時(shí)間：2022-09-04 13:41:02
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
2、《關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人范圍的通知》（滬房地交［1997］812號(hào)）；
3、《關(guān)于印發(fā)（房地產(chǎn)買賣審核工作程序）的通知》（滬房地交［1997］1172號(hào)）；
4、《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地局制訂的關(guān)于內(nèi)銷商品住房種類歸并若干規(guī)定的通知》（滬府發(fā)［1999］42號(hào)）；
5、《關(guān)于本市內(nèi)外銷商品住房并軌的若干意見(jiàn)》（滬府發(fā)［2001］22號(hào)）。
二、新建商品房預(yù)出售、私存量房轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件
1、已取得商品房預(yù)售許可證或已經(jīng)初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的新建商品房。
2、已取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的存量房屋。
3、有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：
（1）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；
（2）權(quán)屬有爭(zhēng)議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；
（3）司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（4）依法收回土地使用權(quán)的；
（5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。
三、房屋轉(zhuǎn)讓的程序
（一）訂立轉(zhuǎn)讓合同
房地產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，其中預(yù)售新建商品房簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，出售新建商品房簽訂《上海市商品房出售合同》，買賣存量房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。
當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，一般應(yīng)采用市房地資源局和市工商局聯(lián)合制訂的合同示范文本，也可以參照示范文本自行擬訂合同文本。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行擬訂合同文本和補(bǔ)充條款屬格式條款的，應(yīng)當(dāng)符合《上海市合同格式條款監(jiān)督條例》的要求，并按規(guī)定將含有格式條款的合同文本報(bào)市工商局備案。
（二）預(yù)售合同登記備案
商品房預(yù)售合同在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和預(yù)購(gòu)入之間簽訂。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，到房屋所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案。其中，市房地產(chǎn)交易中心或房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的原外銷商品房項(xiàng)目，到市房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案。
（三）過(guò)戶申請(qǐng)
1、預(yù)售商品房的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在新建商品房竣工驗(yàn)收、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法辦理房地產(chǎn)初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）、雙方簽署《房屋交接書(shū)》后，按規(guī)定向市或房屋所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心辦理價(jià)格申報(bào)、過(guò)戶申請(qǐng)手續(xù)，申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。
2、出售新建商品房、買賣存量房的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在《上海市商品房出售合同》或《上海市房地產(chǎn)買賣合同》合同生效后，按規(guī)定向市或房屋所在區(qū)，縣的房地產(chǎn)交易中心提出過(guò)戶申請(qǐng)手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。市房地產(chǎn)交易中心辦理外銷房的交易過(guò)戶手續(xù)，區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理非外銷房的交易過(guò)戶手續(xù)。
3、房地產(chǎn)買賣當(dāng)事人在提出過(guò)戶申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)提交下列文件：
（1）房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；
（2）當(dāng)事人的身份證明；
一、“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀
目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。
盡管許多購(gòu)房者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)都有了解，但由于大產(chǎn)權(quán)房的房?jī)r(jià)居高不下，仍有很多人考慮購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”。一份來(lái)自網(wǎng)絡(luò)的調(diào)查報(bào)告顯示，仍有75%的受訪者表示“會(huì)考慮買小產(chǎn)權(quán)房”。 對(duì)于 “在小產(chǎn)權(quán)房低價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)之間，您選擇？”這個(gè)問(wèn)題，有55%的人表示“雖然有風(fēng)險(xiǎn)，但價(jià)格低，還是會(huì)購(gòu)買”，選擇“考慮到風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房”的僅占7%。[2]據(jù)中大恒基2007年春節(jié)后出具的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，當(dāng)時(shí)北京 400 余個(gè)在售樓盤中，小產(chǎn)權(quán)樓盤約占市場(chǎng)總量的18%。也就是說(shuō)，北京約有小產(chǎn)權(quán)樓盤 72 個(gè)。[3]
二、“小產(chǎn)權(quán)房”存在的法律風(fēng)險(xiǎn)
由于“小產(chǎn)權(quán)房”的特殊法律屬性，使得“小產(chǎn)權(quán)房”的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)椤靶‘a(chǎn)權(quán)房”只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。[11]所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。主要表現(xiàn)為一下幾方面：
（一）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)
由于所購(gòu)“小產(chǎn)權(quán)房”得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)槿狈?guó)家頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，無(wú)法行使房屋的所有權(quán)，尤其是在行使處分權(quán)時(shí)受到影響最明顯。購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。
（二）質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)可能根本沒(méi)有經(jīng)過(guò)房屋質(zhì)量驗(yàn)收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，買受人很難向出售人主張權(quán)利，買受人的利益很難得到維護(hù)。
（三）交易風(fēng)險(xiǎn)
由于“小產(chǎn)權(quán)房”的開(kāi)發(fā)一般得不到銀行貸款支持，開(kāi)發(fā)過(guò)程中其大量的開(kāi)發(fā)資金沒(méi)有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開(kāi)發(fā)商自律進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，一旦開(kāi)發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購(gòu)房資金預(yù)交給沒(méi)有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開(kāi)發(fā)單位，對(duì)購(gòu)房者而言，資金的安全，開(kāi)發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。
（四）政府補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)
購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。[12]
三、解決“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的建議
我國(guó)現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)模大，形式多樣 ，購(gòu)房者情況復(fù)雜。對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處置不僅關(guān)系到政府管理社會(huì)的權(quán)威性及不同利益主體之間的利益分配，而且會(huì)涉及更深層次的問(wèn)題。不進(jìn)行處置或處置不當(dāng)，都會(huì)引起社會(huì)的不穩(wěn)定。
（一）出臺(tái)司法解釋疏通小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)實(shí)困境
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”而“小產(chǎn)權(quán)房”占用的是集體土地，集體土地使用權(quán)一般不可流通，另?yè)?jù) 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的，禁止轉(zhuǎn)讓。綜上所述，“小產(chǎn)權(quán)房”因其占用的是集體土地，而且又未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，實(shí)際上不得轉(zhuǎn)讓。但通過(guò)現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，一味的阻撓“小產(chǎn)權(quán)房”的流通，并不能真正有效的解決現(xiàn)存的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，堵不如通，可以通過(guò)對(duì)法律法規(guī)的創(chuàng)新，以使合格“小產(chǎn)權(quán)房”得以疏通。
人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的關(guān)注并沒(méi)有因金融危機(jī)和政府不斷抑制房?jī)r(jià)上漲的舉措而有所降溫，近年來(lái)修改《土地管理法》的工作又時(shí)刻牽動(dòng)社會(huì)各界關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的神經(jīng)。長(zhǎng)期以來(lái)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和交易屢禁不止，帶來(lái)的各種糾紛已經(jīng)成為一大社會(huì)隱患，現(xiàn)行制度障礙致使相關(guān)部門無(wú)法有效治理小產(chǎn)權(quán)房，目前《土地管理法》的修改不僅關(guān)系中國(guó)未來(lái)土地使用制度改革的方向和力度，也關(guān)系小產(chǎn)權(quán)房未來(lái)可能的治理機(jī)制和命運(yùn)。應(yīng)以《土地管理法》修改為契機(jī)，治理小產(chǎn)權(quán)房，以實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡，構(gòu)建和諧社會(huì)。
1 小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)行法律地位
“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據(jù)占地性質(zhì)不同，小產(chǎn)權(quán)房分為三種類型：建設(shè)在農(nóng)用地上的住宅房屋；建設(shè)在宅基地之外其他集體建設(shè)用地上的住宅房屋；建設(shè)在農(nóng)村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋，既包括農(nóng)民對(duì)外轉(zhuǎn)讓的自住住宅，也包括投資方在宅基地上建設(shè)并對(duì)外銷售的商品住宅。小產(chǎn)權(quán)房的典型形態(tài)是以銷售為目的在集體土地上開(kāi)發(fā)的商品住宅，不同類型小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)有所不同。建設(shè)在農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，明顯違反《土地管理法》規(guī)定的土地用途管制制度，也嚴(yán)重威脅耕地保護(hù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，有關(guān)部門往往采取嚴(yán)厲的制裁措施。宅基地上小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)則較為復(fù)雜。涉及小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)定有《憲法》第10條第4款，《物權(quán)法》第151～153條，以及《土地管理法》第43條、第59～63條。從這些規(guī)定來(lái)看，既未禁止農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地上的住房，亦未對(duì)受讓對(duì)象做出限制。但自1999年以來(lái)，以國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》為代表的一系列政策性規(guī)定，則對(duì)宅基地使用權(quán)及其上住房的轉(zhuǎn)讓做出超出法律范圍的限制，從不同角度將宅基地使用權(quán)和宅基地上房屋的取得和使用對(duì)象限定為本集體成員之內(nèi)的農(nóng)民，禁止將宅基地上房屋出售給非本集體成員尤其是城鎮(zhèn)居民。應(yīng)如何看待這些政策性規(guī)定呢？首先，關(guān)于宅基地使用權(quán)部分。《物權(quán)法》第153條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”如果將該條理解為授權(quán)性規(guī)定，則這里的“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”使得宅基地使用權(quán)這一用益物權(quán)受到了包括上述國(guó)家政策性規(guī)定在內(nèi)的其他規(guī)范性文件的限制，那么，上述政策性規(guī)定雖然不是法律，但其對(duì)宅基地使用權(quán)這一基本民事權(quán)利部分進(jìn)行的規(guī)定具有法律效力。其次，關(guān)于農(nóng)民所享有的宅基地上房屋的所有權(quán)。《物權(quán)法》對(duì)此并未做出特別限制，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民享有包括占有、使用、收益、處分4項(xiàng)權(quán)能在內(nèi)的完整所有權(quán)，農(nóng)民可以對(duì)其享有合法所有權(quán)的宅基地上的房屋進(jìn)行自由處分。但由于房屋和宅基地的使用具有不可分性，房屋的可流轉(zhuǎn)性與宅基地使用權(quán)的不可流轉(zhuǎn)性就產(chǎn)生矛盾。在這種情形下，是遷就并維護(hù)農(nóng)民對(duì)房屋的所有權(quán)而犧牲國(guó)家在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理上的利益？還是相反的價(jià)值取向？法律并未明確規(guī)定。上述政策性規(guī)定選擇了后者。但農(nóng)民的房屋所有權(quán)無(wú)疑是公民享有的非常重要的基本民事權(quán)利，上述政策性規(guī)定對(duì)農(nóng)民的房屋所有權(quán)做出限制顯然是不合適的。盡管如此，這些規(guī)定卻在實(shí)際生活中發(fā)揮作用：房屋和土地管理部門不為轉(zhuǎn)讓給非本集體成員的農(nóng)民宅基地和房屋發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。司法實(shí)踐中，法院也對(duì)此種轉(zhuǎn)讓行為持否定態(tài)度。由此可見(jiàn)，取得合法審批手續(xù)的宅基地上房屋，農(nóng)民用于自住可以取得合法產(chǎn)權(quán)證，但一旦轉(zhuǎn)讓給本集體以外的成員，則成為不受國(guó)家保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，轉(zhuǎn)讓合同不被法律認(rèn)可，受讓者也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記取得產(chǎn)權(quán)證，從而無(wú)法取得受讓房地產(chǎn)的物權(quán)。
2 小產(chǎn)權(quán)房治理與土地使用制度改革
治理小產(chǎn)權(quán)房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)銷售，另一方面要妥善處理已有小產(chǎn)權(quán)房，這均以從根本上改變目前城鄉(xiāng)土地使用不平等和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲的狀況為前提。
2.1 推行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。構(gòu)建城鄉(xiāng)平等的土地使用制度
傳統(tǒng)的征地供給模式已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展形勢(shì)的需要，改革征地模式已經(jīng)迫在眉睫。從政治上看，近些年來(lái)因征地引發(fā)的大量甚至是激烈的社會(huì)矛盾已經(jīng)成為影響社會(huì)和諧的重要因素，地方政府在征地過(guò)程中扮演的“土地投機(jī)商”的角色極大地?fù)p害了政府的公信力。從經(jīng)濟(jì)上看，目前的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)已經(jīng)嚴(yán)重制約了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，通過(guò)征地模式為城市發(fā)展提供廉價(jià)土地和資金的發(fā)展模式必須得到扭轉(zhuǎn)。
2.2 允許集體土地上的商品住宅建設(shè)，打破城鎮(zhèn)居民住宅用地的政府壟斷
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開(kāi)戶銀行賬號(hào)：_____
受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開(kāi)戶銀行賬號(hào)：_____
甲方與乙方按照自愿、平等、誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓政策和規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，雙方達(dá)成協(xié)議如下：
第一條委托事項(xiàng)
甲方委托乙方辦理______產(chǎn)權(quán)受讓項(xiàng)目，并由乙方提供企業(yè)產(chǎn)權(quán)受讓相關(guān)服務(wù)。甲方委托乙方提供的服務(wù)項(xiàng)目有：
1、在甲方擬受讓產(chǎn)權(quán)掛牌期滿后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，乙方組織以協(xié)議或競(jìng)買方式撮合交易；
2、如果甲方競(jìng)買成功，或協(xié)議成交后同轉(zhuǎn)讓方簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)；
3、出具產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓鑒證書(shū)。
第二條提交的文件
甲方應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定向乙方提供相關(guān)材料，并如實(shí)填報(bào)有關(guān)表式內(nèi)容。如為復(fù)印件，甲方應(yīng)加蓋證明章。
第三條權(quán)利和義務(wù)
1、甲、乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，自覺(jué)接受政府主管部門監(jiān)管。
2、需甲方向任何第三方支付的費(fèi)用，包括清產(chǎn)核資、實(shí)地考察、審計(jì)、評(píng)估、權(quán)證變更、媒體公告等相關(guān)費(fèi)用，由甲方自行承擔(dān)。
3、乙方應(yīng)按照國(guó)家和我省的有關(guān)規(guī)定，公開(kāi)、公平、公正地組織相關(guān)各方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)，對(duì)該公開(kāi)掛牌項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范操作。
4、甲、乙雙方均具有對(duì)對(duì)方所提供的相關(guān)材料承擔(dān)保密的義務(wù)。未經(jīng)對(duì)方同意，不得提供給第三方。
第四條甲、乙雙方的承諾
1、甲方向乙方承諾，所提供的與轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)相關(guān)的材料（包括原件、復(fù)印件）真實(shí)、完整。如有不實(shí)，將承擔(dān)由此帶來(lái)的一切經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。
2、甲方保證其委托乙方處理本合同所述委托事項(xiàng)已獲得甲方有權(quán)機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)。
3、甲方在本合同有效期內(nèi)保證不再與第三方訂立同一標(biāo)的的受讓委托合同，也不與轉(zhuǎn)讓人私下接觸、洽談成交。
4、乙方保證其已具備從事甲方委托事項(xiàng)的所有資格及資質(zhì)。
5、乙方向甲方承諾，按照甲方的要求處理委托事務(wù)；需要甲方變更要求的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲方同意。
第五條委托費(fèi)用及其支付方式
1、委托費(fèi)用：根據(jù)政府物價(jià)管理部門制訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甲方向乙方支付轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)人民幣合計(jì)_____（大寫）元。
2、支付方式：甲方在本合同簽訂后______日向乙方先期支付人民幣（大寫）_____元，作為預(yù)付費(fèi)用；甲方應(yīng)在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后______日內(nèi)付清余款。
3、若轉(zhuǎn)讓不成或甲方在委托期限內(nèi)要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業(yè)務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，具體金額根據(jù)乙方已完成委托事項(xiàng)的情況由雙方協(xié)商確定。
4、產(chǎn)權(quán)變更過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
5、若本次委托事項(xiàng)需交納競(jìng)價(jià)保證金，競(jìng)價(jià)保證金由甲方承擔(dān)。
第六條合同的期限
本合同有效期自本合同生效之日起至止。
第七條違約責(zé)任
1、甲方如在掛牌期間或撤牌后______日內(nèi)自行進(jìn)行場(chǎng)外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付委托轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)總價(jià)款______%的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期一日，應(yīng)按傭金總價(jià)款的______%，向乙方支付違約金。
2、乙方未經(jīng)甲方同意，不按照甲方的委托事項(xiàng)和要求進(jìn)行委托業(yè)務(wù)活動(dòng)，并由此而造成甲方損失的，乙方應(yīng)當(dāng)賠償損失。
3、甲、乙雙方若違反產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策規(guī)定以及本合同約定，違約方須承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。
第八條合同的變更和解除
1、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致可以書(shū)面形式對(duì)本合同條款進(jìn)行變更。任何一方不得單方面變更本合同條款。
2、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致可以解除本合同。任何一方單方面解除本合同的，應(yīng)承擔(dān)由此而給對(duì)方造成的損失。
3、任何一方按照本條第二款的規(guī)定解除本合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц断鄳?yīng)的費(fèi)用。具體費(fèi)用應(yīng)按照受托方已完成委托事項(xiàng)的情況、或委托方因受托方解除合同導(dǎo)致委托事項(xiàng)成本加大的情況而確定。
第九條爭(zhēng)議的解決方式
甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方一致同意選擇______仲裁委員會(huì)合同仲裁中心申請(qǐng)仲裁；雙方不愿仲裁的，可依法向有管轄權(quán)的人民法院。
第十條其他
上述條款未盡事項(xiàng)的約定：___________
第十一條合同的生效
本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。
“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。
本合同一式______份，甲、乙雙方各執(zhí)______份。
委托方（甲方）：____受托方（乙方）：_________
（蓋章）（蓋章）
法定代表人（簽字）：__法定代表人（簽字）：___
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開(kāi)戶銀行賬號(hào)：_____
受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：_____________
法定代表人：_______
住所：_____________郵編：__________
電話：_____________傳真：__________
開(kāi)戶銀行賬號(hào)：_____
甲方與乙方按照自愿、平等、誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)國(guó)家相關(guān)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓政策和規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，雙方達(dá)成協(xié)議如下：
第一條委托事項(xiàng)
甲方委托乙方辦理______產(chǎn)權(quán)受讓項(xiàng)目，并由乙方提供企業(yè)產(chǎn)權(quán)受讓相關(guān)服務(wù)。甲方委托乙方提供的服務(wù)項(xiàng)目有：
1、在甲方擬受讓產(chǎn)權(quán)掛牌期滿后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，乙方組織以協(xié)議或競(jìng)買方式撮合交易；
2、如果甲方競(jìng)買成功，或協(xié)議成交后同轉(zhuǎn)讓方簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)；
3、出具產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓鑒證書(shū)。
第二條提交的文件
甲方應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定向乙方提供相關(guān)材料，并如實(shí)填報(bào)有關(guān)表式內(nèi)容。如為復(fù)印件，甲方應(yīng)加蓋證明章。
第三條權(quán)利和義務(wù)
1、甲、乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，自覺(jué)接受政府主管部門監(jiān)管。
2、需甲方向任何第三方支付的費(fèi)用，包括清產(chǎn)核資、實(shí)地考察、審計(jì)、評(píng)估、權(quán)證變更、媒體公告等相關(guān)費(fèi)用，由甲方自行承擔(dān)。
3、乙方應(yīng)按照國(guó)家和我省的有關(guān)規(guī)定，公開(kāi)、公平、公正地組織相關(guān)各方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)，對(duì)該公開(kāi)掛牌項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范操作。
4、甲、乙雙方均具有對(duì)對(duì)方所提供的相關(guān)材料承擔(dān)保密的義務(wù)。未經(jīng)對(duì)方同意，不得提供給第三方。
第四條甲、乙雙方的承諾
1、甲方向乙方承諾，所提供的與轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)相關(guān)的材料（包括原件、復(fù)印件）真實(shí)、完整。如有不實(shí)，將承擔(dān)由此帶來(lái)的一切經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。
2、甲方保證其委托乙方處理本合同所述委托事項(xiàng)已獲得甲方有權(quán)機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)。
3、甲方在本合同有效期內(nèi)保證不再與第三方訂立同一標(biāo)的的受讓委托合同，也不與轉(zhuǎn)讓人私下接觸、洽談成交。
4、乙方保證其已具備從事甲方委托事項(xiàng)的所有資格及資質(zhì)。
5、乙方向甲方承諾，按照甲方的要求處理委托事務(wù)；需要甲方變更要求的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)甲方同意。
第五條委托費(fèi)用及其支付方式
1、委托費(fèi)用：根據(jù)政府物價(jià)管理部門制訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甲方向乙方支付轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)人民幣合計(jì)_____（大寫）元。
2、支付方式：甲方在本合同簽訂后______日向乙方先期支付人民幣（大寫）_____元，作為預(yù)付費(fèi)用；甲方應(yīng)在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后______日內(nèi)付清余款。
3、若轉(zhuǎn)讓不成或甲方在委托期限內(nèi)要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業(yè)務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，具體金額根據(jù)乙方已完成委托事項(xiàng)的情況由雙方協(xié)商確定。
4、產(chǎn)權(quán)變更過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
5、若本次委托事項(xiàng)需交納競(jìng)價(jià)保證金，競(jìng)價(jià)保證金由甲方承擔(dān)。
第六條合同的期限
本合同有效期自本合同生效之日起至止。
第七條違約責(zé)任
1、甲方如在掛牌期間或撤牌后______日內(nèi)自行進(jìn)行場(chǎng)外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付委托轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)總價(jià)款______%的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期一日，應(yīng)按傭金總價(jià)款的______%，向乙方支付違約金。
2、乙方未經(jīng)甲方同意，不按照甲方的委托事項(xiàng)和要求進(jìn)行委托業(yè)務(wù)活動(dòng)，并由此而造成甲方損失的，乙方應(yīng)當(dāng)賠償損失。
3、甲、乙雙方若違反產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策規(guī)定以及本合同約定，違約方須承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。
第八條合同的變更和解除
1、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致可以書(shū)面形式對(duì)本合同條款進(jìn)行變更。任何一方不得單方面變更本合同條款。
2、甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致可以解除本合同。任何一方單方面解除本合同的，應(yīng)承擔(dān)由此而給對(duì)方造成的損失。
3、任何一方按照本條第二款的規(guī)定解除本合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц断鄳?yīng)的費(fèi)用。具體費(fèi)用應(yīng)按照受托方已完成委托事項(xiàng)的情況、或委托方因受托方解除合同導(dǎo)致委托事項(xiàng)成本加大的情況而確定。
第九條爭(zhēng)議的解決方式
甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方一致同意選擇______仲裁委員會(huì)合同仲裁中心申請(qǐng)仲裁；雙方不愿仲裁的，可依法向有管轄權(quán)的人民法院。
第十條其他
上述條款未盡事項(xiàng)的約定：___________
第十一條合同的生效
本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。
“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。
本合同一式______份，甲、乙雙方各執(zhí)______份。
委托方（甲方）：____受托方（乙方）：_________
（蓋章）（蓋章）
法定代表人（簽字）：__法定代表人（簽字）：___
二、本合同適用于單位自管房或個(gè)人私房（包括房改房）轉(zhuǎn)讓。
三、本合同中的賣方必須是房屋所有權(quán)人（共有權(quán)人），所稱房屋是指已取得《房屋所有權(quán)證》的房屋。
四、本合同中買賣雙方委托房地產(chǎn)中介公司的，需與公司另外簽定委托合同。委托個(gè)人并由人簽定合同的，應(yīng)提供經(jīng)公證的委托書(shū)。
從事委托業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介公司應(yīng)為經(jīng)批準(zhǔn)具有相應(yīng)資格的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。
五、本合同[ ]中的內(nèi)容為并列的選擇項(xiàng)，須根據(jù)實(shí)際情況選擇打“√”。
六、本合同為房屋轉(zhuǎn)讓合同示范文本，本合同的部分條款當(dāng)實(shí)際情況未發(fā)生或當(dāng)事人雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在條款前空格部位打“X”，以示刪除。除國(guó)家另有規(guī)定外，任何一方不得以“示范合同印刷內(nèi)容”為由強(qiáng)迫另一方接受。
七、乙方在簽定本合同前有權(quán)要求甲方出示本合同提及的甲方有關(guān)證書(shū)、證明文件和物業(yè)管理規(guī)定。
八、本合同條款由嘉興市規(guī)劃與建設(shè)局、嘉興市工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。
嘉興市房屋轉(zhuǎn)讓合同（示范文本）
本合同雙方當(dāng)事人：_________________________
賣方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：____________________
地址：____________________聯(lián)系電話：
委托人：_______________
地址：____________________聯(lián)系電話：____________________
買方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：
地址：____________________聯(lián)系電話：____________________
委托人：_______________
地址：____________________聯(lián)系電話：____________________
委托機(jī)構(gòu)：____________________
經(jīng)辦人：____________________聯(lián)系電話：____________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致原則的基礎(chǔ)上，同意就乙方向甲方購(gòu)買房屋事項(xiàng)達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 房屋基本情況（按房屋所有權(quán)證填寫）
1、甲方房屋（以下簡(jiǎn)稱該房屋）坐落于嘉興市____________________，房屋結(jié)構(gòu)為_(kāi)_________，房屋用途為_(kāi)_________，房屋建筑面積為 平方米，車庫(kù)面積_____平方米。
2、該房屋所有權(quán)證號(hào)為_(kāi)____（共有權(quán)證號(hào)為_(kāi)____）。土地使用權(quán)方式為_(kāi)____，土地使用權(quán)證號(hào)為_(kāi)_________。
3、隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓的附屬設(shè)備、設(shè)施：_______________。
4、該房屋租賃情況______________________________。
第二條 房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格
按建筑面積計(jì)算 該套房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為[人民幣] [ 幣]
總金額（小寫）__________元，大寫__________億_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。
第三條 付款方式、時(shí)間
雙方約定按以下第_____項(xiàng)以（現(xiàn)金、支票、其他 ）方式支付房款：
1、一次性付款：
本合同鑒定之日起_____天內(nèi)，乙方一次性將購(gòu)房款支付給__________。
2、分期付款：
合同簽訂之日起_____幾天內(nèi)，房屋及相關(guān)權(quán)屬證明交付時(shí)，權(quán)
屬證明過(guò)戶后_________________________
________________________________________。
3、其它方式：___________________________________
第四條 交房方式：
甲乙雙方約定采用下列第_____種方式交房：
（1）自本合同簽定之日起_____天內(nèi)，甲方將房屋及房屋鑰匙、房產(chǎn)證、土地使用證等相關(guān)權(quán)屬證明一并交付給乙方。
（2）其他方式_________________________。
第五條 乙方逾期付款的違約責(zé)任
乙方未按本合同第三條約定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)按累計(jì)應(yīng)付款向乙方追究違約利息，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款最后期限之第二天起至
實(shí)際付款之日止，月息按____
_利率計(jì)算。逾期付款超過(guò)_____天，甲方有權(quán)按下述第 種約定追究乙方的違約責(zé)任： （1）乙方向甲方支付違約金共計(jì)_____元整，合同限期繼續(xù)履行。
若乙方在 天內(nèi)仍未繼續(xù)履行合同，遵照下述第（2）條處理。
（2）乙方向甲方支付違約金共計(jì)_____元整，合同終止，乙方將房屋退還給甲方。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。
（3）_____________________________________________。
第六條 甲方逾期交房的違約責(zé)任
除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四條約定的時(shí)間交房的，乙方有權(quán)按累計(jì)已付款向甲方追究違約利息，自本合同規(guī)定的最后交付期限之第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息按 計(jì)算。逾期交付超過(guò)_____天，乙方有權(quán)按下述第 種約定追究甲方的違約責(zé)任：
（1）甲方向乙方支付違約金共計(jì)_____元整，合同繼續(xù)限制履行。
若甲方在 天內(nèi)仍未繼續(xù)履行合同，遵照下述第（2）條處理。
（2）甲方向乙方支付違約金共計(jì)_____元整，合同終止。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。
（3） 。
第七條 甲方保證該房屋交接時(shí)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和拖欠任何費(fèi)用（如水電、煤氣、有線電話、物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用），保證已清除該房屋原由甲方設(shè)定的抵押權(quán)。如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，甲方轉(zhuǎn)讓該房屋之前，確認(rèn)該房屋承租人已放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并取得房屋權(quán)共有人同意。（乙方對(duì)該房屋的各項(xiàng)基本情況均做了充分了解。該房屋轉(zhuǎn)讓后，如發(fā)生破漏、開(kāi)裂等問(wèn)題由乙方承擔(dān)維修責(zé)任。）
第八條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定
自本合同生效之日起，乙方在三個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方積極給予協(xié)助。如因甲方過(guò)失造成乙方不能在 天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，視為甲方違約，乙方有權(quán)退房。甲方必須在乙方提出退房之日起 天將乙方已付款退還給乙方，并向乙方支付違約金_____元整。
第九條 該房屋轉(zhuǎn)讓交易發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)由甲乙雙方承擔(dān)。
第十條 房屋轉(zhuǎn)讓后該房屋所屬土地使用權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任依法
隨之轉(zhuǎn)讓。
第十一條 其他約定事項(xiàng)______________________。
第十二條 本合同空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)部門法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
第十三條 甲、乙一方或雙方為境外組織或個(gè)人的，本合同應(yīng)經(jīng)該房屋所在地公證機(jī)關(guān)公證。
第十四條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲、乙雙方同意采用以下第_____種方式解決。
1、由[嘉興仲裁委員會(huì)] [_______________仲裁委員會(huì)]仲裁。
2、向人民法院。
第十五條 本合同自________之日起生效。
1、甲、乙雙方簽字。
2、經(jīng)__________公證（涉外房屋轉(zhuǎn)讓必須公證）。
第十六條 本合同一式_____份，其中甲乙雙方、房屋權(quán)屬登記部門及契稅部門各執(zhí)一份。合同未盡事項(xiàng)，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章后與本合同具有同等法律效應(yīng)
甲方（簽章）_______________乙方（簽章）
委托人_________________委托人
（簽章） （簽章）
三、商品房在取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）后，方可出售。在簽訂出售合同前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向購(gòu)房人出示新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）。新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證真實(shí)性、合法性可向市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心查詢。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售已抵押的商品房，應(yīng)事先以書(shū)面形式通知抵押權(quán)人，同時(shí)，將已抵押的事實(shí)告知購(gòu)房人。未通知抵押權(quán)人或未告知購(gòu)房人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。購(gòu)房人在簽約前可向市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心查詢擬購(gòu)房屋是否已抵押以及是否存在被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的情況。
五、商品房出售合同簽訂后應(yīng)及時(shí)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理商品房變更登記手續(xù)。購(gòu)房人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。
六、雙方履行合同發(fā)生爭(zhēng)議的，可選擇向不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院，也可選擇向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。如選擇申請(qǐng)仲裁的，可向本市的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)，也可向外地的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)，本市仲裁委員會(huì)有上海仲裁委員會(huì)和上海對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)（涉外仲裁）。
七、本合同文本在市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心對(duì)外發(fā)售，建議購(gòu)房人先行購(gòu)買，仔細(xì)閱讀。
甲方（賣方）：______________________________________________________
住所：____________________________________________郵編：___________
營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：_____________________________資質(zhì)證書(shū)號(hào)碼：__________
法定代表人：___________________________________聯(lián)系電話：__________
委托人：___________________________________聯(lián)系電話：__________
乙方（買方）：______________________________________________________
國(guó)籍：____________性別：____________________出生年月日：__________
住所（址）：_______________________________________郵編：__________
身份證／護(hù)照／營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：___________________聯(lián)系電話：__________
委托／法定人：__________________________________________________
住所（址）：____________________________________聯(lián)系電話：_________
乙方（買方）：______________________________________________________
國(guó)籍：____________性別：____________________出生年月日：__________
住所（址）：_______________________________________郵編：__________
身份證／護(hù)照／營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：__________________聯(lián)系電話：___________
委托／法定人：__________________________________________________
住所（址）：____________________________________聯(lián)系電話：_________
乙方（買方）：______________________________________________________
國(guó)籍：____________性別：____________出生年月日：__________________
住所（址）：___________________________________郵編：______________
身份證／護(hù)照／營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：__________________聯(lián)系電話：___________
委托／法定人：__________________________________________________
住所（址）：____________________________________聯(lián)系電話：_________
乙方（買方）：______________________________________________________
國(guó)籍：____________性別：____________出生年月日：__________________
住所（址）：___________________________________郵編：______________
身份證／護(hù)照／營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：__________________聯(lián)系電話：___________
委托／法定人：__________________________________________________
住所（址）：____________________________________聯(lián)系電話：_________
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購(gòu)買甲方出售的《_______________________》商品宜，訂立本合同。
第一條甲方依法取得_____________________區(qū)/縣地塊土地使用權(quán)（出讓合同編____________號(hào)：），投資建造的《_______________________》商品房已竣工，并辦理了新建商品房初始登記，取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)證書(shū)號(hào)：
第二條乙方向甲方購(gòu)買_________________路______________弄《______________》幢__________（號(hào)）___________層室（以下簡(jiǎn)稱該房屋）。據(jù)上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)量該房屋建筑面積為_(kāi)__________平方米，其中套內(nèi)建筑面積為_(kāi)______________平方米、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為_(kāi)_______________平方米，該房屋建筑層高為_(kāi)________________米。
該房屋平面圖見(jiàn)本合同附件二；該房屋建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)本合同附件三；該房屋相關(guān)情況（抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系及小區(qū)平面圖）見(jiàn)本合同附件四；該房屋的使用公約見(jiàn)本合同附件五。
第三條乙方購(gòu)買該房屋每平方米房屋建筑面積單價(jià)為人民幣_(tái)________________元。
（大寫）：________________________________________________________。
根據(jù)該房屋的房屋建筑面積，乙方購(gòu)買該房屋的總房?jī)r(jià)款為人民幣_(tái)_______________元。
（大寫）：____________________________________________________________。
該房屋的總房?jī)r(jià)款是指該房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)總價(jià)格。
第四條乙方應(yīng)按本合同約定的付款方式和付款期限將房?jī)r(jià)款解人甲方的帳戶／監(jiān)管帳戶（金融機(jī)構(gòu)／監(jiān)管機(jī)構(gòu)：_______________、帳戶名稱：___________、帳號(hào)：______________）。
乙方的付款時(shí)間和付款方式由甲、乙雙方在本合同附件一中約定明確。
甲方收到乙方支付的每一筆房款時(shí)均應(yīng)開(kāi)具發(fā)票。
第五條乙方如未按合同約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬(wàn)分之____________計(jì)算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止。逾期超過(guò)__________天，甲方有權(quán)選擇下列第_________種方案追究乙方責(zé)任：
一、甲方有權(quán)單方面解除本合同。
二、____________________________________________________________________________
第六條乙方支付房?jī)r(jià)款若采用銀行貸款付款的，而銀行未按本合同約定的期限代乙方向甲方付款的，仍視為乙方未按合同約定的時(shí)間付款，但因甲方原因的除外。
第七條甲、乙雙方按下列第____________種約定確定該房屋交付使用日期：
一、本合同自甲乙雙方簽署之日起________________天內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。
二、本合同經(jīng)___________________公證處公證之日起___________天內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。
三、甲方在收到乙方全部房?jī)r(jià)款之日起___________天內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。
四、___________________________________________________________________________
第八條甲方向乙方保證在交付該房屋時(shí)：
（一）該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛；
（二）甲方未設(shè)定抵押權(quán)或已清除原由甲方設(shè)定的抵押權(quán)；
（三）已繳納了甲方應(yīng)繳納的房屋維修基金。
如交付房屋后發(fā)生與甲方保證不相一致的情況，由甲方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
第九條乙方應(yīng)在本合同第七條約定的房屋交接期限內(nèi)到甲方要求的地點(diǎn)辦理驗(yàn)收交接手續(xù)。該房屋交付的標(biāo)志為_(kāi)___________________該房屋交付之日起，該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由甲方轉(zhuǎn)移給乙方。
該房屋為_(kāi)_______________用房，甲方應(yīng)向乙方提供《__
______________質(zhì)量保證書(shū)》和《____________使用說(shuō)明書(shū)》《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》／《_____________________》。乙方要求提供房屋實(shí)測(cè)面積的有關(guān)資料，甲方應(yīng)如實(shí)提供。
甲方不出示和不提供前款約定的材料，乙方有權(quán)拒絕接收該房屋，由此而產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由甲方承擔(dān)。
第十條甲方交付的該房屋裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方在辦理該房屋交接手續(xù)時(shí)有權(quán)要求甲方按裝修、設(shè)備差價(jià)__________倍補(bǔ)償。
雙方對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)并以該機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面鑒定意見(jiàn)為處理爭(zhēng)議的依據(jù)。
第十一條如乙方已付清全部房?jī)r(jià)款，除甲方原因外，乙方未按約定期限辦理交付該房屋手續(xù)的，甲方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書(shū)面催告書(shū)一次。乙方未按催告書(shū)規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則自催告書(shū)規(guī)定的驗(yàn)收交接日之第二天起，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由乙方承擔(dān)。
如本合同約定的付款時(shí)間（附件一）的最后付款日期遲于本合同第七條約定的房屋交付日期的（即乙方未支付完全部房?jī)r(jià)款時(shí)），除甲方原因外，乙方未按約定期限辦理交付該房屋手續(xù)的，甲方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書(shū)面催告書(shū)一次。乙方未按催告書(shū)規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，甲方有權(quán)單方面解除本合同。
第十二條甲方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時(shí)，應(yīng)書(shū)面通知乙方。在書(shū)面通知發(fā)出之日起__________日內(nèi)將乙方已支付的房?jī)r(jià)款扣除乙方應(yīng)支付的賠償金額，剩余房?jī)r(jià)款退還乙方。賠償金額以總房?jī)r(jià)款的_______%計(jì)算。
第十三條除不可抗力外，甲方如未在本合同第七條約定的期內(nèi)將該房屋交付乙方使用，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之_________計(jì)算，違約金自本合同第七條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過(guò)___________天，乙方有權(quán)選擇下列第_________種方案追究甲方責(zé)任：
一、乙方有權(quán)單方面解除本合同。
二、__________________________________________________________________________
第十四條自該房屋正式交付之時(shí)起，甲方對(duì)該房屋負(fù)責(zé)保修，并從房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起繼續(xù)保修二年/________年。保修范圍由甲、乙雙方參照國(guó)務(wù)院的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定在本合同附件五中約定。
第十五條該房屋交付后，乙方認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，乙方有權(quán)單方解除本合同。
第十六條甲方交付的該房屋有其他工程質(zhì)量問(wèn)題的，乙方在合同約定的保修期內(nèi)有權(quán)要求甲方除免費(fèi)修復(fù)外，還須按修復(fù)費(fèi)的_____________倍給予補(bǔ)償。
雙方商定對(duì)該房屋其他工程質(zhì)量問(wèn)題有爭(zhēng)議的，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)并以該機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面鑒定意見(jiàn)為處理爭(zhēng)議的依據(jù)。
第十七條該房屋買賣所發(fā)生的稅費(fèi)按有關(guān)規(guī)定由甲、乙雙方各自承擔(dān)。
第十八條乙方同意，因該物業(yè)管理區(qū)域尚未成立業(yè)主委員會(huì)，自該房屋交付之日起，即應(yīng)將該房屋交甲方在《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》中委托的房屋管理企業(yè)統(tǒng)一進(jìn)行管理、并遵守房屋使用公約。
甲方委托的房屋管理企業(yè)承擔(dān)該房屋的前期房屋管理，管理的期限至業(yè)主委員會(huì)成立后選聘的新的房屋管理企業(yè)接手管理之日。
第十九條甲、乙雙方商定，__________年___________月___________日前，由甲方／乙方／雙方向_____________________________________________辦理價(jià)格申報(bào)及過(guò)戶申請(qǐng)手續(xù)，申領(lǐng)該房屋房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。
因甲方原因，乙方無(wú)法在___________年________月____________前取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證），甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為總房?jī)r(jià)款的_________％；年月日之日起的日內(nèi)，乙方仍無(wú)法取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證），則乙方有權(quán)單方面解除合同。
第二十條乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時(shí)，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書(shū)面通知之日起__________天內(nèi)將乙方已支付的房?jī)r(jià)款（包括利息，利息按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算，下同）全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額以總房?jī)r(jià)款的___________％計(jì)算，在退還房?jī)r(jià)款時(shí)一并支付給乙方。
前款及本合同其他條款所稱已支付的房?jī)r(jià)款是包括乙方直接的和通過(guò)貸款方式支付的房?jī)r(jià)款。
第二十一條按本合同約定，甲、乙雙方單方解除本合同的，在單方解除合同以前，對(duì)方已按合同約定支付違約金的，支付的違約金金額應(yīng)在按本合同約定的賠償金額中扣除。
第二十二條甲方或乙方對(duì)相對(duì)方行使單方面解除本合同有異議的，應(yīng)在接到對(duì)方有關(guān)單方面解除本合同的書(shū)面通知之日起_________天內(nèi)，向按第二十七條選定的解決爭(zhēng)議機(jī)關(guān)確認(rèn)解除合同的效力。
第二十三條甲方出售的該房屋僅作______________________________使用，乙方在使用期間不得擅自改變?cè)摲课萁Y(jié)構(gòu)和用途。除本合同附件另有約定外，乙方在使用期間有權(quán)享用與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共通道和設(shè)施，同時(shí)應(yīng)自覺(jué)遵守該房屋所在地的有關(guān)法律、法規(guī)和尊重社會(huì)公德、維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。
第二十四條乙方購(gòu)買的房屋及其相應(yīng)占有的土地使用權(quán)不可分離。自該房屋的房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之時(shí)起，甲方與_________________________________簽訂的土地使用權(quán)出讓／轉(zhuǎn)讓合同中約定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任依法轉(zhuǎn)移給乙方。
第二十五條本合同的未盡事宜及本合同在履行過(guò)程中需變更的事宜，雙方將通過(guò)訂立補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議或變更協(xié)議進(jìn)行約定。
本合同的補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議、變更協(xié)議均為本合同不可分割的一部分。本合同補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議、變更協(xié)議與正文條款不相一致的，以補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議、變更協(xié)議為準(zhǔn)。
第二十六條本合同一方按照本合同約定向另一方送達(dá)的任何文件、回復(fù)及其它任何聯(lián)系，必須用書(shū)面形式，且采用掛號(hào)郵寄或直接送達(dá)的方式，送達(dá)本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。
第二十六條本合同適用中華人民共和國(guó)法律。甲、乙雙方在履行本合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，選定下列一種方式解決（不選定的劃除）：
1、_____________________________向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；
一、土地增值稅政策的出臺(tái)及演變
1987年，我國(guó)的城市土地使用制度出現(xiàn)了重大改革，將過(guò)去的指令性劃撥無(wú)償使用改為有償出讓制度，并在一些城市進(jìn)行了試點(diǎn)，如深圳、上海、天津、廣州等，但同時(shí)也暴露出供給土地價(jià)格過(guò)低，開(kāi)發(fā)商圈地、占用耕地等情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于機(jī)制不夠完善，同時(shí)市場(chǎng)行為不規(guī)范。為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和交易行為進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范行為，維護(hù)國(guó)家的權(quán)益，確保國(guó)家對(duì)土地增值收益的分配，同時(shí)增加財(cái)政收入。1993年12月13日，國(guó)務(wù)院了《土地增值稅暫行條例》，該條例明確了土地增值稅的納稅義務(wù)人為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。該條例實(shí)施時(shí)間為1994年1月1日。之后，財(cái)政部于1995年1月27日了《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，對(duì)《土地增值稅暫行條例》中的規(guī)定進(jìn)行了細(xì)化和補(bǔ)充，并明確納稅人在項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048號(hào)），對(duì)于實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中“以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題”“合作建房的征免稅問(wèn)題”“關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問(wèn)題”等具體問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定。但在此后的幾年中，該政策并未得到切實(shí)有效的執(zhí)行，土地增值稅這個(gè)稅種也是名存實(shí)亡。2002年至2006年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，高成交量和高成交價(jià)助推了炒房之風(fēng)，土地增值稅的征收又被提了上來(lái)。2006年國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)），該文件對(duì)土地增值稅的清算單位、清算條件、清算收入的確定、扣除項(xiàng)目、報(bào)送資料、核定征收情況等進(jìn)行了明確。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)），明確了對(duì)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問(wèn)題、轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題等問(wèn)題進(jìn)行了明確。2009年5月為了規(guī)范土地增值稅清算工作，國(guó)家稅務(wù)總局制定了《土地增值稅清算管理規(guī)程》。2010年5月下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)），要求全面加強(qiáng)土地增值稅征管工作，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作，提高清算工作水平，規(guī)范核定征收。國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)土地增值稅清算工作中的“清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題”“房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題”“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題”“關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題”等問(wèn)題進(jìn)行了明確。
二、土地增值稅的稅制設(shè)計(jì)
1.課稅對(duì)象我國(guó)的土地增值稅課稅對(duì)象從廣義來(lái)講，是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。其課稅對(duì)象不僅包括土地的增值額，也包括建筑物的增值額。
2.計(jì)稅依據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額是我國(guó)土地增稅的計(jì)稅依據(jù)，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。扣除項(xiàng)目包括：①取得土地使用權(quán)所支付的金額；②開(kāi)發(fā)土地的成本和費(fèi)用；③新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）；④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（利息支出、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）；⑤與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；⑥財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
3.稅率我國(guó)土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，以四級(jí)超率累進(jìn)稅率為依據(jù)，計(jì)算應(yīng)納稅額。根據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目金額之比，設(shè)定30%、40%、50%、60%四檔超率累進(jìn)稅率。目前世界上執(zhí)行土地增值稅的國(guó)家中，意大利同我國(guó)一樣執(zhí)行超率累進(jìn)稅率。
三、土地增值稅存在的問(wèn)題
我國(guó)的土地增值稅自開(kāi)征以來(lái)，一直是“高稅率、低稅負(fù)”狀況，雖然國(guó)家稅務(wù)總局從2007年開(kāi)始，全面開(kāi)展土地增值稅清算，但由于政策出臺(tái)20年來(lái)變化不大，改進(jìn)及明確的地方不多，使其在現(xiàn)在的社會(huì)環(huán)境下暴露出不嚴(yán)謹(jǐn)、不周全等諸多缺陷，直接影響著土地增值稅清算的實(shí)際效果。
1.征稅范圍確定不合理（1）我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅政策規(guī)定的征稅范圍，僅包含轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。我國(guó)存在大量的集體土地，并且近幾年在集體土地上建造小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象比比皆是，由于這些小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)走招拍掛程序，土地成本較低，土地的增值額較高，但由于土地增值稅政策并未把此種交易包含在內(nèi)，導(dǎo)致該部分稅收流失，同時(shí)造成開(kāi)發(fā)商之間的稅負(fù)不公。（2）國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)第一條中明確了關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入金額的確認(rèn)。①已全額開(kāi)具銷售發(fā)票的，收入按照發(fā)票所載金額確認(rèn)；②發(fā)票未開(kāi)全或還未開(kāi)具發(fā)票的，收入以交易雙方簽訂的銷售合同所載的金額及其他收益確認(rèn)。在實(shí)際工作中還存在銷售合同所載商品房面積與房產(chǎn)竣工時(shí)有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致的情況，對(duì)于此種情況，如在清算前已發(fā)生退、補(bǔ)房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)從簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日起，還要經(jīng)過(guò)收取房款、移交房產(chǎn)、開(kāi)具發(fā)票、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)之間存在著明顯的時(shí)間差。《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條：國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度；《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第十八條規(guī)定，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效；《物權(quán)法》第十條：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。由此可見(jiàn)，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之前，并未實(shí)現(xiàn)真正意義上的銷售。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，僅簽訂合同的房產(chǎn)不應(yīng)納入土地增值稅清算的范圍。
2.應(yīng)稅收入金額的確定存在分歧根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)公告中規(guī)定：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。在此款公告中對(duì)于營(yíng)改增后的土地增值稅應(yīng)稅收入確定為不含增值稅，同時(shí)說(shuō)明一般納稅人的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。財(cái)稅〔2016〕43號(hào)：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時(shí)在國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第四條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，其銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）。由于營(yíng)改增導(dǎo)致計(jì)算增值稅時(shí)額外扣減了允許扣除的土地價(jià)款，但這個(gè)扣減的土地價(jià)款不屬于進(jìn)項(xiàng)稅額。目前沒(méi)有任何土地增值稅文件（包括地方）來(lái)明確這塊扣減的金額在土地增值稅清算中如何來(lái)處理，是作為扣除項(xiàng)目的減少，還是作為收入的增加？現(xiàn)在的情況是各地根據(jù)自己的理解來(lái)按默認(rèn)口徑操作，使得稅法缺少了其嚴(yán)肅性和合規(guī)性。
3.扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)存在問(wèn)題（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)確認(rèn)依據(jù)不明確。由于補(bǔ)償費(fèi)用不屬于營(yíng)業(yè)性收入，無(wú)法開(kāi)具發(fā)票，相關(guān)政策也不夠明確，使該費(fèi)用的確認(rèn)存在一定難度，也給房地產(chǎn)企業(yè)提供了一定的作假空間。（2）部分界定不清的成本費(fèi)用扣除沒(méi)有明確規(guī)定。由于土地增值稅從1994年實(shí)施開(kāi)始，到最近幾年才真正開(kāi)始執(zhí)行，各級(jí)部門對(duì)土地增值稅相關(guān)政策法規(guī)的制定也是少之又少，許多實(shí)際工作中碰到的問(wèn)題急需相關(guān)政策來(lái)明確。例如房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的紅線外成本能否扣除問(wèn)題，全國(guó)除江蘇明文規(guī)定該部分成本不能扣除外，國(guó)家稅務(wù)總局及其他省市都沒(méi)有做出相關(guān)規(guī)定。銷售既有住宅又有商業(yè)用房的房產(chǎn)時(shí)，由于商業(yè)用房建造成本高于住宅，除商業(yè)用房分?jǐn)傁禂?shù)上浮10%的方法外，可以采用的其他方法有哪些，如何計(jì)算等。土地增值稅清算后，房產(chǎn)企業(yè)才取得相關(guān)成本費(fèi)用發(fā)票，該部分成本費(fèi)用能否追溯扣除或在剩余未售房產(chǎn)中扣除，如何扣除等均未作明確。（3）在土地增值稅清算中，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除不是據(jù)實(shí)扣除，而是按比例進(jìn)行稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)之間的營(yíng)銷成本、管理成本會(huì)因企業(yè)自身決策、能力而產(chǎn)生差異，按比例扣除無(wú)法體現(xiàn)企業(yè)真實(shí)費(fèi)用情況。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)利息支出扣除，①向金融機(jī)構(gòu)借款的，凡能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額；②凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)扣除，而是并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額兩者之和在10%以內(nèi)計(jì)算扣除。這種制度的設(shè)計(jì)可能是出于方便清算考慮，但實(shí)際上是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)不健全賬證，不去索取成本費(fèi)用發(fā)票，往往還造成多扣費(fèi)用的情況。
4.預(yù)征率偏低，導(dǎo)致清算稅款滯后各地對(duì)于土地增值稅的預(yù)征率總體呈現(xiàn)東高西低，預(yù)征率偏低的現(xiàn)象。根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)文件要求：東部地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于1.5%，西部地區(qū)省份的預(yù)征率不得低于1%，各地自行確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。以東部沿海地區(qū)為例，近幾年房產(chǎn)增值過(guò)快，增值額也越來(lái)越大，一般房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅負(fù)率在5%以上，有的甚至達(dá)到15%以上。而預(yù)征率只有2%、3%。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》，企業(yè)土地增值稅清算符合以下條件之一可以清算：①已竣工驗(yàn)收項(xiàng)目，已售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例在85%以上，或者該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售房產(chǎn)建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，等到符合清算條件已經(jīng)過(guò)了三年甚至更長(zhǎng)，企業(yè)預(yù)售所取得的款項(xiàng)已用于其他項(xiàng)目，又由于預(yù)征稅款與清算稅款相差較大，導(dǎo)致企業(yè)長(zhǎng)期大量拖欠稅款。
5.核定征收率偏低根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》，企業(yè)未設(shè)置賬簿、賬目混亂、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的可實(shí)行核定征收的方式清算土地增值稅。對(duì)于土地增值稅清算的核定征收率，國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)規(guī)定，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際情況，按房地產(chǎn)不同類型來(lái)制定核定征收率，原則上不得低于5%。現(xiàn)實(shí)工作中像我們東部沿海地區(qū)采用的核定征收率基本是5%。其實(shí)核定征收應(yīng)是帶懲罰性的一種清算方式，但實(shí)際工作中由于采用查賬方式清算，土地增值稅的稅負(fù)率高于核定征收方式，房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，受到各級(jí)地方政府部門的照顧，核定征收方式反而成了房地產(chǎn)企業(yè)合理逃避稅收的一種手段。
四、完善土地增值稅的建議
1.調(diào)整征稅范圍十八屆三中全會(huì)審議的其中一項(xiàng)改革措施是深化土地制度改革，集體土地入市交易。既然作為國(guó)家層面已把集體土地交易推入市場(chǎng)，那么作為調(diào)控房地產(chǎn)的土地增值稅，應(yīng)遵循公平原則，將該類交易行為納入土地增值稅征收范圍。同時(shí)，遵循稅法的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則及相關(guān)法律對(duì)房產(chǎn)歸屬確認(rèn)原則，將進(jìn)行土地增值稅清算的房產(chǎn)以是否辦理產(chǎn)權(quán)登記為分界點(diǎn)。
摘要：本文是浙江省法學(xué)會(huì)2011年法學(xué)研究課題的一部分，主要分析了當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用權(quán)行使中存在的問(wèn)題，提出了農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本設(shè)想。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；法律規(guī)制
我國(guó)現(xiàn)階段對(duì)于宅基地的所有權(quán)的規(guī)定是國(guó)家或集體所有，農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，且該使用權(quán)如需轉(zhuǎn)讓還必須滿足“宅基地使用權(quán)隨宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)讓；受讓人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員”等條件。顯而易見(jiàn)，這些條件極大的限制了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。對(duì)于一般經(jīng)濟(jì)條件的農(nóng)民來(lái)說(shuō)，手上最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)莫過(guò)于房屋及宅基地，但卻不能把其快速的轉(zhuǎn)化為資本，這鉗制了農(nóng)民原始資本的快速融取，抬高了農(nóng)民創(chuàng)業(yè)致富的資本門檻，如果要普遍的激發(fā)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)、致富的積極性，那么賦予農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)能勢(shì)在必行。
一、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合理性分析
（一）從法理角度分析，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)限制存在瑕疵
我國(guó)法律規(guī)定公民享有對(duì)自己財(cái)產(chǎn)處分的權(quán)利，包括贈(zèng)與、出賣、互易等方式。我國(guó)農(nóng)村宅基地上的房屋屬于農(nóng)民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但是由于房屋和宅基地的捆綁，出現(xiàn)了一個(gè)縱使宅基地上的房屋是農(nóng)民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，卻也不能自由處分的結(jié)果。
根據(jù)民法中的平等原則，“農(nóng)村宅基地使用權(quán)”應(yīng)當(dāng)和“城市土地使用權(quán)”擁有相等的權(quán)利。在城市中，土地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)后就可以自由轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)民的在合法取得宅基地上的房屋所有權(quán)以后面對(duì)的確是限制性極強(qiáng)的法律束縛。秉賦同樣功能和目的的“城市土地使用權(quán)”和“農(nóng)村宅基地使用權(quán)”卻擁有大不相同的流轉(zhuǎn)空間。
（二）從經(jīng)濟(jì)角度看，允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入
1、要實(shí)現(xiàn)資本的增長(zhǎng)，需要資金或者將現(xiàn)有的固定資產(chǎn)以貨幣化形式予以流轉(zhuǎn)，體現(xiàn)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。要實(shí)現(xiàn)農(nóng)民資產(chǎn)效率的最大化和經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)，就亟需將農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作為有效的融資手段予以肯定。但是根據(jù)我國(guó)法律政策的規(guī)定，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)只可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行買賣、抵押等。這樣的范圍的限定過(guò)于狹隘，無(wú)疑是變相的將宅基地使用權(quán)排斥在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)圈之外。農(nóng)民的主要物質(zhì)資源是房屋和土地，建立有效的農(nóng)村資源轉(zhuǎn)化利用機(jī)制，從短期來(lái)看，通過(guò)房屋租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押所獲得的租金、轉(zhuǎn)讓收益、周轉(zhuǎn)資金直接或間接增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看可以使得農(nóng)民手中這一較為豐厚的資源得以享有充分的自，為農(nóng)民提供有效可行的融資途徑，刺激農(nóng)民投入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的積極性。
2、現(xiàn)階段農(nóng)村土地資源配置不合理的現(xiàn)象在大多數(shù)農(nóng)村存在，宅基地閑置、房屋建筑面積超標(biāo)等等，都造成土地資源的巨大浪費(fèi)。在引入宅基地流轉(zhuǎn)制度后，運(yùn)用市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制來(lái)自我修復(fù)當(dāng)前宅基地下的土地資源，最終達(dá)到盤活宅基地存量、優(yōu)化土地資源配置，提升農(nóng)村土地的利用率和價(jià)值的目的。
（三）從社會(huì)角度看，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是適應(yīng)現(xiàn)階段國(guó)情的需要
1、我國(guó)城市化步伐逐年加快，大量農(nóng)民涌向城市，由于各種原因，他們有的選擇了在定居在城市，打算賣掉農(nóng)村的房屋。而部分城市居民則向往農(nóng)村田園式的生活而打算或看中了農(nóng)村房屋的升值潛力，從而計(jì)劃在農(nóng)村買房，所以城鄉(xiāng)人口的對(duì)合性流動(dòng)日益增大。雖然小產(chǎn)權(quán)房的買賣是國(guó)家明令禁止的，但是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作下，不納入法律規(guī)制的農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易每天都在上演，并且日趨頻繁，因此，在這種形勢(shì)下放開(kāi)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)是迎合時(shí)宜的，也是有所必要的。
2、現(xiàn)階段相較于我國(guó)城市住宅用地使用權(quán)的爭(zhēng)奪不斷，價(jià)格持續(xù)走高的場(chǎng)面，農(nóng)村宅基地使用權(quán)市場(chǎng)交易的冷清與之形成了鮮明的對(duì)比。而這對(duì)矛盾其實(shí)在某種程度上存在著互補(bǔ)互助的關(guān)系，農(nóng)民的房子想出售卻苦于政策限定，居民無(wú)奈房?jī)r(jià)偏高以致一房難求，倘若將二者予以中和，那么就可以極大緩解城市用地的矛盾，并且不需要占用其他資源。同時(shí)，由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)相對(duì)于城市住宅用地的使用權(quán)在市場(chǎng)上的價(jià)格較低，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的杠桿下可以有效拉低商品房的價(jià)格，從而緩解城市中低收入家庭購(gòu)房困難這一難題，又為平穩(wěn)房?jī)r(jià)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，保障人民利益等各個(gè)方面起到積極的作用。
3、目前，我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承上還存有若干問(wèn)題。首先是不與被繼承人一起生活的本集體組織成員對(duì)被繼承人宅基地使用權(quán)的繼承，此時(shí)他有兩個(gè)可能獲得宅基地使用權(quán)的身份，即繼承人和集體成員。當(dāng)繼承人已經(jīng)擁有一處宅基地，且擁有繼承權(quán)并發(fā)生繼承，此時(shí)繼承人是否還能繼續(xù)繼承？宅基地的特性一是 “一戶一宅”，二是身份性。如果繼承則有違“一戶一宅”原則，而不繼承又不符合《繼承法》的規(guī)定，如此便陷入了尷尬的局面。其次如果繼承人是城鎮(zhèn)居民，那么發(fā)生繼承也會(huì)出現(xiàn)宅基地使用權(quán)外流的狀況。所以只有將我國(guó)宅基地使用權(quán)納入至到市場(chǎng)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，破除其使用者身份性的限制，才能解決繼承上的尷尬境地。
二、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)制
（一）建立適應(yīng)我國(guó)現(xiàn)狀的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度
目前我國(guó)對(duì)于農(nóng)村宅基地實(shí)用流轉(zhuǎn)制度的相關(guān)規(guī)定還是比較粗、散，并沒(méi)有形成嚴(yán)密的體系，也沒(méi)有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)性。為保障宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)能夠順利進(jìn)行，首先應(yīng)當(dāng)完善對(duì)宅基地相關(guān)制度的規(guī)定，清理現(xiàn)有規(guī)范中互相沖突的規(guī)定，并重新對(duì)宅基地的權(quán)利歸屬、取得、處分權(quán)限以及法律責(zé)任等等作出詳密的規(guī)定。其次針對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成為趨勢(shì)的情況，法律應(yīng)明確規(guī)定允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，取消對(duì)流轉(zhuǎn)主體的限制即允許宅基地使用權(quán)在市場(chǎng)規(guī)律調(diào)節(jié)下自由流轉(zhuǎn)。不過(guò)這里值得注意的是我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，其基本前提是由人民當(dāng)家作主，因此，我國(guó)也應(yīng)當(dāng)有適合與我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展現(xiàn)狀的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度，既要吸收國(guó)外的有益經(jīng)驗(yàn)，又要立足于本國(guó)的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新。
（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的基本構(gòu)想
1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本原則
（1）應(yīng)遵循保護(hù)宅基地與合理使用宅基地并重的原則
土地資源是一種稀缺、有限的資源，是人賴以生存的資源，宅基地使用者對(duì)宅基地的使用，直接關(guān)系到土地價(jià)值的維系，因此國(guó)家在處理宅基地使用權(quán)問(wèn)題時(shí)必須實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管理制度，明確規(guī)定宅基地使用者非經(jīng)允許不得擅自變更宅基地的用途。同時(shí)，對(duì)宅基地應(yīng)當(dāng)進(jìn)行保護(hù)，做到珍惜并合理利用每一寸土地。
（2）權(quán)力與義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移的原則
該原則又稱“認(rèn)地不認(rèn)人”原則，即土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，與土地使用權(quán)合同相對(duì)應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)亦隨之轉(zhuǎn)讓 。權(quán)力和義務(wù)作為宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的核心內(nèi)容，自然有必要予以同時(shí)轉(zhuǎn)移。不管是轉(zhuǎn)讓者和受轉(zhuǎn)讓者，只要權(quán)利和義務(wù)兩端的天平砝碼轉(zhuǎn)讓中存在不對(duì)等，那就是不公平。
（3）應(yīng)遵循宅基地的使用權(quán)與房屋所有權(quán)一體化原則
遵循宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一體化原則是由宅基地及其上的房屋在物理上不可分割的性質(zhì)決定的，即“地隨房走”。宅基地是房屋的承載體，房屋又是宅基地價(jià)值的外在表現(xiàn)。因此，農(nóng)村的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其宅基地使用權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移,反之亦然。
（4）農(nóng)村宅基地使用權(quán)有期限原則
《物權(quán)法》明確將宅基地使用權(quán)界定為一種用益物權(quán)。從理論上講,他物權(quán)的存在都是有期限的。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循有期限原則。參照城市國(guó)有土地上的住房土地使用權(quán)期限為70年的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期限也可以參考規(guī)定為70年 。
2、流轉(zhuǎn)的方式
（1）轉(zhuǎn)讓
宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓指當(dāng)事人約定一方轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，他方支付相應(yīng)價(jià)金的行為。同時(shí)，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同簽訂以后，還必須向村集體資產(chǎn)管理委員登記備案。為防止民無(wú)居所，在轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)前應(yīng)經(jīng)過(guò)村集體資產(chǎn)管理委員會(huì)審查，在確定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的居民在村集體外有屬于自己的住所后方可同意轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的農(nóng)戶，除其宅基地面積未達(dá)標(biāo)外，不得再向村集體申請(qǐng)宅基地 。
（2）租賃
宅基地使用權(quán)的租賃指宅基地使用權(quán)人作為出租人將其宅基地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。宅基地的租賃在書(shū)面合同簽訂以后，還必須向集體資產(chǎn)管理委員會(huì)審查并登記備案。合法的宅基地租賃合同自簽訂時(shí)生效，但當(dāng)事人另有約定的除外。同時(shí)，為防止宅基地使用權(quán)人以出租為目的，在宅基地上雜亂無(wú)章的建房，村集體應(yīng)制定房屋建設(shè)的總體規(guī)劃。
（3）抵押
ブ型擠擲嗪牛F127 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-5194（2008）05-0104-05
收稿日期：2008－07－20
作者簡(jiǎn)介：丁瑤（1968-），女，重慶市綜合經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)咨詢研究中心主任，副研究員。研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)。2.鄧蘭燕（1982-），女，重慶市綜合經(jīng)濟(jì)研究院農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究室副主任，經(jīng)濟(jì)師。研究方向：農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。
近年來(lái)，國(guó)家大力推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，但西部與東部地區(qū)發(fā)展差距仍然較大，西部地區(qū)城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的主要原因。目前，西部地區(qū)正處于工業(yè)化、城市化加快發(fā)展的起點(diǎn)，處于發(fā)展的歷史機(jī)遇期，國(guó)家又批準(zhǔn)重慶、成都成為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，全面探索新的發(fā)展路徑，其中創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)制度是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的關(guān)鍵因素。在工業(yè)化、城市化、市場(chǎng)化、開(kāi)放化進(jìn)程中，如何正確運(yùn)用好國(guó)家政策，積極探索土地利用上理論和制度創(chuàng)新，處理好供需用地的矛盾，提高集約節(jié)約用地的水平，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律建立健全城鄉(xiāng)土地資源配置機(jī)制，已是西部地區(qū)面臨的一個(gè)不容回避、迫在眉睫的問(wèn)題。
ヒ弧⒌鼻拔韃康厙推進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn)的必要性
ィㄒ唬┩平城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，需要在要素流動(dòng)上有所突破，尤以土地、勞動(dòng)力人口的流動(dòng)性上需要?jiǎng)?chuàng)新，這也是“三農(nóng)”問(wèn)題解決的關(guān)鍵
ネ吵锍竅綬⒄怪饕是建立和健全城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的商品市場(chǎng)體系、要素市場(chǎng)體系和社會(huì)保障體系，其中要素市場(chǎng)特別是土地市場(chǎng)是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的重要內(nèi)容。西部地區(qū)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特征突出，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的壓力大、任務(wù)重。同時(shí)，由于長(zhǎng)期行政手段的“均田制”以及現(xiàn)行集體土地使用制度的僵化，西部地區(qū)耕地過(guò)于分散，許多建設(shè)用地未得到充分利用甚至閑置，大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工伴隨的耕地撂荒問(wèn)題突出，土地利用效率偏低。而作為連接城鄉(xiāng)發(fā)展的主體――中小企業(yè)在城市舊城改造、“抓大放小”的政策實(shí)施過(guò)程中正面臨無(wú)地可用的困境。推進(jìn)土地等生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)之間自由流動(dòng)是解決“三農(nóng)”問(wèn)題的關(guān)鍵，一方面有利于農(nóng)村集體利用土地資產(chǎn)參與經(jīng)濟(jì)建設(shè)，通過(guò)推進(jìn)農(nóng)村居民住宅集聚和進(jìn)城農(nóng)民市民化，盤活鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，提供城市化、工業(yè)化進(jìn)程中所需要的建設(shè)用地，增加單位土地經(jīng)濟(jì)總量和財(cái)富創(chuàng)造量，提高城市發(fā)展反哺農(nóng)村的能力，同時(shí)，因?yàn)榧w存量建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)減少閑置土地?cái)?shù)量，減少建設(shè)用地增量的增加，有利于保護(hù)耕地和節(jié)約耕地。另一方面有利于以土地為主要載體的農(nóng)業(yè)加快產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、集約化經(jīng)營(yíng)，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高附著在土地上的產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益；有利于在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，逐步提高農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)收益和宅基地預(yù)期收益，提高農(nóng)民的收入水平和財(cái)富水平。
ィǘ）西部地區(qū)正進(jìn)入工業(yè)化、城市化快速發(fā)展時(shí)期，發(fā)展需要與土地利用矛盾更加突出
ジ母錕放以來(lái)，東部沿海地區(qū)城市發(fā)展、工業(yè)化建設(shè)過(guò)程中，土地開(kāi)發(fā)和利用作為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)重要措施為沿海發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。據(jù)有關(guān)資料，浙江湖州、福建晉江、廣東順德地區(qū)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積中約有80%左右為集體非農(nóng)建設(shè)用地（周建春，2007）。沿海發(fā)達(dá)地區(qū)在工業(yè)化、城市化快速發(fā)展期基本未受土地要素的制度制約。總體上，西部地區(qū)工業(yè)化、城市化進(jìn)程落后于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，目前剛剛進(jìn)入工業(yè)化、城市化快速發(fā)展的起點(diǎn)，面臨承接國(guó)際國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的良好機(jī)遇，工業(yè)化、城市化對(duì)土地利用的需求十分迫切，用地需求增大與供地有限之間的矛盾突出。以重慶為例，1997年~2010年，重慶市獲批的規(guī)劃用地總量為4萬(wàn)公頃，截至目前已經(jīng)用地3.47萬(wàn)公頃，今后幾年可作為開(kāi)發(fā)、建設(shè)用地的土地相當(dāng)緊張。但同時(shí)，為了保障糧食安全和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，近期我國(guó)土地“閘門”進(jìn)一步收緊：“以租代征”、擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模被嚴(yán)格禁止；新增建設(shè)用地控制指標(biāo)納入土地利用年度計(jì)劃等，從緊的宏觀土地政策環(huán)境使西部地區(qū)在發(fā)展的關(guān)鍵期土地利用矛盾和問(wèn)題更為突出。
ィㄈ）引導(dǎo)集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行有序流轉(zhuǎn)，是規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需要
ノ韃康厙尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部市場(chǎng)水平較高的區(qū)域，因發(fā)展需要在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中涌現(xiàn)出多種多樣的土地經(jīng)營(yíng)模式，部分地區(qū)出現(xiàn)了與沿海地區(qū)早期發(fā)展過(guò)程中類似的土地隱性市場(chǎng)。如以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為契機(jī)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地后直接出租、轉(zhuǎn)讓；在辦理土地轉(zhuǎn)用手續(xù)時(shí)違規(guī)操作，上報(bào)合作、合資合同，實(shí)際卻是土地使用權(quán)租賃、轉(zhuǎn)讓合同；采取“自征自用”方式直接轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，“無(wú)證用地”；城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房等，土地非法出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓，或未經(jīng)批準(zhǔn)非法占用。例如，四川省清理出新《土地管理法》實(shí)施以來(lái)非法入市的集體土地3210畝，貴州省清理出非法圈占土地1.89萬(wàn)畝（王名揚(yáng)，2002）。究其原因，一是土地利用方式的比較利益差距巨大，農(nóng)用地的經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)不如轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，辦工廠、開(kāi)商店或住宅出租。二是征地補(bǔ)償水平過(guò)低，而用地成本很高。農(nóng)民和村集體更傾向于采取不征自行轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)的方式，而土地使用者也因?yàn)檗D(zhuǎn)用后的土地用地成本很高傾向于直接使用集體土地，尤其投資于集體建設(shè)用地的主體多是中小企業(yè)，采取這種方式可以降低其創(chuàng)業(yè)初期的資金壓力。實(shí)際上，這部分農(nóng)村集體建設(shè)用地已以出租、轉(zhuǎn)讓、入股聯(lián)營(yíng)等方式變相進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已成既定事實(shí)不可逆轉(zhuǎn)，政府僅靠強(qiáng)行的“堵”、“禁”無(wú)益于問(wèn)題的根本解決，而需要建立制度規(guī)范，將之納入土地有形市場(chǎng)，才能有效解決集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的“市場(chǎng)黑洞”，防止集體土地收益的流失，保護(hù)農(nóng)民的切身利益。
ザ、我國(guó)現(xiàn)行的土地制度對(duì)西部地區(qū)土地流轉(zhuǎn)的制約
ノ夜現(xiàn)行的農(nóng)村集體土地使用制度是建立在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制基礎(chǔ)上形成的，這種土地使用制度在當(dāng)時(shí)的歷史條件下曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)積極的作用，國(guó)家通過(guò)對(duì)農(nóng)村集體土地的支配、征用，積累了大量資金，用于發(fā)展工業(yè)、搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，城市經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)大和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種土地制度對(duì)現(xiàn)階段西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約越來(lái)越大，引起了土地流轉(zhuǎn)不暢、土地收益分配不合理、土地利用效率偏低等問(wèn)題。
ィㄒ唬┫中姓韉刂貧戎圃劑伺逋戀厥諧〉男緯
コて諞岳矗農(nóng)村與城市分割的二元性土地制度以及國(guó)家對(duì)城市土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，造成土地市場(chǎng)的“價(jià)格雙軌制”，扭曲了市場(chǎng)功能。根據(jù)《土地管理法》，集體所有的土地如果要進(jìn)入市場(chǎng)，或通過(guò)轉(zhuǎn)變用途獲得增值，只有一種途徑，即將集體土地征用為國(guó)有土地。這將《憲法》規(guī)定的征地范圍由“公共利益的需要”擴(kuò)大到包括非公共利益需要的一切用地項(xiàng)目，甚至一些私人經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。現(xiàn)行的征地制度，由于國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)造成過(guò)低的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而農(nóng)民沒(méi)有法律許可的“討價(jià)權(quán)”，對(duì)于土地在城市市場(chǎng)所產(chǎn)生的增值收益農(nóng)村土地所有者和使用者也不能參與分配，目前農(nóng)村集體土地征用中的收益分配政府所得與集體和農(nóng)民所得之比約為17:1（沈飛等，2004）。因此，無(wú)論集體經(jīng)濟(jì)組織還是農(nóng)民，都不愿意通過(guò)征地將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有。并且，過(guò)低的征地費(fèi)用，為降低出讓金提供了較大的空間，造成城市、工業(yè)用地粗放式擴(kuò)張，降低了土地利用效率。
ヅ逋戀氐惱饔彌貧仁羌蘋經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，建國(guó)初期，由于農(nóng)村土地所有權(quán)缺乏法制化，且國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，對(duì)農(nóng)村土地只能推行土地征用制度，對(duì)城市土地只能實(shí)行無(wú)償劃撥制度。目前，我國(guó)已建立了城市土地市場(chǎng)配置制度，但農(nóng)村土地市場(chǎng)仍沒(méi)有得到法律正式確認(rèn)。顯然，建國(guó)初期建立的征用制度與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，主要表現(xiàn)為：一是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下土地使用者已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下任何用地單位都是依附于政府的從屬機(jī)構(gòu)不同，每一用地單位都是獨(dú)立的利益主體，城市經(jīng)濟(jì)與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)利益不可能完全一致。而城市化、工業(yè)化依靠農(nóng)村和農(nóng)民的低成本發(fā)展之路也是不可持續(xù)的。二是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地不僅是資源，而且是重要的資產(chǎn)，農(nóng)民的土地具有更多的功能。城市獲得農(nóng)民的土地必須考慮農(nóng)村土地的多種功能，尤其是社會(huì)保障功能。三是城市用地與農(nóng)村土地是兩種不同的土地所有權(quán)，在法律上是平等的，在經(jīng)濟(jì)上也應(yīng)該加以實(shí)現(xiàn)。西部地區(qū)集中了全國(guó)大部分的農(nóng)民和集體土地，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)在一定程度上會(huì)提高工業(yè)化與城市化的成本，但他會(huì)從制度上解決長(zhǎng)期存在的城鄉(xiāng)發(fā)展不協(xié)調(diào)的問(wèn)題。
ィǘ）現(xiàn)行土地用途管制制度制約了土地在地區(qū)間的合理配置
ハ中小鍛戀毓芾矸ā飯娑ǎ任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。法律條文嚴(yán)格限制了集體土地非農(nóng)建設(shè)的使用范圍，只允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自建自用。即集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地辦企業(yè)或者建住房，土地轉(zhuǎn)讓一般只能在同村甚至同村民組進(jìn)行，集體建設(shè)用地向本村鎮(zhèn)以外的企業(yè)和個(gè)人的流轉(zhuǎn)行為是法律明文禁止的。《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。可見(jiàn)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員受讓集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也受到了嚴(yán)格的限制。這種受讓主體身份限制造成了土地流轉(zhuǎn)的封閉性，土地使用權(quán)無(wú)法按照市場(chǎng)方式自由轉(zhuǎn)讓，在很大程度上限制了集體組織之間、城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間在土地利用上的余缺調(diào)節(jié)，對(duì)土地資源的合理配置制造了障礙，這不僅對(duì)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移產(chǎn)生不利影響，也會(huì)使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)局限在封閉的小范圍內(nèi)，以至形成十分零散的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，阻礙農(nóng)村土地利用效率的提高。
ハ質(zhì)抵校部分農(nóng)村集體土地事實(shí)上突破了現(xiàn)行法規(guī)的限制，集體建設(shè)用地、農(nóng)用地自發(fā)的通過(guò)出租、轉(zhuǎn)讓、合作、入股等方式流轉(zhuǎn)到農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的企業(yè)和個(gè)人使用的現(xiàn)象大量存在。就集體建設(shè)用地而言，本身主要就是為了發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)村工商業(yè)經(jīng)濟(jì)用地，如果限制取得和流轉(zhuǎn)，不能最大化實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地的效益，同時(shí)，由于各地區(qū)之間、各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的生產(chǎn)能力各異，如果限制取得和流轉(zhuǎn)，各地發(fā)展差距可能越來(lái)越大，不利于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展。現(xiàn)行法律規(guī)定在經(jīng)濟(jì)學(xué)上明顯是無(wú)效率的制度安排，相反自發(fā)流轉(zhuǎn)雖然承擔(dān)巨大法律風(fēng)險(xiǎn)成本，卻是理性的、符合財(cái)產(chǎn)效益最大化原則的。并且，因?yàn)檫@種法律規(guī)定直接導(dǎo)致農(nóng)村地價(jià)低估，尤其是與城市相鄰地帶的農(nóng)村住宅價(jià)格低估，使得城市近郊買賣農(nóng)村宅基地的現(xiàn)象頻繁。盡管目前國(guó)家出臺(tái)了各種條例法規(guī)阻止，但無(wú)論從城鄉(xiāng)居民權(quán)益的公平性或市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則來(lái)說(shuō)，這都是無(wú)法治本的辦法，無(wú)法適應(yīng)與解決大批農(nóng)民“非農(nóng)化”的現(xiàn)實(shí)需要。現(xiàn)行的用途管制等法律規(guī)定與現(xiàn)實(shí)的尖銳沖突體現(xiàn)了現(xiàn)行立法的制度缺陷。
ィㄈ）現(xiàn)行土地使用權(quán)抵押制度制約農(nóng)村土地有效流轉(zhuǎn)
ハ中小噸謝人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”不得抵押，“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。” 可見(jiàn)，在現(xiàn)行的制度下，農(nóng)民既不能抵押自己所承包的耕地，也不能抵押自己的宅基地，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在抵押時(shí)不得將土地使用權(quán)單獨(dú)抵押。但事實(shí)上，無(wú)論是外出務(wù)工和遷居城鎮(zhèn)的農(nóng)民，還是繼續(xù)留在農(nóng)村的農(nóng)民，出于生產(chǎn)或生活的需要，由于往往借貸無(wú)門，土地的價(jià)值實(shí)現(xiàn)對(duì)于他們都是極其重要的。對(duì)準(zhǔn)備進(jìn)城的農(nóng)民來(lái)說(shuō)，如果限制承包地或宅基地抵押，他們進(jìn)城購(gòu)房或自主創(chuàng)業(yè)的資金就得不到有效補(bǔ)充，不利于農(nóng)民及其家屬進(jìn)城工作和生活，不利于城市化進(jìn)程的有序推進(jìn)。對(duì)繼續(xù)留在農(nóng)村中的農(nóng)民來(lái)說(shuō)，由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大都與農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)狀況密切相關(guān)，如果限制承包地或宅基地抵押，農(nóng)民會(huì)因?yàn)槿鄙儋Y金及可靠的融資渠道無(wú)法加大生產(chǎn)投入、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)持續(xù)增收，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這也必將制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。
ト、促進(jìn)西部地區(qū)土地流轉(zhuǎn)的制度創(chuàng)新設(shè)計(jì)
ピ詡岢峙寮彝コ邪經(jīng)營(yíng)制度和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系的原則、堅(jiān)持“依法、自愿、有償”的原則、堅(jiān)持有利于資源優(yōu)化配置的原則、堅(jiān)持因地制宜、形式多樣的原則的基礎(chǔ)上，在確保耕地基本農(nóng)田總量、糧食綜合生產(chǎn)能力提升前提下，通過(guò)推進(jìn)土地制度創(chuàng)新試點(diǎn)工作，引入農(nóng)用地發(fā)展權(quán)市場(chǎng)交易模式，探索提高新增建設(shè)用地平衡指標(biāo)的方式，創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)制度，增強(qiáng)西部地區(qū)土地流動(dòng)性和利用合理性。
ィㄒ唬┩平國(guó)家土地管理制度創(chuàng)新試點(diǎn)工作
ピ諼韃康厙，選擇正推進(jìn)國(guó)家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的重慶市和四川省成都市開(kāi)展國(guó)家土地管理制度創(chuàng)新試點(diǎn)。在土地征用方面，政府征地權(quán)嚴(yán)格用于純公益事業(yè)或準(zhǔn)公益性事業(yè)，非公共利益性質(zhì)的用地交易應(yīng)限制政府動(dòng)用強(qiáng)制性征地，盡量交由市場(chǎng)機(jī)制加以解決；在土地利用的規(guī)劃上，根據(jù)國(guó)家審批的土地利用總體規(guī)劃，在確保耕地和基本農(nóng)田總量不變的前提下，允許根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的實(shí)際，局部調(diào)整土地利用規(guī)劃，報(bào)國(guó)土資源部備案；在土地利用的年度計(jì)劃上，國(guó)家一次性下達(dá)5年指標(biāo)，允許根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的實(shí)際，跨年度滾動(dòng)統(tǒng)籌安排；在項(xiàng)目管理上，賦予部分土地項(xiàng)目管理權(quán)限，開(kāi)展農(nóng)村建設(shè)用地“減量”與城鎮(zhèn)建設(shè)用地“調(diào)增”掛鉤試點(diǎn)；在土地產(chǎn)權(quán)上，嚴(yán)格界定集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民在土地權(quán)力和流轉(zhuǎn)收益上的分配，允許和鼓勵(lì)農(nóng)民以土地入股、產(chǎn)權(quán)交易、租賃等方式進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)與建設(shè)，允許集體建設(shè)用地在不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，在符合土地規(guī)劃和用途管制下進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，適當(dāng)允許宅基地的轉(zhuǎn)讓、抵押，促進(jìn)農(nóng)民宅基地的商品化。
ィǘ）引入農(nóng)用地發(fā)展權(quán)市場(chǎng)交易模式
ス家對(duì)建設(shè)用地總體上采取耕地總量動(dòng)態(tài)平衡和異地置換政策，主要操作手段是利用規(guī)劃?rùn)C(jī)制和土地用途管制機(jī)制，這種做法帶有很強(qiáng)的計(jì)劃性，缺少靈活性。在西部地區(qū)，可以選擇試點(diǎn)地區(qū)引入農(nóng)用地發(fā)展權(quán)市場(chǎng)交易模式，推動(dòng)農(nóng)地向非農(nóng)地合理置換，雙向流動(dòng)。農(nóng)用地發(fā)展權(quán)即指農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地的權(quán)利。農(nóng)地發(fā)展權(quán)是與農(nóng)地所有權(quán)相分離的一種物權(quán)，農(nóng)地發(fā)展權(quán)歸農(nóng)地所有者所有，發(fā)展權(quán)可以在市場(chǎng)上自由交易。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，建設(shè)用地的需求量逐步增加，農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地將產(chǎn)生更大的收益，農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價(jià)格也將逐步上升。允許農(nóng)地保護(hù)區(qū)的發(fā)展權(quán)向發(fā)展區(qū)轉(zhuǎn)移，允許開(kāi)發(fā)者通過(guò)使用發(fā)展權(quán)提高預(yù)先規(guī)定的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行額外開(kāi)發(fā)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件不成熟地區(qū)，通過(guò)發(fā)展權(quán)（若干年期）的出讓，得到比從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)更高的收益；經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景好的地區(qū)，可通過(guò)多支付費(fèi)用獲取更多的農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)抬高用地門檻，促使其節(jié)約、集約使用土地。此外，通過(guò)農(nóng)地供求市場(chǎng)的公開(kāi)交易，有利于平衡非農(nóng)用地與農(nóng)用地邊際收益差額，從而減少征地過(guò)程中的尋租腐敗及濫用征地權(quán)等現(xiàn)象，有利于節(jié)約耕地和保證糧食安全。
ィㄈ）探索多種方式提高新增建設(shè)用地平衡指標(biāo)
ヒ皇槍睦新增耕地潛力較大的地區(qū)加大土地開(kāi)發(fā)整理力度，加強(qiáng)對(duì)采煤塌陷地、礦山廢棄地、廢河灘地、舊村莊的復(fù)墾開(kāi)發(fā)，適度開(kāi)發(fā)荒山等未利用土地，進(jìn)而提供新增耕地指標(biāo)儲(chǔ)備。二是積極引導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地的集聚，通過(guò)土地置換等辦法，在建設(shè)工商業(yè)集聚區(qū)時(shí)，充分考慮將周邊農(nóng)村零散的建設(shè)用地通過(guò)置換等方式集聚在一起。三是改革農(nóng)村集體建設(shè)用地管理制度，逐步賦予集體土地與國(guó)有土地同等的權(quán)利，在堅(jiān)持土地有償使用和嚴(yán)格用途管制下，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)出資或者入股、合作或聯(lián)營(yíng)等方式直接進(jìn)入小城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)，盤活存量建設(shè)用地。四是完善農(nóng)村建設(shè)用地使用制度，對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化中圈、舍改造等建設(shè)占用耕地可以與耕作層剝離的，盡量采用剝離，對(duì)耕作層進(jìn)行保護(hù)和利用。五是出臺(tái)農(nóng)村自愿退出的宅基地的管理辦法，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)村土地管理機(jī)構(gòu)組織復(fù)耕，進(jìn)行統(tǒng)一登記管理。
ィㄋ模┙立新型農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度
ヒ皇墻立統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，培育流轉(zhuǎn)市場(chǎng)主體。建立土地管理服務(wù)中心，規(guī)范流轉(zhuǎn)市場(chǎng)管理。各級(jí)土地管理服務(wù)中心承擔(dān)流轉(zhuǎn)、托管、仲裁、登記、中介等職能。建立統(tǒng)一的農(nóng)村土地承包、流轉(zhuǎn)管理信息系統(tǒng)。放寬農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體的范圍，允許各種組織、企業(yè)和個(gè)人通過(guò)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，從事農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)；允許各種金融資本、工商資本和民間資本參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。各類經(jīng)營(yíng)主體在稅收、融資、用地、經(jīng)營(yíng)等方面予以支持。培育農(nóng)村流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織。
ザ是在不改變土地所有性質(zhì)和承包地用途的情況下，推進(jìn)農(nóng)民承包地采取多種形式流轉(zhuǎn)。形式包括轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、入股等。方式可以是農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)、托管組織流轉(zhuǎn)、委托流轉(zhuǎn)、集中連片流轉(zhuǎn)、再流轉(zhuǎn)等。
ト是適當(dāng)放寬農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)用途范圍。在不損害土地耕作條件和基本農(nóng)田保護(hù)情況下，農(nóng)作物種植、畜禽養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)科學(xué)試驗(yàn)等可視為農(nóng)業(yè)用途。允許農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體開(kāi)展與經(jīng)營(yíng)主業(yè)相關(guān)的農(nóng)產(chǎn)品加工、物流配送、農(nóng)業(yè)技術(shù)咨詢服務(wù)和農(nóng)業(yè)觀光旅游等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體投資興建農(nóng)田水利等基礎(chǔ)設(shè)施，所占土地不占其臨時(shí)建設(shè)用地指標(biāo)，并免收各種手續(xù)費(fèi)。
ニ氖峭黃婆寮體建設(shè)土地的用途限制。拓寬土地使用范圍。支持工業(yè)化、城市化程度高、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、有條件的地區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)，除不允許開(kāi)發(fā)商品住宅外，集體土地可通過(guò)土地市場(chǎng)公開(kāi)交易，用于商業(yè)、旅游等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)；經(jīng)依法取得的集體建設(shè)用地可設(shè)定抵押權(quán)；適當(dāng)放寬宅基地流轉(zhuǎn)、繼承、利用方式上的限制，因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物導(dǎo)致村民住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，村民住宅用地隨之流轉(zhuǎn)。此外，打破分村審批制，新宅地申請(qǐng)者，在一定區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃居民點(diǎn)。對(duì)于確實(shí)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力或農(nóng)業(yè)勞動(dòng)不方便的農(nóng)戶，允許購(gòu)買已搬遷農(nóng)戶的老宅基及其房屋作為過(guò)度。即嘗試農(nóng)戶的老宅基地有條件的流轉(zhuǎn)，規(guī)定購(gòu)買的最長(zhǎng)年限――比如10 年，同時(shí)規(guī)定對(duì)房子只能維修而不能翻修，到期前可以依法買賣，到期后政府只補(bǔ)償房屋殘值，土地?zé)o償收為國(guó)有。
ノ迨譴蔥鋁髯模式。首先，普遍推廣“田保姆”模式。對(duì)因出外打工缺乏勞力而無(wú)法耕種、可能撂荒的農(nóng)田實(shí)行代耕、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租等多種靈活有效的方式，優(yōu)化人地資源配置，提高土地收益。第二，積極推廣“五統(tǒng)一分”模式。將農(nóng)民手中不能流轉(zhuǎn)的分散的土地資源進(jìn)行互換，根據(jù)市場(chǎng)需求，“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一耕作、統(tǒng)一技術(shù)、統(tǒng)一種苗、統(tǒng)一銷售、分戶管理”，形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)區(qū)域化布局、規(guī)模化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的局面，以降低生產(chǎn)成本，提高農(nóng)民收益。第三，擴(kuò)大推廣“招投標(biāo)”模式。在承包經(jīng)營(yíng)制度基礎(chǔ)上，將農(nóng)民閑置的承包地、未利用地、四荒地等采取項(xiàng)目招投標(biāo)的機(jī)制進(jìn)行流轉(zhuǎn)。第四，完善推廣“股田制”模式。農(nóng)民以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)折資入股組建農(nóng)民專業(yè)合作社或股份制公司等市場(chǎng)主體的形式。五是強(qiáng)化農(nóng)村土地使用、流轉(zhuǎn)的監(jiān)督管理和風(fēng)險(xiǎn)防范。妥善解決撂荒土地，對(duì)撂荒一年以上的承包土地，集體經(jīng)濟(jì)組織要按規(guī)定組織代耕，代耕收入歸代耕者；對(duì)舉家長(zhǎng)期外出且失去聯(lián)系農(nóng)戶的撂荒土地，集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回承包地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)收益歸集體經(jīng)濟(jì)組織。其中50％以上應(yīng)當(dāng)存入銀行（農(nóng)村信用社）專戶，專款用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社會(huì)保障安排，不得挪作他用。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生增值的，應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，繳納有關(guān)土地增值收益。加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范。有條件的地方，設(shè)立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)資金，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)保證金制度和土地復(fù)墾保證金制度。推進(jìn)農(nóng)村農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)試點(diǎn)，降低規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的流轉(zhuǎn)受讓方的自然風(fēng)險(xiǎn)。
ゲ慰嘉南祝
オ[1］王磊榮.當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村土地違法案件存在的原因和對(duì)策[J］.農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,2007,(6).
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オ[3］張秀智等.滿族村落宅基地利用的實(shí)證研究――以北京市滿族七道梁村為例[J］.農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,2007,(11).