序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇企業物業管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

1引言

物業管理是伴隨著市場經濟的推進而逐漸興起、發展起來的一類服務型行業，隨著企業改革的深入，物業管理社會化、市場化已經成為必然的發展趨勢。尤其是深化國企改革不斷深入的情況下，更是將物業管理推向了社會化、市場化管理的目標。但不可否認，物業管理行業的興起時間太短，各種模式、理念都仍然處于一個極為滯后的狀態，無法完全的融入到市場經濟體系中；加上物業行業對人才的要求并不高，入職門檻較低，職工的服務意識、競爭意識較為淡薄，這就導致服務的質量參差不齊。另外，當前的物業管理基本是依附于房地產開發而來的，而促進房地產行業發展的主要動力就是爭取大量樓盤新建的資格，然后以樓盤的銷售來是實現自己利益的獲取，那么這就需要物業管理企業的入駐來服務戶主。但新盤在最初階段是不被人所認可的，那么在從戶主認識、了解再到入駐這個時間段，物業管理需要對樓盤的維修、地產遺留問題的解決等投入大量的精力、財力和物力，與此同時，市場競爭的激烈化、管理模式的信息化以及人工成本的增加化等對于物業管理而言始終是一個沉重的負擔。因此從整體上看，企業物業管理的現狀并不理想。

2企業物業管理現狀及其存在的問題

（1）管理觀念的滯后。從業主方面分析，他們大多數都習慣于房產企業所提供的無償的管理服務，對房子的修葺、公共設備的改造、補充、更新等這些物業管理市場機制的有償服務范圍不太理解和支持，導致拒交或少交物業費的情況出現；另外對于企業來講，他們所面臨的危機和挑戰是巨大的，市場競爭壓力的劇增，份額被其他新入駐的企業所瓜分，若是一直不創新管理模式和服務項目，沒有樹立起危機感，不去競爭、不去創新，滿足現狀，則是無法再滿足業主多樣的服務需求。（2）管理人才的匱乏。物業對人才的要求和標準普遍不高，只要在工作中進行簡單的培訓即可上崗，不具備專業的管理技術、經驗，對高科技也不熟悉，整個管理仍然停留在傳統的模式中，加上工資待遇達不到預期的標準，那些專業的人才也不愿意留在這個行業中，導致人才極度短缺。尤其是青年才俊都會因為工作性質、薪資待遇等問題而選擇離職。（3）管理經費的短缺。物業管理主要圍繞的是地產開發樓盤，很多工程質量在業主逐步入住使用過程中也會出現耗損，或者為了滿足業主的精神需求而增加一些社區基礎設施，這些都需要物業去管理、維修和改造，而這部分費用是需要大量的資金的。另外，輕資產企業，人工占比較重，人員成本繁重，國企管理層級較多，顯得尤為突出；同時人工成本無法抵稅，導致物業處于增值稅鏈條末端，因此稅負較重；加之信息化建設前期開發及投入資本較大。而這些單靠物業管理自己是無法承擔起來的。資金不到位，如何實現市場化？

3企業物業管理走向市場化的對策分析

篇（2）

一、物業管理企業的計劃

創新管理計劃是由企業的高、中層管理者制定的，它將企業戰略中具有廣泛性的目標和政策轉變為確定的目標和政策，并且規定了達到各種目標的確切時間。管理計劃的創新要圍繞戰略目標進行。物業管理企業的高、中層管理者在制定具有創新性的計劃時，應當普遍聽取物業管理企業一線員工的意見和建議，因為他們是物業管理服務的直接提供者和接觸者，只有他們最了解服務對象的需求。

二、物業管理企業的組織

創新物業管理企業的組織創新在一定程度上說是一場管理的革命。首先要創造一種創新的輿論氛圍，使企業的員工充分熟悉組織創新的緊迫性與重要意義；其次，要明確創新的艱巨性與復雜性，使大家對組織創新的困難有個比較清醒的熟悉，從而做好思想上和心理上的預備；再次，要明確創新的有利條件與有利時機，做好宣傳工作，以增強對創新成功的信心，發動企業全體員工參與組織創新；最后要明確組織創新的目的、目標、原則、程序和方法等，以保證組織創新過程中的科學性與平穩性。

三、物業管理企業的控制創新第一，人員配備控制

人員配備控制創新包括兩方面的內容：一是對員工進行選擇，二是對員工進行培訓。

對員工的選擇主要包括任用誰、提升誰和調動誰的問題。例如，制定人力資源規劃時，人力資源部門根據勞動力市場發展變化的猜測，以及組織機構業務發展的要求，向企業管理層提出組織內部人力資源的發展規劃，包括組織內部人員數量、年齡結構、文化結構和職業結構的變動趨勢，讓企業管理層從整體上進行把握。

對員工的培訓，既包括技術和業務方面的練習，又包括員工行為和態度方面的練習，物業管理企業對員工的培訓創新可從以下幾方面入手：

1.培訓機構創新。物業管理企業的培訓機構一般分兩類：外部培訓機構和內部培訓機構。外部機構包括專業培訓企業、大學以及跨企業的合作（即派本企業的員工到其它企業掛職鍛煉等）；內部培訓機構則包括專門的培訓實體，或由人力資源部履行其職責。一般來講，規模較大的企業可以建立自己的培訓機構。規模較小的企業，當培訓內容比較專業，或者參加培訓的人員較少，缺乏規模經濟效益時，可以求助于外部咨詢機構。

2.培訓對象及方式的創新。根據參加培訓的人員不同，可分為高層管理人員培訓、中層管理人員培訓、普通職員培訓，根據不同的受訓對象，設計相應的培訓方式和內容。一般而言，高層管理人員應以灌輸理念能力為主，參訓人數不宜太多，采用短期而密集的方式，運用討論學習的方法；對于中層人員，應注重人際交往能力的練習和引導，參訓規模可以適當擴大，延長培訓時間，采用演講、討論及報告等方式，利用互動機會增加學習效果；對于普通職員的培訓，需要加強其專業技能的培養，以“大班制‘的方式執行，長期性的延伸教育，適當運用模擬等方法，充實員工的基本理念，加強實務操作。

第二，信息溝通渠道的控制。

良好的溝通有助于決策者正確、及時地把握與企業運作相關的各種信息，增強物業管理企業員工的團隊精神，與業主建立積極的互動關系。溝通，包括內部溝通和外部溝通。外部溝通是指物業管理企業與業主之間的信息傳遞，物業管理企業與開發商、設備供給商、服務供給商之間的信息傳遞，以及物業管理企業與政府相關主管部門、園林、水電等部門之間的信息傳遞。其中，最主要的還是物業管理企業與業主之間的溝通。比較新奇的溝通手段有建立網絡平臺、舉行各種與業主的聯誼會等。

內部溝通是指企業內部在運作、管理上的信息傳遞。內部溝通主要包括兩個方面：水平溝通和垂直溝通。水平溝通是指信息在平行的職能部門之間、同級的管理者之間以及基層員工之間的傳遞。垂直溝通是企業內部具有上下級關系的組織與組織之間、組織與員工之間、上級員工與下級員工之間的信息傳遞。垂直溝通按信息傳遞順序可分為向下溝通和向上溝通。在內部溝通方面，一些外資企業走得比較靠前，如將微軟的辦公平臺系統和專業物業管理系統軟件引入物業管理企業，大大簡化了溝通手續、提高了溝通效率、節約了溝通成本。

四、物業管理企業的激勵創新第一，目標激勵

員工從事任何一項工作，都希望所在企業能有一個明確的工作目標，并引導他們圍繞這個目標去工作，最終達到和實現。因此，物業管理企業一定要有一個詳盡的發展計劃，并規定每年要達到的具體目標，是創全國優秀物業管理大廈（小區），還是通過ISO9000質量認證。只有目標明確，員工才有奮斗方向和工作動力。

第二，獎勵激勵。

員工工作的目的主要是獲[FS：PAGE]得生存所需的物質基礎，物質獎勵的作用顯得十分重要。因此調動員工的工作積極性，要充分體現“多勞多得，不勞不得”的公平分配原則。對企業的優秀員工要給予一定的物質獎勵，用獎勵來激發員工的工作積極性和創造性。

第三，福利激勵。

福利可為員工解除工作和生活上的后顧之憂，使員工全身心地投入到工作中。現在的企業一般都會為員工購買養老、醫療等保險和住房公積金。還可以根據企業的經營狀況，實行年終雙薪、帶薪休假、生日禮品、伙食補助等更豐富的形式來提高員工的福利，就可能最大限度地激發員工的工作積極性，增強員工對企業的忠誠度。

第四，榜樣激勵。

榜樣的力量是無窮的，一個單位重要領導的工作能力和人格力量會直接影響到員工工作積極性的發揮。作為物業管理企業的領導層和主要管理人員，一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調動員工的工作積極性。

第五，榮譽激勵。

人的需要和追求是分層次的，當基本的工作需求和物質利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽。因此，對工作成績優異、素質高、業務能力強的員工，企業要將他們晉升到高級工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對工作突出、遵守企業管理規定、受到用戶稱贊的員工授予“優秀服務標兵”，“先進個人”等榮譽稱號，并將其主要事跡在有關報刊和宣傳欄中大力宣傳；對素質高、品質好、有發展潛力的員工可派出考察學習和培訓，提高他們的業務能力。

中國有句古話：“茍日新，日日新，又日新。”這說明中國人是具有創新精神的。希望我國的物業管理人也具有創新精神，努力走出一條具有中國特色、適合中國特色的物業管理之路。

參考文獻：

篇（3）

在當前市場競爭日益激烈的行業發展背景環境下，物業管理行業企業傳統落后的財務管理制度，在很大程度上嚴重阻礙著企業經營管理水平的進步及管理工作效率的提升，最終導致物業企業在整個行業的競爭中處在一個劣勢。為了企業價值最大化這一財務管理目標的實現，有必要針對這些問題進行探討。

一、現代物業管理企業發展過程中所面臨的困境及分析

（一）物業企業管理體系不夠規范

前面也提到了，作為國民經濟支柱產業之一的房地產建筑行業，其發展極大帶動與促進著以物業管理為主的一系列關聯產業的迅猛發展。隨著該行業進入門檻逐漸降低，無論是企業本身還是企業內部員工，都缺乏一種執行力。換言之，正是因為現代物業企業管理體系不夠規范，導致在管理和工作環節缺乏執行效力。在企業財務管理工作當中，過多的單純依靠相關人員的經驗和自覺性來執行，在缺乏相應監督和管理的工作環境中，各部門、各崗位職工或多或少都會造成一些不必要的工作失誤、經濟損失。本人在工作過程中也經常發現該類問題，企業部分管理工作人員，在其崗位工作當中比較隨意，再加上對其缺少一種監督機制的約束力，所以也常常出現一些實物資源流失的不良現象，無形之中就增加了物業企業管理成本、營業成本。

（二）物業管理企業財務管理意識參差不齊

新時期，隨著房地產行業的迅速崛起與發展，極大帶動了物業管理產業以及現代物業服務新理念的發展，在這種市場環境下，物業管理模式也由傳統的注重管理逐步向現代的注重服務方向來轉變。在這種市場繁榮發展的大趨勢下，更多的企業也相繼投入到物業服務行業當中來，同時對于崗位人才的需求量也大量增多，從而就導致了物業企業各個層次的員工，綜合素質及業務能力參差不齊。雖然企業管理層、部門領導比較注重企業的財務管理，但是由于各個層次崗位的職工能力有限，以及綜合素質普遍較低，也就導致他們在對待財務管理工作的態度上出現一定的偏差。簡單一點講，就是指物業管理企業基層員工沒有清楚的認識到財務管理工作在整個公司經營管理及未來發展的重要影響程度。

（三）物業管理企業財務管理手段相對落后

現階段我國已然進入到了“知識經濟”核心力量下的互聯網信息化時代，在這一時期，隨著網絡和電子信息技術的大量研發與涌入，社會各行各業都在積極的尋求著更高一步的發展，并通過利用先進的計算機信息技術來強化工作管理體系、實現提供工作效率的目的。物業企業當前也正在朝著現代化以及全方位服務化方向去發展，其在經營發展過程中所受到的威脅，除了來自于市場同行業企業競爭威脅以外；另一方面則是來自于公司內部治理層面上的威脅，其中主要還是以企業內部財務風險為主。不少企業充分利用了這種發展機遇，通過引入和應用網絡電子信息技術，迅速的提升了企業自身的信息化管理水平。但是，當下絕大部分物業管理企業還是固守成規，不愿意去創新改變經營管理手段，還是堅持以傳統物業管理方式來工作。在這種情況下，企業在市場信息收集、傳遞以及獲取業主反饋信息等方面的工作管理效率都比較低下，嚴重制約著物業企業管理工作的順利進展以及整個行業的健康發展。

二、加強企業財務精細化管理策略

（一）提高財務管理精細化發展意識

物業管理企業在現代企業制度發展與建設的過程中，必須充分認識到財務管理精細化發展對整個企業經營管理目標實現的重要程度。包括各部門領導、基層員工在內，都需要重新樹立一種“全員參與”的意識理念，特別是各部門基層員工，需要對其統一化指導和管理，將財務管理作為一項核心工作來對待，在其所涉及到的方方面面，盡可能做到“精益求精”。在具體操作實施層面，可將其劃分為兩個環節。首先，第一點就是要開展全員普及企業財務管理運作流程等相應的管理活動，要讓每個部門、每一個在崗員工清楚地認識到自己是財務管理工作某個環節的執行者。其次，第二點就是構建“精細化”企業文化。特別是對于大多數中小企業而言，通過建設企業文化可以起到更好的宣傳效應，一來可以迅速創建與提升企業品牌效應，二來可以讓企業各部門員工在受到企業文化影響之下，逐步樹立養成一種“節約”意識，這也不失為實現企業精細化財務管理的有效手段。以北京某家物業管理公司為例，該公司對于那些外地籍貫的工作人員，提供住宿，每天早晚兩次員工都需要參加晨練，當然，這也是企業文化的一部分。企業通過在晨練過程中喊口號的方式來時刻提醒著員工要樹立一種節約意識，時刻提醒著每一位員工在工作中一切都需要按照培訓的流程以及公司規章制度來開展與執行。

（二）構建并完善企業財務管理機制

關于這一點也可以將其具體分為兩個管理層面，即外在的管理方式和內在的管理方式。首先，外在的工作管理主要就是指企業需要制定成文的規范化的財務管理體系。比如，重新規范各項工作的操作指南，或者結合著國家法律以及行業標準規范來制定出有利于企業自身經營管理發展的規章性文件。其中值得特別注意的事項就是，上述所提到的文件必須具有某種指導意義，指導意義可以不夠具體，但一定要明確大的發展方向。比如某物業管理公司所承擔的一所小區內，有保潔工作者、還有保安，該企業在提高外包服務的同時，應當將一系列具有同向性的服務項目統一歸屬到一個范圍內部，簡單一點講就是將保潔、保安外包服務中所涉及到的財務管理這塊，從整體上予以統一規范。其次，在內在的工作管理層面上，主要指對能夠具體實現的操作服務予以規范化，在這一層面包括有人工操作管理、信息化軟件操作管理等。在人工操作管理方面上，物業管理企業需要進一步規范相關財務管理人員的執業行為，基于此構建財務部門的內部控制，嚴格按照并遵循“不相容崗位相分離”的基本原則，強化內部監督控制力度，從而就很有效的避免了企業及各部門之間出現財務混亂或者是財務會計信息不真實的現象的發生。在信息化軟件操作管理方面，目標就是強化在部門信息管理領域的職能作用發揮程度，在這一方面，重點可以圍繞著成本核算等軟件進入的權限問題來展開。因為在以往信息化軟件操作管理環節，一些擁有系統密碼的管理人員沒有受到相應的限制和約束，他們通常情況下可以隨意進入賬務系統，這種情r下就非常容易造成企業精細化管理信息失真。因此，物業管理企業應當注意對信息化軟件的日常維護以及安全保護管理工作。

三、結語

企業財務精細化分析與管理決策，是現代化企業制度得以全面建立的根本路徑，也是在新知識經濟時期不斷引領企業走向成功的階梯。通過財務精細化分析與管理已是大勢所趨，通過對企業內部各項財務數據信息進行深入的挖掘以及層次化、精細化的分析，才能促使企業最終做出有助于企業立足發展的管理決策與營銷活動。

參考文獻：

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物業管理方面迎合時代的發展，已經著手于企業方面管理。物業在整個企業績效方面的管理上面要實現的是既專業又完整的管理體系，雖然當前的績效評價研究已然非常豐富，但就針對于物業管理行業而言，迫切需要構建出一套適合我國物業管理行業的規范化、科學并完整的績效評價體系，而這也是成為促進我國物業管理行業快速發展并著實成為一大行業看點的重要課題。

一、應用于企業方面的物業管理

（一）企業績效管理

所謂績效管理，是一個完整的管理過程，它注重事情的事前溝通過程，在整個管理活動的全過程當中起著引領的作用。企業當中應用的物業管理更加側重于企業所面對的市場的整體性、發展性及未來前景，其中對于市場程度的判斷及評估以及事件發生后的評價。這對企業中間各類有益投資的發生發展都是很好的。其評價結果所依據的數據就是績效考核的數據，數據的得出更多是對于特定時期的進步。

（二）物業管理行業的特點

物業管理行業是勞動型企業，其中的員工被要求著準確實施并應用計劃、實施、考核、反饋、改進等方面的工作。市場物業管理在當前市場經濟的發展狀況及要求下，與企業管理方面有很多的融合及相互促進，即使物業管理作為服務行業，也要以主人的姿態出現在整個企業發展的后方。

二、物業管理行業對于企業績效管理的要求

（一）明確可發展的戰略部署

企業根據自身狀況以及整個市場的發展模式而規定出來的企業部署戰略，要求有著正確以及清晰的思路，這樣的目標化發展戰略可以使得企業當中員工感受到企業宏大的發展方向，讓員工有一致努力的方向和心理歸屬感，同時也有利于物業管理方面為企業設定功過目標，經績效管理更加科學、分層化及系統化。

（二）與鎖定目標相適的高效組織結構

當企業的戰略目標確立之后應建立一個很好平衡戰略和目標協調一致的組織結構，結構的建立會對戰略目標的實現產生積極推動的作用，例如分權式的組織結構就叫集權式的組織結構更加適合復合式及地區分散式的的戰略目標的實現。

（三）透明的有效績效溝通及績效評價

績效溝通是既適用于企業與物業也同樣適用于企業本身同其中員工的方式。績效溝通主要是應用于契約雙方的形式，分析、確認、顯示被考核者的強項與弱點同時也幫助被考者善用其身上的優點并明晰被考察者職業發展及培訓的需要。這對肯定職業人過往及當下的工作效率有著非常大的認可率同時又為崗位管理人員也崗位員工之間進行有效的雙向或者多向溝通。

同時迅速而廣泛的績效成績的應用，可以基本實現績效薪酬的酬工模式，使得企業的資金分配是公平公開公正的。而實際上看，這種方法的使用也是包括了與戰略性人力資源的選、用、育、留等企業其他重要環節相互銜接并配合發展。

三、物業管理企業績效發展現存狀況

（一）管理形式不成體系及改進

由于沒有意識到企業績效管理方面是一個需要企業方面與物業方面整體實施的一個體系，導致很多無論是隸屬于企業抑或說是隸屬于物業部門的員工把績效管理只是看作是普通填填表格和寫寫計劃便能完成的工作，而把重頭工作推到所謂管理績效發展的人力資源等部門。這樣的做法是使得工作的進展看似與自身無太大關聯并且可能不會造成什么不良后果，但是任何工作都要直接考慮到它的后續發展以及實踐當中的各類問題。人力資源部門在績效管理方面的作用是維護好整個企業當中績效措施實現的中間部門，而具體的操作是要求各部門員工共同完成的。

改進的措施是使得雙方員工認識到績效管理是非常看重工作之間的溝通以及相應的反饋機制的。首先要引導職工不僅僅只是在表面程度上面認識到績效管理制度，了解到結果究竟有什么用處、自己工作當中存在的問題以及造成問題的原因等等，這樣才有所改進的空間。所以良好的溝通及反饋機制是讓員工去掉誤區，了解企業績效管理制度的大好選擇。

（二）平衡關系共同發展

由物業管理企業方面績效對于企業的持續發展具有重要意義。首先物業實施的管理是專業且有專門的針對性的。企業的任何動向旨在建立一個提高企業核心競爭力的績效管理系統，其使用的有關于物業方面的競爭力就是管理、技術、服務以各類專業人才。這樣看來，雙方皆是直接應用了本身所具備的特殊技能為自身及包含著的員工帶來更長遠和有著實際意義的發展前景。因此績效管理是物業管理企業實現組織戰略目標、培養核心競爭力的重要手段，是企業管理的重要內容，也是提升物業管理行業整體服務水平是有力保障。

四、總結

物業管理企業要實施績效管理必需根據企業本身情況，結合市場發張前景狀況，對績效管理有一個系統、全面的認知，從而建立一個有效的績效管理系統。在物業方面的幫助下最終在復雜激烈的市場競爭當中得以生存和發展。

參考文獻：

[1]楊金霞.論物業管理企業的績效管理[J].北京建筑工程學院學報，2007.

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一、從培養學習型企業入手，實現觀念創新

物業管理作為一種無形服務，物業管理企業作為一個勞動密集行業，它的性質就形成了必須依靠全體員工來做好服好，就是需要發揮員工的創造性思維能力，從而使企業具備不斷改進的能力，提高企業的競爭力。銀川眾一物業公司采取多種方式創造學習型企業，通過一系統活動，使全體員工善于學習，通過學習改變觀念，在工作中不斷創新、不斷進步，為業主提供滿意服務，增強公司的競爭實力。

一是，為員工創造學習的條件，培養員工學習習慣。通過送出培訓、外聘老師、內部講課、經驗交流、觀看視頻、開展“五二一”活動（每年讀5本書、提2條合理化建議、記1本讀書筆記）、知識競賽等多方式開展學習培訓，提高全體員工綜合素質和業務能力，使其具備本崗位所需知識，從思想上轉變觀念，樹立服務意識。

二是，健全激勵機制，鼓勵員工自學。采用提高職稱、學歷津貼，報銷學費等激勵機制，鼓勵員工不斷學習，提高自學能力，公司各項專業職稱執有率逐年增多，員工平均學歷也得到提高。隨著員工素質的提高，公司物業服務質量及業主滿意率也在逐年提升。

三是，在員工中樹立榜樣形象，利用榜樣力量調動員工積極性，對某一個階段工作中好的做法、好的事情和先進個人進行推廣，使全員樹立為業主服務的意識；同時加強內部經驗交流，開各種形式的現場交流會，讓基層員工在現場交流學習，取長補短，不足的地方進行總結，做到發現問題立即解決，從而有效改變了基層員工的服務態度，提高了服務質量。

二、從開展創收、成本控制入手，實現經營創新

在今天物業服務市場面臨重重困境的情況下，物業公司只能充分利用物業企業特點實行成本控制、開展多種經營等方式，達到創收增效的目的。

一是，從開展多種經營入手，增加公司經濟增漲點。在對外拓展物業項目的基礎上，銀川眾一物業公司利用自身及物業項目特點，開展多種經營，承攬綠化工程、電梯安裝及維保、維修工程等業務，取得了較好的經濟效益。

二是，根據成本會計的成本遞減原理，隨著物業管理面積的增大，物業管理企業的一部分管理費用會被攤薄，綜合成本就會降低。因此物業公司盈利的另一個方式就是擴大物業管理面積，實現有效管理，規模經營，攤薄成本。銀川眾一集團物業服務有限公司充分號召全體員工利用身邊的一切關系尋找好的、盈利項目，成立項目開發小組，逐年增大物業管理面積，從而逐步實現盈利。

三是，從成本控制入手，向管理要效益。采取核定項目物業能耗定額，根據物業項目不同，從能耗節約方面出發，同時利用現代科技手段節約項目能耗，從而從管理上節約了成本，提高了企業效益。

四是，充分把握政府惠民政策，爭取得到政府支持。2012年，銀川市政府進行舊房改造工程，銀川眾一集團物業服務有限公司抓住機會，申請了舊房改造，即改善了業主居住環境，又節省了舊小區物業維修費用；還有，公司充分利用國家對小型微型企業稅務政策，申請發票工本費全免權，直接降低財務成本支出。

五是，利用現代化辦公手段，提高辦事效率，節約辦公經費。公司建立了網絡聯系系統，利用物業管理軟件、企業QQ群建立公司內部聯系，有效節約辦公費支出，提高了辦事效率。

三、從制度建設入手，實現管理創新

物業管理的中心任務不僅是對物的管理、對人的服務，其實質是通過有效管理，來協調人與人、人與物、物與物之間的關系，從而創造一個人物結合的優良環境。銀川眾一集團物業服務有限公司從制度建設入手，實現管理創新。

一是，從內部管理入手，以提高工作效率為前提，實行定崗定編，一個人能完成的工作，決不安排兩個人去做，從而節約用工成本。

二是，在運行ISO9000質量體系的基礎上，以客戶滿意度和服務質量為依據，從制度建設入手，按照“工作標準化、管理制度化、服務規范化”的要求，根據客觀變化不斷完善和修改各項管理制度，如建立有高效的投訴、回訪處理機制，對業主的投訴及時受理、及時處理、及時辦結、及時回復，從而提升了業主滿意率。

三是，實行精細管理，通過制度規范化、服務精細化，達到“五心服務”目標；推行星級員工評選，樹立榜樣形象，從而引導全體員工由原來的“做好”提升到“做精”。推行首問追究制，在為業主服務的過程中，認真抓好第一關，將問題處理在萌芽階段，等等新的方式、新的舉措，來促進物業服務環境得到優化。

四是，以控制成本、開源節流，提高小區管理服務水平為原則，實行了目標責任管理，每年與各服務中心簽訂《目標責任書》，從經濟指標到管理指標都做到量化，實行定額管理，按項目記帳，增強了服務中心成本意識，在綠化用水、庭院照明、公共設施維修等方面采取了一定措施，服務中心管理水平逐年提高。同時擬定了《采購管理辦法》，將部分服務耗材采購權下放各服務中心，一方面縮短采購時間，提高服務及時率；另一方面嚴格采購單價審核，督促服務中心加強成本意識，最大限度減少浪費。

五是，銀川眾一物業公司利用物業管理軟件，并在此基礎上建立了公司網絡聯系系統，制定《計算機管理辦法》，一方面有效節約辦公費的支出，另一方面加強了物業管理、服務收費及資產管理力度。

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服務是物業管理的主要功能，是物業管理的產品，推進物業管理服務創新，是提高服務滿意度的必由之路。銀川眾一物業公司從提高服務質量入手，在規范和提高服務質量工作中，不斷改進工作態度、工作方法，提高工作技能，實現服務創新，不斷提高服務質量。

一是，營造安定和諧的服務環境。物業管理行業要做到持續發展，關鍵在于如何在服務中創造一個人性化的環境氛圍。銀川眾一物業公司在注重高質量、高水平服務的同時，把“感情投資”作為提高物業服務質量的重要組成部分。通過開展豐富多彩的社會活動、多種形式的業主溝通，建立起互惠互利、和睦共處的關系、增強業主對居住區的歸屬感。

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物業管理企業是以盈利為目的的，管理企業所開展的所有活動都是在自身的經濟基礎上展開的。物業管理企業的收入主要來源是物業管理費收入、公眾性代辦費、特約服務費收入、綜合經營的收入，而在這些收入中每一項的利潤都是受到制約的。與收入相對應的就是支出，物業管理企業的支出是多種多樣的，包括服務人員的工資費用、公共設施的維護費用、固定資產的折舊費用等，這就造成物業管理企業的收入在用于管理項目的支出后所剩無幾的現象。物業管理企業自身的特點使其在開展其他工作時會受到不同程度的限制，造成不能充分發揮物業管理企業作用的狀況。

（二）物業管理企業的人才供給

1、物業管理企業在招聘求職者時的低要求

結合物業管理企業自身的特點，再加之是一種以營利為目的的企業，在收入來源相對穩定的狀況下，企業為了獲得更多的利潤，就只能選擇減少支出。企業支出的內容是多種多樣的，服務人員的工資就是企業支出的一部分，在減少支出的觀念下，就不可避免地在招聘服務人員時提供的薪資及其他待遇是低層次的。在現在社會中大部分職工的工資與學歷、能力是相關聯的，在勞動就業中占優勢的人員就不屑于物業管理企業的工作。這就造成了物業管理企業工作人員的勞動素質的低要求的現狀。

2、物業管理企業對工作人員的培訓方面

物業公司需要對剛入行的工作人員進行培訓，對培訓人員、培訓環境等的選擇會極大地影響到工作人員的專業技能的學習、提高及應用。在培訓的過程中所培訓的內容有全面與否的差別，有難易的差別，對于資歷較深的培訓者來說，可以在深入淺出的同時將培訓的內容全面深刻地傳授給受培訓者，對于資歷較淺的培訓者來說則不然。而由于在以營利為目的企業來說，減少支出在一定意義上代表著收入。低投入的培訓的效果則造成了企業工作人員在工作中呈現出工作質量低下的狀況。

（三）物業管理企業的設施配置不足

在物業管理企業應急管理的過程中除了對工作人員素質的要求外，必要的硬件設施也是必須的。在事故發生時，面對情況不明的危險，單一、有限的應急救援裝備是不能應付的，必須使用大量種類不一的應急救援裝備，以使得事故對居民的人身財產的傷害降到最低的限度。物業管理企業的營利性使其在購買應急設施的時候，在應急設施的質量、數量、種類等方面進行考量，大多數物業管理企業往往會選擇能夠減少支出的商家。在這樣的情況下，無法真正檢驗所購買設施的作用，但在應急的過程中，最需要應急設施充分發揮它的作用的時候，倘若企業購買的是劣質設施或者數量有限，那么應急救援就會受到制約。

（四）物業企業管理缺乏責任感

在物業管理工作人員招聘的時候，由于對工作人員的低要求，其所能夠招聘到的工作人員在勞動素質、工作能力、學歷等方面都會比較低，無論是他們在應急管理基本理論的掌握上，還是在應急事件的分析、處理上都會造成不同程度的失誤，在關乎居民人身財產安全的情況下，失誤有的時候造成的不僅僅是財產的損失，有可能會對人的生命構成極大的威脅。物業管理企業在城市小區中扮演著保護小區居民的人身財產的重任，但由于小區的居民較多，物業所要處理的事情比較繁雜，對于不經常發生的安全問題就遭到了物業管理企業的忽視。大部分的物業管理企業在實際生活中，存在一種應急設施類于擺設的心理，這是不正常的。在種種因素下，作為小區安全的保障者，存在著安全意識淡薄，安全設施陳舊或者數量質量不達標等不合理的狀況。

（五）物業企業管理體系不健全

應急過程中最令人擔心的是工作人員手忙腳亂，亂作一團。為了有效防止慌亂局面的出現，需要制訂有效的應急管理制度為應急管理提供制度保障。完善的管理規章制度包括應急預案體系、應急管理體系、應急運行體系三大部分。應急制度的規范化可以使應急過程中工作有條不紊，有效地提升救援的效率。在日常管理工作中，就要加強對工作人員的管理。對工作人員的工作給予詳實而穩定的工作安排，這樣能夠使工作人員各司其責，同時團隊在日常的相互配合下能夠了解隊友，達成一種默契，這有利于在應急中形成良好的配合，提高應急工作的效率。

（六）缺乏合理有效的懲獎制度

物業管理企業挑選到適合工作的求職者，這只是對人才選擇的第一步。每天重復的工作會讓人覺得乏味，物業管理企業的領導者要想使工作人員能夠充分施展自己的才能，需要合理的鼓勵機制的建立，對于工作人員來說都希望自己在工作上的成績能夠得到他人的認可，得到他人的尊重。一種合理的鼓勵機制不僅能夠提高工作人員的工作激情，還能夠激發工作人員的創新能力，促進總體工作的順利開展，提高物業管理水平的不斷提高。在日常管理中，也會遇到各種各樣的問題，工作人員在處理這些問題的時候，可能會由于不同的原因而造成不必要的錯誤，在這種情況下，可以依據錯誤造成的后果的不同程度，對工作人員進行不同程度的處罰，以便在日后的工作中能夠引以為戒。然而在大多數物業管理企業中缺乏合理有效的懲獎制度，使得錯誤不能有效地及時制止。

（七）缺少對典型事件的研究

對于應急管理是一項必要的工作，安全問題越少越好，在實際生活中，我們基本是處于一種平安狀態，安全問題不常發生，但是安全問題有時候是不可避免的，一旦發生就需要采取應急措施，正是基于安全問題的特點，我們不能夠很好地熟悉安全問題。為了能夠很好地掌握應急管理的方法，就需要在平時對出現的典型安全問題進行透徹的分析，以便在實際的事故中能夠順利地解決所遇到的安全問題。

（八）缺乏與居民的溝通

現在是個文明的社會，特別是城市小區的居民，他們有著相對穩定的工作，有著良好的生活環境，受過良好的教育，他們對物業管理企業能夠給予理解和支持，物業管理企業可以與居民進行良好的溝通，積極地了解居民的所想所需，向他們采納有益的建議，不斷地改善。提升自身的工作質量。這不僅有利于與小區居民形成和諧的關系，還能使更多的居民感受到小區的民主氣息，得到更多居民的理解和支持。城市小區是一個人口眾多，關系復雜的集合體，城市小區中人與人之間的和諧是社會和諧的重要組成部分。

二、物業管理企業應急管理體系的構建策略

（一）建立健全應急預案體系

突況具有不可預知性，一旦突發事情發生，最可行的辦法就是沉著冷靜地分析突發事件，然后盡可能有效的提出預案以制止或減輕突發事件所帶來的不利后果。在制訂預案的時候，需要工作人員的全力配合，進行充分的、全面的研究、分析突發事情。在制訂預案的時候也要注意分清主要矛盾與次要矛盾，善于抓住主要矛盾的主要方面，不能眉毛胡子一把抓，也不能照搬以前的預案模式。

（二）建立健全應急管理體制

預案只是應急過程的一部分，確定應急預案之后需要的是具體的安排，針對工作人員的性格特點，組建不同層次的小組，這就包括總指揮小組、執行小組、探測小組等等，這一系列的安排看似只是對人員的劃分、重組。但這樣的劃分是保證在應急過程中使得救援工作能夠有條不紊地進行，使得應急工作順利的展開。

（三）建立應急運行機制

在應急運行機制中包括監測預警機制、應急預測、分級應急小組等等的建立和完善。同時要建立健全懲獎制度，使得工作人員能夠提高對應急管理的應急意識。在運行的過程中也要加強對先進設備和先進技術的運用。這樣能夠有效地提高對應急管理的效率，同時能夠很好地保障居民的生命財產的安全。

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中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業屬于典型的獨立工礦企業，由于社會經濟、地理環境和生產的特點所決定，承擔著沉重的社會負擔。煉油化工企業多建在遠離城市的郊區，生活區往往自成體系，石油企業由于油區分布廣，居民區分散建設，沒有城市依托，企業不得不建設自我封閉、包羅萬象的社會服務系統。到2000年底，石化集團社會服務系統擁有固定資產原值200多億元，從業人員20余萬人。物業系統是社會服務部分的主要內容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數超過66萬套，各類物業公用基礎設施和文體娛樂活動設施等超過4萬個，資產原值超過20億元。從事物業管理工作的人員達到近8萬人。

1998年經國務院決策，石油和石化兩大行業進行了重組，實現了上、中、下游業務一體化經營。為了適應國際化競爭需要，尋求更大發展，1999年開始，石化集團對內部業務和資產進行了重組。將核心業務中的優良資產從集團公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業人員60%的非核心業務和大量的不良資產作為存續企業留在了母體，主要包括專業化施工、生產后勤輔助、多種經營和社會服務四部分。在過渡期，對存續企業實行關聯交易、限額虧損、定額補貼的經營管理政策。社會服務部分的改革目標是將來與企業分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關于企業辦社會的指導方針和企業體制的重大變化對物業管理系統提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區，物業管理行業今后的發展方向是什么？應采取什么樣的發展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。

一、石化集團物業管理的探索和實踐

伴隨著石化集團重組改革的進程，作為社會服務部分重要內容的物業管理系統也進行了改革嘗試，取得了一定的進展。一是形成了專業化的物業管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求，企業辦社會部分的人員、資產從原來的主營生產單位分離出來，組建了專門的社區管理和服務機構。例如，在油田企業管理層設有公共事業管理部門，分片設立若干社區管理中心（二級單位），下設物業管理公司或物業管理站，負責居民小區的日常管理工作。二是物業管理的覆蓋面大大拓寬。目前小區物業管理和服務涉及的內容包括房屋的維修、基礎設施、公共設施的管理，小區環境的綜合治理，治安、環衛、綠化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服務，組織開展健康有益的康樂活動，豐富社區文化生活等。三是按照關聯交易的原則物業公司形成了新的經營運行機制。物業管理公司做到了經費來源規范、成本明晰、費用開支透明。物業管理費支付結算實行業主（即主營單位）與服務方（即物業管理公司、站）共同簽認制度。物業管理單位實行了獨立核算，實行以滿意率指標為主的綜合考核。四是形成了合理的服務定價機制。定價是業主和委托服務方關注的焦點。為了體現公正、公平、公開的精神，服務價格確定的原則是；有國家定價的按國家規定的價格執行，無國家定價的按市場價格執行，既無國家定價又無市場定價的按照實際成本+合理利潤定價，以上情況都不適用的通過雙方協商定價。

物業管理改革的實踐證明，對獨立工礦企業的居民小區實行物業管理，得到了主營單位和廣大居民的支持擁護，總體效果是好的。一是礦區面貌有了很大的改觀。居民的生活質量、環境質量有了明顯的提高，廣大職工更加安居樂業。二是礦區的城市化水平有了顯著的提高。實行物業管理，解決了過去長期存在的各自為政、重復建設的狀態，為居住小區統一規劃、集中建設、優化資源配置創造了條件。物業管理工作進一步拓展了社區的綜合服務功能，加快了礦區城市化的進程。三是有力地促進了企業的社會主義精神文明建設。創建國家級、省級和城市文明居住小區活動是社會主義精神文明建設的有效載體，物業管理工作是創建文明居住小區的重要內容。在創建文明居住小區的過程中，通過居民的參與，有利于塑造他們的文明意識、環境意識和健康向上的行為規范。四是解放了主營單位的生產力，促進了生產發展和經濟效益的提高。實行物業管理，實現了企業生產經營與社會服務系統的分離，主營單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，便于集中精力抓好生產經營。同時，物業管理系統與主營單位在資產、資金、人員上做到了三個分清，明晰了成本，有效地解決了過去存在的生活后勤擠占生產成本問題。

石化集團雖然已經開始了物業管理的實踐和探索，但總體上尚處于起步階段，還沒有完全擺脫行政型、福利型的運行模式。物業管理經費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。物業公司的造血功能不足，尚未建立起企業化經營、社會化服務、自立生存的良性發展的機制。由于職工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利觀念的影響，在礦區還沒有形成足以支撐物業管理公司自立生存的服務市場。從物業管理隊伍本身看，也存在著總體素質不強、管理手段落后等問題。

二、獨立工礦區物業管理的定位和基本思路

物業管理是市場經濟的產物。這一行業在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發展的事實證明，物業管理在我國具有強大的生命力。在獨立工礦企業推行物業管理，是符合建立現代企業制度的改革方向、順應社會發展趨勢、呼映職工群眾對改善居住環境質量要求、促進礦區經濟和文化繁榮的重大舉措。推行物業管理的目的，是向業主提供有效且經濟的服務，最大限度的提升和發揮物業的使用價值和最大效用，為居民提供優美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環境。物業管理聯系著千家萬戶，物業管理活動既是物業公司通過提供優質服務獲得合理報償的企業經營行為，同時又是社區文化建設的重要內容。從貫徹“三個代表”要求的政治高度認識和看待物業管理工作，把物業管理與建設文明礦區，塑造有理想、有道德、守紀律的公民，創造溫馨、和諧、安居樂業的良好氛圍結合起來，促進物業管理工作向規范化、市場化、專業化、社會化的健康軌道發展。

根據獨立工礦企業的特點、社會發展趨勢和物業管理本身的發展規律，獨立工礦企業物業管理發展的基本思路是：以社會主義市場經濟為導向，以產業化發展為目標，以提升物業價值和改善居民的居住環境為根本出發點，從獨立工礦企業的實際出發，循序漸進、分步運作，努力促進物業管理方式從行政管理型向經營管理型轉變，服務性質由職工福利型向市場經營型轉變，經費來源以單位支付為主向居戶支付為主轉變，服務方式由內部封閉型向社會開放型轉變，實現物業管理經濟目標和社會目標的協調發展。

獨立工礦企業的物業管理應分三步走，第一步，實現專業化管理。將企業內部的生活服務系統與生產經營系統相分離，成立專門的物業管理機構和管理隊伍，按事業性管理，按合同制和甲乙方方式運作，通過物業管理的專業化提高服務質量。第二步，實行模擬企業法人運作。物業管理公司經濟上獨立核算，經費來源以產權單位支付為主、個人繳納為輔，實行經費補貼、模擬法人經營和市場化運作。第三步，實行產業化發展、企業化經營、市場化運作。在住房制度改革到位、房屋產權歸個人所有的基礎上，物業管理費用暗補改明補，進入個人工資總額，由個人支付物業管理費用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下，物業服務市場比較發育，服務價格到位，物業公司以優質的服務獲得合理的報酬，實現自立生存，自我發展。

三、獨立工礦企業物業管理發展模式探討

石化集團大多數石油化工企業的物業管理已經邁入了第二步，預計還需要經過較長的服務市場發展發育過程，才能跨入第三步。在向產業化發展的進程中，筆者認為，獨立工礦企業的物業管理應采取以下的發展模式和策略：

1．走“建管一體化”之路，形成以建養業、以業促建的良性發展機制。對房地產項目從開發建設、銷售到售后管理，實行一體化運作是許多開發商采取的成功做法。通過良好管理和優質服務創造開發商信譽和品牌、以提升物業價值、進而促進商品房的銷售、取得良好的經濟效益，反過來再為物業管理提供必要的經費支持，這是以建養業、以業促建的良性發展機制。隨著我國住房制度改革的到位，在獨立工礦企業取消實物性分房、實行貨幣化分配之后，住宅建設必須按房地產開發的方式運作，這必然面臨房屋銷售的問題。借鑒城市開發商的做法，將商品房開發和物業管理相結合，實行建管一體化模式是獨立工礦企業物業管理發展之初的必經之路。

2．走“一業為主、多元化經營”之路，廣開財源。服務市場不發育、物業管理收入來源不足是獨立工礦企業物業公司生存發展的最大障礙。拓寬收入渠道，彌補經費不足，必須實行“一業為主、多元經營”的經營策略。獨立工礦企業物業公司開展多元經營有許多有利條件，特別是發展居住小區的社區服務業大有可為。獨立工礦區因遠離城市，許多社區服務項目無法依托城市供給，因此物業公司可以發揮自身優勢組織開展各種形式的家政服務、養老服務、餐飲服務、商業服務、教育培訓服務、醫療衛生服務、文化體育服務、家庭裝飾服務、房屋出租等內容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來源。

3．走精干高效之路，實現管理手段現代化、服務方式社會化。在實行物業管理的初級階段，物業管理屬于勞動密集型行業，技術含量不高、以自我服務為主。隨著經濟發展和技術進步，物業的技術含量越來越高。尤其是信息化已經開始滲透到各個領域，物業管理行業也不例外。在服務質量要求越來越高、社會分工越來越細的形勢下，物業管理如果不擺脫傳統的勞動密集型產業的管理模式，不用信息技術提升管理手段，仍然采取封閉式的自我服務方式，物業管理公司在市場經濟的條件下就難以生存。因此，用信息技術提升傳統管理手段，走社會化服務、精干高效管理之路，是獨立工礦企業物業管理生存發展的唯一出路。

4．走規模化發展之路，是優化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業這樣的獨立工礦區，居住區分散、規模相對偏小，物業管理機構往往按居住區設置，造成物業管理資源分散，成本偏高，形不成規模效益。隨著服務市場的發展、物業管理公司之間的競爭，通過兼并、重組，走向集約化、規模化是物業管理發展的趨勢和生存之道。深圳、上海等地的經驗充分證明了這一點。因此，獨立工礦企業必須適應規模化發展的要求，對物業管理機構有計劃的進行合并重組，以發揮規模效益。

5．加大人才培養力度，努力造就高素質的物業管理人才隊伍。獨立工礦企業物業管理的人員大部分是過去從生產一線分離出來的老弱病殘和閑散人員，知識結構和整體素質已不能滿足新形勢要求。工礦企業物業管理必須按照產業化的發展方向和專業化、社會化、信息化的發展趨勢，重視人才培養，努力造就一支適應市場經濟要求的素質優良的物業管理人才隊伍。

新世紀里，市場意識和市場競爭，對于物業管理行業來說，既是機遇又是挑戰。物業管理企業要生存、要發展，就必須走進市場參與競爭。因此，物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創新服務平臺，才能獲得市場。總而言之，物業管理企業，要想求生存，求發展，就必須為參與市場競爭做好充分的準備，才能在競爭中，贏得市場、占領市場。

參考文獻：

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2、王芳華,現代企業管理.上海:復旦大學出版社,1989.86-102

3、郭西強，名牌發展戰略理論與實踐.蘭州:甘肅人民出版社

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二、石油企業物業的專業化分工

石油企業市場化的需求導致企業內部的物業管理專業化層次顯著。根據企業物業管理為職工提供的各項服務，大致可分為顧問咨詢、保潔保安、設備維修、家政服務四個方面。

（一）咨詢服務

作為現代化的大型企業，石油企業在轉型改制過程中難免會遇到一些大大小小的問題，而問題能否得到快速準確地解決處理，對于企業員工的工作積極性有很大的影響。企業的正常生產與運營也離不開完備的企業制度、規章條例，而這些管理文件的制定與起草，都需要物業管理部門的參與，及時與領導層或普通職工進行溝通交流。

（二）保潔保安

無論是礦區、工廠還是員工居住區，保潔保安工作都是人們最關心的問題。根據馬斯洛需求層次理論，安全與衣食住行的需求都是保障人們幸福的重要指標。為企業職工創造一個舒適、安全、優美的工作與生活環境，直接影響到他們對于企業的歸屬感與幸福感。專門的保潔人員受過專業培訓，有著豐富的理論經歷，綜合素質較高，能夠最大限度地保障企業設備與員工的安全。這不僅是內部員工自身的權利，也是外界對于企業形象評價的重要指標。小型的私人企業及普通小區的物業管理人員多是一些城市的下崗職工或農民工，文化程度有限，技術能力欠佳，導致很多業主都怨聲載道。如果連職工最基本的衣食住行需求都保障不了，何談為社會創造出更多的利益。從這一層面來說，石油企業的管理水平是較高的，值得借鑒學習。

（三）設備維修

石油企業是我國能源建設的重要保障，它的正常運營關系到企業自身及廣大群眾的切身利益。面對高效率、高標準的要求，企業更加需要引起重視，更新管理手段，打造新的人才隊伍。生產設備的檢查、維修是企業運轉的關鍵，尤其是對于那些大型機器，一旦出現狀況，無法及時解決，損失和后果都是無法估量的。石油企業聘請了專門的技術人才，挑選出經驗豐富的技術人員，打造出一個專業的維修團隊，掛靠在物業管理部門，專門應對企業突發事件，大大提高了企業的生產效率。

三、培養石油企業物業管理的專業化人才

縱觀美國、德國、英國、新加坡等國家，企業物業管理的專業化程度很高。雖然我國的石油企業物業管理水平較高，但中國的物業管理行業總體上還處于初級階段，需要走的路還很長。其中，很重要的一點就是需要做好人才的引進與開發，實現人力資源的合理配置。人力資源是企業的核心競爭力，擁有一支綜合素質高、技術能力強、實踐經驗豐富的管理團隊，能夠為企業帶來豐富的經濟利潤，避免企業資源的浪費，減少沖突矛盾的產生。石油企業的物業管理部門之所以能夠成功地應對各種狀況，重要因素就是善于選拔與吸引優秀人才。眾所周知，物業管理部門在我國普通民眾的印象中社會地位并不高，收入社會福利等也不被人看好，但是石油企業恰恰反其道而行，將資金投入到團隊建設中，用高薪、高福利吸引優秀專業人才加入物業管理隊伍，大大改善了物業管理的整體服務水平，使得物業管理部門真正履行到自身的職責，為企業員工創造出一個和諧的企業文化氛圍。

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隨著國有企業住房分配貨幣化政策的全面實施和住房管理體制改革的不斷深化，以及居民對居住環境和生活質量要求標準的提高，國有企業物業管理應運而生。目前，國有企業在住房管理方面積極推進企業化、社會化、專業化的物業管理，取得了一定的成績，但也存在著一些突出的困難和問題。筆者就此談點粗淺看法。

一、國有企業物業管理現狀

國有企業的物業管理是指在國有企業中對企業家屬區的設施及職工住宅實施的物業管理。職工住房制度改革以來，許多國有企業相繼引入物業管理的概念，成立了物業公司，對職工住房進行管理，雖然較之原來的后勤管理有了很大的進步，企業改變了過去消極被動的行政管理手段，以積極主動的服務經營手段進行開拓型管理，增強了企業進一步改革的動力和創新的活力，初步形成了業主滿意、企業受益的整體良性循環。但是，受傳統的房產管理思想、企業職工分流安置等因素影響，國有企業物業管理進展緩慢。這其中既有歷史遺留問題，也有企業管理自身的原因。

二、國有企業物業管理存在的問題

(一)思想意識沒有徹底轉變。國有物業管理企業并未完全推向市場，物業管理人員服務意識、市場意識、成本意識、憂患意識不足，認識上還存在“重管理輕服務，重物業維修輕經營創收，重自我意識輕業主需求”等偏差，自身定位沒有完全由行政管理型向服務經營型轉換。

(二)從業人員素質偏低。目前國有企業從事物業服務人員相當一部分為照顧性安置和公司主業轉崗人員，員工隊伍呈現老齡化，文化程度不高，專業技術水平低，女職工所占比重大，因此普遍缺乏物業管理的基本常識，服務意識不夠，不能為業主提供優質高效的服務，給物業的維修、服務、管理工作帶來諸多困難。

(三)運營成本過高。近年來企業下崗分流、減員增效政策的實施，一些老、弱、病、殘等不能在一線工作的職工，均被安排在物業系統工作。這樣造成物業企業一方面清閑崗位人員臃腫，人滿為患，而另一方面許多苦、臟、累的工作無人問津，給物業管理企業帶來巨大的人員成本壓力。另外，有些單位內部挖潛增效不夠，物業收費措施不硬，內部自耗高的問題也沒有得到很好的解決。

(四)業主服務消費意識差。一是傳統的福利型管理思想根深蒂固。他們骨子里認為住了十幾年乃至幾十年的單位福利房，一直無須交納管理費，因此對物業管理的有償服務存有抵觸情緒。二是把物業管理公司當成“萬能”公司。一些業主認為：我既然把物業管理費交給你們了，小區里面不管什么事都要找物業公司，這是天經地義的事。只要辦不到，我就不交費。

三、對搞好國有企業物業管理的建議

(一)轉變思想，提高物業服務質量。物業管理的根本是服務，所謂物業管理就是為業主管好家服好務。因此，國企物業公司要正確引導職工樹立服務意識，了解物業管理的發展方向，增強危機感、緊迫感和責任感。要建立以崗位工資為主要形式的工資制度，實行以崗定薪、崗變薪變，通過工資收入與企業效益、職工實際貢獻掛鉤，激發員工積極性。

(二)提高從業人員素質，塑造良好的物業形象。物業管理是集管理、服務、經營為一體的綜合學科，它涉及到城市規劃、建筑、施工工程、園林綠化、電學、熱力學等物業管理方面知識，涉及到房地產經營管理、經濟管理、財務管理等經營管理知識，另外它還觸及到行為科學、法學、公共關系學等其它門類知識，這些都要求必須加大物業管理企業人員培訓力度，通過采取入職培訓、轉崗培訓、在職培訓等方式，使從業人員具備專業知識、經營頭腦和管理才能。

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按照大型企業體系建設中“集約化、扁平化、專業化”的要求，明確企業后勤部作為公司后勤保障歸口管理部門，負責對后勤保障工作的指導、督促和考核管理。一是嚴格落實物業成本預算預審制度，執行企業統一的物業繳費標準和成本預算。二是按照企業物業人員配置標準，優化物業人員配置方案，統籌配置物業管理人員。三是按照企業統一的物資招投標準，在統一平臺上采購大宗日用品和大型設施設備。四是嚴格執行國家統一的物業服務標準及考核細則，明確保障服務提升的目標與方向，提高公司大樓綜合服務保障能力。

（二）依法管理，完善物業管理法律法規體系，提升企業物業管理抗風險能力

根據大型企業依法治企工作要求，進一步健全物業管理法律法規體系。一是嚴格遵守《勞動合同法》等相關法律法規，規范勞動用工形式，落實工作時間、工資標準、社保待遇等規定，有效降低雙方法律風險。認真執行公司合同管理有關規定，建立物業服務合同關系，明確雙方權利和義務，嚴格履行合同約定。二是規范物業合同管理，以大型企業通用物業合同模板為標準，固化合同文本法律效力，明確物業服務甲乙雙方權責和違約責任。三是嚴格執行物業合同簽訂與審批流程，需提交后勤部、財務部等專業部門會審，最后由公司總經理簽發。四是簽訂安全協議和廉潔協議，貫徹落實大型企業依法治企工作要求，建立安全和廉潔協議長效機制，從制度上完善物業管理法律法規體系。

（三）基礎管理，著力打造多層次服務平臺，提高員工后勤服務滿意度

分層次做好公司各條線員工后勤保障工作。一是做好一線員工的后勤保障工作，按時有序發放勞防用品，提供搶修人員工作服清洗等服務。二是做好營業大廳的后勤保障工作，主動引導接待來訪客戶一線員工，保持大樓清潔明亮。三是做好專業部門、管理人員的后勤保障工作，快速響應落實應急保障物資。四是承辦上級公司或市區兩級政府相關部委重大會議和活動，保持會場環境清潔、美觀，提高公司內外部整體形象。

（四）設備管理，周密制定年度維保計劃，提高物業管理核心價值

為加強公司辦公樓宇設施設備的管理，提升大樓內部資產價值。一是提前謀劃，分專業制定公司大樓年度維保計劃。定期調試維護大樓基礎設施設備、專業分包電梯、空調等維保工作。二是加大巡視抽查力度，提高設備運行可靠率。根據實際情況制定巡視周期表和特殊時段特巡計劃表，每月開展定期考核，并不定期開展專項抽查，確保公司大樓內部設備設施全年安全可靠運行。

（五）多維管理，嚴格制定考核機制，提升監督體系效能

采用四位一體管控措施，促進物業管理服務水平再上新臺階。一是倡導樓宇工作全員現場監管。每月抽樣發放員工滿意度測評表，統計評價當月物業服務綜合情況，不斷提高服務要求和質量。二是加強物業上級單位管控力度。邀請新電后勤公司、恒能公司、聯合開展抽查巡視，交流管理經驗，不斷提升物業管理水平。三是接受社會監督，樹立強烈的社會責任感，廣泛聽取輿論意見，維護公司良好形象。四是落實考核制度。制定物業管理考核機制，每年四季度量化考核物業公司全年工作，嚴格按照物業合同價款結算物業費用。

二、對未來大型企業大樓物業管理提升的展望

（一）統一管理，有序推進，主動服務公司重點工作

根據公司后勤管理體系中一體化建設要求，在無現有大樓建設模板參考和新建辦公大樓的情況下，通過優化資產、整合資源、主動探索，高效完成企業建設工作，按期落實辦公場地的調配、裝修和改造，合理配置后勤人力物資提前進駐，完成搬遷及啟用任務，確保服務中心按時正常開展工作。

（二）統一標準，合理調配，高效完成辦公用房整改工作

為解決改善辦公生活環境以適應企業改革和公司中心工作需要，以公司體系建設總體計劃為基礎，嚴格落實大型企業辦公用房分配標準，及時完成辦公用房整改工作。全面梳理辦公用房使用分布情況，加大辦公房產資源的整合力度，探索辦公用房集中管理新模式。充分利用現有辦公用房資源，根據各部門（中心）人員編制數量，并結合各部門的獨特性，聯系實際，嚴格標準，科學計算，采用調劑、合并的方式對公司原超標辦公用房進行整改。公司員工對新辦公環境滿意度高，工作效率大幅提升。

（三）提前介入，優化服務，有序開展后勤應急保障工作

為有力支撐公司特殊時段重要工作任務，有序開展后勤應急保障工作。提前制定后勤保障應急預案，并根據不同任務及時滾動修訂調整。提前配置后勤保障值守人員及應急保障物資，確保第一時間人力物資到崗到位。提前自查大樓設施設備，每年盛夏前夕，組織相關專業部門做好防臺防汛專項檢查。優化后勤保障服務，精心擬訂值守人員每餐菜單并配專人專車送餐。

三、結論

（一）加強了集約化管理，提升了管控能力

通過后勤一體化體系建設，公司后勤保障資源配置整合等能力顯著提高，人財物集約化管理水平全面提升。一是公司范圍內后勤保障工作掌控能力增強，改變了過去后勤保障工作分散管理、缺乏有機銜接的狀況；二是后勤資源配置效率大幅度提升，改變了過去分散運作、資源配置效率較低的局面；三是強化“主動服務”理念，改變了過去執行力逐級衰減、向心力不足的現象。

（二）優化調整了職能界面，推動后勤一體化管理

確定由公司后勤工作部統一指導與管理公司及各基層單位后勤保障服務，進一步明確公司各級后勤保障管理部門的職能界面，確保權責清晰，責任到位，為公司后勤保障管理一體化建設提供了基礎和關鍵保障。

（三）規范了制度和標準，提升了公司后勤保障規范化管理

水平一體化體系建設之前，公司后勤保障工作大多數采取自行管理模式，缺乏建立協調統一的制度管理體系和標準體系，或有些制度、標準與業務脫節，存在“兩張皮”，管理規范程度較低。通過一體化體系建設，強化公司制度體系和標準化體系建設，初步建立了覆蓋公司統一的后勤保障服務管理標準。

（四）有效提升業主方試點單位后勤物業管理效率

實行區域一體化物業管理模式，雙方建立框架性物業服務合同，由乙方統一組織提供合同約定的服務項目，實現了業務集約管理，業主方試點單位后勤物業管理工作量大幅減少，避免重復投資，管理效率明顯提升。

（五）有效提升業主方試點單位物業服務水平

實行區域一體化物業管理模式，引入正規專業化物業管理企業，發揮資源優勢，實行標準化物業管理服務，并依據合同約定和服務標準對物業服務質量進行考核測評，為物業服務水平提供了可靠保證。“原版復制”物業管理方試點單位物業管理成熟模式和經驗，做到與省公司本部物業管理服務的“三個一致”，即：管理流程一致、服務標準一致、績效考核一致。對相關業務崗位實行標準化設置、標準化管理和培訓，規范開展物業服務質量考核測評，全面提升工作標準和服務水平。