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一、北京市高層建筑現狀

據統計，北京市目前高層建筑有11664幢，超高層建筑56幢，而且每年數量在不斷增加，中央電視臺新址、國家大劇院等建筑規模大、造型奇特、內部結構復雜的高層建筑在建設過程中不斷出現，并且隨著CBD商務區內北京財富中心、北京銀泰中心、國貿三期、金地國際花園、北京萬達廣場、華貿中心等超高層建筑的竣工投入使用，該地區還將出現超高層建筑群。

二、高層建筑消防安全現狀

（一）城市消防基礎設施建設跟不上城市建設發展。

一是消防站建設還不能滿足高層建筑發展的需要。

北京市現有消防隊站的數量和布局仍然不能達到《城市消防站建設標準》的要求。尤其是隨著超高層建筑群的不斷出現，重點地區消防隊站匱乏的問題更加突出。

二是消防水源還不能滿足高層建筑發展的需要。

北京市公共消火栓建設受城市發展水平的制約，建城區內尚有部分地區未建有市政供水管網或消火栓分布密度小，尤其是四環路與五環路之間以及五環路與六環路之間城鄉結合部位公共消火栓平均密度低。經過努力，建立了供水分隊，建立了取水碼頭。但北京市天然水源綜合利用不夠，大多數天然水源周圍未設置消防車取水的通道和專用取水碼頭。

三是消防裝備還不能滿足高層建筑滅火救援的需要。主要體現在適合高層建筑火災撲救及高層人員救援的舉高消防車數量不足，目前北京消防總隊僅有舉高車輛36部無論是從車輛分布、配備數量、高度、還是車輛性能都無法滿足北京日益增多的高層建筑的消防保衛需要。同時，適用于高層建筑火災撲救、人員救助的移動式供水、排煙、照明設施以及救生氣墊、緩降器等器材裝備還沒有得到普及。一旦發生高層建筑火災，往往需要跨區域調集增援力量，延誤了滅火時間。

（二）高層建筑設計、建設存在消防隱患突出。

一是部分高層建筑設計不完善，存在先天性的火災隱患。1982年12月8日國家經濟委員會、公安部共同下發了關于頒發《高層民用建筑設計防火規范》的通知，自1983年6月1日起試行由北京市公安局會同有關單位共同編制的《高層民用建筑設計防火規范》；1987年由建設部頒布實施了第一個版本的《高層民用建筑設計防火規范》，從此開始把我國高層民用建筑防火設計納入法制軌道；1995年建設部頒布了《高層民用建筑設計防火規范》的第二個版本（95年版本）于1995年11月1日正式頒布實施。在此之前，高層建筑設計沒有專門的國家消防技術標準可以依據，只是參照其它國家標準或相關的專家技術洽商進行設計，因此不可避免的有些建筑存在先天性的火災隱患。

二是部分開發商在建筑建造時，為了追求經濟利益和建筑裝飾美觀的效果，不考慮相關消防設施的實際使用性能和可操作性，對建筑安裝工程的消防設施隨意降低標準，在施工中以次充好，造成產品質量不過關，消防設施癱瘓的問題時有發生。

三是個別建筑開發商在工程驗收投入使用后，因種種原因擅自更改建筑物的使用性質、功能和消防設計，并且不執行國家標準、不向相關行政部門進行重新申報，造成防火分區、防煙分區、安全疏散等不滿足現行國家消防技術標準，從而留下了新的火災隱患。

（三）消防設施維護保養方面不到位

一是部分單位法人消防安全責任意識淡薄，在高層建筑安全管理方面存在漏洞，特別是在兩家以上單位共租一座高層建筑時，由于多家使用，缺乏統一的消防安全管理，消防安全責任制難以落實。突出表現在：建筑使用上各自為政，對本單位使用的樓層進行封鎖，往往造成安全門封閉，疏散樓梯堵死，建筑消防設施被“分割”；消防問題互相推諉，拖而不決，消防設施、設備、器材不能及時維護、保養，一旦發生火災事故，消防設施根本發揮不了作用；自防自救預案不健全，一旦發生火災，初期處置、人員疏散缺乏統一指揮。

二是消防管理人員消防常識薄弱。高層建筑面積大，功能復雜，建筑內一般設有各種消防設施，包括：火災自動報警系統、自動滅火系統、防排煙系統、室內外消火栓系統等。而現在建筑內的消防管理人員往往是沿襲了以前的保安人員工作體制，不熟悉定期維護、檢測、操作上述各類消防設施的相關規程，有些管理人員甚至不能判斷滅火器是否過期。

三是對于高層民用建筑居住區的管理存在不足。部分小區管理責任不明確，沒有物業管理部門或是物業管理人員不依法履行消防安全管理責任，導致居民區缺少有效的滅火疏散預案；居民區內停車占道問題嚴重，消防通道不暢；室外消火栓被埋壓、圈占，建筑內消防水槍、接口丟失，防火門閉門器損壞、鎖閉安全疏散出口，應急照明疏散指示標志缺失等現象非常普遍。

（四）高層建筑施工工地火災危險性大

施工現場具有可燃材料多、臨時建筑多、臨時用電線路多、人員流動性大、維修改造工程火災危險性大的特點。尤其是高層建筑施工工地存放有大量易燃可燃材料，為火災的發生提供了必要條件，高層建筑在建設過程中工地門窗洞、樓梯間、各類管道井、孔洞沒有封閉，空氣水平、垂直流通迅速，煙囪效應明顯，一旦發生火災，火勢發展快，上下左右蔓延快，在短時間內可能發展成立體的大面積火災。又由于高層建筑樓梯、疏散指示標志、應急照明等疏散設施沒有完全建成，如果發生火災，加上現場堆放著各種建材，孔洞未封堵，無論是對施工人員還是消防營救人員，疏散和搜救的難度都非黨大，極易造成人煙傷亡。

高層建筑作業面大，施工人員多，火災潛在危險范圍就廣，加之施工單位許多領導還不十分了解和熟悉高層建筑的火災特點和規律，當施工現場發生火災時，往往缺乏應急處置經驗和能力，導致指揮撲救不利，容易小火釀成大災。然而高層建筑施工工地現場周圍環境復雜，特種消防車輛很難靠近高層建筑，施工現場范圍內只設有臨時消防給水系統，消防用水匱乏，加上建筑內部未建成、未開通自動消防滅火設施，內功時水壓、水量無法滿足滅火需要，導致高層建筑施工工地火災撲救難度極大，特別是在施工后期發生在中、高層甚至頂層的火災，滅火難度更大。

三、高層建筑滅火救援應對措施

對于高層建筑火災，必須堅持“預防為主，防消結合”的消防工作方針和“立足于自防自救”的根本原則。

（一）進一步明確主體責任，落實消防安全責任制。

高層建筑建設、設計、施工、監理和使用單位必須認真貫徹落實《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》（公安部令第61號）等相關法律、法規、規章和消防技術規范、標準，切實履行自己法定的職責。建立健全本單位消防安全管理規章制度，強化單位消防安全法律責任主體意識，完善、細化、落實消防安全逐級領導負責制和職工全員崗位責任制。高層建筑業主和使用單位應對本建筑物內從業人員進行全員消防安全培訓，努力提高其消防安全素質。對于消防控制室、配電室、消防水泵房、防排煙機房和電話總機房的工作人員和消防保安人員不僅要培訓，還應當嚴格考試，實行持證上崗制度。高層建筑物各使用單位都應明確本單位消防安全責任人和消防安全管理人，堅持經常組織開展消防安全檢查、巡查，及時消除火災隱患，建立本單位義務消防組織，并按有關規定、標準配備消防器材、設施，定期組織專（兼）職和義務消防人員開展消防業務訓練，不斷提高其火災防范、初期火災撲救和組織人員安全疏散的能力。

（二）嚴格消防監督檢查

消防部門應依法加強對高層建筑的執法監督工作。首先要嚴格按照《消防法》和相關消防技術規范、標準，嚴把高層建筑物的設計、建審關，力求從源頭上消除火災隱患。其次，要嚴格施工過程中的監督（包括對消防產品、系統的質量監督）和工程竣工時的驗收，以及開業前的消防安全監督檢查，確保消防工程質量符合要求。再次，要認真開展高層建筑物使用過程中的執法監督檢查工作，及時消除動態狀況下新產生的火災隱患。

（三）開展調研、完善預案

為保證高層建筑一旦發生火災，消防部隊到場后能夠迅速展開有效的滅火救援工作，從建筑物建筑過程中開始，就應當組織各級滅火力量對建筑物進行詳盡的調研，并及時制作詳細的滅火救援預案，其內容包括：建筑物的高度、層數、結構；建筑構件的耐火極限；建筑物的重點部位；可能發生的火災中火勢蔓延的主要特點；建筑物內的消防設施情況；不同級別火災所需要的滅火力量及特殊器材裝備；滅火作戰的組織指揮及各參戰單位的滅火任務；消防部隊到場后應當采取的戰術措施及力量部署；供水方式、人員救援途徑、貴重物資疏散的疏散途徑等，其間相關單位應向消防部門提供詳實的數據。建筑物建成后，消防中隊還應不定期對建筑物進行再調研再熟悉，隨時掌握建筑物內部情況變動，并根據情況隨時調整滅火預案，以保證滅火救援現場的需要。

（四）加大宣傳、培訓力度，

大力加強消防安全宣傳教育，不斷提高公眾消防安全意識。高層建筑物業主和使用單位應對本建筑物內從業人員進行全員消防安全培訓，努力提高其消防安全素質。對于消防控制室、配電室、消防水泵房、防排煙機房和電話總機房的工作人員和消防保安人員不僅要培訓，還應當嚴格考試，實行持證上崗制度。

（五）加快消防基礎設施建設

消防隊站的建設應與城市發展同步進行，尤其是新建超高層建筑群和大規模的住宅區，作為消防安全的重點地區，消防隊站建設規劃務必落到實處。同時，因為高層建筑一旦發生火災，常規的消防裝備往往因為能力有限，起不到應有的滅火作用，在高層建筑相對集中的地區，轄區消防中隊在車輛器材裝備配置上應當有所側重。一是要配備多功能舉高消防車，滿足從建筑外部營救被困人員及出水滅火的需要，同時，為滿足樓層滅火救援的需要，配備大功率水罐消防車、移動式供水、排煙、照明設施以及救生氣墊、緩降器等救生器材。

（六）加強演練，執勤備戰

針對高層建筑火災，每年應由建筑單位與消防部隊共同組織1至2次實地聯合滅火救援疏散演練，演練內容應包括內部人員報警、撲救初起火災、人員疏散、自救逃生；消防部隊組織指揮、火情偵查、人員救助、高層供水、出水滅火等滅火救援的全過程。通過演練增強單位內部人員的自防自救意識，不僅要練從業（工作）人員，還要使進入高層建筑物的非從業（工作）人員受到鍛煉，以做到一旦發生火災臨危不亂，處變不驚，從容應對。同時，通過演練達到消防部隊熟悉單位情況，完善滅火預案的目的，一旦發生火災，有利于迅速有效地撲救火災，減少災害損失。

參考文獻：

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中國商品房二十年來經歷了毛坯房、半成品房、精裝房的發展階段。到今天，精裝房越來越受到客戶的青睞，成為市場的主流產品而成為不可逆轉之趨勢，逐漸由產權式外租公寓、小戶型公寓、酒店式公寓中曼延開來，從高端的別墅項目到低端的廉租房都在搞精裝修。

精裝房，即是由房地產開發商負責設計、主體結構建造、室內外裝修整體方案，一步到位建造好，房產商銷售已經完成裝修的商品房，購房者“拎包”即可入住，省時省力省心。但我們也注意到，往往有些客戶在入住前把好端端的精裝修“敲”掉，自行重新進行二次裝修，造成極大的資源浪費，令人痛心。說明這些精裝修達不到客戶的要求。

商品房的主體建造、室內外裝修由地產商一體化開發建設，同時業主要求房子的質量更好、價格更低，希望物有所值，物超所值。增大了開發企業的責任，對開發企業提出了更高的要求，促使其作出有效的運作手段和應對策略。

1.精裝房分析

精裝房的含義是開發商從主體建設到成品裝修一條龍開發，其裝修部分包括室內室內防水、水電管線插口和控制等工程，入戶門、房門、內外窗等門窗工程，室內及陽臺的地面、墻面、天花等裝飾工程；提供廚具和衛浴潔具，包括部分的燈具和家電；并保證裝修質量和承諾維護服務。

1.1從開發商的角度：相對于毛坯房，精裝房增加了開發工作的范圍，增加管理的難度，延長建設的時間。精裝房建設責任的加大，對開發商的要求更高。

1.2從客戶的角度：，擔心精裝房的質量是否保證、價錢是否合理、能否滿足業主的個性的多樣化要求。精裝房為客戶省去繁瑣的裝修工作，局部改動和變動亦簡易和方便。

1.3從建設的角度：前瞻的設計、過硬的質量、精致的品味，使精裝房更受歡迎，易于銷售。集約式的、一次到位的建設避免了裝修噪聲的互相干擾，減少裝修粉塵、垃圾對環境的污染。

1.4從管理的角度：精細化管理、嚴格監控確保高質量；標準化、規范化施工建精品工程。采取材料團購、流水配裝、機械施工措施，促使生產成本降低。

2.精裝房裝修設計及質量管理策略

精裝房時代的來臨，對開發企業提出了更高的要求。精裝房既要有全面解決家居標準化方案，又要有裝飾個性化的對策；既要保證所開發住宅的品高、質優，又要保證其價廉、好用；既加長項目建設周期、增大開發企業資金積壓，又增加裝修質量責任和風險。

精裝房開發建設是一個復雜的綜合工程，開發商應具有精確把握市場動向智慧、超前設計的理念、精細化管理的能力，有足夠的設計對應策略，制訂詳細的裝修實施方案。進行嚴格的監控，設置質量控制點，明析控制參數和標準，遵循工藝流程，標準化規范施工，建精品工程。

2.1精裝房裝修設計定位策略

房地產商在項目開發之初，通常會進行一系列的調研及論證，為準備開發的商品房項目進行銷售定位，比如客戶的定位、建筑的定位、成本的定位等。精裝房的裝修設計無論是室外或室內都要遵循商品房項目的一致性及整體性，精裝房工作在進行到進一步深入裝修設計時，首先考慮的應該是精裝設計與商品房項目銷售定位相統一。另一方面即使是小項目的商品房開發，從立項運作、設計，到建筑主體建成都要2-3年的時間，這個時間內會發生很多的變數，比如外部地理環境、客戶的購房取向、流行趨勢、建筑裝飾材料、設備的更新、相關的法律法規都會發生改變要，這時裝修設計就需要作出相應的調整和修正，重新進行裝修設計定位。這主要從下面幾個方面進行：

①根據外部環境的變化定位：從商品房所在地段的交通和地理環境的變化、區域功能調整、教育資源發展、區域經濟的發展、智能化住宅設備的發展等方面分析，進行最終裝修設計方案調整定位。

②根據客戶的需求定位：與簽約客戶進行必要的交流，了解客戶喜好什么？追求什么？需求什么？討厭什么。明確作出詳細的客戶需求分析報告，以此為根據裝修設計師與開發營銷策劃部門再次進行產品的裝修定位分析。

③根據營銷反饋信息調整定位：營銷方案是否符合市場，目標客戶群體是否適宜，是否有調整的必要，裝修設計師密切與開發商營銷部門溝通，避免設計方案與營銷目標脫節。

④根據新材料、新設備進行定位：建筑裝飾材料及設備升級換代非常之快，設計單位應掌握建筑裝飾材料領域的最新成果及市場動向。最終裝修設計盡可能利用性能更好、成本更低、施工簡單的新材料和新設備進行設計，與時共進。

⑤根據流行趨勢進行定位：大眾喜愛是之所以流行的原因，流行元素永遠是營銷的手段。緊跟潮流、鎖定營銷目標，運用流行元素進行設計定位。

⑥根據新的法律法規要求進行定位：法律法規的安全、節能、再生等方面的要求符合社會可持續發展的原則，以對社會負責的態度進行裝修設計定位。

2.2靈動空間裝修設計策略

房地產開發商在項目的前期工作中，委托相關的策劃機構進行商品房項目的數據收集、分析，包括戶型及室內空間的功能區的分析，設計公司根據這些數據進行建筑設計，一般來說戶型空間是謀定的。由于建筑技術的發展，框架結構的住宅樓占的比重越來越大，樓房承重墻的數量的比例相對少了許多，為室內空間的靈動裝修設計帶來了更多的方便：

①盡量減少戶內的非承重隔墻。在裝修時利用輕體隔墻或活動隔墻，提高戶內空間的可變性和靈動性，以適應不同客戶的要求；

②提高戶型在使用期內的靈變性。住宅的設計壽命長達50年-100年，在這期間必然會進行多次的重新裝修，有可能的話，會對戶內空間的功能布局重新規劃以適應新的要求，建議戶內的水電及其它設備的暗裝管線避免大量裝于非承重墻內(特別是主干管線)，方便以后的改造。

③水電及其它設備的接口、開關，既要考慮簡潔和靈動空間的要求，又要方便使用。

2.3裝修成本控制策略

精裝房具有設計的統一性與靈活性、施工規模化、工藝流程化、管理驗收標準化、裝修組件工業化的特點，如何保證管理到位、采取得力的措施來控制成本的合理性是開發商和客戶共同關心的問題：

①統一設計，為客戶提供裝修方案菜單，避免了大量重復設計所帶來的高額設計費用

②材料招標，集團式采購，或由生產廠家直接提供，減少中間環節，保證品質、降低材料價格

③組件工廠定制，規范制作，節省損耗；流程施工，工期短。真正做到省料、省時、省力、省心

④規范材料、施工、驗收的管理工作，保證施工質量，提高精裝房的品質，讓客戶放心，同時節省后續維護的成本。

2.4組件配裝策略

注重模數設計，裝修模塊、組件集成開發，機械化加工，配套使用，流水組裝，降低裝修生產成本。

①利用市場成熟的裝修模塊、部品組件進行裝修，比如套裝門、配套衛浴、成套廚房、整體吊頂等整體模塊嵌入裝修設計中。

②配套部件的開發、選用要注意2點：A尊重重行業模數；B同一部件，多系列配套設計，便于客戶選擇與搭配

2.5個性化菜單定制策略

精裝房如何克服標準化裝修的統一性和適應客戶個性要求的多樣性的矛盾。太尊重客戶會造成精裝個性零碎，不方便飾材的統一采購、施工管理。唯一折衷的辦法是采取個性化菜單定制模式，制訂《全裝修菜單選擇表》給客戶多樣化的選擇和組合。

①裝修風格菜單：根據樓盤的情況、設計出多種精裝方案供客戶選擇

②配裝部件菜單：配裝部件可以提多種品牌系列進行選擇、搭配，方便自由組合形成多種風格、色調的個性

③裝修材料菜單：選定一些好品菜單的材料，提供多材質、多式樣的飾料供客戶挑選，打造不一樣的，自己喜歡的個性空間。

2.6材料的互換性和通用性策略

材料的互換性有材料的更多選擇和更換的便利，利于菜單材料的更多選擇及日后維護維修的更換，通用性設計特別適合水電設備的友好連接，其適用范圍廣，利于客戶的無障礙使用。

①選擇行業模數化標準材料及可能避免個性定制型材

②選擇施工工藝簡單、便于安裝及更換的材料及組件

③選擇較友好連接和標準配件，不使用特殊配件。

2.7標準裝修材料的選用策略

根據品牌、市場質量、價格、規格等方面選定標準裝修材料，并制作好《精裝修標準裝飾材料表》，材料選用策略如下：

①選用質優價廉的材料：選擇市場品牌硬、質量穩定、規格統一的材料，并通過競標或直購的方式降低材料價。

②多樣的品牌和材料規格：同一用途的材料可以多選一、二個品牌供客戶選用，多型號、多規格、多色樣、多色彩、多系列供客戶挑選使用。

2.8裝修施工質量管理策略

裝修質量直接影響精裝房的品質，除了有好的設計方案外，精裝房的施工管理顯得尤為重要，需采取有力管理手段和有效的措施：

①制定管理方案：組織管理團隊，明確分工責任。編制詳細管理實施方案，包括工程進度、材料的采購與檢測、施工管理與安全措施、設置質量控制點及控制參數、裝修質量驗收的流程與方法。

②裝修施工企業的選擇：挑信譽好、有豐富施工管理經驗的裝修公司。考察其是否具有大規模施工的能力、充足的資金周轉能力、良好的溝通能力，管理、施工人員是否具有上崗資格證。

③裝修材料管理：按裝修菜單和客戶自選定的材料菜單有步驟地進行采購。主要材料進場嚴格進行建、施、監三方共同簽證，按照材料的相關技術參數查驗，保證裝修材料的高品質。

④施工及安裝管理：實行封閉施工安全管理，管理、施工人員憑資格證上崗。監管施工的工藝及流程是否正確，材料的使用配合比例是否適當，相關參數是否達標，養護、保護措施是否到位。注意保存材料樣本及施工現場影象資料。

⑤驗收管理：嚴格按照工程驗收規范進行驗收，主要有兩個方面：A根據分項施工驗收技術參數單項逐一檢驗；B根據工藝流程系統地、有序地分步驗收，特別注意隱蔽工程的驗收。同時做好驗收簽證的管理。

3.結語

商品房精設計、裝修是一個復雜的綜合工程，它要求開發商精確把握市場動向，通過超前的設計、精細化管理為客戶提供標準化的、高品質的、性價比高、能滿足客戶多樣個性化要求的產品。這不僅檢驗開發商設計、開發、管理的能力。亦考驗住宅產業的整體智慧和策略。

參考文獻：

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進入21世紀以來，全球化競爭越來越激烈，不斷加快的商業和生產模式創新與新技術的持續發展共同作用，使產品生命周期越來越短。在許多行業，特別是高科技行業中，從產品研發到市場飽和的時間跨度有時只需要3～6個月；服裝行業更甚，譬如ZARA品牌服裝從創意設計中心到各個城市賣場，只有短短2周時間。傳統印刷很難通過提高產能規模和效率來適應市場變化，并且國內印刷企業因為采用相同的印刷設備和服務方式，印刷產品同質化現象越來越強，產能已然飽和甚至過剩。

傳統印刷媒體作為人類文明傳承和信息傳播的重要載體，其重要性在數字化新媒體浪潮的沖擊下日趨下降，移動互聯網空間的不斷延展，已經影響到現代人們的方方面面。除信息傳播方式的改變外，閱讀終端也在不斷增加（譬如智能手機、電子書閱讀器和平板電腦），并日益普及到大眾家庭，從而完全改變了人們接受信息和閱讀的方式；同時，便捷廉價的電子信息擠占大眾的圖書閱讀空間，信息接受碎片化，專門的長時間書籍閱讀被壓縮。這些行為導致了圖書的生命周期變得更加短暫，時效性更高，出版總量整體下降。但另一方面，圖書種類也會持續增加，表現在出版印刷上就是小批量、多批次印刷訂單越來越多，基于網絡平臺的按需出版印刷模式會成為圖書印刷服務提供商的運營模式，甚至生存狀態。

所以，無論商業印刷還是圖書市場都在發生劇烈變化，主要體現在長版向短版轉變、商業向包裝轉變、傳統向數字轉變、統一向個性轉變、加工向服務轉變五個方面。對應地，盈利模式也在變化，表現為加工向服務轉變、服務向產品轉變、產品向營銷轉變。

數字印刷正是迎合了這些變化并切入了傳統印刷的“短板”。這些“短板”主要體現在針對客戶的服務能力、快速靈活作業處理能力、設計營銷跟蹤能力和個性化優質產品創意能力等方面的不足。相比于此，數字印刷則能更好地處理印刷的服務屬性和加工屬性，并將服務屬性放在第一位，在未來隨著技術的進步，數字印刷中心制作的產品將完全媲美并超過傳統印廠的印刷產品。在認真研究整個市場環境的變化中我們發現，當前正是主動從單一加工制造向產品設計營銷服務轉型的良好時機。

系統布局，加快企業印刷數字化轉型

投資數字印刷、完成印刷數字化轉型，不是簡單地購買數字印刷機，更需要把握如下關鍵點：①清晰定位，系統考量，避免孤立地投資數字印刷設備；②投資數字印刷系統的過程中，確保業務有序開發及傳統印刷和數字印刷完美融合。

印刷企業引進數字印刷的主要目標和定位首先應該清晰明確：堅持以產品和服務為導向，以客戶需求為核心，不斷進行微創新，促進業務結構的改變，進而形成新的盈利模式。選擇小批量、多批次趨勢明顯、個性化、具有可變數據、1∶1營銷的產品作為突破口，比如服裝吊牌、標簽、可變數據證卡、電子產品語言版本說明書標卡、個性化照片書畫冊、個性禮品包裝標簽、學術圖書、個人出版、針對個人的營銷產品和直郵、證書和信用憑證等產品。我們相信隨著其他媒體的進一步侵蝕，小批量的印刷產品會持續增加，最終只有值得印刷的產品才會被生產印刷出來。

值得印刷的產品正是值得我們增強的應用方向。這需要我們綜合考慮規劃，配套數字印刷形成應用，兼顧當前和未來發展，既要能滿足現在產品的產能需求又能適應數字印刷靈活要求，為此，經綸全訊引進“數字印后”概念，并精選跨傳統和數字印刷的印后設備，通過生產高品質的印刷產品來促進兩種印刷形式的融合，圖1即為定位示意圖。

配套數字印后設備，確保數字印刷投資成功

數字印刷經過近十幾年的發展，雖然規模上與傳統印刷存在很大差距，但市場發展蓬勃，數字印刷設備已經由最初的非專業、小型化發展成如今的專業、大型化。設備品質可與傳統印刷相媲美，產能和效率也完全能夠滿足中短版商務印刷和按需出版的要求，靈活性和網絡化零碎訂單處理能力更是傳統印刷很難做到的。

數字印刷設備的成熟還未能最大地提升印刷行業向數字化的轉變速度，因為即使數字印刷的色彩還原品質和傳統印刷設備沒有任何區別，大眾客戶還是認為只有傳統印刷廠才能夠提供最為專業的印刷產品。事實上，專業的數字印后設備能生產出和傳統印后設備一樣質量的印刷產品。所以，配套數字印后，保證數字印刷投資成功，進而推動全行業印刷數字化進程。

結合市場發展趨勢和數字印刷設備特點，我們認為數字印后設備應該具有以下特點：完全自動化和智能化；占地省且一人操作；作業轉換效率高；開機準備時間短；一本起裝，幾乎零浪費；多能一體；帶來產品附加值；提升服務屬性；產能高，保證及時交貨；JDF流程保證網絡訂單到產品的準確性；產品質量高。數字印后能夠實現跨長版和短版業務、跨傳統和數字領域、跨加工和服務形態及跨包裝和商業印刷。

數字印后設備的崛起代表著未來市場的發展趨勢，這與幾年前印刷廠投資的加工型印后設備存在諸多不同之處，具體詳見表1。

大約5年前，印刷公司選擇投資加工型印后設備來完成大量標準化印刷產品的生產任務，以生產加工為核心競爭力；在如今移動互聯時代，營銷和業務模式將發生重大變化――印量小、批次多，個性化需求增強，前端的營銷設計和業務網絡平臺推出的產品必須和印后產品成型特性結合起來才能形成新的核心競爭力，即將特色營銷設計方案注入最終的差異化、個性化產品，從激烈的市場競爭中脫穎而出，提升品牌辨識度。

基于以上定位和價值取向，經綸全訊潛心研究全球印后設備供應商，精選符合以上特征和市場趨勢的數字印后設備，主要包括：以色列視高迪SCODIX數字印品特效增強印刷機，德國凱馬KAMA多能一體自動模切燙金機和多能一體自動折疊糊封配套平臺，瑞士美達PBT精裝和蝴蝶裝組合，德國MOHR程控液壓切紙機，英國ABG標簽及包裝多能一體平臺。下圖2是經綸全訊印品增效和附加值數字印后產品分布。

仔細了解這些數字印后設備，您會發現它們非常契合以上我們分析的市場趨勢和特點。比如瑞士美達PBT精裝和蝴蝶裝組合中的MITABOOK美達自動精裝包本機（圖3），生產情形會有很大的不同：設備占地僅四平方米，一人操作；七秒鐘一本精裝書，三分鐘二十本精裝書，一小時約五百本精裝書，一天約一萬本精裝書；作業轉換幾秒鐘可以完成，每天可以轉換上百個作業；無損耗，一本起加工；直接關機，無需清洗。

再比如，德國凱馬KAMA公司的多能一體自動糊封折疊分配平臺（圖4），只需更換平臺上的工具就可以加工橫跨商務和包裝的不同產品出來，極其靈活便利，堪稱印刷產品加工的“變形金剛”。其主要特點為：靈活且操作簡便；XY網格型定位系統使得重復作業易如反掌；工具變化多端，而且不斷開發；機器節省場地，也能擴展尺寸；所有選購工具可以在客戶現場安裝；作業轉換效率高；產能高，用工少。

再比如，以色列視高迪SCODIX數字印品特效增強印刷機（圖5），該設備定位不屬于印后設備，它僅是印刷特別效果的數字印刷機，比如視高迪UV質感Scodix SENSE、炫彩效果、金屬特效、不同密度變化、激凸效果、盲文和可變數據印刷特效，代表了未來印刷的發展方向；彩色和特效增強效果的結合，也是印刷行業利潤的下一個增長引擎。

數字印刷配套以上數字時代印后設備，才能進一步提升企業營銷和服務能力，降低加工屬性，提供綜合服務，創造多利潤點，增加產品附加值，使其“值得印刷”，提高數字印刷打印平衡點，在提高自動化、減少人工的同時保持生產的靈活性。

營銷性業務軟件平臺，合力打造印刷服務的“微笑曲線”

配置數字印后，只是完成了印刷服務微笑曲線的一端，而另一端――數字印前也非常重要。

印前軟件的配套并不體現在工作流程上，而是體現在業務營銷流程上―延展營銷范圍，打造網絡業務平臺，能上線的業務就上線（如客戶關系），需要在線下跟進的業務放到線下跟進。上文中已經詳細剖析了數字印后的特點和重要性，下面就詳細介紹經綸全訊在營銷型軟件平臺的整合方案（如圖6所示）。

方案中的軟件產品，具有營銷性、業務自動化和個性化特點。營銷性是指能幫助印刷企業拓展新的業務，改善業務結構。通過這些營銷性系統，幫助客戶拓展其品牌的傳播力度，增強品牌辨識度以及跨媒體營銷宣傳。當然，對于印刷企業，我們只是提供這些營銷工具的工作能力和接口，便于直接客戶和廣告公司拓展應用和無縫銜接，并不需要承諾營銷結果，其實質還是在新經濟新業務環境下，以客戶為中心，提供多元化黏。

業務流程自動化是將原來一對一的傳統業務跟進方式升級改進，而非工作流程的自動化。經綸全訊在這方面引進了相應的網絡到印刷的業務自動化平臺，主要幫助印刷企業打造大客戶業務平臺和大眾業務平臺，其中大眾業務平臺主要采用B2B2C模式，線上線下相結合（O2O）實現從被動加工到主動生產，主要經營模板化商務印刷產品和個性化印刷產品；而大客戶業務平臺，主要是通過網絡化業務平臺深入到客戶的市場、設計、采購、審批和財務流程中去，為大客戶定制產品模板和服務流程，實現業務和生產流程的自動化，改善溝通，提高效率，降低成本，延伸服務，從而提高客戶忠誠度。

個性化是數字印刷非常重要的應用方向。可變的個性化信息和營銷系統結合起來就是1∶1的跨媒體市場營銷體系，包括個性化網頁、個性化視頻、個性化邀請函說明書和個性化營銷信息等在內的營銷體系會共同拓展全新的商業和民用印刷領域。

前端的軟件平臺、惠普Indigo和后端的數字印后設備，構成了微笑曲線的兩頭，有效地提升兩端，會形成燦爛的微笑。

選擇優秀合作伙伴，經綸全訊為您保駕護航

印刷數字化轉型是個系統且循序漸進的過程，需要優秀的合作伙伴持續不斷地提供相應的解決方案。

經綸全訊作為中國專業的數字印刷方案提供商，十幾年來一直致力于建立和完善數字印刷解決方案，能夠幫助您打造印刷服務的微笑曲線。

篇（4）

樂豪斯裝飾產業集團是青島地區一家房地產精裝修綜合服務商，雖然2010年才正式涉足裝修行業，但是憑借著在家居行業多年的積累，率先提出“平價精裝”的理念，成為家裝行業的一顆新星。

以平價開拓市場

低價對消費者永遠是最好的誘惑，尤其是對中國這樣尚不成熟的消費市場來說。樂豪斯能夠向市場做出“平價”的保證，原因在于其具備強大的成本控制能力。

減少中間環節

樂豪斯是生產家居產品起家，自然明白家裝產業鏈中的秘密，在傳統的家裝流程中，主材產品從工廠要經過品牌公司、商、專賣店、裝飾公司等層層環節，最終才能到消費者手中，中間環節過多是造成裝飾產品價格居高不下的重要原因。

樂豪斯在家居產業有十幾年的積累，其業務已經涵蓋家居整條產業鏈，依托家居產業高度縱向一體化而開創了家裝行業的F2C模式，即從工廠直接到消費者的全新商業模式。這種模式徹底解決了中間環節過多的頑疾，減少了中間環節帶來的信息不對稱和不必要的成本。

集中采購

規模化生產和采購是當今企業實現成本控制的重要手段，但是在家裝行業中對單個消費者來說規模化采購是不可能實現的，因為他們只采購家裝產品中的幾件甚至一件。但由于樂豪斯為眾多用戶甚至是整個小區做家裝，可以將分散的市場需求集中于樂豪斯一家，從而大大提高了樂豪斯與供應商的議價能力，以較低的價格獲得優質產品。

采用低營銷費用模式

家裝行業涉及建材、裝飾、家具、電器等多個行業的產品，為了更好地將產品向消費者展示，往往需要依托大型的店面，而僅僅是店面租金就占到整個行業營業額的10%～15%。再加上家居裝飾企業在營銷方面的投入，這些高昂的營業費用最終會層層累加到消費者身上。

為了擠干產品中的水分，降低高昂的營銷費用，樂豪斯開創了網絡營銷+目錄營銷+口碑營銷的新型低成本營銷模式，顛覆了家居裝飾行業的營銷規則。樂豪斯注重口碑宣傳，因為家居產品具有很強的家庭依附性，媒體廣告通常很難起到良好的信息傳遞效果。通過過硬的產品質量和追求完美的服務給消費者留下良好的消費體驗，通過口口相傳，產品的優勢在傳播中得以放大，從而形成一種輻射范圍廣、成本低廉、收效快的營銷手段。

以精裝吸引顧客

裝修的目的在于營造良好的宜居環境，獲得最好的家居體驗。如果只是強調“平價”而忽略了裝修的質量，則背離了裝修的初始目的，難以得到顧客的青睞。樂豪斯的成功之處在于能夠實現平價之下的精裝，為消費者提供一流的精裝修服務，讓精裝修平民化。

一站式服務，讓顧客省心、省時、省力

裝修絕對不是一件輕松的事情。首先要設計裝修風格和空間布局，然后還要采購各種裝飾材料、家具、配飾等。由于顧客通常對家裝行業不甚了解，被迫轉戰與各種建材店、家具店、軟裝店、家電賣場等，不僅浪費時間，這種拼湊式的裝修也很難達到裝修風格一致的目標。

樂豪斯主打的整體精裝概念，就是為消費者提供一站式服務，從設計到基礎裝修、定制家具、主材、配飾甚至是家電全部由公司團隊解決，不但大大節約了客戶的時間成本，還實現了裝修風格與材質的統一，打造了真正的整體風格。

支持定制化，滿足個性需求

隨著消費者個性化需求的不斷增長，定制化成為眾多行業的發展趨勢，但由于家裝行業涉及行業多、非流動性等特點限制了定制化的發展。當前，受我國整體房價水平的影響，小戶型成為城市房地產市場的主流，小空間之內需要實現更多的功能性，對產品定制要求更高。

樂豪斯通過兩個方面來滿足消費者的個性化需求，一是為顧客提供免費的專業設計指導。消費者不需要擔心自己的設計水平有限，只需將自己的想法向樂豪斯的專業設計師說明，剩下的事便交給公司了，而顧客也可以隨時將自己的新創意加進來，最終完成一項既專業又能符合自己要求的設計方案。二是為消費者提供定制化的產品選擇。樂豪斯憑借其強大的上游供應鏈系統可以滿足定制化的需求，顧客可根據具體要求，向工廠定制符合自己要求的產品。為了降低消費者自主設計的門檻，樂豪斯創造性地推出了模塊化裝修模式，公司提供一系列的整體方案，如客廳、臥室、廚房、衛生間、兒童房等，消費者需要做的僅僅是依據自己的需要隨意組合。

工廠化家裝——質量與環保雙保險

在傳統家裝行業中，消費者一直關心裝修的質量和環保，這兩個方面直接影響到消費者的消費體驗。目前市場上家裝企業數量眾多，水平參差不齊，裝修精度和標準化很難實現，這也使裝修成為消費者投訴較高的行業。另外，傳統的裝修會留下很多有害氣體，影響到室內的空氣質量，而且，裝修過程中的噪音和裝修垃圾均會對周邊環境與鄰里造成很大影響。

篇（5）

隨著我國房地產開發事業如火如荼的進行，精裝修住宅成了房地產住宅的一種主流趨勢。精裝修住宅由于其施工理念迎合人們的物質生活要求，在創造良好居住環境的同時，有效減小私人裝修所造成的不必要浪費以及對環境所造成的不利影響。但是精裝修施工過程中，往往會出現施工材料、施工工藝以及質量管理等方面的問題，因此仍需要進一步研究和完善。

1精裝修住宅的特點

1.1精裝修住宅的經濟優勢。精裝修住宅將住宅的修建以及裝修過程中結合在一起，防止人們因為私人裝修而導致的過多的財力浪費以及精力投入，緩解經濟壓力；避免了人們在裝修過程中可能會出現的安全隱患。精裝修住宅由于裝修規模較大，比起私人裝修有著不可比擬的經濟優勢，因而越來越受到更多人們的青睞。1.2精裝修住宅的市場優勢。精裝修住宅作為近年來興起的房地產開發模式，在滿足人們特定的需求的同時，也是建筑裝修行業協調統一的必然趨勢。精裝修住宅符合城市快速的生活節奏，在發揮建筑裝修單位的施工技術以及裝修質量控制等方面優勢的情況下，有效保證了精裝修住宅的實用性以及安全性。在促進房地產營銷發展的同時，加快了建筑裝修企業的整體發展。1.3精裝修住宅概念。作為將建筑與裝修統一協調起來的裝修模式，精裝修住宅的設計關鍵在于，裝修之前要掌握業主的生活習性及審美要求，從而使裝修的設計能得到業主的認可。并在保留整體的設計風格的前提下，盡可能的留給業主二次裝飾的室內空間，滿足業主的個人需要。另外精裝修住宅的裝修材料要合理選用，要在充分體現裝修企業在技術、管理、經濟等優勢的前提下，選用滿足業主要求的裝修材料，從而實現高水準的精裝修施工。1.4我國精裝修住宅的現狀。由于我國精裝修住宅起步較晚，根據有關部門統一，截止2015年末，我國精裝修住宅在商品房中所占比例只有10%左右。另外，我國精裝修住宅的營銷市場仍在發展階段，市場營銷手段不夠成熟，往往會出現很多的問題。比較常見的就是媒體經常報道的裝修材料不符合標準，以及由于裝修單位的疏忽而出現的質量問題。例如地板材料甲醛超標、地板面不平、墻面粉刷過程不夠仔細。同時在裝修過程中，也會因為木工工作不夠精細，而導致木板面過于粗糙以及油漆面不夠光亮等問題。因此在精裝修住宅的未來發展之中，要加大對于精裝修住宅施工的質量控制力度，嚴格按照標準來進行施工，避免問題的發生，從而建造出高質量的精裝修住宅。

2精裝修住宅的施工質量控制問題

在一般的精裝修住宅的施工過程中，施工質量控制的要點主要包括質量管理體系的構建、基層質量、設計質量、材料設備質量以及質量驗收等方面。而在精裝修住宅質量控制的過程中，為了保證精裝修施工的高質量完成，需要注意以下幾點質量控制的內容：2.1建立質量管理體系。在精裝修住宅的施工中，要在滿足建筑規范的要求的前提下建立合理的質量管理體系。落實項目經理責任制，從工程的技術指導、工藝要求、施工進度、材料管理、各部門的協調及質量檢測等方面來完善質量管理體系的內容，實現對精裝修施工準確、有效的質量控制。2.2設計質量控制。精裝修施工的設計質量控制關鍵在于住宅裝修的設計能否在符合建筑結構設計要求的前提下滿足業主的需求。而那些不符合建筑結構要求的設計則應該進行合理的修改及進一步的完善，避免因施工設計而導致安全隱患的出現，從而實現精裝修施工有效的設計質量控制。2.3材料、設備的管理和質量控制。嚴格把好裝修工程中所涉及到的所有材料、構配件和設備的進場報驗關卡。它的品種、規格、外觀以及尺寸等都要嚴格按照設計規范要求，要有完好的包裝以及齊全的產品合格證書、使用說明書、產品性能檢測報告及有害物質含量檢測報告等。同時材料進場驗收簽字制度也必須要在材料進場使用之前執行，不能在工地上使用未經檢驗合格并簽認的進場材料。并且還要將其立即清除出去，存放在其他地方，各項施工試驗及施工記錄要做好，使施工資料的保持完整正確，以便日后進行查處。2.4施工過程中嚴格的質量控制。在進行大面積施工前，必須先做樣板間，以檢驗裝飾效果、施工工藝和施工質量。安排專人在現場督促檢查，配合設計部門落實設計方案，修正施工中出現的不足。樣板間施工完畢后，經各有關部門驗收達標后，方可進行大面積施工。在大面積施工的過程中，要全程跟蹤裝修施工過程，對關鍵工序嚴格實行質量控制，進場材料及時取樣送檢，嚴格執行規范要求的各項檢驗。各類管線（強、弱電管，給排水管道等）、所有吊頂內龍骨及基層、地板木龍骨、地板留縫等隱蔽部位是裝修施工質量控制的關鍵。嚴格執行隱蔽工程驗收制度，督促檢查施工單位是否嚴格執行工序交接驗收制度，每道工序完成后，認真實行自檢、互檢、專職檢測，上道工序不合格，不準進入下道工序施工。2.5質量檢測驗收。精裝修住宅要嚴格根據施工設計圖紙以及施工合同的要求進行施工。而整個精裝修工程完工后，為了保證住宅投入使用后能給業主一個舒適良好的居住環境，相關部門要嚴格根據要求對精裝修住宅的工程質量進行審核。另外還應該對居住相關的水電、暖通等工程項目以及相關單位進行質量驗收。

3結束語

房地產市場已逐漸步入精裝修住宅的時代，傳統的私人裝修已逐漸滿足不了城市飛速的生活節奏的要求。企業應實時掌握精裝修住宅發展的相關信息，在“以人為本”的設計理念的指導下，加大對于精裝修住宅施工的投入力度，并嚴格按照標準來制定相關的施工質量控制措施，在確保精裝修施工質量的基礎上，盡量減小精裝修施工的成本，從而保證企業的經濟效益。另外企業應積極的學習并引進國外一些先進的精裝修施工技術，結合自身的實際情況，完善我國的住宅精裝修施工技術以及質量控制的措施，促使企業能夠長久的發展。

作者:邱成勇 單位:浙江亞廈裝飾股份有限公司

參考文獻：

篇（6）

Abstract: along with the real estate market becomes mature, each big estate business in all fields of the competition for the title. "Fine decoration" this has set up a file in the real estate industry's not new term, has become the hot real estate sales competition, fine decoration in the room of the quality and effect has become the important basis of the person that buy a house to buy a house, the fine decoration design management has set up a file in the real estate industry up an important role that the quality of the design management will directly influence the real estate sales, or even influence the gold-lettered signboard of real estate. Effective fine decoration design management will be to the whole of the residential quality play a decisive role.

Keywords: fine decoration design management

中圖分類號：S611文獻標識碼：A文章編號：

1、精裝修設計管理的概念

精裝修的設計管理是近幾年來才出現的新名詞，包括了兩個方面內容：精裝修、設計管理。

1.1精裝修的概念

2002年建設部住宅產業化促進中心正式頒發了由有關單位和專家編寫的《商品住宅裝修一次到位實施細則》，就是專門針對精裝修房而定的，細則首次明確開發單位為精裝修質量的第一責任人，承擔住宅裝修工程質量責任，負責相應的售后服務。而且，住宅開發單位必須向購房者提交裝修質量保證書，其中包括裝修明細表、裝修平面圖和主要材料及部件的生產廠家，并執行有關的保修期。在裝修中，住宅開發單位負責裝修工程的全過程，不允許購房者個人聘請施工單位自行裝修。其基本含義是房地產開發商將房屋交付消費者使用前，房屋的水、電、廚房、衛生間等基本硬件配套設施已施工完備。

1.2設計管理

設計管理的第一個定義由英國設計師Michael farry于1966年首先提出，“設計管理是在界定設計問題，尋找合適設計師，且盡可能地使設計師在既定的預算內及時解決設計問題”，他把設計管理視為解決設計問題的一項功能，側重于設計管理的導向，而非管理的導向。其后，Turner(1968年)，Topahain(1984年)， Oakley(1984年)，Lawrence(1987年)，Chung，Gorb等學者都各自從設計和管理的角度提出了自己的觀點。

1.3精裝修設計管理

精裝修設計管理就是：“根據購房者的需求，有計劃有組織地進行設計研究與開發管理活動。有效地積極調動設計院(設計師)的開發創造性思維，把市場與消費者的認識轉換在住宅產品中，以更合理、更科學、更環保的方式影響和改變人們的生活，并為企業自身獲得最大限度的利潤而進行的一系列裝修設計策略與設計活動的管理。”

2、精裝修設計管理的過程

房地產精裝修的設計管理一般分成五個步驟：設計前的準備階段、設計過程的監督及審定階段、樣板房的評審階段、大范圍精裝房施工時的配合階段、竣工后的驗收階段。

2.1準備階段

準備階段的管理過程主要有如下事項：

2.1.1整理項目資料

熟悉設計有關的規范和定額標準， 聯合營銷、成本、工程等部門收集分析必要的資料和信息，包括對現場的調查踏勘以及對同類型項目實例的參觀等。形成各方面相關數據，為項目定位做足準備。

2.1.2項目任務書的制定

明確設計任務和要求，如室內設計任務的使用性質、功能特點、設計規模、裝修標準、裝修設計控制價，根據任務的使用性質所需創造的室內環境氛圍、文化內涵或藝術風格等。從而保障正確的項目定位，能夠最大限額的滿足購房者的需求。

2.1.3室內設計單位的選擇

在精裝修設計管理中選擇適合項目的設計單位是重中之重，它將決定項目任務書的完成情況，目前市場我們把設計單位的級別分成三大類：國際知名的設計師、港臺知名的設計師、國內知名的設計師。設計單位的選擇通常從如下幾方面著手：

通過各渠道搜集優秀設計師資料，如有條件盡量整成設計師專家庫，把各類型的優秀設計資料分類歸檔，資料需盡量全面，不限于成功案例、擅長風格、收費標準、設計周期等。

根據自身的項目特點及預算情況選擇適合項目設計的設計師，設計師的選擇中，我們不否認知名度高的設計師的設計能力和創新能力都比較強，但他們的設計收費及設計周期相應的都較高和較長。因此這個階段設計管理需要有敏銳的洞察力及分析能力，從眾多的優秀設計師中選擇適合的設計者來承擔項目的設計。例如項目原建筑戶型緊湊，想通過戶型改造來改善空間的使用，可選擇以“空間魔術師”著稱的臺灣設計大師史南橋先生主筆。

考察設計師成功案例的配合度，很多優秀的設計師會因為設計案子過多，經常會遇到設計師無法及時變更圖紙或是進行現場指導，所以在確定設計師前一定要充分了解設計師的檔期及其它成功案例的配合情況，如果選擇境外設計師，還需要考慮語言溝通等會影響項目設計的因素，從而才能應對項目設計過程保質、保量、按時完成。

2.1.4合同簽訂

雙方經過充分的溝通之后，接下來便需要為了項目設計能預期完成并保障雙方的權力和義務，必須簽訂設計合同。合同的簽定主要控制如下幾部分：設計取費、設計周期、設計成果的內容、各階段設計費的支付、施工配合的程度（包括現場配合的次數）、合同的違約處理及其它雙方的權利和義務。

2.2監督及審定階段在設計合同簽定后，進入正式的項目設計階段，項目設計階段一般按項目設計的流程分成四個環節：概念設計階段、深化設計階段、招標、施工圖階段、軟裝設計階段

2.2.1概念設計階段管理需要對設計師提供的概念方案進行論證，需要組織建筑、營銷、策劃、成本等部門進行會審，確認概念設計的可行性，然后出具項目概念方向確認書，從而進行下一階段設計。

2.2.2深化設計階段

在此階段，需讓設計師安排深化家具布置及室內陳設品，固定裝置并提供最終設計概念表述書，供審查確認。內容包括家具布置的樓層平面圖，同時提供彩色家具平面圖及透視圖表達整個設計概念。

為了保障項目設計的實際可行性，這一階段需要大致確認樓面，墻壁和天花的主要飾面，并明確總體的初步風格，已確定主要空間的總體室內建筑概念,并要求設計師提供主要的飾面材料，地毯，木質裝飾，織物的樣板，主要家具的選擇，裝飾燈具的圖片，以明確每個主要空間的室內設計概念。同時組織營銷、成本及項目施工相關部門進行會審，最終確認深化設計的可行性。

2.2.3招標、施工圖階段

通過多方論證認可深化方案設計成果后，需要求設計師提供招標施工圖,在此階段，必須包括所有的主要裝飾點綴品的尺寸位置及選擇。此階段需審核設計師提供的設計成果包括：

總平面圖；

各樓層平面圖及天花面圖；

主要地區之大樣圖；

標準室內設計節點圖；

更新的電腦立體效果圖及/或整體透視彩圖；

材料及飾面的最終規范綱要包括材料展示板及飾面顏色選定；

公共室內位置，室內衛生間及廚房及文娛設施設計圖。

并且要求設計師與開發商聘請的相關顧問（建筑師、工程師、機電工程師等的顧問）進行協調和聯絡,從而保障項目施工圖有效的實施。

2.2.4軟裝設計階段

這個階段，通常在精裝修項目中是不可或缺的組成部分，也是項目個性化設計的主要表現方式及樣板房與交房標準的重要區別。這個階段需要對如下內容進行審定：

a軟裝陳設概念示意

b陳設情景

c主要物料材質

d陳設平面彩圖

e各空間陳設布置（包括活動家具、工藝品、紡織品、收藏品、燈具、花藝、植物等）

f詳細物品清單（包括所用區域、物品名稱、示意圖片、詳細尺寸、數量等）

2.3樣板房的評審階段

在項目設計完成后，通常對于精裝修項目，開發商會選擇有代表性的戶型制作樣板房， 以實物樣板房進行設計評審，以確保大面積精裝施工的方向性和總體效果。樣板房的施工通常在30-50個工作日內完成，這一階段需要組織設計師與項目相關部門進行圖紙會審及項目交底，以保證樣板房施工的可行性及按時、保質、保量的完成項目樣板房施工。在這一階段需要控制如下環節：

2.3.1圖紙會審

組織建筑、項目部、施工單位、設計師進行現場核對，并對圖紙的所有內容進行審核，并提出合理化建議，從而優化施工圖紙，解決施工的可行性。

2.3.2施工協調

a、配合成本及采購部門對施工材料的選擇及采購，在符合設計總體效果的前提下，盡量降低施工成本。

b、配合樣板房施工單位，制定樣板房施工進度，解決施工中的技術問題，并定期要求設計師到現場指導施工，不定期召集相關單位（包括水曖電等專業）進行施工配合。

c、在施工各階段嚴格按國家標準進行階段質量驗收。

2.3.3軟裝配置

配合采購及成本部門進行軟裝配飾的選購，以保證樣板房的個性化效果。

2.3.4樣板房效果的審定

這一階段是為了保障大范圍精裝修房裝修效果及可行性，需要對完成的樣板房的效果做一系列的評定。主要有如下環節：

a整體風格的審定，需要評定是否能夠達到購房者的要求。

b、裝修造價的審定，需要評定是否按限額設計的要求，控制裝修的總價，是否滿足房價的標準

c、施工過程及施工材料的優化，這是設計管理過程的重要環節，從而能更好的提高裝修品質，并且降低施工成本。

d、制定精裝修房的交房標準。

2.4施工配合階段

在對樣板房進行了可行性評定后，優化樣板房中的不足，便進入大范圍的精裝修房的施工，這個環節，設計管理的主要控制方向應該放在如何為精裝修設計方案有效地執行上，需要設計管理有統籌能力，對如下方面進行控制：

a、協調室內設計與建筑的相互關系，包括與外墻的整體結合、效果的呼應、環境健康住宅的創造

b、按交房標準有效的對施工項目進行審核 ，有效的執行設計概念。

c、配合項目部及監理單位對施工質量進行把關，有效的精裝修房嚴格按國家標準進行施工

d、總結項目設計在施工中的不足

2.5竣工后的驗收階段

在所有精裝修房完工后，參與項目的竣工驗收，從設計的角度對項目施工情況做客觀評定，從而不斷的提升設計管理的有效性。

總而言之，在精裝修項目設計施工中，每一個環節都需要設計管理進行有效的把握，才能保證項目成果的最終效果，才能為購房者創造更加合理、更環保、更加舒適的使用空間，精裝修設計管理也將成為房地產業不可或缺的重磅領域。

參考文獻

張曼主編. 環境藝術設計與理論. 北京:中國建筑工業出版社, 1996

駱中釗，張儀彬，蘭雪蘭編著.質量監督.北京：化學工業出版社，2008

篇（7）

2﹑戶內電氣管線絕大部分采用預埋，小部分采用明敷，大大減少了精裝修工程中明管的施工時間，地暖和空調控制的電源管由總包代預埋減少了后期開槽破壞剪力墻、預埋階段分包較多、分包單位因工作面小進度滯后等現象。

3﹑電氣管預埋及二次配管由總包施工對精裝驗收項目的好處在中驗完成后總包單位從未提出因配管進度滯后影響粉刷工期索賠事件。提出中驗前需要進行墻面二次配管建議，使粉刷介入時間提前，節省一定工期。

4﹑營銷同事提出連體開關安裝完成后之間存間隙，在施工前組織監理、精裝修單位對底盒預埋間距進行測量并作了規定，提高開關完成后的觀感。5﹑切實落實樣板先行工作，各工作開展施工前均需施工樣板，對大面積精裝修管線施工設置了3套管線樣板房，并按公司要求邀請各職能部門進行會驗避免大批量返工，也為后續工作順利展開奠定基礎。規定監理驗收標準。

6、根據現場實際情況報領導同意后規劃了實景樣板區的具體范圍、落實景觀單位的進度。

7、組織消防單位對地下室所有綜合管線進行BIM深化，后續施工按此開展工作，減少因施工空間和位置不對產生的返工。

8、考慮到地暖施工厚度，在預埋階段要求所有防水套管加高5cm，確保完成面高出地坪。

9、因以往項目煤氣立管滲漏問題存在普遍現象，現要求煤氣立管套管補洞由總包單位負責。

10、提出亮化工程中路燈用電性質與景觀路燈用電性質不同需要統一。

11、與設計部黃工梳理前期土建遺留聯系單，并全部出具完成。

12、精裝修招標中提醒成本部清單保溫漏項， ppr管材的大小與圖紙表示DN的換算問題。

13、提早要求總包單位按電梯單位要求完成土建條件。

14、組織墻改辦對墻體進行驗收，并根據文件要求（pc項目可以提前退一半押金）及時辦理完成墻改退費，費用已退到公司賬上。

15、安排精裝修單位對預埋盒進行自檢，完成后報監理驗收，重點關注:1.盒子是否按圖紙尺寸施工，2.上下有沒有對齊，3.是否與灰餅對齊，4.盒內是不是空鼓。

16、邀請材料供應商對ppr管道施工工藝和注意要點進行交底。

17、規定精裝修單位試壓、養水需要照片及時反饋便于檢查和時刻了解動態進度。18、編制技術標的時候規避了以往會發生簽證的事項，盡可能的減少后期聯系單費用。

二﹑存在的不足及改進措施

篇（8）

安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層。現6至9層為bsf中國有限公司承租；

10至12層業主安惠公司計劃自用；

1至2層為商業用房現已全面進駐銀行、餐飲等；

3層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標級寫字樓，中央空調、冷熱水、消防安全監控等設施齊全，由假日酒店提供物業管理。業主對外租價為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費為3元/㎡/月（不含空調使用費），檔次和收費均為本地之最，但因價格過高，除個別大型外資企業外還乏人問津。

其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價格上均差異不大，通常在20-30元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；

新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30-40元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費為3元/㎡/月，無中央空調、熱水等設施，停車場也不完善，正式開盤5個月來租售業績約近三分之一。

二、租賃經營策略

我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產，單層建筑面積1262.84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經形成了本地最高檔寫字樓形象，加之數家大型外企在此辦公，故對高端客戶的吸引力較大。

由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱，新進入的企業特別是有實力的企業數量不大，而寫字樓的供應量還在持續增長，形勢不容樂觀。受南海石化項目帶動，一批中下游產業陸續來大亞灣考察，其中不乏世界級企業，但由于和中海殼牌的合作關系未確定，現階段設點進駐的可能性很小。因此預計近期難有大面積承租寫字樓的機會，租賃市場仍以中小企業為主。

伴隨著大亞灣石化產業的發展，明年可能出現一些轉折性變化。南海石化項目在下半年投產運營，投資265億元的中海油煉油項目也要在上半年啟動建設。中海殼牌鏈條企業及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地，屆時寫字樓的高端租賃市場預期看好，我公司也正積極與中海油等有關企業進行對接聯絡，爭取引進。

我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業主，并擁有安惠寫字樓的大部分產權，現中海殼牌及其承包商、下游配套企業幾乎全部承租安惠公司的物業。對方已與石化企業系統建立了長期穩定的聯系且合作已久，有專業的市場營銷團隊和充足的開發經費，具備配套物業和經營資源，與之相比我方除價格外無其他優勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時間上及雙方的目標客源接近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。

寫字樓的營銷渠道主要有二個：自主經營和外包與結合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報可觀，問題是與競爭對手相比處于信息劣勢；

外包可利用外部資源，共享收益，創造的機會更多，但會降低單位回報率。

通過前段時間的市場推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項目組、大亞灣財政局律師事務所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。

我方正與大亞灣惠橋公司等一些機構探討有關合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現在的市場狀況持謹慎態度，同時認為明年上半年形勢較好，春節后至五月份之前有大規模出租的可能，眼下主要應做好散戶租賃業務。

現實存在的問題是未經分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動，公司的4、5層房產已被物業管理人封閉，帶領客戶進入參觀極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業也具有更強的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進中海殼牌和bsf公司即可作為佐證。因此急需進行寫字樓裝修，至少應將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機會，盤活寫字樓資產。

三、成本與價格

經測算，安惠寫字樓精裝修成本應在520元/㎡左右，包括空調、消防系統的布置改裝。按每層1250㎡計，單層投資約為65萬元。若只進行公共區域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會降低1/4左右，單層投資不超過50萬元。另外提供商務服務的必需設備預算投資4萬元（可考慮暫時押后），詳見“寫字樓裝飾設計工程預算表”，總造價最終以審核決算結果為準。

定價策略應針對主要競爭對手安惠公司的物業，參考本地的平均價格水平執行。如前所述，市場調查結果顯示，在精裝修基礎上50-60元/㎡/月的租價是極具競爭力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數企業所接受。

按70%的進駐率計算，以50元/㎡的價格出租，單層收入約為43750元/月，15個月收回裝修投入；

局部裝修租價以40元/㎡計，單層收入約為35000元/月，14個月回收投資。

如采用外包形式，我方僅需進行局部精裝修，承包底價初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個月。我方還在和外界接觸商洽凈價承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬元，低于我方預計裝修投入。但落實以上方案尚需時日且無絕對把握。

四、總結與建議

1、目前大亞灣寫字樓租賃市場活躍程度不高，客戶資源非常寶貴。現有客戶基本是小面積需求，大企業進駐估計要等到半年后。

2、抓住現有中小客戶的前提是將寫字樓進行分隔裝修，同時也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂觀情況下明年五月份之前出租率可達80%以上。

篇（9）

站位前沿成就住宅精裝領導者

深圳處于改革開放的最前沿，由于本地發展空間有限，深圳的裝飾企業憑借毗鄰香港能吸收先進裝飾理念的地域優勢和進取開拓精神，積極向全國各地拓展，形成了一批在全國具有較強影響力的優勢裝飾企業，深圳廣田裝飾集團股份有限公司，便是其中一員。它深耕于建筑裝飾領域數十載，為超越傳統裝飾行業手工作坊式的發展途徑，把握建筑裝飾行業工業化進程，廣田股份確定了以創新技術為先導、以研發設計為中心、部品部件配套為基點的工業化整體戰略思路，先后成立了廣田建筑設計研究院、廣田技術研發中心和廣田高科材料公司等專業設計、研發及生產機構。目前隨著裝飾產業化進程的加速，公司設計部門與技術研發中心形成“產學研”集一體的產業化研發平臺，公司已經從單一的設計施工服務者，發展為集所有成果為一體的綜合建筑裝飾解決方案提供者；形成了從設計演繹出產品生產控制、現場裝配、施工協作及標準化的集合平臺優勢。如今的廣田，已成為我國公共建筑裝飾行業龍頭企業之一，更是住宅精裝修業務的領導者。在體現建筑裝飾企業核心競爭力水平的資質上，廣田股份更處于領先水平。

篇（10）

一、 前言

大連市公共租賃住房項目作為國家保障房建設的重點民生工程其意義和社會影響力深遠而重大。該項目從開工建設到竣工交付，僅用了15個月時間。在配套工程、景觀綠化、內部裝修過程中，堅持新的項目管理體系，創造了住宅建設的“大連速度”，并開創了采用新型房地產代開發管理模式。將精裝修工程中的施工進度計劃管理控制的內容和方法在此表述。

二、工程概況

本項目為20棟34層高層商業及住宅項目，占地面積20萬平方米，建筑面積40萬平方米，精裝修面積30萬平米，容積率5.30，綠化率25%，其中1-2層為商業， 3-34層為住宅。建筑結構：現澆鋼筋混泥土框架-剪力墻結構，外立面材料：仿古通體瓷磚，窗戶：斷橋鋁窗。項目位居大連市甘井子區。項目以30-50㎡精裝為主，十六種戶型，共7800套。

項目2011年6月開始進入準備工作，計劃2012年7月土建竣工，精裝修工期4個月，2012年底交樓。

三、本項目進度計劃的編制與制定

1、項目實施期的特點

公租房項目實施期是項目開發的重要開發節點，項目是否順利竣工直接影響公司的后續開發進度和項目形象。具有以下幾方面特點：

（1） 管理系統的復雜性

管理公司能否順利開展受政府職能部門指導、前期開發手續、項目融資安排、產品研發、建筑和園林設計方案及施工圖出圖進度和質量、材料市場變化及施工進度計劃調整等多種因素影響，眾多的參建施工單位。同時，項目專業管理團隊的經驗和協調能力，總部管理平臺對于項目部的管理授權，項目地氣候條件都將影響項目進度計劃的落實，以致項目管理系統呈現復雜性。

（2）專業技術的協調性

在目前新的房地產開發管理模式下，管理公司所提供市場的產品和服務，并最終得到市場認同是項目管理的重要目標和工作。

（3）施工工期時間的緊迫性

精裝修施工面積大，精裝修施工時間只有3個月，部品部件及收尾時間一個月，本項目精裝修總包單位就十家，部品部件及供貨單位更是多達幾十家，對于如此體量大的精裝修規模在本省算是少有的。為達到既定的施工進度目標，需管理公司全員參與，抓緊時間才能實現。

2、本項目施工進度計劃需要考慮的因素

（1）項目經營管理目標：（包括總體目標、項目關鍵工期節點、項目目標成本、項目質量目標、安全目標）。

（2）項目進度計劃制定的主要約束條件：（包括建筑方案設計進度、建設手續報批時間、施工圖設計進度、總包施工單位組織、裝修施工單位及部品招標要求、市政園林工程組織）。

（3）項目的主要風險：項目工期較緊，土建與配套施工未完成對裝修及安裝施工影響大，產品屬于精裝修住宅，當地市場接受程度有待檢驗，項目施工管理要求高。

3、本項目進度計劃制定的原則及階段

制定精裝修進度計劃原則：在項目總進度計劃基礎上編制精裝修工程專項進度計劃，根據精裝修工程總進度計劃，編制材料、設備采購及分項工程實施進度計劃。

進度計劃制定分成3個階段：

第一階段確定主要進度計劃.

第二階段確定節點：根據項目開發控制節點的要求，充分掌握土建總包移交面的質量（以制定分階段界面交接計劃）、甲供材料的情況，在充分考慮環境及資源和風險的情況下，結合分樓層流水施工，按工序的邏輯關系要求，編制節點計劃，并把該計劃落實到裝修合同中。

第三階段確定詳細施工計劃：根據裝修總包合同要約時報送且經審核符合要求的施工組織設計（主要為勞動力、機械、材料的安排），確定進一步細化的可測量、可監控的計劃，該計劃需含各甲供材（甲分包）的計劃且得到所有參建單位的認可，并落實到甲供材（甲分包）合同中。

工期管理注意事項：應預留足夠的時間來完成細部整改、分戶驗收和保潔。應有不少于兩次的看房安排（建議開放時間選擇在砌體＼門窗施工、內部裝修啟動、交付前1個月等節點進行。）

四、本項目進度管理的組織與實施

1、關注本項目進度計劃的關鍵線路及關鍵活動

在本項目進度計劃實施中，關鍵線路是項目總計劃中最長的路徑，關鍵路徑上的工作都是關鍵工作。關鍵線路上所花費時間代表完成項目目標的最短時間，關鍵線路上的任何活動的延遲都會導致整個項目完成時間的延遲。因此，項目部管理工作的重點是保證關鍵工作的有效性和時間性。

在本項目中，關鍵性工作依次為：裝飾設計圖紙完善—主體移交—建筑裝飾工程—室內精裝工程—室內安裝工程—室內外配套工程—綜合驗收、移交

項目部針對關鍵性工作編制相關管理方案并落實責任人。

2、定期編寫本項目進度周報及月報

客觀真實地反映項目實施情況，提示存在風險，明確存在困難是房地產管理者主要職責之一，總部管理平臺與項目部之間需要及時溝通并按公司授權體系要求處理相關工作，項目部編制的工程月報表及專業工程師編制的周報是公司各級管理層評估項目進度，考核實施效果，清晰存在風險，形成工作方針的重要工作手段，特別是實施期，項目部所建立的工作成果將有利于提升項目管理團隊和合作單位的工作效率。

3、組織項目團隊開展進度計劃偏差分析，形成有效糾偏方案

通過項目進度周報及月報，項目工程例會及公司辦公會議，結合定期的分項項目檢查，建設單位、管理公司和項目部將各標段項目實際進展情況與批準的項目進度計劃比較，找出項目開發進展過程中存在的進度偏差，并對這些偏差進行分析，找出造成階段性產生偏差的原因并及時予以糾偏處理.

五、提升本項目施工進度管理的方法

1.精裝修施工樣板先行

對于精裝修工程來說，建立實體施工工序樣板制度才有意義，工序樣板要盡量在實樓做，將設計、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免后期大量裝修時發生大規模返工、出現裝修不合理情況。工序樣板先行制度不僅能反應設計是否合理、成本是否可控、營銷承諾是否切實，而且能指導精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補缺所用，并通過實體感受，對樣板間裝修效果進行反饋，整理客戶的感受和意見，為交樓提前準備預案，避免交樓時出現不可預知的情況。

2.設計盡早介入、探討精裝產品標準化、先平面后立面再細化的設計模式

精裝設計要盡早介入，在建筑平面布局基本確定時，精裝修設計就要介入，避免后期為滿足精裝效果造成大量拆改，導致后期工期延長，成本增加；選用的硬裝材料種類不宜多，在考慮裝修效果的同時，少用稀缺材料，為施工和采購降低難度，同時施工做法盡量要簡單、成熟，避免因考慮不周，導致施工過程中更改，以耽誤工期、耗費成本為代價，造成后期工期及成本增加。

3.加強自主采購、招標采購、培養戰略精裝修施工單位