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序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產業現狀范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
房地產業是進行房地產類投資、開發、經營、管理和服務的行業，屬于第三產業。主要包括：土地開發、房屋的建設、轉讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場。房地產業是我國支柱性產業，是具有基礎性和先導性的產業。
根據國民經濟行業分類標準(GB/T 4754—2002)分類方法，房地產業可分為房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務、其他房地產活動。
近年來形成的房地產熱吸引著眾多投資，房地產企業像雨后春筍一樣，迅速冒出來，急速增長。企業數量的增多引得市場競爭更加激烈，在激烈的市場競爭中，企業要尋找發展的機會，就必須對企業、行業進行分析。目前，學術界及企業界研究企業、行業的文章非常多，但大多數的文章只是概括性的提到房地產業現狀，采用數據作為理論依據進行分析相對較少，本文收集官方數據對目前房地產行業進行詳細分析，通過分析有助于對我國房地產業現狀進行了解，也有助于對房地產企業進行科學分析。
1 房地產業的重要作用
房地產業在國民經濟中起重要作用，是增強國民經濟和改善人民生活的重要產業。由于房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的重要產業。它的重要性體現在以下幾方面：
1.1 房地產業直接推動經濟的增長
投資、消費、進出口三項是國民經濟增長的發動機，而房地產業是構成投資、消費、進出口三大增長發動機的主要拉動力量。我國自1998年實行住房市場化改革，推行住房分配貨幣化以來，房地產業進入持續穩定發展的時期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2007年，房地產開發固定資產投資總額從3614.23億元上升為25288.8億元，年均增長24.14％；房地產業增加值從1998年的3434.5億元上升為2007年的11854.3億元，年均增長14.76％；高于年均國內生產總值12.8％的增長速度。房地產投資通過關聯產業和帶動消費對GDP 的拉動，1998—2007年，房地產投資占GDP比重為4.07%~4.75%，近十年平均比重為4.49%，在國民經濟中占有較大比例。下圖為房地產業投資、增加值與GDP增長對比圖。近十年房地產業增加值占國內生產總值比重見表1。
1.2 房地產業帶動性對經濟增長的貢獻
房地產業除了直接推動經濟增長外，由于房地產業在國民經濟鏈中處于中間環節，具有很強的關聯效應。能通過前向效應帶動建材、冶金、機械制造、金融等產業，通過后向效應帶動裝修、家電、金融保險、儀表等相關產業的發展，房地產業的興旺繁榮能夠有力的帶動很多產業的興旺繁榮。房地產業對其他產業關聯度達1.416，其中對金融保險業和商業的帶動效應最大，為0.145，兩者并列第一，而對建筑業的關聯效應為0.094，居第二，與美國、日本、英國、澳大利亞等發達國家均值相近。所以，當經濟發展面臨需求不足或者其他困難時，通常都會采取相應的房地產市場宏觀經濟政策，以發揮房地產業關聯度高、帶動力強這一特點來拉動經濟增長。
1.3 改善人民的居住和生活條件
構建社會主義和諧社會主要內容之一就是民生問題，而住房問題是重要的民生問題，直接關系到人民生活水平的提高和生活質量的改善。加快城市住宅建設，解決人民住房緊張的問題，是關系國計民生、發展生產、改善人民生活水平的一件大事。促進房地產業健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求。在房地產業迅速發展的近十年，全國新建住宅和人均住宅面積都有了較大的提高。近十年新建住宅面積和人均住宅面積詳見表2。
1.4 房地產業對財政收入的貢獻不斷加大
財政收入是衡量政府財力的重要指標，政府在社會經濟活動中提供公共物品和服務的范圍和數量，很大程度上決定于財政收入的充裕狀況。財政是為了滿足社會公共需要，彌補市場失靈，以國家為主體參與的社會產品分配活動。它既是政府的集中性分配活動，又是國家進行宏觀調控的重要工具。稅金是國家財政收入的主要來源，房地產企業上繳稅金近十年持續增加，從1998年的139億元快速增長到2007年的1660億元，房地產企業上繳稅金占財政收入比重由1.41%上升到3.24%，對財政收入的貢獻不斷加大，在財政收入中占有較重要地位。房地產企業稅金占財政收入比重見表3。
2 我國房地產業的發展現狀
我國房地產業從20世紀80年代改革開放起，經過三十年的發展，房地產固定資產投資快速增長，隨著人民的生活水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產業得到飛速發展，取得了令人矚目的成就。
2.1 投資方面
房地產投資的總體規模逐年增大。由1997年的3178億元，逐年增加至2006年的25289億元，增長率高于全社會固定資產投資增長率，房地產開發投資占全社會固定資產投資比例由1997年12.74%增長為2007年的18.42%，增長5.7個百分點，詳見表4。從商品房投資類型結構看，普通住宅比重稍有上升，從1997年87.3%上升為2007年的90.7%；經濟適用房所占比重直降，從1997年的13.4%下降為4.5%，尤其是2000—2007年的七年間，更是下降達15.7%；辦公樓所占比重稍有下降，而商業用房所占比重趨于穩定，基本維持不變。表4為1997—2007(2008)年固定資產投資和房地產開發投資對比。1997—2007(2008)年按用途分商品房屋銷售面積見表5。
信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高。從1997年起國內貸款占房地產開發資金的比重呈持續下降的態勢。從1997年的23.9%下降為2007年的18.7％；自籌及其他來源資金的比重從1997年的63.61%增長為2007年的79.56%，資金結構有所調整。但國內貸款額自1997年以來持續增大，2007年超過7000億元，為1997年的近8倍，是1997年以來的最高值。房地產開發企業資金來源見表6。
2.2 銷售方面
銷售量持續增長，商品房銷售面積、銷售額持續上升，2007年商品房銷售面積是1996年銷售面積的近10倍，達到77355萬平方米，其中：住宅銷售量從1996年的6898萬平方米增長到2007年的70136萬平方米，增長了10倍。2007年商品房銷售額接近3萬億元，為1996年商品房銷售額的21倍。近年商品房屋銷售情況見表7。
房價大幅攀升。1997—2007年全國商品房價格，年均增長187元。2004年、2005年全國商品房平均房價大幅攀升，1年增長400元/平方米左右。商品房價格從1997年到2005年增長了1171元，其中2004年和2005年增長了809元/平方米，占69％。2007年較2006年增長了497元/平方米，占1997年以來商品房價格增長的27%。商品房價上漲是綜合因素導致的，這些因素包括土地價格上漲、建筑材料價格上漲、人工價格上漲、新建住宅品質提升、中低位商品住房供應比重下降、投資和投機性購房的拉動、消費者對房價的預期等。房地產業在我國的發展三十年，屬于新興起的產業，存在較高的利潤，同時宏觀調控措施總體上抑制了商品房供應量的增加，推動了價格增長。由于我國政府的土地出讓制度造成房地產進入壁壘和房地產產品完全差別的內在特性導致房地產市場不完全競爭性，形成壟斷競爭市場；而我國區域經濟發展不平衡加劇了房地產產品的差別性，加強了房地產商的市場力量，提高了他們進行壟斷定價的能力，進行產品定價時更多的是基于消費者的保留價格而攫取盡可能多的消費者剩余，這是當前我國房地產價格持續上漲的原因。全國商品房屋平均銷售價格見表8。
2.3 開發方面
開發規模快速增長。2007年全國房地產施工面積從1997年的44985萬平方米上升到2007年的236318萬平方米，增加了191333萬平方米，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發企業建設房屋建筑面積見表9。
2.4 區域發展
東部、西部區域發展不平衡。東部城市相比中西部城市，地理位置優越、交通方便、經濟發達、資金相對寬裕，城市規模和城市密度較大，城鎮化水平較高，這些優勢使得東部的房地產業在起步階段就走在中西部房地產業的前面。2007年施工房屋面積東部省份占全國的55.6%，竣工房屋面積東部省份占全國的54.3%，均占有一半以上比例。隨著東部地區土地資源的減少，土地價格上升引起的成本大幅度上升和競爭加劇，一些房地產商投資重心開始向中西部轉移，房地產投資的最優區域發生變化。西部地區由于地理位置、基礎設施條件較差，經濟發展水平和城市化仍然處于初級階段，因此存在著巨大的增長空間。近年來受到國家“西部大開發”戰略的扶持，西部地區宏觀經濟的發展正在享受著高速增長的回報。2007年全國分地區房地產業情況對比見表10。
3 結 論
近年來我國房地產業熱度不斷提高，房地產業得到迅速發展，本文總結出房地產業有直接推動經濟增長、帶動性影響經濟增長、改善人民居住和生活條件、對財政收入的貢獻不斷加大等重要性。在此基礎上分析出我國房地產業發展現狀：房地產投資的總體規模逐年增大；信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高；銷售量持續增長，商品房銷售面積、銷售額持續上升；房價大幅攀升；開發規模快速增長；東部、西部發展不平衡等。通過本文可有助于對我國房地產業現狀進行了解，也有助于對房地產企業進行科學分析，本文總結出的數據可以供以上分析研究做參考。
參考文獻：
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中圖分類號:F293.3文獻標識碼：A
1.攸縣房地產業現狀
2007—2012年，攸縣房地產開發投資以10%的比例態勢遞增，總投資額達30.12億元，房地產開發項目59個，新建商品住宅246萬m2。2012年，攸縣商品房在建項目29個，在建面積109.8萬m2，同比增長28.96%；新開工面積35.11萬m2，同比負增長7.55%；竣工面積18.06萬m2，同比增長187%，房地產總投資14.23億元。全年共辦理各類房屋登記9292宗，登記面積347.97萬m2；測繪房屋面積82.69萬m2。
2．攸縣房地產業發展中的問題
2.1 房地產行業指標分析
1.房地產行業相關指標分析
（1）商品房銷售價格
2008-2012年，攸縣商品房銷售價格持續增長，房價從08年的均價1700元急劇上升到12年的均價達2880元左右，銷售年均價漲幅均在10%以上，且增長率不斷升高。從總體上看，2008-2012年攸縣商品房銷售均價平均增幅12%，價格增長速度迅猛，說明攸縣房地產市場在短期內仍有較好的有效需求空間。
（2）商品房銷售面積
2008-2012年，攸縣商品房銷售價格增長較快，消費需求旺盛，商品房銷售面積增長迅速，以年平均79.25%的增長速度持續快速發展。房地產開發投資力度不斷加大，商品房銷售增勢強勁，預售行情持續看漲，房地產行業成為攸縣經濟發展的新增長點。減除不具競爭力及不具開發能力的樓盤，攸縣2011年市場總供應量在105萬m2左右。此外，攸縣商品房銷售面積雖然不斷增長，但增長率卻呈波動變化，并逐步趨于平均值，經過前幾年的快速發展，房地產市場會進入一個發展速度相對緩慢的時期，未來幾年內房屋銷售面積的增長速度會減緩。
（3）房地產開發投資額增幅
據統計，2012年攸縣房地產市場累計完成投資9.69億元，同比增長55.1%，其中住宅投資6.56億元。近年來，攸縣房地產投資力度不斷加大，投資額持續、快速增長，自2011年起，增幅超過同期GDP和固定資產投資額增幅。適度投資有利用拉動經濟增長，但如果房地產開發投資增幅過快，將會使供給過量而導致供過于求。
（4）商品房銷售額與開發投資額
2008-2012年攸縣商品房銷售投資比除2008、2010年外都大于1，說明整體市場運營良好。2010年，由于世界金融危機的爆發所產生的后續影響及“國十條”的出臺，商品房銷售額增長速度較去年同期出現負增長，房地產市場進入觀望僵持期；然而與此同時，房地產投資速度卻繼續保持高速增長，10年投資額為09年投資額的1.3倍，表明市場供應商對攸縣房地產市場保持增長的期望。
（5）新開工面積與施工面積
湖南省于2007年了《長株潭城市群區域規劃》，在這個規劃中，攸州市已取代攸縣縣城，被列為長株潭城市群的6個區域次中心城市之一。在未來的3—5年，攸縣將撤縣建市，40萬人的未來城區正在迅速壯大，屆時攸縣將成為湘東南經濟開發帶和長株潭經濟圈東南部的中心城市。在此背景下，攸縣房地產市場高速發展，商品房新開工面積占施工面積比重不斷增加。
（6）施工面積與竣工面積
根據行業情況，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，因為施工面積反映了未來1-2年的現房供應量，該值小于3.0倍，會出現供應短缺，大于4.0倍，則未來樓市可能供大于求。自從08年后，攸縣房地產市場一直處于短缺狀態，且比值逐年下降，可以預見，未來幾年內，攸縣房地產市場對樓房的需求仍有很大的提升空間。
（7）銷售面積與竣工面積
該項指標能夠表現住房供求是否平衡，一般而言是商品房銷售面積略小于商品房竣工面積。由表看出，08-12年，攸縣的商品房竣工面積與銷售面積之比均小于1，表明供小于求，攸縣房地產市場正處于不飽和狀態，住房供求指標并不十分合理。
2.房地產行業與經濟發展相關均衡分析
（1）商品房價格增幅與GDP增幅
房地產價格是房地產市場的核心問題，根據成熟的房地產市場的行業經驗，通常情況下，房價的增幅應與GDP的增幅相接近。2008-2012年攸縣GDP增幅均值為14.44%，房價增幅均值為11.8%，其比值為1.22。這是由于中國較晚實行住房體制改革，致使商品房供應受到單位福利分房的影響，未能形成合理的供求平衡。房地產市場初步形成之后，住房供應量大幅增長，居民住房消費需求得到充分釋放。結合攸縣GDP增長的實際情況，房價增長率與GDP增長率的比值為1.22，說明了房價大幅增長是有經濟基礎支撐的。
（2）房地產開發投資額、社會固定資產投資額與GDP
根據房地產業發展規律，在房地產快速發展時期，房地產投資占固定資產投資25%~35%是合理區間，若超過35%，則有可能出現房地產投資過熱。房地產投資占GDP比重約為10%左右是合理范圍，若超過10%，沒有需求支撐，也會出現供過于求的局面。攸縣的房地產投資占GDP和固定資產投資的比重持續偏低，均未達到合理范圍，說明攸縣房地產市場發展仍處于起步階段。但是房地產投資額在GDP和固定資產投資中所占比重正在不斷增長，說明攸縣房地產市場正處于蓬勃發展的上升階段，整個市場具有較大的擴展性。
（3）房價與城鎮居民人均可支配收入
自2009年起，城鎮居民人均可支配收入呈上升勢頭，但增長幅度較小。房價增長率雖然也是持續增高，但仍然低于可支配收入增長率，消費者的需求能夠得到較大的滿足，說明房地產市場仍處于健康發展的狀態。
2.2 攸縣房地產業問題小結
1.房地產市場體系仍不完善。
迄今為止，攸縣沒有真正意義上的品質樓盤，大部分樓盤品質不高，住宅市場缺少一個有號召力的品牌樓盤。一方面是因為攸縣房地產開發企業水平普遍較低，開發實力不夠，除少數企業，80%的開發公司由于缺少資金、人才和開發經驗，把握市場和抗擊市場風險的能力很弱，整個房地產市場缺少品牌化、規模化、集團化的開發企業。另一方面是由于開發資金較少，很多房地產項目操作不規范，特別是缺乏資金的項目往往進度一拖再拖，樓盤建設進度落后，為了資金回籠，樓盤及早上市，許多項目后期建設馬虎了事，品質難以提升。
3.有效供應不足，難以滿足消費需求。
目前攸縣房地產市場最突出的問題就是商品房有效供應不足，難以滿足消費者日益增長的需求。雖然攸縣房地產市場目前處于不飽和狀態，但是商品房庫存也越來越大，2012年，商品房庫存達到了58.88萬平方米、5946套（其中住宅為3105套），積壓資金達到近20億元。
4.企業規模不大，難以抵御風險。
企業資質等級普遍不高、抗風險能力差。目前攸縣房地產開發企業共有29家，其中具有三級開發資質的28家，具有四級開發資質的1家，全縣沒有一家二級以上房地產開發資質的企業。大多數企業規模較小、競爭力較差，整體水平偏低，抵御風險、應對經濟沖擊的實力較弱，一旦遭遇房價過低、房屋積壓過多、資金周轉停滯等問題，企業很有可能面臨倒閉、出現“爛尾樓”等一系列不安定的社會問題。
參考文獻：
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對國民經濟的發展起著重要作用的房地產業是國民經濟支柱型產業，需要充足的資金來支持其運行和發展，隨著國家對房地產業的宏觀調控和我國房地產業融資體制的不斷變化，房地產企業的資金鏈面臨著日益嚴竣的挑戰。每個房地產企業現在都面臨著如何解決資金瓶頸的重大問題。只有有效的解決房地產融資困難的問題，才能促進房地產健康快速的發展。
一、目前我國房地產業融資問題的現狀
（一）房地產業融資難度大
目前，我國房地產業普遍存在融資難度大的問題，特別是國家121文件發出后，銀行利率提升，房地產企業將面對銀行緊縮銀根的融資困難，而這更加重了房地產企業的融資壓力。121文件的出臺不僅使開發資質低的小開發商和項目公司受到影響，就連盲目擴張的大開發商也在一定程度上受到沖擊和資金鏈斷裂的威脅。
（二）缺乏完善的房地產金融體系
在我國，多層次的、系統的房地產金融體系目前還沒有形成，面臨著擔保機構、投資機構、專業房地產抵押貸款機構和保障機構缺位嚴重的現象；房地產金融市場中介服務體系還沒能做到獨立有效；多元化、系統化的房地產金融產品體系的缺乏等，這些都導致房地產金融面臨風險。
（三）可利用的融資渠道單一
目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。但正是由于這種單一的融資現狀，在支持房地產發展的同時，也使得整個銀行系統要承擔期房貸款帶來的問題、承擔假按揭貸款的風險、市場和法律等各種風險。
二、造成房地產業融資問題的主要原因
（一）房地產金融市場不完善
房地產金融市場的完善，對于促進房地產業的發展起著積極的作用。但是目前121文件的出臺造成房地產業融資壓力加重，雖然房地產信托在迅速發展，但還是不能達到房地產業的融資要求。房地產業在宏觀政策的調控和限制下，只有少數房地產公司在證券市場上市融資，缺乏一定量的資金的支持，無法保證資金運行的質量。
（二）房地產自身管理不到位
我國房地產企業絕大部分資金來源于銀行的貸款，由于市場競爭加劇，利潤空間壓縮，造成資金的自我積累能力下降。并且，大多房地產企業沒有建立相應的財務監管和風險控制機制，財務利用率低下。加之管理者競爭意識薄弱，對于國外資本大量涌入，沒有制定正確的應對措施。這些現象都極易造成房地產業面臨金融風險。
（三）缺乏國家法律法規的有效監管
近些年來，房地產業競爭愈演愈烈，面對不斷降低的利潤空間，房地產業面臨的風險也越來越大，加上房屋空置率長期居高不下，造成房地產業的潛在問題在金融風險的威脅下更加容易爆發。對于這些問題，我國有關房地產金融等方面的政策法規還沒有完善、形成系統，因此在實施過程中會比較困難，對于有效規范、引導房地產業的環節發展還沒能發揮太大作用，也使金融創新面臨無法可依的困境。
（四）缺乏專業的資金運作人才
目前，我國房地產業起步較晚，也還沒形成較大的規模，特別是在人才培養上還未得到充分的重視。房地產需要大量資金的運作貫穿始終，并且它本身也存在著一定的風險，這就需要有具備財務、法律、營銷等方面知識的專業人才來運作這些資金，防范經營風險。但是我國在這方面的人才培養上投入不足，致使這方面的人才還很缺乏。
三、改善房地產融資問題的策略
（一）加強政府政策扶持和法規建設
房地產是一個需要大量資金，并具有高風險的行業，需要政府投入足夠的政策扶持，政府可以通過制定有效的政策措施，直接或間接的對其進行調控，如對低收入階層提高首付抵押擔保、提供房地產低息貸款政策等。同時也應完善房地產金融方面的立法，如將《證券法》《保險法》等不利于房地產金融發展的條例加以修改等，有效的規范房地產市場運作，促進房地產金融的健康發展。
（二）完善房地產業的自身管理機制
學習國外先進的管理理念，結合我國目前房地產業的實際情況，完善房地產自身的管理機制。優化自身的組織結構，使其向扁平化結構發展，并建立健全的內部監督機構；實施有效的內部控制機制，完善內部審計，加強對財務的管理，提高財務的利用效率；建立風險預警和風險規避機制；同時，加強對房地產財務信息的披露。
（三）使用多種融資方式
在融資方面，國外有許多先進的方式值得借鑒，我國也應該進一步完善房地產融資市場，建立多種融資渠道，比如：①發展房地產信托投資，通過信托產品的深化開發，達到降低投資風險提高收益的目的；②發行房地產債券，面向社會融資；③與金融保險業合作，推進房地產業與保險業的結合，共同進行房地產開發；④開展租賃融資，在建設前與租戶簽訂長期的合同；⑤實施海外融資。
（四）增加在人才培養上的投入
房地產投資本身是一個專業化很強的領域，它需要有專門的人才，特別是需要有具備財務、法律、營銷等方面知識的多技能型人才。企業應當格外注重這方面人才的培養，投入資金對他們進行專業化的培訓，同時實施有效的激勵機制，這樣有利于激發他們的積極性，提高工作效率，減少不必要的風險。
四、結束語
我國的房地產產業在國民經濟中的地位越來越重要，有逐步成為我國經濟發展新的支柱產業的趨勢。由于我國房地產業起步晚，還存在諸多的問題，我國政府應當進一步加強對房地產的政策扶持和完善相應法律法規的建設。同時房地產業也該注重自身的建設，加強內部管理，提高對專業人才培養的力度。
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在當前的經濟大發展的背景下，房地產產業空前壯大，并逐漸走向低端項目和高端項目的兩極分化。這就意味著中國一部分房地產企業需要努力開拓新的市場，尋求新的發展。而房地產作為海外投資風險最大的行業之一，其海外投資必須十分慎重，因此，對于其投資主體所在區域、投資進入模式的研究也尤為重要。
一、房地產產業的特點
房地產產業是指從事土地以及對房地產的開發、經營、管理和服務集一體的行業，主要包括：對國有土地使用權的出讓和對房地產的開發以及再開發；房地產經營活動；房地產中介服務；房地產市場的調控和監管。房產市場則是指從事房產和土地的出售、租賃、買賣以及抵押等交易活動的場所或領域。房產市場是房地產產業進行社會生產和再生產的基本條件，并可以帶動很多產業例如建筑業、建材工業等行業的發展。通過市場機制，房地產市場可以及時地實現房地產的價值和使用價值，同時可以提高房地產業的經濟效益，并且可以促進對房地產資源的有效配置以及房產建設資金的良性循環，是整個房地產市場體系中最具有代表性，同時也是最重要的部分，在整個房地產市場體系中處于主體地位。
圖1房地產產業的構成
由于房地產業產品得獨特性質，導致房地產業的國際化經營具備較其他行業有許多不同。在進行國際化經營時我們需要充分考慮到房地產產品的差異的特性，體現在以下幾個方面：
1.區域的差異。房地產產品的位置具有不可移動性和固定性，所以特定的消費者只會在特定的市場區域內來選擇房地產商品，就造成了在不同市場區域內所供給的房地產產品難以互相替代或是競爭的現狀，因而房地產市場較難形成統一，于是也就不存在統一的市場競爭和市場價格，每座城市不同區域的房地產市場也會出現具有各自比較獨特的發展態勢。
2.消費的需求差異。在這種經濟發展大背景下，消費者對房地產產品的需求日趨多樣化，通常會綜合考慮根據房屋的區位、戶型結構、工程建設的質量、房屋周圍的環境、房屋的物業管理水平、住宅周邊的公共服務設置的建設程度以及社區文化等多種因素進行需求選擇，導致房地產客戶群體的需求具有很大的差異性。
3.價格的差異。價格差異過大是房地產商品的最大的特點。以上海、廣州的房地產商品為例，2009年北京、上海和廣州的商品住宅的均價之間差別在2~3倍之間，而他們的均價均高出全國商品住宅的平均價格。
房地產產品的以上三個主要特點在一定程度上決定了房地產對外投資的方式選擇。例如與制造業相比，正是因為房地產產品的不可移動性的特點所決定的它不可能像制造業產品一樣選擇出口的進入模式。結合目前中國房地產市場吸收外資以及房地產對外投資的現狀看，房地產業國際化經營以對外直接投資為主體。
二、中國房地產FDI的國際環境分析
近幾年的整個國際經濟環境呈現著非常明顯的特點。首先，全球經濟的增長腳步變緩，同時各國的經濟增長非常不平衡。特別是2007年下半年開始爆發的美國次貸危機以來，隨之而來的全球性質的經濟危機的持續影響使得世界主要工業國家經濟增長都遭到重創。其次，中國幾年來的經濟增長速度引起了世界上其他各國的關注。而世界上的部分發達國家和發展中國家卻表現平平，所以這就造成了在發展速度上的兩極分化的現象日趨嚴重。當然，世界經濟形勢的跌宕起伏和中國強勁崛起，將會給中國企業當然包括房地產業提供了一個很好的對外直接投資的機會。最后，為實現對有關資源的全球配置，世界各國對各自的經濟結構進行調整，對產業進行升級。經濟全球化的具體表現是：在貿易各國之間，跨國商品與服務類交易在不斷地擴大，同時資本的流動和技術的傳播在不斷地增加。除此之外，在經濟全球化的進程中，對外直接投資的機遇對每一個國家來說都是相同并且日益增加的。針對這一國際現狀，中國房地產業更要利用中國加入世界貿易組織和部分國家房地產業市場全面開放的機會，積極穩妥并且大膽地走出去，進入跨國企業全球貿易體系，通過對外直接投資這一渠道和資源的相對優勢來尋求對自己更加有利的投資區域，使房地產業價值鏈得以在全球范圍內實現優化重組和配置。
三、中國房地產國際化的發展現狀
從2004—2009年，中國房地產對外直接投資規模的總體趨勢在不斷擴張，從對外直接投資流量來看，2004年對外直接投資流量為851萬美元，2009年對外直接投資流量為9.3814億美元，年平均增長率為21.85%，從對外直接投資存量上來看，2004年對外直接投資存量為2.0251億美元，2009年為53.4343億美元，年平均增長率為507.72%。其中2008年受全球經濟危機的影響，中國房地產對外直接投資的流量與存量均存在下降，但是2009年整體又恢復大幅度上升趨勢。
但是，從全國對外直接投資的流量的行業分布來看，除了2008年中國房地產業對外直接投資因為受到全球金融風暴的影響外，雖然中國房地產對外直接投資凈額雖然基本呈現上升趨勢，但是占中國對外直接投資總凈額的比例中偏小。房地產對外直接投資還有很大的發展空間。
2009年中國房地產業對世界主要經濟體的直接投資分布中，對香港地區的房地產業直接投資存量為40.8418億美元，占對香港全部行業直接投資存量的2.4%；對歐盟房地產業直接投資存量為8 800萬美元，占對歐盟全部行業直接投資存量的1.4%；對美國房地產業直接投資存量為4 592萬美元，占對美國全部行業直接投資存量的1.4%；對澳大利亞房地產業直接投資存量為1.64164億美元，占對澳大利亞全部行業直接投資存量的2.8%；對俄羅斯房地產業直接投資存量為7.1339億美元，占對俄羅斯所有行業直接投資存量的32.1%；對東南亞國家聯盟的房地產業直接投資存量為5 971萬美元。占對東南亞國家聯盟全部行業直接投資存量的0.6%。全部看來，中國房地產業對外直接投資主要集中在香港地區，其次是俄羅斯，是對俄羅斯直接投資行業存量分布最多的行業。再次是澳大利亞地區，是對澳大利亞直接投資行業存量分布第二多的行業。
四、中國房地產業FDI特點及發展存在的問題
由以上可以看出，中國房地產企業FDI的區位分部不均衡，表現出相對集中的特點。如圖2所示，中國房地產業對避稅地香港地區FDI存量占全部房地產業FDI存量的76.4%以上。當然，這與中國FDI整體集中在中國香港、開曼群島和英屬維爾京群島這世界主要三大避稅地的現狀分不開。中國房地產業FDI第二集中地是俄羅斯，對俄羅斯FDI存量占房地產總FDI存量的13.35，這在很大程度上歸結于俄羅斯近幾年以每年5%的經濟增長速度，俄羅斯的經濟高速增長導致有購買力的階層對新建住宅的高需求，從而使得俄羅斯房地產市場進入活躍期。但是這種對某一地區過度集中的房地產投資格局在長遠利益上看不是非常利于中國房地產企業國際化經營的發展，并且會在一定程度上對中國房地產企業國際化發展帶來不利的影響，主要表現在三個方面：（1）中國房地產業FDI區域的過分集中而導致的自相競爭。房地產業FDI的目的在于更好地利用世界的市場和資源來促進企業自身的發展，自相競爭對中國房地產企業的整體發展沒有好處；（2）不利于房地產企業投資風險的分散。當中國與東道國發生政治沖突或者東道國發生經濟危機時，房地產商品作為不可以移動的商品必然會造成眾多的國內企業的投資失敗，更為嚴重的是這種失敗在一定程度上會對國內經濟造成一定的連鎖反應；（3）不利于中國房地產企業比較優勢的發揮。再者，從各項指標可以看出，中國房地產的國際化發展還處在初期水平。中國2009年房地產FDI合同額僅占世界房地產FDI合同額的1.3%。并且即使在國內算是技術實力比較雄厚的大型的房地產企業在其進行跨國經營的過程中依然主要是依靠其低廉的勞動力優勢而不是技術優勢。從整體層面上看中國房地產FDI目前還存在著如下的問題：
1．缺乏成本優勢。與制造業相類似，中國的房地產企業在國際化經營過程中的比較優勢為成本優勢，造成這種優勢的原因在于國內勞動力的低成本和對整個工程技術管理的低成本。然而由于近年來逐漸發展的國際經濟規則的制約，中國的這種比較優勢的發揮受到很大程度的制約。在國際經濟規則當中明確地對勞動力的國際間流動作出限制。針對這一限制中國的制造業選擇通過大量生產制造流動性強的產品還弱化這一限制，然而對于房地產業來說 房地產產品的特點是缺乏流動性，正是房地產產品的這一特點對房地產國際化經營在目前受到制約。
2．缺乏咨詢服務能力。根據對房地產產業的界定，當前的房地產業是集生產、技術和服務為一體的產業，而不僅僅只是房地產工程。然而由于中國的建筑管理體制的客觀原因導致中國的建筑施工和設計各自單獨成體，這樣對施工和設計的認為隔離導致中國到目前為止還缺乏類似于國外的那種工程公司或者工程咨詢公司。也正是因為這種缺失從而導致中國房地產企業國際化經營過程中會面臨更多的由于國際化經營經驗以及人才的缺乏而導致的風險。
3．缺乏足夠融資。就目前情況來看，中國房地產業的所現有的融資程度完全沒有達到國際上房地產FDI的需要水平。融資水平的缺乏主要表現在房地產企業的融資困難，融資風險抵押超過企業的承受能力，政府對房地產業融資的政策性支持太少，政府對融資的管理機制不夠完善等。
4．存在著語言及文化的障礙。語言和文化的差異是對中國企業跨國經營造成制約的非常常見的因素，在與對方的溝通和談判、尤其是對客戶群的開發過程中會遇到障礙。
總的來說，中國的房地產跨國經營之路才剛剛開始，而且此路非常漫長。在這條發展之路上需要得到政府以及企業自身的協助從而對各種制約因素進行克服。
參考文獻
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引言
近幾年隨著房地產投資熱度的快速升高，房價也在不斷上漲，己經開始影響到人民生活水平以及國家經濟金融體系的安全。住房價格除了關系到國家的發展和經濟安全以外，還和人民的生活成本有很大的關系。我國人口多，人均住房面積少，住房政策的完善，必須從我國的基本國情出發，建立起具有中國特色的住房政策體系。
一、我國房地產業的泡沫現象的原因
1.1產生房地產泡沫的直接原因
我國房地產泡沫產生的最直接原因就是房地產市場中的過度投機行為導致房價飛速上漲。房地產經濟在市場經濟中占有很重要的地位，同時其中的投機行為也十分嚴重。主要由于土地交易制度不健全，行業管理不完善，這些都在一定程度上助長了投機行為，使得市場中產生大量投機性泡沫。
房地產開發商使用各種方式地進行土地儲備，待一定時間后，高額價格轉讓他人，或對其進行炒作，導致地價、房價飛漲。隨著經濟的發展和城市人口的擴充，城市化的加快，城市對土地的需求不斷增長，與土地本身的稀缺性的矛盾就會日漸明顯。土地在交易過程中不斷的轉手，增值，當這一增值過程超出其真實價值時，就會導致泛地產泡沫的產生。
1.2產生房地產泡沫的間接原因
消費者的購房預期因素。當房地產商品價格由于某種原因上升時，消費者會推斷未來的價格繼續上升的可能性，需求會上升。而銷售者惜售，供給會下降。在這樣的供給需求變動下，價格上升，產生了泡沫的可能性。當價格下跌時，消費者會覺得價格還會有下跌的空間，需求會減少。而銷售者則會拋售房產，供給上升，這時市場中由于接收人少，價格會下跌。如此惡性循環便導致了泡沫現象。
房地產政策因素。房地產業在國民經濟中占有主導地位，對促進國家經濟起著極其重要的作用，我國政府在這方面也不斷出臺相關政策，以求我國房地產業的健康發展。其中如住房制度改革，土地使用制度改革，以及國家出臺的各項購房鼓勵政策，實現房地產市場高速增長。而這一政策導向在一定程度上導致了房地產項目過量開發，不規范經營導致的價格迅速上漲，伴隨著空置率增加的問題，這一切都預示著泡沫的產生。
房地產過度投資因素。城市化的進程決定了房地產投資的進程，這樣的經濟結構才是平衡合理的。然而房地產投資大幅度超前于城市化進程的幅度，導致房地產市場中出現供大于求的問題，隨之也產生房價的劇烈波動，高空置率，大量的市場的投機行為，不規范的交易行為等問題。由于投資商對房地產的大量需求，房地產投資和投機者在市場中的比例會急劇升高，消費者的真實需求被投資和投機掩蓋，房地產投資大幅增長，地產泡沫現象越來越嚴重。
銀行信貸的不規范擴張因素。房地產業的發展過程中需要大量的資金支持，一般房地產發展的資金來源主要是依賴于銀行貸款。許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反了有關規定，向開發商發放大量貸款，甚至不去驗證其信用等級。大量的資金涌向房地產市場，又缺乏必要的風險控制意識和手段，而且各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，給泡沫的產生埋下了隱患。
二、改善我國房地產發展的幾點措施
根據以上對我國房地產業泡沫現象原因的分析，以下給出了幾點相應的措施，包括合理確定各類住房比例、加大宏觀調控力度、打擊遏制炒房行為。
2.1合理確定各類住房比例
加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。同時在稅收、資金等方面給予優惠和支持，鼓勵房地產開發廠商參與廉住房和經濟適用房的建設。對規劃中的商品房建設市場可以完全向開發商開放，對其開發的套型結構不加限制，要特別注意商品房開發項目用地轉讓過程中的招投標活動的公開公平公正。
2.2加大宏觀調控力度
為了真正發揮杠桿作用，提高政策的能見度和可操作性，必須適當加大調控的力度和執行強度。為此，政策制定時應注意以下幾點：一是不可低估投機者承擔風險的能力，在抑制投機方面稅收和差別利率應該是最有效也是可控制的手段，只有嚴格執行才能得到良好的投機抑制效果。二是房地產開發的暴利時代將結束。在工人工資和原材料價格普遍相對較低的情況下，中國的房價高于很多發達國家，政府應該對土地資源管理及稅收政策的調控力度加大。三是不能為了眼前的GDP和財政收入而犧牲國家的可持續發展，對于賣地收入和從房地產收取的各項稅收，要用來反哺該城市的新購房居民和住房困難戶。
2.3打擊遏制炒房行為
炒房是助推房價快速上漲的主要原因之一。對于國內普通居民中的炒房者，要通過加大稅收力度遏制其炒房行為；對于國內中小企業法人中的炒房者，要加大稅賦力度的同時，進一步向它們開放壟斷行業，制定各項政策鼓勵其發展主營業務；對于國際炒房者，要密切注意主要資金動向，中國人多地少，建筑用地更少，所以必須堅決遏制和打擊其惡意炒房行為。目前的房地產調控迫切的需要政府能針對不同地區的房價提出差別化的政策，以實現政策的針對性和有效性，以免在調控中對應調控對象調控效果不大，而對弱勢群體形成較大影響的現象。
三、結語
我國的房地產業的發展仍然是處于初級階段，隨著房地產業的不斷發展也出現了一些承待解決的房地產泡沫問題。我國對房地產市場的宏觀調控必須從我國的基本國情出發，其內容應該包括但不限于：合理確定經濟適用房、廉住房和商品房比例，鼓勵開發商參與經濟適用房和廉住房建設；加大稅收、差別利率、價格等杠桿對房市的宏觀調控力度和反哺力度；有針對性地遏制和打擊國際國內各類炒房行為等。
參考文獻:
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近年來，我國房地產市場持續高速發展，改革開放以后，進行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，從根本上打破了傳統的計劃經濟對房地產市場的束縛，為房地產市場的發展創造了良好的條件。房地產正成為推動我國經濟快速發展的重要推動力量，并且在未來幾年里，房地產將仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地產快速發展的今天，同樣也暴露了不少問題，如房價收入偏高，投資性購房比例偏大，供求結構的矛盾等，因此，有必要樹立新的房地產開發理念，及時采取相關的對應政策，實現我國房地產業的健康有序發展。
一、我國當前房地產市場發展現狀
中
國經濟的多年持續，穩定增長，使中國的綜合國力得到很大增強。房地產市場也在經濟的快速發展過程中得到迅猛發展。
（一）投資繼續保持較快發展
2006年，全國完成房地產開發投資19382億元，同比增長21.8%增幅比去年同期高出0.9個百分點，今年一季度，房地產開發完成投資3543.78億元，同比增長26.9%，增幅同比加快6.7個百分點，高于同期城鎮固定資產投資增幅1.6個百分點。2006年，東，中西部地區得房地產開發累計完成投資額分別高達12383.49億元，3524.21億元和3474.76億元，同比增長17.4%，30.8%和30.3%。中部地區投資增長最快，增幅分別高于東部地區13.6個百分點。東，中，西部房地產開發投資比重分別為64%，17.8%和18.2%。今年一季度，東，中，西部地區同比增長24.3%，36.3%和29.3%。中部地區投資增速依然高于東部西部地區。
從各地區的房地產投資增長情況看，2006年，全國31個省（區，市）中有16省（區，市）的房地產開發增長速度超過平均水平，增長居前的地區是內蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，廣西等省份，同比增長幅度在30%以上。其中，內蒙古增速最為強勁，累計房地產開發投資增長超過一倍。上海和浙江投資增長5.6%和8.9%。
由此可見，房地產開發仍然是拉動固定資產投資的重要力量，房地產投資占城鎮固定資產投資比重高達21%左右。
（二）土地開發面積增速持續大幅增長
我國房地產土地開發經歷了連續兩年的低速負增長后，2006年以來，房地產土地開發面積開始大幅度反彈。2006年，全國房地產開發企業完成土地開發面積26606萬平方米，同比增長17.3%，比去年同期上升40.3個百分點。今年1-4月份，全國房地產開發企業土地開發面積7615萬平方米，同比增長4.6%。[4]這一增長速度再現了2003年的高增長水平。國家新出臺的規范房地產投資的政策已明確規定，企業購置土地而又不開發，一年以內要加收占用費，如兩年仍未開發，予以沒收。政策壓力使得開發商加快土地開發速度，而開發企業本年土地購置面積繼續減少。2006年，本年土地購置面積36791萬平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2個百分點。
（三）國內貸款成為房地產投資強有力的支撐
2006年，全國房地產開發企業累計到位資金22764.27億元，同比增長29.8%。今年一季度房地產開發到位資金7125.49億元，同比增長26.3%，為完成投資的兩倍。作為房地產開發最重要的兩個資金來源，銀行貸款和定金預收款兩項所占比重超過50%，自2005年以來，兩者走勢發生了截然相反的變化，國內貸款成為房地產投資增長的主要推動力，而定金及預收款的作用明顯減弱。
與定金及預收款下降形成鮮明對比的是，國內貸款在經歷了2004年的增速回落期后，于2005年6月開始逐步回升。今年以來，國內貸款增速更是呈現大幅度反彈之勢，國內貸款猛增44.9%，遠遠超過去年同期水平，強有力的國內貸款支撐了房地產投資，與此同時，銀行貸款占房地產開發全部資金來源的比重由去年同期的18.2%提高至20.3%。這不僅印證了金融對房地產市場的支撐作用，而且反映出國內銀行與房地產業息息相關的利益結合。在廣大居民購房信息不足，房地產開發商投資意愿下降的局面下，國內銀行為了順利收回前期已經發放的開發貸款，不得不繼續批貸，以支持開發項目的順利完工和正常銷售。同時，房地產開發企業努力拓寬融資渠道，利用外資步伐加快。2007年，資金來源中外資增速僅次于國內貸款，利用外資總額102.63億元。
（四）供銷總量基本平衡
商品房和商品住宅施工面積和新開工面積增幅有所回落，但竣工面積和銷售面積增幅有所上升。全國商品房施工面積17.62億平方米，同比增長18.4%，商品住宅施工面積3.77億平方米，同比增長19.2%，商品住宅竣工面積2.51億平方米，同比增長8.9%，增幅比去年同期下降9.5個百分點，商品房竣工面積3.05億平方米，同比增長8.8%，增幅比去年同期下降9.8個百分點，商品房銷售面積4.6億平方米，同比增長12%，商品房空置面積12355萬平方米，同比增長7.9%。其中，商品住宅空置面積6723萬平方米，東，中部分地區空置商品住宅同比呈負增長，40個重點城市中，有10個城市商品房銷售面積大于同期竣工面積或基本持平。
（五）房地產價格持續上升
2006年全國商品房平均價格（同期商品房銷售額除以銷售面積，未考慮地段，結構等因素）同比增長5.2%。其中，新建商品住宅銷售價格同比上漲6.8%。今年一季度新建商品住宅銷售價格漲幅在6.0上下波動。全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.6%，比上季度高出0.3個百分點。漲幅較大的城市有：北海15.1%，深圳10.3%，北京9.8%，廣州9.0%，福州8.8%和瀘州8.8%等。東，中部地區商品房平均價格增幅憑險高于全國平均水平，西部地區商品房平均價格略有增長。有22個省商品房平均價格不同程度上升，40個重點城市中有32個城市商品住宅平均價格不同程度上升。商品房價格上漲的主要原因：土地價格上漲；建筑材料價格上漲；新建住宅品質（建筑材料品質，戶型及配套設施，小區環境的優化等）提升導致房價的上漲；房地產市場供求結構變動，中低位價格商品住宅供應量下降，高檔商品房供應增加，導致商品房平均價格上揚和房地產市場結構性矛盾。這種結構失衡的原因：首先是政府對經濟適用房投資的減少。其次是市場內在決定力量，在較高收入這的需求未滿足之前，市場供給的重點不太可能檔次較低，盈利較差的低價商品房。再次是隨著城鎮居民收入水平的提高，對住房品質的要求提高，推動高品質住房比重增加，提升了平均價格；投資和投機性購房拉動；國家對房地產開發的“地根”，“銀根”縮緊，特別是對“地根”的減縮，影響消費者對房價的預期。房地產開發商利用市場信息的不對稱有意思炒作，進一步強化了消費的心里預期，引以更多人跟風；房地產市場中存在定型的壟斷，房地產的產品差異及市場空間競爭的性質決定了其壟斷性較之于壟斷競爭更強，造成局部地區房地產價格非正常上漲。另外，較高的利潤是產業吸引外資本向其流動的基本條件之一，更始新的產業興起和發展的基礎，房地產業在我國起步晚，屬于新興產業。
（六）商品房需求依然旺盛
盡管2003年以來，各界關于房地產泡沫和房價過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情依然不減，銷售量持續大幅度增長表明需求依然旺盛。需求是銷售量增長的基礎和支撐，而支撐是需求持續增長的動力。首先是國民經濟增長帶動城鎮居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。1998年以來城鎮人均收入年均增長率8.95%，住宅價格平均增長率未3.82%。隨著收入的增長，生活水平的不段提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房，舊居換新居等。其次是城鎮化加速，城鎮人口數量增長帶動商品房需求，旺盛的市場需求以城鎮居民可支配收入持續增長為支撐，而國民經濟的持續高速增長是城鎮居民可支配收入持續增長的基礎和保障。
二、現階段我國房地產業發展中存在的問題
一、前言
自2000年以來，我國房地產業有著突飛猛進的發展，速度驚人。遼寧省作為東北地區房地產業發展最快的省份，更是逐步以房地產業作為全省經濟發展的重要推動力。遼寧省房地產業作為全省經濟的重要來源，在整個經濟體系中具有舉足輕重的地位，對經濟發展起著重要作用。
房地產業的健康發展能夠促進全省城市化進程，推動城市基礎設施建設，為我省新增城市人口的安置問題提供有力保障。房地產業具有產業鏈長、產業相互關聯度大的特點，其直接相關和間接相關的產業多達50多個。其產業發展能夠實現居者有其屋，為人們提供數量更多、品質更高的住房，充分滿足人們日益增長的居住要求，對于促進全省經濟增長起著至關重要的作用。
二、遼寧省房地產業現狀分析
（一）房地產開發投資完成情況
遼寧省房地產業開發投資額，從2003年到2012年，只有2004年同比增長45%以及2008年增長37.6%增幅較大之外，其余各年份增長態勢相對溫和。到2012年，遼寧省房地產開發國有總承包以及專業承包企業已達到301個，開發投資額已經達到將近5000億元，新增開發面積達到了12444.3萬平方米。從總體情況來看，住宅房地產投資的發展狀況是相對最穩定的。然而，房地產年竣工面積的增長同時帶動了房地產行業供給的不斷增加，土地等原材料的價格上漲導致竣工房屋造價一路上漲，目前每平方米造價成本達到2713元。作為商品房最重要組成部分的住宅，在2004年以后銷售面積比例占總數的90%，銷售金額占總金額的85%。這種情況表明，居住需求是購房需求最主要的因素。遼寧省房地產開發資金主要來源于自籌和其他相關渠道，貸款只占20%的比例，外商對遼寧省房地產業的直接投資額也在逐步上漲。2000年，外商投資在我省房地產投資金額占57%，到了2012年，這一比例上漲到90%。
（二）遼寧省與全國發展比較分析
作為東三省中的經濟大省，遼寧省在2000年、2004年及2008年的房地產業投資額遠遠高于全國整體水平。金融危機的來臨，對全國房地產業發展都造成了一定程度的沖擊，使得全國房地產業發展速度有所下降。但是遼寧省的房地產業發展依然呈現增長的趨勢，遼寧省每年的房地產新開發面積在全國新開發總面積中占5%―6%的比重，而且每年都有所增加，呈穩步增長的趨勢。由此看來，遼寧省房地產業的發展水平要優于全國整體水平。遼寧省房地產業土地購置面積在全國增長大環境中優勢明顯，增長幅度高于全國平均水平32個百分點。到了2011年，遼寧省土地購置面積及購置費用增長趨勢跟全國平均水平基本持平。
遼寧省的商品房銷售量增長趨勢只有在2002年和2003年比全國增長速度稍緩慢， 其余各年份基本與全國發展態勢保持一致。即便是在金融危機后的2008年，遼寧省商品房銷售增長速度也沒有出現急劇下降的局面，依然實現了6.8%的增長。在辦公樓的銷售方面，遼寧省的銷售面積增速與全國整體水平相比存在一定差異，特別是在2008年全國辦公樓銷售面積急劇下滑的狀態下，遼寧省卻出現了87.6%的大比例增長，這在全國范圍內都是少見的現象。遼寧省的商業營業性用房銷售情況與全國整體趨勢相比基本一致，但其波動較大。
開發資金來源方面，直到2011年，遼寧省房地產開發資金主要來自于國內貸款和自籌資金兩部分，跟全國情況基本一致。
三、遼寧省房地產業存在問題
房地產業屬于集投資、開發、經營為一體的特殊產業，具有基礎性、風險性等一系列特點。近年遼寧省房地產業成績突出。不利的一面就是，如此快的發展速度，難免會出現一些問題。遼寧省房地產業近十年發展過程中市場處于快速發展階段，商品房價格一路飆升，一直處于上漲趨勢。2012年，全省商品房平均價格為4929元每平方米。此價格對于中低收入家庭來說無疑在購房面前產生巨大的經濟壓力，大部分人只能望房興嘆。伴隨著房地產市場的不斷壯大，其也存在一些如開發結構大同小異，開發結構單一，很難同時滿足不同消費者的不同需求以及供應不合理、保障房進展不均衡等問題。
遼寧省房地產市場發展過程中，暴露出政府對其項目審批不嚴格以及管理不規范的問題。其主要問題有如下兩點：第一，個別企業在政府監管不嚴個的情況下擅自修改規劃；第二，遼寧省房地產市場開發過程中存在短期行為，對開發樓盤的周邊環境造成了很大的破壞。房地產企業作為一個特殊行業在投資上存在很大的風險，隨時會出現開發商與消費者中間違約的狀況。這些隱患的存在時常會導致銀行不良貸款得發生，使得房地產市場出現金融風險。房地產業作為一個特殊行業，具有其特定的壟斷特征，其結果直接危及到消費者的利益。一些房地產企業憑借自己的手段和地位取得了國家資源的占有權和使用權，在市場競爭過程中占有絕對優勢。伴隨著房地產市場的快速發展，物業管理服務質量越來越受到消費者的重視，然而，遼寧省目前的整體物業管理水平還有待進一步提高，物業管理問題不但沒有得到及時有效的解決，而且一直呈現上升趨勢，出現了糾紛多樣化、復雜化、處理難度大等特點。
四、遼寧省房地產業發展對策研究
（一）完善土地供應制度，加大土地價格調控
土地供需結構的協調發展是保證土地市場正常發展的首要條件，對房地產市場的健康發展起著至關重要的作用。目前遼寧省個別城市出現了地價、房價大幅上漲的情況，土地儲備機構應該根據房地產市場的實際發展狀況及時規范土地出讓制度，及時準確的掌握土地投放總量。從市場細分角度著手，適當的調整各類用地的儲備量和供給量，以便化解土地市場供需失衡的問題。一方面，緊縮城市中心房地產開發用地以及高檔住宅建設用地，對開發建設高檔住宅從根源上進行控制；另一方面，響應國家號召，堅決落實保障性住房政策，對于建設保障性住房的土地放寬要求，滿足中低收入水平人群的住房要求。
根據遼寧省房地產市場發展現狀，政府應加大對土地價格的調控力度。著重建設科學合理的價格調控體系，增加土地交易的透明度和公開性。遼寧省可以根據國家相關政策進行地價的調控，比如建立基準地價、出讓底價以及標定地價等。條件允許的情況下，可以參照國外相關成功經驗，結合遼寧省的相匹配情況進行進一步的價格體系完善。比如，日本政府每年都在特定的時間里公布官方地價，使得全國人民對當前土地價格一目了然。這種做法有利于政府對土地價格的調控和管理，同時為土地交易的公平公正提供可靠依據。
（二）建立房地產價格預警機制
建立完整科學的基準地價體系，是宏觀調控土地價格的首要任務。政府部門要根據當地土地市場發展狀況，適當的調控土地價格和拆遷補償費用等，尤其是高檔住宅的用地規模。只有以科學的地價體系為支撐，遼寧省房地產土地市場才能健康發展，土地才能達到高效利用的目標。遼寧省房地產市場存在哄抬價格的現象，針對此問題，政府部門更要加強相關管理。嚴格審查房地產項目價格申報，物價、工商、稅務等部門均應嚴格按章辦事。面對社會經濟預期問題，需要政府正確引導消費者的消費理念，形成健康的房地產市場氛圍，引導老百姓樹立正確的購房觀念以及投資理念。
（三）規范財稅政策及金融市場
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A
一、我國房地產業的現狀
近幾年來我國房地產行業得到了前所未有的發展，并逐漸成為我國的支柱行業之一。
目前住宅工程成為我國房地產市場上的主要產品，房地產價格得到了空前的提高，但價格的提升存在明顯的區域性，從區域性分析來看國內一二線城市房價增長趨勢遠遠大于三四線城市，在價格持續上漲的同時從供銷總量上看，市場住宅的供需仍顯不足 ，購買商品住宅成為獲取房源的最主要手段。
隨著房地產項目的開發規模和投資比例不斷攀升，房地產開發和購買成本愈加增多，信貸行業火爆發展，銀行等金融機構成為開發商和購房者獲取信貸資金的主要渠道。
綜上所述，我國房地產行業正朝著不利的方向發展。
二、房地產行業發展存在的問題
1、房子供求失衡
我國房地產市場目前出現了供求失衡現象。
新房源中高端性住房供大于求，而中低價位的普通性小型住房卻供不應求，同時由于缺乏政府的重視，經濟適用房和廉租房城市覆蓋比重小，由于政府的某些問題很多房源不能下發到真正需求人群中，遠遠不能滿足大眾需求；我國解決房源問題的另一渠道：房子租賃和二手房市場分散、不正規，不能形成真正的正規供求渠道。
2、房地產市場泡沫化
近些年房價成不規律性瘋長，房價增長過快并高居不下，房價收入相對過高，
各地出現了不少的地價標王，這導致投資規模過大，促進了房地產業的泡沫化，房地產開發商趁市場混亂、過度投機、過度開發，更加劇了房價的快速增長。
3、房地產金融業的風險
（1）由于我國房地產對金融的依賴程度大大高于西方發達國家對于金融的依賴，我國房地產金融業繁榮的背后也積累了嚴重的金融風險，
在我國房地產項目的開發建設，大多開發商欠缺資金，以少部分的投入和大部分的借貸來完成整個開發項目，購房者同樣欠缺資金，大部分購房者以銀行貸款形式購買住房。據統計在我國開發商用于土地購置和房地產開發的資金有60%—70%來自于銀行貸款，而70%-80%的購房資金也是來源于銀行貸款。這數據說明了我國房地產業存在巨大的風險：金融機構。
（2）貸款的流行和泛濫導致了銀行之間的過度競爭。除四大銀行外多數商業銀行面對激烈的市場份額競爭，無原則的降低借貸標準，甚至違規減少應有的正常審查手續。這不但擾亂了信貸市場的正常秩序，也嚴重危害了銀行資產安全。
4、不完善的住房保障體系
目前對于房源的分析不難看出，保障性住房供給在房產需求市場上所占比例太小，大部分中低收入家庭住房需求不得不轉向市場，反而加劇了市場房源的供求矛盾。
所謂的住房保障體系就是指由政府督建的經濟適用房和廉租房，住房保障體系已成為房地產市場調控的一個主要手段，但是由于資金渠道來源不穩定、資金落實情況不理想，保障對象界定不嚴格等各方面原因，保障性住房建設規模、覆蓋率和建設速度達不到要求。
三、房地產行業健康發展的策略
針對以上我國房地產發展存在的弊病，我們擬訂以下建議措施保證房地產行業的健康發展。
1、切實調整住房供應結構
針對目前房地產住房供應結構失衡問題，國家出臺了一些列政策措施來切實調整住房供應結構。
首先制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市人民政府要編制住房建設規劃，明確普通商品住房、保障性房的建設目標，并納入當地發展規劃和近期建設規劃。
其次明確新建住房結構比例。重點發展普通商品住房。
2、抑制高房價
（1）推行限購令
2010年4月“新國十條”出臺后，一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數的規定，被稱作限購令。對于本市戶籍居民家庭，限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。
長期限購后，需求主力必然回歸中間階層，房價也會回歸到收入可支撐的水平，地方政府可通過土地供應、公積金的松緊等政策靈活調整供求，房價可重歸市場化。
（2）推行二套房房貸政策
允許第一套房的正常貸款政策，對于第二套房的購買增加首付百分比、提高首付門檻，同時增高貸款利息，對于第三套房的購買不給與提供貸款。
（3）規范房地產行業
加強房地產的行業規范，強化房地產行業的法律約束。對于商品住宅銷售市場中的虛假信息、欺騙誤導消費者、惡意哄抬房價行為，加大處理力度。
3、降低房地產金融的風險
經融機構一旦崩潰，房地產行業也將面臨大的動蕩，所以我們應盡量降低房地產金融的風險。
降低房地產金融風險關鍵是要約束銀行的行為：
（1）銀行要嚴格控制對開發商的借貸，開發商土地和開發的借貸費用不能超過總建設費用的40%。
（2）銀行應摒棄不良競爭，對于個人信貸要嚴格按照借貸標準、個人信貸審查程序。各銀行機構間營造一個良性的競爭環境。
4、改革并完善住房保障制度
（1）加大保障性住房比例
應加大保障性住房的開發建設，增加保障性住房的比例。在確立廉租房的保障范圍情況下，從實際情況出發，多開發一些限價房、租賃房等的低價位房源。
（2）搭建保障性住房資金鏈
保障性住房面臨的巨大挑戰是資金問題，為了使保障性住房政策得以落實，政府應針對保障性住房建設搭建完整的資金鏈和專門的監督機構，保證住房建設過程中資金充足和健康運轉。
（3）放寬經濟租賃房補貼條件
首先廉租房建設是保障性住房中解決貧困家庭房源問題的一個關鍵渠道，目前由于保障范圍較窄，大多數貧困家庭不能被納入保障范圍，我們應因地制宜的降低補貼條件、擴大保障范圍。與此同時要建立健全嚴格的基層審查制度，嚴格審查廉租住房保障對象檔案，排除不符合條件對象，嚴格廉租。實現應保盡保。
其次應完善廉租房的保障方式，主導加快完善以租金補貼為主、實物配租和租金減免為輔的廉租住房保障方式。
最后應多渠道增加廉租房源，不僅僅通過新建形式，也可根據房源需求情況，采取收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式，保障低收入家庭的住房需求。
結語:當今社會，房價是百姓最關注的問題，近年來各地房價的不斷攀升，而保障性住房的建設遠遠不能解決人們對房子的剛性需求，不但引起了百姓巨大的恐慌，同時也暴露了房地產行業的發展問題，政府應加大宏觀調控政策合理調節房子的供求平衡，抑制房價的上升，同時應完善保障性住房體系，真正實現“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的美麗愿景。
參考文獻：
房地產業屬于第三產業，是我國的新興支柱產業，具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的特點。發展房地產業可以拉動內需，在國民經濟大發展中有重要的作用。房地產業也是把雙刃劍，在當今新經濟的大環境下，我國的房地產業也面臨著嚴峻的挑戰和更加激烈的競爭，本文分析研究了我國房地產業發展的現狀和不足之處，發現針對性地提出應對策略是首要任務。房地產業是一個競爭激烈的的行業，資源占用多，資金投入大，引發了住房這一較為敏感的社會問題。
一、我國房地產業的發展現狀
（一）我國房地產業的發展階段
我國的房地產業最早產生于19世紀末20世紀初。已經經歷了起步階段、調整階段、發展階段，最近幾年中國房地產業進入了第四個階段調控階段，由于住宅產品價格的居高不下，引起了一系列的社會問題，國家從2003年房地產行業正式市場化開始出臺很多針對性的政策，對房地產業進行有步驟的宏觀調控。
近幾年，我國的房地產投資額加大，房地產開發企業購置土地面積上下波動增長，房地產的開發投資在固定資產投資中所占的比例升高；房屋銷售價格持續攀高，房價上漲幅度明顯高于居民消費價格和住房租賃價格的幅度；中低價位、中小戶型住宅比例偏低；投資性購房需求增長較快；全國土地交易價格穩步增長；待開發的土地面積普遍增大。房地產和建筑業每年的增加值大約占GDP的9%。居民的生活水平不斷提高和城鎮人口的快速增長，使住房的需求量攀升。住房消費將會成為居民的持續消費熱點。
（二）我國房地產業的不足之處
房地產業屬于資源密集型行業，需要走資源消耗低、環境污染少可持續發展的道路。而我國的房地產企業數量很多，規模較小，企業分散開發能力不足，營銷中不能充分利用有限的資源創出最大的效益；房地產企業管理不太注重品牌效應，管理者綜合素質相對較差，管理水平達不到要求，行業信用總體偏低；房地產企業的資金投入有限，造成經營風險加大。
二、新時期房地產業存在的問題
我國的房地產業在2009年急劇升溫，在國家經濟刺激政策、寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等多種有利因素的推動下，出現了投資加快、資金來源充足等新情況，房地產業的發展好于預期。但不可忽視的風險也同時存在。居安思危筆者經過深入剖析認為我國房地產的發展還面臨以下兩大風險。
（一）政策的不確定性
國家的宏觀政策會直接影響到房地產業的發展。我國的市場經濟的內外環境的變化促使國家的宏觀政策的調整。
1、財政政策不確定性。房地產交易的稅收政策從1997年至今，經歷過很多次的變化。
2、貨幣政策不確定性。貨幣政策的不確定性主要來源于利率的變動、央行公開市場操作和法定存款準備金率變動的不確定。
3、產業政策不確定性。由于房地產業是高耗能行業和資金密集型行業，所以我國在進行經濟產業結構調整的時候不會把房地產業作為支柱產業，這樣很難得到國家和政府的政策的大力扶持，給房地產業的發展帶來困難。
（二）市場需求不足
房地產業發展和市場需求是緊密相連的，我國房地產市場需求不足是房地產業的長期潛在的風險。
1、城市化難以帶來大量預期的新增需求。主要原因一是城市化帶來了城市人口的增長，但是城市面積也在不斷擴大，原來近郊的農村住宅也變成了城市住宅，房屋的存量就增加了。二是我國人口的工作空間和居住空間的一致性決定了城市新增的人口總量是有限的。三城市中低收入人口居多，消費住房的能力不足。
2、舊城改造難以創造持續的房屋需求。如今很多城市都已舊貌換新顏，舊城改造空間也越來越小，對房地產的需求不能持續。
3、住房價格哄抬使普通居民望而卻步，造成消費需求抑制。
三、新時期房地產業發展的對策
房地產業關聯的產業很多，而且是我國的基礎產業和新支柱產業，它的健康發展關系到我國國民經濟的發展、社會大局的穩定和廣大人民群眾的安居樂業。針對房地產業面臨的以上風險，筆者在以下幾個方面提出了新時期房地產業的發展對策。
（一） 全面理解貫徹國家的宏觀調控政策，保持房地產業政策的相對穩定性。房地產市場與宏觀經濟和政策環境有密切關聯。保持房地產業政策的相對穩定性，是保證房地產業健康發展的重要因素。有些地方政府在房地產業發展中的不規范行為是造成房地產政策不穩的重要原因。國家采取積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策調控房地產業的同時還要防范新的經濟泡沫產生。
（二）加強風險識別管控，持續有效保證市場需求。總結過去的經驗教訓，分析房地產業企業的發展規律，順應形勢變化，提升應對市場危機的能力。雖然目前房地產業有所回升，但一些房地產企業資金還不足還不能滿足大規模的投資性需求。社會要想保持房地產業的全面復蘇，提高消費者的購買力和要降低住房的價格是根本任務。要提高消費者的購買能力一方面要調節人民的收入分配結構，提高勞動報酬在GDP中的比重。另一方面加大政府公共財政補貼力度，完善和健全社會保障體系。降低住房價格就要降低房地產業的壟斷程度，降低成本，加強資金的管控。通過信息系統建立有效的多模式跨行業的資金監控體系。
（三）房地產企業的自我提升。由于近幾年房價的暴漲、房子質量差、夸大房屋宣傳等現象社會對房地產商的負面評價越來越多，房地產企業需要培養高素質的專業管理人才組建骨干管理隊伍，重視基礎管理提高管理水平，打造誠信品牌文化，做好創新營銷優質服務，并積極參與社會公益事業，承擔更多的社會責任，重塑房地產業的新形象。
（四）房地產企業要強化前期市場調研能力，提高自身對市場的判斷力和決策力。成立專門的調研組對市場進行全面準確的調查，制定出合理謹慎的調查報告，打有準備的仗，搶先贏得市場先機。
（五）鼓勵中小房地產企業找準自己的定位，進行合理調整和并購，強強聯合，完善中小企業的產業結構調整，提升房地產行業的整體競爭力和實現資源的效益最大化。
（六）調整房地產業的結構，增加產品的科學技術含量，提升核心競爭力。在節約資源綠化環境的基礎上，提高產品的質量，提升房地產的品牌核心力。重視品牌效應凝聚的文化和理念，是房地產市場企業競爭力的綜合體現。
（七） 提升資源整合力，完善房地產產業鏈。房地產業直接或間接地影響很多相關產業的發展，有相互依存的關系。例如2008年的北京奧運會的成功舉辦，就是我過房地產業、建筑行業和體育產業的完美聯合，對我國經濟文化發展有重大推動作用。
中圖分類號：F293.30
文獻標志碼：A
文章編號：1673-291X(2007)10-0173-03
房地產業兼具生活居住和投資收益兩大功能，注定房地產業的發展具有黃金價值和社會消費渴求度。我國房地產業迅猛發展不但在擴大內需、刺激經濟增長方面成效顯著，而且也增加了我國待業人口的就業機會，從而帶動相關產業的發展。其感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業部門中都處于平均水平之上，從而引致相關產業(比如，建筑、建材、冶金、家電、家具、裝飾、金融、商業、服務業等)長足發展。從區域經濟角度分析，全國各地區房地產市場也表現出明顯的差異，這種區域差異性主要是由于各地區房地產起步的時間不同、基礎不同，加之各地區經濟發展水平、城市化進程、市場化程度等方面的不同，造成房地產業在就業方面的地區不平衡性。
一、我國房地產業的就業情況及區域現狀
就目前形勢看，我國房地產業總體就業近幾年呈現穩定的增長趨勢(見表)。原因有：其一，我國經濟持續穩健發展、國際競爭力顯著提高；其二，房地產行業目前仍然具有很大的利潤空間，居民仍然對購房、企事業單位為了提升自己的公眾形象而對寫字樓存有大量需求；其三，政府加大對新城建設、對舊城改造的力度；最后與土地的承載能力大大提高有關。從而導致了我國房地產業總體就業近幾年呈現出持續增長的現象。
雖然通過上述分析我們可以看出，我國房地產業就業人員呈現出穩定增長的勢頭，但我國的國情決定了各地的房地產市場存在很大的差異。這種差異在一定程度上源于房地產自身的地域性和不可移動性，同時，隨著我國經濟發展、開放程度和城市化進程的區域差異又加劇了房地產業的區域不平衡性，從而導致各地區房地產就業的差異。我們從官方數據分析可以看出，隨著消費結構的升級與城市化進程的加快，使我國房地產業長期的增速高于GDP增速，西部地區的房地產開發投資額累計增長率明顯高于東部地區。這是由于西部地區GDP總量比較低；另一方面，是因為西部大開發國家的投資重心向西部傾斜，一些重點項目相繼開發建設。
房地產業的迅速發展給建筑業帶來了巨大的發展空間。隨著建筑市場日益壯大，就業人數增長也較快，房地產業已經成為吸納城鎮化進程中流動人口就業的主力軍，已經成為吸納農村富余勞動力的主力軍。另外，物業管理的不斷發展，也在服務領域提供了大量就業機會，連同房地產開發、房地產以及經紀業成為吸納勞動力發展較快的行業之一，為吸納農村剩余勞動力，解決下崗職工再就業，提高城鄉居民收入水平，加快城鎮化進程發揮了越來越重要的作用[1]。通過對按行業分組的法人單位數和從業人員的分析發現：我國各地區房地產業發展存在明顯的地區差距，房地產業就業分布十分不均衡。經濟發達地區及沿海省區房地產業法人單位、資產、主營收入和利潤明顯居高，上海、廣東、北京、浙江、江蘇是我國房地產業最為發達的5個省市，也是我國房價最高的幾個地區。2004年，上海市房地產總資本達到13 097.7億元，主營收入2 579.5億元，創造利潤422.7億元，是名副其實的支柱產業；各項指標在全國各地也都名列榜首。另外，主營收入超過千億的還有廣東、北京、浙江和江蘇4個省市，表明房地產業就業集中于部分經濟發達地區和沿海省區。而大部分內陸、中西部地區房地產業比例都偏低，而像貴州、甘肅等省主營收入都在3位數以下，甚至有的地區利潤出現負增長。
房地產業的就業也呈現地區轉移與集聚的趨勢。這一現象表明，外部經濟環境的變化使得房地產業正在逐步形成地區轉移和地區優勢，房地產業正逐步在上海、廣東、北京、浙江等大城市形成產業與就業的聚集效應。
二、我國房地產業就業區域不均衡特點形成的原因
區位是制約區域開發的重要因素，資源稟賦高的區位可以促進區域經濟健康良性發展，反之則反是。不同的區位造成的區域優勢，影響了房地產業的投資與開發。不同的區位條件下消費者對房地產業的需求不同，決定了房地產業的供給形成地區差異，從而導致了房地產業發展的不均衡現象。那么我們就該分析影響房地產業選擇在某一區位進行房地產業開發，從而影響房地產業供給的主要因素：
1.資源稟賦、投融資能力、經濟基礎等區位優勢。有利的區位因素可以降低特定產業部門的生產成本、增加收益。房地產開發過程中需要大量資金投入和相關產業的發展，因此它與地區經濟基礎、技術條件、交通信息等區域優勢是密不可分的。集中了資金、信息、技術等各種區域與非區域要素是房地產業能否進行順利開發的主要原因。在經濟基礎方面，反映一個地區經濟基礎的主要指標是該地區的人均GDP，例如，2005年人均GDP排在前列的省區、直轄市依次為：上海51 429元/人，北京44 969元/人，天津35 457元/人，浙江27 552元/人，江蘇24 515元/人，廣東23 603元/人，山東20 044元/人，遼寧18 965元/人，福建18 621元/人，內蒙古16 026元/人。相關資料顯示：綜合實力排名考前的房地產開發企業大都會選擇在這些地區進行土地儲備從而進行房地產開發。
2.良好的市場、金融和制度環境。良好的市場、金融和制度環境是保證房地產業做大做強的客觀因素，而房地產業做大做強則會引至相關產業的發展，因此會增加該地區的就業。我們發現：市場機制的發育程度、市場準入制度、房地產企業的融資能力等是影響房地產業供給的主要因素，不同的區位條件對房地產業的需求不同，從而影響了房地產企業的選址決策，最終導致房地產業的供給形成地區差異[2]。京津冀、珠江三角洲、長江三角洲等地擁有良好的市場、金融與制度環境，因此這些地區的房地產業發展迅速。而中西部地區尤其是西部地區在這方面不占優勢，發展遲緩。所以出現了東中西部地區房地產業發展不均衡，從而形成我國房地產業就業的不均衡分布現象。例如，北京首都開發控股(集團)有限公司、萬科集團、陽光100集團在京津冀、珠江三角洲、長江三角洲等地區加大土地儲備面積和規劃面積進行房地產開發。以萬科集團為例，2005年新開工面積超過260萬平方米，這些新開工面積大都在上述地區。按照這樣的新增開發規模，它目前超過1 000萬平方米的土地儲備可維持3年的滾動開發，持續開發潛力強勁。房地產百強企業在規劃建筑面積上在這些條件好的地區加大規劃力度，規劃的總面積已經達到28 313.1萬平方米，其中，規劃建筑面積超過1 000萬平方米的企業有7家，規劃建筑面積在100萬至500萬平方米的企業有36家。
3.地區居民的收入狀況與收入分配結構。居民的收入狀況直接影響消費水平和消費結構，從而影響消費需求。反映一個地區收入狀況的主要指標是該地區的平均收入水平。據中國發展數字地圖數據顯示，2005年人均可支配收入位居全國前5位的省(區、市)集中在東部地區，分別是上海(51 429元/人)、北京(44 969元/人)、天津(35 457元/人)、浙江(27 552元/人)、江蘇(24 515元/人)。因此，收入狀況與收入結構是影響消費需求，從而影響產品供給與產業結構的主要因素。一個地區的居民收入高，則會在購買商品房方面持有很大的自有資金，進而提高了購房的能力，對商品房的需求也會大大增加。在2007年4、5月間，由于大盤起伏不定，部分購房者在股市中獲利轉向樓市進行購房，間接引致房地產業需要開發更多的商品房來滿足消費者的需求。
4.地區人口規模。一個地區的人口規模直接影響著房地產業的供給。房地產開發提供的商品房直接關系著居民的住房問題，然而一個地區的人口規模和購買能力與房地產業的成長密切相關，因此人口規模直接影響著房地產業的發展。同時，地區人口規模也是房地產開發與銷售的人力資源的基礎保證。因此，反映一個地區人口規模的指標主要是人口密度。至2005年，人口密度較高的地區依次是上海、天津、北京、江蘇等地。而這些地區的房地產開發企業大都比較成功。
三、我國房地產業就業不均衡的現狀分析
近十年來，房地產業在我國部分區域迅速發展，形成了一種行業的集聚效應。這種集聚對區域經濟發展的影響是一把雙刃劍。積極的一面主要表現在：
第一，緩解就業壓力，促進相關聯產業的發展。房地產業的發展不僅具有直接吸納就業的能力，而且它的關聯作用能帶動相關產業的發展。比如，建筑業、建材業、冶金業、化工業、機械業、儀表業、林業等產業。房地產業的發展能推動相關產業生產規模擴大，引致相關產業增加就業。因此，房地產業的發展對于解決就業壓力、促進相關產業發展的作用凸顯。
第二，整合房地產人力資源，有利于相關產業向專業化水平發展。各個區域由于具體區位不同而提供的就業機會亦不相同，房地產業在我國各地區連鎖發展，有利于整合人力資源，使得不同專長、不同素質、不同地區的人力資源聚集，形成資源共享，發揮團隊精神[3]；有利于地區專業化程度的提高和產業集聚的形成，從而充分發揮該地區的比較優勢；有利于形成房地產業的專業化，同時，也有利于房地產業相關產業專業化水平的提高。
第三，有利于區域發展達到規模經濟。勞動力素質、能力的體現就在于各種相關資源的整合，而這種整合的直接效果就在于促進某一產業的發展。房地產業的就業集聚不斷提高了人力資源能力，同時，也提高了其他相關要素的利用效率，從而降低了信息成本，實現規模經濟，從而促進區域經濟健康協調發展。
第四，有利于推進我國的城市化進程。房地產業發展最直接的表現就在城市化進程加速上，包括政府對舊城區的改造，新城區的規劃，SHOPPING MALL的打造。所有這些都會使原來的城市無論建筑面積和風格，還是城鎮人口的比例，都以一個嶄新的市容市貌出現。時下，我國小城鎮建設取得了矚目的成績，其中，最主要的特征就是房地產開發在這一過程中，使得原來的小城發生了翻天覆地的變化。城市化進程的加快在這些地區使勞動力轉移，農業人口轉入非農戶口，從而推動了城市化進程。
消極的影響主要表現在：
第一，產業及就業人口的集聚與基礎條件的不協調發展會導致區域經濟發展的外部不經濟。城市化進程的加快、產業集群的形成將會帶來人口的聚集，需要相應的基礎設施如交通條件、基礎服務等相適應，才能形成有效的集聚，充分發揮就業聚集的積極作用。否則會造成長期的外部不經濟，從而阻礙地區經濟的進一步發展。
第二，隨著城市化進程的加快，不免會帶來一定的社會、經濟問題。伴隨著區域經濟的局部發展，就業人員就會向經濟比較發達的地區流動，由此在一定程度上會加快一個地區的城市化進程。然而，對轉移的就業人員的生活服務及管理的問題的軟硬件設施也要求相應提高。如果安置不好，可能會出現一定的社會問題，從而不利于我國和諧社會的建設。
第三，相對發達地區的經濟發展能吸引大部分人力、物力，從而會使經濟相對落后地區人才流失，產業結構發展不平衡，從而形成房地產業發展及地區經濟發展的不均衡發展現象。這樣不利于這些地區的其他相關產業及房地產業的進一步發展。
第四，相對于經濟相對滯后的地區而言，雖然房地產業發展以及其他產業發展存在較大的發展空間，但是由于房地產業及其就業在經濟比較發達的地區形成聚集效用，由此導致這些相對滯后地區的劣勢惡性循環，即形成“馬太效應”。
四、對策建議
第一，由于各地區區位資源稟賦、經濟政策、消費水平與結構以及經濟發展水平等方面存在著較大的差距，所以，形成了房地產業的發展以及就業分布形成不均衡現象。通過對我國區域經濟不均衡發展以及各地區房地產發展的現狀分析發現，房地產業就業分布的區域不均衡現象有利于房地產業專業化程度較高的房地產業形成規模經濟，發揮聚集效用，使各地區從事房地產行業的人力資源充分發揮人力、信息優勢，整合、充分利用各種資源，從而充分發揮各地區的比較優勢，進一步推動我國的城市化進程[4]。因此，房地產就業的不均衡現象有利于我國區域經濟協調發展。
第二，房地產業就業的不均衡發展落差太大會造成一定的負面影響。一方面，房地產作為第三產業和支柱產業，其發展不平衡會導致落后地區產業結構的不平衡，拉大區域經濟發展的差距，由此形成產業發展及地區經濟發展的“瓶頸”；另一方面，這種不均衡現象導致高素質勞動力的外流與低素質勞動力的滯留，進而阻礙該地區的產業及經濟持續穩健的增長，導致地區經濟惡性循環[5]。因此，從政府角度出發，政府應該對房地產業的就業轉移進行有效的引導與調控，從政策上予以優惠、扶植，使房地產業發展相對滯后的地區擺脫劣勢，逐步縮小與發達地區的差距，促使本地區經濟協調發展。
第三，就業在某一地區相對集聚，為了區域經濟的良性發展需要相應的外部條件與之相適應。由于我國一大部分城市具有相應的經濟基礎以及相配套的基礎設施，從而實現了良好的集聚。但是，在未實現充分發展的省區出現的房地產業就業的集中是不穩定的。從長期來看，伴隨著區域經濟的進一步發展由此產生外部經濟的同時，也會帶來更大的外部不經濟。因此，房地產業發展相對迅速的地區，需要政府作為經濟的調節器，采取相應的措施，對產業的發展及勞動力就業轉移進行有效的引導和調控，保證與地區經濟結構相協調的合理的就業結構和產業結構布局。
第四，如何把房地產業中人力資本的比較優勢轉化為競爭優勢。經濟發展要以人為本，經濟發展水平發展相對落后的地區，其人力資本未必缺少競爭優勢。如何用好人才、留住人才為本地區經濟發展做貢獻，是該地區首要解決的問題。而人力資本相對聚集的地區，如何調動人力資源的積極性和創造性，如何激發他們的潛能，為本地區經濟發展獻計獻策則是有關當局著重考慮的問題。總之，不論是房地產就業聚集地區還是非聚集地區，都應當重視人力資本在本行業中的作用。
參考文獻：
[1] [美]丹尼斯?迪帕斯奎爾，威廉?C.惠頓.城市經濟學與房地產市場[M].北京：經濟科學出版社.
[2] 嚴治仁.房地產企業管理學[M].北京：科學出版社，1999.
