序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房產(chǎn)投資價值分析范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

RMB升值、流動性泛濫和新會計準則三駕馬車必將驅(qū)動行業(yè)估值走高，多項證據(jù)表明需要把往年12倍動態(tài)PE行業(yè)估值標準提高到15倍。因調(diào)控政策和行業(yè)自身調(diào)整要求，聚焦于土地、資金和品牌的行業(yè)競爭正在加劇，強勢大中型企業(yè)的成長性變得越來越清晰。他們將不僅取代中小企業(yè)的市場份額，還將更多地享受到未來的行業(yè)景氣延長。

緊縮地根、地價款納入預算內(nèi)管理和工業(yè)地價必須招拍掛的政策變更，土地供應數(shù)量吃緊，人民幣升值和流動性泛濫必將促進地價上漲。

07年主流上市公司業(yè)績可以保持25％一40％的高速增長，同時房地產(chǎn)行業(yè)存在大股東資產(chǎn)注入、RMB升值、管理層激勵、環(huán)渤海等區(qū)域市場景氣、地價上漲和商業(yè)地產(chǎn)等豐富的主題投資機會。因此，建議投資者標配和超配房地產(chǎn)行業(yè)，且超配者超強。

報告在業(yè)內(nèi)率先界定了強勢大中型企業(yè)的度量標準，成長動力、暴增的預售房款、加快開發(fā)的規(guī)模效應、業(yè)績持續(xù)高增長趨勢、資金供求關系等因素決定著強勢大中型企業(yè)必須享受更高的成長溢價。

篇（2）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02

對于采用公允價值計量模式的投資性房地產(chǎn)，平時不計提折舊，也不進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。由于是按公允價值對其期末的賬面價值進行調(diào)整，因而公允價值計量模式下的投資性房地產(chǎn)不存在減值的問題。

一、投資性房地產(chǎn)定義及確認條件

1.投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件時，才能予以確認：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。新企業(yè)所得稅法沒有對投資性房地產(chǎn)作出專門的定義，而將其包括在固定資產(chǎn)的稅務處理中[1]。

2.成本的確定

新企業(yè)會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的成本，按照以下規(guī)定確定：（1）外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。（3）投資者投入的投資性房地產(chǎn)的成本，應當按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。（4）非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)的成本，分別以下情況確定：①該項交換具有商業(yè)實質(zhì)，且公允價值能夠可靠計量的，換入投資性房地產(chǎn)的成本按照換出資產(chǎn)的公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產(chǎn)的成本，公允價值與換出資產(chǎn)賬面價值的差額計入當期損益。如果有確鑿證據(jù)表明換入資產(chǎn)的公允價值更加可靠，則以換入資產(chǎn)的公允價值為確定換入投資性房地產(chǎn)的成本的基礎。②該項交換不具有商業(yè)實質(zhì)，或者公允價值不能夠可靠計量的，換入投資性房地產(chǎn)的成本應當按照換出資產(chǎn)的賬面價值和應支付的相關稅費，并加減相關補價后的金額確定其成本。（5）債務重組取得的投資性房地產(chǎn)成本，按照所取得投資性房地產(chǎn)的公允價值確定其成本。（6）企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)成本，分別以下情況處理：①屬于同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)，按照被合并方賬面價值確定其成本。②屬于非同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)，按照購買日該項投資性房地產(chǎn)的公允價值確定其成本。新企業(yè)所得稅法沒有單獨涉及投資性房地產(chǎn)，其相關成本的確定按照固定資產(chǎn)成本確定方法確定[2]。

二、公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)采用的條件

采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足以下條件：

1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易場所；2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易場所取得同類或類似的房地產(chǎn)市場信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出估計。同類或類似的房地產(chǎn)，對土地使用權而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地；對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結構類型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相似的建筑物。

企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得時，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。一旦選擇采用公允價值計量模式，企業(yè)就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應當為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格（市場公開報價）來確定投資性房地產(chǎn)的公允價值；無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定[3]。

三、公允價值計量模式投資性房地產(chǎn)初始確認和計量

采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應當在“投資性房地產(chǎn)”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目，分別計量取得時的成本和持有期間的公允價值變動情況。

1.外購投資性房地產(chǎn)

外購投資性房地產(chǎn)，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。按照初始取得的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目。

2.企業(yè)自行建造取得或開發(fā)完成的投資性房地產(chǎn)

其成本包括建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。如果企業(yè)自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且企業(yè)管理當局正式作出書面決議，明確表明其自行建造或開發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)管理當局作出書面決議的日期。企業(yè)自行建造取得或開發(fā)完成的投資性房地產(chǎn)，應按照該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程（無形資產(chǎn)）”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目[4]。

3.將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

（1）將存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應當按照該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目；按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。

（2）企業(yè)將自用的建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應當按該項土地使用權或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按已計提的累計折舊（累計攤銷），借記“累計折舊（累計攤銷）”科目；原已計提減值準備的，借記“固定資產(chǎn)減值準備（無形資產(chǎn)減值準備）”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）”科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目[5]。

4.由成本計量模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)

成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。即：當滿足公允價值計量條件時，按照轉(zhuǎn)換日公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；按照原已經(jīng)計提的折舊和減值準備，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”和“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目；按照原來確認的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按其借貸方差額，借記（或貸記）“利潤分配——未分配利潤”、“盈余公積”科目。

投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，不計提折舊或攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量，企業(yè)應當設置“公允價值變動損益”賬戶。“公允價值變動損益”賬戶核算企業(yè)投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等公允價值變動而形成的應計入當期的損益，貸方登記資產(chǎn)負債表日企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等的公允價值高于賬面余額的差額，借方登記資產(chǎn)負債表日企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等的公允價值低于賬面余額的差額。期末，應將本賬戶余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，結轉(zhuǎn)后本賬戶無余額。

四、投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式的應用

1.后續(xù)計量

新企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)選擇采用不同的后續(xù)計量方法：（1）采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的，按照固定資產(chǎn)后續(xù)計量的原則進行處理。（2）對于有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠獲得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，于資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)以公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。新企業(yè)所得稅法沒有單獨涉及投資性房地產(chǎn)，對于投資性房地產(chǎn)按照固定資產(chǎn)的預計使用年限和折舊方法計提的折舊在計算應納稅所得額時予以扣除。對于按照新企業(yè)會計準則規(guī)定選擇采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，期末公允價值變動計入當期損益的金額，在計算應納稅所得額時予以調(diào)整，即公允價值大于原賬面價值的差額計入當期利潤總額的金額，在計算應納稅所得額時予以調(diào)減；公允價值小于原賬面價值的差額計入當期利潤總額的金額，在計算應納稅所得額時予以調(diào)增[6]。

2.減值的處理

（1）新企業(yè)會計準則規(guī)定，對于采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值所計提的減值準備，計入當期損益。（2）新企業(yè)所得稅法對于按照新企業(yè)會計準則規(guī)定計提的減值準備在計算應納稅所得額時予以調(diào)增。

3.應用案例

2011年8月20日，G銀行購買一塊土地使用權，購買價款為18000000元，支付相關手續(xù)費300000元，款項全部以存放中央銀行款項支付。企業(yè)購買后用于對外出租。G銀行對該投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。該項投資性房地產(chǎn)2011年取得租金收入為800000元，已存入銀行，假定不考慮其他相關稅費。經(jīng)復核，該投資性房地產(chǎn)2011年12月31日的公允價值為19000000元。2012年2月，G銀行出售了該項投資性房地產(chǎn)，取得價款22000000元。

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始確認和計量。在后續(xù)計量時，通常應當采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以采用公允價值計量模式。企業(yè)選擇公允價值模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，對另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

五、結論

“投資性房地產(chǎn)”賬戶也可以用以核算采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的公允價值。企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)和期末投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額時，記入借方；期末投資性房地產(chǎn)公允價值低于其賬面余額和處置按公允價值計量的投資性房地產(chǎn)時，記入貸方；期末余額在借方，表示結存的投資性房地產(chǎn)的公允價值。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

參考文獻：

[1]李俚.公允價值計量投資性房地產(chǎn)在我國上市公司的運用分析[J].科技致富向?qū)В?008（22）.

[2]徐瓊，高云朝.試論投資性房地產(chǎn)公允價值模式的應用[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟，2009（08）.

[3]王艷，張晗.我國投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的現(xiàn)狀分析[J].中國證券期貨，2011（02）.

篇（3）

[中圖分類號] F230 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）17- 0002 -02

在財務會計中，歷史成本計量方式在會計發(fā)展環(huán)境的變遷過程中已經(jīng)無法真實地反映公司的經(jīng)營業(yè)績，無法為經(jīng)濟決策者提供有用的信息，不能對經(jīng)濟前景進行有效的預測，因此公允價值計量方式開始被廣泛應用。自20世紀70年代以來，美國財務會計準則委員會（FASB）對公允價值的定義做出了多次的修改，其最后一次修改發(fā)生在2006年9月，此次確定的公允價值的含義為：“市場參與者在有序交易中出售一項資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移一項負債時在計量日支付的價格”。國際會計準則理事會（IASB）也是從20世紀80年代開始定義公允價值的概念，對公允價值的定義為“交易的當事人在對交易的情況充分熟悉的情況下自愿以資產(chǎn)進行交換或?qū)ω搨M行清償?shù)慕痤~（前提是這一交易是公平的）”。2006年2月我國頒布的企業(yè)會計準則中，將公允價值定義為：“在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~計量”。通過以上分析我們發(fā)現(xiàn)，公允價值的本質(zhì)就在于其公允性——即對交易的情況充分熟悉的雙方在自愿公平的前提下形成的，必須能反映交易和事項內(nèi)含的公允的價格，同時還要兼具可靠性、相關性的信息質(zhì)量特征。利用公允價值這種計量方式有利于確定企業(yè)資產(chǎn)的質(zhì)量、管理潛在的企業(yè)的財務風險、真實地反映企業(yè)經(jīng)營的狀況，進而為會計信息的使用者提供參考價值更高的決策依據(jù)。

1 投資性房地產(chǎn)項目公允價值計量存在的問題

對一些企業(yè)來說，投資性房地產(chǎn)項目采用公允價值計量能夠使企業(yè)的資產(chǎn)價值更加真實地反映出來，使企業(yè)實際獲得的現(xiàn)金流得到更加準確的披露，企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力以及承擔的財務風險得到更加準確的反映，因而使會計信息質(zhì)量得以有效的提高，有利于企業(yè)投資者及債權人等據(jù)此做出正確的決策。我國的會計準則也對該方面做出了相關規(guī)定，例如，對已經(jīng)采用了公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，不再對投資性房地產(chǎn)進行攤銷或計提折舊，而是應該根據(jù)資產(chǎn)負債表日的公允價值對投資性房地產(chǎn)的賬面價值做出合理的調(diào)整，原賬面價值和公允價值之間所存在的差額則計入當期損益中。因此采用公允價值后續(xù)計量方式能夠極大地提高公司的凈資產(chǎn)和當期凈利潤，是對公司有重大利好的計量方式。

但是，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)只有相當小部分的持有投資性房地產(chǎn)的上市公司采用該計量方法，這說明公允價值這種新興的計量方式在給公司帶來巨大利好的同時，也對公司帶來不利的影響，大多數(shù)持有投資性房地產(chǎn)的上市公司正是由于看到了這一點才未敢觸及這種能夠為公司帶來絕對利好的計量方式。我們認為具體問題主要有以下幾個方面：

1.1 相關利潤波動幅度不可控

很多企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)采用歷史成本模式進行后續(xù)計量，并按照固定資產(chǎn)準則和無形資產(chǎn)準則的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)進行折舊或攤銷。計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)只是逐年計提折舊或攤銷，它的價值不會隨著市場價值的變化而變化，也不會將其市場價值發(fā)生的變化計入當期損益，其賬面價值無法反映出資產(chǎn)的構成情況及各類資產(chǎn)對公司業(yè)績的貢獻程度。如果企業(yè)對其持有的投資性房地產(chǎn)變更后續(xù)計量模式，由原先的歷史成本模式變更為公允價值計量模式，例如，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行后續(xù)計量之后，將對投資性房地產(chǎn)不再計提折舊、攤銷以及減值準備，而且對投資性房地產(chǎn)的賬面價值以資產(chǎn)負債表日的公允價值為基礎進行調(diào)整，將資產(chǎn)負債表日的公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益，最終再將公允價值變動損益轉(zhuǎn)入本年利潤。因此，公司的利潤受投資性房地產(chǎn)公允價值變化的直接影響，而受投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益影響的這部分利潤與市場價值變化的方向一致，即如果房地產(chǎn)市場價格上升，那么投資性房地產(chǎn)的公允價值就會因此而上升，從而公司利潤也會因此而上升；反之，如果房地產(chǎn)市場價格下跌，那么投資性房地產(chǎn)的公允價值就會因此而下降，從而公司利潤也會因此而下降。因此公允價值的變化會加大凈利潤的變動幅度，這種利潤的不穩(wěn)定容易引起會計報表使用者對公司盈利能力與經(jīng)營成果穩(wěn)定性的質(zhì)疑，誤導眾多利益相關者的決策。

由此可見，由于我國房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展階段，各項完善措施正在跟進，房地產(chǎn)市場價值升值固然會對公司產(chǎn)生利好影響，但是價值下跌的可能性并不是沒有。因此，公司投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行計量會因市場價格的波動而加大利潤波動幅度從而誤導眾多利益相關者。

1.2 投資性房地產(chǎn)項目的特殊性

雖然目前在房地產(chǎn)市場價值持續(xù)走高的情況下，投資性房地產(chǎn)的公允價值也有可能因為受全球經(jīng)濟及其他諸多因素所影響出現(xiàn)市場價值下跌的情況，但是這種公允價值的下跌所產(chǎn)生的公允價值變動損失給公司利潤帶來的影響是非常小的，相對于因房地產(chǎn)價格的提升而產(chǎn)生的公允價值變動收益給公司帶來的巨額利潤來說幾乎可以忽略不計，而且采用公允價值后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)又不需要計提折舊、攤銷和減值準備，因此這將對以后年度公司的利潤產(chǎn)生巨大的提升作用。如果企業(yè)對未出售出去的商品房或公建暫時出租后作為固定資產(chǎn)處理采用成本模式進行計量，這種計量方式需要在其初始成本的基礎上逐年提取折舊或攤銷，賬面價值只能逐年降低，按照成本模式計量的賬面價值將與我國房地產(chǎn)市場景氣情況下的公允價值反應不一致。因為如果房地產(chǎn)價格上升的趨勢持續(xù)，運用公允價值方式進行后續(xù)計量不但賬面價值會有所提升，而且還不需要計提折舊或攤銷，這對公司利潤的影響將是不言而喻的。如果企業(yè)在年度會計報表中只是解釋本期新增加的投資性房地產(chǎn)的具體用途，并且用途的披露也完全符合會計準則的規(guī)定，但是對于其他投資性房地產(chǎn)的真實用途，投資者等無法從報表中得到確切的信息，在報表中所列示的其他投資性房地產(chǎn)是否完全符合準則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)的確認標準，是否存在將未出售出去的商品房或公建暫時出租也確認為投資性房地產(chǎn)無法把握。

很多情況下，審計者無法針對企業(yè)的投資性房地產(chǎn)和自用固定資產(chǎn)進行清晰的確認，在房地產(chǎn)企業(yè)中，該項目下的會計舞弊時有發(fā)生。

1.3 計量的客觀性不足

很多企業(yè)年報中對公允價值的確定依據(jù)和方法的披露在內(nèi)容上有失公允，難以讓人信服。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)制定的《投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法》，對投資性房地產(chǎn)公允價值的確定，公司決定采用可比項目成交價格類比法：實地綜合調(diào)研投資性房地產(chǎn)所在城市或所在城市的主要城區(qū)項目；自權威機構和政府房地產(chǎn)行政管理部門取得可類比房產(chǎn)項目；依據(jù)投資性房地產(chǎn)的類型、房產(chǎn)境況、房產(chǎn)附近的環(huán)境、交易的時間和形式等方面來調(diào)整并最終認定調(diào)整因素的區(qū)間，編寫出調(diào)整因素的比照表格；然后再對能夠進行類比的房產(chǎn)項目根據(jù)以上確定的調(diào)整因素比對表格對房產(chǎn)的成交價格進行修正，并對修正后的數(shù)值求出其算術平均值，進而取得標的物的預估價格，從中減掉預計的土地增值稅以及營業(yè)稅及附加，作為投資性房地產(chǎn)的公允價值。從表面上看，這種公允價值的確定依據(jù)和方法比較嚴謹與周密，但經(jīng)過仔細分析后會發(fā)現(xiàn)其實是比較粗糙和模糊的，并沒有實質(zhì)性的內(nèi)容。因為在對投資性房地產(chǎn)公允價值的具體計量過程的披露中只有文字的說明，沒有披露相配套的數(shù)據(jù)作為支撐，無法進行實際操作，很難讓報表使用者信服，企業(yè)財務人員據(jù)此估價進行會計處理進而形成的數(shù)據(jù)信息就著實令報表使用者擔憂，因為采用可比項目成交價格類比法的主觀性與隨意性是比較強的。

另外，很多企業(yè)缺失投資性房地產(chǎn)公允價值計價的內(nèi)部控制制度，對于企業(yè)市場部門人員僅憑上述過程評估出來的結果是否客觀、公允，是否會存在公司高管因道德觀的缺失而指使、強迫工作人員，或者工作人員因自身利益的原因故意通過調(diào)整公允價值從而操縱利潤、粉飾報表等問題，企業(yè)沒有相關的內(nèi)部控制部門及人員對其進行有效的監(jiān)管和防范。另外，由于公允價值確定的專業(yè)性較強，企業(yè)外部監(jiān)管部門又不能直接參與其中進行干預，企業(yè)管理者可能會利用這種看似合理但是經(jīng)過推敲后卻是漏洞百出的關于投資性房地產(chǎn)公允價值如何確定的信息披露達到某種其想要達到的目的。

通過以上分析我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)項目必須嚴格遵循會計準則的確認、計量原則，牢牢把握會計信息質(zhì)量的客觀性、相關性、可比性原則才能避免不必要的麻煩。

2 解決措施

針對以上問題，我們可以采取以下解決措施。

2.1 加強企業(yè)利潤管理

房地產(chǎn)項目公允價值波動所帶來的利潤企業(yè)自身不可控，企業(yè)不可能通過經(jīng)營去管理，這種波動受市場環(huán)境中外在因素的影響，如經(jīng)濟因素、政治因素與宏觀調(diào)控因素等。為了不使這種利潤波動誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，進而損壞公司的良好形象，企業(yè)應該強化自身的利潤管理，充分披露投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的利潤波動所受到的外部影響，特別是波動幅度和對整體利潤的影響。只有加強企業(yè)利潤管理，強化自身披露，才會使眾多報表使用者在閱讀公司年報時真正了解公司的經(jīng)營能力與盈利能力是否具有穩(wěn)定性，投資者才會有清晰的思路判斷利潤波動是由哪些原因所導致的，這種利潤波動對自己的投資策略是否會構成較大的威脅以及公司是否具有投資價值等。

2.2 嚴格披露投資性房地產(chǎn)

明示投資性房地產(chǎn)各項目的用途是企業(yè)會計準則對擁有投資性房地產(chǎn)上市公司的最起碼的要求，而且也是防止上市公司利用將不屬于投資性房地產(chǎn)的項目也確認為投資性房地產(chǎn)從而進行利潤操縱而做出的最為嚴格的規(guī)定，上市公司必須嚴格遵守準則對這方面的規(guī)定，否則準則只會變成一紙空文，對上市公司的行為毫無約束力。因此，建議企業(yè)在年度報告披露中按照準則的規(guī)定及時、中立地明示投資性房地產(chǎn)各項目的用途，其中包括原有的各類投資性房地產(chǎn)的用途，新增加的投資性房地產(chǎn)的各項用途。只有這樣做，才可以在源頭上防范并遏制住公司經(jīng)營者利用投資性房地產(chǎn)項目用途的模糊披露來進行利潤操縱提高公司盈利水平的可能性。這樣一來，投資性房地產(chǎn)自身的賬面價值和對利潤產(chǎn)生的影響才會令報表使用者信服。因此，明示投資性房地產(chǎn)各項目的用途是防止公司經(jīng)營者虛增公司利潤的最佳途徑。

篇（4）

《企業(yè)會計準則第3號》規(guī)定：“企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。”盡管有國家政策的支持，但是目前我國將公允價值應用于投資性房地產(chǎn)的企業(yè)非常少。在此背景下，研究投資性房地產(chǎn)引入公允價值的必要性和實施過程中存在的問題，探析存在的主要問題，并提出相關完善的建議，這將對于有助于實現(xiàn)我國投資性房地產(chǎn)真實、可靠和及時的報告數(shù)據(jù)，也將推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

一、公允價值引入我國投資性房地產(chǎn)中是國際化發(fā)展的必然趨勢

在我國投資性房地產(chǎn)中引入公允價值不僅是國際會計的發(fā)展所需，也在我國房地產(chǎn)價格暴漲背景下切實可行的計量模式。一方面，從國際市場上看，我國投資性房地產(chǎn)引入公允價值有利于同國際會計準則接軌，提高國際投資者對我國會計報表中會計信息的真實性和公允性的信任；另一方面，從會計信息質(zhì)量的要求來看，投資性房地產(chǎn)應用公允價值計量具有傳統(tǒng)計量無可比擬的優(yōu)勢：能迅速反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，使財務會計收益更加真實完備；可以更加客觀地反映企業(yè)資產(chǎn)負債的真實價值；有助于緩解經(jīng)營者短期行為與企業(yè)長遠發(fā)展的對立；可以使企業(yè)財會部門增強對貨幣時間價值和現(xiàn)金流量等條目的注意等等。所以我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)對公允價值的應用不能排斥，但是公允價值的應用是一個漸進的過程，所以也不能追求一步到位，需要根據(jù)我國投資性房地產(chǎn)行業(yè)的具體市場情況逐步推進。

二、當前我國投資性房地產(chǎn)應用公允價值計量存在的主要問題

（一）公允價值計量模式尚未處于主導地位

盡管新準則允許投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行后續(xù)計量，但通過對2010年財務報告進行抽樣發(fā)現(xiàn)，公允價值計量模式較成本模式尚未處于主導地位。如萬科、陸家嘴和保利地產(chǎn)等大地產(chǎn)公司仍然沒有采用公允價值計量模式。咎其深層次的原因在于，新準則規(guī)定已采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)回成本模式，而投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量卻沒有任何條件的限制。

（二）公允價值的理論體系和可操作的具體方案欠缺

一方面，公允價值缺乏框架性的理論系統(tǒng)，如由于價格確定的方法不統(tǒng)一，從而造成價格信息的獲取難度很大；另一方面，公允價值的具體操作準則缺乏統(tǒng)一的規(guī)定，如由于特定個體對于與特定資產(chǎn)相關的未來現(xiàn)金流量和風險的估算和預計通常各異，難免導致計量方法不明確，從而公允價值在實務操作中的應用困難加大。可見，在實際運用中往往由于公允價值缺乏必要的理論支持和切實可行的操作方案，從而阻礙了公允價值的普及應用。

（三）信息披露不規(guī)范不充分

就目前投資性房地產(chǎn)披露程度來看，以實際交易為基礎的歷史成本具有客觀和可驗證的特點，而即便公允價值在財務報表中可以提供一些更為相關的資料和數(shù)據(jù)，但是通常由于特有的不確定性和易變性導致無法滿足信息可靠性的要求。如，財務報表的閱讀者無法了解到投資性房地產(chǎn)的具置和面積大小信息，或者房產(chǎn)市場價格等資訊，從而很難判斷該企業(yè)公司采用的計量方法是否合適。

（四）財會人員素質(zhì)不一

投資性房地產(chǎn)引入公允價值，鑒于公允價值獲取上的難度和獲取結果難以量化和驗證，比如公允價值確定方法和具體參數(shù)的選擇方面，從而對會計人員的專業(yè)技能和職業(yè)判斷能力提出了更高的要求。目前，我國會計從業(yè)人員由于長期傳統(tǒng)地以規(guī)范為導向的會計制度，導致他們的素質(zhì)參差不齊，由于職業(yè)判斷意識薄弱阻礙了諸多公司采用公允價值模式計量。

三、若干建議

（一）提升公允價值計量模式的地位

從計量屬性上來看，公允價值計量代表了國際財務會計的發(fā)展趨勢。為了與國際會計制度接軌，這也是我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)努力的方向。因此不管是政策制定部門還是房地產(chǎn)監(jiān)管部門，都應引導和鼓勵有條件的企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)實施后續(xù)計量。在從而在實際執(zhí)行過程中不斷地發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，從而不斷修訂和完善我國的會計準則和相應指南。

（二）制定和完備具備可操作性的公允價值行業(yè)準則

公允價值模式的廣泛推廣，需要準則制定機構制定和完善投資性房地產(chǎn)公允價值評估的具體指南，細化公允價值規(guī)范，使得公允價值計量等相關問題具備可操作性和可驗證性。如必須以公開的交易信息為基本依據(jù)；需要建立一套嚴格的資產(chǎn)評估制度，加強對評估工作的監(jiān)督；需要制定同類或者類似資產(chǎn)的可比系數(shù)，并且按照該系數(shù)獲取持有資產(chǎn)的公允價值。

（三）信息披露更為規(guī)范透明

由于投資性房地產(chǎn)準則中較少涉及公允價值計量披露的條款，而公允價值信息的披露與否和披露多少及詳細程度都由企業(yè)決定，這要求我國政府應逐步降低人為操縱性和主觀性，明確公允價值的確定方法、證據(jù)來源、估計假設等相關問題，防止公司在重大會計政策披露中照搬準則的原則性條款，使其披露更加規(guī)范，更加科學，更有利于保護相關者的利益。

（四）加強企業(yè)培養(yǎng)復合型會計人才

為了更好地實施新準則，需要企業(yè)加強培訓力度，采用多種途徑培養(yǎng)復合型人才：加強會計專業(yè)知識的培訓，完善企業(yè)會計人員的理論素質(zhì)和知識技能；提高財會人員對交易和事項的確認、計量和報告進行科學判斷和處理的能力，以便減少公允價值判斷的偏差；加強公司內(nèi)部控制和內(nèi)部審計，特別是要強化企業(yè)內(nèi)部審計的職能的落實；運用過硬的知識儲備和豐富的實踐判斷經(jīng)驗，在合法的范圍內(nèi)對業(yè)務進行靈活處理，這樣可以及時準確地獲取公允價值。

小結

綜上所述，盡管我國學術界和實業(yè)界對其研究和應用都十分欠缺，但是公允價值模式應用于我國投資性房地產(chǎn)是國際財會發(fā)展的必然趨勢。鑒于公允價值計量模式是一把“雙刃劍”，因此，對于其在投資性房地產(chǎn)中的運用需要我國企業(yè)根據(jù)自身情況和國家政策背景要求科學地進行選擇。（延邊鑫悅房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司；吉林；延吉；133000）

參考文獻

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［3］ 汪祥耀.投資性房地產(chǎn):一種新穎投資方式及其會計準則的國際比較［J］.經(jīng)濟經(jīng)緯,2001(3).

［4］ 任秀春.公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用探討［J］.商業(yè)經(jīng)濟,2011(17).

篇（5）

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。由于投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、持有目的等方面與作為生產(chǎn)經(jīng)營場所和用于銷售的房地產(chǎn)有顯著區(qū)別，2006年的《企業(yè)會計準則——基本準則》規(guī)定，企業(yè)應將投資性房地產(chǎn)作為一項資產(chǎn)單獨計量，并在滿足特定條件的情況下，允許采用公允價值計量模式對其進行后續(xù)計量。據(jù)《我國上市公司2010年執(zhí)行企業(yè)會計準則情況分析報告》顯示，截至2011年4月30日，擁有投資性房地產(chǎn)的833家上市公司中，27家上市公司采用了公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，占比3.24%。說明新準則實行五年來，我國企業(yè)對投資性房地產(chǎn)公允價值計量仍然保持謹慎態(tài)度。公允價值計量模式與成本模式相比有怎樣的差異，公允價值計量模式處于怎樣的運行環(huán)境，企業(yè)應采取什么對策做好投資性房地產(chǎn)公允價值計量工作，本文應用SWOT方法對以上問題作簡要分析，期望對準則制定者、監(jiān)管機構和企業(yè)完善會計政策有所裨益。

SWOT分析方法是一種發(fā)展戰(zhàn)略分析方法，它最初用于企業(yè)戰(zhàn)略分析，包括分析企業(yè)的優(yōu)勢（Strengths）、劣勢（Weaknesses）、機會（Opportunities）和威脅（Threats），然后用系統(tǒng)的思想將這些似乎獨立的因素相互匹配起來進行綜合評價，使得企業(yè)戰(zhàn)略計劃的制定更加科學全面。SWOT方法是一種結構化的平衡系統(tǒng)分析體系，它自形成以來，被廣泛應用于企業(yè)戰(zhàn)略研究與競爭分析，成為戰(zhàn)略管理和競爭情報的重要分析工具。現(xiàn)在，SWOT分析以其顯著的結構化和系統(tǒng)性的特征被廣泛應用于許多領域。本文選用SWOT分析法分析公允價值計量模式，優(yōu)劣勢分析主要著眼于公允價值計量模式自身的特點及其與成本模式的比較，而機會和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境給公允價值計量模式應用帶來的影響上，最后將內(nèi)部分析和外部分析結合起來，提出完善公允價值計量模式的政策建議。

一、公允價值計量模式的優(yōu)勢S（Strengths）

（一）公允價值計量模式能夠客觀反映投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)時資產(chǎn)狀況

投資性房地產(chǎn)的范圍包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權和已出租的建筑物，它直接面向需求市場，具有投資額大、投資回報周期長和投資風險大的特點。由于投資性房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益，采用公允價值計量模式可以及時反映其資產(chǎn)狀況和盈利能力，提高會計信息的及時性和相關性，幫助財務報表使用者作出正確的經(jīng)濟決策。

（二）公允價值計量模式有助于改善企業(yè)財務指標

投資性房地產(chǎn)準則前，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)劃分為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，按照資產(chǎn)取得成本進行初始計量，按期計提折舊或攤銷。采用公允價值計量模式后，投資性房地產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為公允價值，前期計提的折舊或攤銷予以轉(zhuǎn)銷。一方面，由于我國房價總體趨勢為在波動中上漲，多數(shù)企業(yè)采用公允價值計量模式后，投資性房地產(chǎn)賬面價值和企業(yè)所有者權益同時增加，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負債率，提高了企業(yè)的融資能力。另一方面，由于公允價值計量模式不再計提折舊或攤銷，不確認業(yè)務成本，即使在投資性房地產(chǎn)公允價值不變的情況下，企業(yè)當期利潤總額也會增加；若是投資性房地產(chǎn)價格上漲，由于公允價值上升，確認的公允價值變動損益會使利潤總額上漲幅度擴大。因此，公允價值計量模式的運用能夠改善企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，潤色財務報表。

二、公允價值計量模式的劣勢W（Weaknesses）

（一）公允價值計量模式的應用條件嚴格并存在一定的執(zhí)行成本

投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定，采用公允價值計量模式計量投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足下列條件：1.房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對公允價值作出合理的估計。準則還規(guī)定，同一企業(yè)只能采取一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。因此，有確鑿證據(jù)表明企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得時，才可采用公允價值計量模式。由于企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)可能處于不同的地理位置，房地產(chǎn)交易市場的活躍程度不同，并非所有的投資性房地產(chǎn)都可以達到準則要求；又由于企業(yè)財會部門的資源有限，一般需要委托專業(yè)資產(chǎn)評估機構參與公允價值評估，這就給企業(yè)帶來一定的成本負擔。

（二）公允價值計量模式會計處理過程相對復雜

稅法規(guī)定，資產(chǎn)在持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，資產(chǎn)折舊可以計入企業(yè)生產(chǎn)成本。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式后，資產(chǎn)的賬面價值與計稅基礎會產(chǎn)生暫時性差異，財會人員計算企業(yè)所得稅時需要調(diào)整利潤總額，確認遞延所得稅，增加了會計核算的復雜性。

（三）公允價值計量模式會加劇企業(yè)利潤總額的波動

公允價值計量模式要求在資產(chǎn)負債表日將投資性房地產(chǎn)的賬面價值調(diào)整為公允價值，兩者的差額計入公允價值變動損益，從而對利潤總額產(chǎn)生影響。如果投資性房地產(chǎn)的公允價值變動頻繁，變化幅度較大，那么企業(yè)利潤總額將隨之波動，影響企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定性，甚至導致投資者和債權人作出不利的投資決策。

（四）公允價值計量模式引發(fā)利潤與現(xiàn)金流的背離

凈利潤是基于企業(yè)權責發(fā)生制會計處理基礎產(chǎn)生的，而權責發(fā)生制導致了凈利潤與現(xiàn)金流的相互背離。在資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值變動計入當期損益，引起利潤總額的變化，但這種變化在處置投資性房地產(chǎn)前僅僅反映在企業(yè)財務報告中，并沒有真正的現(xiàn)金流變動，所以公允價值計量模式的應用加劇了利潤與現(xiàn)金流的背離，增加了利潤分配的難度。

三、公允價值計量模式當前的發(fā)展機會O（Opportunities）

（一）新企業(yè)會計準則趨同于國際財務報告準則，為公允價值計量模式的運用創(chuàng)造了良好的發(fā)展平臺

國外采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)已有豐富的經(jīng)驗，并取得了階段性的成果，我國投資性房地產(chǎn)準則正是借鑒于國際財務報告準則，目的是提高我國會計信息與國外會計信息的可比性，增加我國財務報告在國際資本市場上的認可度。考慮到我國市場經(jīng)濟尚不發(fā)達，公允價值可靠性有待提高，為避免人為操縱利潤的現(xiàn)象出現(xiàn)，我國投資性房地產(chǎn)準則制定了與我國經(jīng)濟環(huán)境相適應的后續(xù)計量模式，為公允價值計量模式的發(fā)展做了正確的引導。

（二）目前我國經(jīng)濟形勢良好，多數(shù)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值實現(xiàn)了保值增值

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，通脹壓力日益增強，土地資源稀缺性使得房地產(chǎn)不再僅僅是企業(yè)的一種生產(chǎn)要素，而是成為企業(yè)的一種投資項目，也成為了企業(yè)貯藏財富的一種手段。當前物價水平穩(wěn)步上漲，貨幣購買力有所下降，多數(shù)投資性房地產(chǎn)通過收取租金或高價出售實現(xiàn)了資本保值增值，增強了擴大公允價值計量模式的應用范圍的必要性和可行性。

四、公允價值計量模式面臨的環(huán)境威脅T（Threats）

（一）為擠出房地產(chǎn)泡沫，政府出臺了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

2010年4月17日，國務院發(fā)出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱國十條），通知要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。2010年國十條開始執(zhí)行，政府出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，希望能夠遏制房地產(chǎn)投機炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫。政府的宏觀調(diào)控雖然一定程度上促進了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但同時也引發(fā)了企業(yè)對投資性房地產(chǎn)價值波動的擔憂。為了防止投資性房地產(chǎn)公允價值下跌給企業(yè)帶來的不利影響，企業(yè)謹慎采用公允價值計量模式，遏制了公允價值計量模式的進一步發(fā)展。

（二）我國大多數(shù)企業(yè)依然選用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量

投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定，企業(yè)可根據(jù)其擁有的投資性房地產(chǎn)的特點自行選擇后續(xù)計量模式，而成本模式和公允價值模式的不同選擇降低了企業(yè)會計信息的可比性。截至2011年4月30日，96.76%的上市公司依然采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)。企業(yè)沒有選用公允價值計量模式，是為了維持與同行業(yè)同地區(qū)企業(yè)的會計信息的可比性。成本計量模式占主導地位的環(huán)境制約了公允價值計量模式的發(fā)展。

（三）我國尚未形成完善的房地產(chǎn)信息披露機制

投資性房地產(chǎn)公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產(chǎn)交易的價格。通常在確定房地產(chǎn)的公允價值時，需要參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格，因此，建立一個完善的房地產(chǎn)信息披露機制至關重要。目前，我國房地產(chǎn)交易仍處于自發(fā)狀態(tài)，交易信息披露不充分，這就給投資性房地產(chǎn)公允價值的確定造成了困難，也降低了公允價值的可靠性，阻礙了公允價值計量模式的普遍應用。

投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式SWOT分析結論詳見表1。

五、完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的政策建議

（一）SO策略——加強監(jiān)督和指導

會計政策選擇給企業(yè)盈余管理提供了可能，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇也不例外。目前已采用公允價值計量模式的企業(yè)試圖依靠公允價值的優(yōu)勢抓住外部機會，一方面出于企業(yè)長足發(fā)展的考慮，另一方面可能立足于企業(yè)當前的盈余管理動機。為了促進投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的健康發(fā)展，規(guī)范公允價值計量模式的應用，監(jiān)管層應加強對公允價值計量模式實踐的監(jiān)督和指導。首先，要結合理論和實踐研究，從準則層面進一步規(guī)范會計處理。雖然我國在引入公允價值時保持了謹慎態(tài)度，準則對公允價值計量模式制定了嚴謹?shù)牟僮饕?guī)范，但是政策漏洞依然存在，例如投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換條件較為寬松，企業(yè)可通過資產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)換實現(xiàn)計量模式的轉(zhuǎn)換，違背了公允價值計量模式不得轉(zhuǎn)為成本模式的規(guī)定，因此，需要在理論和實踐發(fā)展中進一步完善準則。其次，要強制企業(yè)在報表附注中詳細披露投資性房地產(chǎn)的信息，包括介紹投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)狀況，論證采用公允價值計量模式的合理性，充分披露公允價值的確定方法、信息來源和估值技術等相關信息，增強投資性房地產(chǎn)公允價值信息的可信度。最后，要加強對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的審計。由于我國尚未建立比較完善的房地產(chǎn)價值評估體系，公允價值審計也還處于初級階段，因此，審計人員需要特別注重風險導向?qū)徲嬂砟钤谕顿Y性房地產(chǎn)中的運用，增加審計資源的投入，加強與各個相關方面的溝通，搜集充分證據(jù)后對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的運用作出客觀評價。

（二）ST策略——規(guī)范房地產(chǎn)交易市場

從投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的優(yōu)勢和它面臨的環(huán)境威脅來看，沒有良好的運行環(huán)境，公允價值計量模式自身的優(yōu)勢難以發(fā)揮，因此，監(jiān)管部門需要盡快規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，完善房地產(chǎn)信息披露機制。要建立一個規(guī)范的房地產(chǎn)交易平臺，加強對房地產(chǎn)交易活動和交易信息披露的管理，改變當前的混亂秩序，增加房地產(chǎn)交易價格的透明度，構建房地產(chǎn)價值信息的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，充分披露房地產(chǎn)市場行情的動態(tài)發(fā)展，為企業(yè)獲取準確有效的房地產(chǎn)公允價值信息提供有利條件。

（三）WO策略——提高會計人員的執(zhí)業(yè)水平

穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟形勢為投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式創(chuàng)造了良好的應用環(huán)境，但公允價值計量模式要進一步發(fā)展還需要克服其應用障礙，也就是要提高會計人員的執(zhí)業(yè)水平。首先，要幫助會計人員從思想上樹立公允價值觀念。投資性房地產(chǎn)引入公允價值計量模式時間尚短，企業(yè)會計人員對公允價值計量還很陌生，存在一定畏難情緒，因此，要提高會計人員對公允價值計量的認知和認可，樹立正確的公允價值計量觀。其次，要進一步完善投資性房地產(chǎn)價值評估的技術指導，出臺技術規(guī)范條例，增加相關技術培訓，幫助會計人員克服評估技術難題。再次，要增強會計人員的職業(yè)責任，利用道德規(guī)范和法律規(guī)范約束會計人員職業(yè)行為，以提高公允價值計量模式會計信息的質(zhì)量。

（四）WT策略——披露兩種模式的計量結果

要想弱化公允價值計量模式劣勢和避免外部環(huán)境的威脅，最有效的方法就是同時披露公允價值計量模式和成本計量模式的計量結果。披露兩種財務報表，方便財務報表使用者根據(jù)自身對公允價值的判斷作出經(jīng)濟決策。我國會計準則要求企業(yè)只能選用一種后續(xù)計量模式計量企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)，并且公允價值計量模式不能轉(zhuǎn)為成本模式，而房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定因素較多，實現(xiàn)準則要求難度較大。雖然披露兩種計量結果會增加會計人員的工作量，但是可以突破準則限制，也可以弱化公允價值計量模式本身的缺陷。

此外，國際財務報告準則規(guī)定采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，要在報表附注中披露其公允價值，也給我國實現(xiàn)雙軌披露提供了借鑒。因此，在我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量發(fā)展的初期，采用雙軌披露制度，或許能夠有效推動公允價值計量模式的發(fā)展。

通過上述分析，可以得出應用投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式，一方面要從公允價值模式本身出發(fā)，完善會計準則規(guī)范；另一方面要從公允價值模式應用外部環(huán)境出發(fā)，創(chuàng)造良好的發(fā)展條件，同時要提高會計人員的業(yè)務素質(zhì)，增強應用公允價值計量水平。只有這樣，才可趨利避害、揚長避短。隨著投資性房地產(chǎn)準則在實踐中的發(fā)展和相關理論研究的深入，相信我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量在相關各方的努力下能夠取得長足的發(fā)展，并對我國會計信息披露產(chǎn)生積極而深遠的影響。

【主要參考文獻】

[1] 中國注冊會計師協(xié)會.會計[M].北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2011：121-135.

篇（6）

1.引言

為適應市場需求和建立與國際財務報告趨同的企業(yè)會計準則體系，財政部于2006年初構建起了一套包含39項會計準則的新企業(yè)會計準則體系。準則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時鼓勵其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)可實現(xiàn)價值的快速回歸，從而可實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

此次準則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)實現(xiàn)價值的快速回歸，從而實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行公允價值計價的準則變動對上市企業(yè)的整體影響很小[4， 5] 。針對此現(xiàn)象學者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結了許多影響企業(yè)選擇公允價 值計價的因素[6， 7] 。

本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。

2.新準則下投資性房地產(chǎn)計價特點及公允價值計價效應

新會計準則對投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準則中被認為不屬于投資性房地產(chǎn)。

新會計準則單獨劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實務對固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關的披露，提高會計的相關性。舊準則里投資性房地產(chǎn)被當作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟的市場化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實價值。基于此，業(yè)界和學術界認為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨一類確定會計規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準則由此應運而生。

2.1新準則下投資性房地產(chǎn)計價特點

相對于舊準則，新準則中投資性房地產(chǎn)在初始確認和后續(xù)計量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化

在舊的會計準則中，將與投資性房地產(chǎn)相關的內(nèi)容分散在存貨準則、固定資產(chǎn)準則和無形資產(chǎn)準則三個部分，由于各個部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準則規(guī)范處理：對外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準則規(guī)范處理；對外出租土地使用權或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權，作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)準則的規(guī)范來進行處理。而在新準則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進行會計處理。

2.價值計量模式的選擇變化

舊準則中，歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計價的房地產(chǎn)主要以成本模式計價，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產(chǎn)市場價格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產(chǎn)的實際市場價值存在較大差額。而新會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。

3.后續(xù)計量變化

在舊會計準則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計價規(guī)定進行計量。

新會計準則下的房地產(chǎn)后續(xù)計量則規(guī)定：原來采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續(xù)計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

2.2公允價值計價效應

我國上市企業(yè)已普遍設立投資性房地產(chǎn)科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業(yè)，公允價值計價模式變更決策為實施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負債率等會計指標，增強債權人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價值計價模式實現(xiàn)了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。

雖然具有可觀的公允價值計價效應，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關計量模式的統(tǒng)計表，說明了上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準則推出前預測上市企業(yè)將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計量模式情況表

年 度

2006

2007

2008

采用成本計量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價值計量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制約公允價值計價模式選擇的客觀因素

為何大部分上市企業(yè)不愿采用公允價值計價模式，有著兩個方面的原因，一是客觀因素的制約，限制了部分企業(yè)不能采用公允價值模式對其擁有的投資性房地產(chǎn)計價；二是管理層主觀選擇的影響，即企業(yè)管理層的主觀偏好影響了其在計價模式上的選擇決策。本文第四部分將討論管理層如何基于自身考慮做出計價模式選擇。

制約上市企業(yè)公允價值計價模式選擇的客觀因素有：

1.公允價值計量的嚴格準則限制。基于對我國國情的考慮，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量受到了嚴格的準則限制。《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量”。采用公允價值模式計量的，應同時滿足下列條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計”。相對來說，國際會計準則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產(chǎn)可觀察到的市價；運用估值技術所確定的價值。而我國公允價值估值方法不允許采用估值技術確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，這樣的選擇限制制約了部分企業(yè)不能采用公允價值進行相關計量。

2.成本因素制約。公允價值模式計量的采用將增大企業(yè)信息披露成本和支付評估費用的成本。公允價值模式計量要求在每個會計期末企業(yè)需外聘專業(yè)人員對投資性房地產(chǎn)價值進行重新計量，將增加企業(yè)會計核算與審計工作成本，而且相關準則還要求企業(yè)應在年報中詳細披露房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。相對采用歷史成本計價模式，這將使企業(yè)花費更多的代價，由此也將抑制企業(yè)選擇公允價值模式計價的積極性。

3.投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的價值比重影響。投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的價值比重較小時，將使得企業(yè)變更計價模式的意義不大，也將制約公允價值計價模式的采用。在上市企業(yè)中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)擁有大量的房地產(chǎn)，但是其擁有的大部分物業(yè)資產(chǎn)目的在于出售，而非經(jīng)營或出租，故不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的待出售房屋建筑物，是作為企業(yè)的存貨核算的，其計價基礎仍采用成本模式，并不受公允價值升值影響。該類企業(yè)即使為了適用公允價值計量模式自利，而將其持有的房屋建筑物改售為租，在準則實施的第一年，其公允價值超過賬面成本的部分也只能調(diào)整期初的股東權益，而不會影響當年的利潤。

結合我國上市企業(yè)的實際情況來看，可以認為因受上述因素制約而使得不能實施公允價值計價的企業(yè)數(shù)量很少。原因在于：首先，存在大量上市企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在市場交易活躍地區(qū)，但仍然采用原成本計價模式。例如北京、上海、廣東共有240余家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司，雖然這些地方房地產(chǎn)交易活躍，卻也僅只有不到4%的公司采用公允價值計價模式。其次，雖然計價模式變更為公允價值后，會增加公司的成本支出，但這項支出一般不大，應該在公司可接受的范圍內(nèi)。由此可以得出，客觀因素的制約不是上市企業(yè)投資性房地產(chǎn)沒變更為公允價值計價模式的主要原因。

4.影響公允價值計價模式選擇的主觀分析

投資性房地產(chǎn)沒有選擇公允價值計價模式更多地是源于公司管理層基于自身利益考慮做出的決策。現(xiàn)代公司制度下，公司所有權和經(jīng)營權分離，所有者與經(jīng)營者之間屬于委托關系。在代表所有者行使公司經(jīng)營權時，公司管理層常常面臨著眾多的決策選擇，為此作為人的公司管理者的決策存在著道德風險和逆向選擇的可能。本部分即以管理層最大化自身利益的心理分析其在計價模式選擇中的決策行為。

設企業(yè)已有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，并在資產(chǎn)負債表日可對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。考慮的決策時點是新準則頒布之后的兩年內(nèi)，公司是否將投資性房地產(chǎn)由原采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，實質(zhì)是一個采納與否（是否采納公允價值計價模式）決策問題。以此變更決策是否對公司有利和對管理層有利考慮，則選擇變更計價模式后公司和管理層的收益結果如表2所示：

表2 是否變更為公允價值計價決策收益表

決策收益

管理層收益

公司收益

類型1：正，正

類型2：正，無

類型3：正，負

類型4：無，正

類型5：無，無

類型6：無，負

類型7：負，正

類型8：負，無

類型9：負，負

在表2的各收益結果中，當收益為類型1和類型4時，由于收益結果對管理層有利，對公司至少無不利影響，故管理層選擇變更計價模式的可能性會很高；當收益為類型6、類型8、類型9時，管理層會放棄變更計價模式，因為變更計價模式不能為公司和管理層帶來正收益；當收益為類型5時，一般管理層也會選擇放棄變更計價模式，因為他們可將變更計價模式的選擇權留到未來有利的情形執(zhí)行；當收益為類型3時，雖然收益結果對公司為正，但基于管理層最大化自身利益的決策動機自利，可能選擇不變更計價模式；當收益為類型7時，此時的收益情況正好與類型3相反，管理層可能會選擇變更計價模式；當收益為類型2時，管理層可能選擇變更計價模式，也可能選擇不變更計價模式（以作為延期期權留待對自己最有利時執(zhí)行）。可見，各上市公司是否變更計價模式取決于變更計價模式的收益結果類型。

變更決策后收益結果的判斷思路是：1）對公司來說，若公司的實際經(jīng)營業(yè)績加上由于變更計價模式獲得的變更會計利潤，結果會對公司產(chǎn)生巨大的積極影響，則稱為變更決策對公司的收益為正；若變更后對公司為負面影響，則稱為變更決策對公司的收益為負；若變更決策后對公司的影響很小，則稱為變更決策對公司的收益無。2）對管理層來說，若變更決策對管理層的利益有重大積極影響，則稱為有正收益；反之為負收益；若無影響，則稱收益無。

雖然已實施變更計價模式的上市企業(yè)出現(xiàn)了積極的公允價值計價效應，但并不是所有企業(yè)實施變更都會具有這種效應，也即僅在具備一定的條件下才會出現(xiàn)積極的影響。其中重要的條件之一是決策當期公司經(jīng)營業(yè)績情況。一般公司的經(jīng)營業(yè)績情況有兩種可能：正收益，或負收益。下文分別以此兩種情況進行分析。

1.公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)樨摃r變更決策的收益結果

當投資性房地產(chǎn)由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）由于近年物業(yè)升值迅速，基于會計計量原則，計價變更必將極大地提高公司凈資產(chǎn)價值和扭轉(zhuǎn)業(yè)績不佳的局面。2）可改善公司相關財務指標（如資產(chǎn)負債率），甚至可避免當期會計利潤為負，利于后續(xù)年度公司實行增配股。3）當企業(yè)陷入連續(xù)多年虧損境地時，采取此變更措施可一舉扭轉(zhuǎn)虧損局面，甚至會因此而保住珍貴的上市資格。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司連續(xù)多年虧損面臨退市時，此時變更計價模式會給公司帶來巨大收益（保住上市資格）；當公司需采用增配股方式繼續(xù)融資，而實際經(jīng)營業(yè)績不佳時，計若價模式變更可以改良公司財務指標實現(xiàn)符合增配股相關條件要求，則變更計價模式具有巨大價值；當公司財務指標不符合貸款銀行的放貸指標要求時，若變更計價模式可實現(xiàn)改善公司相關財務指標達到貸款銀行融資標準，則變更計價模式具有正向收益；當企業(yè)既沒有后續(xù)融資需要，也沒有退市風險，計價模式變更則對企業(yè)來說實質(zhì)上無影響或為負影響（由于將失去未來有利時的變更機會）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價值模式計價，對于管理層來說，變更獲得的收益與公司是同方向的。上市公司若因業(yè)績糟糕而退市，會給管理層帶來聲譽損失，這是管理層不樂意看到的，所以若變更計價模式能保留上市資格對于管理層來說此時變更收益巨大。若上市公司因變更計價模式保住業(yè)績指標而實現(xiàn)后續(xù)融資，由于融資后會增大管理層所控制的資產(chǎn)數(shù)量，因此對管理層來說變更的收益也是正向的、巨大的。同樣，當變更計價模式能為企業(yè)實現(xiàn)貸款融資時自利，由于增加了管理層的控制資產(chǎn)，對于管理者來說變更計價模式的收益也是正向的。除此之外，變更計價模式對管理層的影響很有限，可以視作無影響。

2．公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎龝r變更決策的收益結果

此情況下，投資性房地產(chǎn)由成本計價變更為公允價值模式計價，對公司可能的影響有：1）可在原來正經(jīng)營業(yè)績的基礎上，更高地提升公司的會計利潤。2）可在原相關財務指標不利的情況下，改善公司財務指標，有利于保持公司貸款融資，或保住公司增、配股融資資格。3）由于原經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎兏媰r模式將進一步增長當期會計利潤，導致當期所得稅支出增加。4）采用公允價值計價模式之后的各會計年度將失去成本法下折舊對所得稅抵扣的好處，則后續(xù)年度稅負增加，導致企業(yè)現(xiàn)金等實際利益的流出。從計價變更后對公司的收益影響來看，當公司需要進行融資而達不到融資條件，通過變更計價模式可以實現(xiàn)順利融資或通過變更計價模式來實現(xiàn)后續(xù)增配股融資，此時的變更計價模式就具有正收益；除此之外，雖然變更計價模式能夠提高會計凈利潤，但它僅是對原本持有的投資性房地產(chǎn)資源價值的再確認，本質(zhì)上并沒有給企業(yè)增加資產(chǎn)，反而會因此而導致資產(chǎn)流出（稅負增加），可以認為在公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗掠媰r模式變更給企業(yè)帶來的是負收益或者近似無影響（當增加的稅負不多時）。

投資性房地產(chǎn)變更為公允價值模式計價，對管理者的積極影響是：1）可能的更高業(yè)績獎勵。從我國上市企業(yè)的現(xiàn)實情況看，一方面我國上市企業(yè)經(jīng)營管理層的獎勵與經(jīng)營業(yè)績的相關性較弱，另一方面由于這樣的業(yè)績提升并不是經(jīng)營管理層努力的結果，公司董事會往往不會對這樣的業(yè)績提升給予獎勵，由此可以認為更高業(yè)績獎勵發(fā)生的可能性很低。2）由于變更計價模式可實現(xiàn)融資目標，管理層能夠掌控更多資產(chǎn)，此時變更計價模式帶來的收益為正。對于管理者不利的方面是：1）失去在未來變更計價模式的機會。這是因為準則規(guī)定使得計價模式不可逆向轉(zhuǎn)變。企業(yè)未來經(jīng)營業(yè)績的不確定性會導致管理層未來利益不確定，甚至可能因經(jīng)營業(yè)績不善而遭辭退。若管理層早期實施了變更計價模式則會喪失在未來通過這一籌碼來實現(xiàn)關鍵時期改善業(yè)績的機會。2）計價模式的變更獲得的會計利潤提升并不為企業(yè)帶來相應的現(xiàn)金流，但稅收的交納卻將導致企業(yè)現(xiàn)金流出，這將削弱經(jīng)營管理層能夠控制和利用的資產(chǎn)數(shù)量。顯然對于管理層來說，這種結果是不樂意接受的，所以變更計價模式的收益為負或者近似無影響。

3.收益結果類型

綜上所述，在經(jīng)營業(yè)績?yōu)樨摰那樾蜗拢兏媰r模式能幫助避免因連續(xù)多年虧損退市或幫助實現(xiàn)增配股融資和貸款融資時，則變更計價模式能夠為公司和管理層帶來正向收益，即屬于表2中的收益結果類型1，管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式對公司和管理層的收益無影響或為負影響，屬于類型5或類型8自利，此時管理層不會選擇變更計價模式。在經(jīng)營業(yè)績?yōu)檎那樾蜗拢斪兏媰r模式能有利于公司增配股融資或貸款融資，則變更計價模式能夠給公司和管理層都帶來正向收益，屬于類型1，此時管理層會選擇變更計價模式；除此之外，變更計價模式給公司和管理層帶來的收益屬于類型6、類型8和類型9，管理層不會選擇變更計價模式。

結合我國的實際來看，近年來我國上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)而實際經(jīng)營出現(xiàn)虧損的比例很低，擁有投資性房地產(chǎn)并因業(yè)績不佳面臨退市壓力的公司數(shù)量則更少；在經(jīng)營沒有出現(xiàn)虧損的上市公司中，因為財務指標不滿足銀行貸款條件，或?qū)嶋H某期業(yè)績不佳需要改善以保留增配股資格的數(shù)量也很少，也即符合類型1而變更計價模式的上市公司很少，更多公司符合類型5、類型6、類型8和類型9，即不變更計價模式對其更為有利。由此對我國上市企業(yè)很少變更計價模式的現(xiàn)象給出了合理的解釋。

由上述分析還可得出此結論，即客觀因素原因僅制約了很少數(shù)企業(yè)投資性房地產(chǎn)不能選擇公允價值計價，更多數(shù)量的上市企業(yè)主要是由于管理層基于自身利益考而沒有實行變更決策，他們選擇的是延期變更計價模式。

5.結論

實行投資性房地產(chǎn)公允價值計價模式具有積極的意義。在我國，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得以成本價格計價的房地產(chǎn)已不能有效揭示企業(yè)擁有的房地產(chǎn)實際價值。采用公允價值計價模式能夠很好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值，能更合理地反映企業(yè)的財務狀況，提高財務信息的相關性，有助于企業(yè)管理層和利益相關者更好地做出與企業(yè)相關的決策判斷。

雖然投資性房地產(chǎn)變更為公允價值計價模式能為其帶來巨大的積極效應，但上市企業(yè)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)計價的總體數(shù)量仍很有限。一方面是由于客觀因素的制約，但更主要的原因是由于上市企業(yè)管理層出于最大化自身利益的考慮而偏向于仍采用原成本計價模式。隨著新會計準則的繼續(xù)推行，相信隨著企業(yè)融資要求的出現(xiàn)（如企業(yè)需股權再融資或進行債務融資）或經(jīng)營情況的變化（如面臨退市壓力），將會有更多的上市企業(yè)陸續(xù)將投資性房地產(chǎn)成本計價模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計價模式，這也是新會計準則實施的必然結果。

參考文獻

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[4]王磊.投資性房地產(chǎn)公允價值計量實際應用情形分析[J]. 會計之友(中旬刊). 2009(01).

篇（7）

一、投資性房地產(chǎn)相關規(guī)定

《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》中指出投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應能單獨計量和出售。企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,但有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。采用成本模式計量的,其會計處理可比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)進行會計處理。

稅法是將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對待。2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第十一條、第十二條明確規(guī)定,在計算應納稅所得額時,企業(yè)按照規(guī)定計算的固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷費用,準予扣除。《財政部國家稅務總局關于執(zhí)行〈企業(yè)會計準則〉有關企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]80號)還就處置投資性房地產(chǎn)的納稅問題做出了進一步明確:企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產(chǎn),持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額,在實際處置或結算時,處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。

二、投資性房地產(chǎn)確認和扣除的差異

在會計處理上,投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件的,才能予以確認:與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠的計量。

在稅務處理上,按會計準則確認的投資性房地產(chǎn),區(qū)分房屋、建筑物和土地使用權分別處理。

經(jīng)會計處理確認為投資性房地產(chǎn)的房屋、建筑物,按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定,如已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的房屋、建筑物,不再確認為固定資產(chǎn),不得計算折舊扣除。已出租的房屋、建筑物,即以經(jīng)營租賃方式出租的房屋、建筑物,可以確認為固定資產(chǎn)并計算攤銷費用扣除。

經(jīng)會計處理確認為投資性房地產(chǎn)的土地使用權,按照《企業(yè)所得稅法》第十二條規(guī)定,與經(jīng)營活動無關的無形資產(chǎn)不得計算攤銷費用扣除。已出租的土地使用權,即以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權,可以確認為無形資產(chǎn)并計算攤銷費用扣除。持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權,即企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權,目前沒有用于經(jīng)營活動的,不能確認為無形資產(chǎn),不得計算攤銷費用扣除。該土地使用權在轉(zhuǎn)讓時,可按照《企業(yè)所得稅法》第十六條規(guī)定,按其計稅基礎扣除。

三、投資性房地產(chǎn)的初始計量與計稅基礎差異

1、在會計處理上,投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量

外購投資性房地產(chǎn)的成本,包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出;自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成;以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本,按照相關會計準則的規(guī)定確定。與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出,滿足規(guī)定確認條件的,應當計入投資性房地產(chǎn)成本;不滿足規(guī)定確認條件的,應當在發(fā)生時計入當期損益。

2、在稅務處理上,投資性房地產(chǎn)以歷史成本為計稅基礎

所謂歷史成本,是指企業(yè)取得該項資產(chǎn)時實際發(fā)生的支出。企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)期間產(chǎn)生資產(chǎn)增值或損失,除稅收規(guī)定可以確認損益的外,不得調(diào)整有關資產(chǎn)的計稅基礎。企業(yè)區(qū)分房屋、建筑物和土地使用權按照下列原則確定投資性房地產(chǎn)的計稅基礎。

(1)房屋、建筑物的計稅基礎。外購的房屋、建筑物,按購買價款和相關稅費作為計稅基礎;自行建造的房屋、建筑物,按竣工結算前實際發(fā)生的支出作為計稅基礎;融資租入的房屋、建筑物,按租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允價值與最低租賃付款額現(xiàn)值中孰低者,加上承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關費用,作為計稅基礎;通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組取得的房屋、建筑物,按該資產(chǎn)的公允價值和應支付的相關稅費作為計稅基礎。

(2)土地使用權的計稅基礎。外購的土地使用權,按購買價款、相關稅費以及直接歸屬于該項資產(chǎn)的其他支出作為計稅基礎;通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組取得的土地使用權,按該土地使用權的公允價值和應支付的相關稅費作為計稅基礎。以下示例說明會計處理與稅務處理的差異調(diào)整。

例1:2008年1月1日,甲公司購入一塊土地的使用權,支付價款100萬元。當月動工修建廠房,至6月底完工,發(fā)生建造支出400萬元。甲公司在廠房完工前與乙公司簽訂了租賃合同,2008年7月1日起租賃給乙公司,每月收取租金5萬元。甲公司對投資性房地產(chǎn)按公允價值計量。土地使用權按50年攤銷,廠房折舊年限為20年,不考慮殘值和除所得稅以外的其他稅費,甲公司每年實現(xiàn)的會計利潤均為1000萬元,所得稅稅率為25%,無其他納稅調(diào)整項目。甲公司賬務處理如下:

購入土地使用權時:

借:無形資產(chǎn)――土地使用權1000000

貸:銀行存款1000000

發(fā)生建造支出時:

借:在建工程4000000

貸:銀行存款等4000000

土地使用權2008年上半年攤銷

借:管理費用10000

貸:累計攤銷10000

轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)

借:投資性房地產(chǎn)――(廠房)4000000

貸:在建工程4000000

借:投資性房地產(chǎn)――成本(土地)990000

累計攤銷 10000

貸:無形資產(chǎn)――土地使用權1000000

收取2008年下半年租金30萬元

借:銀行存款300000

貸:其他業(yè)務收入300000

例2:按例1,2008年12月31日,甲公司土地使用權的公允價值為120萬元,廠房的公允價值為430萬元。甲公司處理如下:

借:投資性房地產(chǎn)――公允價值變動(土地)210000

――公允價值變動(廠房)300000

貸:公允價值變動損益510000

稅務上計提折舊11萬元,不確認房價上漲產(chǎn)生的所得,會計處理比稅務處理多計收益62萬元。因此,甲公司在申報2008年所得稅時,應調(diào)減應納稅所得額62萬元,應交企業(yè)所得稅234.5萬元[(1000-62)×25%]。

此時,資產(chǎn)的賬面價值為550萬元,資產(chǎn)的計稅基礎為488萬元。第18號的規(guī)定,二者之間的暫時性差異為62,屬于應納稅暫時性差異,應當確認遞延所得稅負債15.5萬元。

借:所得稅費用2500000

貸:應交稅費――應交所得稅2345000

遞延所得稅負債155000

例3:接例2,2009年12月31日該土地的公允價值為110萬元,廠房的公允價值為410萬元。甲公司處理如下:

借:公允價值變動損益300000

貸:投資性房地產(chǎn)――公允價值變動(土地)100000

――公允價值變動(廠房)200000

2009年稅務上計提折舊22萬元,不確認資產(chǎn)跌價產(chǎn)生的損失,會計處理比稅務多計損失8萬元(30-22)。因此甲公司在申報2009年所得稅時應調(diào)增應納稅所得額8萬元,應繳納企業(yè)所得稅252萬元[(1000+8)?鄢25%]。此時資產(chǎn)的賬面價值為520萬元,計稅基礎為466萬元,二者之間的差額54萬元為累計應確認的應納稅暫時性差異。2009年底應保留的遞延所得稅負債余額為13.5萬元,該科目年初余額為15.5萬元,在資產(chǎn)負債表債務法下,應轉(zhuǎn)回遞延所得稅負債2萬元。

借:所得稅費用――當期所得稅費用2500000

遞延所得稅負債 20000

貸:應交稅費――應交所得稅2520000

例4:接例3,2010年12月31日,甲公司將廠房和土地出售,取得收入550萬元。甲公司處理如下:

借:銀行存款5500000

貸:其他業(yè)務收入5500000

借:其他業(yè)務成本5200000

貸:投資性房地產(chǎn)――成本(土地)990000

――公允價值變動(土地) 110000

――成本(廠房) 4000000

――公允價值變動(廠房) 100000

借:公允價值變動損益210000

貸:其他業(yè)務收入210000

2010年稅務上計提折舊22萬元,確認轉(zhuǎn)讓收入550萬元、計稅成本444萬元,即確認轉(zhuǎn)讓所得106萬元,稅務處理比會計處理多計所得54萬元。因此,甲公司在申報2010年所得稅時應調(diào)增應納稅所得額54萬元,應繳納企業(yè)所得稅263.5萬元。此時,該廠房及土地的賬面價值為零,計稅基礎也為零,年初遞延所得稅負債余額13.5萬元應全部轉(zhuǎn)回。

借:所得稅費用2500000

遞延所得稅負債 135000

貸:應交稅費――應交所得稅2635000

從上述處理過程來看,在不考慮其他因素的情況下,雖然在投資性房地產(chǎn)持有期間,由于會計與稅法處理的方法不同,使會計利潤與應納稅所得額之間存在差異,產(chǎn)生了應納稅或可抵減時間性差異,但總的來說,在整個持有期間,會計利潤總額與應納稅總額是相等的,最終隨著該資產(chǎn)的處置差異歸于零。

【參考文獻】

[1] 財政部:企業(yè)會計準則2006[M].經(jīng)濟科學出版社,2006.

篇（8）

一、我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量的特點

隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，涉足房地產(chǎn)投資的企業(yè)越來越多。2006年我國在借鑒國際會計準則、全面修訂企業(yè)會計準則之際，新增《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》，首次要求對以投資為目的而持有的房地產(chǎn)單獨確認。該準則充分考慮我國社會主義市場經(jīng)濟不完善的實際情況，很多地方體現(xiàn)中國特色，特別在投資性房地產(chǎn)公允價值計量方面表現(xiàn)得十分謹慎。

首先是有條件地采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量。與國際會計準則優(yōu)先采用公允價值計量不同，我國準則側重于采用成本模式。準則規(guī)定采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應當具備兩個條件：a.有活躍的房地產(chǎn)交易市場；b.同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其相關信息能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得。企業(yè)采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。公允價值模式確定后，不能再變更為成本模式。

其次涉及公允價值模式下對相關資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時轉(zhuǎn)換差額的處理。與國際會計準則相比，我國準則的特點是對同一資產(chǎn)價值發(fā)生增減不同方向變化產(chǎn)生的差額區(qū)別對待。規(guī)定如果轉(zhuǎn)換當日公允價值小于賬面價值，差額計入當期損益；如果大于賬面價值，應當將差額在己計提的減值準備或跌價準備的范圍內(nèi)計入當期損益，剩余部分計入資本公積。在國際會計準則中規(guī)定自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時按照此方法處理，而存貨及自建投資性房地產(chǎn)則無論價值增加或減少其差額都計入當期損益。

最后在披露方面，國際會計準則要求在成本模式下仍應披露投資性房地產(chǎn)公允價值，我國準則規(guī)定公允價值計量模式的企業(yè)要披露公允價值確定依據(jù)與方法，而采用成本模式的企業(yè)并不要求披露公允價值。

二、上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀

我國對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的所具有的謹慎特點不僅在準則制定時表露無遺，而且還能得到上市公司準則應用時統(tǒng)計數(shù)據(jù)的充分證明。總體上看，07、08、09三年間，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，分別約占上市公司總數(shù)的40%、42%、45%。其中絕大部分采用成本模式計量，采用公允價值模式計量的極少，筆者結合有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)并通過互聯(lián)網(wǎng)公開資料查閱相關上市公司報表，確認三年分別為17家、20家和25家（見附表），分別約占2.70%、2.90%、3.24%，可見企業(yè)對公允價值模式的運用普遍相當謹慎，遠低于此前市場普遍預期。2010年由于房價繼續(xù)高漲，物業(yè)稅呼之欲出，很多企業(yè)由此擔心增加投資性房地產(chǎn)的稅收負擔，沒有新增采用公允價值計量的上市公司。因此2010年仍然保持為25家。下面就其具體應用情況作些描述：

（一）從涉及行業(yè)來看，以房地產(chǎn)類公司居多

25家中，房地產(chǎn)公司9家，占36%，它們分別是：津濱發(fā)展、臥龍地產(chǎn)、正和股份、金融街、金宇車城、中航地產(chǎn)、泛海建設、世茂股份、武漢控股（該公司2010年房地產(chǎn)行業(yè)收入超過60%，實現(xiàn)向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型）。另外銀行業(yè)4家，占16%，分別是：中國銀行、交通銀行、深發(fā)展及寧波銀行。其他12家分別涉及商業(yè)零售業(yè)、紡織業(yè)、化工業(yè)、釀酒業(yè)、航空業(yè)等等。這主要是因為房地產(chǎn)類公司資產(chǎn)中投資性房地產(chǎn)相對其他行業(yè)來說較多，特別是一些擁有商業(yè)地產(chǎn)的公司，采用公允價值計量更能發(fā)揮其反映資產(chǎn)真實價值的優(yōu)勢，對公司和投資者而言更有意義。這種現(xiàn)象在2007年剛開始實施新會計準則時并不明顯，在近兩年，特別是2009年隨著房地產(chǎn)市場日益火爆，公允價值計量受到更多房地產(chǎn)公司青睞。

（二）從投資性房地產(chǎn)業(yè)務對公司影響看，多數(shù)公司影響不大

這可從兩個比重進行分析。一是投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例。25家公司中12家的占比只有1%左右，應該說投資性房地產(chǎn)少的公司，無論采用成本模式還是公允價值模式對公司影響都不大。與之相對的是10家比重接近或超過10%，有1家投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重甚至快達到90%。但總的來看，并沒有象通常所料想的那樣，表現(xiàn)出投資性房地產(chǎn)較多的公司偏好公允價值計量的現(xiàn)象。二是房地產(chǎn)租金收入占營業(yè)收入比重。根據(jù)2010年財務報表分析，有14家公司在營業(yè)收入中沒有單獨列出房地產(chǎn)租金收入，可見比例相當?shù)停袉为毩谐龅?家超過1%，1家不足1%，另外1家房地產(chǎn)公司沒有單列租金收入，全部包括在房地產(chǎn)行業(yè)收入中披露。

（三）投資性房地產(chǎn)公允價值確定依據(jù)與方法各異，大多數(shù)公司有披露

根據(jù)2010年年報，有10家根據(jù)獨立評估機構評估報告確定，但有2家并未列出具體評估公司名稱，10家參考同市場同類房地產(chǎn)價格由公司自行確定，有3家根據(jù)第三方調(diào)查報告確定，另外有2家沒有說明確定依據(jù)。無論是評估給出還是自行確定，大多數(shù)只是較籠統(tǒng)地說明按市場法確定公允價值，具體方法不明。

（四）投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制制度建設剛剛起步，大多數(shù)公司還是空白

投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制是為保證投資性房地產(chǎn)公允價值合法有效取得及其相關信息真實準確完整披露而制定和實施的一整套操作程序、管理方法與控制措施。25家公司中，只有昆百大、金融街、中航地產(chǎn)、世茂股份4家公布投資性房地產(chǎn)公允價值計量的內(nèi)部控制制度或管理辦法，其他21家公司雖然按照證監(jiān)會要求建立公司內(nèi)部控制制度并對其運行效果由會計師事務所予以鑒證，在內(nèi)部控制制度的很多方面與投資性房地產(chǎn)有一定關聯(lián)，但對投資性房地產(chǎn)公允價值的確定依據(jù)、方法、原則等方面并沒有建立起有效內(nèi)部管理制度。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量存在的問題

從以上應用現(xiàn)狀的描述中我們可以發(fā)現(xiàn)，很多公司選用公允價值是以反映公司資產(chǎn)真實價值，向報表使用者提供與其決策更為相關的會計信息為目的的，他們?yōu)楣蕛r值計量作了十分有益的嘗試。但由此也可發(fā)現(xiàn)很多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）利用公允價值計量進行盈余管理

與成本模式相比，采用公允價值計量時不用計提投資性房地產(chǎn)折舊攤銷，可以降低當期費用，提高公司利潤，同時在近兩年房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升的背景下，還可以提高資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負債率，產(chǎn)生公允價值變動收益進一步提高公司利潤。采用公允價值計量即使存在使公司業(yè)績不穩(wěn)定、降低折舊稅盾作用、增加資產(chǎn)評估成本等因素，但兩相比較，公允價值計量的種種優(yōu)勢為避免上市公司“披星戴帽”或做到賬面扭虧為盈或粉飾財務狀況以滿足融資要求等等還是具有顯而易見的良好效果，因而為一些公司所利用。以ST華僑（600759）為例，其2007年年報顯示，2007年度新增13.181億元投資性房地產(chǎn)，當年因公允價值上升增加資產(chǎn)580萬元，與投資性房地產(chǎn)公允價值收益580萬元相比，因無需計提折舊而增加的利潤5270萬元（按取得成本13.181億元和折舊年限25年估計）更為可觀。再如，深方大（000055）2007年度非經(jīng)常性收益總額是利潤總額的2倍多，其中投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益金額為4232萬元，占非經(jīng)常性收益5701萬元的74.23%，扣除非經(jīng)常性收益后的歸屬于上市公司股東的凈利潤為-3262萬元。可知，投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益是該公司當年實現(xiàn)賬面盈利的主要因素。

（二）公允價值確定存在較大的可操縱空間

我國企業(yè)會計準則中雖然規(guī)定有確鑿證據(jù)公允價值可持續(xù)可靠取得條件下可使用公允價值計量，并要求對公允價值的確定方法與依據(jù)予以披露，但究竟具體使用什么方法與依據(jù)仍由公司自主確定，這無疑給上市公司留下很大的操作空間。可以說，公允價值計量運用關鍵在其確定依據(jù)與方法上，然而通過對上市公司公允價值確定方法與依據(jù)的分析可知，實際上很多公司是參照市場價自行確定計算公允價值的，也沒有說明計算方法與程序，有的雖然說明依據(jù)評估機構評估價格但并沒有披露具體評估機構名稱和評估報告書，還有的根本沒披露其公允價值確定依據(jù)，確定方法與程序的說明也較籠統(tǒng)，有的公司投資性房地產(chǎn)公允價值變動幅度遠遠超過當年同類市場正常增長幅度，這不能不使報表使用者對其價值真實性客觀性產(chǎn)生懷疑。另外，建立公允價值計量內(nèi)部控制制度的公司很少，有的即使有也是流于形式，多數(shù)公司仍缺乏這種自我約束機制，使公允價值確定更加主觀隨意。

（三）投資性房地產(chǎn)信息披露不夠充分、不夠規(guī)范

主要表現(xiàn)在兩個方面：第一，持有土地使用權的信息披露較少。按照我國企業(yè)會計準則的界定，投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權，已出租的房屋建筑物三部分。近些年很多公司因地址搬遷或擴建需要，擁有土地使用權的情況較普遍。但從25家采用公允價值計量的公司報表分析，投資性房地產(chǎn)涉及范圍幾乎都是房屋建筑物，很少涉及土地使用權。公司的土地使用權似乎全部作為無形資產(chǎn)處理了，還在每年按土地使用權的規(guī)定年限攤銷成本，這種做法顯然無法反映一些上市公司囤地的投資目的與實際收益，沒有讓報表使用者取得投資性房地產(chǎn)完整信息。新華社2010年10月的報道曾披露，泛海建設（000046）在北京繁華地帶購置的4塊土地閑置6年，其間5次調(diào)整建設規(guī)劃。據(jù)估算，在這6年期間開發(fā)商僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤就超過200億元。可是在公司報表投資性房地產(chǎn)或無形資產(chǎn)附注中卻找不到有關這些土地使用權的重要信息。第二，25家公司中有13家沒有投資性房地產(chǎn)具體項目名稱，只有房屋、建筑物的成本與公允價值變動分類數(shù)據(jù)資料，報表閱讀者無法了解公司主要投資性房地產(chǎn)的項目名稱、位置、面積、單位價格，同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，無法根據(jù)會計報告判斷上市公司采用的計量方法是否恰當。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的規(guī)范

在我國企業(yè)會計準則與國際會計準則持續(xù)趨同的大背景下，投資性房地產(chǎn)公允價值計量符合財務會計未來發(fā)展方向。針對上市公司在應用投資性房地產(chǎn)公允價值計量中存在的許多問題，建議從以下四方面進一步予以規(guī)范：

（一）完善公允價值計量與披露的相關會計準則，加強政府監(jiān)管

第一是加快制定我國公允價值計量準則。2011年5月，美國財務會計準則委員會（FASB）與國際會計準則理事會（IASB）共同了關于公允價值計量和披露的最新規(guī)定，以實現(xiàn)公允價值項目趨同。制定我國公允價值計量準則顯得更加緊迫。以此作為投資性房地產(chǎn)公允價值計量的指導性文件，保證公允價值取得、評估和變動的準確性。第二是完善投資性房地產(chǎn)會計準則。要求企業(yè)披露與公允價值確定的一些相關因素，如具體項目名稱、位置、面積等。參考國際會計準則對投資性房地產(chǎn)公允價值估價作法，要求上市公司聘請經(jīng)過有關部門認定的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構，對投資性房地產(chǎn)進行獨立評估，并要求披露評估報告，不能企業(yè)自己評估或聘請房地產(chǎn)經(jīng)紀機構以及其他非專業(yè)評估機構，避免人為操縱企業(yè)利潤。第三是規(guī)范土地使用權歸類標準，以確保以投資為目的而持有的土地歸入投資性房地產(chǎn)，完整披露相關信息。

（二）完善房地產(chǎn)市場環(huán)境，為公允價值計量創(chuàng)造條件

第一完善房地產(chǎn)市場信息。活躍的市場是公允價值運用的基本前提，但是我國目前房地產(chǎn)缺乏完善的市場，價格及相關信息不健全。為了增強公允價值的公正性和客觀性，國家應采取有效措施，比如建立良好的交易環(huán)境、推行適當?shù)膬?yōu)惠政策等，培育活躍的房地產(chǎn)交易市場。第二加快推行包括《評估機構業(yè)務質(zhì)量控制指南》在內(nèi)的資產(chǎn)評估準則體系，規(guī)范投資性房地產(chǎn)評估方法，提高資產(chǎn)評估質(zhì)量與公信力。

（三）建立健全投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制制度

隨著我國經(jīng)濟融入全球化步伐加快，公司面臨的的風險越來越大，為此我國監(jiān)管部門不斷提高對上市公司建立內(nèi)部控制及其信息披露的要求。為與內(nèi)部控制整體要求相一致，有必要要求上市公司就公允價值訂立內(nèi)部控制制度制定審議程序，用以明確公司以公允價值計量資產(chǎn)的計量依據(jù)、計量程序與計量原則，并嚴格、有效地將其執(zhí)行，有助于公允價值計量的操作，降低隨意性，提高會計信息質(zhì)量的相關性和可靠性。

（四）加強教育與培訓，提高會計人員職業(yè)判斷能力

公允價值的引入增加了大量的職業(yè)判斷的內(nèi)容，這對會計人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵公允價值在投資性房地產(chǎn)的運用，必須加強對會計人員有關公允價值的教育和培訓，提高我國會計人員整體職業(yè)判斷水平。另一方面，公允價值計量中大量不確定因素的存在，為企業(yè)利潤操縱提供了方便，這就要求我們加強會計人員的守法意識和職業(yè)道德教育，從主觀上消除利潤操縱的動機。

參考文獻：

[1]企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn).

[2]國際會計準則第40號――投資性房地產(chǎn).

[3]相關上市公司2007年――2011年公告,上海(深圳)證券交易所網(wǎng)站.

篇（9）

中圖分類號：F810 文獻標志碼：A 文章編號：1673－291X（2008）04－0156－02

一、公允價值的基礎理論

（一）公允價值的定義

對于公允價值，不同的機構有不同的定義。國際會計準則委員會1999年的《國際會計準則第39號――金融工具：確認和計量》第98段指出：“在公允價值定義中隱含著一項假定，即企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經(jīng)營規(guī)模，或按不利條件進行交易。因此，公允價值不是企業(yè)在強制易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）。”美國財務會計準則委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價值的定義是：“公允價值是當前的非強迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進行資產(chǎn)（或負債）的買賣（或發(fā)生與清償）的價格（FASB2000）。”我國新頒布的《企業(yè)會計準則――基本準則》中，把公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~。”對比以上我國對公允價值的定義，本文認為這個定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經(jīng)濟發(fā)展需要。

（二）目前我國公允價值的適用范圍

雖然我國在新準則中部分地采用了公允價值的計量屬性，但是公允價值在新準則中的應用是十分謹慎的。與國際財務報告準則相比，我國新的企業(yè)會計準則體系在確定公允價值的應用范圍時，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進。公允價值的運用必須滿足一定的前提條件，即公允價值應當能夠可靠計量。基本準則中也強調(diào)，企業(yè)一般應當采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用非歷史成本計量屬性。目前，主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務重組和非貨幣性資產(chǎn)交換等方面采用；另外，在各項使用公允價值的具體準則中，也嚴格限制了使用條件。比如，在非貨幣性資產(chǎn)交換中，提出兩個前提條件，即交換是否具有商業(yè)實質(zhì)，交易各方之間是否存在關聯(lián)方關系。這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價值的“公允”表達，同時也可以有效遏制企業(yè)的利潤操縱。

二、公允價值在投資性房地產(chǎn)準則中的應用分析

（一）投資性房地產(chǎn)準則制定的背景

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經(jīng)濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。投資性房地產(chǎn)只是房地產(chǎn)業(yè)的一個部分，主要是指“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。”主要包括：已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權以及已出租的建筑物，從而把為生產(chǎn)商品，提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)排除在本準則之外。對于投資性房地產(chǎn)，如果將其作為一般的固定資產(chǎn)看待并提取折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。另一方面，對房地產(chǎn)的投資一般金額大、周期長、流動性和變現(xiàn)能力較差，往往具有高收益和高風險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理顯然是不合適的。但是，將它們按照流動資產(chǎn)以成本與市價孰低的計價原則來處理，也是不合適的。所以應該給投資性房地產(chǎn)制定一個專門的準則。截至2005年，世界上只有IASB、英國（SSAP19：投資性房地產(chǎn)的會計處理）和中國香港地區(qū)（SSAP13：投資物業(yè)會計）對投資性房地產(chǎn)制定有相關的會計準則。

（二）新準則中對投資性房地產(chǎn)的有關規(guī)定

新準則規(guī)定：企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地進行后續(xù)計量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。這意味著地產(chǎn)公司可以對兩種模式進行選擇。而且計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。準則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產(chǎn)不再計提折舊了，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價值跟賬面價值之間的差額調(diào)整留存收益而相應地得到了補償。

上述規(guī)定可能產(chǎn)生下列影響：第一，原先上市公司擁有的物業(yè)都被計入了固定資產(chǎn)，因此，物業(yè)的升值與否，并沒有體現(xiàn)在報表中。近幾年物業(yè)升值迅速，如果上市公司一旦采用公允價值法來計量其早些年購入的投資性房產(chǎn)，必將大大提高其凈資產(chǎn)和當期凈利潤。公允價值計量模式的引入正式奠定了重估凈資產(chǎn)值的方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位。這必將引導市場對該項方法進一步的認可。第二，隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，尤其在新會計準則采用后，肯定會引導市場更多地關注各項投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實價值，并使重估凈資產(chǎn)值的估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標準之一。既然選擇公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭強勁的今天，勢必大大提高企業(yè)的凈資產(chǎn)，也會提高當期的凈利潤，那么是不是擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)就會不加思考地優(yōu)先選擇公允價值來計價呢？

（三）企業(yè)是否會優(yōu)先選擇公允價值計價問題分析

對于公允價值和歷史成本之間做選擇的問題，本文認為雖然新準則給了企業(yè)選擇的空間，但是并不見得所有的公司都會青睞公允價值。首先，公允價值的確認是否合理是一個不容忽視的問題。按照新會計準則的規(guī)定，如果企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)有活躍的房地產(chǎn)交易市場供其交易，且該房地產(chǎn)交易市場能提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價格及其他相關信息，則企業(yè)應當采用公允價值模式，即不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就給企業(yè)以及審計師提出了一個比較大的挑戰(zhàn)了，怎么樣來判斷公允價值的確認方法是否恰當呢？本文認為，“能夠提供該類或類似的房地產(chǎn)市場價格”這個標準很難確定。即使采用綜合評分法，每個人對每個項目所給的權重也是不一樣的，那樣得出的結果也會不同。所以公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關鍵。在這里我們看一下香港的做法。在香港的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產(chǎn)行評估，并作為公允價值的確定依據(jù)。內(nèi)地上市的房地產(chǎn)公司如果采用公允價值，也需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進行評估，并在年報中詳細披露房地當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。這將成為企業(yè)的一項很重的負擔。

其次，公允價值增大了公司經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性。采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)的公司的業(yè)績將更多地受該物業(yè)市場價格變化的影響，這增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性，有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營不利或優(yōu)秀管理能力。從以上的分析中，本文認為，此次新準則中對投資性房地產(chǎn)的相關規(guī)定，尤其是公允價值的引入，雖然意義重大，也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，但是由于擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)是否會選用公允價值作為其計量屬性還是值得商榷的，所以公允價值的影響可能沒有大家想象的那么大。

參考文獻：

[1] 財政部．企業(yè)會計準則2006 [N]．北京：經(jīng)濟科學出版社，2006．

[2] 謝詩芬．公允價值：國際會計前沿問題研究[M]．長沙：湖南人民出版社，2004：2．

篇（10）

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)三類，分別歸屬于不同的具體會計準則進行規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已經(jīng)對外出租的土地使用權和地上建筑物以及持有準備賺取資本增值的土地使用權。從取得途徑上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)既可以由原準備對外出售的存貨或自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)改變使用用途轉(zhuǎn)換而來，也可以直接自建作為投資性房地產(chǎn)進行獲利。按照企業(yè)會計準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，使投資性房地產(chǎn)同企業(yè)其他類別的房地產(chǎn)的會計核算出現(xiàn)了較大不同，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息也產(chǎn)生了較大的影響。

1 公允價值模式進行后續(xù)計量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會計處理舉例

例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發(fā)成本為1 000萬元，甲企業(yè)對其計提了200萬元的減值準備。如果出租日，該商品房的公允價值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本900，借：存貨跌價準備200；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本700，借：存貨跌價準備200，借：公允價值變動損益100；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000。按照企業(yè)會計準則的規(guī)定，存貨計提跌價準備后，如果造成存貨價值下跌的原因消失，企業(yè)可以將已經(jīng)計提的存貨跌價準備轉(zhuǎn)回。但從以上會計處理對比中可以看出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)換為按照公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬，如果房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值是不允許通過損益轉(zhuǎn)回的，但是如果房地產(chǎn)的公允價值低于原賬面價值則要計入當期損益。這種不對稱的會計處理方式，是為了防止企業(yè)通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的公允價值來調(diào)節(jié)利潤，遵循了謹慎性原則，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤有不利影響。

采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無需按照自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)類似的會計處理方式，按期計提累計折舊或累計攤銷，也無需對該投資性房地產(chǎn)計提資產(chǎn)減值準備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價值上漲100萬元，則甲企業(yè)的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動100；貸：公允價值變動損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價值下跌100萬元，則甲企業(yè)的會計分錄為：借：公允價值變動損益；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動100。投資性房地產(chǎn)公允價值下跌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響類似于存貨出售價格下跌而計提的資產(chǎn)減值損失。但當商品房價格上升超過其原開發(fā)成本時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將這一部分上升的價值體現(xiàn)在利潤表之中，從而增加當期會計利潤。

接上例，假設2010年12月31日，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該商品房出售給乙公司，出售價款為800萬元，不考慮相關稅費。出售時，該商品房“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”明細科目為借方余額200萬元，“投資性房地產(chǎn)――成本”明細科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業(yè)會計分錄為：①確認其他業(yè)務收入。借：銀行存款800，貸：其他業(yè)務收入800。②結轉(zhuǎn)公允價值變動損益。借：公允價值變動損益200；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動200。③借：其他業(yè)務成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產(chǎn)――成本700。同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房直接對外出售相比，甲企業(yè)的出售收益和成本分別計入了“其他業(yè)務收入”和“其他業(yè)務成本”而不是“主營業(yè)務收入”和“主營業(yè)務成本”，但由于利潤表并不單獨列示主營業(yè)務和其他業(yè)務，而是合并列示于“營業(yè)收入”和“營業(yè)成本”，因此不會對會計信息造成分類上的影響。從營業(yè)利潤金額的角度來說，從以上分解會計分錄中可以看出，甲企業(yè)確認的其他業(yè)務收入就是甲企業(yè)收到的銷售款，確認的其他業(yè)務成本就是甲企業(yè)對商品房的原開發(fā)成本。投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價值的變動僅影響公允價值變動損益而不會對營業(yè)利潤造成任何影響。

2 以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析

（1）以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算成本。由于相對于歷史成本，公允價值計量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計信息的可靠性，企業(yè)會計準則對投資性房地產(chǎn)以公允價值模式進行后續(xù)計量做了嚴格的限制。當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租的房地產(chǎn)不存在活躍的市價時，企業(yè)需要參照同類或類似，例如分布在同一市區(qū)、位置相似、環(huán)境相似、建筑結構相似、使用用途相同等，有活躍市價的房地產(chǎn)價格進行調(diào)整、評估確認該房地產(chǎn)的公允價值。如果企業(yè)不具備房地產(chǎn)公允價值的評估能力和評估資質(zhì)，企業(yè)還需要聘請外部資產(chǎn)評估機構出具評估報告，這會加大企業(yè)會計處理的難度和成本。

（2）以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計利潤波動性。雖然按照企業(yè)會計準則的規(guī)定，資產(chǎn)的公允價值是指資產(chǎn)買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進行資產(chǎn)交付的價格。但事實上由市場交易而產(chǎn)生的公允價值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預期、談判能力、世界經(jīng)濟形勢等不可預期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在一年內(nèi)予以出售，而且我國的政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤房不售的做法也有較為嚴格的規(guī)定。但作為投資性房地產(chǎn)進行管理后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以長期持有，并且在每個會計期末將房地產(chǎn)公允價值的變動以持有損益――“公允價值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業(yè)的會計利潤喪失歷史成本計量下的穩(wěn)定、連續(xù)和規(guī)律性而變得波動。對于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在政策調(diào)控前，房價一直處于連續(xù)上漲階段，將對外出售的商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，一方面可以達到間接囤房以謀取更大經(jīng)濟利益的目的；另一方面也可以將公允價值的上升反應為企業(yè)的當期會計利潤，對于上市公司性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以達到粉飾會計報表的作用。但目前政策調(diào)控后，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，對企業(yè)的會計利潤可能產(chǎn)生不良的影響。

3 以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負的影響分析

（1）按照我國目前稅法的規(guī)定，企業(yè)將房地產(chǎn)對外出租而計算繳納的房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計算，第二種則是按照出租房地產(chǎn)賬面原值的70％再乘以1．2％計算。采用第二種方法進行計算時，企業(yè)采用成本模式還是公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量會對出租房地產(chǎn)的賬面價值產(chǎn)生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產(chǎn)價值作為計稅基礎，那么在房地產(chǎn)價值上漲時公允價值計量會加大企業(yè)的稅負。

（2）我國計算繳納所得稅采用的是收付實現(xiàn)制，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動雖然會影響企業(yè)當期會計利潤，但由于企業(yè)并未實際處置房地產(chǎn)，因此經(jīng)濟利益并沒有流入或流出企業(yè)。企業(yè)在計算應稅所得額時可以將公允價值變動損益扣除。但是投資性房地產(chǎn)以公允價值進行后續(xù)計量后，將不再計提累計折舊，而累計折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量會加大企業(yè)的所得稅負擔。

主要參考文獻