序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產管理工作經驗范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

1、房地產開發工程管理重要性

房地產開發工程管理工作是房地產開發企業的關鍵工作，其對企業的經濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發工程全局協調與質量監督等工作的科學開展，對房地產開發工程建設施工質量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現代房地產開發企業管理工作的核心。加強房地產開發工程管理有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發企業的經濟效益、保障工程施工質量、保障房地產開發企業綜合市場競爭力的提高。因此，房地產開發企業必須認識到開發工程管理工作的重要性，以現代房地產開發管理理念進行工程開發的管理工作，促進企業的健康發展。

2、房地產開發工程管理工作要點

2.1提高企業工程管理綜合能力，促進企業的市場競爭力

房地產開發工程管理工作需要企業具有較高的協調能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業技術等相關能力的項目經理與項目管理部門的有關人員。他們以房地產開發企業較高的專業知識與工作經驗為基礎開展甲方管理工作，保障房地產開發企業的經濟效益、保障工程施工質量。因此，現代房地產開發企業工程項目管理人員必須具有針對房地產開發過程各方面工作內容涉及的知識基礎與經驗，以此為基礎開展工程管理工作，有效保障項目開發的經濟效益，促進房地產開發工程施工質量的提高。

針對現代房地產施工過程中中標企業分包的情況，房地產開發企業必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。同時注重工程開發前的規劃與設計，以此提高房地產商品的綜合市場競爭力，保障企業的經濟效益。根據房地產開發企業需求，其項目管理工作應從全局把握出發，以明確的職責權限、較高的綜合協調能力以及對合同的管理保障房地產開發工程順利進行。同時，房地產開發企業要形成規范性，制定一套的完善企業管理制度，使企業工程管理按規而行，按時完成，提高工程管理的效率。

2.2以市場需求為導向進行房地產規劃設計管理工作

現代經濟的發展使得快節奏生活中的人們對住宅需求不斷提高，其不僅要通過良好的居

住環境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學的規劃與設計滿足現代人們對居住場所

休閑、心情調節、娛樂等相關需求。針對這樣的情況，現代房地產開發工程管理工作必須認識到規劃設計對工程項目的影響，以現代房地產開發市場需求為導向進行房地產規劃與設計管理。現階段，如居住類型的房地產，盛天置地推出小戶型及雙衛型戶型。另外，房地產開發企業項目管理人員還要對房地產規劃設計審批有關法規進行詳細的了解與熟悉，以此為規劃設計方案的審核奠定基礎，保障房地產規劃設計工作符合有關法規的需求，保障房地產開發企業各項工作的合法性，避免企業開發違規情況的發生。并且在工程概算的控制下，優化結構設計，降低工程成本，便利施工。

2.3以綜合協調為基礎，保障房地產開發施工過程

針對現代房地產開發過程中中標企業勞務分包情況，房地產開發企業項目管理部門必須注重綜合協調工作，以施工單位、勞務分包單位、各專業施工配件單位、監理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點開展工程項目的協調工作，保障房地產開發項目的順利施工。由于房地產項目開發過程中多單位間的協調對工程施工進度、施工質量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產開發工程綜合協調工作顯得尤為重要。房地產開發工程管理部門必須針對施工工期等主要因素同施工過程的各方進行協調，如現場協調、專題會議等，確保工程項目的順利施工，保障房地產開發企業的經濟效益。

2.4注重房地產開發工程的質量管理是房地產開發企業生存與發展的根本

房地產是人們生活中占有重要經濟比重的財產，其工程質量關系到業主財產安全與人身

安全。我國房地產項目施工質量常見的問題是房地產開發企業市場口碑與市場競爭力的關鍵，其對房地產開發企業的經濟效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的情況，房地產開發企業必須認識到質量管理工作的重要性。通過對各參建公司的嚴格要求保障工程建設施工質量。

作為房地產開發主體，如盛天置地，有成本部、招標部、設計部、項目部等部門。但是最重要是工程建設現場的項目部，他們在現場工作中起到監督與管理，在項目經理領導下負責協調各專業技術工程師的工作，監督各參建單位包括勘察、設計、監理、施工和材料供應商的質量責任行為是否符合合同和規范要求，主持檢查設計圖紙質量、材料設備質量、隱蔽工程質量、工藝工序質量，審核辦理現場設計、技術變更和工程量收方事項，建立分部分項工程質量檢查驗收記錄臺帳，最終確保工程質量。項目工程部的嚴格把控施工保障房地產開發工程施工質量，為開發企業的經濟效益、綜合市場競爭力的提高奠定基礎，為減少和避免業主進戶后的質量投訴、維修奠定基礎。

2.5、加強房地產開發工程的資金控制與管理。

保障房地產開發企業的經濟利益完善的資金管理與控制體系是保障房地產開發工程資金控制與管理的關鍵，其關系到房地產開發企業資金的合理使用與管理，關系到房地產開發企業項目資金統籌計劃與平衡，關系到企業資金的合理調配，是其現代房地產開發企業管理工作的重點。

房地產開發企業必須以完善的資金控制與管理體系為基礎，嚴格施工過程的監督與控制保障房地產開發企業資金管理效果。通過房地產開發施工過程中協調施工企業進行施工組織設計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產開發企業還要加強工程技術人員與財務人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以整個開發過程的資金控制與管理保障房地產開發企業的經濟利益。根據合同和公司狀況，確定每月的資金收支情況，讓公司資金充裕，增強企業的資金周轉能力。

3、小結

綜上所述，現代房地產開發工程管理是房地產開發企業管理工作的重點，其關系到企業的經濟效益、關系到企業綜合市場競爭力。針對這樣的情況，房地產開發企業必須認識到開發工程管理工作的重要性，以完善的開發管理體系為基礎開展全過程的管理工作，保障企業的經濟效益、保障工程施工質量、提高開發企業綜合市場競爭力。

參考文獻

[1]龐小平，項目管理的理論與實踐[J]，水運科學研究,2006.

[2]于得利.論房地產開發企業項目管理工作重點[J].工程企業管理,2009.

[3]李平.房地產工程項目成本控制中存在的問題與對策[J].山西建筑,2009.

[4]胡舉.印唐軍.淺議房地產工程項目的動態成本控制[J].交通科技與經濟,2008.

[5]張守.健等.建筑工程施工項目管理[M].哈爾濱,黑龍江科學出版社,2007.

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在現代經濟社會發展速度不斷提升的背景之下，社會大眾的物質生活水平呈現出了相當顯著的提升趨勢，大眾對于居住環境與空間的要求更加的具體與嚴格，房地產行業可以說正面臨著機遇與挑戰并存的局面。從我國當前房地產行業的發展形勢角度上來說，房屋價格長期居高不下，并有一定的上漲趨勢，且房地產的開發速度不斷加快，房地產行業是否能夠穩定、健康、持續的發展下去，此項問題值得引起各方人員深入思考。從房地產管理所等相關職能部門與機構的角度上來說，需要健全與房地產管理全過程中各個環節的制度，落實相應的措施，方能夠使房地產管理的質量與水平更加理想。本文即對該問題做詳細分析與探討。

1 房地產產權登記管理制度

對房地產產權進行登記的最主要目的在于：依法確認房地產的產權歸屬問題，依法保障房地產所有者的合法權利。從這一角度上來說，房地產權屬等級管理除了與房地產產權權利人的切身權益密切相關以外，更在社會生活、國民經濟穩定發展的過程中扮演著相當重要的角色。從這一角度上來說，如何確保房地產產權登記管理的科學與有效，這一問題值得相關工作人員引起思考。結合具體實踐工作經驗來看，在房地產產權登記管理工作的開展過程當中，需要遵循的工作制度包括以下幾個方面：

①無論是從宏觀角度的國家穩定，還是從微觀角度的房地產權利人層面上來看，房地產產權登記都有著重要的意義。因此，需要在國家現行方針政策的支持下，依法展開對房地產產權登記的管理工作，對生產活動進行全面規范，凸顯政府部門以及相關職能機構的工作能力，對管理的范疇加以進一步確定，使房地產產權登記，乃至后續的確認以及發證工作都能夠更加的有效與規范。舉例來說，在房地產產權登記工作中，通過對所有者所屬房地產的登記以及發證處理，對房屋所對應的物權依法加以確認與公示，對于保障房地產權利人的基本利益而言意義重大。與此同時，依賴于對房屋所有權的界定與登記，能夠使國家各類房屋以及土地資源的管理力度得到進一步的強化，杜絕在房地產市場交易過程當中出現的投機行為或者是違規操作問題。與此同時，此項工作的開展還能夠幫助對房屋相關檔案的收集與整理工作，此項內容對于促進土地資源的規范化開發與利用而言意義重大。

②在對房地產產權登記工作進行管理的過程當中，為了能夠進一步的凸顯房地產產權登記的效力水平，還需要重點關注以下多個方面的工作內容：①需要突出房地產產權登記的公示功能：此項措施主要是指將與房地產權屬登記相關的已定事實面向社會大眾進行公開，標明房地產相關的流轉情況，使房地產交易更加的安全與公正，避免在房地產交易行為，特別是連續易的過程當中，受權利主張而破壞房地產產權所有人的合法權益。突出房地產產權登記的公示功能，使與產權相關的轉移、設計工作更加的透明，產權的交易與流轉秩序更加的穩定；②需要突出房地產產權登記的管理功能：此項措施主要是指在房地產產權登記工作當中，重視審查監督與管理工作的開展，使審查程序更加的科學嚴格，及時發現并對不合法的行為進行糾正。除此以外，還需要立足于對房地產市場的深入調查與分析，凸顯管理功能，通過構建產籍資料與檔案的方式，輔助政府部門實現對房地產的合法調控。

2 房地產產籍管理制度

房地產產籍管理的主要概念是指：對房地產權屬檔案進行的管理工作，房地產行政管理工作部門在有關房地產產權調查、房地產測繪、房地產權屬轉移、變更等相關管理工作的開展過程當中所形成的各種載體的歷史記錄均屬于房地產產籍管理中至關重要的工作內容。這些內容更屬于房地產建設檔案中至關重要的構成部分，其反映了房屋相關的信息（包括房屋面積、房屋結構、房屋層高、房屋建筑時間、房屋使用途徑、房屋權屬等相關信息在內）。

通過對房地產進行產籍管理的方式，能夠使城市的規劃與建設依據更加的科學、合理。結合相關的實踐工作經驗來看，在城市規劃工作開展中，傳統意義上所使用的調查方法以及測算方法均存在投入力度大、可靠性較低、周期較長等多個方面的缺陷。而通過產籍管理的方式，能夠使檔案管理通過信息化建設的方式，形成數字化等級檔案，以便工作人員全面了解并分析房屋權屬的具體情況，更好的面向后續包括房地產權屬登記、交易、物業管理、以及住房制度改革在內的相關工作提供服務。除此以外，通過房地產產籍管理的方式，能夠使整個房地產市場的交易行為更加的安全與有序。這主要是指：在房地產市場交易火熱發展的背景之下，大眾對于房地產的關注度正不斷提升，房產糾紛問題不斷增多，在出現房產糾紛問題的情況下，房地產產籍檔案的利用率也迅速提升。做好產籍管理工作，能夠使在發生房產糾紛問題的情況下，管理所及時出具相應的物權證明文件，及時解決問題，對權利人的合法權益加以保護。

而為了能夠促進房地產產籍管理工作質量的進一步提升，還要求在實際工作中落實以下幾個方面的制度措施：首先，需要密切“兩證”的溝通關系。主要是指房地產權屬部門需要依法展開各項工作，密切合作，對相關信息進行全面共享，使產籍管理質量更加的穩定。房地產管理所與土地局之間需要打破傳統意義上的制約關系，在房地產信息系統平臺的支持下，依法展開相關工作。其次，還需要堅持長效管理，推動長效管理工作機制的落實。除了需要提高管理人員的業務水平以外，還需要落實相應的法律規章與制度，在各個部門通力合作的條件下，加強宣傳，使房屋權利人的產籍管理意識得到更進一步的強化，樹立執法的權威性，不斷提高服務的人性化水平以及優質性。

3 房地產租賃管理制度

在我國現行城市房地產管理法當中有明確規定：房屋租賃主要是指房屋產權所有者作為出租房，將具有權限的房屋以出租的方式轉移給承租方，承租方有償使用房屋，需要向出租人支付相應的租金。眾所周知，對于一個完整的房地產交易市場而言，除涉及到對房地產的開發、轉讓等基礎性工作以外，租賃管理也是房地產管理所至關重要的工作內容之一。房屋租賃市場作為房地產市場中不可或缺的構成要素之一，同樣需要通過落實相關管理制度的方式，使房地產租賃工作更加的可調、可控。

因此，在房地產租賃管理工作的實施過程當中，需要遵循以下幾個方面的制度：首先，需要將房屋租賃工作納入法制化范疇當中，當前我國現行的房地產管理法以及商品房屋租賃管理辦法當中有涉及到房屋租賃管理的法律條款，但由于缺乏針對性且制度制定不夠全面，導致法律上存在滯后的問題，最終對管理的效果產生不良影響。因此需要結合具體情況，出臺具有針對性的地方法規與文件，對地區性房地產市場中的房屋租賃行為加以規范，使其有理可循，有法可依；其次，需要構建房屋租賃價格指導體系，使房屋租賃市場雙方關系更加的公平與透明。要求在市場調研的基礎之上，以市場房屋租賃價格作為基本依據，對不同地段，不同用途，以及不同結構下的出租屋階段性租金進行基本的指導，確保市場秩序的穩定。

4 結束語

房地產管理所在開展房地產管理工作的過程當中，最主要的工作內容在于：遵循現行法律規章制度，積極展開對房地產的登記管理、產權產籍管理工作，負責城鎮規劃區的房地產開發、轉讓、租賃、抵押評估、拆遷、危房鑒定、房屋維修、房屋物業在內的相關管理工作，同時還需要在城鎮地區土地使用權的有償轉讓以及開發利用工作中發揮相應的指導功效，使房地產市場持續健康發展，變得更加的規范化，同時積極參與到城鎮住房制度的改革工作當中。由此可見，在房地產管理工作中，對以上關鍵環節的管理制度進行規范的重要價值。本文從這一角度入手，針對房地產相關環節中管理制度的落實要點展開了分析與探討，希望能夠引起重視。

參考文獻：

[1]周曉晨.論房地產居間的法律規制――以《城市房地產管理法》修訂為契機[J].中州學刊，2010（3）：99-102.

[2]高富平.論《房地產管理法》修訂的基本問題――目的、指導思想和調整范圍[J].法律科學-西北政法學院學報，2009，27（6）：157-

166.

[3]謝生華.淺談加強房屋租賃管理 促進房地產市場全面發展[J].中國經貿，2011（22）：78-78.

篇（3）

居住地：深圳

電　話：138********（手機）

E-mail：

最近工作 [2 年4個月]

公　司：XX房地產開發有限公司

行　業：房地產開發

職　位：營銷主管

最高學歷

學　歷：本科

專　業：房地產經營管理

學　校：深圳大學

自我評價

為人處事認真踏實，有很強的責任心；有團隊合作精神，有激情，有較強的組織與溝通能力；有一線施工現場工作經驗，負責海外大型項目的預算及成本管控工作，積累了豐富的項目經驗。

求職意向

到崗時間： 一個月內

工作性質： 全職

希望行業： 房地產開發

目標地點： 深圳

期望月薪： 面議/月

目標職能： 部門主管

工作經驗

2009/8—至今：XX房地產開發有限公司[ 2年4個月]

所屬行業： 房地產開發

營銷部 營銷主管

1.在《XX別苑》項目擔任營銷主管工作，主要負責：

2.案場管理，保證案場流程規范，監督案場制度的執行，負責幫助銷售人員解決銷售過程中的各種疑難問題；

3.負責人員招聘、確定崗位分配及管理；

4.組織銷售人員進行市場調研，銷售資料、說辭的匯總、整合、制定；

5.參與定期營銷方案的制定、參與產品定價方案的討論、制定；

6.負責銷售人員的業務培訓（接待流程、簽約流程、合同制定、按揭手續、入住流程、房產證下發手續等）負責銷售人員考核工作；

7.負責成交、交款、催款工作的統計，與各有關部門協調相關工作，制作報表；

8.所帶團隊銷售業績排名“月冠軍”，“年冠軍”，XX年下半年成交金額占總成交額的70%，超額完成銷售任務。

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2008/7--2009 /7：XX物業有限公司 [ 1年]

所屬行業： 物業管理/商業中心

商業物業管理（客戶服務、行政管理） 物業管理經理/主管

1、負責商鋪的日常管理、協調處理投訴及安排協調維修工作；

2、協助開發商商業管理部門對業主、包租商鋪、租賃商戶的梳理管理工作；

3、協助開發商商業管理部門操作商鋪招商工作；

4、協調商務區對于商業街及商業綜合體的行政管理規范；

5、參與協調和執行各級領導的參觀及考察工作；

6、監管小區會所工作。

教育經歷

2004/9--2008 /7 深圳大學 房地產經營管理 本科

證 書

2007/7 國家注冊二級建造師

2007/6 國家造價員資格證

2006/12 大學英語六級

篇（4）

當前在房地產權屬檔案的管理工作中存在著較多主觀和客觀的原因，嚴重影響了權屬檔案的管理質量，也損害了公眾的切身利益，具體存在的問題如下所示：

1.1 房地產權屬檔案的服務觀念缺乏主動性

在當前的房地產權屬檔案管理工作中，其服務的主要部門是房地產管理部門和司法部門，從而造成了其服務范圍較小，也只能為用戶提供房地產檔案的查詢服務，而民眾需對產權問題進行查詢，管理部門一般會以保護產權人隱私等為由，不能提供相關的信息查詢，這樣的服務觀念不能適應房地產信息的應用需求。

1.2 房地產權屬檔案的管理方式落后

隨著我國房地產行業的發展，也提升了房地產權屬檔案的管理水平和管理模式，但是房地產行政部門在權屬檔案的管理工作中依然存在滯后性，再加上房地產權屬檔案數量的增加，更容易造成其管理工作的混亂。當前房地產權屬檔案管理的信息化水平不高，在數字化管理方面也較為落后，嚴重影響了房地產權屬檔案管理的有效性，甚至會出現檔案的積壓或者管理混亂。此外計算機技術的發展為房地產權屬檔案的管理帶來了便利，但是一些房地產行政部門由于受到設備升級、系統軟件錯誤等原因的影響，造成了檔案信息的遺失。

1.3 房地產權屬檔案的管理質量不高

我國房地產行業的發展，勢必會出現海量的房地產權屬檔案數據，但是如果檔案管理工作的質量不高，就會直接影響了檔案信息的準確性，從而造成諸多的工作不便。例如有些管理部門對于房地產的信息等級不全面，對于拆除的房屋并沒有進行及時的注銷，而新建房屋沒有進行及時有效的等級，久而久之就會造成數據的混亂。再者部分房地產行政部門對于房地產的信息登記不準確、不全面，甚至出現了登記者姓名錯誤的低級失誤，嚴重影響了檔案信息的準確性。

1.4 房地產權屬檔案管理人員水平不足

房地產權屬檔案的管理是一項繁雜的工作，需要管理人員對于檔案信息有良好的處理能力，但是部分檔案管理工作人員缺乏相應的管理能力，甚至存在工作人員對于計算機使用不當的現象，從而影響了檔案管理工作的有效性。此外房地產權屬檔案涉及到房地產交易和權屬登記工作，對于每一個環節都有相應的業務要求，這就需要管理人員有較強的檔案管理知識，同時也要兼備測量、法律等知識，這也給管理人員的工作水平提出了較高的要求。

2 加強房地產權屬檔案管理的措施

房地產權屬檔案是房地產的身份證，其規范、科學、全面的管理工作至關重要，也直接影響到居民的切身利益，隨著我國房地產業的迅速發展，創新相關權屬檔案管理策略勢在必行，下面結合實際的工作經驗提出幾條相關的加強措施：

2.1 提升服務項目，提高服務水平

房地產權屬檔案直接關系到民生，因此管理工作創新要以服務大眾為目的，提升服務項目，在嚴格執行保密的前提下，提高服務水平，實現房地產權屬檔案的價值。首先要提升公眾對于房地產權屬檔案的認知度，通過開展各項宣傳活動，讓公眾更加了解房地產權屬檔案的作用，并開設各種查詢、咨詢渠道，為公眾提供直接、準確的服務工作；再者要促進信息的開發，對于檔案信息進行分析加工，進行深層次的數據挖掘工作，實現信息的系統性、準確性的同時，尋找權屬檔案信息背后隱藏的市場信息，充分了解房地產市場的走向；最后要建立完善的信息網絡，實現房地產權屬檔案的網絡同步和共享，并向社會提供相應的查詢服務，同時要充分利用網絡的靈活性，建立多元化、全方位的網絡服務模式。

2.2 升級房地產權屬檔案的管理模式

房地產權屬檔案的管理升級離不開信息化和數字化的管理模式，這也是當前檔案管理的趨勢，房地產權屬檔案的數量浩大，同時其包含的數據信息較多，需要采用先進快捷的管理模式。因此房地產權屬檔案管理部門應當完善管理軟件，根據工作量和工作性質，研發專門的工作軟件，加強對于數據、聲音、圖像信息的處理和保管工作，此外管理軟件要實現系統內同一卷檔案內包含信息材料的統一性，并實現數據的可查性，滿足專用軟件中的數據與紙質檔案內容完全統一的要求。

2.3 完善權屬檔案的管理規范

規范化的管理方式是提高管理工作有效性的保障，因此房地產權屬檔案的管理人員在工作中，要嚴格執行檔案管理規范，并結合工作現狀進行工作流程的完善。再者相關的房地產行政管理部門要出臺相關的管理規范流程，針對管理文件的規格、大小、期限、鑒定銷毀等內容進行詳細的規定，為工作人員的實際工作提供清晰明確的參考，保證檔案信息的齊全規范。

2.4 創新工作從管理人員入手

篇（5）

一、前言

近年來，隨著人民經濟水平在不斷的提高，人們對居住條件的要求也不斷提高。為了適應現代社會居住條件的需求，房地產行業在近年來也得到了快速的發展。作為房地產開發企業，房地產工程開發管理對企業的經濟效益、工程質量有著重要的地位。如何以科學的房地產開發工程管理工作提高管理效果，提高工程質量成為了現代工程項目管理企業面臨的首要問題。下文就針對房地產開發管理工作展開幾點探討。

二、關于房地產開發工程管理重要性的分析

房地產開發工程管理工作是房地產開發企業的重要工作之一，其對企業的經濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發工程全局協調與質量監督等工作的科學開展，對房地產開發工程建設施工質量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現代房地產開發企業管理工作的重點。加強房地產開發工程管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發企業的經濟效益、保障工程施工質量、保障房地產開發企業綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現代房地產開發企業必須認識到開發工程管理工作的重要性，以現代房地產開發管理理念進行工程開發的管理工作，促進企業的健康發展。

三、房地產開發工程管理工作要點

1房地產開發工程管理的基礎―――開發企業綜合管理水平的提升

房地產開發工程管理工作需要企業項目經理與項目管理部門的有關人員具有較高的協調能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業技術等相關能力。其需要房地產開發企業較

高的專業知識與工作經驗為基礎開展甲方管理工作，保障房地產開發企業的經濟效益、保障工程施工質量。針對現代房地產施工過程中中標企業分包的情況，房地產開發企業必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。同時注重工程開發前的規劃與設計，以此提高房地產商品的綜合市場競爭力，保障企業的經濟效益。

因此，現代房地產開發企業工程項目管理人員必須具有針對房地產開發過程各方面工作內容涉及的知識基礎與經驗，以此為基礎開展工程管理工作，有效保障項目開發的經濟效益，促進房地產開發工程施工質量的提高。根據房地產開發企業需求，其項目管理工作應從全局把握出發，以明確的職責權限、較高的綜合協調能力以及對合同的管理保障房地產開發工程順利進行。

2以市場需求為導向進行房地產規劃設計管理工作

現代經濟的發展使得快節奏生活中的人們對住宅需求不斷提高，其不僅要通過良好的居

住環境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學的規劃與設計滿足現代人們對居住場所

休閑、心情調節、娛樂等相關需求。針對這樣的情況，現代房地產開發工程管理工作必須認識到規劃設計對工程項目的影響，以現代房地產開發市場需求為導向進行房地產規劃與設計管理。另外，房地產開發企業項目管理人員還要對房地產規劃設計審批有關法規進行詳細的了解與熟悉，以此為規劃設計方案的審核奠定基礎，保障房地產規劃設計工作符合有關法規的需求，保障房地產開發企業各項工作的合法性，避免企業開發違規情況的發生。

3以綜合協調為基礎，保障房地產開發施工過程的順利開展

針對現代房地產開發過程中中標企業分包情況，房地產開發企業項目管理部門必須注重

綜合協調工作的開展，以施工單位、分包企業監理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點開展工程項目的協調工作，保障房地產開發項目的順利施工。由于房地產項目開發過程中多單位間的協調對工程施工進度、施工質量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產開發工程綜合協調工作顯得尤為重要。房地產開發工程管理部門必須針對施工工期等因素同施工過程的各方進行協調，以此保障工程項目的順利施工，保障房地產開發企業的經濟效益。

4注重房地產開發工程的質量管理是房地產開發企業生存與發展的根本

房地產是人們生活中占有重要經濟比重的財產，其工程質量關系到業主財產安全與人身

安全。我國房地產項目施工質量常見的問題是房地產開發企業市場口碑與市場競爭力的關鍵，其對房地產開發企業的經濟效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的情況，房地產開發企業必須認識到質量管理工作的重要性。通過對監理公司的嚴格要求保障工程建設施工質量。作為房地產開發企業項目開發企業其是工程建設的甲方，因此，其甲方現場代表必須認識到自身工作中監督與管理的職責。

在工程技術部領導下負責協調現場各專業技術工程師，監督參建單位包括勘察、設計、監理、施工和材料供應商的質量責任行為是否符合合同和規范要求，檢查設計圖紙質量、材料設備質量、隱蔽工程質量、工藝工序質量，辦理現場設計、技術變更和工程量收方事項，建立分部分項工程質量檢查驗收記錄臺帳，對工程質量負直接責任。通過房地產開發企業甲方代表工作的開展保障房地產開發工程施工質量，為開發企業的經濟效益、綜合市場競爭力的提高奠定基礎，為減少和避免業主進戶后的質量投訴、維修奠定基礎。

四、加強房地產開發工程的資金控制與管理，保障房地產開發企業的經濟利益完善的資金管理與控制體系是保障房地產開發工程資金控制與管理的關鍵，其關系到房地產開發企業資金的合理使用與管理，關系到房地產開發企業項目資金統籌計劃與平衡，關系到企業資金的合理調配，是其現代房地產開發企業管理工作的重點。

房地產開發企業必須以完善的資金控制與管理體系為基礎，嚴格施工過程的監督與控制保障房地產開發企業資金管理效果。通過房地產開發施工過程中協調施工企業進行施工組織設計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產開發企業還要加強工程技術人員與財務人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產開發企業的經濟利益。

五、小結

綜上所述，現代房地產開發工程的管理工作是房地產開發企業管理工作的重點，其關系

到企業的經濟效益、關系到企業綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，房地產開發企業必須認識到開發工程管理工作的重要性，以完善的開發管理體系為基礎開展全過程的管理工作，保障企業的經濟效益、保障工程施工質量、提高開發企業綜合市場競爭力，以此為基礎促進企業的健康發展那。

參考文獻

篇（6）

居住地：上海

電　話：139********（手機）

E-mail：

最近工作 [ 1年9個月]

公　司：XX建筑有限公司

行　業：房地產開發

職　位：工程部經理

最高學歷

學　歷：本科

專　業：土木工程

學　校：福州大學

自我評價

從事建筑工程項目管理工作數年，積累了較為豐富的工程項目管理經驗，熟悉土建施工及房地產現場管理流程，具備較強的分析、統籌及解決問題能力，思路清晰，考慮問題細致。能熟練運用Word，Excel，AUTOCAD等軟件以及全站儀，電子經緯儀，經緯儀，水準儀等測繪儀器。工作細致、責任心強，有團隊合作意識，較強的溝通協調能力。

求職意向

到崗時間： 一周之內

工作性質： 全職

希望行業： 建筑/建材/工程

目標地點： 上海

期望月薪： 面議/月

目標職能： 部門經理

工作經驗

2011/4—至今：XX建筑有限公司 [ 1年9個月]

所屬行業：房地產開發

工程部 工程部經理

1、負責項目開發工作，重點協助發展施工總包業務；

2、負責土建、鋼結構工程施工管理；

3、負責協調各分包工作，保證進度和計劃的實施；

4、負責控制施工現場的安全問題及質量；

5、負責辦理施工和竣工驗收手續。---------------------------------------------------------------------

2010/3—2011/3：XX房地產開發有限公司 [ 1年]

所屬行業：建筑/建材/工程

監理部 監理員

1、旁站監理，跟蹤施工全過程，進行工序的質量檢查，持證送檢原材料；

2、負責進場材料、構件、半成品、機械設備等的質量檢查；

3、負責工程計量、驗方及簽署原始憑證，監督檢查承包商的各項試驗工作；

4、負責現場施工安全、防火的監督、檢查。及時報告現場發生的質量事故、安全事故和異常情況對不符合設計要求的令其整改或返工。

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2008/7--2010 /2：XX建筑有限公司 [ 1年8個月]

所屬行業：建筑/建材/工程

工程部 技術負責人

1、負責工程基礎、主體、裝修階段的技術管理工作；

2、負責編制施工組織設計；

3、負責施工期間兼管工地鋼筋工作；

4、負責協助控制工程項目的現場施工進度；

5、負責與設計單位、建設單位在工程設計變更進行洽商與溝通。

教育經歷

2004/9 --2008 /7 福州大學 土木工程 本科

證 書

2006/12 大學英語六級

篇（7）

隨著近年來我國房地產行業的不斷發展與進步，國家對于房地產交易頻繁加強了管理與要求，相繼出臺多項法律法規。房地產產權產籍管理工作主要包括對房地產產權與產籍兩方面的管理，房地產產權主要指房地產以特殊財產表現的物權概念，其管理工作著重于產權資料的登記與整理；房地產產籍主要指房地產的產權檔案、賬冊、圖紙以及表卡等相關資料檔案，其管理工作較復雜，需對大量資料進行登記、核對與管理[1]。本文介紹了房地產產權產籍管理工作的現狀與發展趨勢，并根據現階段房地產產權產籍管理工作中存在的問題探討了相關優化途徑，以促進房地產產權產籍管理工作的效率與水平提升。

1 房地產產權產籍管理的現狀

我國現階段的房地產產權產籍管理工作隨房地產行業發展具有較大進步，對住房制度、私房制度等相關制度不斷完善，但其中也存在諸多限制性因素影響房地產產權產籍管理工作的進步與發展：首先，部分房地產產權產籍管理工作人員工作觀念不端正，綜合素質參差不齊，影響整體檔案收集與管理工作的效率[2]；其次，目前房地產產權產籍管理工作中產權資料的收集速度較慢，由于大多城市中城市化建設的推進，加大房地產產權資料收集工作壓力，而管理工作人員與實際工作量不成正比，影響產權收集效率；再次，房地產產權產籍管理中對產權登記發證過程較重時，而忽略對產籍的信息變更、產權統計等資料的管理，而疏漏了對避稅產權交易人的管理；最后，我國房地產產權產籍管理工作的信息化水平發展普遍緩慢，且管理部門工作人員與工作量的分配不均衡，使產權產籍的管理效率的提升空間較小，限制產權產籍管理與現代信息技術的共同進步。

2 房地產產權產籍管理的發展趨勢

隨著我國市場經濟的不斷進步、各大省市城市化發展的不斷推進，我國房地產在經濟發達城市的行業競爭愈發提高，居民的生活水平不斷提升，對住房的需求也愈發明顯，導致許多城市房地產產權產籍資料管理活動日益頻繁，工作量與工作范圍也日益增多[3]。現代房地產產權產籍管理工作的主要發展趨勢包括復雜化、擴大化、信息化幾方面。復雜化主要指房屋拆建、就煩改造等產權活動增多，導致產權產籍資料變更頻繁，使房地產產權產籍管理工作趨向復雜化發展；擴大化主要指由于我國人口不斷增多、人民生活水平不斷提升，對住房的要求也不斷提升，城市周邊農田與郊區不斷開墾建設樓房，使產權產籍管理工作范圍不斷擴大；信息化主要指隨著現代信息技術的不斷發展、產權產籍管理工作量愈發增加，傳統辦公方法無法負擔較高工作量，需要向自動、數字化管理發展，以促進產權產籍管理工作的整體效率。現代房地產產權產籍管理工作需要進行適當的調整與優化，以促進房地產產權產籍管理工作的不斷進步，向復雜化、擴大化與信息化的發展，下文主要介紹房地產產權產籍管理工作的具體優化措施：

3 房地產產權產籍管理的優化途徑

3.1 房地產產權產籍管理人員素質提升

房地產產權產籍管理工作人員素質的提升是優化工作效率的最直接辦法，部門管理著應當著重提升產權產籍管理人員工作的專業、思想等各方面素質，定期組織工作人員進行思想教育與專業技能培訓，并鼓勵工作人員積極學習先進的辦公技術，將現代化技術應用于產權產籍管理中，從而提升房地產產權產籍管理工作的效率與水平[4]。首先，部門管理人員應當轉變工作觀念，提升工作人員的思想政治素質，響應黨的十報告的號召，建立高度政治思想覺悟的團隊，加強工作人員工作責任心；其次，著力提高專業業務技能，完善工作人員產權產籍相關資料收集、整理、管理、保護等方面的多重任務技能；最后，部門管理人員應當重視對各想工作進行合理的人才分配，對工作任務較重的部門分配較多人力資源，將工作相對清閑的部門人員調配到工作繁重的部門，減輕部門工作壓力。

3.2 房地產產權產籍管理、監督制度完善

對于現階段我國房地產產權產籍管理工作中普遍存在的諸多問題，部門管理人員應當著重對房地產產權產籍管理工作制度性的改革創新，建立完善的產權產籍管理與監督制度，約束工作人員的工作效率、工作態度與服務態度等，并進行科學合理的績效考核機制，從而促進房地產產權產籍管理工作人員的整體工作效率與工作質量，促進房地產產權產籍管理工作水平的進步。首先，部門管理人員應當進行定期的績效考核，考核內容包括工作人員對產權產籍資料的收集、管理、保護、利用等多方面專業技能與思想素質，綜合測評員工的素質水平情況；其次，部門管理人員應當在考核同時應當建立合理的獎懲機制，對于綜合水平較高者予以口頭獎勵與物質獎勵，水平較低者予以警告，多次警告無效者予以開除；最后，考核管理基礎上還應進行適當的監督，避免出現工作人員賄賂考核人員而蒙混過關的現象，若出現此類現象需給予嚴重警告與懲處，杜絕不良工作風氣。

3.3 房地產產權產籍管理信息技術應用

隨著現代信息技術的不斷發展，房地產產權產籍管理工作也愈發趨向信息化辦公發展，現代科技信息技術應用于房地產產權產籍管理工作，不僅可以有效促進傳統辦公中人工收集資料、手動整理與存放資料的繁瑣性，更可以通過電子信息化的管理系統，實現房地產產權產籍管理工作的的自動化與數字化發展，對產權產籍相關資料進行妥善保管，使資料更新也更加便捷[5]。房地產產權產籍管理工作的信息化應用，主要表現在數字化資料處理系統的建立，部門管理人員需要積極引入先進的數字化管理系統，并對工作人員進行系統相關操作技能的培訓。數字化資料處理系統主要應用輔助錄入的輸入方式，節省傳統辦公流程中的錯辦、漏辦等失誤，將全部產權產籍相關資料分類并上傳至客戶端，需要查詢或更改則可直接登入用戶搜索即可。為保證房地產產權產籍管理工作的安全性，管理人員還應引入先進防火墻安全系統，防止不法分析侵入盜取產權產籍相關信息資料。

4 結 語

隨著現代社會經濟水平與信息技術的不斷發展和進步，我國房地產產權產籍管理工作也面臨著新時代的機遇與挑戰，積極面向產權產籍管理的發展趨勢進行優化與改革，能夠彌補現代房地產產權產籍管理工作的缺陷，提高整體工作效率與水平，適應房地產產權產籍管理工作的飛速發展。實際工作中部門管理人員還應時刻關注行業發展情況，積極引入先進工作方式，學習先進工作經驗，才可在飛速的經濟發展中適應潮流，保持長期穩定的可持續發展。

參考文獻

[1]唐國慶.房屋產權產籍管理存在問題及對策[J].黑龍江科技信息，2013，17（02）：84～85.

[2]王麗英.我國房地產產權產籍管理的發展及其現狀[J].改革與開放，2011，14（02）：134～136.

篇（8）

近幾年，隨著政府調控政策不斷推新、調控力度不斷加大，房地產前景不容樂觀，利潤空間變小，資金鏈變得更加緊張。面對如此嚴竣的挑戰，房地產企業若要走得更遠，再進一步發展起來，在根本上先要做好成本管理工作，通過成本管理可以減少和杜絕企業中的浪費現象，節約有限的社會和經濟資源；其次，要提高成本管理隊伍素質。那么如何有效地控制工程建設成本？筆者從多年從事房地產企業的角度出發，發現房地產成本管理中存在的問題，找出與其對應有效的解決方法。

二、房地產企業成本管理中存在的問題

1.對成本的控制存在錯誤的認識。在成本的組成上看土地費用占總投資的大部分，它是評價一個房地產開發項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經濟指標。土地成本占成本的比例重，這不可否認，所以很多企業認為，只要把土地成本降下來，就等于控制好了全盤成本目標，對后期的各階段不予重視。特別是在規劃設計階段缺乏對整個項目成本的控制，很多企業往往只重于事后控制，把成本控制放在了結算上，對簽證變更進行嚴格控制，雖然此階段的控制也需要，但簽證已基本上是已完工的鐵證，能減少的可能性很小，所以，該重點的地方沒抓到，反而把把重放到了別處。由于在設計階段缺乏對成本的嚴格把控，在發現成本超出預算的情況下，為了把總成本控制在預算的范圍內，只能從后續的工序中去擠出此部分成本。

2.管理人員缺乏規范的成本管理經驗、公司缺少相關的成本控制體系。房地產企業的管理人員基本是從造價行業成長過來，很多還很年輕，大部分只擅長于編制工程造價，對于如何管理成本，缺乏有效的管理經驗。而且，大部分房地產企業內部都沒有建立起一套比較規范的成本管理體系，包括規章制度、崗位職責、管理流程、績效考核等，即使建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實際執行過程中遇到阻礙只能變成形同虛設，最后只能放棄規定的流程，因此到最后還是不能發揮其成本控制的作用。各部門崗位職責沒有績效激勵，以致出現了干多干少一個樣，干好干壞一個樣的局面。還出現非本專業人員領導管理專業預結算人員的情況，既使建立了對應的績效考核辦法，但由于制定考核制度的領導非專業人員，制定的考核規則無法體現專業人員的切身利益，發生獎罰不到位的情況，這樣嚴重挫傷有關人員的積極性，而且會給今后的成本管理工作帶來不可估量的損失。

3.輕設計，重結算，造成設計變更、現場簽證難以控制。由于房地產企業大多只重視投資前期的土地費用，或是工程竣工結算階段，從而忽視設計階段的造價控制。另外設計院的設計師不了解現場情況，有時候設計不到位；而現場工程師又認為設計問題應由設計人員負責，發現問題也不提出，即便提出來了，設計部門由于設計規范所限，也不一定會對設計進行修改，到后期實際施工時，只能再進行簽證、變更，從而增加工程造價；有些房地產的造價工程師由于經驗所限，在計算過程發現問題也未能總結，即使有總結，反應到管理層面時，由于管理層非專業人士，對問題表達不到位。在召開圖紙會審會議時，前期未能把各部門參與人員的意見及時匯總，不重視會議所帶來的效益，只是巡例做做樣子，最后造成所有問題沒有及時發現，在施工階段只能頻繁發生各類變更和簽證。這個問題使很多房地產企業大傷腦筋，卻未能發現問題的根源，造成難以及時掌握最新的變更情況，同時也缺乏有效措施避免各類不必要變更的發生，從而被動地讓施工方牽著鼻子走。

4.材料價格市場參差不齊，難以及時追蹤施工方所提供的各類材料的價格情況。目前房地產企業很多都采取甲供材料的合作方式，在材料采購過程中由于涉及到的廠商、材料種類、型號、報價、優惠幅度、價格變動、產品質量、實際應用效果等各類信息非常龐大，不同廠家同類型的產品價格參差不齊，特別是一些品牌口碑較好的產品，每個廠家都有他們對供應商的價格保護機制，替如發電機、水泵等等，大的品牌，供應商在提供給甲方的時候，已經在廠家進行備案，無論誰去詢價，也只能問到等于或大于供應商的價格，廠家還非常肯定地表示這是最低價，在此價格還需要上浮10％的利潤，發票還要另外計費。而小牌子的材料，質量又無法保證，對于甲方直接采購，其弊端就是廠家要為了保證其它供應商和施工方的利益，不能給到甲方真正意義上的采購價。另外，很多開發商在材料選購上面沒有一定的審核標準與評標方法，單純直接就讓供應商報價，由于不同的品牌價格相差甚遠，沒有一定的審核標準與評標方法，產生了不同的價格，要么就是價低者得，質量無法保證。另外對于總包單位所提供的材料，有些開發商還是不能很好地控制材料的價格，雖然品牌價格由開發商確定，但實際購買方還是總包單位，遇到利潤空間的問題，雙方總是爭持不下，當遇到趕工期的時候，開發商迫不得已，只能在利潤空間上做出讓步，最終還是損害了開發商的劉益。綜合以上種種原因，導致甲方在材料采購過程難以準確作出正確的判斷。

5.超合同付款時有發生。由于項目多，成本管理部門在合同在執行過程中發生的各類變更很多，盡管在合同進度支付時根據合同內容進行審核，但由于成本部審核人員未能及時在項目跟進工作，在支付過程中只能看到后期進展，對于一些隱弊工程更是無法核實工程進度。加上施工方與甲方老板進行私人的借款來進行支付工人工資，而借款金額不能及時傳達給成本管理部門，再加上各類應扣款、保修款等，使付款金額的計算和審核難度加大。結果變成成本部只負責進度支付，財務只管進出賬金額，而實際該支付金額只能在最終結算時體現，到最后開發商才發現已經出現了超付的情況，導致后續工作十分被動，雖然問題很嚴重，但這種情況大部份房地產企業卻沒有找到有效的解決辦法。若該施工方后續與開發商還保持有合作機會，則款項還可以扣回，但如果只是合作一次的施工方，那超支的金額是很難找回來的，這給成本管理增加了一個大難題。

6.缺乏對成本歷史數據的積累和分析。由于一些房地產企業沒有對成本數字化的管理經驗，做完工程就開始新的項目，對已完工程的數據、信息、經驗沒有統據和總結，放在一邊，不去整理，使得所有這些重要的資料都只能埋藏在厚厚的書面文檔或Word、Excel文件中，沒有這些重要和寶貴的數據，新的項目仍在重復著舊項目的錯誤和虧損，長期以往，還是未能持續提高企業的成本管理水平。

三、房地產企業加強成本管理的對策

針對上述房地產企業成本管理中存在的問題，筆者根據多年來在房地產企業的工作經驗，苦尋思路，總結經驗，做出以下幾項對策：

1.針對房地產企業的錯誤認識，加強設計階段的造價控制，實行有效的施工前的管理。在企業內部樹立全員全過程的成本管理意識，特別是企業高層領導董事長，在做好土地成本分析的工作后，應對地塊的整體設計給予足夠的重視，搞好設計階段的投資控制，把全面造價管理工作的關鍵放在設計階段，并且注意以下二個方面：（1）在設計前加強與設計院的技術溝通、對總造價在設計階就進行限制、嚴格控制設計質量，該工作完成以后，房地產企業應組織公司內部設計、工程、造價、物業等管理部門從各部門的各專業人員的工作經驗和專業能力上開展設計方案優選，以使設計達到在相同的設計中節省造價，或是在限定的造價中優化設計方案；（2）嚴格做好設計出圖前的審核工作，在設計出圖前組織公司內部各專業工程師進行圖紙的初步審核，根據以往項目及工程師的實際工作經驗，找出設計院中不足和欠缺考慮的部份，提出疑問，以免進入施工階段才來進行修改和簽證，增加各種不必要的費用。

2.建立規范的成本管理體系和控制機制。首先，管理層應選擇從事造價或與之相關的專業人士專任，該管理層除了懂專業知識外，還應定期參與管理方面的培訓，在建立一套規范的成本管理體系的同時，擬定各種適應企業實際情況的規章制度、崗位職責、管理流程、績效考核等，在制定這些相關規章制度、績效考核細則的同時，需要考慮到專業人員的切身利益，只有獎罰得當，才能調動相關人員的工作積極性，并且會站在公司的立場上為公司考慮更多的利益，把公司的利益看著自已的利益。

3.對于材料價格參差不齊的情況，可實行招投標制度：在招標前充分調研市場，了新工藝、新材料的市場信息，制定標底，對需采購材料設備進行市場摸底，根據圖紙要求，制定相關標準，限定品牌檔次，無論是整體設計還是局部的裝修設計、以及主要材料設備的采購，均可向多家單位發出邀請招標或公開招標，以此可取得多家不同投標單位的報價，爭取最佳的性價比；在工程分包和材料招標采購過程中，堅持“貨比三家，低價中標”的原則。對于總包單位采購材料的情況，應提前做好準備，在材料進場前半年，做好材料招投標工作，給予足夠的時間與供應商談判，把握住價格的主動權。

4.對于超合同付款的情況，應要求造價管理部門建立建全的造價支付制度，每一筆工程款的支付，首先要造價管理部門核算其工程造價是否合理，資料是否齊全，核定出造價后，要求施工方填寫本期工程款支付申請，并且把上幾期的借款扣款金額列項清楚，再由造價審核部門核實是否屬實，經財務部門確認每期資金金額是否正確。最后，經董事長簽名確認方可取款。只有經多個部門嚴格把關，才能從根本上杜絕超付工程款的情況。

5.造價部門在新的項目開工前，應成立專門的工作小組，對電腦內完工并已經結算的項目的各種信息和數據進行篩查、找出導致造價超支的關鍵問題，列出表格，把所有數據進行深層次的統計分析，最后找出解決問題的辦法，出具紙質的分析報告。這樣便可以使以往的寶貴經驗或教訓在新項目中得到有效的應用，以持續提高企業的成本管理水平。

篇（9）

一、引言

房地產開發企業所承建的工程項目有著投入資金量大、施工建設時間長、參加的多方施工個體較多等特點，這就對房地產開發企業在施工建設中的安全管理提出了更加嚴格的要求，如果房地產開發企業安全管理工作做不到位，那么必然會留下安全隱患。也是房地產開發企業效益利潤和生產經營目標的前提條件，并關系到房地產開發企業的發展與穩定。所以如何結合實際，建立和完善一套系統的切實有效的安全生產管理工作方法，是各級監管職能部門和房地產開發企業一直共同努力實踐研究的目標。

二、房地產開發企業安全管理中存在的隱患

1.安全意識嚴重匱乏。房地產開發企業的某些管理人員和施工人員在施工建設中安全意識淡薄，心存僥幸心理，認為安全生產有些規章制度實施起來比較麻煩，按習慣施工，只注重時間和質量，卻忽視安全管理環節。還有些管理和施工人員認為自己的技術能力高，干工程這一行多年，經驗豐富，保證不能出現事故。對以往出現的安全事故不當回事，不認真剖析研究，也不從中吸取教訓堅決杜絕，明知故犯現象時有發生。還有一些安全管理人員，工作管理水平不高，缺乏認真負責的責任心，安全生產管理工作經驗少，各項安全生產方案編寫的不合理，無法實際操作，未起到安全監管的職能作用。2.安全規章制度不健全。好多房地產開發企業，尤其是中小型的施工隊，沒有一整套行之有效系統的安全生產管理規章制度。有的有規章制度卻沒有預案，沒有被演練過，沒有結合實際健全完善本單位的安全管理規章制度，施工現場只憑借管理人員個人經驗再管理安全工作，沒有形成系統切實可行的安全生產管理機制。有的大型房地產開發企業安全生產管理規章制度沒有得到及時更新，有些內容已經不能符合現代施工標準，更有些規章制度不切實際，沒有針對性，無法應用在實際的安全生產建設中，這就造成了安全生產管理規章制度制定了安全生產管理規章制度，卻沒有得到有效的具體實施，無法達到在安全生產建設活動起到應有的監督和指導的作用。3.安全責任制落實不到位。健全全面的安全生產管理規章制度都需要管理與施工人員認真貫徹執行，如果不能嚴重落實，那都將變成空談。在房地產開發企業中有一部分人員把安全責任制當成是一種形式，沒有抓好貫徹落實，沒有牢固樹立“安全生產無小事”的安全生產理念，把安全管理工作當成走過場，部分房地產開發企業在工程招標過程中，分拆工程項目，有的施工隊伍私自轉包和分包工程，從而導致施工人員工作標準與素質低下，安全責任制的落實更是無從談起。安全責任制得不到落實，那為項目施工建設的各項安全生產管理規章制度就得不到有效的執行與監管，導致項目施工建設期間安全生產管理工作嚴重失控。4.質量安全走過場存在隱患。一些房地產開發企業，為了追求經濟利潤，不負責的推動施工建設的進度，在施工建設項目各項文件手續不齊的情況下，擅自違規、違法開始施工建設，從而造成各項相關的質量監管手續沒有到位，導致現場監管缺失，使得整個施工建設處于脫離監管狀態，在以后的施工建設與應用中都存在這樣那樣的安全隱患。還有一些房地產開發企業固執的縮短規定的施工建設時間，違背科學客觀規律，不按照標準化作業，私自不按正常程序施工，經常為了提前工期“趕工”、“搶工”，為項目施工建設質量和安全都留下了隱患。

三、房地產開發企業加強安全管理措施分析

1.強化安全意識。在項目施工建設中，應該有針對性的總結出各個方面容易出現的隱患，進行定期的排查和梳理，組織安全管理人員進行安全培訓，把“三級安全教育”切實執行，普及房地產開發企業的各項安全生產管理規章制度，進一步提高施工人員的安全意識，牢固樹立安全生產上“如履薄冰，如臨深淵”的憂患意識，把安全生產意識給全體人員打上深刻烙印。只有安全意識得到了提高，才能輻射到施工建設的每一個角落，才能有效保證安全生產管理工作的各項規章制度得到有效貫徹落實。2.建立健全安全各項規章制度。房地產開發企業為了加強施工建設各個環節的安全管理工作，強化現場的指導與監督職能，要把建立健全安全生產各項規章制度作為首要工作來抓，實現安全生產規范化、系統化、統一化。要深入施工現場調查研究，組織安全專業人員制定切實可行并貼合實際的安全管理各項制度。為施工建設的現實安全夯實基礎，保證所有施工建設現場都在安全監管之中，有章可循，有法可依。我們在建立健全良好的安全生產管理規章制度的同時，落實責任到人，堅決履行安全責任，把安全責任制貫徹到底，不留隱患，消除死角。只有把安全責任制落到了實處，才能保證各項安全生產管理制度的有效執行，才能保證在施工建設活動的正常進行。3.狠抓安全責任制落實到位。房地產開發企業要與所管轄部門、部門與職員要層層落實安全責任制，層層明確各項安全目標并簽署安全責任書，并與本企業獎罰辦法掛鉤，各級考核。與施工個體要把安全生產責任制落實到施工合同中，要在施工建設階段性落實安全責任，設定切實可行的各項安全生產目標，并全程進行監督管理，隨時檢查，督促施工個體把安全責任制落實到人，把安全責任制明確到各級崗位職責中，做到各項安全制度有專人負責，有專人監督，加大安全措施資金的投入，要及時拔付到位，各種安全設置必須保持更新完整，并且保證在日后隨時隨地能夠安全使用。從而保證各項安全生產管理工作目標順利實現。4.強化基本施工建設程序基礎。房地產開發企業要堅決執行國家規定的基礎建設標準，嚴格遵守國家有關施工建設的各項文件規定，防止在各項手續還沒有辦理就提前開始施工建設。當企業利潤與安全生產管理出現沖突，能嚴格按照國家相關規定的基礎建設程序合理、科學安排施工建設進度，禁止違規、違法施工建設行為的發生。

四、結語

多年來，國家、政府、企業對安全生產管理工作高度重視，國務院針對我國工程建筑安全生產制定了《安全生產法》等很多相關的法律法規，使得我國的安全生產管理工作得到了整體提升，但房地產開發企業在安全生產管理工作中還存在很多不足，一個房地產開發企業的安全生產管理工作是否完善，直接影響了項目施工建設能否順利進行，直接關系到施工人員的生命財產安全，這就要求房地產開發企業始終把安全生產管理工作放在重中之重的位置來抓，把落實安全責任制放在企業利潤之上來抓，只有把安全生產管理工作常抓不懈，才能為房地產開發企業的發展與未來奠定堅實基礎。

作者:王永輝 單位:北京城建興云房地產有限公司

參考文獻：

篇（10）

一、目前我國房地產企業建設工程在合同管理過程中存在的問題

合同的管理是貫穿在整個房地產項目的開發過程中，這包含著從項目設立之初的設計到項目竣工的驗收，期間所涉及到合作單位比較多，不僅包括項目的勘察設計企業、造價咨詢企業還包括項目的施工總承包商、分包商以及材料的供應商等。根據合同管理的相關階段，可將合同分為形成階段、簽訂階段、履行階段以及結算階段。上述的四個階段中，房地產企業建設工程的合同管理當中都存在中這樣那樣的一些具有普遍性的問題。以下五點是筆者根據多年的工作經驗總結出的問題：

（一）房地產企業的法律意識普遍較為淡薄，相關的合同管理制度相當不健全

隨著我國市場經濟體制的確立，房地產企業中的合同管理也逐步得到建立并發展起來。我國早在1993年就制定了比較統一的合同法，工程的合同制度就以法規的角度得到確立，從此，雙方簽訂的合同就成為了各企業間契約關系的一種憑證。但是，目前我國的房地產企業的合同法律意識還是相當淡薄的，對于合同的管理往往都是持漠視的態度，更有甚者對合同和合同法律之間的關系還不清楚，依法來訂立合同并履行相關條約的意識還是欠缺的，這就埋下了較多的風險隱患。

（二）在合同的形成過程中存在的管理問題

房地產企業跟潛在的一些簽約方進行一系列的商務考察以及招標活動的階段就是合同的形成階段。這期間由于房地產企業的項目總體開發進度時間比較緊迫，所以部分企業在進行招標之前，缺乏了解、審查對方企業的實力、企業的資質以及項目施工水平等情況，有甚者在沒有進行商務考察的情況下就直接委托對方開展施工作業，由于合作對象沒有履行合同的能力就多次的更換施工單位有時會出現停工現象，這樣就勢必會給企業帶來許多不必要的法律糾紛。

（三）在合同的簽訂階段中存在的管理問題

雙方在正式簽訂合同確定相互的契約關系階段中主要存在的問題：

1、雙方經常簽訂陰陽合同，而陰合同不是降低了工程的價款、下浮了讓利或者增加了付款條件就是延長了付款的期限、縮短了工期或肢解了工程，這都存在著比較大的風險隱患。

2、合同簽訂主體的資格審查相當不嚴。根據我國的法律規定合同主體要有民事權利能力以及民事行為能力的當事人。但是，在合同的實際簽訂中，部分企業對合同簽約的主體審查不嚴格，合同簽訂的對方人沒有授權委托書。這會給企業帶來一定的法律風險。

3、在簽訂時存在合同的文本有漏洞，相關要素不齊全的問題。當前我國大部分的房產企業所簽訂的施工合同都是自行編制的，不是采用國家建設部和工商管理局所修訂完善的范本。這些自行編制的合同文本可能有以下幾個問題：由于合同管理人員的知識水平不一，可能存在漏洞的風險；簽訂時沒有按照公開公平的原則進行，在合同中設立了一些霸王條款，使施工單位的相關責任義務增加，對施工單位的相關處罰變相加重；有些條款存在違背我國現行的法律法規。

4、有些企業存在著先開展工程施工，然后再簽訂合同的問題。因為許多項目工程的工期進度比較緊張，所以存在著施工先行，然后再增補合同的現象，有的甚至是在施工竣工以后再補簽合同，進而導致了雙方在項目工程的質量、材料的單價、數量以及工期等方面的互相推卸責任的問題。

（四）在合同的履行期間存在的管理問題

在合同簽訂完成后，雙方按照合同的約定開展施工并推進項目的開發的時期就是合同的履行階段。在這段時間內合同的管理主要存在著三個不重視的問題，即不重視合同的交底工作；不重視合同在簽訂以后的管理工資；不重視相關資料（證據）的法律效力。

（五）合同的后評估被忽略

合同的后評估任務主要做的就是總結一下合同的實際執行情況，總結推廣那些好的經驗，及時改正那些過時的而且不符合我國現行法律法規的條款，為以后的工程項目開發工作提供一定的參考作用。就目前我國的房地企業來說，很多都忽略了合同履行之后的相關后評估工作。

二、房地產企業建設工程合同管理的規范化對策

（一）增加房地產企業的法律意識，不斷建立和完善相關的合同管理制度

1、房地產企業可以建立一整套能適應企業當前的發展狀況的而且比較切實可行的還能比較有效的調動相關責任人的一些合同管理制度，這樣才能保障企業的執行力，同時也避免了企業在簽訂合同、履行合同以及變更合同的時候所產生的經濟損失。另外，在一定程度上這也避免了企業人員的變動對于合同管理工作所產生的影響。

2、房地產企業的工作人員要加強學習房地產項目開發以及招投標的相關法律法規知識，使他們都能比較熟悉的使用相關的法律法規。房地產企業可以定期的組織并開展法律知識的專題講座使管理人員的法律風險意識得到逐步的強化。嚴格按照我國招投標和合同管理的相關規定，絕不簽訂陰陽合同和私下合同，若必須簽訂協議，其中的一些重要條款也需要保持一致。

（二）強化合同的管理工作

房地產企業要重視施工合同范本的編制，對于那些國內外比較成熟的合同管理經驗要積極的吸收和采納，合同范本的編制要嚴謹，合同的條款表述要做到統一，從而避免了分公司和相關項目部門對條款任意改動所帶來的風險。合同的范本要經相關職能部門的的討論審核，并充分的吸收相關部門的所提的建議。要盡量做到用詞的嚴謹清晰，對于模糊的詞匯要慎用。合同的范本至少要包含以下六點內容：統一約定合同價款的支付；工程延誤處罰條款；詳盡約定工程質量的相關檢驗標準；雙方自身約束的條款；約定材料上漲問題；約定好項目設計的變更以及現場簽證所造成的工程量增減問題。

（三）強化房地產企業建設工程合同中的全工程管理工作

合同的管理是貫穿于工程的全部過程中的，由于工程的質量、工程的工期以及工程的造價都是按照合同來執行的，所以合同的管理需全工程、全員，不斷的發現問題，積極的總結相關經驗，在問題出現的第一時間就要尋求解決辦法，使合同得到逐步的補充和完善。房地產要積極做好同項目的招投標公司以及監理公司的相互配合，工程項目的管理要嚴格按照的合同來執行，充分保證工程的質量標準能符合合同的要求，工程的進度要符合合同中約定的進度，工程款要按時支付。

（四）合同管理需要聘用專業化較強的人才

合同管理制度的建立也就意味著房地產企業需要設立相關的專門人員、專門機構來進行這項工作，不要再把合同的管理視為其他科室的工作。另外，由于合同的管理工作所涉及到的知識面比較廣而且比較復雜，也需要企業招聘一些專業化較強的管理人才。采用公開招聘以及內部選拔的方式，把那些專業化較強的人才分配到公司的總部、分公司以及各崗位上輪崗，將有利于其更為系統的掌握管理知識。同時，企業也應該注重專業人才的培訓工作，以提高他們的管理水平。

（五）企業可以建立相關的合同分析考核制度

合同的管理是一個動態的過程，合同的履行情況要進行實時的跟蹤和總結，以避免可能會出現的一些法律風險和經濟風險，從這個角度來講，企業需要建立相關的合同分析考核制度比如，對項目工程進行定期的分析、實時核查合同的履行情況，并形成檢查報告。

結論

合同管理具有長期性，合同的管理內容比較龐雜、合同的管理所涉及的人員比較多、合同的管理展示了國家的干預性以及合同的管理具有較高的風險性等都是房地產企業建設工程合同管理所具有的特殊性。從它的這些特性來說，房地產企業要做好法律知識的學習、合同管理制度的建立以及標準管理程序的制定工作。另外，企業還需要編制較為合理的合同范本并聘用專業化較強的管理人才，完善相關的合同分析考核制度等。

參考文獻：