費函數(shù)分析[M].上海人民出版社，1994.56-90

篇（9）

一、《烏托邦》

無獨有偶，《烏托邦》中的理想國，在結(jié)構(gòu)上與中國現(xiàn)行的社會結(jié)構(gòu)有著驚人的相似，即奉行“民主與共存”。在烏托邦里，幾十個人組成一個小區(qū)，幾個小區(qū)組成一個大區(qū)，幾個大區(qū)組成一個小邦，幾個小邦組成一個烏托邦。小區(qū)、大區(qū)、小邦、烏托邦的首領(lǐng)都是選舉產(chǎn)生的;而各個層面上的首領(lǐng)權(quán)力足夠大。由此可以得出結(jié)論:中國具備推行《烏托邦》之中先進(jìn)治理思想的政治前提條件。

唯物主義辯證法告訴人們:物資決定意識，與此同時，意識也可以反作用于物質(zhì)。研究者發(fā)現(xiàn):在烏托邦中，“意識反作用于物質(zhì)”是起決定作用的方法論。

二、主體模型

在簡述了一些關(guān)于意識形態(tài)的細(xì)節(jié)之后，研究者希望借用《烏托邦》中描述的一個模型，同時加入研究者的調(diào)研結(jié)果，來合成一個綜合比較模型，進(jìn)而推進(jìn)研究。調(diào)研采用抽樣調(diào)研的方法，希望從中找到比較典型的樣本，分別走訪了上海市、山西大同市、浙江湖州埭溪鎮(zhèn)、浙江湖州安吉縣，并試圖以這些不同城市規(guī)模上的比較典型的城鎮(zhèn)為切入口，尋找適合所有城鎮(zhèn)規(guī)模的發(fā)展之路。

模型是這樣的:

大背景:經(jīng)濟(jì)危機(jī)、中國人口老齡化、當(dāng)前中國各級城市房屋空置率高。

政府出資購買上面提到的四種不同區(qū)域的房產(chǎn)，并將其分為生活和辦公兩部分。生活部分按不相同的住房，生活資料一致且統(tǒng)一供給，個人財富建立個人賬戶的形式進(jìn)行，辦公部分按網(wǎng)絡(luò)信息化辦公、農(nóng)場信息化、工廠信息化、基建專人化的形式進(jìn)行，而第三產(chǎn)業(yè)就是各種形式得以實現(xiàn)的基礎(chǔ)，這和《烏托邦》中相同住房、生活資料統(tǒng)一供給以及辦公場所固定，農(nóng)業(yè)、工業(yè)、國防等定期大換崗相類似，且更有可行性。

研究者通過抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn):受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，在中國，各級地方上都存在新建房屋空置問題，也就是商品房購買力不足，且一些權(quán)威的信息統(tǒng)計機(jī)構(gòu)都有相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持研究者這一觀點。也就是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)下房地產(chǎn)商所面臨的主要困境:沒有銷量。中國進(jìn)入老齡化社會將近十年，如何讓老年人安度晚年是一個非常重要的問題。

基于三個大背景，研究者粗略地將人類的社會行為劃分為兩大類:生活和辦公，這也是烏托邦中對社會行為的劃分方式。在此基礎(chǔ)上來建立一個比較簡單的模型:假定人只從事兩大類社會行為，且建筑物都與這兩種行為有關(guān)。

再來談?wù)徺I的可行性問題，有關(guān)常識告訴我們:理論上的房價是包括房價和地價兩部分的，地價是政府的一個收入的主要來源，絕大多數(shù)情況下是單位面積的地價要高于房價的。加之，房地產(chǎn)商又急于處理積壓在手頭上的商品房，根據(jù)供求關(guān)系，政府可以在一個比較低的價格上購入大量商品房。所以說，政府有能力以不高的價格購入一定量的空置房屋，以備后用。

三、70年房屋使用權(quán)到期后的狀況

70年的房屋使用權(quán)一到，可以有許多種解決方案，一般分為兩個大類:一則政府無償將到期房屋收回，然后通過修繕，再經(jīng)房地產(chǎn)市場交易，這種方式過于強(qiáng)硬，且對房屋進(jìn)行了重復(fù)收費，容易造成怨聲載道的局面;二則可以嘗試采用研究者推崇的“輪換房屋”方式，即城市內(nèi)輪換、城市間輪換、城市與農(nóng)村輪換、農(nóng)村間輪換，這樣既合理的回收了到期的商品房，又讓人們始終保持一種生活的新鮮感。而且隨著科技的發(fā)展，人類現(xiàn)在從事的基本勞動將被機(jī)械化的設(shè)備所完成，人類所從事的大多是創(chuàng)新和探索這類腦力勞動。“輪換房屋”將絲毫不影響人們目前所從事的工作，一切都可以通過電腦編程和網(wǎng)絡(luò)來完成。值得一提的是，中國現(xiàn)行的“廉租房”政策就多少孕育著這種“輪換房屋”思想的萌芽。

四、采用“輪換房屋”的原理

70年后的中國，城鄉(xiāng)居住條件之間的差距按現(xiàn)在的發(fā)展勢頭來講將趨于零。到時候，農(nóng)村里既有城市的便利，又有城市里沒有的安寧、空氣清新以及合適的生活節(jié)奏。

應(yīng)當(dāng)搞清的一點是:“輪換住房”可以發(fā)生的背景是政府在房屋使用期滿之后的房屋處置。似乎有些強(qiáng)制性的因素在里面，但總勝過第一種方案。

人們使用的生活設(shè)備基本相同，統(tǒng)一的電視、統(tǒng)一的電腦、統(tǒng)一的洗衣機(jī)……人們只要交付一定的費用，就可以終身使用，享受產(chǎn)品更新?lián)Q代。另一方面，個人建立個人賬戶，用以儲蓄和投資，儲蓄以應(yīng)對突發(fā)性事件。

主體模型也在試圖解決中國老齡化的問題，如何實施“老有所養(yǎng)”之良性的社會養(yǎng)老機(jī)制，主要的原理是:依靠優(yōu)質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)城市老年人首先輪換到農(nóng)村中，讓老年人安度晚年，在“天然氧吧”中出離都市的喧囂。

半個世紀(jì)后，中國將成為中等發(fā)達(dá)國家，將實現(xiàn)農(nóng)業(yè)、工業(yè)信息化，也就是大多數(shù)農(nóng)民和工人只需平時在家里上網(wǎng)工作，定期檢查機(jī)械即可完成工作。

五、經(jīng)濟(jì)危機(jī)下政府購房的初衷

政府在房地產(chǎn)商紛紛投城之際，大量以低價購入一批商品房，用以房屋使用期到期后的緩沖房之用;也可以除居住用房外，將其改造為其他用途的房產(chǎn)，如醫(yī)院、消防隊、派出所、銀行等社會公共設(shè)施用房。然而政府購房更重要的目的是須在幾個特大城市的戰(zhàn)略布局已形成的基礎(chǔ)上，調(diào)整全國各地的戰(zhàn)略布局，形成一種回撤和“遍地開花”的大格局，即在基礎(chǔ)設(shè)施得到全國范圍內(nèi)的提高后，實現(xiàn)各省范圍內(nèi)，乃至全國范圍內(nèi)的集聚中心化。

即國家在回收房地產(chǎn)比較集中且有一定基礎(chǔ)的省份，可以建立示范點，將居住環(huán)境劃分為兩大區(qū)，培養(yǎng)“養(yǎng)身中心”、“生育中心”、“政治中心”、“經(jīng)濟(jì)中心”，在配套基建如交通、水電、網(wǎng)絡(luò)、醫(yī)療等普遍健全的條件下，實現(xiàn)人員的合理流動，最終實現(xiàn)房屋的輪換。

由此可以了解到:政府購房的初衷是在建立一個以四個中心為主干的居住體系，在體系之上實現(xiàn)房屋的輪換。

關(guān)于配套基建的提升，研究者認(rèn)為可仿照社會科學(xué)院在全國各地建分院的模式來進(jìn)行。

六、結(jié)語

研究者提出了輪換房屋的方案來解決半個世紀(jì)后房屋使用期到期的問題，只能是一種嘗試，最終實現(xiàn)“居者有其屋”的社會主義回歸還需要更多的思想火花的碰撞。

篇（10）

論文摘要：文章認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)金融存在的問題可以歸結(jié)為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產(chǎn)金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風(fēng)險，這些問題可以通過引入房地產(chǎn)信托基金，運(yùn)用市場信用機(jī)制，培育和完善房地產(chǎn)金融品種和體系來加以解決。

剖析中國房地產(chǎn)金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認(rèn)識中國房地產(chǎn)市場癥結(jié)，確立中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展方向的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的投資信托公司．實際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類集合資金投資計劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產(chǎn)金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產(chǎn)金融體系，解決房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的問題，有著極其重要的作用。

一、中國房地產(chǎn)金融存在的主要問題

1．單一銀行體系支撐著中國整個房地產(chǎn)金融。一直以來，中國房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到90％。

2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計結(jié)果顯示我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國房地產(chǎn)金融的特點，也是中國房地產(chǎn)金融問題的集中體現(xiàn)，無論是效率問題．還是風(fēng)險問題其根源往往與這一特點密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)金融，進(jìn)而支撐著中國房地產(chǎn)的整個產(chǎn)業(yè)體系，中國銀行業(yè)的負(fù)載實在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強(qiáng)支撐和減負(fù)之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。

單一銀行體系的根源來自于中國房地產(chǎn)金融本身，同時也是中國金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)，因此，中國房地產(chǎn)金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進(jìn)程的大背景上考慮，也要在充分認(rèn)識中國房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。

2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。

(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場信用，這些構(gòu)成了一級房地產(chǎn)金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場信用，構(gòu)成了二級房地產(chǎn)金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險分散體系。綜觀世界各國房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國，這個一級市場是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險公司、儲蓄機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來投資者等多重機(jī)構(gòu)共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產(chǎn)金融的市場流動性的同時，實際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個市場這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應(yīng)地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險在銀行體系中的聚集。

(2)中國房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，中國房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產(chǎn)二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時間方能走到前臺，發(fā)揮市場信用的作用。中國房地產(chǎn)金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產(chǎn)金融是不完備的。

不難看出，中國房地產(chǎn)金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發(fā)展市場信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級市場內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的前提：事實上，二級市場本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發(fā)展的美國房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國的經(jīng)驗，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。

目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實現(xiàn)資金來源市場化和多元化的手段，對于加強(qiáng)房貸資金的流動，培育我國專業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時活躍于兩級市場的特點顯示，它對中國房地產(chǎn)金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。

(3)中國房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯配的現(xiàn)象，或者說金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風(fēng)險收益對稱性原則進(jìn)行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對所有制所形成的偏見、計劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔(dān)風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)，風(fēng)險和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長的機(jī)會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機(jī)會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險的最終承擔(dān)者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業(yè)增長的收益，而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險以及中國金融體制存在的固有的道德風(fēng)險和體制風(fēng)險。

以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟(jì)金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對銀行體系的依賴性，發(fā)展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長收益的機(jī)會，同時將大大推進(jìn)中國整個金融體制的改革進(jìn)程，提升中國金融資源的配置效率、

(4)中國房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險。構(gòu)成中國銀行業(yè)危機(jī)隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險。這種趨勢已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來：因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險和金融危機(jī)動因的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險積累的制度安排

二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問題

1．有助于促進(jìn)市場信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進(jìn)行配置。

目前．我國信托業(yè)才真正開始起步，這種極強(qiáng)的制度優(yōu)勢尚未能發(fā)揮出來房地產(chǎn)投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場檢驗過的市場信用機(jī)制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢，解決我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源的單一問題。

2．有助于提高我國房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無疑問，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國房地產(chǎn)提供了一個嶄新的融通機(jī)制，事實上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過各種指定性的房地產(chǎn)信托計劃的形式體現(xiàn)出來：但是，目前推出的房地投資信托計劃僅僅是單一的融通手段．無法成規(guī)模化和長期化，因此也無法成為房地產(chǎn)金融市場的重要組成部分只有從單個房地產(chǎn)信托計劃過渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機(jī)構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實現(xiàn)信托融的長期化和規(guī)模化。

房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個市場的整體；中擊力度；同時為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長的投資者提供投資機(jī)會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯配矛盾。

從這個意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產(chǎn)金融市場的供給格局，真正提升我國房地產(chǎn)金融的融通效率。

3、有助于提高我國房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機(jī)構(gòu)的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補(bǔ)充。

信托對完備房地產(chǎn)金融體系促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場．不但參與一級房地產(chǎn)金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體．

4．有助于降低我國房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險的分散，降低危機(jī)產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機(jī)的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險能力，而抗風(fēng)險能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風(fēng)險累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機(jī)的爆發(fā)源自金融風(fēng)險的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個體系，因此，金融體系對風(fēng)險累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機(jī)，確可延緩或避免金融危機(jī)的爆發(fā)。

具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風(fēng)險的分擔(dān)方式是不同的。銀行對風(fēng)險進(jìn)行跨時分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風(fēng)險分擔(dān)能力比較強(qiáng)．可以在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)偂？鐣r風(fēng)險分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險主要是信用風(fēng)險，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險積累問題，結(jié)果是在某一時期的風(fēng)險一旦超過了警戒線，金融危機(jī)就會爆發(fā)。

市場對風(fēng)險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險分配，風(fēng)險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險累積。因此，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險的角度來看，通過引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險化解能力。

三、政策建議

1鼓勵現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計劃由于受到每個信托計劃合同數(shù)不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風(fēng)險集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)多項目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過試點發(fā)行，采取向全社會公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進(jìn)而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強(qiáng)、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢的房地產(chǎn)投資主體