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【摘要】房地產開發與經營活動是房地產開發建設過程、經營管理過程和產業服務過程等經濟活動的有機統一，它不僅包括房地產領域的商品買賣、租賃和管理，還包括房地產的開發、建設、交換、分配以及引導和組織消費等活動。本文就房地產開發與經營的特點談一些看法。

關鍵詞 房地產；開發與經營；特點

作者簡介：馬靜（1979.05—），女，工程碩士，宿遷學院，副教授。

0前言

隨著社會經濟的發展和社會的進步，房地產企業的經營方式越來越多樣化，大部分企業不再局限于單純的開發活動，而開始重視房地產開發和經營并舉，以提高企業經濟效益，增強風險抵抗能力，這不僅房地產企業具有項目策劃、建設方面的知識，而且要具備資本投資和資產管理的能力。

房地產開發經營是房地產產品從開發建設到竣工投入使用，并在經營管理和市場流通過程中實現房地產商品價值的經濟活動。它不僅為人類社會的生產、生活提供入住空間和物質載體，滿足社會對房地產的物質需要，而且通過投資、項目開發和資產管理，創造投資效益和社會效益，成為房地產企業經濟活動的重要組成部分。

1房地產開發與經營的含義

1.1房地產開發

房地產開發是具備房地產開發資質的企業，在依法取得土地使用權的土地上，進行基礎設施建設、房屋建筑安裝，以及為此而進行規劃、設計和管理活動的整個過程。房地產開發通過土地、建筑材料、城市基礎設施、城市配套設施、勞動力、資金多種資源的組合使用為人類社會提供生產和生活空間，促進城市空間開發和利用效率，改變城市景觀，并起著人類社會城鎮化的先行作用。

1.2房地產經營

房地產經營是以房地產為經營對象，通過研究房地產市場需求、進行市場預測、選擇項目類別，而進行的投資、建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、管理以及相關產權轉讓等經濟活動，其目標是實現經濟效益的最優化。

1.3房地產開發與經營

房地產開發經營主體在國家的法律允許范圍內，通過對土地、建材、基礎設施、勞動力、信息等多種資源的優化組合利用，進行基礎設施、房屋建設和土地開發，并對開發成果進行轉移、運營、管理等一系列經濟活動。

2房地產開發與房地產經營的關系

2.1相互獨立、側重點不同

房地產開發是對土地及建筑物進行投資、建設、管理的過程，是投資、建設行為，強調的是房地產產品的生產；而房地產經營是通過開發建設和管理獲取經濟利益的過程，強調的是投資的盈利。

2.2房地產開發是房地產經營的基礎

一切房地產經營活動都要體現在房地產產品的實體上。房地產開發就是形成房地產產品實體的過程，沒有這個過程，就沒有房地產經的對象，經營活動也就無從談起。如果房地產開發階段對市場分析不夠準確，開發完成的房地產不能出售或出租，或者出售出租達不到預期水平，應付影響房地產經營效益；如果產品建設質量不高，不能達到預定的經營壽命，也會影響房地產的經營效果。因此，適應市場需求，開發出高質量的房地產產品，是保證房地產經營成功的基本前提。

2.3房地產經營是房地產開發的核心

房地產開發的目的在于獲取投資利益，開發完成以后的產品是通過經營來體現其價值，從而實現投資效益。從這個意義上說，現代房地產開發已經突破了過去以使用為目的建筑生產含義，而圍繞著房地產經營進行開發。為了盡可能提高開發完成后產品經營價值，從市場調研、選擇房地產開發項目，到前期的可行性分析，以及建設招標和建設過程中的質量管理、成本控制，每一個階段工作要從經營這個核心目標出發，使開發與經營真正融為一體。

3房地產開發與經營的特點

3.1房地產開發與經營難度較大

這主要是由房地產商品本身的特點所決定的。房地產商品不同于一般商品，其價值量巨大，形成周期長，需通過多次投入形成，且具有延續性和增值性。同理，由于房地產價值量大，不可能一次性實現全部價值，而必要采取預售、出租或抵押信托等形式分期實現其價值。房地產價值的巨大性、延續性和增值性，以及價值實現的先期性、多樣性和逐步性，大大增加了房地產開發與經營的復雜性和難度。

同樣，由于房地產商品本身的空間不可移動性，加之影響房地產價格的因素復雜多樣，因此同類商品的可比性較差，個案性強，這無疑也增加了房地產開發與經營的復雜性和難度。

3.2房地產開發與經營風險大

這也是由房地產商品的特殊性所決定的。房地產開發經營活動的運行周期長，少則兩三年，多則四五年。較長的運行周期使房地產業資金墊付時間長，與生產周期短的行業相比，無疑要承擔更大的時間價值風險。而房地產資金投放量亦大，一個開發項目，動輒要幾百萬元，甚至幾千萬元、上億元，因此要承擔的風險也大。同時，房地產經濟運行和資金流程環節較多，每一個環節都影響著整個開發經營活動的正常運轉，無形中也增加了房地產經營的風險。除此之外，房地產開發經營還受到社會政治、經濟、消費心理、市政建設等各種外在因素的影響，從而比一般商品經營具有更大的風險性。

3.3房地產開發與經營政策性強

房地產業的特點、地位和作用決定了房地產開發與經營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。房地產業是國民經濟的龍頭產業，房地產資源的分配使用，房地產商品的生產、流通與分配，直接關系到國計民生。為了使房地產業納入社會主義市場經濟軌道，除了強調運用市場機制指導房地產運作以外，更要強調政府宏觀作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產企業堅持正確的經營方向，力求在經營活動的各個環節、各個方面都自覺遵守國家現有的政策法令、規章制度。

4結語

房地產的開發與經營與其他商品的開發與經營相比，具有涉及范圍廣、經手環節多、形式多等特點，因而在開發與經營過程中會表現出難度大、風險大，以及受政策等因素影響大等特點。認識和研究這些特點，對于取得良好的房地產開發與經營效果具有重要意義。

此外，房地產開發與經營要求的專業性也很強，只有培育大量高素質的專門人才，塑造一流的開發與經營企業，才能適應房地產市場的需求，實現房地產經濟運行的良性循環。

參考文獻

［1］淺談房地產開發經營中存在的風險[J].商情,2013（6）.

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自1978年12月以來，我國的房地產行業應運而生，且漸漸成長為獨立的產業。伴隨著房地產業的不斷發展，其在人民的日常生活中扮演著越來越重要的角色，其中，由房地產業帶來的經濟效益越來越為明顯。因而，房地產業成為了越來越多人關注的行業，對房地產開發及投資經濟效應的話題關注度也越來越高。

一、房地產開發成本支出

（一）前期開發費用

土地成本是房地產開發公司在規范開發土地的前提下在土地資源方面所支出的成本；規劃設計支出是在開發的土地模塊中實行勘察及開采計劃而支出的費用；基礎設施以及公共配套設施項目支出是房地產開發公司在開發某一地帶的時候還會建立且完善相應的基礎配套設施，如醫療、文娛、教育及周圍的交通、植被規模等硬件配備需要的費用；信貸費用是房地產進行項目時在銀行貸款費用的基礎上生成的利息類費用。

（二）管理維護費用

實施房地產相關項目的過程中，房地產開發公司的相關部門進行項目所生成的各種支出，在外融匯各種費用生成的費用和對房地產開發地帶的修護建設的修護費用，對銷售給予人力成本等生成的各種費用等。

稅費是房地產公司本著遵法守法的運營態度，向相關部門交納的各種稅費。

預期之外費用是在進行房地產開發投資時，為應對材料或其他必備品成本上漲或是其他突況所生成的費用等。

二、影響房地產開發經濟效益的因素分析

房地產開發是有目的性的開發與投資，其開發構建業務的時長較為長久。怎樣把房地產開發與構建所關聯的效益最優化有多樣的限制因素的制衡，如房地產業開發與施工地帶的篩選、房地產施工水準及周圍環境等條件，這些條件都是影響房產項目經濟收益的關鍵部分。對此進行全方面地剖析，能夠獲得這些作用因素：

（一）房地產開發項目地址選擇和規劃制約因素

房地產開發與構建項目的地理位置的優劣對房地產銷售業績的好壞有關鍵的作用，較為理想的地理位置能直接提高未來房產銷售的業績，面對消費群體和消費者需求的不一性，需要有針對性地配備相應的設施建設等。如天津市的海河開發公司，該公司的房產項目建設是在天津市政府加速海河下游兩岸調整開發的方針下，依照本地開啟的土地調整開發部署而組建的房地產開發公司，該公司在全面整理了當地的先決條件之后再進行科學開發，由此獲得了較為理想的經濟成效。

（二）房地產開發規劃原則上要科學合理

從之后，我國的房地產開發行業的成長速度愈來愈快，國土資源怎樣獲得合理的開發使用、企業怎樣才可以在激烈的市場競爭環境中獨樹一幟站穩腳跟從而獲取較大的市場份額呢？有效客觀、可行性高的規劃、開發及開展長時間的開發區域人文研究是開發工作的主要內容。房地產開發公司理應用客觀求實的眼光去看待房產項目的開發，以科學的態度實施開發規劃，從而達到房產開發效益最大化的最終目的。

（三）房地產開發、周圍環境及配套設施的水平

伴隨著我國市場經濟的不斷成長，人們在住房條件方面的質量要求也在不斷提高，因此房地產開發商在開發房產項目的時候，選址所在地區的繁榮程度、交通方便程度及地域的人文習俗等要素，和選址所在地區的醫療水平、教育情況及通訊設施等基礎的配備設施的高低程度都對房產開發與規劃有直接的影響。由此，房地產開發公司在實施某地區的項目開發與規劃的時候，務必要對開發項目周圍的環境和配套設施水平予以全面的重視，且把這些要素合理加入房產項目的開發和規劃當中，不然，對公司未來的房產銷售將造成無法挽回的負面影響。

（四）對于房地產開發與構建項目的后期營銷

房地產開發公司的房產建設是面向多數消費群體的，但如若想要達到企業經濟最大化的目的，房地產開發與構建后期的營銷是舉足輕重的部分。營銷內容滲透房地產開發與規劃的整個流程，在開發房產之前的營銷環節及開發房產之后舉辦的宣傳環節則顯得異常重要。一是可以對外建立公司的良好形象，二是可以達到公司房產開發宣傳和推廣同時進行的目的，這樣對房產開發公司的預期收益目標與實際收益達到一致有積極的作用。

三、房地產開發及投資經濟效益分析

確切來說，房地產開發是一個付出與回報較為長時段的過程，在此期間，我們常說的經濟效益可簡易地解讀為投入期間耗損的勞務項目等支出和開發項目的實際效益折合后的比例。如此而言，在房地產項目實施期間，怎樣衡定公司的投入所能得到的利潤有多大？房地產開發公司的項目實施產出的直觀收入有著緊密的關聯。以下是對此問題的全面探析：

（一）對于數據穩定性的剖析

利用對數據的每個方面匯總能夠得到：房地產開發投資與國內生產總值兩者之間的關系是呈先正相關而后負相關的演變，在國家強有力的可見調控手段的作用之下，國內生產總值呈現降低態勢。但因為房地產的可見調控手段，房地產開發投資的狂熱態勢得到了相對的壓制影響。每年的收益支出等都是起起伏伏的，以致在某個方面對協整變量的檢測精準性造成了影響，因而，我們則需消耗時間來對數據進行綜合分析以方便進行穩定性的檢驗。

（二）協整方式及檢驗

協整方式是解析非穩定經濟變量間正反相關的使用頻率最高的方法之一在兩個極端檢測時，則會限制兩個結果出現相對的偏差。如此，若要將平穩檢驗當做標準，則需要檢驗協整方式。從而，則能夠得到房地產的開發投入和國內生產總值兩者之間的平衡關聯，即房地產的投資與當地的經濟之間的正向關系。

（三）因果分析檢驗

曾經有相關學者發明了一種能夠剖析變量間的先后的方法，將此來研究經濟變量間的前因后果，開展格蘭杰因果關系檢測務必得是建立在時間的排序有穩定性的前提之上，在協整檢測當中，很明顯可以看出房產投資與經濟增長之間有某種長期平衡的態勢，接下來則是要論證房產投資與經濟增長之間是否具有這樣一種態勢和作用。最后，仍需采用因果關系的辦法剖析其因果關系。

綜上所述，我們能夠清晰地從宏觀和微觀兩個不同的角度對房地產開發與投資和經濟效益進行研究剖析，從而得出如下論點：房地產公司的開發及投資與經濟增長之間有著一種長期平衡的態勢，且從上述內容中，能夠清楚地知道房地產開發投資與當地的經濟增長是正向的關系，房地產投資的增加對經濟增長起著促進的作用，長此以往，房地產開發投資在地方經濟架構中的作用會越來越重要。房地產開發投資和國內生產總值兩者之間是相互影響的關系，事實證明房地產開發與投資和地方經濟增長之間是相互關聯的。房地產開發公司需清晰地認清與地方經濟發展的關系，與地方相互促進，共同發展 。如天津市的海河開發公司一般，該公司的成功正是由于結合了房地產投資與經濟效益二者，并使之達到一種平衡的狀態，從而推動二者互為彼此的推動力。

四、結束語

綜上所述，在現今房地產開發行業的火熱及我國的國情政策來看，我國的房地產公司在房地產開發投資中應全面斟酌其行為對我國經濟發展的長遠和近期作用，瞄準投資經營的平衡點，減少過熱和過冷情況的發生，在政府強力的指導和輔助下，科學規劃產業內部經營組織，組建對經濟收益有積極作用的經營體制，多層次多方面斟酌每個方面的關聯效應，確保我國房地產行業可持續地合理科學成長。

參考文獻：

[1]高鐵梅.計量經濟分析方法與建模[M].清華大學出版社，2009

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在開發房地產的活動中，獲得一定的經濟效益是其根本目的，因而在開發經營房地產時必須將傳統管理職能的局限性打破，并將經營活動與房地產開發看做是一個整體，這樣才能有效地提升市場競爭力以及經濟效益。通過這種方式，有關從屬單位、經營管理部門以及房地產開發才能將子目標完美的結合起來，從而使得經營者的管理行為以及投資者的決策戰略能夠始終保持一致。因此房地產開發企業必須將所屬單位的經營活動與各職能部門的管理行為有效地貫穿起來，這樣一來整個企業才能達到提高經濟效益以及管理效率的目的。而房地產開發經營中的財務預算管理，是圍繞其初期發展戰略目標，在科學合理的預測和決策經營的前提下，對一定時期內籌集、使用、分配企業資金的財務活動所制定出的有關規劃和計劃，財務預算管理能夠促使企業對自身的財務活動進行高效的控制和管理，從而達到滿足市場需求，獲取最大經濟效益的目的。

二、房地產開發企業財務預算管理情況

（一）損益預算

在損益預算中，成本預算、收入預算、稅費預算以及費用預算等都是主要的內容。在有關通行辦法中具有明確的規定，即房地產企業在確認銷售收入時，必須滿足以下要求：已經簽訂商品房銷售合同，已經確定銷售收入；獲得竣工備案表，且驗收竣工商品房合格；已經科學合理地計量了商品房的有關成本；客戶驗收商品房時，商品房移交的相關手續已經辦妥。通過成本管理部門、工程部門、營銷部門等的通力合作，財務預算管理部門就能獲得有效的信息支持，并能夠將費用預算、成本預算以及收入預算等高效地加以完成。而稅費預算涉及到較廣的范圍，即包括城市維護建設稅、營業稅以及土地增值稅等，且與收入成本預算以及項目管理存在一定的關系。

（二）現金流量預算

在房地產開發經營過程中，財務預算管理既能夠對企業的現金流量進行科學合理地控制和規劃，又能對資金進行集中強化管理。通常現金預算主要包括兩大部分，即流入現金以及流出現金的預算，而流入現金主要包括銷售回款以及銀行貸款等。針對銷售回款，市場環境以及銷售政策的約束是其重要的制約因素。而流出現金的制約因素則主要包括銀行貸款政策以及工程進度等。

三、房地產開發經營中的財務預算管理問題

（一）財務預算編制認識不全面

在房地產開發經營的過程中，財務預算管理的作用主要有兩個，一是企業的經營成果，二是可以預計的企業未來一定時期內的財務狀況。但是目前當地產企業在進行財務預算管理的過程中，由于財務預算編制認識不全面，很多部門認為，財務預算管理僅是財務部門的工作，因而各部門之間缺乏有效的合作，從而導致財務預算管理存在一定的問題。

（二）缺乏對財務預算項目的科學分解與準備執行

房地產企業不同，執行和制定財務預算的方式也不同，分析其原因：首先在對財務預算進行制定時，客觀性不足，且沒有對企業明年的財務狀況以及計劃進行認真的分析，因此導致了實際經營情?r與編制目標分解聯系不足。其次是相關的業務部門缺乏較強的執行力度。

（三）項目開發預算、企業戰略目標及年度財務預算聯系不足

在房地產開發經營中，存在較多的不確定因素，而開發周期長則是最重要的一點。而房地產開發經營中，由于套用了以往的財務預算方法，導致財務預算管理存在一定的問題，即項目開發預算、企業戰略目標及年度財務預算聯系不足等。

四、房地產開發經營的財務預算管理實踐方法

（一）合理編制財務項目預算

在房地產開發經營中，如果項目預算存在問題，就不能充分利用企業的資金，進而會出現加重財務負擔以及造成資金短缺的情況。因此在項目實施之前，企業需要收集大量資料，并對其進行整理分析，以便對整體項目情況進行全方位的考慮，從而達到合理編制財務項目預算的目的。另外各個部門也需要加強監督和合作，并將整體大于部分的作用充分發揮出來，從而促使企業獲得最大的經濟效益。

（二）強化各部門的配合度、現金預算及損益預算

在財務預算管理的工作中，其涉及到前期手續費、建安工程費、項目研發費、綜合地價等多個方面，而通過預算收入成本，就能分期規劃現金預算，并將準備籌資工作做好。因此在財務預算管理實踐工作中，需要不斷強化各部門的配合度，同時對現金預算以及損益預算進行強化，這樣才能確保財務預算管理達到真正的目的。

（三）提高財務預算的考核程度

企業要實現發展目標，就必須展開一系列的經濟活動，而這是財務預算管理的基本要求。在執行財務預算管理的過程中，企業要想實現強化管理，就需要切實落實好經營策略。而企業在構建預算管理體系的過程中，提高財務預算考核程度，增強預算的約束力以及控制力，加強財務預算以及業務預算是最有效的方法。在實際工作中，特別是針對建設部門與銷售部門的工作，就必須根據預算范圍落實和開展好預算工作以及經濟活動。

（四）財務預算管理執行與監督的優化

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中圖分類號:F810.42文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)09-0008-02

根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權,以及已出租的建筑物等。房地產開發企業將其開發的完工產品以經營租賃方式出租,以賺取租賃收入為目的的行為應視為將存貨轉換為投資性房地產。在采用公允價值模式下計量的投資性房地產,該項投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉換的公允價值大于原賬面價值的,其差額作為資本公積(其他資本公積),計入所有者權益。在公允價值模式下,不計提折舊,應當以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入投資性房地產(公允價值變動)和公允價值變動損益。當出租的建筑物被處置或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時,應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益。

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]第31號)中規定,開發企業將開發產品轉作固定資產或經營性資產等行為應視同銷售,售價可以由稅務機關參照同類開發產品的市場公允價值確定,于開發產品所有權或使用權轉移,或于實際取得權利時確認收入或利潤的實現。《國家稅務總局關于印發(企業所得稅稅前扣除辦法)的通知》(國稅發[2000]第84號)中規定,納稅人的固定資產等各項資產成本的確認應遵循歷史成本原則,納稅人經營活動中使用的固定資產的折舊費用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業所得稅法》第11條明確規定,在計算應納稅所得額時,企業按照規定計算的固定資產折舊準予扣除。《財政部國家稅務總局關于執行(企業會計準則)有關企業所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]第80號)中規定,企業以公允價值計量的投資性房地產,持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額,在實際處置或者結算時,處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。

通過上述相關規定的比較可以看出,房地產企業將開發的產品轉換為投資性房地產,在公允價值模式下會計處理與納稅處理存在以下幾點差異:(1)轉換當日的初始確認上存在差異。新會計準則規定,房地產開發企業將產品轉作投資性房地產是一種內部結轉關系,不存在銷售行為,也不滿足銷售實現的條件,因此不確認為銷售。而所得稅法規定,開發企業將開發產品轉作經營性資產應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移時確認銷售收入的實現。(2)持有期間公允價值變動的處理方法存在差異。新會計準則規定,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益,而稅法規定公允價值的變動不計入應納稅所得額。(3)出租期間價值損耗的處理方法存在差異。新會計準則規定,采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。而稅法根據其真實性原則對公允價值模式計量不予確認,允許固定資產的折舊費用在計算應納稅所得額時扣除。

對于采用公允價值模式對房地產開發企業將產品轉作投資性房地產進行計量,其期末價值為公允價值。而稅法規定該項資產在持有期間因公允價值變動形成的應計入當期損益的利得或損失不計入應納稅所得額,則其計稅基礎應為取得時歷史成本減去按照稅法規定允許稅前扣除的折舊額后的金額,所以該項資產在持有期間的賬面價值與計稅基礎之間存在著差異。由于稅法允許稅前扣除的折舊費用,按照會計準則規定處置時最終得到扣除,只是稅法允許扣除的時間早于會計準則允許扣除的時間,所以賬面價值與計稅基礎之間的差異是暫時性差異,而此時的暫時性差異將于未來期間計入企業的應納稅所得額。

例,A公司為一家房地產開發企業,2007年3月,A公司與B公司簽訂了一份租賃協議,將A公司開發的一棟辦公樓租與B公司,租賃期為2年,當年5月31日辦公樓達到預期可使用狀態并開始起租。由于該辦公樓處于商業街繁華地段,所在城區有活躍的房地產交易市場,A公司能夠從市場上取得同類或類似房地產的市場價及其他相關信息,所以A公司決定利用公允價值模式對出租的辦公樓進行后續計量,轉換日該辦公樓造價6 000萬元,公允價值為7 200萬元,預計使用年限為20年。2007年12月31日,該辦公樓的公允價值為8 000萬元,2008年12月31日該辦公樓的公允價值為7 800萬元。2009年5月31日租賃合同到期,A公司收回該辦公樓,并于2009年6月10日以8200萬元的價格出售,出售款已收訖銀行。出售過程中按售價的5%繳納營業稅。2007―2009年度利潤表中的利潤總額均為5 000萬元,并利用資產負債表債務法核算所得稅。2007年度適用的所得稅率為33%,從2008年1月1日起所得稅率改為25%(折舊按直線法,不考慮殘值)。

A公司的會計處理與納稅調整如下:(單位:萬元)

1. 2007年5月31日,A公司開發完成辦公樓并出租

借:投資性房地產――成本 7 200

貸:已開發產品 6 000

資本公積――其他資本公積 1 200

2. 2007年12月31日,A公司以公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

借:投資性房地產――公允價值變動 800

貸:公允價值變動損益 800

3.2007年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調整及會計處理:

(1)稅法規定將開發的產品用于出租應視同銷售,銷售收入7 200萬元,銷售成本6 000萬元,實現銷售利潤1 200萬元(在不考慮營業稅等的情況下),則計稅基礎為7 200萬元。而會計準則規定在轉換日將公允價值高出造價的部分計入資本公積,待處置時計入當期損益,因此少計應納稅所得額1 200萬元,應調增。(2)稅法規定允許計提折舊210萬元,而會計準則不計提折舊。因此多計應納稅所得額210萬元,應調減。(3)稅法規定投資性房地產持有期間公允價值變動不計入應納稅所得額,因此多計應納稅所得額800萬元,應當調減。(4)A公司辦公樓的賬面價值8 000萬元,計稅基礎6 990萬元,因為二者之間的差額1 010萬元會增加企業在未來期間的應納稅所得額和應交所得稅,屬于應納稅暫時性差異,應確認遞延所得稅負債。(5)2007年度應納稅所得額=5 000-210-800+1 200=5 190(萬元),2007年度應交納所得稅=5 190×33%=1 712.7(萬元),應確認遞延所得稅負債=1 010×25%=252.5(萬元)。

借:所得稅費用 1 965.2

貸:應交稅金――應交所得稅 1 712.7

遞延所得稅負債 252.5

4.2008年12月31日,以公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

借:公允價值變動損益 200

貸:投資性房地產――公允價值變動 200

5. 2008年度終了,計算A公司的所得稅時的納稅調整與會計處理:

(1)稅法允許計提折舊360萬元,而會計準則不允許計提折舊,因此多計應納稅所得額360萬元,應調減。(2)稅法規定投資性房地產持有期間公允價值變動不計入應納稅所得額,因此少計應納稅所得額200萬元,應當調增。(3)A公司辦公樓的賬面價值7 800萬元,計稅基礎6 630萬元,二者之間的差額1 170萬元屬于應納稅暫時性差異,所以,應確認遞延所得稅負債=1 170×25%=292.5(萬元),但遞延所得稅負債的期初余額252.5萬元,因此當期應確認的遞延所得稅負債40萬元。(4)2008年度應納稅所得額=5 000-360+200=4 840(萬元),2008年度應交納所得稅=4 840×25%=1 210(萬元)。

借:所得稅費用 1 250

貸: 遞延所得稅負債 40

貸:應交稅金――應交所得稅 1 210

6. 2009年6月10日,收回該項投資性房地產并將該棟辦公樓以8 200萬元的價格出售,按售價的5%交納營業稅。

借:銀行存款 8 200

貸:其他業務收入 8 200

借:其他業務成本 7 800

貸:投資性房地產――成本 7 200

投資性房地產――公允價值變動 600

借:公允價值變動損益 600

貸:其他業務收入 600

借:資本公積――其他資本公積 1200

貸:其他業務收入 1200

借:營業稅金及附加 410

貸:應交稅金――應交營業稅 410

7. 2009年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調整與會計處理:

(1)稅法允許計提的折舊150萬元,而會計準則不允許計提折舊,因此多計應納稅所得額150萬元,應當調減。

(2)處置投資性房地產,會計確認處置收益=8 200-7 800

-600+600+1 200-410=1 190(萬元),稅收確認的處置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(萬元),會計比稅收少計處置收益120萬元,應當調增。

(3)因為辦公樓賬面價值與計稅基礎二者之間的暫時性差異,隨著辦公樓銷售的實現而消失,所以遞延所得稅負債期末余額292.5萬元應全額轉銷。

(4)2009年度應納稅所得額=5 000-150+120=4 970(萬元),2009年應交納所得稅=4 970×25%=1 242.5(萬元)

借:所得稅費用 950

遞延所得稅負債 292.5

貸:應交稅金――應交所得稅 1 242.5

從上例可以看出,會計利潤總額:2007年度、2008年度、2009年度均為5 000萬元,累計數為15 000萬元;納稅調整額為:2007年度190萬元、2008年度-160萬元、2009年度-30萬元,累計調整數為0,應納稅所得額為:2007年度5 190萬元、2008年度4 840萬元、2009年度4 970萬元,累計數為15 000萬元。由此可見,在不考慮其他因素的情況下,房地產開發企業在將產品用于經營租賃期間,由于會計與稅法的處理方法不同,導致會計利潤總額與納稅所得額產生差異。

參考文獻:

[1]財政部會計司.新企業會計準則(三)[J].財務與會計:綜合版, 2007,(5):41-42.

篇（5）

摘　要：房地產企業不僅具有投入資金多，建設周期長的特點，同時還面臨著越來越大的政策風險和市場風險。正是因為房地產開發企業的性質與企業獨有的特性，以及其面臨著的巨大風險，所以其規避風險的有效手段之一就是加強房地產企業的財務預算管理。現金預算和損益預算是房地產開發企業預算的兩個部分。文章就主要對房地產開發經營中的采取預算工作展開分析。

關鍵詞 ：房地產開發；財務預算；管理；應用

中圖分類號：F230文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）10-0069-02

收稿日期：2015-03-20

作者簡介：靳興德（1967-），男，漢族，河北石家莊市人，本科，高級經濟師，工商管理方向。

引言

財務預算管理是企業預算管理的核心部分。企業的預算是一個綜合性的財務計劃，包括了經營預算、資本預算和財務預算。財務預算則是在經營預算和資本預算的基礎上作出的現金流量安排，以及一定時期內的損益表和一定時期末資產負債表的預計。

一、財務預算管理在房地產開發經營中的必要性

房地產開發的根本目的是取得良好的經濟效益，因此在房地產企業的開發經營活動中，為了取得提高經濟效益與市場競爭力，就必須打破傳統職能管理的界限，將房地產開發與經營活動視為一個整體。只有這樣，才能讓所有的房地產開發與經營管理部門和所屬單位的子目標結合在一起，從而使得投資者的戰略決策與經營者的管理行為相一致。而這種管理格局無疑需要房地產企業具備一條主線，從而將房地產企業的各個職能部門的管理工作與其所屬單位的生產經營活動貫穿起來，進而提高整個房地產企業的管理效率與經濟效益。財務預算管理是在科學經營預測與決策的基礎上，圍繞房地產企業初期所制定的發展戰略目標，對一定時期內的企業資金的籌集、使用以及分配等財務活動所進行的計劃與規劃，從而實現房地產企業對財務進行有效管理與控制的目標。通過預算管理，可以合理配置房地產企業內部的資源，從而最大限度的滿足市場需求，進而長期在市場上獲得最大收益。

二、房地產開發企業財務預算的主要內容

資金預算和損益預算是房地產企業財務預算的兩大部分。損益預算能夠體現未來一定期間內，企業預計的生產經營成果和分配情況。而能夠反映房地產開發企業未來一定期間內現金收支情況的，則是資金預算。

1、損益預算

收入預算、成本預算、費用預算、稅費預算等是損益預算所包括的主要內容。房地產開發企業的通行辦法中規定房地產銷售收入的確認要符合如下條件：取得竣工備案表，并且商品房竣工驗收合格；商品房銷售合同已經簽定，銷售收入已確定；商品房的相關成本得到科學合理的計量；客戶對商品房進行驗收后，辦妥相關商品房移交手續。營銷部、工程部、成本管理部等各部門共同合作，為財務部門提供信息支持，才能高效完成收入預算、成本預算、費用預算。而稅費預算包含范圍較廣，有土地增值稅、營業稅及城市維護建設稅等，這些都跟項目管理和收入成本預算有直接關系。

2、資金預算

通過財務預算，強化資金集中管理，合理規劃與控制企業的現金流量，有效防范財務風險。房地產開發企業現金預算是由現金流入預算和現金流出預算兩大部分構成，其中現金流入包括銀行貸款、銷售回款等。銷售政策、市場環境的約束是制約銷售回款的重要因素。而工程進度和銀行信貸政策是制約房地產開發企業現金流出的重要因素。

三、房地產開發經營中財務預算管理中存在的問題

1、對編制財務預算工作的認識不夠全面

財務預算的主要作用有兩方面，一是企業未來一定預算期內可以預計的財務狀況，二是企業的經營成果。但是不能認為財務預算只是財務部門的一個部門的任務，這些應該是由財務部門牽頭，由多個部門合作完成。比如在取得土地前，營銷部就應開始預計銷售價格，通過產品市場定位和利潤預測，來確定最終的拿地價格，而房地產開發企業項目所有相關成本，可以通過取得土地成本、建造成本、開發間接費用、相關稅金等方面進行歸集，并在項目設計、營銷策劃、財務預算、工程管理、成本控制等多個環節中進行反映，在這些環節中需要公司多部門進行配合，才能完成一項較完整的財務預算。

2、財務預算準確率相對較低、成本項目分解不夠科學，執行力不夠

不同房地產開發企業的財務預算制定和執行不盡相同，存在較大的差異性。究其原因有兩個，一是在制定財務預算時缺少客觀性，沒有認真分析企業明年的計劃和財務狀況，使財務預算在編制目標分解與實際的經營情況相脫離，導致二者存在重大的偏差，忽略了房地產開發企業的特點，相關工程管理，成本控制和營銷策劃等重要工作流程，這樣做出來的預算在執行時與實際的情況偏差較大；二是因為各個業務部門的預算執行力不夠。

3、項目開發預算、企業戰略目標和年度財務預算，三者直接缺乏聯系

不確定因素較多是房地產開發項目的一大特點，其中開發周期長就是其中之一。在此條件下，編制財務預算顯得尤為重要。做好財務預算編制任務在能夠反映企業年度財務經營狀況的同時，也能夠綜合反映項目開況。當前，套用傳統的預算方式仍然是許多房地產企業的做法。其通常采用單獨預算的方式來完成年度經營計劃指導下編制開發項目的年度預算。這樣，就無法充分考慮到項目的開發期這一不確定因素，并且也存在與企業戰略目標聯系不夠緊密的問題出現。

四、加強房地產開發經營中財務預算管理的有效應用途徑

1、編制恰當的項目預算

由于企業不恰當的項目預算，會使得房地產企業的資金得不到充分的利用，從而造成企業資金短缺，加重企業的財務負擔等情況。企業應當在實施項目前，進行資料的收集，并且對收集的資料進行整理和分析，全面考慮項目的整體情況，制定出恰當的項目預算，讓各部門進行相互合作、相互監督。充分發揮整體大于部分的作用，讓項目的收益最大化。

2、加強各部門的密切配合，合理的估計現金預算和損益預算

房地產開發項目預算涉及多個方面，其中包括綜合地價、項目研發費用、建安工程費用、前期手續費等，通過收入成本的預算將現金預算分期進行規劃，同時做好籌資準備。為此，針對該情況，各個業務部門應密切配合財務編制預算，成為必然要求。根據各部門性質，具體分工如下：

2.1營銷部門負責資金預算方面的一些具體工作，包括銷售費用預算、銷售回款預算。而涉及編制地價支出和工程建設資金支出則由前期開發、工程管理部門負責。財務部門則需要編制償還銀行貸款本息支出預算和稅費支出預算。最后人力資源部門的職責是編制培訓費和人工成本預算等。

2.2根據房地產企業產品核算周期長，收入確認制約因素多，成本項目具有特定性的特點，應從取得土地前開始，就請營銷策劃部進行初步的預估地價、凈利等指標，再通過項目部、設計部、營銷策劃部和財務部等相關業務部門一起對開發前期、中期、后期的收入成本分期進行預算，最終完成整個項目的損益預算。

3、加大分析、考核財務預算的力度

一切經濟活動都是為了實現企業的目標而開展實行，是預算管理的本質要求。想要強化企業的管理，就必須在預算執行過程中落實經營策略。為此提高預算的控制力和約束力，實現企業的業務預算和財務預算是完善企業預算管理體系的有效方法。企業各部門在工作中，尤其是在房地產建設和銷售的工作中，必須切實落實好預算工作，按照預算范圍開展經濟活動。采用“以月保季，以季保年”為原則。把企業的方法策略運用到執行的過程中，保證預算政策的嚴格執行，并建立健全監督機制，實施反饋預算執行情況，最終形成全方位控制、全員參與的預算管理體系。

4、加強財務預算管理的執行和監督

房地產企業應當加強財務預算管理的執行和監督。在項目事前通過財務管理對各項工作進行控制，制定發展目標；在項目事中對各項工作進行監督，始終保持所支出的資產都在預算的控制范圍之內，及時的發現問題，解決問題；在項目事后，對該項目做一個客觀的、公正的評價，吸取好的方面，分析錯誤的地方，找出原因，以防在下一次的項目中再度出現。

結束語

房地產開發企業的決策正確與否離不開好的財務預算。建立健全財務預算管理體系，以控制現金流為主，加強財務預算的執行與考核，加強企業內部各部門間的溝通和協調，以保證財務預算目標順利實現。因此，只有根據實際情況不斷完善和改進財務預算，做好財務預算并嚴格執行的房地產開發企業才能實現長期的健康穩定發展。

參考文獻：

[1] 余文斌.國有房地產開發企業如何改革[J].城市開發，2013（25）：162-163.

篇（6）

負債經營是企業通過合法途徑，在擁有權益資本的基礎上，有償利用債務資本來進行生產經營和管理，借助財務杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發揮負債的增值功能，以獲取利潤的活動。負債經營的內涵從資本經營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時間長等特點，在房地產開發企業很大程度上得益于負債經營這種經營方式。對于債權人來說，債務是借出資本，可以作為資本經營，還可以得到利息報酬；對于作為債務人的房地產企業來說，債務是一種借入資本，通過它進行房地產經營，這種經營方式就是負債經營。但是，負債經營是一把“雙刃劍”，在運用債務進行經營的同時，也存在著很多的問題。

一、房地產開發企業負債經營現狀

據國家統計局公布的數據顯示，2009年至2011年全國房地產開發企業本年資金來源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產業的宏觀調控，房地產開發企業的自籌資金有所增加，但是負債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國房地產開發企業本年資金來源20847億元，同比增長8.2％，其中，國內貸款4319億元，同比增長12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預收款4380億元，同比下降9.2％；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產企業的資產負債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產企業普遍采用的重要的經營方式。

二、房地產開發企業負債經營中存在的問題

負債經營模式已成為房地產企業目前重要的經營戰略。但企業不能盲目采用這一經營方式，因為負債經營的利益與風險并存。合理的舉債能力為企業帶來財務杠桿利益，但舉債不當，將使企業蒙受損失，陷入債務危機。

1、負債經營會加大房地產開發企業風險

從理論上來講，企業經營風險和財務風險構成了企業經營的總風險。如果企業僅僅采用自有資金進行經營，則它只會面臨經營風險，如果采取負債經營，它就必須要既承擔經營風險又承擔財務風險，而且負債比例越高，風險就會越大，這主要是因為負債具有需要按期還本付息的特性，如果企業沒有獲得預期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業的權益資金收益率下降，另一方面還使其企業無力支付到期本息，這時債權人就可能會強制企業破產，負債越多，則企業面臨這種可能性就越大。另外，由于債務是具有成本的，這會使企業的經營成本增加，導致企業保本銷售量增加，從而減弱了企業的抗風險能力，因此，負債經營不僅會使企業的財務風險增加還會使企業的經營風險增加。

2、房地產開發企業的資本結構不合理

權衡負債經營的利弊，為了在獲取財務杠桿利益的同時避免籌資風險，企業一定要做到適度負債經營。企業負債經營是否適度，是指企業的資金結構是否合理，即企業負債比率是否與企業的具體情況相適應，企業應根據自身企業的經營特點確定適合自己的負債比率。據有關數據顯示，目前我國房地產企業資產負債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達到80%以上。據財經日報在《2011年資產負債率前25的房地產公司》中報道，25家房地產公司中，資產負債率最低的為中華企業78.12%，中關村78.15%；最高的為高新發展95.2%，園城109.95%。數據顯示，房地產開發企業資產負債率過高，資本結構不合理，面臨著很大的財務風險。

3、房地產開發企業負債結構不合理

負債結構是指企業負債數量的比例關系，各種負債業務（如吸收存款、借款、發行證券等）之間的結構。其中最主要的是短期負債與長期負債的比例關系。因此，負債結構問題，實際上是短期負債在全部負債中所占的比例關系問題。在企業的負債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負債、多少長期負債。我國資本市場的現狀，決定了企業的融資環境，影響著企業的負債結構。很多企業在發展過程中都會進行負債經營，但是僅僅考慮資產負債還遠遠不夠，更要關注負債結構，尤其是要注重短、長期債務的構成，這樣才能既發揮債務的最大經濟效用，又能歸避短期不能支付的風險。如果負債資金內部結構不合理，同樣也會引發財務危機。企業長短期負債的風險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進行企業負債結構管理時，對其盈利能力與風險進行權衡與選擇。以確定企業既能使風險最小，又能使企業盈利能力提高的負債結構。

三、房地產開發企業負債經營存在問題的治理措施

篇（7）

南京位于我國三大經濟圈之一的長江三角洲地區，是江蘇省省會和南京都市圈的中心城市。改革開放以來，在市政府舊城改造、產業結構調整和住房商品化改革等政策推動下，以城區人口、工業企業和部分城市功能向郊區擴散為主要內容的郊區化現象開始出現。在此背景下郊區房地產開發獲得較快發展，而郊區化的發展又離不開郊區房地產開發所創造的物質空間，郊區化與郊區房地產開發的關系成為南京現在和未來城市經濟的重要內容，兩者關系的協調與否對城市經濟會產生不同的影響。

一、南京郊區化與郊區房地產開發協調發展對城市經濟的積極影響

（一）促使城市人口分布趨于合理

雖然郊區化過程中南京城區的人口密度在大多數年份都有增無減，由1998年的9451人/平方公里增加到2002年的10805人/平方公里，但隨著城區原有部分人口向郊區遷移，對城區過密的人口起到了梳理作用，使整個城市人口分布趨于合理。這主要表現在人口郊區化與郊區住宅開發協調發展為人口在城區和郊區間重新分布創造了可能性和現實條件，人們居住的區位選擇變得靈活多樣。在南京舊城房屋拆遷過程中，得到貨幣補貼的原住戶可以自行購房，而享受房屋補貼的原住戶，往往一律遷往城郊的新住宅區，促進了居住郊區化。工業郊區化的發展使郊區工業提供的就業機會增加，一些郊區工業企業的職員為了方便上班而在郊區買房居住，這也促進了人口郊區化的發展。郊區普通商品住宅開發相對于城區同類住宅往往價格較低，這對于城區人口尤其是工薪階層有較大的吸引力，一些在城區上班的人也選擇在郊區購房。郊區自然環境相對較好，又有四通八達的公路與城區相連，一些高收入者傾向于購買郊區別墅，乘坐私家車往返于城區和郊區。

（二）優化了城市土地利用結構

城市土地有償使用制度和住房商品化改革使得地價和房價成為配置城市土地資源的重要經濟杠桿，從而影響城市工業企業和房地產開發企業的區位選擇。城區土地總量相對于需求更為稀缺，土地價格往往比郊區同類土地高出許多，商業、金融和貿易企業有著更高的收益率從而有著更強的租金負擔能力。相比之下，工業和倉儲企業收益率相對較低，往往又需要占用較多的土地，于是，在市場機制作用下，城市中心區的工業企業遷往土地較充裕而地價較低的郊區。郊區各類開發區和工業園區有著比較完善的配套設施，這對工業企業產生巨大的吸引力。而城市中心區的退出工業和倉儲用地被商業、金融、貿易企業以及城市基礎設施建設占用，從2000年年初到2003年年底，主城區退出工業企業累積114家，退出工業用地面積達97.34萬平方米，可以改變以往舊城區人口過密、交通緊張、房屋陳舊、設施落后和環境質量惡劣的狀況，并調整城市用地，提高土地利用效益，增強了新街口地區作為南京CBD的功能。工業郊區化和商貿企業在城市中心區的集中只有通過房地產開發才能順利實現，可見，房地產開發是城市土地利用結構優化的重要手段，有利于優化城市土地利用結構，提高整個城市土地利用效益。

（三）郊區化與郊區房地產開發協調發展促進城市經濟發展

一方面郊區化使郊區房地產開發市場需求增加，另一方面城區工業外遷和房屋拆遷也為城區房地產開發提供了大量土地，帶動了整個城市房地產開發的發展，而房地產開發有力地促進了南京經濟發展。《南京房地產年鑒》的相關資料顯示，2001年南京房地產業增加值達到47.8億元，占GDP的比重為4.2%，推動經濟增長一個百分點以上，房地產開發和銷售還為政府提供了大量稅費。房地產業屬勞動密集型產業，對勞動力吸納量大，房地產開發促進了城鄉居民就業，2001年南京房地產開發、評估、經紀咨詢服務和物業管理等各類企業直接帶動城市就業約30萬人，房地產業發展還帶動建筑業和裝飾裝修業就業的增加。住宅開發帶動城市基礎設施建設和配套，改善了居住條件，優化了人居環境，南京城鎮人均住宅建筑面積由2001年的20.65平方米增加到2003年的22.97平方米。

二、南京郊區化與郊區房地產開發非協調發展對城市經濟的負面影響

（一）郊區化與郊區房地產開發的過度擴張導致郊區土地利用矛盾突出

1．郊區土地非農開發和郊區耕地保護的矛盾。南京的工業郊區化發展較快，而工業企業通常要占用較多土地用于產品生產和原材料、產成品的儲備以及道路的鋪設，這也會造成郊區耕地的減少。2000年到2003年，南京耕地面積從302.84千公頃減少到250.51千公頃，共減少52.33千公頃，耕地面積的大幅減少導致同期南京糧棉油總產量的波動。相對于城市人口持續增加對農副產品、鮮活副產品的龐大需求，南京耕地更為稀缺，耕地保護壓力十很大，而耕地過少反過來就會制約郊區化和郊區房地產開發的進一步發展。

2．郊區土地非農開發內部的矛盾。這一方面表現為國家建設征用土地和鄉鎮企業用地之間的矛盾。在郊區土地主要為集體所有的條件下，鄉鎮企業用地比較容易得到滿足，而鄉鎮企業的發展往往使郊區土地非農開發十分分散，不利于土地資源的合理利用和土地產出效益的提高，也不利于基礎設施的配套建設和環境污染的綜合治理。另一方面表現為南京郊區高級大戶型住宅的供需矛盾。對南京房地產市場的相關研究指出，戶型大型化是目前南京房地產市場中的重大誤區，這類住宅開發沒有重視郊區土地資源的稀缺和人們的實際購買能力，往往空置率很高。

（二）郊區化中居住和就業不一致造成郊區交通設施供給相對不足

距離是衡量區位條件的常用指標，由于路況、交通擁擠和時間對人們日益寶貴等原因，交通時間距離越來越重要，區位條件的好壞日益取決于交通的便捷性。南京的工區郊區化發展較快，郊區商業發展相對滯后，人口郊區化主要集中在近郊區；中心區作為城市商業中心的功能不斷增強，人口流動以向城區的加速集中為主，城區發達的生活服務設施對人口吸引力較強。這種居住和就業不一致的非同步郊區化過程使南京產生了職工白天和晚上在城區與郊區之間往返的通勤方式，通常在上下班的高峰期城區與郊區道路擁擠嚴重，交通時間成本較高，城市交通負擔加重。

目前一些公路建設實行封閉運輸，區位條件改善的只是那些擁有公路出入口的地方，其他地方并不能享受現代交通的便捷，這限制了郊區交通設施效益的發揮。南京郊區公共交通之間的換乘等聯系不夠密切，偏重于城區的軌道建設對郊區交通便捷性的提高十分有限，城區和郊區之間的通勤壓力未得到緩解。

（三）郊區化的簡單做法與郊區房地產不合理開發使郊區生態環境遭到破壞

在郊區化過程中，城區人口和工業企業在郊區不斷重新集中，對郊區生態環境的影響也日益增強。尤其是一些污染擾民的工業企業直接從城區外遷到郊區，沒有進行減少污染的技術改造，這些工業企業有相當一部分規模小、技術水平較低、經濟效益不高，污染嚴重，其對環境的破壞作用也轉移到郊區。郊區住宅開發在滿足住房需求的同時，也使日常生活垃圾不斷增長。與此同時，郊區由于缺少污水處理設施，使得生活污水和工業廢水未經處理或不達標直接排入郊區河道水網，導致水體的污染。此外，一些房地產開發商為了使物業增強吸引力，選擇在依山傍水的地帶進行開發，不但影響了周圍的自然景觀，對植被也造成一定破壞，導致山體滑坡和泥石流等地質災害的加劇。2005年南京環保污染治理投資只占全市GDP的0.12%，遠遠低于周邊城市，有限的環保污染治理投資難以滿足南京保護和整治環境的實際資金需要。

三、南京郊區化與郊區房地產開發非協調發展負面影響的解決對策

（一）加強對郊區土地利用的規劃引導，嚴格保護耕地

把郊區土地利用規劃納入南京城市總體規劃和各項具體規劃中加以考慮，并強化郊區土地利用規劃的指導作用，郊區非農開發用地要嚴格限制在規劃用地的范圍之內。這既要考慮滿足現期郊區非農開發的需要，又要具有一定的超前性，以增強對郊區土地供求關系的調控能力。郊區鄉鎮企業適當向工業園區集中，發揮規模經濟效益，統一安排道路、通信、水電等基礎設施和公共設施的配套建設，這有利于鄉鎮企業污染治理和提高郊區土地利用的集約化程度。同時應著力保護郊區有限的耕地資源，尤其是加強基本農田保護，嚴格征用基本農田的審批制度，不得隨意調整基本農田，嚴肅處理亂批、亂占、濫用耕地的行為。其中，對開發區占而不用的耕地，要限期恢復農業用途。加強住宅市場土地供應調控，加大對中小戶型、中低價商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應，嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅的土地供應。

（二）加大郊區交通設施投資力度

為了充分發揮道路交通的聯動輻射作用，建設“內連外接”的城市道路網絡，并進行交通節點和區域道路的改造，優化當地區位條件，這有利于使土地價格和沿路開發的房地產價值都得到提升。推進“一小時都市圈”建設的進行，建設寧杭高速公路南京段、寧淮高速公路南京段以及沿江高速公路，增強城區與江北郊區的聯系。加強城區與重點發展地區的道路聯系，繼續加快仙林、東山和江北等新市區的道路設施建設，尤其是在城區與上述新市區間建設一兩條軌道交通線，并且使軌道交通線路與公交站點合理銜接，以有效提高交通網絡的整體效率。努力增加郊區就業崗位，強調郊區居住和就業的平衡，形成配套設施完善的綜合社區，減少對城區的依賴，增強郊區的相對獨立性，密切郊區內部以及鄰近郊區之間的交通聯系，以緩解郊區與城區之間交通瓶頸壓力。

（三）保護郊區生態環境

良好的生態環境是郊區化和郊區房地產開發長期發展的重要前提，應切實重視保護郊區生態環境，促進郊區經濟與生態環境的協調發展。

1．促使工業向開發區集中，統一治理郊區環境污染。南京江北化工園區的建設正是為了促進石油化工產業的集中，對江南的一些化工企業進行搬遷，并實施油、化、纖、塑一體化建設，優先采用低消耗、低污染的清潔生產工藝。這既有利于化工企業實現規模經濟，進行配套設施的統一規劃建設，也可以從源頭上控制郊區環境污染。

2．加大環保治污投資力度，強化企業污染排放標準。政府應增加郊區環保和治污投資，建立污水處理廠等。同時加強環保治污科研投資，提高工業廢品和生活垃圾的回收處理能力，盡可能變廢為寶，提高廢舊物的再次利用。提倡工業企業采用節能環保的生產工藝，并引進環保設施，做到廢水、廢氣的達標排放，對不符合環保要求的工業企業在媒體上進行定期公示，并進行相應處罰。

3．進行城市綠化建設。南京政府重視適當增加城市建設中綠化用地的面積，并把綠地建設分為結構性綠地和便民型綠地，雨花臺已成為結構性綠地的主體之一。增加包括郊區在內南京全城的便民型綠地面積，保證80%以上的居民在10分鐘內能夠便捷地到達一塊公共綠地。此外，市政府還投資在江寧開發區秦淮河畔建設總面積為754公頃的秦淮河濕地公園。這些綠地建設項目對于調節郊區生態和美化人居環境都有著重要作用。

[參考文獻]

[1]宋楊．城市郊區化的理論分析與作用機制探討[D]．南京：南京航空航天大學經濟系，2005．

篇（8）

企業的財務預算管理是對目前的財務制度開展管理控制管理的機制，規定各個部門要按照這個規章條文來嚴格執行。預算是企業對每個部分開展控制的手段與方式，而不是單純的對財務的管理與計算。每個部門以表格的方式來體現其工作進度，預算在其中起著重要導向作用。預算在管理上，它能夠對每個部門其著制約的作用，保證了控制力與執行力。只有這樣，預算的實質意義才可以得到每個部門的認可，也能夠更好的把企業財務預算在各個部門得以充分的利用，把財務預算擺在最合理有效的位置上，使其發揮著最大的功能，這也就不會使預算只是在單純意義上的上報報表的模式了。

一.企業財務預算監管的意義與作用

財務預算管理利于對企業的掌控，財務預算管理的實質是控制與管理，其各個部門對生產，銷售的過程的全面管理，也是企業針對財務管理預算的最根本的需求，它是通過預算的來開展對各項工作的監督與控制，它是企業得以安全運行、正常運轉的前提與重要保證。企業通過預算來判斷企業經營情況，可以對經營情況合理的把握與衡量，經過不斷的總結經驗，同時對各個部門展開考核，完善部門的制度，確保企業的經營情況達成可管理與可控制的目的，保證企業的經營效益。

財務預算管理有利于降低財務風險，企業財務管理從客觀上講是決策的相關人員對市場運行進行的估算與分析，這種決策的可靠性就要看決策者對市場的情況以及管理經驗的判斷，這就對企業的管理和控制上留下了危險因素。而企業的財務預算是對企業經營的情況展開全面的總結，也是對企業的經營數據進行合理的分析，就在某種程度上避免了人為的主觀臆斷造成的錯誤分析。

財務預算管理有利于企業完善全面的獎勵體制，企業對每個部門都訂下了可行性的預算目標，再將逐個的目標落實在每個工作人員的身上，這樣就可使工作人員帶著目標來進行工作，在要求的時間內完成任務目的來獲得的工資。只有財務預算管理體系的完善，才可以進一步推動工作人員間的互相合作，提升自我的工作技能，很好的完善了全面的獎勵機制，提升了企業員工的凝結力。

財務預算管理有利于提升企業的經濟利益，它在開展財務預算的時候是根據具體的財務實況以及市場的需要來進行的。它能夠合理的分配人力的資源，為企業利益的最大化為目標，對每個生產環節都進行了成本控制，為企業的市場競爭打下了堅實的基礎。

二.房地產企業財務管理現階段的狀況

房地產企業的工作者很大部分對財務管理都不精通，這些經營者常常出于個人的主觀臆斷，缺乏相關的專業知識。另一方面，多數的企業中管理部門以及行政部門都高于財務部門，這就忽視了財務管理在企業中起重要的主導地位。

房地產企業大部分都是家族式經營的企業，其缺少財務管理部門、內部核心控制部門，制度的不健全會導致財務管理的亂套，為將來企業的擴大與發展埋下了隱患。

房地產企業融資的途徑分為三種：親朋、銀行、資本市場。親戚朋友之間的借貸，適合用于創業的階段。而向市場借貸和銀行與融資就背道而馳了，它在財務管理當中顯現出的問題很多，它給社會反映的財務信息讓人很難相信，這對房產企業從銀行融資造成了很大困難與限制，至于在資本市場的融資更是不用談起了，房地產企業發展到一定狀況的難題是資本短缺，這也就在很大程度上延緩了房地產企業的發展以及壯大。

三.管理會計開展的想法

整調會計核算一定對會記信息準確與業務數據標準進行規范性的統一，使每項業務滿足管理會計的要求標準。信息化使用范圍的慢慢擴大，數據庫最普遍的關系數據已發展到多維的數據庫。其中多維的數據庫包括數據、字段、等設置。成本管理和核算對于成本數據的需要詳細的很多。全面預算是財務預算的中內容之一，企業可以采用手工和信息系統展開全面的核算，但在核算的運作上，特別是掌控類型的預算，比如成本和費用的掌控上，就必須采用信息化的模式來達到較為好的效果。

使用流程化的監管模式，要把數據融入企業的數據庫系統中，針對業務進行的同時就可實施支出的控制以及進度的控制，控制可采用強制的掌控制，超出的要禁止生成的憑證。使用預警的制約方式也行，同理也可以采用即時的采集相關數據進行統計與發展。在業務系統普遍信息化的條件情況下，在財務預算上作基礎，對于業務上的行動力上也要展開控制。房產企業成立現代企業的相關制度，進行的經營權以及所有權要相分離開，提升企業財務管理其中的層面，把財務管理的相關人員提拔到管理者的職位。在對財務人員的聘用上，要同時引進、培養提拔高素質的人才，要用家族以外的人才在財務崗位工作，而不要用人唯親。如果只是在生產前的幾個階段對目標的影響，就該用成本法的來計算，降低成本的方法在于提高施工效率、減少不必要的，毫無效率的作業模式。房地產企業在使用管理會計時，應該以會計為基礎，管理會計所應用的資料，資料庫的來源通道，財務會計信息的供給，用來保證會計信息的真實有效性。把財務會計所提供的資源直觀的應用于管理會計當中，為融資的展開與企業的投資創建了良好氛圍條件。

結束語：

現階段我國理論系統與實驗都有待于完善，其自身的弱點很難在管理會計中得到采用。可見，財務管理是房地產企業的核心，要以財務管理為中心，才能有效地強化企業的管理制度。因此政府應該加大力度為企業提供強有力的后盾做保障，提升企業管理的控制水平，促使房地產企業經濟協調、健康、快速發展。

篇（9）

當前，高職教育的教學與管理往往模仿普通高等教育，實施的是普通高等教育以學科為中心的教學模式，而沒有按照職業崗位去開發課程，因而培養的人才無法滿足生產第一線的實用型、技術型和技能型要求。這就出現了我國高職教育現在所面臨的尷尬局面：一方面，社會上技能型人才嚴重短缺，另一方面，相當多的高職畢業生卻“有業難就”或“無業可就”。這種矛盾的現象說明，我們的高職教育還沒有很好地適應社會實際需要。

因此，我們借鑒德國職業教育的成功經驗，以“熟練掌握崗位技能、專業技能”為教學主線，把“能夠勝任企業崗位要求”作為教學工作的出發點和落腳點，依據“以能力為根本，以就業為導向”的宗旨，以企業的實際“工作過程”為導向，設計出反映真實工作過程的教學過程，真正實現學校教育與用人單位就業崗位的“零距離”對接。

本專業培養目標

房地產業是從事房地產開發、投資、經營、管理與服務的行業，是我國的支柱產業。在我國加快城市化進程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產經營與估價專業培養的是能適應社會主義市場經濟發展的需要，系統掌握房產、地產和房地產服務經營與管理的基本理論知識和專業操作技能，熟悉國家房地產相關法規，在房地產經營管理部門與開發經營企業從事行政、經營、管理、策劃、業務和顧問等工作的高級技能型人才。具體來說，該專業培養出來的畢業生應該具備以下幾點專業能力：（1）房地產法律、法規及其相關法律、法規運用的能力；（2）房地產項目策劃、風險與不確定性分析的能力；（3）房地產市場細分、定位、競爭者識別的能力；（4）房地產租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、簽訂合同、辦證服務、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫房地產估價報告的能力；（7）公關、危機處理的能力。

本專業的教學現狀

在現階段，雖然本專業已經設置了《公共關系與禮儀》、《房地產法規》、《房地產統計》、《房地產開發》、《房地產市場營銷》、《房地產金融》、《房地產經紀實務》、《房地產估價理論與方法》等多門專業課程，但是，由于理論教學的局限性，畢業生只能縱向掌握每門課程獨立的知識體系，而不能橫向將多門課程進行綜合運用，完成實際工作中的任務。例如，在新建商品房租售的工作過程中，畢業生只能縱向、單一地運用《房地產經紀實務》課程中的相關知識去完成工作。殊不知，該項工作過程需要橫向、綜合地運用《公共關系與禮儀》、《房地產法規》、《房地產市場營銷》、《房地產金融》、《房地產估價理論與方法》等多門課程的相關知識。因此，為了彌補課堂內理論教學的缺陷，我們要開發新的教學模式，縮短畢業生的上崗時間。

本專業綜合性職業技能訓練的開發

（一）開發依據

本專業的畢業生主要就業于房地產項目開發和租售流程的各個環節中。該流程包括可行性研究、項目策劃、規劃設計、招投標準備、項目施工、竣工驗收、項目營銷策劃、項目銷售、交房、房屋使用、房屋租售等環節。

從專業培養目標出發，為了能使本專業的學生鞏固所學的專業技能，提高橫向綜合運用所學理論的能力，增強動手能力，更好地接受企業文化，我們開發了以該流程“工作過程”為導向的綜合性職業技能訓練。

（二）訓練目標

該流程“工作過程”緊貼工作實際，讓學生在就業前就能比較真實地接觸到各種工作場景。通過真實工作場景的模擬，學生不僅掌握資料搜集、數據分析、禮儀接待、危機處理等基本技能，還可以加強房地產法規運用、房地產市場細分定位、房地產項目風險與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、簽訂合同、辦證服務、撰寫房地產估價報告等職業技能。

在訓練過程中，學生可以橫向綜合已學理論知識，將理論與實際有機結合，有效提高專業技能，為其自身就業條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應屆畢業生安排到房地產投資策劃、房地產估價、房地產開發經營、房地產經紀、物業服務等實際工作崗位上，縮短企業對新進員工的培訓周期。轉貼于

（三）訓練內容

與課堂教學知識點結合訓練以完成實際工作任務為出發點，把各門專業課程之間相對獨立的理論知識體系打破，將各個知識點進行橫向綜合，并與房地產市場第一線的崗位工作緊密結合，以“職業技術優先”、“動手能力優先”為指導思想，重點培養學生的實際動手操作能力。

以模塊為單位進行劃分訓練是以多個模塊為內容依次展開的。模塊設計是以房地產項目開發、租售流程“工作過程”中相關環節所對應的崗位工作為導向進行的，分為房地產投資策劃、房地產估價、房地產開發經營、房地產經紀、物業服務等五個模塊。每個模塊均涉及了“工作過程”中的相應環節，五個模塊包含了“工作過程”的所有環節。

（1）房地產投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項目策劃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了設計房地產市場調查方案、撰寫房地產市場調查報告、編制房地產開發項目可行性研究報告、編制房地產開發項目營銷策劃書等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生的房地產市場細分、房地產市場定位、房地產市場競爭者識別、房地產項目風險與不確定性分析、房地產開發項目策劃等職業技能，可以讓畢業生在房地產投資策劃崗位上從事房地產市場調查、房地產項目可行性研究、房地產項目策劃等典型工作。

（2）房地產估價模塊。該模塊由規劃設計、招投標準備、房屋使用、房屋租賃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬房地產估價等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生搜集資料、實地勘察、分析數據、選擇估價方法、撰寫房地產估價報告等職業技能，可以讓畢業生在房地產估價崗位上從事房地產價格評估等典型工作。

（3）房地產開發經營模塊。該模塊由項目策劃、項目營銷策劃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬辦理土地出讓或劃撥手續、模擬建設工程招投標、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產相關法規運用、辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、租售接待、租售談判等職業技能，可以讓畢業生在房地產開發經營崗位上從事土地取得、建設工程招標、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地產經紀模塊。該模塊由項目銷售、房屋租售等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬簽訂合同、模擬辦證服務、模擬辦理貸款手續等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產法規運用、公關、危機處理、簽訂合同、辦證服務、代辦按揭貸款等職業技能，可以讓畢業生在房地產經紀崗位上從事房地產經營、房地產等典型工作。

（5）物業服務模塊。該模塊由交房、房屋使用等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬小區入住辦理等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產法規運用、危機處理等職業技能，可以讓畢業生在物業服務崗位上從事前期介入驗收服務、入住服務、使用期物業服務等典型工作。

以“工作過程”為導向的教學模式將學生作為學習行動的主體，以職業技能作為學習元素，在基于職業活動的學習情境中打破傳統的理論體系，將知識點重新橫向整合，以有效完成相關崗位的典型工作為最終目的。

篇（10）

一、商業房地產的概念與投資風險

（一）商業房地產概念

根據房地產的用途劃分，房地產分為工業、住宅、商業房地產。商業房地產主要是用于一些商業經營使用，其中有貨物的銷售、休閑、娛樂、餐飲等多種。商業房地產存在的形式也很多，例如購物市場、零售中心、娛樂場所、酒店等商鋪形式，但一般不會將工業園區的房地產歸為商業房地產。（二）商業房地產投資風險的概念與其他房地產投資一樣，商業房地產的投資也是以取得投資收益為目的，將一定的資金投入房地產的開發與建設。商業房地產的開發與經營必須要以投資為基礎，其投資的結果是可以建立新的房地產或者將已有的房地產進行改裝，使其商業性質更高，更能滿足商業經營的要求。相對于其他流動性的投資來說，商業房地產的投資較為穩定，但是其在通貨膨脹及市場經濟的影響下，投資風險也是會升高。商業房地產風險從投資者的角度來說，就是其投資的預期收益率的高低變化。

二、商業房地產投資存在的風險類別

（一）國家政治變化的風險

國家政治變化的風險分為政策風險與對城市房地產開發的規劃風險。其中，政策風險是由于國家政府部門采取一些政策性的手段使得商業房地產的投資者的預期經濟收益率下降。房地產行業的發展與投資是國家基礎的固定資產投資，且與國家宏觀經濟的運行情況有著密切的關系，為了防止房地產經濟的過度增長或者維護一些對住房有需求的群眾的利益，國家采取一定的宏觀經濟調控手段。例如我國調控房地產經濟變化的有稅收、產業和土地政策。例如，我國推行的保障房建設政策，將會影響房地產開發商對于房地產開發的方向，并吸引較多的投資資金向國家支持的房屋建設方向轉移，給商業房地產投資帶來一定的影響。國家對于城市的規劃政策也會造成商業房地產投資風險，這是因為國內較多的城市的規劃并不完善，而有些地方政府為了拔高自己的政績，在城市的規劃上沒有較為實際可行的辦法，存在較多的形象工程。例如近年來部分城市出現了商業房地產建設與分布不合理的情況，使得某些局部的商業房地產經濟過熱。

（二）經濟變化風險

經濟變化風險主要表現在市場的供求量關系風險以及融資風險兩方面。而市場供求量關系的風險是由于供求關系不平衡所存在的風險。一點為商業房地產的建設過多，供給過剩，從而出現較多的控制建筑。造成這種現象的原因是我國近幾年房地產經濟的發展迅速，大量的資金投向了房地產的開發，商業房地產的建設量也加大，居民的消費水平以及市場經濟的發展水平均難以跟上商業房地產經濟的發展水平。另一點是商業房地產的供給量較少，不能達到市場對其的需求，使得商業房地產市場出現了結構性的矛盾。導致這種風險的原因是房地產開發商沒有正確地認識一個城市對于商業房地產的需求量，沒有科學地分布商業房地產的建設量。商業房地產投資存在的融資風險是指投資的利率風險，是由于銀行貸款利率的變化而給房地產經濟帶來的影響。在我國資本市場不完善與傳統投資思想的影響下，房地產采取債券、股票等融資方式進行直接融資的行為受到了限制，所以更多的只能向銀行貸款開發，所以商業房地產投資極易受到銀行貸款利率變化的影響。

（三）商業房地產開發商的經營能力風險

商業房地產的開發需要同時結合商業行業與房地產業的經營情況，不僅是在建設完成后要采取有效的招商方式以及管理，還需要在開發前期以及開發階段進行系統的分析，規劃好商業房地產的建設區域。國內的多數商業房地產的開發與經營管理模式均是套用住宅房地產的經營方式，沒有獨立且豐富的商業房地產經營管理經驗，且商業房地產的開發以及招商沒有進行科學的規劃，只是等到房地產建設完成后再采取產權的出售或者招租的形式。出售產權能夠較快的回籠資金，但是其資金鏈的流動性會出現中斷的情況，與商業房地產的開發本意相違背。

三、商業房地產投資風險的防范策略探討

對于房地產經濟未來走向的判斷是商業房地產投資回報率估算的基礎，但是這種判斷存在較大的風險性，只有預判正確的情況下，商業房地產的投資收益率才有所保障。只是，這種預判會受到較多不確定因素的干擾，導致出現實際的回報率與預期出現較大的差距，因此降低預判失誤是防范商業房地產出現較大風險的根本策略。而降低預判失誤的最佳方式就是通過大量的市場調查，再結合城市的實際經濟發展情況以及其他產業經濟的流動方向，進行系統且詳細的統籌分析，找到最合理的投資依據。而想要做到較好的數據統籌分析，必須要對市場經濟具有較深入的了解，且能夠正確認識市場經濟的走向趨勢，然后是對所投資的商業房地產未來的發展方向以及經濟發展趨勢具有十分客觀的認識。防范商業房地產的投資風險可分為三種措施：（1）規避風險。是指根據實際的統籌分析結果，選擇風險性較小的商業房地產進行投資，而規避一些較大的投資風險，從而降低商業房地產的投資風險。（2）轉移風險。意思是將存在的風險全部或部分轉移到其他項目投資上，例如購買保險等來轉移風險。（3）控制損失。是指采取一些有效的管理與經營方式，將商業房地產的投資風險控制在一定范圍內，從而降低風險帶來的經濟損失。

參考文獻：

[1]程益棟.房地產開發投資風險分析及防范策略[J].科技視界,2016,12:273+278.

[2]丘貴輝.房地產項目投資風險簡析[J].價值工程,2016,27:3-5.