序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)的開發(fā)策略范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)投資過程是一種預(yù)測(cè)未知將來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，不確定性伴隨其始終；再加上房地產(chǎn)投資數(shù)額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力較差，有其自身的不利困素，存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

1、房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.1 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如市場(chǎng)需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者對(duì)戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會(huì)發(fā)生變化。原來的細(xì)分市場(chǎng)上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時(shí)期，紙幣貶值，價(jià)格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價(jià)格也會(huì)上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對(duì)下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項(xiàng)投資的貸款時(shí)，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時(shí)，就必須承擔(dān)作為抵押品的房地產(chǎn)將可能成為他人財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。采用預(yù)售房屋籌集開發(fā)資金時(shí)，如果不能按照預(yù)售協(xié)議規(guī)定的日期交房，就必須承擔(dān)支付巨額的賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 政治風(fēng)險(xiǎn)

是指一個(gè)國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)（如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、社會(huì)動(dòng)蕩）及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財(cái)政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開發(fā)和出售。同時(shí)銀行關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。就財(cái)政政策而論，政府實(shí)行緊的財(cái)政政策還是實(shí)行松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。

1.3 自然風(fēng)險(xiǎn)

是指由于自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

1.4 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致建安工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。

1.5 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

是指由于開發(fā)商因開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營費(fèi)用的可能性。該類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于開發(fā)商主觀上對(duì)開發(fā)成本、租金售價(jià)、開發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤。

2、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的策略

2.1 風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項(xiàng)目，或改變開發(fā)項(xiàng)目條件，以避開風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。

2.2 風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

2.3 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開發(fā)，而是將開發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

2.4 風(fēng)險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對(duì)一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。

2.5 風(fēng)險(xiǎn)利用

風(fēng)險(xiǎn)利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場(chǎng)化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開發(fā)入手，通過爭(zhēng)取某地塊土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開發(fā)，就從某種程度上提前對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢(shì)，獲取二級(jí)開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。

2.6 減輕風(fēng)險(xiǎn)的損失

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計(jì)采取各種有效的措施，力求減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。在減輕經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，通常主要采取以下一些方法：精確預(yù)測(cè)經(jīng)營項(xiàng)目的費(fèi)用與收益比率，減少經(jīng)營過程中的不必要的支出；縮短經(jīng)營周期或縮小經(jīng)營規(guī)模；通過簽訂合同同等方式，將那些對(duì)利潤敏感的變量，如利息、開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)周期和房屋預(yù)租預(yù)售等固定下來，從而達(dá)到減少或縮小風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是高投入高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的項(xiàng)目。在這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的投資環(huán)境中想要得到預(yù)期目標(biāo)就必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析，并采取適當(dāng)?shù)膶?duì)策、方法，以期達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范的目的，提高收益的可靠性。

篇（2）

房地產(chǎn)開發(fā)過程中的管理內(nèi)容較多，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理必須涉及到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工等多方面的管理。并對(duì)這些管理內(nèi)容采取相應(yīng)的優(yōu)化措施，才能將工程管理水平提升到一個(gè)新的臺(tái)階，從而提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。基于此，筆者結(jié)合自身工作實(shí)踐，做出以下幾點(diǎn)分析與見解。

一、淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程中的管理內(nèi)容

開發(fā)房地產(chǎn)的目的主要是為了盈利，而加強(qiáng)開發(fā)房地產(chǎn)過程中的管理則是實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的重要途徑，因而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中加強(qiáng)管理就顯得尤為重要。基于此，筆者就房地產(chǎn)開發(fā)過程中的管理內(nèi)容進(jìn)行分析。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，規(guī)劃管理是主要是管理內(nèi)容和不可或缺的管理內(nèi)容之一。這就需要在房地產(chǎn)開發(fā)施工之前，就整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)整體而又詳細(xì)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，結(jié)合工程需要，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，選取行之有效的施工方案和策略，以保證整個(gè)工程項(xiàng)目的施工順利有序的開展。如果在房地產(chǎn)開發(fā)施工之前缺乏相應(yīng)的規(guī)劃管理，把可能出現(xiàn)的問題和困難考慮在前面，不僅會(huì)使得工程進(jìn)度被延誤，還會(huì)浪費(fèi)大量的人力物力和財(cái)力，從而增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，降低企業(yè)效益；另則為保證既定效益，只能提高出售價(jià)格，給廣大消費(fèi)者帶來購房的經(jīng)濟(jì)壓力而流失大量的準(zhǔn)顧客，同樣損失企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因而必須在房地產(chǎn)開發(fā)管理中加強(qiáng)規(guī)劃管理。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)管理

在房地產(chǎn)施工過程中，設(shè)計(jì)管理具有決定性和關(guān)鍵性的作用，直接影響項(xiàng)目的開發(fā)成本。為確保建筑工程項(xiàng)目施工順利有序的進(jìn)行，作為設(shè)計(jì)人員就必須在建筑工程項(xiàng)目方案和擴(kuò)初階段，依據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、功能需求、項(xiàng)目定位、檔次等等因素，對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整體設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)過程中，還應(yīng)充分考慮客戶的需求，根據(jù)項(xiàng)目所在地段，進(jìn)行市場(chǎng)充分調(diào)研，摸清潛在客戶如對(duì)戶型大小，總價(jià)等需求，以盡可能的滿足客戶需求和刺激客戶消費(fèi)為目的，進(jìn)行針對(duì)性和個(gè)性化的設(shè)計(jì)，才能確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的開發(fā)管理

開發(fā)管理同樣是確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利有序進(jìn)行重要管理措施。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)結(jié)合工程項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況及施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際，制定行之有效的開發(fā)方案，如施工單位的選擇，工程款支付方式、何時(shí)開始施工、何時(shí)達(dá)到銷售條件等等。并在開發(fā)方案制定過程中根據(jù)市場(chǎng)需求情況，合理確定房屋銷售價(jià)格，以便于業(yè)主結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力與實(shí)際需求確定購買意向，并加強(qiáng)與潛在客戶的溝通確定出最佳的開發(fā)方案，從而最大程度的確保開發(fā)方案的科學(xué)合理性。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的施工管理

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，施工管理尤為重要，其不僅同一般的建筑工程項(xiàng)目有一定的差別，而且所涉及施工技術(shù)和專業(yè)知識(shí)及其復(fù)雜，因而在工程施工管理中也存在較大的難度。這就需要開發(fā)商嚴(yán)格要求管理人員加強(qiáng)開發(fā)工程項(xiàng)目的管理，特別對(duì)質(zhì)量和進(jìn)度這對(duì)矛盾體加強(qiáng)過程管理，使其能成矛盾的統(tǒng)一體，以及各施工單位之間、工種之間、施工工作面的組織和相互協(xié)調(diào)。在國家法律法規(guī)的許可下，在堅(jiān)持公開公正的原則下，采用現(xiàn)代建筑施工技術(shù)和材料，確保工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)的同時(shí)保證工程項(xiàng)目的進(jìn)度和安全，從而為取得整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也是為企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的重要內(nèi)容。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的問題

在房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中經(jīng)常會(huì)面臨很多問題，但主要問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全等方面的問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的成本問題

任何企業(yè)存在都是在合法的情況下獲得正當(dāng)利益的前提下，因而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商更是如此。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，其一，在保證相同品質(zhì)的前提下，加強(qiáng)管理，加強(qiáng)材料招投標(biāo)控制，合理選用性價(jià)比高的材料，能減少投入，達(dá)到降低成本目的；其二，主要是通過銷售房屋提高企業(yè)的資金投資回饋力度，減少開發(fā)過程的資金成本。開發(fā)商必須抓住時(shí)機(jī)，合理定價(jià)，這就需要開發(fā)商準(zhǔn)確測(cè)算房屋的建安成本、財(cái)務(wù)成本、銷售成本等等，綜合測(cè)定合理的房屋銷售成本，并結(jié)合市場(chǎng)需求，確定合理市場(chǎng)定價(jià)。成本投入多少直接影響產(chǎn)品的質(zhì)量和銷售資金回籠。成本過高會(huì)給廣大購房者帶來經(jīng)濟(jì)壓力而減少房屋銷售數(shù)量，這樣開發(fā)商的資金就難以回籠，成本過低房屋質(zhì)量就無法保障，因而成本問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中必須科學(xué)妥善處理的問題，在回籠資金的同時(shí)取得一定的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的質(zhì)量問題

房屋質(zhì)量如果無法保障，那么開發(fā)商的就會(huì)失去在房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的命脈，因而質(zhì)量問題是開發(fā)商必須處理好的問題，只有合格的質(zhì)量才能確保房屋正常的銷售，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。質(zhì)量就是生命，作為開開發(fā)商必須在施工過程中加強(qiáng)各方的溝通和協(xié)調(diào)，著力提高工程質(zhì)量。俗話說：“千杯萬杯不如老百姓的口碑”。只有著力做好產(chǎn)品質(zhì)量，企業(yè)才能立足于市場(chǎng)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的進(jìn)度問題

進(jìn)度問題始終貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目開發(fā)之中的問題，因而必須在工程開工之前就必須制定嚴(yán)格的進(jìn)度計(jì)劃，并在施工過程中嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)于出現(xiàn)的進(jìn)度變更應(yīng)盡可能的分析進(jìn)度問題，及時(shí)糾偏，采取有效的措施，確保工程如期完工，否則不僅會(huì)增加企業(yè)的運(yùn)行成本，還會(huì)影響企業(yè)的社會(huì)效益。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中面臨的安全問題

安全無小事，房地產(chǎn)開發(fā)本來就具有較高的危險(xiǎn)性，企業(yè)要想獲得利益的最大化必須加強(qiáng)安全管理，注重安全問題的分析，盡可能的找出影響工程安全的隱患，并制定相應(yīng)的預(yù)警和應(yīng)急措施，加強(qiáng)施工人員的安全教育與培訓(xùn)，加大安全管理和投入，始終確保工程項(xiàng)目安全高效的運(yùn)行是目前遇到的最大問題。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的優(yōu)化策略

企業(yè)要發(fā)展，離不開企業(yè)的有效管理，為確保管理的有效性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就必須結(jié)合管理內(nèi)容及面臨的管理問題，采取相應(yīng)的優(yōu)化措施，才能更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。基于此，筆者結(jié)合自身實(shí)踐，提出以下幾點(diǎn)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的優(yōu)化策略。

第一，工程的成本控制對(duì)工程整體來說都是非常重要的，而工程成本控制的關(guān)鍵就在前期方案階段或者說是設(shè)計(jì)階段，選擇一個(gè)優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位是非常必要的。工程的勘探和設(shè)計(jì)是決定工程成本的兩大主要環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開發(fā)中，能夠準(zhǔn)確對(duì)土質(zhì)情況進(jìn)行定位以及提供合理的設(shè)計(jì)依據(jù)，就會(huì)將大大的降低工程的造價(jià)成本。地底下的物質(zhì)是人肉眼看不見的，情況相當(dāng)復(fù)雜，設(shè)計(jì)時(shí)為確保安全性往往會(huì)放很大的安全系數(shù)，增加投入。如能夠準(zhǔn)確分析土質(zhì)情況和土質(zhì)受力，必將大大減小設(shè)計(jì)安全系數(shù)，節(jié)約成本。可見，選擇一家技術(shù)實(shí)力強(qiáng)和負(fù)責(zé)任的勘探單位多么重要。另外，在設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)模型搭建的合理性和優(yōu)化設(shè)計(jì)，在很大程度上節(jié)約成本。設(shè)計(jì)階段方案的確定，基本上可以說項(xiàng)目投資成本的約百分之七十已經(jīng)確定。

第二，監(jiān)理工作是提高工程質(zhì)量的一個(gè)重要保證，所以，在選擇監(jiān)理公司方面也要慎重，要選擇高效負(fù)責(zé)任的監(jiān)理公司，并要求在不同階段施工配備不同專業(yè)監(jiān)理工程師，有針對(duì)性的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。監(jiān)理的負(fù)責(zé)任程度直接影響了房地產(chǎn)公司的對(duì)外形象以及工程的管理成本，通過監(jiān)理工作所反映出來的問題就可以間接的判斷工程的整體質(zhì)量以及公司的信譽(yù)。所以，在監(jiān)理公司的選擇上也是要格外注意的。

第三，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，人們的工程質(zhì)量意思也不斷增強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求越來越高，特別是其開發(fā)工程的質(zhì)量，市場(chǎng)信譽(yù)度和口碑，以及與客戶溝通時(shí)的服務(wù)態(tài)度。所以一個(gè)信譽(yù)好的施工企業(yè)、素質(zhì)高的項(xiàng)目經(jīng)理和有責(zé)任性的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)施工來說是非常重要的，直接關(guān)系著工程的進(jìn)度以及工程質(zhì)量。

第四，工程管理的主要內(nèi)容有很多，其中還包括與工程相關(guān)的資料、各個(gè)部門之間的關(guān)系協(xié)調(diào)、銷售分區(qū)圖的確認(rèn)和統(tǒng)一等等。由于其涉及到的內(nèi)容相對(duì)來說比較復(fù)雜，沒有一個(gè)合理高效的管理模式，工程的施工就得不到順利進(jìn)行，從而影響整個(gè)工程的開發(fā)周期。

四、結(jié)語

總之，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合開發(fā)管理內(nèi)容和面臨的管理問題，選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位和高效負(fù)責(zé)任的監(jiān)理公司以及信譽(yù)好的施工企業(yè)和素質(zhì)高的項(xiàng)目經(jīng)理，并加強(qiáng)工程項(xiàng)目的開發(fā)管理，才能更好的提高開發(fā)管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，助推我國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫光新.試述房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目管理內(nèi)容及方法[J].民營科技，2009，（12）

篇（3）

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施品牌發(fā)展策略的必要性

現(xiàn)在的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)其實(shí)已經(jīng)發(fā)展為到了“品牌的戰(zhàn)爭(zhēng)”的階段，沒有品牌的競(jìng)爭(zhēng)是無力的競(jìng)爭(zhēng)。由于房地產(chǎn)銷售一般是商家（開發(fā)商或商）直接針對(duì)消費(fèi)者，且房地產(chǎn)具有四大特點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)不是大眾產(chǎn)品，不宜進(jìn)行大眾媒體傳播；（2）產(chǎn)品個(gè)體獨(dú)立性強(qiáng)，差異性大，不宜復(fù)制；（3）地域文化、人文風(fēng)情存在較大差異；（4）越域拓展，難以實(shí)現(xiàn)資源共享等。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)具有這些特點(diǎn)，因此在越域拓展的過程中，品牌無疑是房地產(chǎn)企業(yè)最為有效共享資源和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營銷品牌現(xiàn)狀

1．現(xiàn)狀。當(dāng)前，品牌早已成為參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)石成金的利器，近些年來房地產(chǎn)界“打造品牌”的呼聲也風(fēng)起云涌。然而，我國今天的房地產(chǎn)業(yè)品牌現(xiàn)狀卻不容樂觀。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了地段競(jìng)爭(zhēng)的初級(jí)階段，現(xiàn)階段是規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)并存。目前，大部分房地產(chǎn)公司都屬于以規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)為主導(dǎo)戰(zhàn)略的企業(yè)，而真正的品牌驅(qū)動(dòng)型企業(yè)鳳毛麟角。2004年，由世界品牌價(jià)值權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)“世界品牌實(shí)驗(yàn)室（wbl）”的《中國500最具價(jià)值品牌》，海爾以612.37億元名列榜首，而房地產(chǎn)業(yè)“第一品牌”的萬科僅以173.56億元排在第30位。前200位排名中，也只有萬科等三家地產(chǎn)品牌入圍。對(duì)于動(dòng)輒大手筆的房地產(chǎn)業(yè)來說，這樣的結(jié)果確實(shí)令人汗顏。忽視品牌建設(shè)的結(jié)果是，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難以積累和借助品牌的信譽(yù)資源，迅速提升產(chǎn)品價(jià)值銷量，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。美國最大的房地產(chǎn)公司pultehomes占美國國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額達(dá)4%左右，而我國房地產(chǎn)老大萬科占我國房地產(chǎn)市場(chǎng)份額不足1%。

2．導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷品牌現(xiàn)狀的原因。（1）缺乏對(duì)品牌管理精髓的深入理解。很少有中國房地產(chǎn)企業(yè)的高層與品牌負(fù)責(zé)人理解品牌管理的精髓，他們基本上不明白“品牌價(jià)值的源泉來自消費(fèi)者大腦中對(duì)品牌的獨(dú)特聯(lián)想，品牌管理的本質(zhì)是在消費(fèi)者大腦中留下個(gè)性化的聯(lián)想”。因此，具體的營銷傳播沒有圍繞品牌管理的終極目標(biāo)而展開也就再正常不過了。（2）沒有確定品牌的核心價(jià)值。品牌是企業(yè)的最重要的財(cái)富，在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，確定自身品牌的價(jià)值對(duì)在企業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)占有率上所起到的作用是不可估量的。

三、房地產(chǎn)業(yè)品牌策略的制定

1．品牌準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位必須遵循如下原則：一是目標(biāo)市場(chǎng)足夠大，并有較大的發(fā)展空間；二是目標(biāo)市場(chǎng)未被競(jìng)爭(zhēng)者完全壟斷，或競(jìng)爭(zhēng)尚不十分激烈；三是企業(yè)有條件和有能力進(jìn)入新選定的目標(biāo)市場(chǎng)。只有定位準(zhǔn)確后，采取尋求空隙市場(chǎng)的策略，尋找為客戶所重視的，但尚未被開發(fā)的市場(chǎng)空間，以利于房地產(chǎn)企業(yè)樹立好自身的品牌形象。首先，應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)查，掌握市場(chǎng)信息，這是營銷策劃的基礎(chǔ)工作。并關(guān)注國內(nèi)外投資流向和國家有關(guān)金融、稅收等政策的調(diào)整，以便對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略作出適時(shí)的調(diào)整。其次，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的系統(tǒng)全面的調(diào)查和細(xì)致的分析。根據(jù)目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將目標(biāo)市場(chǎng)主要定位在中低收入者。在確定目標(biāo)后，在保證品質(zhì)的同時(shí)，采取各種手段降低成本，做到品質(zhì)與價(jià)格的最優(yōu)組合。

2．加強(qiáng)品牌意識(shí)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立和強(qiáng)化品牌意識(shí)，并把這種品牌意識(shí)貫徹到每個(gè)員工的行動(dòng)上，貫穿于企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營和管理的每個(gè)環(huán)節(jié)中，落實(shí)在每個(gè)項(xiàng)目、每棟房屋的決策、設(shè)汁、施工、營銷和物業(yè)管理之中，使企業(yè)的品牌經(jīng)營理念成為消費(fèi)者能感知到的服務(wù)、信譽(yù)和品質(zhì)。可以說樹立和加強(qiáng)品牌意識(shí)，可降低消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格的敏感程度，有利于提高產(chǎn)品的附加值，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造可觀的商業(yè)利潤；可形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)防線，使企業(yè)長期保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)；有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)永續(xù)銷售；加快消費(fèi)者的購買決策速度等；有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施擴(kuò)張戰(zhàn)略。

3．建立品牌模式，制定企業(yè)品牌策略。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)的最后必然是品牌的競(jìng)爭(zhēng)。而房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施品牌戰(zhàn)略中，不是片面強(qiáng)調(diào)技術(shù)、新材料、新設(shè)備等物質(zhì)因素的運(yùn)用，也不是人云亦云的強(qiáng)調(diào)時(shí)髦的市場(chǎng)概念，而是通過整合來贏得消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)同。目前，我國房地產(chǎn)品牌發(fā)展呈現(xiàn)以下三種特色模式：一是單一品牌模式。所開發(fā)的所有項(xiàng)目都與企業(yè)使用同一個(gè)品牌名稱的品牌模式。采用該品牌模式，有利于企業(yè)形象的統(tǒng)一和樹立產(chǎn)品的專業(yè)化形象；二是多品牌模式。同時(shí)開發(fā)兩個(gè)以上相互獨(dú)立且市場(chǎng)定位明確的品牌。采用該品牌模式的優(yōu)點(diǎn)在于各品牌有明確的市場(chǎng)定位，可以發(fā)揮多品牌整體優(yōu)勢(shì)；三是主副品牌模式。一種介于多品牌與單一品牌之間的一種品牌發(fā)展模式。如萬科――金色花園、萬科――四季花城等。

4．以質(zhì)量為中心，提高房地產(chǎn)商品的內(nèi)在價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施名牌策略過程中，在商品質(zhì)量管理上應(yīng)重點(diǎn)把握以下內(nèi)容：一是房地產(chǎn)商品在規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能配置、環(huán)境美化等方面上應(yīng)具有一定的超前性，應(yīng)將消費(fèi)者的需求體現(xiàn)到規(guī)劃設(shè)計(jì)上，保證房地產(chǎn)商品功能適用，保證房地產(chǎn)功能的長久性和超前性。二是房地產(chǎn)在建造過程中，應(yīng)建立嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系。從圖紙審查、工程招標(biāo)、建筑材料、施工流程到竣工驗(yàn)收等每個(gè)環(huán)節(jié)都以質(zhì)量為中心嚴(yán)格把關(guān)，切實(shí)保證工程質(zhì)量，同時(shí)在保證工程質(zhì)量的前提下，應(yīng)積極采用新工藝、新技術(shù)，以不斷提高房地產(chǎn)商品的技術(shù)含量，從而造就名牌的卓越品質(zhì)。

5．開展品牌化的物業(yè)服務(wù)，提高全面周到的服務(wù)水平。服務(wù)是商品品質(zhì)的重要組成部分，開展品牌化的物業(yè)服務(wù)，是強(qiáng)化品牌，使品牌形象深入人心的重要保證。因此，實(shí)施品牌營銷策略，則須提高售后的物業(yè)管理水平。首先，物業(yè)服務(wù)應(yīng)以尊重客戶和理解客戶為前提，加強(qiáng)與客戶的溝通，從客戶的角度和觀點(diǎn)來分析考慮客戶的需求，以更好地滿足客戶的需求，最終達(dá)到客戶滿意，從而建立良好的客戶關(guān)系。其次，物業(yè)公司應(yīng)要求服務(wù)員工不斷地學(xué)習(xí)，可通過內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)交流和引進(jìn)外部知識(shí)等，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平，從而更好地提高其服務(wù)水平。

6．以企業(yè)文化為核心,塑造名牌企業(yè)形象。一是應(yīng)建立符合企業(yè)自身的經(jīng)營理念，這是創(chuàng)名牌企業(yè)形象的基礎(chǔ)和核心；二是應(yīng)在企業(yè)范圍內(nèi)培育屬于企業(yè)自身的價(jià)值理念，即可通過員工職業(yè)道德培訓(xùn)、民主管理、經(jīng)驗(yàn)交流、社會(huì)公益服務(wù)、企業(yè)發(fā)展研討等活動(dòng)來規(guī)范企業(yè)行為，以構(gòu)成完整的企業(yè)形象；三是應(yīng)設(shè)計(jì)企業(yè)標(biāo)志，其應(yīng)形象新穎明快、簡(jiǎn)潔易記、富有特色、具有吸引力等，并將其廣泛使用在企業(yè)招牌、產(chǎn)品、辦公用品、往來函件和紀(jì)念品等一切可以使用的地方，以起到在塑造形象方面的宣傳作用。

綜上所述，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，新一輪競(jìng)爭(zhēng)將是品牌競(jìng)爭(zhēng)。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)營銷中，應(yīng)注重品牌策略營銷手段，即應(yīng)品牌準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，加強(qiáng)品牌意識(shí)，建立品牌模式，以質(zhì)量為中心，提高房地產(chǎn)商品的內(nèi)在價(jià)值，開展品牌化的物業(yè)服務(wù)，及以企業(yè)文化為核心,塑造名牌企業(yè)形象等，從而以增強(qiáng)其自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)門檻。

參考文獻(xiàn)

篇（4）

前言：工程建設(shè)成本控制，主要集中在工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工這兩個(gè)階段。雖然工程建設(shè)成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費(fèi)用的大小以及費(fèi)用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。因此，工程成本控制的方式是從項(xiàng)目的前期入手，在施工階段進(jìn)行重點(diǎn)控制，對(duì)項(xiàng)目工程成本管理實(shí)行全過程動(dòng)態(tài)管理。通過加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制的總目標(biāo)。

一　房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來說，大致可分為3部分：土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價(jià))，以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10％～15％。

管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。

二　設(shè)計(jì)階段的成本控制

(一)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化

設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)，它對(duì)工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過優(yōu)化建筑造型，裝修方案、標(biāo)準(zhǔn)層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再設(shè)備選型方面，再保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對(duì)降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某國際大廈項(xiàng)目，通過對(duì)地下停車場(chǎng)柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設(shè)計(jì)，增加了約15％的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在此項(xiàng)目建設(shè)過程中，通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點(diǎn)，規(guī)劃成獨(dú)具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對(duì)回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。

(二)實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

限額設(shè)計(jì)就是按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，　控制初步設(shè)計(jì)，　按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)的總概算，　去控制施工圖的設(shè)計(jì)。實(shí)施限額設(shè)計(jì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，是控制設(shè)計(jì)“鍍金”的有效方法。一旦設(shè)計(jì)獲得批準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格控制變更程序，不輕易變更設(shè)計(jì)，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。設(shè)計(jì)不精、深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一大通病。迭也是直接導(dǎo)致工程造價(jià)增加的一大不確定因素。頻繁的設(shè)計(jì)變更帶來工程造價(jià)的失控，因此，必須對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)確定設(shè)計(jì)限額，并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，為降低工程造價(jià)奠定基礎(chǔ)。

(三)前期造價(jià)分析

通常設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研設(shè)計(jì)任務(wù)書一方案設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審。由于關(guān)注點(diǎn)的不同，設(shè)計(jì)單位往往對(duì)工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計(jì)單位來實(shí)現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)前，要組織力量對(duì)成本可控敏感的部分進(jìn)行專題調(diào)研，通過考察相關(guān)項(xiàng)目、收集最新技術(shù)資料，組織專題專家會(huì)等方式，與設(shè)計(jì)單位共同完成。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案的同時(shí)，確定成本控制目標(biāo)。還可采用定額設(shè)計(jì)的方式，在設(shè)計(jì)任務(wù)書中。把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計(jì)單位。及時(shí)組織圖紙會(huì)審，從設(shè)計(jì)、工程，銷售等多角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建筑工程總費(fèi)用的1％左右，但正是這1％的設(shè)計(jì)費(fèi)用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費(fèi)用，由此可見，設(shè)計(jì)階段的成本控制在整個(gè)項(xiàng)目投資中的重要性。在設(shè)計(jì)階段，造價(jià)人員的工作重點(diǎn)是通過造價(jià)分析，協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法和價(jià)值工程原理選擇最佳設(shè)計(jì)方案。

二　工程招投標(biāo)階段的成本控制

建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，既能引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，降低工程造價(jià)，又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程項(xiàng)目材料設(shè)備的采購過程中，為了保證中標(biāo)價(jià)的合理性，防止不合理或非實(shí)質(zhì)性報(bào)價(jià)中標(biāo)，在開發(fā)的綜合樓項(xiàng)目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項(xiàng)目，采用低-價(jià)中標(biāo)的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標(biāo)價(jià)的現(xiàn)象，又可以避免“低價(jià)中標(biāo)”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。首先在參加投標(biāo)的企業(yè)中選取3～4家規(guī)模較大、信譽(yù)度較高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標(biāo)人。在招投標(biāo)辦的監(jiān)督下采用了詢標(biāo)的形式進(jìn)行投標(biāo)。

投標(biāo)的程序是：先由投標(biāo)方自主報(bào)價(jià)，抽簽決定詢標(biāo)順序后，進(jìn)行第一次詢標(biāo)，詢問投標(biāo)方的最高降價(jià)幅度。然后進(jìn)行第二次詢標(biāo)，以最終確認(rèn)投標(biāo)各方的最后報(bào)價(jià)。這樣既給投標(biāo)方一定的時(shí)間考慮，又使投標(biāo)人有一種無形的壓力，追使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤空間。如(生活水泵的采購)，我們就是以第一輪低干報(bào)價(jià)的30％，第二輪又降3％的價(jià)格最終成交。

三　項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制

項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。

(一)采用招標(biāo)方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商在選擇工程項(xiàng)目的承包單位和材料設(shè)備的供應(yīng)商時(shí)，進(jìn)行公開招投標(biāo)是控制工程成本的最有效辦法。在招投標(biāo)過程中，充分利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢(shì)及相互競(jìng)爭(zhēng)、可以獲得最優(yōu)惠價(jià)格，特別是對(duì)于影響力大的重點(diǎn)項(xiàng)目，往往投標(biāo)單位會(huì)根據(jù)規(guī)模效益及社會(huì)效益以低于常規(guī)造價(jià)的價(jià)格報(bào)標(biāo)，同時(shí)盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。

在招標(biāo)過程中，工程管理部門和造價(jià)管理部門應(yīng)該仔細(xì)審閱圖紙，盡可能減少工程實(shí)施過程中的設(shè)計(jì)變更和中標(biāo)單位以后的索賠機(jī)會(huì)。在評(píng)標(biāo)過程中，要仔細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件，防止低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)索賠和不平衡報(bào)價(jià)的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵(lì)各投標(biāo)單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。

在招標(biāo)中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式．工程量清單招標(biāo)有利于項(xiàng)目實(shí)施中進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)控制。工程量清單是指按照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)要求，將擬建工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項(xiàng)，并計(jì)算實(shí)物工程量，列成清單，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位填寫單價(jià)的一種工程量計(jì)價(jià)方法。采用工程量清單的形式，對(duì)開發(fā)單位而言，首先，工程單價(jià)易與市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比較，擠掉單價(jià)中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因設(shè)計(jì)變更引起的工程價(jià)款的增加。

(二)合同簽署要嚴(yán)密

簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件，合同文本，對(duì)承包商的制約條款幾乎達(dá)到無所不包的地步，防止施工單位進(jìn)場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請(qǐng)，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，就能有效地杜絕這類費(fèi)用的增長，比如在設(shè)備安裝預(yù)算中，由于不同的品牌型號(hào)價(jià)格出入很大，如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽(yù)，造成不良后果。利用好“嚴(yán)密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計(jì)，在這一點(diǎn)上需要多借鑒國外成熟的經(jīng)驗(yàn)。

目前我國已出臺(tái)了一系列建筑法律、法規(guī)和合同示范文本，但與國際標(biāo)準(zhǔn)合同文本，尤其是與國際通行的fidic合同文本相比，在合同的嚴(yán)謹(jǐn)性、合同主體的責(zé)權(quán)利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結(jié)合我國金融。保險(xiǎn)，建筑法規(guī)，對(duì)現(xiàn)行的合同文本進(jìn)行修訂。

(三)提高工程變更的預(yù)見性

在項(xiàng)目建設(shè)過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價(jià)人員應(yīng)密切配合，嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項(xiàng)目周期長、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)，項(xiàng)目在實(shí)施過程中不可避免會(huì)發(fā)生變更。一股從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更3類。對(duì)于大的洽商變更，必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析．這時(shí)要充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對(duì)工程成本的影響做出評(píng)價(jià)，綜合各方意見后方能最后確定是否實(shí)施該洽商變更。變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價(jià)仍執(zhí)行合同中已有的單價(jià)，如合同中無此單價(jià)或因變更帶來的變化，應(yīng)按合同條款進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)承包商提出的單價(jià)分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認(rèn)可后，按認(rèn)可的單價(jià)執(zhí)行。

(四)結(jié)算審核要細(xì)致

工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的最終依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。

一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本：

核對(duì)合同條款．只有按合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等·

檢查隱蔽驗(yàn)收記錄，竣工結(jié)算時(shí)應(yīng)該對(duì)隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證進(jìn)行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結(jié)算；

落實(shí)設(shè)計(jì)變更洽商，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算；

按圖核實(shí)工程數(shù)量，招投標(biāo)工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對(duì)實(shí)際完成的工程量，然后對(duì)工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進(jìn)行結(jié)算。

嚴(yán)格執(zhí)行定額單價(jià)，除包干部分外，結(jié)算單價(jià)應(yīng)按合同約定或招投標(biāo)規(guī)定的計(jì)價(jià)定額與計(jì)價(jià)原則執(zhí)行，對(duì)定額單價(jià)中沒有的項(xiàng)目應(yīng)按相近定額進(jìn)行分析換算，或提出人工，機(jī)械、材料計(jì)價(jià)依據(jù)，編制補(bǔ)充單價(jià)；

篇（5）

一 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的組成

1 土地征用以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

土地征用以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用主要由城鎮(zhèn)土地的出讓金、土地征用費(fèi)用以及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)主要通過三種方式來獲取土地：（1）協(xié)議出讓，（2）招標(biāo)出讓，（3）拍賣出讓，通常后兩種方式更為常見。隨著我國對(duì)于土地所進(jìn)行的宏觀管理政策的趨緊，拍賣方式已經(jīng)成為多數(shù)開發(fā)商獲得土地的主要手段。

2 前期工程費(fèi)用

前期工程費(fèi)用指的是前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用以及地質(zhì)勘查等費(fèi)用。此外，另一部分為行政性相關(guān)費(fèi)用，是地方政府及其行政主管部門等對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所收取的費(fèi)用，主要由征地管理費(fèi)用、商品房交易管理費(fèi)用以及人防費(fèi)用等構(gòu)成。

3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用主要指的是開發(fā)區(qū)內(nèi)的道路、水電氣的供應(yīng)、排污排洪、通訊、保安以及綠化等工程的支出。

4 建筑安裝工程費(fèi)用

建筑安裝工程費(fèi)用主要指的是房屋建造時(shí)，建筑工程、設(shè)備以及安裝工程所需支出的費(fèi)用，包括了發(fā)包方式對(duì)承包方所支出的建筑安裝工程費(fèi)用以及通過自營方式所產(chǎn)生的建筑安裝工程費(fèi)用等。

5 公共配套設(shè)施費(fèi)用

公共配套設(shè)施費(fèi)用主要指的是建設(shè)用地內(nèi)所設(shè)置的配套服務(wù)相關(guān)的各種非營利性公用設(shè)施以及多種營利性配套設(shè)施等所支出的費(fèi)用。此外，還包括了煤氣調(diào)壓站、變電室等室外工程以及大市政配套費(fèi)用等。

6 開發(fā)間接費(fèi)用

開發(fā)間接費(fèi)用則是指企業(yè)的直接組織以及管理開發(fā)項(xiàng)目等所支出的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括了工資、職工的福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)用、辦公費(fèi)用、水電費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)用以及周轉(zhuǎn)房攤銷等等。房地產(chǎn)由于其開發(fā)周期相對(duì)較長，因此需要較大的投資數(shù)額，所以，必須通過銀行的信貸資金的借助，但其大小同所開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模，融資額度多少等息息相關(guān)。

二 房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制

由于房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制及其管理分為四個(gè)階段，即項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工以及竣工結(jié)算四個(gè)階段。因此，對(duì)此四個(gè)階段的成本進(jìn)行控制即能達(dá)到對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制目標(biāo)。

1 首先，決策工作作為控制整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)健，其對(duì)錯(cuò)對(duì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本造成直接的影響。

1.1 決策前應(yīng)進(jìn)行前期的調(diào)查及論證

進(jìn)行投資之前，都應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)行情進(jìn)行調(diào)查和研究，同樣，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策之前，進(jìn)行新項(xiàng)目的立項(xiàng)過程中應(yīng)當(dāng)對(duì)立項(xiàng)請(qǐng)示以及可行性研究報(bào)告等進(jìn)行提交，且需立項(xiàng)聽證會(huì)的討論方可通過。重視項(xiàng)目的前期調(diào)查及其論證等相關(guān)工作，確保為決策者提供詳細(xì)正確的相關(guān)資料以便其做出正確的決策。

1.2 項(xiàng)目決策階段應(yīng)當(dāng)具備理性投資決策的心態(tài)

當(dāng)決策者接到項(xiàng)目前期的調(diào)查論證報(bào)告時(shí)，要求其具有一個(gè)理性的心態(tài)，不可浮躁急進(jìn)。當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)畢竟還不太成熟，多種違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的事情仍可能出現(xiàn)。例如進(jìn)行土地拍賣時(shí)，地方政府為獲取更大的出讓金，自然希望土地可以拍個(gè)好價(jià)錢。此時(shí)，企業(yè)決策者認(rèn)準(zhǔn)了當(dāng)前的火爆房市，無論地皮的價(jià)格有多高，都急進(jìn)地冒險(xiǎn)將地皮拍下，導(dǎo)致了各地不斷地出現(xiàn)地王。

2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段之前應(yīng)做好成本控制的準(zhǔn)備工作

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段也是開發(fā)成本控制的一個(gè)相當(dāng)重要的階段，此階段直接關(guān)系著整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制。成本控制相關(guān)人員應(yīng)配合相關(guān)部門做好此階段的準(zhǔn)備工作。例如：根據(jù)項(xiàng)目的具體定位對(duì)合理容積率進(jìn)行確定；對(duì)方案的平面布置、結(jié)構(gòu)體系以及基礎(chǔ)造型等應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的成本論證，以確保方案能夠不斷進(jìn)行優(yōu)化；對(duì)限額施工圖進(jìn)行設(shè)計(jì)；對(duì)監(jiān)督設(shè)計(jì)質(zhì)量等事前相關(guān)的成本控制工作進(jìn)行檢查。

3 施工階段關(guān)鍵應(yīng)做好工程造價(jià)的控制

由于施工階段需進(jìn)行大量人力物力的投入，因此，做好此階段的成本控制意義重大，重點(diǎn)工作如下：

3.1 做好項(xiàng)目的招投標(biāo)工作。由于此環(huán)節(jié)的工作相當(dāng)多，因此對(duì)招投標(biāo)進(jìn)行有效地控制可以防止決策失誤以及成本失控的情況出現(xiàn)。選擇施工企業(yè)時(shí)應(yīng)遵循信譽(yù)好、工藝先進(jìn)、技術(shù)強(qiáng)、報(bào)價(jià)合理的原則。

3.2 做好現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理、監(jiān)督以及審核工作，杜絕行賄、收賄、違規(guī)及重復(fù)簽證、不及時(shí)簽證等現(xiàn)象。

3.3 確保對(duì)合同管理體系進(jìn)行成本控制。合同的嚴(yán)密程度以及可操作性都是合同成本控制的關(guān)鍵，應(yīng)對(duì)合同相關(guān)條款進(jìn)行明確，以了解各方的責(zé)任及其風(fēng)險(xiǎn)。

4 竣工結(jié)算階段應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)的控制工作

竣工結(jié)算階段的工作量相當(dāng)大、且較集中和復(fù)雜，因此，為實(shí)現(xiàn)對(duì)此階段的成本控制，應(yīng)避免結(jié)算過程中出現(xiàn)主觀的失誤以及客觀的大意，且注意以下方面的工作：

4.1 應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)合同條款進(jìn)行辦事，杜絕重復(fù)計(jì)算及其收費(fèi)現(xiàn)象，以合同為依據(jù)并結(jié)合會(huì)議對(duì)結(jié)算的原則進(jìn)行確定。

4.2 對(duì)施工日記及其驗(yàn)收記錄進(jìn)行檢查，對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行核查，看其是否嚴(yán)格根據(jù)合同進(jìn)行施工，對(duì)驗(yàn)收的相關(guān)手續(xù)進(jìn)行檢查，看其是否齊全。

4.3 對(duì)設(shè)計(jì)的變更及其簽證同程序是否符合進(jìn)行核查，避免未經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變更的情況出現(xiàn)。

4.4 對(duì)工程量是否根據(jù)圖紙要求進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行等情況進(jìn)行核查，避免企業(yè)虛假報(bào)告的情況出現(xiàn)。

4.5 對(duì)投標(biāo)價(jià)格是否根據(jù)合同進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行的情況進(jìn)行核查，避免高套單價(jià)的情況出現(xiàn)。

4.6 對(duì)計(jì)費(fèi)程序以及相關(guān)的計(jì)費(fèi)是否根據(jù)合同及其相關(guān)規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行的情況進(jìn)行檢查。

4.7 進(jìn)行二次復(fù)核以及審計(jì)工作機(jī)制的構(gòu)建，對(duì)監(jiān)督結(jié)算工作進(jìn)行嚴(yán)格的管理，以減少工作的失誤以及計(jì)算的誤差。

5 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理

5.1 增強(qiáng)全員的經(jīng)濟(jì)觀念。由于房地產(chǎn)開發(fā)的涉及面相當(dāng)廣，部門人多員雜，因此，應(yīng)加強(qiáng)全員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，確保各部門間能夠協(xié)調(diào)工作。

5.2 強(qiáng)化組織機(jī)構(gòu)。組織機(jī)構(gòu)及人員的配置應(yīng)遵循高效運(yùn)轉(zhuǎn)、德才兼?zhèn)洹?quán)責(zé)統(tǒng)一的原則，方可實(shí)現(xiàn)成本低且效率高的目的。

5.3 優(yōu)化成本的管理體系。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本管理時(shí)，應(yīng)對(duì)成本費(fèi)用管理的相關(guān)環(huán)節(jié)進(jìn)行建立，同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)可預(yù)控程度進(jìn)行多級(jí)成本控制點(diǎn)的設(shè)立。

篇（6）

房地產(chǎn)企業(yè)要想健康穩(wěn)健的發(fā)展，就要把企業(yè)的財(cái)務(wù)管控放在首要位置。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控一般包括財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理、預(yù)算管理、資金管理、融資管理等，在實(shí)際工作中可從以下方面進(jìn)行：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析

目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著政府宏觀調(diào)控、土地資源供應(yīng)緊張和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷、人們購房需求量降低的雙重考驗(yàn)。一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)有資金迅速流出，另一方面則是資金輸入困難重重。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金主要分為：自有資金、借入資金和銷售回籠資金三部分。房地產(chǎn)企業(yè)在自有資金的基礎(chǔ)上，通過銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借貸等方式借入資金以及樓房銷售的及時(shí)回籠資金，這三部分各占三分之一來作為項(xiàng)目開發(fā)資金。面臨著土地供應(yīng)緊張、原材料上漲等各方面的影響，企業(yè)的自有資金被迅速的消耗。在借入資金方面，銀行上調(diào)了貸款利率，大大壓縮了流向房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金。在回籠資金方面，隨著國家對(duì)房地產(chǎn)新一輪限購措施的實(shí)施，人們對(duì)買房的需求降低，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)冰河期，資金回籠難度加大。

二、房地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)管控策略與創(chuàng)新

1、合理搭配融資方式，控制融資成本

在完成了項(xiàng)目預(yù)算的基礎(chǔ)上，確定項(xiàng)目的融資規(guī)模，保證公司的籌資計(jì)劃與公司需求相符合，既可以滿足項(xiàng)目建設(shè)的需求又不造成資金冗余，給公司財(cái)務(wù)造成壓力。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)常用的融資方式有銀行開發(fā)貸款、項(xiàng)目股權(quán)融資、

社會(huì)閑置資金、信托資金和各類高風(fēng)險(xiǎn)資金等，其風(fēng)險(xiǎn)與成本各異。銀行貸款融資，其特點(diǎn)是成本低，缺點(diǎn)是要滿足銀行提出的自有資金比例和手續(xù)齊全的要求，需要抵押和擔(dān)保；信托資金融資，其特點(diǎn)是形式多樣靈活運(yùn)作，缺點(diǎn)是介入企業(yè)管理，成本較高。此外還要充分利用財(cái)務(wù)收支的一些政策如銀行承兌匯票、預(yù)收賬款、委托貸款等方式合理靈活的融資。

2、嚴(yán)格執(zhí)行全面預(yù)算，發(fā)揮預(yù)算管理的統(tǒng)領(lǐng)作用

在房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍采用項(xiàng)目預(yù)算的預(yù)算管理模式來進(jìn)行預(yù)算的控制，以開發(fā)項(xiàng)目為預(yù)算單位，對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行預(yù)算。主要包括前期的可行性研究和項(xiàng)目實(shí)施過程預(yù)算。項(xiàng)目可行性研究階段的主要問題是完成對(duì)項(xiàng)目的背景調(diào)查及市場(chǎng)調(diào)研，確定項(xiàng)目的初步定位和工作計(jì)劃，制作項(xiàng)目投資測(cè)算表為以后的預(yù)算監(jiān)察工作提供依據(jù)。項(xiàng)目運(yùn)營中的資金預(yù)算包括根據(jù)項(xiàng)目的銷售和融資計(jì)劃作出資金收入計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和日常開支確定項(xiàng)目的支出計(jì)劃。在預(yù)算計(jì)劃的控制中，要充分考慮到項(xiàng)目進(jìn)行中的政策和市場(chǎng)變動(dòng)，最后得出年度預(yù)算計(jì)劃。有了預(yù)算計(jì)劃，為達(dá)到預(yù)算目標(biāo)，需要配以嚴(yán)格的預(yù)算執(zhí)行和考核制度。根據(jù)各部門年度現(xiàn)金流量預(yù)算，將預(yù)算細(xì)化到每季、每月，把月度預(yù)算設(shè)定為當(dāng)月的關(guān)鍵工作計(jì)劃，與當(dāng)月的業(yè)績考核掛鉤。每月編制月度預(yù)算的達(dá)成報(bào)告，同時(shí)根據(jù)月度預(yù)算的實(shí)施情況，分析預(yù)測(cè)年度預(yù)算達(dá)成，提出控制措施，由計(jì)劃控制部門監(jiān)督落實(shí)。

3、加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率

現(xiàn)金流量比利潤更加直觀地反映著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。完善資金管理，通過控制資金來控制房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)金流在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營中直接反應(yīng)著企業(yè)在一段時(shí)期內(nèi)的收支盈虧狀況，是房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的主要指標(biāo)。要實(shí)行現(xiàn)金流預(yù)算編制，采用以收定支與成本、費(fèi)用匹配的原則，遵循收付實(shí)現(xiàn)制并采用直接編制，同時(shí)采用間接法編制以驗(yàn)證的方法。此外，可根據(jù)企業(yè)自身規(guī)模和業(yè)績，為企業(yè)設(shè)置“最低現(xiàn)金庫存量”和“最高現(xiàn)金庫存量”。一般情況下，最低現(xiàn)金庫存應(yīng)占總資產(chǎn)的8%左右，最高現(xiàn)金庫存量可根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，設(shè)為最低現(xiàn)金庫存量的2倍左右。通過實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金最低存量和最高存量的控制，一是保證企業(yè)正常經(jīng)營開發(fā)需要，保證資金安全；另一方面可盡快把多余的資金投入到經(jīng)營中，提高資金的使用效率。

4、嚴(yán)格控制負(fù)債率，建立與企業(yè)特征相匹配的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)

有彈性的資本結(jié)構(gòu)可以使房地產(chǎn)企業(yè)在形式好的時(shí)候快速進(jìn)攻，形式不好的時(shí)候能主動(dòng)退出，這樣使房地產(chǎn)企業(yè)能有較多的現(xiàn)金流及穩(wěn)定的利潤率作為有力的保障。企業(yè)應(yīng)充分利用資本市場(chǎng)和金融市場(chǎng)，改變單一的貸款融資模式，降低融資成本。由于房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重依賴借入資本運(yùn)營，就需要建立基于合理負(fù)債率結(jié)構(gòu)的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)。一方面把企業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在可預(yù)測(cè)的范圍之內(nèi)；一方面使得企業(yè)融資結(jié)構(gòu)具有了一定的彈性，在政策變動(dòng)、市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)的時(shí)候可以攻守兼?zhèn)洹：侠淼呢?fù)債率即能發(fā)揮負(fù)債率的合理杠桿作用降低資金成本，又能避免自有資金過低難以抵抗市場(chǎng)波動(dòng)。研究表明合理的負(fù)債比率是維持在60%以下。合理的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)為融資提供了管理的依據(jù)和要達(dá)到的目標(biāo)，能為企業(yè)創(chuàng)造良好的融資環(huán)境，吸引各方投資。

5、嚴(yán)格安排往來款項(xiàng)，做好收支核算與管控

房地產(chǎn)企業(yè)款項(xiàng)往來支付主要包括：銷售收入、開發(fā)成本和開發(fā)間接費(fèi)用三大方面，開發(fā)成本下包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、預(yù)算成本、開發(fā)間接費(fèi)用，并按照項(xiàng)目、開發(fā)商等分別設(shè)置分期的項(xiàng)目核算。建筑單位應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，提出各項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)算值，交由財(cái)務(wù)部門認(rèn)可，財(cái)務(wù)部門根據(jù)工程的規(guī)模、工程量大小、施工進(jìn)度等因素審查預(yù)算，通過后嚴(yán)格執(zhí)行。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地出讓金、拆遷安置金、土地使用費(fèi)及交易費(fèi)稅款等，前期工程費(fèi)用包括設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、城市建設(shè)配套設(shè)施等費(fèi)用，財(cái)務(wù)部門應(yīng)按此費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目。在支付控制方面，一要嚴(yán)格按照合同規(guī)定的進(jìn)度條件與進(jìn)度要求來支付款項(xiàng)，防止工程暫估單價(jià)過高，超付或提前支付了款項(xiàng)。二是在工程量變更時(shí)，要與工程部進(jìn)行復(fù)核，防止施工單位謊報(bào)虛報(bào)工程量，造成錯(cuò)誤支付。土地成本和建筑安裝成本構(gòu)成了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的絕大部分，土地購置款項(xiàng)和工程款的管控核查是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的重要組成部分。

6、合理設(shè)置業(yè)績規(guī)劃，確保持續(xù)穩(wěn)定增長

房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)定一個(gè)長期業(yè)績目標(biāo)，合理規(guī)劃出企業(yè)業(yè)績的穩(wěn)定增長的目標(biāo)計(jì)劃，可采取以下幾個(gè)措施：

（1）保證企業(yè)發(fā)展可持續(xù)

房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展，就要有足夠多的項(xiàng)目資源。其中，土地顯得尤為重要。觀察房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表就會(huì)發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)負(fù)債不能滿足公司業(yè)績?cè)鲩L的需要，后勁不足。看似樂觀的財(cái)務(wù)業(yè)績實(shí)際上是在透支企業(yè)，很難在以后一段時(shí)間實(shí)現(xiàn)連續(xù)增長。理想情況下，資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)儲(chǔ)存量應(yīng)該同利潤表中的“營業(yè)務(wù)收入”及現(xiàn)金流量表中的“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”的增長趨勢(shì)是一致甚至略高于后兩者，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（2）合理平衡各項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，提高資金周轉(zhuǎn)率

房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，資金需求不均衡，資金出現(xiàn)缺口成為企業(yè)不可避免的常態(tài)問題，要想保障企業(yè)逐年成長，應(yīng)制定周密的財(cái)務(wù)規(guī)劃，合理預(yù)測(cè)出資金盈余或短缺，合理安排每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間和交付時(shí)間，以達(dá)到年度利潤和銷售回款逐年穩(wěn)定增長的目標(biāo)。

（3）增加銷售手段，提高銷售業(yè)績

一是用好預(yù)付款，出不同等級(jí)的優(yōu)惠活動(dòng)，客戶預(yù)付款比例越高，優(yōu)惠越大，鼓勵(lì)客戶一次性支付，避免分期付款拖慢資金回籠的速度；二是與銷售經(jīng)驗(yàn)豐富的銷售公司合作，舉辦大型的開盤儀式、促銷活動(dòng)，加快銷售速度；三是與合適的銀行合作，如分期付款、按揭款利率等方面，降低企業(yè)成本。此外，房地產(chǎn)銷售并不是越快越好，在市場(chǎng)剛性需求依然存在的情況下，房地產(chǎn)銷售要保證資金回籠的前提下，追求利益的最大化。

三、總結(jié)

資金是企業(yè)的命脈，對(duì)于嚴(yán)重依靠資金運(yùn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說更是如此。良好的財(cái)務(wù)管控可以讓企業(yè)基業(yè)長青。對(duì)于處于嚴(yán)峻環(huán)境中的房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營實(shí)際情況，從以上多樣化融資、預(yù)算控制、資金管理、收支核算等角度來有針對(duì)性的加強(qiáng)財(cái)務(wù)管控，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平穩(wěn)穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫長峰.房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的問題及對(duì)策[J].城市開發(fā)，2008；05

篇（7）

中圖分類號(hào)： [F235.91] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

前言

業(yè)主在選擇房地產(chǎn)商品時(shí)不僅對(duì)未來的居住或辦公環(huán)境存在預(yù)期，同時(shí)也希望相應(yīng)的物業(yè)管理配套到位。因此，物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中具有重要作用，企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目需求設(shè)計(jì)物業(yè)管理與服務(wù)，從而提升項(xiàng)目品質(zhì)，更好地服務(wù)業(yè)主。

一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)如火如荼，由此也帶動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位尤為重要。

第一，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)工作的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從項(xiàng)目整體布局的戰(zhàn)略角度進(jìn)行設(shè)計(jì)和開發(fā)，物業(yè)管理企業(yè)則更強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目投入使用、業(yè)主進(jìn)入后的長遠(yuǎn)服務(wù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要物業(yè)管理企業(yè)參與規(guī)劃和設(shè)計(jì)，根據(jù)不同業(yè)主需求，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)商品的物業(yè)配套建設(shè)。例如，水電路布局、垃圾處理、停車場(chǎng)規(guī)劃等，都和業(yè)主利益密切相關(guān)。而且在相關(guān)物業(yè)配套建設(shè)過程中，物業(yè)管理企業(yè)還要參與施工把關(guān)。缺少物業(yè)管理企業(yè)的參與，房地產(chǎn)開發(fā)也是不完整的。

第二，物業(yè)管理是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)的重要因素。無論是個(gè)人還是企業(yè)業(yè)主，在挑選房地產(chǎn)商品時(shí)需要以開發(fā)品質(zhì)為根本，綜合考慮多種因素。面對(duì)價(jià)位相近、地理位置優(yōu)勢(shì)接近、功能相似的房地產(chǎn)商品，業(yè)主在做出購買決策前必然要經(jīng)過深思熟慮，選擇性價(jià)比高的商品。如果居住條件不相上下，辦公條件趨同，物業(yè)管理水平則成為考驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)的重要因素，高水平的物業(yè)管理不僅代表房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合實(shí)力，也體現(xiàn)出開發(fā)商對(duì)業(yè)主的責(zé)任心。良好的物業(yè)管理能夠掃除業(yè)主的后顧之憂，因而成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。

第三，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)成要素。產(chǎn)品是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要來源，根據(jù)產(chǎn)品三層次理論，整體產(chǎn)品包含核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品、附加產(chǎn)品，物業(yè)管理服務(wù)恰恰是房地產(chǎn)商品的附加產(chǎn)品，是核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成的要素。因?yàn)槲飿I(yè)管理的品質(zhì)直接關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌聲譽(yù)，如果開發(fā)過程中不重視對(duì)物業(yè)服務(wù)的設(shè)計(jì)和布局，業(yè)主進(jìn)入后問題就會(huì)接踵而來，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌聲譽(yù)。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略離不開物業(yè)管理的支持。

二、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的發(fā)展策略

為更好地服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)重視以下發(fā)展策略：

第一，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期及時(shí)介入。物業(yè)管理的介入時(shí)間是一個(gè)慎重的選擇，選擇在項(xiàng)目開發(fā)前期介入具有重要意義，因?yàn)榱㈨?xiàng)與設(shè)計(jì)需要以業(yè)主需求為根本。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，業(yè)主在進(jìn)行購買決策時(shí)更加理性，希望為日后的生活居住、辦公應(yīng)用全方位考慮。物業(yè)管理企業(yè)長期從事專業(yè)服務(wù)，經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)業(yè)主需求把握準(zhǔn)確，善于用前瞻性的目光分析房地產(chǎn)項(xiàng)目今后應(yīng)關(guān)注的物業(yè)管理服務(wù)。例如，小區(qū)或辦公樓停車位建設(shè)就是物業(yè)管理中頗為重要的一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)間周期相對(duì)穩(wěn)定，一般要經(jīng)過至少兩年左右，才能建設(shè)完工。有的項(xiàng)目還分為多期建設(shè)，時(shí)間跨度更長。在建設(shè)過程中，停車位的布局直接與汽車市場(chǎng)的發(fā)展相關(guān)聯(lián)。有的項(xiàng)目建設(shè)初期還未考慮到未來龐大的停車位需求，所以沒有建立地下車庫，地上停車位也比較緊張，進(jìn)而影響到業(yè)主的購買決策。如果物業(yè)管理企業(yè)從項(xiàng)目前期就及時(shí)介入，能夠有效對(duì)車位需求量給予預(yù)期，制定合理的停車場(chǎng)建設(shè)方案。業(yè)主在購買時(shí)也能減少擔(dān)憂和疑慮。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目前期及時(shí)介入，根據(jù)業(yè)主需求設(shè)計(jì)各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)的功能布局，其中既包括基本生活服務(wù)，如電梯、水電、水暖、燃?xì)狻⒄彰鞯然A(chǔ)設(shè)備設(shè)施建設(shè)，也包括園林景觀設(shè)計(jì)和增值服務(wù)設(shè)計(jì)。同時(shí)企業(yè)還要明確建設(shè)中應(yīng)使用的原材料、遵循的安全標(biāo)準(zhǔn)等。

第二，注重目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分，提供專業(yè)化服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中能夠從物業(yè)管理角度提供專業(yè)服務(wù)，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)也應(yīng)重視對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分，推動(dòng)專業(yè)化服務(wù)向縱深發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增加更多亮點(diǎn)。當(dāng)業(yè)主需求向多元化方向發(fā)展時(shí)，企業(yè)就需要甄別各類目標(biāo)市場(chǎng)的物業(yè)管理需求，運(yùn)用優(yōu)勢(shì)資源，樹立在房地產(chǎn)開發(fā)中的營銷地位。例如，住宅開發(fā)項(xiàng)目中，物業(yè)管理企業(yè)可針對(duì)業(yè)主年齡與職業(yè)背景進(jìn)行細(xì)分，為老年人占比較高的小區(qū)設(shè)計(jì)使用方便的物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，以便于老年人出行，并提供更多日常生活服務(wù)；對(duì)新一代年輕人安家小區(qū)，企業(yè)可根據(jù)年輕人的日常生活管理需求以及文化、體育休閑活動(dòng)需求設(shè)計(jì)全方位的服務(wù)；對(duì)辦公寫字樓的物業(yè)設(shè)計(jì)，應(yīng)重視節(jié)能環(huán)保和智能化管理等等。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期介入，深入分析業(yè)主需求，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的特色管理與服務(wù)方案，并作為項(xiàng)目銷售合同的一部分展現(xiàn)給業(yè)主，不僅能夠促進(jìn)業(yè)主做出購買決策，也能更好地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

第三，強(qiáng)化項(xiàng)目實(shí)施過程的質(zhì)量監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)需要長期服務(wù)于業(yè)主，因此在項(xiàng)目實(shí)施過程，企業(yè)應(yīng)擔(dān)當(dāng)業(yè)主的把關(guān)人，嚴(yán)格監(jiān)督物業(yè)管理建設(shè)的質(zhì)量，記錄好施工過程的具體情況，包括使用的原材料、管線布局、施工結(jié)構(gòu)等，以便為日后工作提供信息支持。項(xiàng)目竣工后，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)參與驗(yàn)收把關(guān)，確保工程質(zhì)量，維護(hù)開發(fā)商聲譽(yù)，維護(hù)業(yè)主利益。

三、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的可持續(xù)發(fā)展

物業(yè)管理企業(yè)通過目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分設(shè)計(jì)的管理與服務(wù)不是一成不變的，無論是業(yè)主需求還是物業(yè)管理水平的變化，都需要與之相配合的服務(wù)改進(jìn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)重視長期可持續(xù)發(fā)展，加強(qiáng)對(duì)以往工作的評(píng)估，展望未來發(fā)展方向。企業(yè)應(yīng)定期開展業(yè)主需求調(diào)研，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)溝通交流，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，并分析以往物業(yè)管理工作的成果和不足，進(jìn)而不斷完善現(xiàn)有工作。

總結(jié)

物業(yè)管理是業(yè)主非常關(guān)心的問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程必須高度重視物業(yè)管理工作，積極尋求與物業(yè)管理企業(yè)的合作，從而提升房地產(chǎn)商品的品質(zhì)，贏得業(yè)主信賴，創(chuàng)建知名品牌。

篇（8）

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度較快，發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，在市場(chǎng)中占據(jù)重要地位，有效推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)快速增長。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中還有一些問題值得我們分析探究，尤其是其會(huì)計(jì)內(nèi)部控制方面的問題，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常有序前行造成了極大的阻礙。所以目前我們的首要任務(wù)是不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控中存在的問題分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制環(huán)境較為弱化

一方面，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未樹立正確的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制意識(shí)，依舊存在著大鍋飯思想與封建社會(huì)思想。這些因素不僅不利于現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且對(duì)我國發(fā)展水平的整體提高還帶來了嚴(yán)重的制約，針對(duì)此情況，政府部門結(jié)合現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展，做了深入的經(jīng)濟(jì)體制改革，僅強(qiáng)調(diào)理論上的政企分開，從客觀角度上看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不享有自由理財(cái)權(quán)，需按照國家提出的相關(guān)指令計(jì)劃來開展經(jīng)營管理工作，使得企業(yè)經(jīng)營管理中存在濃烈的行政色彩。另一方面，企業(yè)的法人治理結(jié)構(gòu)并未發(fā)揮應(yīng)有的效用，沒有一個(gè)彼此約束的法制環(huán)境。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)快速發(fā)展，市場(chǎng)上新涌現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所實(shí)行的法人治理結(jié)構(gòu)通常存在“形備而實(shí)不至”的現(xiàn)象，內(nèi)部權(quán)力制衡效果較差。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度并不完善

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還缺乏一套完善高效的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度，而導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的主要原因有：首先，企業(yè)未加快建設(shè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度，部分企業(yè)雖構(gòu)建了但還缺乏系統(tǒng)性，這樣，企業(yè)在實(shí)施會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度時(shí)就缺少相關(guān)的參考依據(jù)。其次，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中雖存在會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度，但還不夠完善。簡(jiǎn)單舉例說明，雖制定了關(guān)于施工、設(shè)計(jì)、材料設(shè)備采購及銷售方面的內(nèi)部控制程序，但未構(gòu)建匹配的監(jiān)督審計(jì)程序，雖具備成本控制與優(yōu)化機(jī)制，但整體協(xié)調(diào)性低，沒有制定相關(guān)的制衡機(jī)制。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)內(nèi)控的認(rèn)識(shí)不足或缺乏

當(dāng)前，有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將注意力全部放在了自身商品的開發(fā)與銷售上。有的企業(yè)將會(huì)計(jì)內(nèi)部控制定義為內(nèi)部牽制制度或者主要用來控制運(yùn)行成本。可見，對(duì)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制沒有足夠的認(rèn)識(shí)，存在錯(cuò)誤的理解。企業(yè)必須認(rèn)識(shí)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制對(duì)自身經(jīng)營活動(dòng)具有的推動(dòng)作用，提高資產(chǎn)的安全完整性，確保會(huì)計(jì)信息資料的真實(shí)可靠性，嚴(yán)防違紀(jì)違法行為的發(fā)生，獲取較好的利潤。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的有效策略

（一）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)人員以及管理人員的整體素質(zhì)

人才是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要因素，對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到了關(guān)鍵性作用，是企業(yè)各項(xiàng)制度的實(shí)施者。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注重提高會(huì)計(jì)工作者與管理者的整體素質(zhì)，加強(qiáng)他們的業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，力爭(zhēng)培養(yǎng)一批專業(yè)水平高、技能好的高素質(zhì)會(huì)計(jì)工作者，并且針對(duì)在崗人員定期開展相關(guān)培訓(xùn)，以確保在業(yè)務(wù)水平上達(dá)到了財(cái)務(wù)管理實(shí)際需求。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督力度

首先，強(qiáng)化會(huì)計(jì)資料內(nèi)部審計(jì)；內(nèi)部審計(jì)能夠保證會(huì)計(jì)資料的真實(shí)可靠性，保護(hù)資產(chǎn)的安全完整性，同時(shí)有效督促員工按照內(nèi)部管理制度開展作業(yè)，健全內(nèi)部控制，確保企業(yè)經(jīng)營合法性。所以內(nèi)部審計(jì)在內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督力度的加強(qiáng)中作用巨大，企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，并配備專業(yè)的工作人員。其次，健全會(huì)計(jì)管理制度；有不少企業(yè)為了強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督要求，構(gòu)建內(nèi)部控制過程中，還賦予了會(huì)計(jì)管理制度有關(guān)規(guī)定。不僅加強(qiáng)會(huì)計(jì)程序和會(huì)計(jì)政策手冊(cè)，推動(dòng)會(huì)計(jì)工作有效運(yùn)行，而且還確立賬表制度、內(nèi)部稽核制度、成本核算制度、財(cái)務(wù)收支審批制度等。

（三）加強(qiáng)構(gòu)建“以人為本”的企業(yè)文化建設(shè)

在會(huì)計(jì)內(nèi)部控制基礎(chǔ)上構(gòu)建“以人為本”的企業(yè)文化建設(shè)，應(yīng)從兩方面著手進(jìn)行：一方面，認(rèn)真編制并落實(shí)有利于企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制有序前行的人力資源政策。人力資源在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展中發(fā)揮重要作用，企業(yè)要想提高會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的有效性，就必須加強(qiáng)管理人力資源，確立完善的管理措施，落實(shí)崗位輪換制。另一方面，加強(qiáng)員工培訓(xùn)。注重培養(yǎng)員工的職業(yè)道德素養(yǎng)及技能，提高員工的法律意識(shí)，對(duì)各個(gè)區(qū)域中的法規(guī)加以掌握與了解，從而增強(qiáng)工作適應(yīng)性。

三、結(jié)束語

綜上所述可知，會(huì)計(jì)內(nèi)部控制是企業(yè)有效經(jīng)營的前提保障，是企業(yè)中不可或缺的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。為了保證會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度的完善高效，應(yīng)從對(duì)其問題分析入手，提出可行的措施，從而確保企業(yè)具有較高的內(nèi)部管理水平，會(huì)計(jì)從業(yè)人員具有較高的財(cái)務(wù)管理水平，推動(dòng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇（9）

1引言

我國是人口大國，土地面積不變的情況一，人口數(shù)量在不斷地增加，此時(shí)對(duì)于城市發(fā)展而言就會(huì)出現(xiàn)住房緊張等問題，此時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)就是一次機(jī)會(huì)，同時(shí)也是一次挑戰(zhàn)。因?yàn)椋魏我粋€(gè)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程，都是為了能夠?yàn)槠髽I(yè)獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益，但是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，如何才能夠讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，同時(shí)獲得最大利益，此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理工作就顯得尤為重要。因此，我們必須針對(duì)房地產(chǎn)開放項(xiàng)目管理中存在的問題進(jìn)行改正，還要運(yùn)用先進(jìn)的管理理念，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的水平，這樣才能提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，才能提高房屋建筑居住的舒適性以及安全性。

2房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性探討

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的種類以及數(shù)量越來越多，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理水平，可以避免開發(fā)項(xiàng)目工作混亂的情況發(fā)生，還可以有效提高企業(yè)的工作效率以及競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)開放管理工作包括多項(xiàng)內(nèi)容，比如施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本控制等等。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理，可以保證建筑工程順利完工，還可以降低施工成本，提高建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益。在建筑施工的過程中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)資源浪費(fèi)或者偷工減料問題，這也說明工程監(jiān)理工作不到位，嚴(yán)重影響著房屋建設(shè)的質(zhì)量以及安全性，可能會(huì)威脅業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理，可以防止此類問題的發(fā)生，有助于提高建筑工程施工的質(zhì)量，還可以延長建筑的使用壽命，所以，相關(guān)工作人員一定要采用有效的方式提高房地產(chǎn)開發(fā)管理的水平。

3房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點(diǎn)問題探討

房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展比較快，但是相關(guān)制度并不完善，很多開放項(xiàng)目管理制度存在較大的漏洞，這也使得房地產(chǎn)開發(fā)管理水平很難提升，而且增加了管理的難度。下面筆者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點(diǎn)問題進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。

3.1城市規(guī)劃不夠合理

有的房地產(chǎn)企業(yè)，為了追求利益最大化，忽視了施工質(zhì)量以及安全性，選擇成本比較低廉的土地，這可以節(jié)約成本，但是卻影響了城市規(guī)劃的整體性以及合理性。很多開發(fā)商盲目的囤積土地，但是卻沒有提高土地的利用率，阻礙了社會(huì)的發(fā)展，造成了土地粗放利用的發(fā)展形勢(shì)。在開發(fā)土地項(xiàng)目時(shí)，不能投機(jī)取巧，也不能一味的追求經(jīng)濟(jì)利益，這樣會(huì)出現(xiàn)適得其反的現(xiàn)象。

3.2舊城改造緩慢

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，舊城的改造工作往往速度比較慢，這主要是因?yàn)楹芏嗑用袷嘏f思想比較嚴(yán)重，不愿意搬離舊宅，對(duì)多年居住的環(huán)境有著深厚的感情，所以，一些舊城改造計(jì)劃一再出現(xiàn)延緩。有的開發(fā)商為了讓居民盡快搬離住所，還采取了斷電斷水的措施，這引起了很多居民的抗議，激發(fā)了住戶與開發(fā)商之間的矛盾。還有的住戶不愿搬離住所的原因是對(duì)搬遷費(fèi)不滿意，種種原因?qū)е铝伺f城改造緩慢問題的出現(xiàn)。

3.3基礎(chǔ)設(shè)施無法滿足住戶的要求

社會(huì)在不斷的發(fā)展，人們的生活水平也在不斷提高，很多住戶對(duì)建筑工程提出了更高的要求，開發(fā)商除了需要保證住宅房屋的質(zhì)量，還需要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，為住戶提供免費(fèi)健身的場(chǎng)所，營造出良好的小區(qū)環(huán)境氛圍。這也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，現(xiàn)代社會(huì)，人們的生活壓力以及工作壓力比較大，提高小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，可以達(dá)到釋放壓力的效果，還可以提高業(yè)主的滿意度。但是我國很多房地產(chǎn)開發(fā)管理工作都存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無法滿足業(yè)主要求的問題。

4提高房地產(chǎn)開發(fā)管理水平的策略探討

4.1根據(jù)市場(chǎng)需求制定房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)

現(xiàn)代社會(huì)，人們的物質(zhì)生活得到了極大滿足，對(duì)住房的質(zhì)量也提出了更高的要求，所以，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要針對(duì)業(yè)主提出的要求，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目管理制度進(jìn)行改進(jìn)與優(yōu)化，解決當(dāng)前管理工作中存在的問題。在制定開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，要從實(shí)際出發(fā)，不能盲足的追求經(jīng)濟(jì)利益，一定要提高開發(fā)的質(zhì)量，為業(yè)主營造出舒適的居住環(huán)境，還要加強(qiáng)對(duì)周圍環(huán)境的改善，增加植物的數(shù)量，這也可以凈化周圍的空氣。在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，要嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)違法行為，這樣才不會(huì)使開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。所以，房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)人員，一定要做好知識(shí)儲(chǔ)備工作，提高開發(fā)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，這樣才能吸引更多的購買者，才能有效提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力以及經(jīng)營利潤。

4.2加強(qiáng)質(zhì)量管理，加快舊城改造速度

針對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)管理中，舊城改造進(jìn)度緩慢的現(xiàn)狀，開發(fā)商必須采取有效的措施改善這一問題，要緩和與業(yè)主的關(guān)系，為業(yè)主謀取更多的福利，使其可以自覺自愿的搬離舊宅。在開發(fā)項(xiàng)目的過程中，要做好住房保障工作，住房如果無法得到保障，業(yè)主肯定不會(huì)搬離舊宅。開發(fā)商在管理時(shí)，抓好監(jiān)督工作，處于整個(gè)工程的最高層，非常容易出現(xiàn)民情體察不真實(shí)的情況，猶如古代的皇帝，如果不微服出訪，根本得不到準(zhǔn)確的消息，因此作為管理人員，更加應(yīng)該抓好各項(xiàng)工作，監(jiān)督施工過程中的材料、技術(shù)是否符合標(biāo)準(zhǔn)，檢查施工現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)備安全、工藝、賬本記錄等，時(shí)刻注意施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，保證質(zhì)量，這樣才能夠得到好的收益。

4.3增加資金投入，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

資金是工程發(fā)展建設(shè)的首要條件，沒有資金作為保障，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)則無法順利展開。房地產(chǎn)比較特殊，如果出現(xiàn)任何變動(dòng)，相應(yīng)的合作單位就會(huì)采取中斷措施，投資資金以及受益則會(huì)大大減少。因此，房地產(chǎn)行業(yè)必須加強(qiáng)資金管理，防止資金利用不當(dāng)或者流失給企業(yè)帶來致命傷害。在施工中仔細(xì)記錄資金去向，合理安排資金用處，統(tǒng)籌資金，只有建立嚴(yán)格的資金監(jiān)督和管理體系，才能使企業(yè)獲得更大的收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員與技術(shù)人員的配合，對(duì)造價(jià)預(yù)算、合同談判、工程招標(biāo)、進(jìn)度款、造價(jià)分析和竣工結(jié)算等進(jìn)行監(jiān)督和管理，使得資金有保障。

5總結(jié)

總的來說，本文著重對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在的難點(diǎn)問題進(jìn)行了介紹，還提出了改進(jìn)的措施，希望可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者制定發(fā)展戰(zhàn)略提供重要的參考依據(jù)。我國人口數(shù)量比較多，近年來也出現(xiàn)了買房熱的現(xiàn)象，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)單位來說，是一次重要的發(fā)展機(jī)遇，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理，對(duì)于工程質(zhì)量而，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強(qiáng)和完善管理制度，這不僅僅關(guān)乎一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，同樣也在為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航，我們一定要嚴(yán)肅的對(duì)待。

篇（10）

中圖分類號(hào)： F235 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)影響因素分析

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與其他類型的房地產(chǎn)一樣,受宏觀的政治經(jīng)濟(jì)形式、政府的房地產(chǎn)發(fā)展政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)等因素影響。我們將這些因素分為兩大類: 外部環(huán)境因素和旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的條件因素。

1.1外部影響因素

1.11國家宏觀政策

任何經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的發(fā)生發(fā)展都要受社會(huì)宏觀政策的影響,特別是對(duì)于旅游房地產(chǎn)業(yè)這樣一個(gè)“泡沫經(jīng)濟(jì)”的典型產(chǎn)業(yè)而言,注重宏觀環(huán)境的變化,將有利于開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。政府將旅游業(yè)列為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)以及拉動(dòng)旅游的相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái),為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)廣闊的發(fā)展平臺(tái)。

1.12項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展是旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ),也是城市增加對(duì)外吸引力的重要方面。旅游房地產(chǎn)所依托的城市必須具備良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件,其社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的好壞直接影響游客對(duì)旅游房地產(chǎn)的消費(fèi)能力,同時(shí)也決定著旅游房地產(chǎn)的發(fā)展與前途。[1]

1.13區(qū)位與交通

旅游房地產(chǎn)的開發(fā)依靠良好的旅游資源,旅游景區(qū)的可進(jìn)入性是其開發(fā)的首要條件。只有便利的交通才能有發(fā)達(dá)的旅游,因此,開發(fā)旅游房地產(chǎn)必須具備便利的交通條件和良好的地理位置,即具有良好的可進(jìn)入性。

1.14市場(chǎng)需求

旅游房地產(chǎn)的開發(fā)首先要考慮市場(chǎng)需求,目前,我國居民對(duì)于旅游房地產(chǎn)的需求變化為:旅游需求由觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變；異地置業(yè)漸成時(shí)尚；房地產(chǎn)成為新的投資方式等。雖然這些需求變化是我國居民對(duì)旅游房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì),但在開發(fā)旅游房地產(chǎn)時(shí),還必須考慮實(shí)際的市場(chǎng)需求,分析目的地市場(chǎng)對(duì)旅游房地產(chǎn)的需求特征。

1.15依托旅游地(景區(qū)) 的生命周期

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),在其總體宏觀上,受旅游地生命周期所影響。一個(gè)旅游地的發(fā)展一般要經(jīng)過探索階段、參與階段、發(fā)展階段、鞏固階段、衰退或復(fù)蘇階段等六個(gè)階段。由于旅游地的客流量、游客經(jīng)濟(jì)需求、旅游地經(jīng)濟(jì)狀況等的不同而促成其旅游房地產(chǎn)開發(fā)在不同階段呈現(xiàn)出不同的階段差異: 在探索和參與階段主要是旅游先驅(qū)者進(jìn)入該地區(qū),旅游功能不強(qiáng)烈,游客稀少,但經(jīng)濟(jì)社會(huì)地位高；在發(fā)展階段,隨著數(shù)量的增加,經(jīng)濟(jì)水平較高的中上階層旅游者進(jìn)入,與其配套、投資獲利較好的一系列中高級(jí)別的別墅酒店應(yīng)運(yùn)而生,同時(shí)水電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施不斷提高,商業(yè)金融信息等服務(wù)業(yè)也日益興旺,旅游房地產(chǎn)投資環(huán)境變得逐步優(yōu)越；在鞏固階段至停滯階段前期,中級(jí)階層和支付能力有限的大眾旅游者大量涌入,開始出現(xiàn)群眾性的旅游活動(dòng),在此刺激下,旅游房地產(chǎn)獲得更大規(guī)模的發(fā)展；但隨著景區(qū)環(huán)境質(zhì)量的下降或區(qū)域其他可替代旅游資源的出現(xiàn)等因素,旅游地進(jìn)入停滯乃至衰亡階段,如果此時(shí)沒有資源的拓展與景區(qū)形象的重新塑造,其旅游房地產(chǎn)將和旅游業(yè)一樣,進(jìn)入衰退期。[2]

1.2內(nèi)部影響因素

1.21項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)

旅游資源是旅游房地產(chǎn)的核心,旅游資源本身的特性決定了旅游房地產(chǎn)的景觀設(shè)計(jì)方向。景觀設(shè)計(jì)要比建筑先行(至少也要同步進(jìn)行) ,才能保證景觀設(shè)計(jì)的有效性,否則只能成為房產(chǎn)建筑的點(diǎn)綴。在景觀設(shè)計(jì)的過程中要摒棄“綠化就是景觀”的膚淺認(rèn)識(shí),因?yàn)榫G化面積只是適合人們居住的一個(gè)基本指標(biāo),而不是景觀的全部。

1.22項(xiàng)目的配套設(shè)施與服務(wù)

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能組合極為豐富,配套齊全,因此其子項(xiàng)目眾多,從而起到相互支撐、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。但一般來說,是由旅游項(xiàng)目、休閑度假項(xiàng)目、人居項(xiàng)目和配套項(xiàng)目四大部分組成。

1.23項(xiàng)目的管理水平

前期開發(fā)固然重要,但保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目得以經(jīng)營的最重要因素是:有專業(yè)的物業(yè)管理或酒店管理,引入先進(jìn)的管理理念,提供適于項(xiàng)目定位的項(xiàng)目服務(wù)等。

1.24開發(fā)商自身的因素

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目能充分體現(xiàn)人們對(duì)居住品質(zhì)的追求,但要營造真正意義上的旅游房地產(chǎn),對(duì)開發(fā)商來說并不是一件容易的事情,由于旅游房地產(chǎn)必須依托旅游資源, 這就要求開發(fā)商到市郊甚至更遠(yuǎn)的地方去,而這些地方一般交通不便, 基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施較差。所以要求開發(fā)商必須有雄厚的資金條件作為后盾。

2、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策略

2.1選址策略

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址必須科學(xué)合理,應(yīng)考慮三個(gè)要素:區(qū)位、地形地貌和自然生態(tài)環(huán)境。

2.11區(qū)位特征

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),必須以區(qū)域發(fā)展為背景。因此,區(qū)位的選擇很重要。在區(qū)位上,由于成本關(guān)系,旅游房地產(chǎn)的選址不宜在城市中心,但必須位于大城市近郊,與市區(qū)距離不宜過遠(yuǎn),應(yīng)居于該城市的門檻值范圍之內(nèi)。

2.12地形地貌

在地形地貌上,旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目要求有豐富的自然山水資源,如果自然景觀不佳, 則應(yīng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑炀?通過開發(fā)河、湖,或在湖中堆砌島嶼等措施, 使其形成起伏有致、高低錯(cuò)落的地形地貌。

2.13自然生態(tài)環(huán)境

項(xiàng)目要求所在地及周邊自然生態(tài)較好,環(huán)境破壞與工業(yè)污染較少,以保證旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目良好的周邊環(huán)境。

2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)策略

2.21與景區(qū)景觀風(fēng)格一致

旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)與所在地的景區(qū)景觀風(fēng)格一致,不能脫離本土的景觀特色與土地文脈氣息而去打造所謂的“創(chuàng)新景觀”。

2.22保持本土化特色

對(duì)于旅游房地產(chǎn)的景觀來說,越本土越有價(jià)值。保持本土特色表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:第一,保持本土文化特色；第二,保持本土民族特色；第三,與地域性氣候特征相符等。

2.23以人為本的旅游觀

景觀在設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)以人為本的宗旨,創(chuàng)造符合現(xiàn)代旅游度假的生活模式,以適合各種人群行為及心理需要的室外休閑活動(dòng)場(chǎng)所和交往空間。

3、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的建議

3.1加快建設(shè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的保障體系

旅游房地產(chǎn)的發(fā)展需要有法律制度的保障,需要建立完善的市場(chǎng)機(jī)制、管理體制、融資體系、交換體系及人力資源體制等,以保證旅游房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

3.12建立法律制度體系

我國關(guān)于旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)還不完善,在發(fā)展過程中出現(xiàn)了違法亂紀(jì)的現(xiàn)象, 旅游者的利益受到嚴(yán)重?fù)p害,因此,應(yīng)進(jìn)一步制定相關(guān)法規(guī),使執(zhí)法部門能有法可依。同時(shí),應(yīng)加大執(zhí)法力度,加強(qiáng)監(jiān)督管理,營造一個(gè)公平公正的法治環(huán)境,使旅游房地產(chǎn)健康、快速的發(fā)展。

3.13構(gòu)建旅游房地產(chǎn)的管理體制

對(duì)于旅游房地產(chǎn)的管理是政府行為,屬于宏觀管理的范疇,而許多地區(qū)對(duì)于旅游房地產(chǎn)的管理還不夠規(guī)范,出現(xiàn)了“管理者缺位”的問題。目前,我國對(duì)于旅游房地產(chǎn)的管理主要有旅游管理部門、房地產(chǎn)管理部門、旅游區(qū)的管理單位和主管部門,這些部門的交叉混合管理對(duì)于旅游房地產(chǎn)的發(fā)展極為不利。因此,必須建立完善的旅游房地產(chǎn)管理體制。按照《旅游規(guī)劃發(fā)展管理辦法》第三條規(guī)定: “編制旅游開發(fā)建設(shè)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)服從旅游發(fā)展規(guī)劃。旅游資源的開發(fā)和旅游項(xiàng)目建設(shè),應(yīng)當(dāng)符合旅游發(fā)展規(guī)劃的要求。”雖然我國已從法律上規(guī)定了旅游管理部門是旅游資源開發(fā)的管理者,但仍出現(xiàn)各風(fēng)景區(qū)各自為政,私建、亂建等現(xiàn)象,極大地破壞了旅游區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展,這從客觀上要求房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門介入旅游房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)管理中去,以實(shí)現(xiàn)“制衡”。由房地產(chǎn)管理部門管理旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記等工作,此舉可有效地控制景區(qū)的私建、亂建行為,同時(shí)負(fù)責(zé)整個(gè)旅游區(qū)的管理。盡管發(fā)展旅游房地產(chǎn)的內(nèi)在要求是產(chǎn)權(quán)的明晰,但要輕易改變這種現(xiàn)象是不可能的或者成本高到不可能的地步。

4、總結(jié)

綜上所述，旅游房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系密切。因此，對(duì)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的影響因素進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)其未來的發(fā)展方向具有非常重大的意義。