序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產開發的流程范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

第一部分，房地產開發公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分

根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。

7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。

開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。

2、開發商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業營業執照；

（3）用地證明文件或者土地使用權證；

（4）建設用地規劃許可證；

（5）建設工程規劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

篇（2）

我國人口數量相對較多，如何有效的滿足人們的住房需求是現階段社會發展中的重要問題，整個房地產行業發展較為迅速，提升了我國土地資源的整體利用效率，這些房地產企業為了提升、增強自身的核心競爭能力，提升對資源的整合，對整個項目報建流程進行了系統的創新與管理，此種模式有效的提升了整個項目開發的內在效率，在根本上則提升了房地產企業的內在經濟效益。對此在今后的發展中要提升對房地產項目報建流程對開發環節影響的重視，基于其存在的問題，提出科學有效的方式與策略，進而在根本上優化整體的房地產開發流程。

1 房地產項目報建流程有關問題研究背景

房地產開發是房地產行業的重要內容，具有一定的綜合性因素，部分工作人員要對整個項目開發的有效性以及可行性進行系統的探究分析，對其進行系統的規劃，然后再有計劃地開展主要項目施工工作，在施工完成之中對相關質量問題進行系統地考量。房地產開發的內容與主要涵蓋的內容與環節相對較為復雜，其整體的辦理手續相對較長，對此在對其進行管理過程中，有關政府部門對于土地具有管理以及監督的責任，對于整個房地產行業起著宏觀調控的作用。房地產企業在進行一些項目的開發過程中，必須要根據特定規定與流程開展報建，在其整個開發流程中始終貫穿著整個報建工作，其實際工作環境必須要通過相關部門審核批準之后才可以開展，在開展過程中也要遵循既定的法定程序。也就是說只有在政府部門審批合格之后，其一些房地產項目才可以正式開展實施，其整體的報建流程對于整個房產企業工作流程有著重要的作用，對于整個項目開展中全部資源的利用效率等因素有著直接的影響，對于整體項目的工作能力以及運作水平產生直接的作用；同時在一定程度上還影響著項目的增值效果。報建流程在開展中要保障其具體的條令清晰有效，個別項目工作要與組織有著一定的銜接，保障其整體有效性，實際審批人員要對具體的報建流程重點進行詳細的掌握，房地產開發的一些企業要對具體的開發流程中的重點內容與相關項目起到足夠的重視，這樣可以有效的提升其整體的施工有效性，保障其整體質量，可以有效的增強其內部的核心競爭能力。對此實際的工作人員要提升對整個房地產項目報建流程的重視，基于對其的了解提出科學有效的建議。

2 房地產項目開發中報建流程現狀

在整個房地產行業的發展中，不同區域范圍內的市場外部環境有著不同的影響，其特定的政策因素在實踐中也具有一定的區別，因為其具體的報建流程相對較為繁瑣，其操作性相對較強，對此要對房地產市場進行科學的監督管理，進而保障其整體報建流程基于政府的相關政策法規開展并執行。政府部門要充分的發揮自身的內在職能，做好具體的審批工作，全面的了解報建流程中存在的各種問題。我國房地產開發的相關行政審批工作的制度以及其法律在研究中發現，房地產項目的開發與其自身的行政管理能力有著直接的關系，政府部門有著一定的監督管理責任，其要加強對房地產企業以及部門的溝通管理工作，各個企業部門之間要進行科學的協調發展，加強企業自身的運作能力，進而提升對整體的項目開發的正面影響，實際的房產開發企業要對其相關政府的的規定以及具體的審批流程進行要及時，對開發流程進行系統的優化，做好實際的管理制度的完善與改革。在對相關房地產項目報建流程開展探究分析的過程中，要基于整個開發商的視角開展，對其存在的各種問題進行系統的探究，進而制定科學的解決方案。

3 房地產項目報建流程對開發環節的影響

房地產項目開發流程對于其整個工作的開展與進度有著直接的影響。房產開發上要根據政府部門的自身監督管理有計劃的開展各種實際工作，房地產企業在不同部門之間要加強對協調工作的重視，通過不同部門之間的共同開展工作與配合，及時有效的反饋各種實時信息，進而有效的完成整個工作目標。房地產開發商要對其具體的項目報建流程以及在項目開展的不同階段的工作任務進行系統的分析，只有這樣才可以有效了解、分析整個報建項目對其開發環節產生的影響。

（一）目的與意義

在對其進行分析的時候，首要明確在實際的房地產開發過程中應該遵循的相關政策法規，要對具體的行政管理部門的職責，以及各種審批流程進行系統的規劃，對具體的項目報建流程明確指出，只有這樣才可以保障對整個報建流程進行完善改革，了解其存在的問題與不足，確定優化路線，制定出具體的工作任務。在對其進行分析探究的過程中，要對具體的流程管理以及理論進行融合，對于開發流程的完善規劃的內容與重要意義進行分析，進而對整個房地產項目開發的具體管理系統不斷的完善與優化。

（二）項目開發具體流程的基本特征

第一，綜合性。這是房地產項目開發的重要特征。在城市建設的發展中，房地產開發工程中的實際工作關系以及項目操作的整個程序日益復雜。其各個開發環節以及涉及的部門較為廣泛，其具體的項目開發涉及到的具體土地條件、實際的規劃要求以及具體的融資方式與市場情況具有所區別，對此個別開發企業要對其進行系統的調研分析，對其進行統籌規劃，并在其基礎之上進行各種房地產項目的開發與研究。

（二）長期性。房地產開發流程就是整個房地產項目的資本投入到其具體資本回收的整個過程。在對實際土地信息進行獲取初期階段，就要對其具體的可行性進行研究，在通過購置土地、規劃設計以及具體的施工建設、竣工與驗收、銷售與物業管理等實際的流程的開展才可以完成整個流程，其整體工作周期流程相對較長，一些較為普通的房地產開發項目就要兩年時間左右，一些大規模的則需要五年時間左右。在項目開發過程中因為相政府土地的具體規劃以及相關部門之間的審批流程等因素的制s，使得整個開發流程具體的環節緊密銜接，必須要對其進行嚴格的實際控制，對其進行科學的管理。

（三）風險性。因為房地產開發項目流程時間相對較長，其設計面積相對較為廣泛，其需求的資金投入相對較大，對此在實際的項目開發過程中會面臨著各種不確定因素，對此各個房地產商在開發過程中要對整個流程中存在的各種風險問題起到足夠的重視。在實際的項目開發過程中，要提升對政治環境、市場金融等相關風險的重視，要通過不同的方式對其進行科學的規避，進而提升其整體的經濟效益。

4 結束語

房地產項目報建流程對于整個企業項目開發有著重要的影響，對其最終的開發效益也產生各種不同的影響，對此必須要做好相關報建流程，才可以有效的保障其最終目標的有效實現，要基于對報建流程的重點線路的了解之上，做好相關路線的改革與完善，才可以有效的縮短整體的項目報建時間，進而提升整個企業的整體的運作水平與能力，有效的增強整個企業的核心競爭能力。

參考文獻

[1]方哲.房地產項目報建流程對開發環節的影響分析[J].黑龍江科技信息，2016，（15）：215.

[2]黃帥.房地產項目方案變更報建風險管理研究[D].云南大學，2016.

[3]程建軍.我國房地產開發項目行政審批制度研究[D].中央民族大學，2012.

篇（3）

為了更好的推動物料流量成本會計在我國房地產企業的大量推廣與使用，本文將從政府、科研機構和房地產企業三個大的層面提出一系列政策和改進意見，竭盡全力的對我國房地產企業引進物料流量成本管理打下堅實的基礎。

 

一、政府角度的建議

 

1.快速推進激勵房地產企業引入物料流量成本會計的制度體系

 

物料流量成本會計實際上是誕生于日本，并在日本的企業大力開展與采用，其主要原因歸結于日本政府對循環經濟的高度重視，把環境管理會計作為財務管理的重要方向，進而不斷的優化和改進環境管理會計，并且從法律法規和行政制度上給予一定的保證的與支持。而物料流量成本法在我國發展的并不順利，其源于我國政府沒有出臺相關立法與制度進行扶持與支持，沒有國家財務系統的大力支持下多數企業由于對財務系統未知領域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我國停滯不前，所以需要政府的高度重視。

 

首先，加快房地產企業環境成本核算的法律規章制度堅實，改進房地產企業環境信息核算披露制度。與此同時要將國家環境保護標準與房地產行業污染排放標準制度建設標準化、精細化。將低碳環保、節能減排作為衡量房地產企業健康經營的標準。提高行政執法部門對環境問題的監管，積極開展企業環境問題培訓。保證環境執法部門能夠公開、公平、公正執法原則，同時在執法過程中要做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。促使企業積極自覺的將環境成本法作為企業財務管理的關鍵之法，逐步滲透導入物料流量成本法。

 

其次，強化環境會計審計制度建設，使環境成本核算在法律的依據下順利開展，環境成本審計的作用關鍵是提升環境成本信息披露在廣大人民群眾時的信任程度。使人們對政府在企業環境成本的監督上信心倍增。這樣才能從源頭上使房地產企業在建筑施工時將環境保護放在關鍵位置，同時也在各大媒體積極環境信息，取得一定的社會效益。

 

2.發揮政府的主導作用，逐步引入推廣物料流量成本會計

 

日本企業運用物料流量成本會計會計在近幾年里取得了快速的發展，推動其發展的兩個主要政府部門分別是環境省和經濟產業省，這兩個部門分別負責環境財務會計和環境管理會計。而在我國需要環境保護部門通過組織學習、編制指導性文件、制定實施手冊和召開討論會等方法，向企業推介物料流量成本法。在向國外成功經驗的咨詢和探究的對接上，政府相關部門應予以政策性支持，或對成功導入物料流量成本法的企業進行優惠政策的獎勵，加速企業應用物料流量成本會計的進程。

 

二、企業角度建議

 

確保安全是房地產建設的主要目標工作之一，只有把環境成本管理與安全管理有機地結合起來，制定合理的控制措施，才能在保證施工安全的前提下，嚴格把項目環境成本控制在項目責任成本預算內，實現最佳經濟效益和社會效益。

 

(1)按照國家、行業的環境管理規范，合理投入環境保障措施費用。按規定足額提取環境生產費用，根據施工現場實際合理投入環境保障措施費用。物料流量成本費用開支按照環境成本核算中的規定。近幾年，房地產的中標價越來越低，有些項目甚至無利而言。環境成本投入大，總成本費用會加大，利潤就少，效益就差?，F在房地產企業的工程利潤不高，為了保證生產又要加大環境保護投入，這是一個不能回避的矛盾。環境和效益具有同等的重要性，環境生產在經營活動中占有相當的比重。房地產企業應在成本費用預算中確定環境保護投入的比例，這個比例在實際施工的費用開支應得到保證，不能為了增加項目利潤而減少這部分投入。

 

(2)追求項目利潤最大化應在保證施工環境保護的前提下進行。在當前項目利潤較低的情況下，項目管理既不贊成為保證利潤而減少環境保護投入，也要反對為了環境保護不惜成本的投入。施工過程中應沖鋒利用物料流量成本法劃分環境保護材料投入的明細，重點是環境防護實物投入有多少，設施投入有多少，其他費用有多大，工程項目完工時，環保安全帽、環保安全網、環保安全事等收好管好，減少人為的損壞和丟失，保證施工安全措施所使用的環保材料、設備、器具等應妥善保管，在安全的前提下盡可能多次利用，既達到安全標準又減少成本費用壓力。

 

三、科研機構角度建議

 

(1)科研部門應加快技術開發進程，使房地產企業具有過硬的科技后盾。我們可以借鑒日本通過產學研聯合的形式為企業導入物料流量成本會計的成功案例：科研部門、政府和企業強強聯手做物料流量成本會計研發。日本的物料流量成本會計應用指南及案例就參照了日本能率協會等科研部門的研究成果，此外，日本關西研究中心和全球環境戰略研究所也就物料流量成本會計取得了具有現實意義的科研成果。我國也可參考日本產學研的聯合模式，先開展應用試點，組建包含學者、專家、技術員等的科研隊伍，由政府、科研機構、房地產企業三者聯合加速物料流量成本會計的實際應用進程。

 

(2)協助政府制定物料流量成本會計實施的相關指南。我國的科研機構應學習借鑒國外學者研究物料流量成本法的經驗，在理論研究和實踐應用方面，借助于政府職能管理部門的力量，積極為政府機構提供智力支持，協助立法機關制定物料流量成本會計的相關指南。在理論研究方面，與高校進行項目合作，吸收對物料流量成本法有深入研究的專家學者的建議和科研成果，并鼓勵在校大學生積極參與進來。

 

篇（4）

二、房地產開發企業“營改增”對財務的不利影響

第一，稅負同樣有增加的的風險。房地產開發行業屬于資本密集型企業，利息成本占總成本的比重很大，利息成本能否成為抵扣成為稅款抵扣的難題之一。如果房地產開發企業銷項稅率設定為11%，由于國家在土地出讓金、相關規費等方面的進項稅抵扣上，仍然沒有出臺相關的政策，就會造成房地產開發企業的進項稅抵扣不足，必然造成企業稅負的增加。第二，增值稅專用發票的獲取具有一定的難度。對于“營改增”政策而言，降低房地產開發企業的稅負關鍵就在于獲取增值稅專用發票，但是房地產開發企業支付土地出讓金，國土部門一般開具財政監制專用票據，但是能不能作為進項稅抵扣的憑證，仍然是未知數。此外，在房地產項目建設中，對于一些公共配套設施等政府規費，在房地產項目投資成本中所占的比例相對較高，但是這些政府規費的票據能否作為進項抵扣，同樣存在較大的不確定性，這也造成了房地產開發企業稅負升降的不確定性。第三，“營改增”政策實施前的業務抵扣問題。由于房地產開發企業的項目建設工期一般比較長，“營改增”后出現試點前開發項目未完工情況將會很普遍。如果工程設備和材料采購等發生在試點前，因當時無法取得增值稅專用發票，也就沒有進項稅額可抵扣；而收入發生在試點后，需要按增值稅稅率計算銷項稅額，這就會造成稅負的增加。如何解決這些問題，需要房地產開發企業積極的制定相應的應對策略。

三、面對“營改增”政策房地產開發企業的應對策略分析

第一，依據“營改增”政策要求明確財務及稅務管理的重點。房地產“營改增”以后，很有可能會造成房地產開發企業項目建設施工成本的增加，因此，企業財務管理部門應該進一步的強化自身的納稅意識，特別是要確保在房地產項目建設過程中保證原材料的采購以及勞務接受等環節，必須取得相應的增值稅專用發票，以便于進行后期的抵扣；其次，全面加強對項目建設決算的管理，尤其是與施工企業決算的過程中，必須要確保能夠及時足額的取得相應的發票，避免由于拖延造成稅務籌劃的被動；緊接著，還應該進一步的強化自身的會計核算工作，不斷地提高會計核算質量，確保實現賬目、原始依據合法合規齊全，發票抵扣合理，并盡可能的提高會計核算的及時性。同時，在“營改增”政策實施以后，由于房地產行業的稅負根據分析可能會出現一定程度下降，隨之也可能會帶動造成房地產價格的下降，因此房地產開發企業應該注意避免大量的采購原材料以及捂盤惜售的現象，以免在房地產行業市場出現競爭劣勢。第二，解決好房地產開發企業的期初稅款抵扣相關問題。當前在房地產市場營銷上，越來越多的企業采取了精裝修的營銷策略，在“營改增”大的稅制改革背景下，房地產開發企業應該充分利用這些營銷策略。同時，也應該在增值稅進項稅抵扣以及土地增值稅等方面做好準備工作，重點是做好增值稅發票的收集、整合以及整理，以確保在房地產開發企業實施“營改增”以后期初增值稅進項稅額抵扣可以順利實施。第三，進一步完善房地產開發企業內部的財務管理以及稅務控制制度。這是企業應對“營改增”政策實施后的重要措施。特別是在“營改增”政策實施以后，房地產開發企業的財務管理出現了賬務處理更加復雜、增值稅專用發票風險更加嚴峻。因此，企業應該完善自身的財務管理，尤其是強化成本管理，加強對各項成本發生憑據的管理，這不僅僅是房地產開發企業賬務處理的依據，同時也是企業所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據；其次，房地產開發企業應該完善合同管理，由于不同的付款方式對于房地產開發企業的納稅義務也會產生相應的影響，因此必須在合同中對這些問題進行明確。第四，提前做好相應的財務核算準備。為了避免由于“營改增”政策對房地產開發企業造成不利影響，首先，應該對房地產開發企業的會計賬戶設置進行相應的調整，特別是在“進項稅額”、“減免稅款”、“已交稅金”、“轉出未交增值稅”、“銷項稅額”專欄、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣進項稅額”等相應的科目對房地產開發企業的會計業務進行處理。此外，房地產開發企業應該確保會計處理的正確性，重點是全面的提高增值稅專用發票的管理水平，強化對增值稅專用發票的認證管理，以免由于不能抵扣進項稅造成自身進項稅抵扣的風險。第五，提高房地產開發企業的稅務籌劃管理水平。在“營改增”的政策背景下，房地產開發企業應該及時的對自身的經營流程進行梳理，全面掌握房地產開發企業中可以依據進項稅抵扣的方式來減輕納稅負擔的項目，進而合理的制定稅務籌劃方案，特別是積極地采取一些外包企業產品和項目來幫助實現房地產開發企業的稅費轉移；其次，當前國家正全面的清理規范稅收等優惠政策，房地產開發企業應該根據自身的實際情況，避免享受的合法稅收優惠政策被清理。此外，當前我國增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在項目的核算過程中，應該注意對涉及的混業經營項目分開核算，以盡可能的采用較低稅率，最大程度的降低企業的稅負成本。第六，進一步提高房地產開發企業的財務管理水平。適應“營改增”政策以后對企業財務管理工作帶來的影響，房地產開發企業應該積極的采取措施進行應對。首先，應該完善財務管理部門的設置，整合房地產開發企業的財務部門與稅務部門等，共同制定“營改增”的應對措施。同時房地產開發企業應該對自身“營改增”前后的業務運行進行差異分析，發現銷售、供應鏈、結算及發票管理、會計處理、內控制度、業務流程、計算機系統等方面的增值稅風險點，制定系統完善的應對策略。此外，應該加強對房地產開發企業財務管理流程的優化，特別是完善房地產開發企業的增值稅會計核算制度及流程，發票及申報管理及流程、定價策略以及增值稅的主要稅務以及會計處理等工作流程。

篇（5）

關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目

1房地產開發項目全面風險管理的方法

全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。

在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。

2房地產開發項目全面風險管理的流程

2.1房地產開發項目風險識別

房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。

2.2房地產開發項目風險評估

房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。

2.3房地產開發項目風險監控

房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。

3房地產開發項目全面風險的應對策略

3.1風險回避

風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法?？梢钥闯觯L險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。

3.2風險控制

風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。

3.3風險轉移

風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。

風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。

風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。

3.險自留

風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。

3.5風險利用

風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。4房地產開發項目全面風險應對中注意的問題

4.1制定風險應對計劃應具有針對性

風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。

4.2注重應對管理方法的組合

無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應對管理的經濟性

為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更

經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。

參考文獻

［1］陳蕾.當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考［J］.中國城市經濟，2007，（8）.

篇（6）

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

1. 新時期房地產開發的風險

1.1國內局勢變動，政策方向調整

眾所周知，土地的所有權歸國家所有，因此，房地產公司要想對房地產予以開發，就要先取得土地的使用權方可進行房地產的開發活動。而我國對土地的使用有著嚴格的規定，所以，房地產企業在房地產開發過程中，首要的風險就是如何取得土地的使用權。其次，國內局勢的變化，政策方向的調整。房地產的開發與周邊環境，國內經濟發展等都有著密切的關系。因而政府對房地產行業的發展變化十分的重視，并且針對不同的需要調整房地產開發的政策與管理。

1.2項目分析不合理，經濟環境難把握

在房地產開發之前，企業往往會對開發項目進行全方位的分析，明確開發的內容以及潛力等。在對項目進行分析時，若房地產企業沒有對項目的各方面予以綜合考慮，極易使房地產開發工作埋下不必要的隱患。在實際的工作過程中，常見的項目分析不合理包括以下幾類情況。其一，對項目資本把握不正確。其二，融資渠道狹窄，難以滿足融資需要。其三，無法預見房地產開發中可能出現的問題，造成房地產開發工作中的風險增加。此外，未對經濟環境予以有效把握，也是造成房地產開發風險的原因之一。

1.3經營策略有偏差，市場定位不準確

企業要想得到長足的發展，首要條件是制定切實企業的經營策略，如果企業的經營策略出現偏差，那么經營過程中的風險就不斷增加。經營策略對于房地產企業的發展更是極其重要，在房地產開發之前，企業會制定出完備的經營策略以指導房地產企業的發展。而這些經營策略出現偏差，直接會導致房地產開發工作的失敗。同時，房地產開發公司也應明確自身在市場中的定位，從市場定位的角度出發，對房地產企業予以全面完善。

1.4房產質量不達標，安全管理不到位

房地產開發最主要的問題就是保障房屋建筑的質量。因此，質量問題是房地產開發公司關注的重點之一。與房屋工程質量有關的包括工程的設計及工程的施工，其中，工程設計不合理、不科學會導致整個房屋建筑工程質量的下降。而房屋建筑工程施工質量難以保障，將對其今后投入使用的功能性等產生影響，致使劣質房屋的出現。安全問題是工程施工中的關鍵問題，在施工中但凡出現安全事故，不僅會對房地產開發企業帶來負面影響，同時還可能對施工人員的生命安全造成威脅，因而安全問題也是房地產開發中所存在的一大風險。

1.5 資金控制不到位，經營管理有缺陷

資金控制問題是房地產開發過程中經常遇到的問題。由于房地產開發需要大量的資金投入，因此在房地產開發的過程中，一旦資金供應出現斷裂的不良現象，就導致整個房地產開發項目的停滯。除了資金鏈供應不到位外，工程施工成本預算不準確，工程施工進度難以高效控制等，均會使得房地產開發公司的工作受到負面的影響。同時，鑒于房地產開發工作是一項長久而復雜的工作，因而需要強有力的監督與管理，而當前諸多房地產開發公司由于工作重心設定的不同，造成房地產經營管理上出現缺陷。

2.房地產開發風險管理的流程

2.1風險識別

風險識別是房地產開發商針對開發的不同階段，在風險事故發生之前預測風險，對風險進行分析。風險預測，是開發商通過可行性研究，了解客觀存在的各種風險，尋找可能導致風險事故發生的各種因素；分析風險，是在風險預測的基礎上分析風險可能帶來的后果，為減少和預防風險的發生擬定方案。風險識別作為風險管理流程的第一步，是風險管理的基礎和關鍵。

2.2風險評估

房地產開發的風險評估是在對風險識別的基礎上，分析項目存在的弱點、面臨的威脅、可能發生風險的概率、以及風險可能造成的負面影響程度。在房地產開發過程中，為減少投資失誤和風險，需要編制項目投資風險評估報告。在編制報告的過程中，通過搜集豐富的資料和數據，對開發項目的風險進行定性和定量的分析，將風險按照高低程度排序，編制風險列表進行專題研究。根據風險評估的結果，開發企業要采取相應措施規避風險。

2.3風險控制

房地產開發的風險控制，是投資主體在項目的開發過程中自覺控制風險，根據情況變化進行風險管理策略的調整，主動對風險進行控制。風險控制是風險應對計劃修正和提高的過程。隨著開發項目的展開和深入，管理者要及時發現新出現的風險，關注由于時間變化引起風險發生的新變化，不斷調整方案，重新對風險進行識別、評價，修訂應對措施，從而保證風險管理達到預期目標。

3.加強房地產風險管理的措施

3.1重視可行性研究

可行性研究是開發商對擬開發項目通過科學的分析，評價項目的可行性以及風險系數，是房地產開發項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產開發項目是否具有可行性，開發商要研究宏觀經濟發展形式，在國家相關法律、政策等條例的許可范圍內，根據當地房地產市場的供求需要，預測開發項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風險最多的階段。在這個階段，對風險的評估是否客觀準確，直接影響到開發項目的成功與否。

3.2選擇最佳開發區位

開發項目區位的選擇對房地產開發起著舉足輕重的作用。通常從這幾個方面進行最佳開發區位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿狀況及水電通達情況；項目所處區域未來的發展情況等。另外，房地產開發項目的類型不同，其區位價值的決定因素就不同。如住宅項目要考慮交通是否便利，附近是否有學校、超市、醫院，治安是否良好等，消費者對地段、位置、朝向等也有要求；寫字樓則要求位于城市金融商貿的中心區；商鋪要考慮地段的增值潛力、商業氛圍等。開發商還要密切關注未來環境變化對開發項目的影響，在項目建成后確保此區域項目的價值不會下降。另外有些區位現在不理想，但城市的發展會使該區項目建成后有較高的增值可能。

3.3推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設

房地產企業要用科學、嚴格、規范的標準要求自己，通過加強風險知識的系統培訓，強化員工風險管理意識，加強對現行法規和企業制度的學習，提高從業人員對“違法、違規”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風險。

3.4建立具有職業化的管理體系

房地產企業應該加強企業的科學化、職業化、法制化管理模式，逐步實現企業資金的統一化、制度化、程序化管理，制定具有企業標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則規范企業管理行為。用規范化的管理體系，用標準的工作膜式、工作流程程序、制度規范職業行為，使得每項工作都有據可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

結束語

在房地產開發過程中，房地產開發企業存在大量的風險，對房地產開發工作極易帶來不良影響。因此，要結合實際環境，選擇合適的位置和物業類型，把握良好的開發時機，制定風險管理流程，并作好風險預算，將風險降到最低，從而保證房地產開發企業的經濟效益。

參考文獻：

篇（7）

［中圖分類號］F293 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）36-0029-01

1 商業房地產開發流程

在國內的一般性教科書上,根據中國的國情和實際情況,將房地產開發分為可行性研究、前期工作、建設實施、營銷和服務等4個階段。按照國際上傳統的經典房地產著作,一般將房地產開發分為以下8個階段：提出投資設想、投資設想細化、可行性研究、合同談判、簽署正式協議、工程建設、竣工投入與資產管理。

2 房地產項目供應鏈管理研究

依照上述兩個房地產開發模型并基于對其的分析,結合供應鏈管理理論,建立如下圖所示房地產項目供應鏈管理模型。

房地產項目供應鏈管理模型

2.1 模型基本說明

該模型不是直線供應鏈,而是橫向和縱向交叉的網絡供應鏈模型,決策、計劃和營銷不僅是供應鏈中的一個環節或流程,而且這個流程對其他3個流程始終產生影響。4個流程在職能內容上是緊密相關的,不僅互為補充,而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以,4個流程雖處在供應鏈上的不同位置,但是它們之間互相“牽引”,形成了一個有機的管理創造系統,從而生產出符合市場需要的有價值的房地產產品。

2.2 模型的四個基本流程

模型包括4個基本流程模塊：決策、計劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理,其中，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協調和統一。

決策、計劃和營銷：指的是商業房地產項目開發的整體決策和營銷管理活動,包含開發方式的決策,產品創意,開發流程與合作伙伴的確定,銷售策略的制定等,其中也包含支持性的運作管理,如：確定商業房地產房型結構,布置方式和數量,具體開發計劃進度,銷售方式等。

土地和資金的獲?。褐傅氖峭恋睾唾Y金的獲取方式。土地的獲取主要是根據土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復雜,隨著我國金融市場的完善,資金來源渠道的多樣化,采用何種方式獲取資金是房地產企業亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產產品的“原材料”,如何“采購”至為關鍵。

工程建設管理：指的是項目的勘察、規劃設計和工程施工管理?？辈彀ǖ匦螠y量、工程地質和水文勘察；規劃設計包括項目的整體布局,造型選擇,與周邊配套設施的結合,施工圖設計等；施工包括施工單位、監理單位的選擇,質量、進度和資金的控制,竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術性最強,也比較容易控制。

運營管理：可以用四個統一來概括,就是統一招商、統一營銷、統一服務監督和統一物業管理。這個流程處于整個流程的末端,但遠不意味著結束。商業房地產開發的價值不僅體現在房地產產品的制造上,而且很大一部分體現在對項目的管理經營上,所以運營管理流程是非常重要的。

3 房地產企業供應鏈管理研究

隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇,開發商若想可持續發展則必須根據企業和環境的特點,去發現、挖掘、整合內部資源和外部資源,運用供應鏈管理理論培育自己的核心競爭力,通過建立戰略聯盟的方式處理好合作伙伴相關行業關系,使得整個房地產開發流程的系統優化以達到控制和降低成本的目的,成功獲取核心競爭力。

3.1 建立房地產企業供應鏈管理成本控制系統

按照房地產開發流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經過商品房生產準備、商品房生產和商品房銷售三個階段,通過供應鏈進行成本管理,開發商在不同的階段成本控制側重點應有所不同。為了便于成本分析,簡單地把商品房建造前后作為劃分界限,將整個房地產供應鏈劃分為上游、開發商核心企業和下游,成本也相應劃分為上游成本、開發商內部成本和下游成本,進一步細化得出房地產開發企業的供應鏈成本控制模型。

供應鏈成本控制的最終目標就是控制用戶成本,使其盡可能最小化來獲取最大利潤,以較低的成本向用戶提供同等的價值或以同樣的成本向用戶提供更多的價值,特別是有助于實現用戶所看重的核心價值。最有競爭力的房地產企業供應鏈不僅應使項目總成本優化,而且使房地產企業核心競爭力的特征體現在用戶看重的核心價值上,還要體現在商品房保值、增值和對用戶新需求的預測、識別和滿足上,從而使房地產企業獲取持續競爭優勢基礎的核心競爭力。

3.2 做全程供應鏈的管理者

全程供應鏈管理的實質就是為了快速響應客戶的快速變化,有效縮短客戶到供應商的響應周期,從而迅速并準確的滿足客戶的個性化需求。全程供應鏈管理重新進行了供應鏈的分工,合作、風險分擔、利益共享的經營模式,企業的工作重心轉移到整合供應鏈內部資源,判定供應鏈的內部分工標準,分配價值活動,傳遞需求信息,制定供應鏈管理的整體戰略。

開發商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環境中開發商必須通過與房地產供應鏈的各組成部分進行討價還價,從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應的市場化、房地產市場競爭的激烈化,市場逐步向買方轉化,房地產企業在繼續依靠供應鏈內部的優勢地位獲得利潤的基礎上,需要向滿足消費者日益變化的個性化需求轉移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產開發企業轉變思維和經營方式,站在全程供應鏈管理者的角度,從房地產供應鏈的內部競爭轉向與其他房地產供應鏈的競爭,與設計商、承建商、供應商以及通往最終客戶的下游環節結成伙伴關系。

參考文獻:

篇（8）

中國房地產開發企業應全面的審視自身能力，并通過管理轉型來應對未來的挑戰，其核心可以體現為11個重要管理主題的轉換，從“依靠資源獲取效益”向“資源獲取與管理出效益”轉換，從“單一融資渠道”向“多元化融資渠道運作”轉換，從“依靠營銷提升品牌”向“營銷與服務和質量提升品牌”轉換，從“缺乏產品標準”向“建立標準化產品體系”轉換，從“一次性客戶交易”向“關注客戶忠誠”轉換，從“諸侯式管理”向“整合的全國性企業”轉換，從“單項目資源”向“集團整體資源利用”轉換，從“依靠個人和小團體能力”向“體系化管理能力”轉換，從“專業能力”向“專業化管理能力”轉換，從“依賴政府關系型和公關型人才”向“職業化、專業化管理團隊”轉換，從“缺乏和分散的信息系統支持”向“全面整合的信息系統支持”轉換。

九大建議助力房地產開發企業打造核心能力實現管理轉型

針對以上挑戰，*提出九項具體管理轉型措施，幫助中國房地產開發企業從戰略管理、體系化管理控制及執行保障三個層面打造九大核心能力組合體系。

(一)重新審視和制定戰略布局，提升戰略布局能力

房地產開發企業必須定期和不定期地重新審視和確定原來的企業戰略布局，依據戰略目標方向做好空間、時間和方式的平衡布局，并結合未來發展環境、企業自身的資源實力、產品定位特點、管理運作水平、目標傾向區域市場以及消費者需求等情況進行綜合分析考慮。

房地產開發企業提升戰略布局能力必須要能洞察社會發展趨勢，不僅要從房地產市場態勢來做決策，更要具備全國和全球化視野。

(二)提升金融資本運作和品牌運作能力

房地產開發企業要大力提升金融資本運動能力并充分考慮幾個重要方面：開拓多員化融資渠道并合理運作資金，同時吸納更多專業人士提升金融資本運作能力。

打造良好的內部管理體系，通過大力提升產品質量和加強房地產開發的售后服務管理，提升企業品牌運作能力。

(三)發展產品研發與創新能力，為企業高效的內部管理和快速發展打下堅實的基礎

基于企業戰略布局方向和對市場及客戶需求的深入把握，持續創新設計出滿足消費者需求和自身能力的標準產品體系。同時將產品研發與創新與每個項目的市場研究及策劃工作有效聯動起來，通過每個項目經驗和知識的不斷積累完善企業的標準產品體系，最終做到產品研發與創新的良性循環。房地產開發企業可通過多種激勵手段和建立機制平臺激發企業的創新熱情和能力，以做到持續創新。

(四)強化客戶需求分析，確保項目策劃水準和成功

將內部資源配置的重心轉向市場與客戶需求的調查研究和分析工作，從戰略發展的高度對市場研究與開發策劃能力加以系統的培育和強化，以確保項目策劃的水準。

(五)設計高效的“管理和運營模式”，充分發揮集團、項目及各專業的管理職能

分為集團管理模式設計、項目管理模式、專業管理模式設計三個方面。集團管理模式設計要能清晰闡明集團與區域業務單位和項目管理團隊之間的關系，重點關注如何創造集團價值;項目管理模式設計，要能清晰界定專業職能部門與項目間的業務協作關系及責權利關系，重點關注如何創造項目價值;專業管理模式設計，要能清晰地闡明企業各專業職能如何具體運作管理，重點關注專業能力和專業化管理能力的打造。

(六)從規范化流程設計開始，逐步邁向精細化運營管理

房地產開發企業內部流程管理應該體現規范化，標準化和體系化。在業務流程規范化設計的基礎上，逐步邁向精細化運營管理。整個流程設計體系要能從零級流程一直到企業的四級流程，逐步細化，形成一整套從規范化到精細化的流程管理體系。

(七)建立科學的績效管理體系，確保企業戰略目標的實現

房地產開發企業要重視并建立科學的績效管理體系，確保企業戰略目標?？茖W的績效管理體系由績效管理基本原則、績效管理載體、績效管理步驟和績效管理驅動四部分組成。

(八)持續發展高水平人才隊伍，確保戰略與管理的有效執行

房地產開發企業需要通過實施人才戰略、優化企業人才環境、創新企業選拔和用人機制以保證高水平的人才隊伍，逐步轉變人才隊伍結構。同時，人才隊伍要注意從依賴個別核心人才向增強企業人才團隊能力轉變。

篇（9）

中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A

房地產業在我國如火如荼的發展來源于方方面面，在房地產行業中開發時行業發展的原動力。房地產業的健康發展事關國民經濟全局的發展,不僅能改善投資環境,改善居民的生活條件,還能拉動建筑、建材、化工、家電等眾多相關產業的發展,同時維護社會的穩定,是一個具有高度綜合性和關聯性的行業,是國民經濟中各行業相互集中、相互聯系的重要樞紐氣已成為我國國民經濟的支柱.產業。

一、房地產開發階段劃分

對于項目生命周期階段劃分的論述,將房地產開發項目劃分為四個階段,即前期策劃和決策階段、設計和計劃階段、施工階段、租售和物業階段。

(1) 前期策劃和決策階段

這一階段的工作內容包括兩部分:一個是投資機會的研究,另一個是項目立項。在項目開始階段,開發商往往要對擬建項目,包括擬建項目地塊的信息進行廣泛的市場研究,包括對項目所在地政策環境、宏觀經濟環境、自然環境、市場環境等方面進行研究分析,確定項目開發或建設的目標。在市場研究報告的基礎上,開發商要根據擬建項目的規模進行投資估算及價格趨勢預測,分析項目的投資可行性:同時要對項目的工程方案和技術標準規范進行論證,分析項目的技術可行性。

(2) 計劃與設計階段

計劃與設計階段的主要工作是對項目進行規劃、設計、造價預算、計劃安排。規劃設計任務一般由設計單位來完成,并由建設單位的規劃部門進行控制和決策。幵發商向設計單位提供規劃設計任務書,提煉出設計要點,并與設計單位深入溝通,明確設計意圖,確定規劃設計重點。規劃設計一般分為三個階段:方案設計、技術設計和施工圖設計。

(3)施工階段

房地產開發項目施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評價項目成功標準主要圍繞“鐵三角”(成本、工期、質量)標準展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關的標準。

(4)租售和物業階段

在房地產開發項目施工階段后期,項目就進入了租售階段。租售階段是房地產開發企業收回投資并賺取利潤的重要環節。租售階段房地產開發項目的成功標準主要圍繞項目是否使房地產開發企業獲利這一角度展開。

二、房地產開發管控策略

2.1 明確企業部門職能,建立有效的組織結構

組織結構設計是企業以實現發展戰略為目的所進行的一項企業管理基礎性的工作,對于整個企業的管理具有重要作用。在房地產開發企業中,組織結構設計是將構成組織的各個要素進行排列組合,以明確企業的管理層次,理清企業各部門各崗位的職責以及相互合作的關系,促進企業戰略目標的實現。

2.2 加強企業流程管理,重視企業流程再造

房地產開發企業要在激烈的市場競爭中取得優勢,要不斷適應外在環境的變化,全面了解客戶的需求,并且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業不斷改革和創新,將以職能為核心的企業,改造成為以流程為核心的企業,實現企業管理和業務流程的再造。企業流程再造對于擴大企業規模,提升企業品牌價值具有指導作用。

2.3 以績效管理、目標管理為基礎為流程管理提供保障

1)績效管理、目標管理及流程管理之間的關系

績效管理、目標管理及流程管理之間有著很多聯系,它們之間互相作用、互相影響?？冃Ч芾硎紫刃枰_定目標,而目標又通過流程來實現。流程管理同樣需要確定流程的目標,而目標的實現程度又反映了流程本身的績效。因此績效管理、目標管理及流程管理實際上是相輔相成的。績效管理是流程管理的基本保障,流程管理是績效管理的基礎。可以說,如果績效管理不跟流程運作緊密結合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關系相對應,不將流程的目標準確地分解到相關崗位,那么,績效管理將會失去它的真正意義,流程管理也會由于沒有評價監控系統而被束之高閣、無人關注,公司目標的實現將大打折扣,直接影響公司目標的實現,影響公司健康和可持續發展。

2)績效管理的意義

通過基于戰略的績效管理體系,可以衡量流程的效率,同時也為流程的有效運作、有效執行提供了基本保障,進而確保企業的績效水平,使企業獲得持續的競爭優勢,保障企業戰略目標的實現。崗位責任體系是實現公司發展戰略及部門目標的基礎管理保障,其指導思想就是以引導并推動崗位工作沿公司戰略軌道前進為出發點,激勵崗位工作,體現崗位價值,促進崗位工作效率,提高工作效果。崗位績效考核就是保障崗位取得良好的績效,保障流程的有效執行,通過理順流程來分清流程節點,確定工作流程流經部門具體崗位,并由具體崗位來實現各流程節點的工作;通過界定流程節點來明確工作內容。

3)實施績效管理時,應與流程管理有效的緊密結合起來

績效管理過程中很重的一項工作是要確定績效管理的目標,對企業確定。企業的目標,對部門確定部門的目標,對流程要確定流程的目標,對員工要確定員工的目標,如何確定這些目標,以及如何將組織的目標有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標的層次是績效管理中最關鍵的過程。

三、房地產開發運作流程

為規范公司房地產開發活動,完善和落實公司房地產開發矩陣式管理運作模式,制定了公司房地產開發業務流程管理辦法。本辦法適用于公司房地產項目的開發過程。整個房地產項目的開發管理,按照由四個中心與項目部共同參與的矩陣式管理流程來運作。投資策劃中心負責項目的可行性研究、制定《項目整體計劃》、負責項目前期策劃、方案設計、經濟技術初評、經濟技術評估,參與初步設計和施工圖設計評審,對《項目贏利及成本目標》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目贏利成本分析報告》。

工程管理中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,經濟技術初評、經濟技術評估,負責內部組織的大額工程及采購項目招標,負責大額工程及采購項目的標底編制,對工程現場巡查,對《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目工程報告》。房產營銷中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責制定《營銷推廣方案的細化和調整》,對項目定價、營銷費用、銷售實施方案等進行審核,了解銷售動態,提交《項目營銷報告》。

客戶服務中心參與前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責物業管理公司的招投標,審核合同文本,對入伙和客戶服務工作進行指導,了解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調查報告》。項目部參與項目前期策劃、方案設計,負責項目在當地開工建設所需的各項法律手續,負責編制《項目建設工程實施計劃書》,負責初步設計、施工圖設計、景觀設計,勘探測繪及監理方的選擇和實施,負責擬定《項目贏利及成本目標》、《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》,負責由政府組織的工程及采購項目招標、較小金額工程及采購項目招標、工程現場管理、工程結算、項目銷售、入伙、客戶服務等,提交《項目管理報告》。

結語

在我國,房地產業具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產行業競爭激烈,同時面臨著投資大、周期長的風險,如何確保房地產開發項目的成功,不僅關系到房地產開發企業的發展,同時直接影響到人民生活環境和生活水平,還關系到國家的工業化、城市化進程。

參考文獻

篇（10）

中圖分類號:F224.0 文獻標識碼:A

一、作業成本法概述

作業成本法簡稱ABC法,是以作業作為間接費用分配的基礎,以作業為中心,通過對作業成本的確認和計量,對所有作業活動跟蹤反映,消除“不增值作業”,改進“可增值作業”,從成本產生的源頭入手,分析成本發生的前因后果,按成本動因的多標準分配,提高了成本計算的準確性,引導管理人員將注意力集中在成本發生的原因及成本動因上。其計算思路是:產品消耗作業,作業消耗資源,根據生產費用發生的原因匯集到作業,并計算出作業成本,再按產品生產所消耗的作業量,將作業成本計入產品成本。強調費用支出的合理有效性,而不論其與產出是否直接相關,就一個制造中心而言,所有的費用支出只要是合理有效的,都是對最終產品有益的支出,就應計入產品成本。通過對作業成本的計算和有效控制,克服傳統成本法中間接費用責任不清的缺點,并且將以往不可控的間接費用在ABC中變為可控。ABC法不僅能精確地計算成本,解決共同成本的分配問題,更是一種以價值鏈分析為基礎的、服務于企業戰略需要的一種現代成本管理方法。目前,作業成本法已在西方國家得以廣泛認可與實施。

二、作業成本法在房地產開發中的應用

房地產開發項目的直接費用比率下降、產品多樣化及異質性等特點符合作業成本法的應用前提。作業成本法在房地產開發中的應用,主要體現在以下三個方面:

1、準確核算開發成本?，F行房地產開發企業忽視開發間接費用的核算。一般是將各開發間接費用項目金額匯總,按直接開發成本比例法或預算造價比例法分配計入單位產品開發成本。上述間接費用核算方法的弊端為:一是各開發項目本身產生的間接費用不平均,其核算出的成本不合理、不真實;二是間接費用反映到項目產品成本上后,無法準確追溯回來,也無法找出間接費用實際的發生動因,從而無法有效地對間接費用進行控制。

考慮到作業成本法能使間接費用的準確分配,可以將作業成本法引入到房地產開發成本核算中,具體步驟如下:①根據房地產企業的實際特點,以房地產開發過程中各工序為基準劃分各項作業,建立作業中心,確認房地產行業開發過程中發生的各項間接費用,如折舊費、修理費等,注意選取影響較大的間接費用項目;②針對房地產開發過程中各項間接費用的發生背景,結合開發實際,找出各項成本動因,是成功實施作業成本法關鍵的一步,并建立作業成本庫及其成本動因分析表;③確定成本分配率,匯集各項作業成本費用,并分配記入各開發產品成本。計算公式為:某作業成本庫分配率=某作業價值合計/某作業動因總量;間接費用分攤成本=某作業成本庫分配率×被某開發產品耗用成本動因數量,將分配某開發產品的各作業成本庫分攤成本與直接成本合并匯總,計算得出開發產品的成本。

2、流程再造。房地產業和其他行業相比,其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環境變化的影響大、在項目開發過程中不確定的因素或偏離當初預測發生的情況較多,即使相同類型的項目,由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以,作業成本法在房地產業應用將具有更廣闊的前景。作業成本管理是一個基于流程的動態系統,通過價值鏈分析房地產開發全部價值活動,完整地認識和把握開發全過程的主要成本動因,明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動,從而將作業細分為增值作業和不增值作業,對于不增值和低效作業,房地產企業應在開發過程中予以剔除,橫向對比競爭對手價值鏈和縱向對比行業價值鏈,并對作業進行聯系、整合、選擇等處理,協調組織內部的各項作業使各項作業之間環環相扣形成較為理想的作業鏈,保證每項必要作業都以最高效率完成,保證企業的競爭優勢,改善成本構成和提高作業的質量及效率,打造企業核心競爭力。

房地產開發流程再造的步驟如下:①繪制現有開發流程圖,描述流程中的活動;②借助魚刺圖等工具發現現有開發流程中存在的問題,按照問題的重要性,確定解決問題的優先順序;③尋求解決問題的方法,由專人負責實施;④評估實施結果,修正解決方案,重新實施;⑤進行下一個問題的解決;⑥進行新一輪的流程分析,使整個房地產開發流程更精練,各環節自然銜接,運轉自如。通過流程優化重組,結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接,減少審核和監督,提高房地產開發流程的運轉效率。

3、作業分析。對房地產開發企業流程進行再造后,進一步對流程中的各個作業進行分析,即通過對作業的識別與計量、資源費用的歸集與確認、成本對象消耗作業的確認與計量、成本費用的歸集等步驟,分析評價作業的有效性和增值性,以提高作業效率、減少資源消耗、增加產出價值。具體來講,對各作業進行作業動因分析、資源動因分析和作業間的綜合分析。作業動因分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異,了解成本形成過程及發生的原因,從而對間接費用進行成本控制,在房地產開發過程中,作業動因有產品產量、工時、企業的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業中心對間接資源的耗用情況,將間接成本按資源動因分配到各房地產開發業務中。通過分析各作業中心所用資源,對產品所耗資源進行全面而詳細的追溯,能有效地減少資源浪費,提高資源利用效率。作業動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業中心,為了有效控制建設各階段的成本,還必須進行作業間的綜合分析,保證各作業中心能合理銜接,無重疊現象。這樣,整個作業鏈才能形成強大的合力,如項目前期作業可以分為:土地征用及拆遷、報批報建、規劃設計等工作,應對該階段的工作合理排序,保證該階段目標的完成。

因此,作業分析能進一步消除流程再造后的不增值作業與無效耗用的資源,促使損失、浪費減少到最低限度,提高決策、計劃、控制的科學性和有效性,進一步優化已經形成的作業鏈,降低房地產企業開發成本。

三、房地產開發中應用作業成本法應注意的問題

本文僅僅就ABC法在房地產企業成本管理方面的運用進行研究,在實際操作中,還應注意以下問題:

1、考慮房地產企業自身情況。我國房產行業與先進制造行業相比,其運用先進科學技術的領域并不是很突出,因而開發間接費用不如一些先進制造企業明顯,但從綜合方面來看,ABC法的實施是可以帶給房產行業如前所述的益處。鑒于此,各房地產企業應根據企業自身的生產特點、經營環境、成本特點和項目流程特點來實施ABC法?？梢詮年P鍵作業中心開始,逐步推進,發現實施過程中的問題,不斷學習、摸索,再運用到整個房地產開發流程,同時注意吸收其他行業企業的經驗與總結。

2、準確成本追溯與分配。ABC核算應注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產開發中,不僅存在某一項工作可能存在多個成本動因,如何來合理有效地選擇成本動因;亦存在某項特定成本并無直接聯系,仍將間接成本分配給無關聯的對象,這些問題都值得進一步探討。

3、注意重要性原則。房產企業間接費用雜而多,各項費用金額有大有小,獲取各項費用數據本身的花費有多有少,應依據重要性原則,選擇某些經常發生的、額度較大的費用進入ABC核算體系。

4、要在房地產企業中成功實施ABC法,還應特別關注管理上層的支持、信息技術力量的強弱以及與財務、預算系統的集成等。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)