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中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1008—4428（2012）07—34 —03

一、房地產投資風險評估

房地產投資風險是在房地產投資的過程中，投資者對自己的投資可能遭受的損失所作的一種測算或估計，在房地產投資決策時要盡可能地測算出這種可能性。評估某一房地產項目投資風險的方法主要分為定性分析法和定量分析法。

（一）定性分析法

定性分析法，是指依靠預測人員的豐富實踐經驗以及主觀的判斷和分析能力，推斷出事物的性質和發展趨勢的分析方法，屬于預測分析的一種基本方法。房地產投資風險評估的定性分析方法很多，如專家會議法、德爾菲法等等。專家會議法是根據房地產投資風險評估的目的和要求，邀請房地產投資專家和其他相關的專家，通過會議的形式對擬定的房地產評估對象開展討論分析，最后再綜合專家的意見，做出判斷，得出房地產投資風險評估結果[1]。該方法適用于探討問題比較簡單，目標明確的房地產投資項目；德爾菲法即專家調查法，它是一種通過匿名方式反復征求專家意見，以最終取得一致性意見的風險識別方法。它主要適用于一些原因比較復雜影響比較重大的房地產投資風險識別問題。

（二）定量分析法

定量分析法是對社會現象的數量特征、數量關系與數量變化進行分析的方法。房地產投資風險評估常用的定量分析法有蒙特卡洛模擬法、層次分析法以及模糊綜合評價法。

蒙特卡洛模擬法是經濟風險評估中常用的一種方法，是對實際可能出現的情況進行模擬，也叫模擬抽樣法，它可以把一些具有經驗分布統計特性的數據用于一個系統。

層次分析法是20世紀70年代美國運籌學家薩蒂提出的一種定性分析與定量分析相結合的決策方法，可以將決策者對復雜問題的決策思維過程系統化、模型化、數量化，迅速在我國社會經濟各個領域得到廣泛應用。

模糊綜合評價法是把一個問題分解為由若干因素決定，其中的因素是由更低一層的多因素決定，它先從最低層按綜合評判方法計算，得到較高層次的評價結果；然后將該結果再作為較高層次的模糊關系，逐層運用模糊綜合評價方法，直到得到最高層次的模糊綜合結果。

二、模糊層次分析理論

（一）模糊層次分析理論的基本含義

由美國著名運籌學家薩蒂在 20 世紀70 年代初提出的層次分析法（Analytical Hierarchy Process，簡稱 AHP）是一種具有定性分析與定量分析相結合的決策方法，可以將決策者對復雜問題的決策思維過程系統化、模型化、數量化。模糊層次分析法是將模糊數學的思維與方法融入到層次分析法中得到的一種系統分析方法[2]。在我國該方法以其定性與定量相結合地處理各種決策因素的特點，及其系統靈活簡潔的優點，迅速在我國社會經濟的各個領域得到了非常廣泛的重視和應用，如能源系統分析、城市規劃、經濟管理、房地產投資等。

層次分析法的基本思想是：首先，根據問題的性質和需要達到的目標，將問題分解成不同的組成因素，按照各因素之間的相互影響和隸屬關系將其分層聚類組合，形成一個遞階的、有層次結構的模型。然后，對模型中每一層次因素的相對重要性，依據人們對客觀現實的判斷給予定量表示，再利用數學方法確定每一層次全部因素相對重要性的權重值。最后，通過綜合計算各層次相對重要性的權重值，得到最底層（指標層）相對于最高層重要性次序的組合權重值，以此作為分析和評價的依據[3]。

（二）模糊層次分析法基本步驟

1、指標體系的構建

模糊層次分析法的首要環節就是建立科學合理的指標體系，指標體系的科學性是指能夠客觀地反映研究對象的構成和內在聯系。指標體系是由一系列相互聯系、相互制約的指標組成科學的、完整的總體。指標體系是否科學、合理，直接關系到研究的質量。指標之間應該具有一定的內在聯系，盡可能去除信息上的相關和重疊，同時指標的組合應該具有一定的層次結構。

2、構建層次分析判斷矩陣

對于上一層元素 C，n 個元素之間相對重要性的比較得到一個兩兩比較判斷矩陣，即模糊判斷矩陣：

A= （aij）n*n

若判斷矩陣 A 的所有元素滿足 aij*ajk=aik，則稱 A 為一致性矩陣。

3、計算各層元素對目標層的總排序權重

上面得到的是一組元素對其上一層中某元素的權重向量。最終要得到各元素，特別是最低層中各元素對于目標的排序權重，即所謂總排序權重，從而進行方案的選擇。總排序權重要自上而下地將單準則下的權重進行合成，并逐層進行總的判斷一致性檢驗。各因素權重為：

其中，a=（n—1）/2

4、確定評語集以及最終評價結果

將研究項目投資風險的評判等級劃分為五等V={V1，V2，V3，V4，V5}，即

要得出最終評價結果首先應確定評價矩陣。請專業人士對指標進行劃等定級，然后對結果進行統計整理指標的風險頻數。

接下來計算模糊關系矩陣。首先對各子因素層指標的評價矩陣Rk做模糊矩陣運算，得到主因素層指標Uk，對于評語集 V 的隸屬向量Bk，Bk=Ak*Rk=（bk1，bk2，…bkm）。

然后對 R 進行模糊矩陣運算，即得目標層指標 U 對于評語集 V 的隸屬向量 B。

最后計算評價結果。將評語集用百分數定量化，設G=[10%，30%，50%，70%，90%]

計算

即得最終評價結果 W。W 為一代數值，其取值范圍在[0， 1]之間，表示對研究項目投資風險的最終評分，值越大，說明投資風險在所有評價指標上的綜合表現越佳，投資風險越大。反之亦然。

三、實證研究

（一）項目簡介

景城名郡坐落于連云港市連云區五羊路，占地面積109536平方，總面積295220平方，容積率2.7%、綠化率37%，建筑密度22%。項目東臨東港中學、西靠大型商業中心金福德，此外還有久積、嘉年華等商圈，周邊高檔社區林立，教學體系完善，緊鄰連云港東站，交通便捷。

（二）運用模糊層次分析法對該項目投資風險進行評價

1、項目指標體系的構建

按照房地產項目投資決策項目的風險評價指標體系構建原則，對景城名郡項目的風險控制和實施效果綜合評價進行層次分級，分為目標層1個，準則層共分4個因素，指標層分為13個因素，構建層次結構模型，其中A為目標層、B為準則層、C為指標層。

2、構建層次分析判斷矩陣

選取景城名郡項目中的開發單位、營銷咨詢單位、投資建設單位共11位不同部門負責人組成專家評審組，按照1～9 比例標度進行兩兩因素對比，得出隸屬度，分別構造準則層各因素和檢驗指標層各因素之間的模糊一致性判斷矩陣，并進行層次單排序，即計算各準則層各因素和指標層各因素之間的相對權重。

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2016年是房地產行業大動靜的一年。由于前期政策的放寬導致前三個季度價量齊升，而后政府立即采取限購限貸政策進行調控，特別是在10月中旬，全國各地紛紛開展了一次前所未有的房地產調控，使得本輪房產調控與近10年來的調控相比，政策執行力度呈現最強。調控明顯使得市場在11月初降溫，多數購房者選擇持幣觀望，市場成交下調趨勢加速。面對如此嚴峻的形勢，房地產營銷模式多元化更需要加快腳步。基于用戶體驗來實行移動互聯網+房地產營銷模式則具有鮮明的時代特征，不僅針對目標用戶心理以實現市場定位精準化，同時也有利于提高房企的營銷效率，降低營銷投入成本，改善和彌補傳統營銷短板。

一、移動互聯網+房地產營銷模式現狀

移動互聯網是指將移動通信與互聯網二者結合，使得互聯網技術、平臺、商業模式及應用與移動通信技術得以共同實踐。根據運行監測協調局在2016年7月26日公布的《2016年6月份通信業經濟運行情況》中顯示，我國移動互聯網用戶保持高速增長：在2016年1-6月期間，我國移動互聯網用戶凈增6810.5萬戶，同比增長14.1%，總數達10.3億戶，充分說明用戶更傾向于使用手機來直接上網。基于這種上網行為的移動化，用戶可以利用零碎時間來完成查詢、社交與購物等活動，因而房企及房產中介也紛紛瞄準這種創新營銷手段，通過微信、APP等來開展房地產營銷活動。

房產開發商巨頭萬科推出“住這兒”APP，用戶可以一鍵掌握萬科樓盤的最新消息與熱點新聞，也可以由用戶自己在APP上發起相關活動；同時，該APP整合了社區用戶的衍生服務產品，集合了附近美食、美發、超市、中介等商家，并依靠大數據推出了“活力排行”與“黑榜”，房屋報修、郵包、投訴等基礎功能也一同整合進了該APP，入駐用戶可以發起帖子來進行評論。此外，作為房地產中介領跑者的透明售房網也推出了升級版的“透明家”APP，用戶可以查詢宏觀房價，隨時隨地定位所在板塊商圈，展示均價數據，結合TMRD大數據查詢當日簽約數據、各板塊商圈價格、漲跌排行榜以及每一個新房樓盤與二手房小區的簽約均價及其漲跌情況；同時，該APP還提供了面向用戶的推薦服務。

由此可見，目前移動互聯網+房地產營銷模式分為以下兩大類：第一類是移動“O2O”模式，即開發商與房產中介將房地產價格與服務信息置于網上呈現，通過移動互聯網傳播形式傳遞給目標用戶，這種模式對房企與房產中介而言不僅能精準定位目標用戶，還能在營銷投入上得以優化節約，而對目標用戶來說則能為其節約時間成本，著重查閱關注所需信息，避免了跑盤的辛苦；第二類是社交推廣模式，即開發商借助于移動網絡交流平臺項目樓盤及品牌的日常營銷活動，進一步提高用戶與營銷者的互動性，這種模式對房企而言能直接通過參與活動的用戶來進行精準定位，并在一定程度上提高品牌忠誠度與信譽度，而對目標用戶來說則能在活動中獲利，且能通過活動社交到具有共同特性的其他用戶群體。

二、用戶體驗

用戶體驗（User Experience）是指用戶在使用或體驗產品及服務時，會結合其先前的自身經歷（包括生理與心理）所產生的主觀感受。由于體現的是用戶的主觀感受，所以用戶體驗具有不確定性。

用戶體驗的主觀感受是關乎用戶和產品交互的過程，伴隨著互聯網行業的蓬勃發展，互聯網產品的用戶體驗越來越得以重視。大型的互聯網公司均有專門的用戶體驗部門（簡稱UED）。目前最盛行的互聯網產品理念即為以用戶為中心，使得用戶體驗貫穿到產品設計的始終，這樣就能保證：（1）對產品本身而言，保證了其功能和交互、界面與視覺設計的協調和平衡。（2）從用戶角度來說，可以滿足其真實的需求，了解使用動機和目的。（3）基于產品未來考慮，該產品的用戶體驗就有了正確的預估。

用戶體驗的最終目的是為了讓產品易用與好用。優秀的產品，首先是要有用，能解決用戶問題、滿足用戶需求，其次則是好用與易用，能給用戶帶來體驗過后較高的滿意度。在市場競爭環境下，若產品沒有用戶體驗，毫無疑問地會被市場淘汰。用戶體驗會增加用戶的使用黏性，以提高用戶對產品的忠誠度。

三、基于用戶體驗的移動互聯網+房地產營銷的突破途徑

（一）完善目標用戶的內容性體驗

內容性體驗是指包括房地產移動互聯網端的服務業務種類齊全、信息內容豐富全面、真實準確、新穎及時、適用易理解、簡潔有條理，這對移動互聯網在房產營銷中的服務質量影響很顯著，是房地產企業完善移動互聯網服務是首要考慮的因素。

房地產移動互聯網要從目標用戶的需求出發，不斷豐富完善房產信息服務業務的種類與具體的信息內容，并從技術上加強對于后臺移動服務端和大數據庫的建設與維護，增強信息檢索系統的智能化與個性化，提供多樣化的檢索途徑、方式，為用戶體驗提供保障。此外，可以通過關聯營銷中基于用戶分析方式，從目標用戶角度進行系統分析，創造出符合目標用戶的行為習慣，有利于發現挖掘目標用戶的潛在需求，幫助用戶篩選出更適合的房地產服務產品。

（二）優化豐富用戶的感受性體驗

感受性體驗一般會包括移動界面的布局合理性與美觀程度、房產服務品牌與其口碑、咨詢服務的價格與信譽度。目標用戶不僅會對移動互聯網上房地產信息服務有視覺、觸覺與聽覺上認知之外，還有心理上的感知，例如信息服務是否能產生信任感。因此，感受性體驗對房地產目標用戶的滿意度與忠誠度顯得極為重要。

此外，盡管VR技術才剛起步，但除了VR展示售樓部虛擬樣本房外，也可以通過在手機上建立VR看房領域，生成可交互的移動互聯網三維看房環境。例如，幫助目標用戶查詢房屋的詳細情況與未來周邊的發展情況，展現整個樓盤的未來社區生活娛樂全方位場景，同時可以展示售樓部的具置和周邊發展信息，了解其空間尺寸和整體布局。目標用戶可以在移動端觸摸屏上進行替換家具、材質與戶內墻板色彩等操作與體驗，這可以使得房企進一步提升個性化與定制化的服務品質。總之，VR技術可以打破了傳統看房模式，為用戶帶來了全新的感官體驗。

（三）重視用戶的個性化需求體驗

個性化體驗一般是指可以滿足用戶的偏好、習性及情感因素。不同的用戶因為個人習性、知識背景與經驗技巧的不同，在使用移動互聯網會有不同的交互行為與體驗。房地產營銷下的移動互聯網需在此大環境下抓住機遇，針對不同類別的目標用戶群體來提供跟蹤式服務，滿足其多樣化需求。房地產信息服務產品升級與更新需及時，需要迎合目標用戶持續變化的多樣需求。例如，用戶可以對設置自己喜歡的室內設計風格與布局，分享購房及體驗心得體會，并對增值服務做出相應的評價，還可以通過網絡社區（微博、微信、QQ空間等）等進行互交，既拓展了營銷渠道，也豐富了用戶的個性化體驗。

隨著大數據營銷的深入應用，用戶通過移動手機端的行徑活動留下的痕跡數據也越來越龐大，房企獲取消費數據的渠道也越來越便捷，通過對目標客戶在移動互聯網中留下的數據進行分類分析，可以精準捕獲高價值的目標用戶營銷途徑。例如，遠洋地產通過對微信關注其項目的用戶人群進行深入分析，發現與其項目匹配的客戶群體均為24-30 歲的用戶，從而進一步分析出其消費習慣，從而在推廣上更加相得益彰。

（四）增強用戶的安全性體驗

安全性體驗一般是指支付的安全性，信息數據的準確性，交易的有效性與消費者權益的保障性。與傳統的PC互聯網相比，移動互聯網技術仍處于不斷成熟的成長期，其安全性將有待提高。安全性體驗是用戶體驗的基礎，只有在可靠安全的保障環境下，用戶才能踏實地與移動互聯網服務系統實現交互，因而，房企要時刻注重提高房產服務產品的穩定性，降低用戶在使用服務功能時跳轉中斷的幾率，堅決杜絕不安全廣告以及具有不良信息內容鏈接的引入。

此外，在房地產的移動互聯網營銷中需保障目標用戶的合法權益，保證數據安全性，杜絕泄露用戶的個人隱私信息；增強支付安全性與交易有效性，或者直接引入具有法律效益的協議或第三方支付中介來增強用戶的安全性體驗。

參考文獻：

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中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

隨著社會的發展和進步，各種日常管理工作中的信息化與智能化程度越來越高，房地產管理工作隨著網絡等新興媒體的發展，其實際工作中依附的高科技、信息化系統運用越來越普遍。以下本文就我單位在建立房地產信息數據庫系統工作中的一些實踐進行具體的闡述和分析。

1企業建立房地產信息數據庫的意義

在房地產企業實際工作中，信息統計工作的地位已變得日趨重要，當前房地產管理和統計工作在實際操作中相較于之前的工作已經有了根本性的轉變。房地產管理工作中的各級部門已經認識到如果脫離了基本的統計數據分析，將對房地產管理工作進一步的如何設計規劃、如何制定目標、如何預測形勢、如何開展工作造成很大的困難。因此，要充分的發揮信息統計在實際工作中的運用，就要對房地產各項基礎信息進行統計數據并進行保存完整。因此，房地產管理工作中盡早建立一個完善的統計信息數據庫，才能充分發揮統計工作的在實際工作中的重要功能。因此，作為主管房地產發展的職能部門，就更需盡早地建立一套較科學、較完備的房地產信息數據庫系統。

2構建房地產信息數據庫的目標需求

構建功能較為完善的房產管理信息系統是為了實現房產業務辦理的信息化、網絡化目標。具體需求如下：構建該系統要能能基本實現圖形數據與屬性數據的相互關聯功能，實現以圖管房、以圖管檔的思想；實現商品房的預售許可受理、審核、發證、歸檔及相關檔案管理功能。實現房產測繪圖形繪制、面積分攤與計算、生成分戶圖、成果報表自動輸出等功能。系統要能提供通過圖幅號或地號、姓名、證號等數據信息直接關聯到相應圖形的具置，并顯示該圖形所包含的房屋的具體信息（產權人、面積、抵押、按揭、查封等信息）等功能，另外通過具體的圖形信息也能查閱具體的數據信息；系統所需要的基礎圖形由甲方提供。對于查封、抵押、凍結等情況的房屋如辦理過戶，系統要有自動提示功能，并可處理多次查封、輪候查封等各類情況。系統需具有較全面的統計功能，既能進行圖上統計，也要能按照所提供文字條件進行統計，為領導決策提供支持。系統需要提供較為強大的后臺管理功能，需要具備完善的權限管理功能，要能靈活控制每一個人對每一個作業環節的權限，并可根據需要由甲方安排指定人員進行調整。系統要能進行商品房的網上預售備案管理，能在網上查看到各待售樓盤的樓盤表、戶型、面積、座落、銷售狀況等信息，能實現網上預售合同的管理等。

3房地產信息檔案數據庫系統的實現

針對目前的房產實物檔案管理存在的問題，要求采用最先進計算機數碼成像技術，開發房地產信息檔案數據庫管理系統，通過該系統，采信息化系統為基礎的集中管理房地產信息檔案網絡化管理手段，實現房地產信息數據庫共享，實現檔案數據庫的全數字化管理。

3.1基本需求

①人員權限設定

功能描述：實現用戶分組管理功能。實現用戶組權限管理功能（添加、刪除權限）、用戶在各個權限組之間切換，以達到科學合理利用房產管理系統的目的。可以列出系統所有的用戶、其所在的組織、所在的用戶組。管理員可以修改用戶的密碼、用戶信息。用戶可以修改自己的密碼。密碼使用MD5加密算法加密。可以列出所有的用戶組和每個組擁有的權限，并可以添加、刪除每個用戶組的權限。

②管理員設置用戶密碼

選擇了一個用戶后，“設置用戶密碼”，輸入兩次新密碼后，將把用戶的密碼改成新密碼。

③用戶修改密碼：輸入舊密碼和兩次新密碼，系統檢查后把當前用戶的密碼修改成新密碼。

向組中加用戶：選擇一個組后，“添加用戶”，輸入用戶信息，加入到組中。

從組中刪除用戶：打開組下的用戶列表，選擇一個用戶，刪除。刪除時要求確認。

④修改用戶組的權限：打開組的權限列表，列出所有的權限，通過復選框來增加、刪除組的權限，并設置權限字段。

⑤性能需求：密碼管理符合國家標準的密碼管理體系。可管理的權限包括：房屋的范圍、各種功能操作。

3.2流程規則

流程定制是一個系統開放與否的標志，隨著時間的發展，很多房地產管理業務的處理方式和流程都在發生變化。在系統中，有權限的系統管理員可根據實際情況來設定業務流程，只要簡單的進行環節的調整和選擇，就能實現流程的更改，從而不因為一個簡單的流程的變化而需要系統的再開發、升級，影響正常的工作。

①業務操作流程：

②數據流圖：

3.3業務規則

業務規則主要是指業務受理和業務流轉的基本前提，是信息互動的關鍵。構建完善的業務規則庫，解決好數據互動及數據相互限制與約束的問題，系統中引入完整、科學的業務規則，在每個業務環節，配合用戶的操作，系統能自動提取業務規則庫中的相關信息，推送給用戶，并作自動判斷、驗證、關聯計算處理等，并將業務規則與工作流管理緊密結合起來。業務規則庫要像工作流一樣，是可靈活維護的。

①業務操作流程：

②數據流圖：

3.4要件定制

要件定制是設定每一業務所必須要收取的要件，這樣辦事人員可以根據設定的標準來收取要件，避免漏收、錯收等現象，保證收件人員把好第一關，從而提高工作效率。

①業務操作流程：

②數據流圖

4構建房地產信息數據庫的應用需求

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近年來，我國社會經濟發展水平不斷提升，這也相應的推動了城市化水平的提升，在此環境下，房地產行業實現了飛速的發展，加之住房制度的創新與改革，使得社會對于房地產行業的需求逐漸增加，同時各行各業也向房地產行業提出了更為嚴格的要求。現代化房地產測繪管理工作中除了對使用技術進行要求之外，也對智能化測繪管理信息系統提出了要求。所以未來的房地產測繪管理工作中運用先進的房地產測繪信息系統，必然會成為今后發展的主要趨勢。

1 房地產測繪管理

1.1 房地產測繪內容

所謂房地產測繪，即通過對測繪設備、測繪技術以及相關舉措對指定房屋、土地等房地產權屬狀況等基本信息進行測量與了解的專業行為[1]。房地產測繪工作的實際內容主要包含以下幾點：針對房屋和房屋相關建筑物等進行實際測量、調查與繪圖；針對土地和土地之上的所有荷載物實施測量、調查與繪圖；針對房地產權屬狀況、地理位置與使用情況等實施測定、調查與繪圖。

進行房地產測繪主要目的是在于房地產產權與產籍的開發、交易與拆遷管理；對房地產面積進行評估、征稅以及面積鑒定等，為房地產管理部門提供真實準確的數據、信息等資料。除此之外，進行房地產測繪也能夠為城市規劃與建設等提供資料支持，從而真正實現城市建設的發展。

1.2 房地產測繪管理

一般房地產測繪管理主要可以分為以下三種形式，即人工房地產測繪管理、計算機輔助房地產測繪管理、房地產測繪管理系統，這三種測繪方式共同對支撐房地產測繪工作的有序進行。

（1）人工房地產測繪管理；這一管理形式，是以人工計算和數據統計信息為前提，并將以紙質記錄本作為資料主要記錄形式，以此實現數據存儲。在智能信息技術發展的影響下，人工測繪記錄已經無法滿足時展的需求，并且會被信息化測繪手段所取代。

（2）計算機輔助房地產測繪管理。在網絡技術的發展下，逐漸將人工房地產測繪這一形式淘汰，全面融合了計算機技術和房地產測繪管理，從而真正實現房地產測繪管理智能化與數字化，不僅能夠降低人工勞動量，同時也能夠全面提高房地產測繪工作精確度。

（3）房地產測繪管理系統。現階段，科學信息技術廣泛運用于各行各業，先進信息技術和房地產測繪管理系統進行融合，能夠全面提高房地產測繪管理系統的運行性能。這一測繪技術即GIS技術，在GIS技術的支持下，可以為測繪人員提供數據分析的基礎模型，在此基礎上建立數據處理平臺，特別是對于城市發展、人口普查數據、土地管理等諸多方面，可以為數據分析賦予可視化的特點[2]。GIS技術也全稱為地理信息系統，通過這一技術的運用，可以快速實現空間數據的采集、管理與分析，并對其進行可視化處理。GIS技術運用于房地產測繪管理系統內，也將計算機輔助管理內所存在的數據空間受限、非空間數據難以進行處理和存儲等相關問題進行了解決，真正提高了房地產測繪質量。

2 房地產測繪信息系統

2.1 房地產測繪信息系統發展

2.1.1 單用戶模式

房地產測繪工作中的單用戶模式，標志著房地產測繪自此進入計算機領域，告別傳統人工操作的時代。以往人工房地產測繪管理所獲得資料均為紙質文檔的形式，文字與圖像資料或是數據都具有被涂改的缺陷，且在資料儲存的過程中也會遺失或者。而單用戶模式的出現，合理的解決了以上問題，專業人員將測繪相關資料與數據等通過網絡上傳至單獨的計算機中保存并打印，這樣不僅保證了美觀性，同時也為資料的查詢與修改創造了便捷性的條件，更加不容易修改[3]。一些計算機本身還具備繪圖的功能，能夠將房地產配證圖進行繪制與打印。然而這一模式也存在不足，即在原來的基礎上增加了工作量，并未完全實現計算機高效率測繪。

2.1.2 多用戶模式

這一模式引用了Client/Server的模式，管理機構中主要選擇了局域網連接，真正實現了數據資料的共享，可以同時支持多人共同分享并處理數據。一般在多用戶模式中，房地產測繪中的相關資料都具有很強的流動性，這也為查詢、統計等工作提供了便捷性，同時也提升了數據處理與房地產測繪的工作效率。一些系統中引用了GIS技術，在原來的基礎上將圖形繪制與數據處理能力進行了提高。盡管多用戶模式實現了數據與圖形等功能的集成，然而集成度卻無法滿足實際需求，各個用戶之間依然體現了相應的獨立狀態，并未完全實現房地產測繪信息系統工作的一體化[4]。另外，資料文件本身所具備的流動性逐漸增加，然而數據安全問題并沒有得到解決。相比較單用戶模式，這一模式在提升工作效率、優化計算機處理功能等方面體現了一定的優勢，然而在系統維護與升級等方面卻存在一定的不足。

2.1.3 廣義用戶模式

廣義用戶模式能夠為房地產測繪管理數字化等方面提供有效的支持，在Browser/Server模式的支持下，實現了各級政府、房地產管理機構、開發商以及群眾的結合，為建設數字化城市奠定了基礎。另外，在GIS技術越發完善的現在，該技術和CAD、MIS等技術進行了融合，為信息處理更加增添了自動化功能，真正實現了圖像、文字與圖標的集成集體化。在廣義用戶模式的基礎上，房產測繪的有關數據統計、分析工作更為精確，且數據儲存也更為安全。然而結合現階段我國實際經濟情況來說，針對寬帶運用、網絡維護以及系統升級等有關費用并不是十分理想。雖然如此在Browser/Server基礎上的廣義用戶模式仍然是房地產測繪市場中的主導性產品，未來也為帶領房地產測繪信息系統實現計算機智能化發展。

2.2 房地產測繪信息系統運用成效

2.2.1 有利于實現房地產管理現代化。通過房地產測繪信息系統的使用，將以往管理形式進行了改變，同時也為房地產管理現代化的實現貢獻了全新的方式。

2.2.2 有利于合理使用管理數據。房地產測繪信息系統的運用，能夠全面提升資料搜索與查詢的速度。針對既定查詢，在一段時間之內便可以將資料數據進行顯示，以此實現了房地產管理效率的提升。

2.2.3 有利于房地產的科學管理。房地產測繪信息系統也能夠為房地產管理決策提供科學化的服務，利用科學合理的手段與模型，通過數據庫中所儲存的數據，以既定目標為前提，進行模型運算與知識推理，從而確定一個最佳的決策方案。

3 結束語

綜上所述，通過房地產測繪管理與房產測繪信息系統的運用，能夠真正提高測繪工作精度與工作效率，此外，隨著房地產測繪手段的科學化與數字化，也可以為今后我國房地產測繪工作的發展提供有效的支持。

參考文獻

[1]徐洲.房地產測繪信息管理系統架構探[J].科技創新導報，2015（31）：23-24.

[2]白友文.房地產測繪管理組件式GIS系統架構技術研究[J].科技創新導報，2015（36）：54-55.

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關鍵詞：

房地產；權屬檔案；管理系統；設計；實現

由于國家的大力支持，我國各個城市的建設速度都非常快，二三線城市的建設最為顯著。城市建設首先是改善城鎮居民的住房，一幢幢高樓代替平房拔地而起，這也致使房地產權的交易不斷增多，由交易增多隨之帶來的產權糾紛等越來越多。因此，查閱房地產權屬檔案的頻數也越來越多，為了提高房地產權屬檔案的查詢效率，需要進行數字化的系統設計。

1房地產權屬檔案管理系統的設計

1.1管理系統的技術設計

（1）總體設計。在設計房地產權屬檔案管理系統時，需要采用面向對象的語言——JAVA來進行開發，采用開源框架——struts+spring+hibernate進行設計，整個開源技術框架的系統從職責上表示為四層：表示層、業務邏輯層、數據持久層、域模塊層。綜合運用JAVA程序語言和SSH開源框架，幫助系統程序開發人員構建易維護、結構清晰、復用性良好的應用程序，其中，struts作為基礎框架，并對MVC分離進行負責，利用spring做系統管理，利用hibernate做持久層支持[1]。

（2）數據設計。在進行數據設計的時候，需要構架好數據結構，數據結構應該包含八個部分，分別為：用戶信息表、系統管理者、系統用戶、系統用戶權限表、檔案信息表、發證信息表、抵押信息表、查封信息表。從八個部分可以看出，數據結構在設置上主要分為兩類：面向用戶、面向管理員。面向用戶的可供用戶進行信息查詢，面向管理員的，可以實現管理員對整個系統內部信息的維護、更新、刪除、添加。

1.2管理系統的功能設計

房地產權屬檔案管理系統在功能設置方面，應該包括八個主要部分：①系統設置，在系統設置中應包含用戶管理、街道管理、坐落管理；②整理裝訂，包括查看已裝訂信息、查看未裝訂信息、打印裝訂記錄；③檔案管理，包括查詢檔案、編輯檔案、生成網頁版檔案信息查詢表、查看檔案信息、歷史信息、打印信息；④發證管理，包括具體房產權信息查詢、抵押信息查詢、注銷信息查詢；⑤抵押信息，包含抵押登記、抵押注銷、歷史紀錄；⑥查封信息，用以記錄哪些住宅被查封了以及查封原因；⑦數據修改，包括歷史紀錄、數據更新、數據添加、數據刪除；⑧數據統計，用以分析房產信息[2]。

1.3管理系統的詳細設計

（1）詳細設計。系統詳細設計包括運用系統流程圖和信息流的流動方向對房地產權屬管理系統進行說明。對JAVA程序語言用UML圖解釋說明。

（2）數據庫設計房地產權屬檔案管理系統的后臺數據庫可以采用SQL-SERVER2008來實現，將前面設置的功能模塊整理成不同的信息表，主要信息表有：權限信息表、用戶信息表、房地產權屬信息表、街道及坐落信息表、抵押信息表、查封信息表，然后對各個表中不同的鍵設置約束性、數據類型、字符長度、字段、名稱、是否為主鍵等[3]。

2房地產權屬檔案管理系統的實現

2.1系統各個功能模塊的實現

系統實現的過程就是測試代碼是否成功的過程。首先需要測試系統設置模塊，如果代碼未出現任何錯誤，輸入后臺代碼在前臺應該顯示出主頁面，主要有系統管理員登錄和添加兩部分，登錄可以進入查詢和維護界面，添加則可以實現后臺數據庫增加一條信息記錄。然后是房產權屬信息的維護界面，如果代碼可以成功實現，那么前臺對信息的添加、刪除，在后臺數據庫均可以體現。最后是系統裝訂界面，這個界面顯示了房地產權屬的所有信息，包括變更信息等，可以全部打印出來。在檔案管理模塊的測試中，如果能夠實現輸入用戶賬號便可提取用戶信息記錄、刪除記錄在前臺此記錄不顯示、添加紀錄前臺數據增加一條，前臺系統可以和打印機連接在一起，就說明檔案管理系統測試成功。在查封記錄模塊中，如果可以查詢出房產的所有狀態、查封解封時間，則說明測試成功。在發證管理模塊中，如果能夠實現具體房產權信息查詢、抵押信息查詢、注銷信息查詢等功能，則說明此模塊測試成功。

2.2系統測試

（1）選擇系統設置模塊的測試：①設置用戶組權限管理。進入系統設置模塊，選擇設置用戶權限，可將不同用戶組設置為不同用戶權限；②歷史記錄查詢。系統用戶點擊歷史紀錄，系統向用戶返回在一定時間內用戶的所有操作記錄。

（2）查封信息模塊測試：①檔案信息查詢。系統用戶進入查封信息頁面選擇檔案查詢按鈕，系統反饋出系統數據庫中的相應檔案信息；②登記查封信息。用戶點擊登記，在新彈出的頁面中，管理員輸入信息后點擊完成，系統顯示登記成功；③注銷查封信息。用戶點擊注銷查封信息按鈕，在新彈出的頁面里，選擇完成，系統顯示注銷完成。

3結束語

綜上所述，房地產權屬檔案管理系統應該按照公司的實際需求來設計，不能盲目的借用其他公司的成功經驗。在進行這種系統設計的時候，不僅要將前臺維護好，更要注重后臺系統的穩定性。為了房地產公司的正常運作，系統在設置完之后，需要進行各項測試，待各項測試全部成功以后，再投入公司內部進行使用。

作者：王正月 單位：天津市不動產登記中心

參考文獻：

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中圖分類號：TP311文獻標識碼：A文章編號：1009-3044(2012)22-5269-02

VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research

HUANG Wei-hua

(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)

Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.

Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS

隨著人類社會的進步和科學技術的發展，人們的生活水平也在不斷提高，對住房的要求也在日漸提高，導致房地產銷售日益火爆。在房地產銷售行業競爭日益激烈的今天，房地產企業怎樣提高服務質量和管理能力就顯得越來越重要。由于房產銷售業務形式復雜，種類繁多，早期的手工銷售方式已經不能適應現代房產銷售的需要，在這種形式下，房產銷售管理系統營運而生。

1國內外現狀分析

1.1國外現狀

通過網絡方式來購房在世界許多國家早已成為購房者的首選方式，根據美國房地產經紀人協會統計數據顯示,在房地產企業中約有75%的美國房地產商利用Internet銷售房屋,在購房者中約有80%的購房者都是通過Internet尋找合適的住房,這其中大約有25%的人能夠借助互聯網找到理想的住房。自1975年開始，美國房地產公司的房源信息就錄入在電腦系統中,到03年購房者就能夠在互聯網上查到各種房源信息。

1.2國內現狀

隨著計算機技術和Internet的迅速發展和普及,目前在國內通過Internet的方式成交的的房地產交易量也在日益增長,根據中國房產網站大全的統計顯示,目前在國內與房地產相關的網站總量已經超過了10000家,使用房地產網站的人數更是超過了1000萬人，所以房地產公司現在都比較重視網絡平臺,大部分的房地產企業已經擁有了自己的企業網站，但沒有很好地利用計算機和網絡技術來進行房產銷售和管理。

2系統開發的背景和意義

2.1系統開發的背景

目前社會上隨著房地產企業規模的不斷擴大，各種服務類信息同時也在成倍的增長,尤其對于部分規模較大的房地產企業來說,面對如此巨大的信息量，開發出一套與企業相適應的房地產銷售管理系統來提高工作的效率是非常必要的，通過該系統，能夠做到對信息的規范管理、科學統計和快速查詢，從而減少在管理方面的工作量。

在房產銷售管理中，最基本的一項常規性工作——房屋銷售服務信息管理，常規卻繁瑣。長時間以來，該類的管理基本上完全依賴人工來進行，這樣不僅浪費了大量的人力、物力和財力，同時由于人工管理存在效率低、易出錯等問題，必然會造成售后信息管理的不規范。

開發房地產銷售管理系統就是為了使售后服務信息管理的管理朝規范化、簡單化、有效化的方向發展。

2.2系統開發的意義

傳統的房地產銷售管理工作絕大部分要靠人工來完成，管理人員每天需要處理的數據量非常大，而且不利于企業總體把握各種客戶的購買情況，消費行為情況，居住要求等情況，同時人工管理容易出錯。對于一個企業，尤其是銷售部門，若不能及時地對客戶的購買情況、當前的銷售情況和客戶的要求等情況進行分析，就會對整個銷售系統的運作產生非常大的影響。開發該套房地產銷售管理系統，可使房地產銷售管理系統化、規范化和自動化，從而提高房地產銷售管理水平。

2.3所做工作

針對目前國內房產銷售管理的落后現狀，提出一種動態房地產銷售的系統，采用c/s架構，開發工具采用VB語言，數據庫采用ACCESS小型數據庫。本系統根據房地產銷售的要求和特點構建而成，編寫相應的軟件，能夠實現對房地產銷售管理的系統化、規范化和自動化，提高房地產銷售管理水平。

3系統功能設計

3.1系統功能設計

房地產銷售管理系統是一個交互式查詢系統，在明確系統的目標與數據庫結構的前提下，設計該系統的主要功能，包括：用戶登錄、數據維護、數據查詢，文件打印等。

1）用戶登錄：為了防止非法用戶對數據破壞，保證數據的保密性和安全性，本系統將事先設計好的用戶名和密碼放在數據表中，用戶登錄時系統將會把用戶輸入的數據與數據表中的數據進行比較，兩者一致即合法用戶才能使用本系統，通過系統對用戶進行管理，這樣可實現添加新用戶并賦予相應權限以及用戶登錄密碼修改等功能。

2）數據維護：數據維護包括數據輸入、數據修改與刪除。根據自己的需要，用戶可對數據表中的數據進行操作，將改動的數據及時傳到后臺的數據庫中，將失效的數據從數據庫中刪除，保證數據庫中數據的實時性和有效性。

3）數據查詢：要判斷一個系統的優劣，主要看該系統的核心部分即系統的查詢功能，本系統可以對房屋的基本信息進行查詢、對合同信息和收支信息進行查詢，同時包含對購房客戶信息的查詢等。

4）文件打印：該部分主要是為了方便用戶對合同的進行管理。

3.2系統流程圖

系統流程圖如圖1所示。

圖1系統流程圖

如圖1所示，其中基本信息管理模塊中主要包含：樓盤信息管理、戶型信息管理、員工信息管理、銀行信息管理等；樓房銷售管理模塊中主要包含：添加新樓盤信息、添加新樓房信息、添加新房屋信息以及房屋銷售狀態管理等。

4結束語

由于時間和技術等多方面的原因，本系統仍存在一些不足。經過調研相關資料，為了更好地完善系統功能，現提出以下建議：

優化系統維護功能：增加系統管理功能，能夠有數據糾錯功能，同時為了保證系統中各個要素能夠隨環境的變化始終保持正確的工作狀態。系統維護不僅工作量很大，而且所占費用較大，通常占整個系統生命周期的60%，因此必須對系統維護給予重視。

參考文獻：

[1]張立科.數據庫開發技術與工程實踐[M].北京:人民郵電出版社,2004.

[2]孟小峰,王珊.數據庫系統導論[M].北京:機械工業出版社,2000.

[3]龔沛曾,楊志強,陸慰民.Visual Basic程序設計教程[M].3版.北京:高等教育出版社,2007.

[4]劉炳文.Visual Basic程序設計教程[M].北京:清華大學出版社,2006.

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當地產管理部門主要利用房地產檔案，在管理活動當中，形成各種具有價值的登記材料，這些登記材料當中記錄了房地產行政主管部門的房地產等級活動等，具有憑證的作用，如果在城市建設和房地產管理當中，發生房產糾紛和征地拆線等問題，可以發揮一定的作用，當前房地產的檔案管理的現狀還存在一些問題，需要采取一些解決措施進行完善。

一、房地產檔案管理的意義

在審批和建設以及管理當地產檔案的過程中，其中檔案資料的載體形式包括文件、圖紙、音像等。房地產檔案具有動態性和廣泛性特點，是城市規劃中的主要決策依據，也是我國財產清查的主要依據，可以將房地產糾紛和產權爭議等進行解決，提供有效的參考資料。對于房地產檔案進行合理的應用，可以將房地產檔案的作用充分的發揮出來。避免發生浪費的情況。針對房地產檔案管理的實際情況，房地產檔案管理重視資料管理，但是檔案利用并沒有得到重視。重視檔案的信息的收集，檔案信息服務沒有得到重視，還沒有形成檔案信息檢索體系，檔案管理人員自身素質也比較低。因此當前需要將房地產進行加強，合理的利用檔案信息，為決策機構提供各個方面的信息服務，具有重要的意義。

二、當前房地產檔案管理的現狀

（一）房地產檔案的利用率比較低

建立房地產檔案，主要是為了提供給人檔案用戶進行使用，可以使資源的利用率得到有效的提高，從房地產檔案管理的實際情況出發，當前房地產檔案的開放度比較低，如果檢察院需要利用相關的房產資料，也具有一定的難度，對于平常的人們，很難真正利用房地產檔案資料，將彼此的糾紛進行化解，進行實際實施也具有很大的困難。

（二）當地產檔案信息的服務形式比較單一

房地產檔案信息服務的形式比較單一，用戶對于房地產信息的各種需求無法得到滿足，當前房地產服務是有限的，客戶對于自身當地產檔案信息的需求無法得到滿足，需要利用各種渠道，獲取需要的知識。房地產當安全管理人員沒有及時的編排信息，實現檔案信息化，房地產管理部門需要補錄已經形成的產權登記檔案，但是建國以來的管理文件，并沒有得到有效的補錄，很難進行查找，這樣一來，當地產檔案信息資源更新的速度就會變得比較慢，信息的實際內容也會比較變得比較枯燥，信息的形式也非常的單一。

（三）房地產檔案檢索體系不夠完善

在信息化背景的影響下，在各行各業當中，信息化網絡技術所占的比重逐漸增多，要想是房地產檔案管理工作得到完善，工作人員在房地產檔案管理工作過程中引入信息化技術，并且得到有效的管理成果。利用信息化技術，使房地產檔案管理變得更加便利，但是與此同時，房地產檔案管理也面臨著隱患危機。網絡環境具有很強的虛擬化，在這個虛擬的環境當中，還沒有形成比較成熟的規章制度進行有效的約束。房地產管理人員需啊喲建立科學的管理體系，但是針對實的房地產檔案管理工作，工作人員并沒有對其引起注意，使房地產檔案出現遺漏和丟失的情況，當地產檔案管理也因此出現管理方面的危機。

三、當前房地產檔案管理的相關對策

（一）提高用戶對于房地產檔案的利用

利用現代信息技術，房地產檔案用戶可以享受到更多的信息服務，可以為經濟的發展和建設提供有效的服務。房產權管理部門可以研發出有關房產檔案的再現管理系統，用戶可以針對房屋產權，實現在在線查詢和房屋產權辦理等，提高房產權信息的利用率。對房地產檔案資料進行整合，結合當前二手房的交易情況，使用戶可以具備有關房地產產權的原始的檔案資料，可以有效的保障二手房的合法交易，使我國二手房市場可以更加有秩序的進行下去，房地產檔案部門可以取得一定的經濟收益。

對房地產的原始資料進行利用，并且結合各種類型的房產糾紛的案件，可以使案件的解決變得更加快速，使法院的辦案效率得到提高，產權人自身的合法權益也會得到保障，當地產檔案管理部門也會具備一定的社會效益。整合房地產檔案信息，城市規劃和房管部門可以利用動態的房地產檔案信息，相關的部門也會得到比較準確的數據，制定出科學的城市規劃，避免出現重復建設的情況，將房地產檔案經濟的作用充分的發揮出來。

（二）實現房地產檔案管理的現代化管理

當前房地產檔案管理方面存在很多的問題，主要是因為房地產檔案管理無法跟隨社會經濟的發展，經濟變革帶來的變化沒有得到適應，房地產檔案在管理的過程中具有很多的漏洞。要想將房地產檔案管理進行有效的提升，需要利用一些先進的管理手段和技術設備，結合科學流程，對房地產檔案管理工作給予規范，轉化人工記錄，利用智能輸入進行取代，這樣在輸入的過程中，就會減少出現數據誤差的情況。實現房地產檔案掛歷的現代化，需要提高房地產檔案管理人員的知識技能水平，需要將國家上比較先進的管理經驗積極的引進到國內，需要定期舉行當地產檔案管理人員的技能培訓，將泛地產檔案管理人員自設的知識儲備和技能進行提高，使房地產檔案管理和當今社會保持同步發展。

（三）完善房地產檔案信息檢索體系

針對房地產檔案材料，需要進行詳細的整理和分類，有效的核查檔案信息，及時的處理其中存在的問題，合理的編排房地產檔案，采取科學的分類，并且建立出嚴謹的檢索標準，使更多的用戶可以享受到房地產答案信息，用戶只要檢索需要的信息，就可以迅速的找到，并且可以得到比較便捷的服務，除此以外，信息的防病毒工作需要得到有效的注重，需要針對房地產檔案，建立備份，并未定期清理垃圾，這樣一來，信息檢索系統才可以保持施工保持順利。

（四）提高檔案的利用效率

檔案管理資料源自人們的生活，還要服務于人們的生活，房地產檔案資料是從人們的生活當中發展來的，如果人們有真的需要，就要向人民展示房地產資料。可以增加網絡辦公環節，當今社會電子科技非常發達，人們可以享受到來自檔案帶來的福利。需要定期樹立檔案資料，并且實現定期更新，并且定期進行更新，使檔案的資料可以更加符合當今社會的發展。避免出現陳數據和陳檔案的情況。

（五）提高管理人員的素質

使檔案管理人員的再教育和培訓需要得到加強，需要提高檔案管理人員的自深圳專業素質，還要具備一定的心理學素質，對用戶的需求特征進行分析，管理人員還要具有很高的道德品質和職業素養，堅持以人為本，對用戶進行管理。與此同時，還要針對管理人員的信息技術，進行培訓，優化檔案信息的界面。

結束語：

房地產管理工作自身具有很強的政治性，房地產檔案管理工作是非常重要的，房地產檔案管理的相關工作人員需要及時發現檔案管理工作中存在的問題，及時解決其中的問題，使檔案管理工作可以實現與時俱進，更好的服務人民。

參考文獻：

[1]謝福敬. 信息錄入工作在房產檔案信息化建設中的應用研究與討論[J]. 黑龍江科技信息，2015，29：155.

[2]劉婧孜. 基于房地產檔案管理存在的問題及對策分析[J]. 中華民居（下旬刊），2013，09：215-216.

篇（8）

一、房地產投資決策支持系統

房地產投資決策支持系統是將決策支持系統技術應用到房地產投資中，從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策，提高決策的效率和準確性。

(一)房地產投資決策支持系統的基本功能

本系統分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊，用戶可以方便地了解到房地產市場的現狀以及國民經濟狀況，并能對將來房地產市場的發展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估，從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析，用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡，可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告，用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。

(二)系統的基本結構

在房地產投資中遇到的可變性因素非常多，再加上房地產投資本身所具有的高風險性，這就使得傳統的MIS系統不能滿足房地產投資決策的需要，只有使用決策支持系統才能有效地解決這一問題。但是傳統的決策支持系統也有著它的不足，不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此，本系統借鑒了最近發展起來的決策支持系統的新技術，提出了一種新的房地產決策支持系統模型。

數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是決策支持系統發展中的新興技術，將這些技術引入到房地產決策支持系統中可增強系統的輔助決策功能。該系統的總體結構如圖1所示。

其中，數據倉庫是為了決策支持的需要而在數據庫的基礎上發展起來的一項新技術。數據倉庫可將大量的用于事務處理的數據庫中的數據進行清理、抽取和轉換，按決策主體的需要重新進行組織。數據倉庫中的各種數據可以適應決策問題多樣性的要求，數據倉庫側重于對面向主題的數據的存儲和管理。聯機分析處理可以對數據倉庫中的大量數據進行分析，從中提取出有用的信息，從而起到輔助決策的作用。數據挖掘是從知識發現的概念中引申出來的，把數據挖掘技術應用到數據倉庫的分析可以有效地從數據倉庫中挖掘出有價值的東西，從而有利于輔助決策。

二、房地產投資決策系統的相關技術

傳統的決策支持系統是利用數據庫、人機交互進行多模型的有機組合，輔助決策者實現科學決策的綜合集成系統。自從決策支持技術形成以來，在全世界得到了廣泛的應用，但是決策支持在發展中也遇到了一些問題，主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數據庫只能對原始數據進行一般的加工和匯總，而決策支持涉及大量歷史數據和半結構化問題，傳統的數據庫管理系統難以求解復雜的半結構，不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統以集成數據為基礎，然而現實中的數據往往分散管理且大多分布于異構的數據平臺，數據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態性和復雜性，針對不同的情況應有不同的處理方法，而模型庫提供的分析能力有限，所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統的建立需要對數據、模型、知識和接口進行集成。數據庫語言數值計算能力較低，因而采用數據庫管理技術建立決策支持系統知識表達和知識綜合能力比較薄弱，難以滿足人們日益提高的決策要求。

數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術，給決策支持系統的發展注入了新的活力，數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術的出現，有利于解決上面傳統的決策支持系統所遇到的問題，為決策支持的發展提供了一條新的途徑。

(一)數據倉庫(DW)技術

信息系統中有兩種類型的數據:操作型數據和決策支持型數據。前者是由日常事務處理生成的，后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數據服務于日常事務處理，決策支持型數據服務于信息增值。目前，理論界把存有決策支持型數據的系統稱為數據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時，海量數據的存儲與加工便成為首要問題，而這正是數據倉庫的專長。

(二)聯機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具，它是針對特定問題的聯機數據訪問和數據分析而產生的一種技術，它可以根據分析人員的要求，快速、靈活地對大量數據進行復雜地查詢處理，并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員，從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數據倉庫的信息分析處理過程，是數據倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數據倉庫的分析技術，決策者能靈活地掌握項目進度的數據，以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換，并可形成表現友好、豐富的報表結果。

(三)數據挖掘(DM)技術

數據挖掘可以稱為數據庫中的知識發現，是從大量數據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程，是數據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數據挖掘是一個過程，是從大型數據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息，目的是幫助分析、決策人員尋找數據之間的關聯，發現被忽略的要素，而這些信息對于決策行為是至關重要的。

數據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊數學、統計分析、可視化技術、粗糙集、公式發現等。數據挖掘的作用是可以實現自動預測趨勢和行為、關聯分析、聚類等。數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現的，但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發展起來的，具有一定的聯系性和互補性。其中數據倉庫用于數據的存儲和組織，聯機分析處理集中于數據的分析，數據挖掘則致力知識的自動發現。三、房地產投資決策支持系統的功能模塊

(一)市場調查與預測

市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容，常常關系著投資的成敗。在本系統中，市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況，以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中，基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外，大量的歷史數據也為房地產市場的預測提供了便利條件。

(二)經濟評價

經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容，是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用，通過多方案比較，對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論，做出全面的經濟評價，為項目的科學決策提供依據。

經濟評價包括項目管理、參數設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除，對項目管理庫進行操作。參數設置對房地產投資中的各項參數進行賦值，方案計算用現金流法和非現金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現金流法綜合財務指標匯總表和非現金流綜合財務指標匯總表，在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表，更直觀地反映出財務狀況。

(三)風險分析

房地產投資雖說有著高收益，但是同時也存在著高風險，對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發的風險可以指導投資者進行正確的開發決策，減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險，人們并不能明確的給一個答案，到底有沒有這種風險，這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數學方法引入到風險分析中來，采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來，〖JP1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響，對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發投資是很適應的。此外，房地產投資風險因素層次比較多，可以采用多級模糊模型來分析。

(四)可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板，這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數據，甚至是根據項目數據生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word，所以本系統中所生成的可行性報告為Word文檔形式，這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

篇（9）

隨著社會主義市場經濟的發展，房地產業在市場經濟中占有重要作用。研究房地產周期與宏觀經濟間互動關系具有重要意義，關系著市場經濟更好的發展，也關系著房地產產業的發展。本文將影響房地產周期的國民經濟因素分為房地產利率、國民經濟生產總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應量等因素，分析房地產景氣指數與利率的相互關系。

一、影響我國房地產周期的宏觀經濟因素

在宏觀經濟上或者微觀經濟上，影響房地產周期的因素涉及廣泛，并且各個因素之間存在相互的聯系。房地產周期的微觀因素包括生產者與消費者心理因素或者經濟停滯不前等因素。從微觀角度分析，房地產的市場價格是通過市場上用戶的需求與供給而確立的價格。房地產周期的宏觀因素主要包括國民經濟因素、相關部門頒布的法律法規制度措施因素、社會風氣及地域文化等因素。

（一）房地產利率

通常情況下，房地產利率的變動與房地產周期的波動呈現相反關系。如果房地產利率上升，房地產市場經濟將處于衰落的趨勢；如果房地產利率下降，則房地產的周期波動范圍變大，市場景氣也就上升。房地產利率對房地產開發投資商投資規模有一定的影響，及對房地產用戶信用儲蓄及消費貸款有一定的影響。若房地產其它影響因素不變，房地產利率下降，則開發投資商比較容易擴大規模建設，其投資經濟成本也就較低，而對于房地產存款利率的下降，則可以帶動消費者的消費傾向，減少儲蓄的存儲，從而增加房地產市場景氣。降低貸款利率，也可以使用戶少支付貸款利息，在一定程度上也減少了消費者購房的消費貸款，也擴大了房地產市場的消費分期付款信貸規模。存款利率的下降、貸款利率下降是影響用戶購房的重要因素。

（二）房地產國內生產總值

國內生產總值指在固定的時期內，一個區域經濟中的全部貨物和勞動力的生產總值。其不僅可以反映一個區域的生產經濟，也可以反映一個區域的經濟發展狀態。國內生產總值GDP主要受消費需求C、投資商投資規模I、政府補貼支出G及凈出口額X的影響，其公式如下：

GDP=C+I+G+X

國內生產總值GDP主要是體現一個區域的經濟發展處于何種狀態，若GDP的增長數字大于0時，則國內生產經濟處于上升階段；相反，若GDP增長數字小于0，則處于下降階段，市場景氣處于衰退時期。要使國內生產總值體現一種真實的市場經濟現象，運用CPI指數，調整國內生產總值的變動，從而精確顯示市場經濟我國內生產總值的實際變動。一個區域GDP的大幅度增長，體現了該區域的經濟正在蓬勃發展，國民經濟收入的增加，隨之帶動了消費者消費的增加，同時也帶動了房地產消費水平的提高。相反，一個區域的GDP處于負增長狀態，則該區域房地產市場經濟處于衰退時期，同時消費者的消費能力也就降低，也減弱了房地產的消費供給，房地產市場經濟也停滯不前。

（三）貨物通貨膨脹

貨物通貨膨脹，將導致房地產市場價格與真實貨物價值的變動，從而影響房地產市場經濟的變化。房地產價格是體現總物價水平的關鍵因素，所以通貨膨脹影響著房地產價格的變化，其呈現正相關關系。若物價總體水平呈現上升趨勢，則房地產市場價格也呈上升趨勢，減掉通貨膨脹率，其房地產的真實價格也呈上升階段；相反，房地產市場價格及真實價值呈下降階段。

通貨膨脹因素，也影響房地產產品的保值功能與升值功能的變動，從而影響房地產市場經濟的波動。市場上物價上漲，導致引發通貨膨脹后，進而導致貨幣貶值，同時也影響了消費者的消費觀念。雖然通貨膨脹會影響房地產供給的需求，但房地產保值和升值功能與通貨膨脹呈正相關的關系，因此，通過為消費者抵御物價上漲所帶來的通貨膨脹，進而推動房地產經濟的發展。另外，市場經濟中通貨膨脹現象與通貨緊縮現象的交替變化，將會周期性的影響房地產投資商投資的預期回報率，進而影響房地產市場經濟周期性的波動。

（四）市場經濟中貨幣供應量

貨幣供應量是指市場經濟中某一時期貨幣通過流通手段與支付手段的貨幣總額，其主要包括用戶存儲、企業單位及財政金融機構的存儲等不同的金融資產。根據我國人民銀行劃分的貨幣供應量有M0、M1、M2三個不同的層次。通常情況下，選擇M2作為貨幣供應量，其不僅體現房地產的購買力，也可以體現國民經濟的發展狀況。

二、房地產周期與宏觀經濟間互動關系分析

運用VAR模型，實現房地產周期與宏觀經濟間互動關系。VAR模型又稱為向量自動化模型，也稱為分機構化多方程模型。VAR模型可以應用在很多領域，如模型中的脈沖響應函數可以用來顯示任何一個變量的變動如何運用模型來帶動其他變量的變化。因此，VAR模型可以作為分析市場貨幣政策及財政政策對市場經濟的影響。處理VAR模型中所選的變量，需要確定所選變量是差分平穩還是趨勢平穩；若每個變量都不是平穩的，但是變量的線性組合是平穩的，這種現象就稱所選變量是協整的，特別注意的是協整不適合采用變量的一階差分進行房地產周期評估。

結束語

本文主要分析宏觀經濟中房地產利率、國民經濟生產總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應量等因素對房地產生產周期的影響，研究房地產周期與宏觀經濟間的互動關系。

參考文獻：

[1]尹惠媛.房地產周期與宏觀經濟間互動關系的研究[D].山東大學，2007.

篇（10）

價值工程作為一種前沿的規劃、管理技術，有效的滿足了制造業降低成本、提升企業利潤價值等需求。隨著房地產業進軍新世紀國民經濟的支柱產業步伐的加快，價值工程也日益滲透到房地產業的項目規劃中。對于房地產業項目規劃而言，制定一套系統科學、操作性強的前期規劃設計所賦予的實際意義是非常重大的，這對于指導房地產的開發、增大競爭籌碼、切近市場需求具有重大實用價值。下面本文將在此背景下，具體來分析價值工程下房地產項目規劃設計的要求、內容以及設計方案優化的建議，促進房地產業項目規劃能夠更科學、價值性更高。

一、價值工程理論簡介以及價值工程在房地產項目規劃設計中的應用意義

（一）價值工程理論簡介

價值工程是一種新興的技術經濟方法，它的基本原理，即提升產品或作業價值的途徑，具體闡述如下：首先，第一途徑是在保持產品或作業成本不變的情況下，增加或提高產品的功能來滿足消費者的預期需求；其次，在產品功能不變的情況下降低產品成本，來迎合消費者“物美價廉”消費心理；再次，在前兩條途徑的基礎上增加變量，產品功能與成本實現不均衡增長。即通過提升較低成本來獲得較高額度功能的提升；此外，滿足購買力稍低消費者群的消費需求也是非常重要的一個方面，畢竟絕大多數消費者的購買力還停留在一般水平，為此，應該注重產品成本大幅度降低、產品功能略有下降的情況，適當生產價格低廉的中檔品來獲取較大的經濟效益；最后，提升價值最為理想的途徑是生產大規模“物美價廉”的產品，企業既能獲取高額利潤，又能節省生產成本，是本利結合的最佳點。

（二）價值工程在房地產項目規劃設計中的應用意義

1、可以強化用戶第一的觀念，更好的滿足社會需要。對于交易市場而言，買方市場最終會戰勝賣方市場贏得最后的話語權，這是我國商品經濟高度發展的必然趨勢，房地產業也不例外。因此，價值工程理論的運用，可以強化用戶第一的觀念，使得房地產品更好的滿足用戶的功能需求，實現功能與成本的完美結合。

2、可以有效控制目標成本，實現投資效益最大化。價值工程提升產品價值的最直接途徑是降低目標成本，實踐證明價值工程在控制房地產業成本方面的作用是巨大的。建筑業中運用價值工程理論進行建筑業開發前的項目前期規劃建設，可以有效控制項目投入成本，畢竟，建設項目成本節約的最大可能階段就是建設項目設計階段。隨著項目額逐漸進展，可以優化的目標范圍將越來越小。

3、有助于改變房地產業投入高、浪費大、質量差、造價高的畸形發展態勢。提升房地產業的經濟效益。投入高、造價高、浪費大、質量差是房地產業普遍存在的頑固難題，價值工程理論的運用可以在一定程度上有效克服這些問題。價值工程可以有效糅合傳統成本管理與質量管理的優點，使得成本與功能達到最佳結合點。

二、價值工程下房地產項目規劃設計研究的內容以及設計方案優化的建議

（一）價值工程下房地產項目規劃設計研究的內容

首先，是建筑群體組合即是通常所說的建筑平面布局、立面處理等內容，它是依據地面容積率、地面規模、形狀等來確定建筑布局、間距、朝向、高度、大小、個數等等。它是住宅小區規劃設計的最主要部分，需要遵循三個原則，功能原則、經濟原則、美觀原則。其次，是公共空間規劃，即對沒有建筑覆蓋的集體公共空間的規劃，它的規劃對象有兩部分，一是像圍墻、地面之類的硬性方面，再次是指樹木、草坪等軟性方面。再次是道路規劃，道路規劃應該在方便原則、安全原則與經濟原則的基礎上進行規劃，設計一個合理、經濟的路網。為此，需要對小區的地形地貌、氣候、地形規模、位置、出入口有一個詳細的了解。最后是綠地規劃，綠地規劃的對象具體包括住宅旁綠地、公共綠地、道路綠地、配套公共建筑綠地四部分，良好的綠地規劃有助于創造一個優美的環境，因此應該堅持方便生活、保證安全、設計獨特的原則。

（二）價值工程下房地產項目規劃設計方案優化的建議

1、增加成本，準確把握功能，滿足用戶需求。在房地產項目規劃設計的過程中，成本與功能之間的關系是一個非常重要又很難把握的問題，很多房地產開發存在著高成本、低市場的現象。為此我們要重視購買者關注的功能，要正確分析功能。可以說，功能分析的準確與否，直接關系到房地產價值回報的大小。實際規劃中存在著現實成本偏低、功能不夠齊全的現象，因此，我們應該加大現實投入成本，注重基礎設施的建設，保證各項功能的達成，滿足用戶的各項要求。

2、注重環境設計，增加環境建設投入，提升環境效果。對于環境工程而言，投入的現實成本偏低，環境建設的投入相對來說是比較低的，因而所達到的環境效果也是很不理想的。當代追求高質量環境的心理還是非常普遍的，但是房地產業對于環境工程給予的重視不夠，沒有切合消費者的實際購房需求。為此，應該注重環境設計，增加環境建設投入，提升環境效果，滿足用戶環保養生心理。

結束語：

房地產業的發展速度如此迅猛，如何在價值工程理論下更加準確的進行房地產項目規劃，使得房地產開發商能夠在可接受的資金壓力下推行具有完善功能與合理價格的優質住宅是一個非常關鍵的問題。通過上述分析，筆者在對價值工程理論進行簡單闡述的基礎上，進一步分析了房地產項目規劃的具體內容以及設計方案優化的兩點重要建議，以期能夠促進房地產業真正打造出“以人為本”的優質居住環境，從而實現房地產業的最大價值。

參考文獻：