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時間：2023-11-17 11:12:00
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇土地增值稅稅收籌劃范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經(jīng)濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題
土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：
(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面
從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務人員個人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發(fā)展。
(二)對國家出臺相關(guān)政策理解淺顯
21世紀以來，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業(yè)無法適應國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場帶來了新的波動。
(三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風險，這種風險包括房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的波動幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務人員和企業(yè)的風險意識薄弱，這具有極大的隱患性。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法
面對波密詭譎的房地產(chǎn)市場，企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：
(一)合理籌劃增值稅的扣除項目
房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業(yè)負擔。企業(yè)在籌集資金的過程中，應該采取科學、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。
(二)合理利用國家出臺相關(guān)政策
為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產(chǎn)市場必要的經(jīng)濟調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負稅壓力。
(三)合理通過建房進行稅收籌劃
在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，還減少企業(yè)繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。
(四)積極尋求稅務機關(guān)支持
政府稅務機關(guān)是服務于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務，企業(yè)在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業(yè)的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關(guān)溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。
(五)事后采取積極有效的補救措施
稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。
(六)土地增值稅的核心是增值率
房地產(chǎn)企業(yè)項目的應稅收入和扣除項目，是房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的關(guān)鍵點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：
(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應市場競爭
在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應市場競爭。目前，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。
(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平
房地產(chǎn)市場的‘高溫’現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預力度過大的問題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平。
(三)有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化
在房地產(chǎn)企業(yè)的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負稅壓力，給企業(yè)喘息的機會，減少稅務成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，為企業(yè)帶來巨大利益。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負稅壓力，還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產(chǎn)市場也是個很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。
參考文獻：
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一、土地增值稅清算稅收籌劃概述
為更好地實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)等相關(guān)市場的調(diào)控，抑制通過炒房等手段獲取暴利的不合規(guī)現(xiàn)象，進而實現(xiàn)該類型市場持續(xù)健康發(fā)展的目標，國家相關(guān)法律規(guī)定通過轉(zhuǎn)讓、出售土地使用權(quán)、建筑物等而獲取收入的企事業(yè)單位和個人要繳納土地增值稅，該稅種的納稅依據(jù)為增值額，即用與房地產(chǎn)等相關(guān)項目的全部收入扣去法律規(guī)定的應扣除的款項作為計算稅額的依據(jù)。而所謂的土地增值稅清算指的是，國家法律規(guī)定，應該繳納土地增值稅的相關(guān)單位和個人在滿足清算條件即項目完工、銷售完成、轉(zhuǎn)讓項目、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，計算自身應該繳納的稅款，并按照法律規(guī)定向相關(guān)部門呈送納稅資料、填寫清算申請表，進行稅額的結(jié)算。在清算的過程中，納稅人必須要按照相應的流程進行，如實報送資料，保證所納稅額是真實可靠、在國家法律許可的范圍之內(nèi)。稅務機構(gòu)也要充分發(fā)揮出自身應有的作用，積極宣傳稅收政策，尤其是那種新變動的法規(guī)和各項優(yōu)惠政策條例，為納稅人提供優(yōu)質(zhì)的服務。僅從定義上來看，稅務籌劃指的是企事業(yè)單位、個人及其他組織在繳納稅款時，可在相關(guān)法律規(guī)定的界限內(nèi)，根據(jù)自身的實際需要，事先通過安排、選擇、籌劃等途徑，選擇對自己最為有利的納稅方案，合理降低自身承擔的稅負，提高自己的利潤。也就是說，稅務籌劃以實現(xiàn)企業(yè)最大經(jīng)濟利益為目標，在遵守法律法規(guī)的前提下達到合理節(jié)稅的目的。不同的稅種所能夠進行稅務籌劃的空間不同，諸如土地增值稅這種計算復雜、清算起來難度較大的稅種，企業(yè)進行稅務籌劃的可能性和可操作性更大，企業(yè)應把握好該項稅種的特點，積極的進行稅務籌劃工作。同時應注意到，稅務籌劃的方式多種多樣，企業(yè)可以進行的選擇也多種多樣，沒有一項能夠適應任何企業(yè)的清算方案，也沒有一項不需要隨時間和企業(yè)需要變動的方案，當稅務籌劃與企業(yè)實際需要脫節(jié)時，企業(yè)必須承擔其帶來的風險，補交稅款。
二、土地增值稅清算稅收籌劃必要性分析
對應進行土地增值稅結(jié)算、繳納應繳稅額的單位而言，做好稅務籌劃工作必不可少，其不僅符合國家的法律規(guī)定，也是適應現(xiàn)代化企業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)實需要。具體而言，其必要性表現(xiàn)在以下幾個方面:一是對現(xiàn)有稅收法律體系的有益補充。土地增值稅的清算是一項計算較為復雜的工作，縱觀我國現(xiàn)有的稅收法律規(guī)章，與該稅種相關(guān)的法律、條例、政策還不是很完善，在優(yōu)惠規(guī)定、計稅方法、稅率等方面還有待進一步的規(guī)范和完善，而稅務籌劃工作恰好是對現(xiàn)有土地增值稅等稅種進行相關(guān)研究，在研究過程中，其能進一步發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有規(guī)定的不足并對其進行補充。二是維護企業(yè)利益，規(guī)范市場秩序。房地產(chǎn)企業(yè)是繳納土地增值稅的主要單位之一，其發(fā)展的規(guī)范性直接影響著我國總體經(jīng)濟運行的態(tài)勢，為更好地規(guī)范、扶持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家出臺了一系列稅收政策來調(diào)控該行業(yè)的運行。眾所周知，在其他條件不變的前提下，納稅額度與企業(yè)利潤呈反比例關(guān)系，企業(yè)繳納的稅額越多，其凈利潤便會因此下降，而稅務籌劃工作可以幫助企業(yè)財務管理人員更好地理解和把握稅收相關(guān)政策，提高企業(yè)內(nèi)部財務管理水平。房地產(chǎn)等企業(yè)在充分理解稅收條例、積極開展稅務籌劃工作、提高財務管理意識、選擇適合自身需要的稅務清算方式和途徑的前提下則能夠有效地降低稅負，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。
三、土地增值稅清算技巧分析
1.合理選擇清算籌劃的方法
土地增值稅的清算方法并不唯一，沒有哪一種籌劃方法能夠符合所有企業(yè)的需要，企業(yè)必須根據(jù)實際需要選擇適合自身的方式進而達到節(jié)稅的目的。如，企業(yè)可通過分散收入的方式實現(xiàn)合理避稅。具體而言，將企業(yè)項目收入中可以進行分離的部分進行拆分，每一部分簽訂獨立的合同，降低單次轉(zhuǎn)讓收入的額度進而達成降低稅率的目的。還可以將銷售、管理、財務費用等期間費用遷移至直接成本當中，達到擴大法律規(guī)定的可扣除款項額度的目的。對于項目數(shù)量較多、各項目成本分布不均勻的企業(yè)而言，其可以通過均衡成本的方式實現(xiàn)各項目增值率的均衡，減少某些項目增值率過高的現(xiàn)象的發(fā)生，降低稅負。受行業(yè)特點的影響，需要繳納土地增值稅的企業(yè)如房地產(chǎn)企業(yè)的負債額度一般較高，其需要支付的利息頗多，若企業(yè)能夠證明該支出是向提供借款的金融機構(gòu)支付的，則可以進行扣除，也就是說，企業(yè)可以通過利息調(diào)整的方式達到降低應繳稅額的目的。除上述方法之外，還有很多其他的清算籌劃方式供企業(yè)選擇，企業(yè)重組、合作建房等方式都可以實現(xiàn)土地增值稅的減免，企業(yè)要注意這些方法的選擇和應用，采用多樣化的方式進行合理節(jié)稅。
2.合理籌劃選擇清算節(jié)點
清算節(jié)點的選擇在一定程度上能夠影響企業(yè)的實際應繳稅額，企業(yè)可在法律規(guī)定的范圍之內(nèi)適當?shù)奶崆啊⒀雍笄逅銜r間達到合理避稅的目的。在營改增后，某些企業(yè)所面對的稅負更重，如房地產(chǎn)企業(yè)不僅要繳納營業(yè)稅還需要承擔土地增值稅。在這種情況下，企業(yè)如何如同稅務機關(guān)進行事先的溝通，贏得稅務機關(guān)的支持和信任，利用預征的辦法、選擇合適的清算節(jié)點成為降低企業(yè)稅負的有效手段。我國法律規(guī)定，土地增值稅可進行預征，這也就意味著企業(yè)可事先選擇預征的稅率，在項目結(jié)束后再進入清算流程，不同地區(qū)對預征辦法的規(guī)定不盡相同，企業(yè)必須以當?shù)氐膶嶋H要求為依據(jù)進行清算節(jié)點的選擇。具體來說，企業(yè)要先找到土地增值率的平衡點，并以此為參照，當實際增值率小于該點時盡早結(jié)算，當實際增長率大于該點時應在法律許可的范圍內(nèi)推遲結(jié)算的節(jié)點。據(jù)此，為保障企業(yè)在清算節(jié)點選擇上有更大的可操作化的空間，企業(yè)財務人員必須預先對清算節(jié)點進行籌劃，合理選擇對自身最為有利的時機進行清算，最大限度地提高企業(yè)利潤。對于某些規(guī)模較小、財務人員整體素質(zhì)不高的企業(yè)而言，其可以借助專業(yè)咨詢公司或者專家的幫助，在他們的指導之下完成清算節(jié)點、籌劃方法的選擇和實施，也可以通過內(nèi)部培訓與外部招聘的方式重塑自身的人才隊伍，提高其進行稅務籌劃、土地增值稅結(jié)算的能力和水平。
3.合理利用稅收政策
對于土地增值稅而言，我國所采用的是累進稅率制，即不同納稅單位的增值率不同，其計算納稅額度所使用的稅率也就有所差別，這種差別對企業(yè)的實際應納稅額有著不容忽視的影響，同時，國家的土地增值稅法律體系中有一系列的優(yōu)惠條例，對某些符合法律規(guī)定與要求的項目給予免稅、減稅的優(yōu)惠。納稅單位如何在進入清算流程、結(jié)算款項之前充分利用優(yōu)惠政策達到降低自身稅負的目的，進而提高企業(yè)凈利潤水平成為企業(yè)清算環(huán)節(jié)中不可忽視的重要問題。如，法律規(guī)定，企業(yè)的代建房屋項目應繳納一筆費用，即代建費，該項費用在核算時計入勞務輸出收入，在最終結(jié)算之時若該代建房屋的所有權(quán)未發(fā)生變動和轉(zhuǎn)移，企業(yè)則無需繳納土地增值稅。同時，按照比例分房自用的項目也可以暫免土地增值稅，這就意味著企業(yè)在開發(fā)、實施項目之前可通過稅務籌劃等工作選擇適宜的合伙人進行合作，實現(xiàn)合理避稅。與此相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策還有很多，其與企業(yè)的利潤息息相關(guān)，為此，企業(yè)財務管理人員要不斷加強對稅收政策尤其是稅收減免、優(yōu)惠政策的理解和學習，不斷提高利用稅收政策實現(xiàn)節(jié)稅的能力和水平。
4.合理降低貸款利息
一、分散收入法
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的四級超率累進稅率計算征收。
在累進稅制下，收入的增長預示著相同條件下增值額的增長，土地增值稅的稅率從30%-60%，共設(shè)四個級次，增值額越大，其適用的稅率也就越高，相應的應納稅額也就會增大。檔次爬升現(xiàn)象會使得納稅人的稅負急劇上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低稅負的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入的常用方法有：
1.將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離。假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)，房屋的市場價值是500萬元，其所含各種附屬設(shè)備的價格約為100萬元。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，對房屋價格和附屬設(shè)備的價格不加區(qū)分，而是將全部金額600萬元以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則相同條件下的增值額無疑會增加100萬元，相應地應納稅額也就會增大。但是如果該企業(yè)和購買者簽定合同時，僅在合同上注明500萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，則問題迎刃而解，不僅可以使得增值額變小，從而節(jié)省應繳納的土地增值稅稅額，而且由于購銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的0.5‰稅率要低，還可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。
2.分散收入的另一種做法是分多次簽訂售房合同。當所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及進行裝璜、裝飾時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。營業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了降低稅負的目的。
二、增加扣除項目金額法
上面已經(jīng)講過，增值額的大小直接影響著納稅人稅負的高低。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額，適當?shù)卦黾涌鄢椖拷痤~可以有效地降低增值額。
稅法規(guī)定的扣除項目共有五項：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財政部確定的其它扣除項目。其中財政部確定的其它扣除項目主要是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。從中我們可以看出，若想適當?shù)卦黾涌鄢椖拷痤~，只能從房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用兩方面著手。
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本指的是納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，這些成本允許按實際發(fā)生數(shù)扣除。它主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用等。如果納稅人能夠在稅法允許的范圍內(nèi)，最大限度地擴大成本的列支比例，就可以達到節(jié)稅的目的。
2.房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務費用。稅法規(guī)定，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：
利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額），否則應按下式計算扣除：
（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%
由此可見，如果納稅人的借款數(shù)額較大時，按第一種方式計算扣除比較有利于納稅人節(jié)省稅款。如果納稅人的借款數(shù)額較少，則利息支出也相應較少，這時，納稅人可以采取故意不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)的貸款證明等方法，使稅務機關(guān)按照第二種方法計算扣除金額，從而達到節(jié)稅的目的。
三、利用稅收優(yōu)惠政策法
1.按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就將全部增值額按規(guī)定計稅。根據(jù)此項規(guī)定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要降低稅負，就應綜合考慮增值額增加所能帶來的收益和放棄起征點的優(yōu)惠所增加的稅收負擔兩者之間的關(guān)系，從而選擇適當?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點而造成稅負的增加。下面分別說明這兩種情況下的籌劃策略。
第一種情況：享受起征點的稅收優(yōu)惠。假定某房地產(chǎn)開發(fā)商建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為500；
則當其銷售這批商品房的價格為x時，相應的銷售稅金及附加為：5%×（1+7%+3%）x=5.5%x.
式中，5%為營業(yè)稅；7%為城市維護建設(shè)稅；3%為教育費附加；
這時，其全部允許扣除項目金額為：500+5.5%x.
根據(jù)有關(guān)起征點的規(guī)定，企業(yè)享受起征點稅收優(yōu)惠的最高售價應滿足：x-（500+5.5%x）（500+5.5%x）=20%即：x=1.2（500+5.5%x）
解以上方程，得x=642.40；
此時，全部允許扣除項目金額=500+5.5%×642.40=535.33
也就是說，開發(fā)商只有將其銷售額控制在642.40以內(nèi)，才能享受到免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，否則將全額征稅。
第二種情況：如果企業(yè)想通過提高售價達到增加收益的目的，則當增值率略高于20%時，即應適用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規(guī)定。沿用上例，假定此時的售價為642.40+y（式中y為提高的售價）；相應的允許扣除項目金額應當提高5.5%y（為銷售稅金及附加的增加額）；
這時，全部允許扣除項目的金額=535.33+5.5%y；
增值額=（642.40+y）-（535.33+5.5%y）=107.07+94.5%y；
企業(yè)應交納的土地增值稅=（107.07+94.5%y）×30%=32.12+0.28y
若企業(yè)欲使提高售價帶來的收益超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使y>32.12+0.28y
即y>44.61.
此時的售房價格最少應為642.40+44.61=687.01
也就是說，只有售房價格高于687.01時，企業(yè)才能達到通過提高售價獲取更大收益的目的。
2.利用稅收優(yōu)惠政策進行土地增值稅稅收籌劃的另一個方法就是靈活運用不同的建房方式。
（1）合作建房方式。稅法規(guī)定，對于一方出地一方出資的雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。但如果建成后轉(zhuǎn)讓的，則屬于征收土地增值稅的范圍。根據(jù)這一條政策，可做稅收籌劃如下：
假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅，則該企業(yè)可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金，這樣從形式上就符合了一方出土地、一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后，轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅，從而達到降低稅負的目的。
（2）代建房方式。主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，故其取得的收入屬于勞務性質(zhì)的收入，應當征收營業(yè)稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。
由于建筑行業(yè)適用的稅率是3%的比例稅率，與土地增值稅相比，稅負明顯較低，因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的購買用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用稅負較重的開發(fā)后銷售方式。這時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用客戶的名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要注意從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)屬沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它的重點是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，通過合理合法調(diào)整收入額和扣除項目金額來減低增值額，從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。
一、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃
根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標準住宅，又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)，在分開核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關(guān)鍵是降低增值額。
例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A出售普通標準商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項目金額為4400萬元（未包括稅金）。
解答：銷售稅金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬元
扣除項目金額合計＝4400＋330＝4730萬元
增值額＝6000－4730＝1270萬元
增值率＝1270/4730×100%＝26.8%
適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%＝381萬元
通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在 20%以內(nèi)，籌劃的方法有以下兩種：
第一，降低普通標準住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤，這種方法是否合理應通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標準住宅的銷售價格，令其為X，則應納土地增值稅為：
銷售稅金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1
扣除項目金額合計＝4400＋0.055X1
增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400
增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%
由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由于免征增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節(jié)省了34.1萬元。
第二，增加普通標準住宅的扣除項目金額：增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標準住宅的扣除項目發(fā)生變化，令其為X2，則應納土地增值稅為：
扣除項目金額合計＝X2＋330
增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2
增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%
由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670萬元。此時普通標準住宅就可以免征土地增值稅。
二、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
第一，利用合作建房節(jié)稅。《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。”房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。第二，利用房地產(chǎn)的代建房節(jié)稅。這種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯(lián)營節(jié)稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，只需交納出租房產(chǎn)稅。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以房產(chǎn)投資、聯(lián)營，在投資時按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅，而且在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時也可以不用補交。
三、利用增加扣除項目進行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃時可通過合理的增加扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出。凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條規(guī)定計算的金額之和的5 %以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)扣除。
中圖分類號：F23 文獻標識碼：A
收錄日期：2014年1月20日
一、土地增值稅基本綜述
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。其征稅對象為有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額，該增值額等于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定允許扣除項目金額后的余額。
其中，扣除項目包括以下六類：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價款以及按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的有關(guān)費用之和；2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。主要包括土地拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等；3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用；4、舊房及建筑物的評估價格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認；5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加也可視同稅金予以扣除；6、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和，加計百分之二十的扣除。
二、土地增值稅稅收籌劃方法
1、利用稅收減免優(yōu)惠的籌劃。《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。對于納稅人，除了建造普通標準住宅外還進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額，否則其建造的普通標準住宅也不能適用這一免稅規(guī)定。可見，不同標準住宅分開核算與不分開核算稅負會有差異，其大小取決于不同標準住宅的銷售額和可以扣除項目金額的結(jié)構(gòu)。在分開核算的情況下，要注意是否能將普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額20%以內(nèi)，否則也將無法享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)要降低普通標準住宅的增值額，控制方法不外乎增加可扣除項目金額和減少房屋銷售收入兩種方式。
增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用等，以進一步提高商品房的質(zhì)量。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)成本費用時，應注意稅法規(guī)定的開支限制標準，做到費用列支既充分又不超標。在稅法許可的范圍內(nèi)，企業(yè)要將可列支費用、損失及扣除額等充分列支。但是對于工資、職工福利費、業(yè)務招待費、捐贈等超出國家規(guī)定標準的，稅法不允許在稅前列支，要并入利潤納稅。還有注意開發(fā)費用的扣除比例不能超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的20%。
至于以降低房屋銷售價格來控制普通標準住宅增值率的做法，由于它會導致銷售收入的減少，因此是否可取應在比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出大小的基礎(chǔ)上，做出恰當?shù)倪x擇。
2、費用轉(zhuǎn)移籌劃。能否把期間費用轉(zhuǎn)移哪怕是部分轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項目直接成本中去呢？客觀地說，事后直接轉(zhuǎn)出是行不通的，是一種偷稅行為，這就需要事前籌劃。可以進行組織人事以及行為準則等方面的事前準備。因為公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等費用，都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有任何意義，但屬于每一個房地產(chǎn)項目的人員所發(fā)生的這些方面的費用都應列入房地產(chǎn)開發(fā)成本中，可以在計算土地增值稅時予以扣除，這就為稅收籌劃行為提供了一個籌劃的方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中。作為每一個房地產(chǎn)公司都有這個權(quán)力這樣做，稅務機關(guān)是無權(quán)干涉其內(nèi)政的。例如，總部某行政部門領(lǐng)導同時兼任某房地產(chǎn)項目的負責人，在不影響總部工作的情況下，參與到該項目的管理。那么，此人有關(guān)費中的部分費用就可以合情合理地分攤到房地產(chǎn)開發(fā)成本中去。
3、利用借款利息的籌劃。按企業(yè)會計制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用即房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。而從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本加計之和的20%予以扣除。這樣，就可加大扣除項目的金額，降低增值額和增值率，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加企業(yè)凈收益。
房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用應計入財務費用。按照規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)貸款證明的，利息允許據(jù)實扣除，但利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，利息不允許扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用應按取得土地使用所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%扣除。這項規(guī)定為納稅人提供了稅收籌劃的空間。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，實現(xiàn)利息據(jù)實扣除，降低稅負；反之，開發(fā)過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構(gòu)的貸款證明，這樣可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，有利于實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。
4、利用經(jīng)營收入范圍的籌劃。隨著消費者對房屋的個性化要求的提高，房地產(chǎn)開發(fā)從原來的“毛坯房”向裝修房發(fā)展，且裝修標準逐年提高，裝修費用在房款中所占的比重呈逐年遞增之勢，因此房地產(chǎn)企業(yè)的售房收入則由房價款和裝修價款兩部分組成。按我國稅法的規(guī)定，企業(yè)銷售商品房按銷售金額的5%繳納營業(yè)稅，提供裝修服務按“裝修合同”金額的3%繳納營業(yè)稅，城建稅及教育附加費均按營業(yè)稅的一定比例（10%）繳納，土地增值稅按銷售商品房所取得的增值額采用四級超率累進稅率（30%～60%）課征，相應地購房者按商品房銷售金額的一定比例繳納契稅。因此，若將商品房裝修價款包含在整個售房價款中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會多繳納營業(yè)稅和土地增值稅，購房者則會多繳納契稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全可以利用稅法對不同項目課稅比例及內(nèi)容的差異，將房價款和裝修價款分開，這樣可以少繳納不少土地增值稅和營業(yè)稅。具體做法是，房地產(chǎn)企業(yè)可另設(shè)立一家裝飾裝修公司（也可增加該經(jīng)營項目），分別與購房者簽訂兩份合約，一份是在房地產(chǎn)初步完工時簽訂的房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。房地產(chǎn)企業(yè)只對房屋銷售價款的增值額繳納土地增值稅，裝修價款屬于勞務收入，不繳納土地增值稅。
5、利用銷售價格的籌劃。在計算土地增值稅時，由于采用超率累進稅率，因此銷售收入的增長，也意味著在相同的條件下增值額的增加，這就導致了增值率的提高和增值稅率的累進，使稅負增長加快。房地產(chǎn)銷售價格的變化，將直接影響房地產(chǎn)銷售收入的增減，因此在確定銷售價格時，既要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負之間的關(guān)系，又要認真分析價格變動與房地產(chǎn)市場競爭能力變化的關(guān)系。通過不同價格銷售方案的分析比較，確定適合的房地產(chǎn)銷售價格，以減少稅負，實現(xiàn)利潤最大化。
6、遞延納稅時間。土地增值稅的納稅時間的遞延方法包括：（1）遞延收入的實現(xiàn)；（2）在申報期屆滿前一日才申報納稅。由于土地增值稅按照增值額征稅，增值額為《土地增值稅條例》規(guī)定的收入減去扣除項目的金額，因此納稅人可推遲開發(fā)成本如建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費等工程成本結(jié)算（決算）的時間，延遲增值額的確定。同時，盡量在申報期屆滿前一日才申報納稅，使納稅期遞延。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃是一個系統(tǒng)工程，企業(yè)應從實際需求出發(fā)，不僅要考慮本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營全過程，還要充分考慮其他各相關(guān)方的利益，其目標是企業(yè)價值最大化。稅收籌劃方案的設(shè)計要求籌劃人員大膽設(shè)想，小心求證，以企業(yè)案例為載體，以現(xiàn)行法律法規(guī)為依據(jù)，對各種商業(yè)模式、交易結(jié)構(gòu)進行定性和定量分析。同時，在籌劃方案執(zhí)行過程中，企業(yè)面臨的環(huán)境是動態(tài)的，稅務風險管理必須貫穿籌劃和執(zhí)行的全過程，才能保證籌劃方案成功。
主要參考文獻：
納稅籌劃是指在遵循稅收法律法規(guī)的情況下，企業(yè)為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化或者股東利益最大化，在法律許可的范圍內(nèi)，自行或者委托人，通過對經(jīng)營、投資、理財?shù)仁马椀暮侠戆才排c籌劃，對多種納稅方案進行優(yōu)化并選擇一種的財務管理活動。
土地增值稅作為一個重要稅種，是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。我們根據(jù)國家稅法、相關(guān)規(guī)定和稅收政策總結(jié)有以下幾個方法，并對各方法的風險進行相關(guān)分析。
一、控制增值率
土地增值稅政策規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。扣除項目主要有五項：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項計算的金額之和加計20%的扣除。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以對增值率超過20%的普通標準住宅，通過收入和扣除項目的合理調(diào)整，使增值率低于20%，實現(xiàn)免繳土地增值稅的目的。
企業(yè)在進行此項稅收籌劃的時候，必須具備一定的條件，就是增值率要在超過并接近20%的比例幅度內(nèi)。同時，在計算各項成本費用時，還要考慮稅法規(guī)定的計稅成本和費用，要留有余地，不要算得太緊；同樣道理，在住宅尚未銷售完畢的情況下，適當降價讓利銷售住房，控制增值率，也可以達到目的。但是，控制土地增值稅增值率的籌劃方法實際上可操作性較差；一方面是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售價格變動頻繁，企業(yè)無法掌握增值額。另一方面雖然開發(fā)成本等扣除項目可控性較好，但要精算到20%以內(nèi)也是難以做到的。稅務機關(guān)對扣除項目一般檢查較為嚴格，檢查判斷時稍與企業(yè)不同，就有可能突破20%的比例，到時候會給企業(yè)造成損失。
二、把銷售房款分解
由于土地增值稅實行超額累進稅率，增值率高的部分稅率也高，企業(yè)從銷售收入方面入手進行稅務籌劃，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過設(shè)立自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)，包括設(shè)立銷售公司、設(shè)計公司、園林綠化公司、建筑公司等，由于這些關(guān)聯(lián)公司都不需要繳納土地增值稅，因此可以將收入轉(zhuǎn)移至關(guān)聯(lián)公司以便避稅。
三、利用利息支出進行籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的過程中，一般都會發(fā)生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。
第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用=允許扣除的利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5%以內(nèi)）①。
第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費用一并計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10%以內(nèi)）② 。
以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規(guī)定。這種規(guī)定就為納稅人籌劃提供了機會，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，如果公式①中的利息支出大于公式②計算出的利息支出，則企業(yè)應正確分攤利息支出并提供金融機構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構(gòu)證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據(jù)減少。
根據(jù)上述規(guī)定，對房地產(chǎn)項目開發(fā)完工之后的利息費用支出，如果建設(shè)房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，并可提供金融機構(gòu)證明，可據(jù)實扣除。
反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。但在籌劃中有必要指出，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業(yè)會計準則——借款費用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算，一律不得扣。
四、清算階段納稅籌劃法
土地增值稅在項目清算前實行預征方式納稅，在項目達到清算條件后，按規(guī)定進行清算，結(jié)算項目稅款，實現(xiàn)多退少補。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)測算預計，如果清算需要補稅的，盡量推遲清算時間；如果清算需要稅務機關(guān)退稅的，則盡量提前清算申請退稅。
根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）的規(guī)定，已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓驗收的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售面積的比例在85%以上的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。如果該企業(yè)控制房產(chǎn)銷售的速度和規(guī)模，將比例掌握在84%，剩余房產(chǎn)可以留待以后銷售或出租，這樣就可以避免在當年進行清算。假設(shè)可以將清算時間推遲到以后年度，則相當于企業(yè)獲得應納稅款的一年無息貸款。
土地增值稅稅額＝增值額×30％
（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的
土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％
（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％
土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％
（四）增值額超過扣除項目金額200％
土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％
（注：公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)）
在當前的經(jīng)濟生活中，企業(yè)涉及到轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的土地增值稅方面的經(jīng)濟行為較多，如何根據(jù)土地增值稅的稅收政策進行納稅籌劃，降低土地增值稅稅負，日益為各企業(yè)所關(guān)注。土地增值稅的納稅籌劃方法主要是根據(jù)土地增值稅的征收政策努力降低土地增值額，從而降低土地增值率，享受土地增值稅免征或從低稅率征收。
現(xiàn)舉例說明企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法。（以下納稅籌劃時考慮的營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%，所得稅稅率為25%，契稅稅率為4%，其他稅種暫不考慮)
一、重新測算并制定普通標準住宅的銷售價格，爭取利用普通標準住宅土地增值稅免征政策
【例1】萬均房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標準住宅兩幢，售價定為2600萬元，開發(fā)成本等扣除項目金額合計為2000萬元，該企業(yè)應納的各項稅金計算如下：
應繳納營業(yè)稅＝2600×5%＝130（萬元）
應繳納城市維護建設(shè)稅＝130×7%＝9.10（萬元）
應繳納教育費附加＝130×3%＝3.90（萬元）
扣除項目金額合計＝2000＋130＋9.10＋3.90＝2143（萬元）
土地增值額＝2600－2143＝457（萬元）
土地增值率＝457÷2143＝21%
應繳納土地增值稅 ＝457×30%＝137.10（萬元）
企業(yè)稅前利潤＝2600－2143－137.10＝319.90（萬元）
應繳納企業(yè)所得稅＝319.90×25%＝79.975（萬元）
企業(yè)稅后利潤＝319.90－79.975＝239.925（萬元）
納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為21%，根據(jù)土地增值稅征收細則對于納稅人建造出售普通標準住宅的規(guī)定，“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過土地增值稅細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅”。企業(yè)土地增值率臨近免征點20%，可考慮重新測算并制定銷售價格，適當降低銷售價格，爭取讓土地增值率達到免征點，具體方法如下：
設(shè)免征點銷售價格為P，P＝(1＋20%)×(2000＋5.50%P)，解得P＝2569.5931（萬元），按此免征點銷售價格，考慮將現(xiàn)行銷售價格定為略低為免征點銷售價格，如定為2569萬元，按此價格，該企業(yè)應繳納的各項稅金計算如下：
應繳納營業(yè)稅＝2569×5%＝128.45（萬元）
應繳納城市維護建設(shè)稅＝128.45×7%＝8.9915（萬元）
應繳納教育費附加＝128.45×3%＝3.8535（萬元）
扣除項目金額合計＝2000＋128.45＋8.9915＋3.8535＝2141.295（萬元）
土地增值額＝2569－2141.295＝427.705（萬元）
土地增值率 ＝ 427.705÷2141.295＝19.97%，低于免征點20%，可享受免征土地增值稅，應繳納土地增值稅為零，
企業(yè)稅前利潤＝2569－2141.295＝427.705（萬元）
應繳納企業(yè)所得稅＝427.705×25%＝106.92625（萬元）
企業(yè)稅后利潤＝427.705－106.92625＝320.77875（萬元）
從上述計算過程可看出，經(jīng)過重新測算制定銷售價格的籌劃，企業(yè)銷售收入減少了2600－2569＝31（萬元），但稅后利潤增加了320.77875－239.925＝80.85375（萬元）。
此外，在進行此項籌劃時要注意以下兩點:
1. 此項籌劃僅對于納稅人建造普通標準住宅適用，對于建造普通標準住宅的標準認定需符合“《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]第021號）第一條關(guān)于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題規(guī)定: 《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（[2005]26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。
2．對于重新測算并制定普通標準住宅的銷售價格要考慮免征土地增值稅稅額應大于銷售收入的降低幅度，確保企業(yè)籌劃后的稅后利潤大于籌劃前的稅后利潤。
二、分立銷售合同，分散銷售收入，降低土地增值額
【例2】華興房地產(chǎn)企業(yè)建造的精裝修住宅10幢，總售價定為8000萬元(其中毛坯房售價收入4800萬元，精裝修售價收入3200萬元，建安成本合計3800萬元(其中商品房開發(fā)成本3000萬元，精裝修成本800萬元)，該企業(yè)應繳納的各項稅金計算如下：
應繳納營業(yè)稅＝8000×5%＝400（萬元）
應繳納城市維護建設(shè)稅＝400×7%＝28（萬元）
應繳納教育費附加＝400×3%＝12（萬元）
扣除項目金額合計＝3800＋400＋28＋12＝4240（萬元）
土地增值額＝8000－4240＝3760（萬元）
土地增值率＝3760÷4240＝89%
應繳納土地增值稅＝3760×40%－4240×5%＝1292萬元
企業(yè)稅前利潤＝8000－4240－1292＝2468（萬元）
應繳納企業(yè)所得稅＝2468×25%＝617（萬元）
企業(yè)稅后利潤＝2468－617＝1851（萬元）
納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為89%，適用土地增值稅率達到40%，可考慮改變銷售合同簽訂方式，將毛坯房銷售和精裝修裝飾分別簽訂合同，毛坯房銷售合同定為售價收入4800萬元， 精裝修裝飾合同定為裝飾收入3200萬元，總合同收入不變，但單個合同銷售收入降低，從而達到降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率的目的。經(jīng)分立合同后，企業(yè)應繳納的各項稅金計算如下：
1．毛坯房銷售合同應繳納的各項稅金計算如下：
應繳納營業(yè)稅＝4800×5%＝240（萬元）
應繳納城市維護建設(shè)稅＝240×7%＝16.80（萬元）
應繳納教育費附加＝240×3%＝7.20（萬元）
扣除項目金額合計＝3000＋240＋16.80＋7.20＝3264（萬元）
土地增值額＝4800－3264＝1536（萬元）
土地增值率＝1536÷3264＝47%
應繳納土地增值稅＝1536×30%＝460.80（萬元）
2．精裝修裝飾合同應繳納的各項稅金計算如下：
應繳納營業(yè)稅＝3200×3%＝96（萬元）（注：裝修營業(yè)稅稅率為3%）
應繳納城市維護建設(shè)稅＝96×7%＝6.72（萬元）
應繳納教育費附加＝96×3%＝2.88（萬元）
企業(yè)稅前利潤（1＋2）合計＝4800－3000－264－460.80＋3200－800－96－6.72－2.88＝3369.60（萬元）
應繳納企業(yè)所得稅＝3369.60×25%＝842.40（萬元）
企業(yè)稅后利潤＝3369.60－842.40＝2527.20（萬元）
經(jīng)過上述籌劃，企業(yè)稅后利潤增加了2527.20－1851＝676.20（萬元）。
三、增加銷售環(huán)節(jié)，降低土地增值率
【例3】實華集團公司有一塊土地準備出售給躍進公司，原土地購入成本為1000萬元，現(xiàn)準備6000萬元出售，該企業(yè)應繳納的各項稅金計算如下：
應繳納營業(yè)稅＝(6000－1000)×5%＝250（萬元）
（注：根據(jù)財稅[2003]16號文件規(guī)定：單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額計繳營業(yè)稅。按此文件規(guī)定，自建不動產(chǎn)和外購不動產(chǎn)在銷售納稅時是有區(qū)別的，外購不動產(chǎn)在銷售時實行余額納稅，自建不動產(chǎn)在銷售時沒有減除的規(guī)定，應以購買者支付給納稅人的全部價款和價外費用作為營業(yè)額計繳營業(yè)稅。）
應繳納城市維護建設(shè)稅＝250×7%＝17.50（萬元）
應繳納教育費附加＝250×3%＝7.50（萬元）
扣除項目金額合計＝1000＋250＋17.50＋7.50＝1275（萬元）
土地增值額＝6000－1275＝4725（萬元）
土地增值率＝4725÷1275＝371%
應繳納土地增值稅＝4725×60%－1275×35%＝2388.75（萬元）
企業(yè)稅前利潤＝6000－1275－2388.75＝2336.25（萬元）
應繳納企業(yè)所得稅＝2336.25×25%＝584.0625（萬元）
企業(yè)稅后利潤＝2336.25－584.0625＝1752.1875（萬元）
納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為371%，適用土地增值稅率達到60%，可考慮增加銷售環(huán)節(jié)，利用二次銷售的方法降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率。具體方法為實華集團公司將土地作價3000萬元出售給下屬全資子公司實林公司，再由實林公司將土地作價6000萬元出售給躍進公司，通過二次銷售的方法降低土地增值額。經(jīng)籌劃后實華集團公司應繳納的各項稅金計算如下:
應繳納營業(yè)稅＝(3000－1000)×5%＝100（萬元）
應繳納城市維護建設(shè)稅＝100×7%＝7（萬元）
應繳納教育費附加＝100×3%＝3（萬元）
扣除項目金額合計＝1000＋100＋7＋3＝1110（萬元）
土地增值額＝3000－1110＝1890（萬元）
土地增值率＝1890÷1110＝170%
應繳納土地增值稅＝1890×50%－1110×15%＝778.50（萬元）
企業(yè)稅前利潤＝3000－1110－778.50＝1111.50（萬元）
應繳納企業(yè)所得稅＝1111.50×25%＝277.875（萬元）
實華集團公司稅后利潤＝1111.50－277.875＝833.625（萬元）
實林公司應繳納的各項稅金計算如下：
應繳納營業(yè)稅＝（6000－3000）×5%＝150（萬元）
應繳納城市維護建設(shè)稅＝150×7%＝10.5（萬元）
應繳納教育費附加＝150×3%＝4.50（萬元）
應繳納契稅＝3000×4%＝120（萬元）
扣除項目金額合計＝3000＋150＋10.50＋4.50＋120＝3285（萬元）
土地增值額＝6000－3285＝2715（萬元）
土地增值率＝2715÷3285＝83%
應繳納土地增值稅＝2715×40%－3285×5%＝921.75（萬元）
企業(yè)稅前利潤＝6000－3285－921.75＝1793.25（萬元）
應繳納企業(yè)所得稅＝1793.25×25%＝448.3125（萬元）
實林公司稅后利潤＝1793.25－448.3125＝1344.9375（萬元）
經(jīng)過上述籌劃，實華集團公司合并實林公司稅后利潤合計為833.625＋1344.9375＝2178.5625（萬元），比籌劃前實華集團公司稅后利潤增加2178.5625－1752.1875＝426.375（萬元）。
四、改變不動產(chǎn)出售方式，利用土地增值稅免征政策
【例4】南京機械廠有一自建辦公樓，造價600萬元，現(xiàn)準備出售給宏圖書城作為辦公樓，擬作價2000萬元出售， 南京機械廠應繳納的各項稅金計算如下:
應繳納營業(yè)稅＝2000×5%＝100（萬元）
應繳納城市維護建設(shè)稅＝100×7%＝7（萬元）
應繳納教育費附加＝100×3%＝3（萬元）
扣除項目金額合計＝600＋100＋7＋3＝710（萬元）
土地增值額＝2000－710＝1290（萬元）
土地增值率＝1290÷710＝182%
應繳納土地增值稅＝1290×50%－710×15%＝538.50（萬元）
企業(yè)稅前利潤＝2000－710－538.50＝751.50（萬元）
應繳納企業(yè)所得稅＝751.50×25%＝187.875（萬元）
企業(yè)稅后利潤＝751.50－187.875＝563.625（萬元）
納稅籌劃思路：根據(jù)財稅字[1995]48號《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。根據(jù)上述文件，可考慮改變銷售方式，將辦公樓作為投資投入宏圖書城，作為宏圖書城辦公樓，投資額為2000萬元， 待辦公樓辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后， 南京機械廠再將2000萬元股份全額轉(zhuǎn)讓給宏圖書城原法人股東，經(jīng)過籌劃， 南京機械廠可享受免征收土地增值稅，企業(yè)應繳納的各項稅金計算如下:
應繳納企業(yè)所得稅＝(2000－600)×25%＝350（萬元）
南京機械廠稅后利潤＝(2000－600－350)＝1050（萬元）
[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1009-5349(2010)05-0108-01
目前,房地產(chǎn)企業(yè)十分火熱,各地的樓盤如雨后春筍般紛紛開盤,搶先占領(lǐng)有利的地理位置以期贏得極佳的銷售業(yè)績。由于地理位置的原因房價高低不一,收入金額的巨大性,繳納稅種的多樣性,使得房地產(chǎn)企業(yè)成為納稅大戶,同時也是稅務機關(guān)稽查的重點。
房地產(chǎn)企業(yè)如何在不違反國家法律法規(guī)的前提下來合理合法地節(jié)稅就成為這個行業(yè)開發(fā)商追求利潤最大化要解決的重點問題。節(jié)稅就要對所繳納的稅來籌劃,可以從集資、建房、銷售等各個階段的不同方面來進行。本文就房地產(chǎn)企業(yè)在售房時的代收費用從收費的不同方式上來進行土地增值稅交稅金額的案例分析,尋找最佳的代收費收取方式。
房地產(chǎn)公司在出售房屋時,通常會代替相關(guān)單位和部門收取一些家外費用,如取暖費、有線電視費、水、電、氣的初裝費和各項基金。代收費是指企業(yè)代為收取的,且不是所售產(chǎn)品的售價組成部分的款項。出具的應是委托方的票據(jù),而不是代收企業(yè)的票據(jù),在會計處理上做往來處理。而如果是出具的代收企業(yè)的票據(jù),那是要作為收入處理,不管會計上如何核算。因此房地產(chǎn)企業(yè)的代收費的收取方式分為兩種:一是視為房產(chǎn)銷售收入,并入房價向購買方一并收取;二是在房價之外向購買方單獨收取。這兩種方式會導致企業(yè)在稅收待遇上不一樣,從而就會很大地影響企業(yè)的稅后利潤。下面以實例來分析歸納:
甲房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟寫字樓,獲得銷售收入3300萬元。開發(fā)該樓盤的支出:房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元,支付土地出讓金200萬元,其他允許稅前扣除的項目合計300萬元。并按當?shù)厥姓囊?在售房時代收200萬元的代收費用。
方案A:假如公司將代收費用并入房價向購買方一并收取
按土地增值稅的規(guī)定,對于代收費用作為收入一并收取的,在計算扣除項目金額時可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。
扣除項目金額:(900+200)×(1+20%)+300+200=1820萬元
增值額:3500-1820=1680萬元
增值率:1680÷1820=92.3%
應納稅額:1680×40%-1820×5%=581萬元
方案B:假如公司未將代收費用計入房價,單獨向購房方收取
按土地增值稅的規(guī)定,單獨向購買方收取的,在計算扣除項目時不能扣除
扣除項目金額:(900+200)×(1+20%)+300=1620萬元
增值額:3300-1620=1680萬元
增值率:1680÷1620=103.7%
應納稅額:1680×50%-1620×15%=597萬元
通過案例得出,代收費用無論是否并入房價,增值額都是一致的,但是前者將代收費用并入房價卻會減少土地增值稅的交稅金額16萬元。
結(jié)論一:當代收費用的兩種代收方式下的增值率在同一個范圍內(nèi)時
此時,由于增值額一致,增值率在同一個范圍導致稅率和速算扣除率一致,從土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)得知,代收費用并入房價時的扣除項目金額越大,稅金就越少。可以得出以下結(jié)論:如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的增值率未超過50%,無論代收費用如何處理,均不會改變應納的土地增值稅數(shù)額;增值率位于50%～100%之間,將代收費用并入房價總額,可少納稅款5%X;增值率位于100%～200%之間,可少納稅款15%X;增值率超過200%,可少納稅款25%X. 。
結(jié)論二:當代收費用的兩種代收方式下的增值率不在同一個范圍內(nèi)時
此時,代收費并入房價時:土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)=X×a%-Y×b%
未將代收費并入房價時:土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)=X×c%-(Y+Z)×d%
兩者的差額為:(增值額-扣除項目金額)×10%+5%Z,這就是納稅人經(jīng)過籌劃后的節(jié)稅金額。
可見對于房地產(chǎn)企業(yè)在售房時代收費用作為房價一并計入與否會直接影響到土地增值稅納稅金額的高低,同時當然也就會影響到房地產(chǎn)方稅后利潤的大小。納稅人在合理合法的前提下尋求節(jié)稅的最佳途徑就需要企業(yè)在更高的稅收籌劃領(lǐng)域的進行不斷地摸索,這也是各個企業(yè)追求的最高目標。
【參考文獻】
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅 稅收 籌劃
一、前言
隨著科學技術(shù)的發(fā)展，人們生活水平不斷提高，對住房的需求量也越來越大，但是現(xiàn)如今，市場競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭也越顯激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在如此嚴峻的市場中站穩(wěn)腳跟，必須要科學、合理的進行土地增值稅稅收的合理籌劃。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅收籌劃現(xiàn)狀分析
就目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營情況來看，還比較樂觀，但是近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅增長速度較快，對企業(yè)難免造成一些影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了解決經(jīng)濟效益，也將房價進行提高，這樣人們買房就陷入了困境。為了有效控制房價的增長，政府采用征收土地增值稅的方式來抑制房價的增長速度，但是進行稅收的過程中，遇到各種各樣的問題，嚴重阻礙了稅收工作的進行。此外，在進行清算當中，大部分地方政府也是從利益的角度出發(fā)，沒有將清算工作落實到位，在執(zhí)行的過程中，也出現(xiàn)了各種問題，清算力度有待加強，不然則會嚴重阻礙了清算工作的進行[1]。我國大部分地區(qū)稅收成本都比較偏高，部分地區(qū)對土地增值稅的稅收工作并沒有得到真正落實，并且還出現(xiàn)樓盤土地增值稅拖欠現(xiàn)象，時間一長，根本無法將拖欠的費用一一收回。隨著市場經(jīng)濟改革，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值說稅收政策也在不斷改變，為了適應時代的發(fā)展，國家對土地增值稅做了適當?shù)母倪M與補充，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之前一些合法的土地增值稅籌劃方案，先現(xiàn)在看來已不合法。盡管如此，但是只有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅做適當?shù)母儯拍苁狗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展。
三、房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃措施
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃工作，首先要從明確清算對象和規(guī)劃成本出發(fā)，其次通過科學的定價來增加企業(yè)收益，最后還要科學的籌劃土地增值稅的稅收范圍。
1.明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的清算對象及對開發(fā)成本進行合理規(guī)劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃時，明確清算對象是關(guān)鍵。清算工作需要建立在國家有關(guān)部門的先關(guān)規(guī)定上，進行清算時，主要是以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位開展，若是項目是分期的情況，則是以分期的項目為單位開展清算工作。有時候，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一時間進行多個項目的開發(fā)，但是其中所存在的產(chǎn)品的類型卻各不相同，此時，對象不一致，清算所得到的結(jié)果也必然不同，例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有普通住宅的同時，又擁有商業(yè)鋪面，這就要采用分開進行計算的方式來計算增值額，在進行清算時要注意，一些開發(fā)商品是應稅，一些卻是免稅，所以，要在明確對象的前提下進行清算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可從對項目的收入以及成本，分別進行核算的方式來降低所繳稅費[2]。做好土地增值稅籌劃工作，還需要對開發(fā)成本進行科學、合理的分配，主要采用的方法有4個，即建筑面積法、占地面積法、預算造價法以及直接成本法，建筑面積法是用于同項工程中不同的建筑，對其成本進行分配；占地面積法是根據(jù)已開發(fā)的用地面積做分配，多用于分配土地成本；預算造價法則是用于房地產(chǎn)開發(fā)中財務費用的支付，以及對建筑產(chǎn)品的成本進行科學分配；而直接成本法就是分配財務費用中的利息支出，并對建筑產(chǎn)品的成本支出金額進行合理分配，一定程度上降低企業(yè)所需繳納的土地增值稅稅額。
明確企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)清算的對象，并對成本進行合理規(guī)劃，從而對土地增值稅籌劃工作進行改進，使企業(yè)在市場中立于不敗之地。
2.對房價進行科學合理的定價
房價的科學合理定價是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取經(jīng)濟效益最直接的方法，所以，企業(yè)要通過合理的定價來降低房價，使房價和同行相比偏低，這樣便可吸引客戶前來購買。根據(jù)國家的土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)住宅進行出售，當增值稅額低于扣除項目所有金額的20%的時候，可免繳土地增值稅，根據(jù)這個規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可對住宅進行拍賣的時，通過全面分析若是抬高房價的所獲取的收益，以及放棄優(yōu)惠增長而支付的稅費，兩者進行比較，最終采用企業(yè)獲取利益比較的高的一個方案[3]。例如，上海市某一地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在銷售一批商品房，扣除項目的允許金額為2000萬元，設(shè)商品房銷售價格為X，這樣銷售所附稅額與附加就應該為5%X（1+3%+7%）=5.5%X，算式中的5%指的是營業(yè)稅稅率，3%指的是教育費附加征收率，而7%則指的是城建稅的稅率。這樣，企業(yè)所需要扣除的項目金額就是2000+5.5%X，此時，若是房地產(chǎn)開發(fā)想采用起點征收優(yōu)惠方案，那么房價的售價最高為1.2×（2000+5.5%X）=X，通過計算，X=2569（萬元），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應將房價控制在2569這個范圍之內(nèi)，不可超出，這樣才可免繳土地增值稅，所獲利潤為428萬元，這樣才可獲取最高利潤。若是企業(yè)不采用此方案，所使用的是提高房價來獲取利益，那么增值率超過20%的部分，就比較適合增值率不超過50%的時候，速扣數(shù)就為0，而稅率則為30%，此時，設(shè)價格增加了Z，房產(chǎn)銷售價格久違X+Z，這樣扣除項目所允許的范圍金額就有所增加，增加值為5.5%Z，扣除項目允許的金額就為2141+5.5%Z，增值金額則為2000+Z-（2141+5.5%Z）=94.5%Z+428，應該繳納發(fā)達土地增值稅的金額為30%×（94.5% Z+428）= 0.2835Z+64.2，此時，企業(yè)獲取最高利益，應將放棄起點優(yōu)化政策，通過提高房價來獲取經(jīng)濟效益，由此可知，0.2835Z+64.2
科學定價是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取經(jīng)濟效益有效的方法，企業(yè)在對住宅進行定價的時候，進行充分考慮，根據(jù)實際情況，采用適合的方案，為企業(yè)帶來更大的財富。
3.對土地增值稅的稅收范圍做籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可從稅收范圍上對土地增值稅進行控制，企業(yè)要合理節(jié)稅，可從三個方面達到這一目的。首先是采用合作建房的方式來節(jié)省所需繳納的稅費，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行開發(fā)時，相互進行協(xié)商，一方出錢，一方出地，雙方共同合作，一起建房，當房子完工之后，按照比例進行合理分配，達到免繳土地增值稅的目的。若是將房子轉(zhuǎn)讓給他人，就要向接管方支付土地增值稅稅費，由此看來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采用此方式進行房屋經(jīng)營活動，免繳土地增值稅，達到提高企業(yè)受益的目的[4]。其次，采用出租以及聯(lián)營的方法合理避稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有時采用出租的方式所獲取的效益，比出售方式所獲取的效益更加大，采用出租的方式來獲取租金，所繳納的費用只是房產(chǎn)稅，這樣一來并不是將房屋進行轉(zhuǎn)讓，就不必繳納土地增值稅。當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用聯(lián)營的方式時，進行投資的一方則可免繳稅費，企業(yè)便可從中獲利。最后，采用代建房屋的方式來控制稅費，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了和客戶長期進行合作，通常會使用合同方式確立彼此之間的關(guān)系，以客戶的名義進行房地產(chǎn)開發(fā)，當完工之后，客戶只需向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納一些代建費，但是產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生任何變化，而房地產(chǎn)從客戶手里所收到的費用是在勞務性質(zhì)收入的范圍之內(nèi)，所以，可以免繳土地增值稅。
從納稅范圍的角度出發(fā)，通過合作建房、出租、聯(lián)營以及代建房屋的方式來節(jié)省稅費，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從免繳土地增值稅的方式中獲取利益，是現(xiàn)如今一個比較理想的合理避稅的方法。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)是推動著我國經(jīng)濟發(fā)展，房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作勢在必行，只有從土增值稅的角度為企業(yè)獲取更大的利益，才可推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。
參考文獻：
[1]關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算有關(guān)問題的通知.國稅函.2010.22（08）：102-103.
一、土地增值稅的含義
主要由國家征收，以個人和單位為征收對象，以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的以及地上建筑物及附著物等的行為所收到的收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅基礎(chǔ)，收入既包括現(xiàn)金、存款等貨幣收入，也包括以實物性質(zhì)收入的各項其他收入。對于部分行為不屬于征收范圍，如通過繼承、贈予等途徑無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。營改增施行后，房地產(chǎn)企業(yè)不再上繳營業(yè)稅，主要稅種為企業(yè)所得稅、土地增值稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、耕地占用稅等。土地增值稅的基本要素是納稅人、稅率及應納稅額，應納稅額的計算主要以增值額為依據(jù)，乘以相應的稅率，同時扣除法定允許的金額后即為應納稅額。
房地產(chǎn)行業(yè)競爭力較強，普遍方便價格過高，上漲過快的問題，我們國家實施了一些策略，并且提到了土地增值稅的重要性。這些表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態(tài)回歸的態(tài)度，但是如果從宏觀調(diào)控的政策方面來看，這將會對房地產(chǎn)行業(yè)很不利。仔細分析房地產(chǎn)價格上升的原因，其一便是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負很重，還有一個原因便是有人喜歡炒房，而對于這些人，他們持有房子并不是為了住宅，而是為了盈利，政府應該對這些人加以管理，這會讓房地產(chǎn)的價格飛速上升。政府應該對這些方面進行調(diào)控，嚴格控制房價高的根源。我們可以靈活的利用銷售策略，提升銷售量加快資金的回收。
二、土地增值稅稅收籌劃的方式
1.利用征稅的范圍進行稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)所應繳納的增值額由相關(guān)法律規(guī)定計算，是由轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及建筑物、附著物等的個人及單位上繳，按照實際的收入金額扣除抵減金額而得。房地產(chǎn)若想達到節(jié)稅的目的，首先要改變企業(yè)房產(chǎn)的銷售方式，以經(jīng)營租賃為基礎(chǔ)的租出行為，只繳納較低數(shù)額的房產(chǎn)稅，按照實際收取的租金計算。通過這種方式，企業(yè)可以降低所需繳納的稅額，保證企業(yè)的切實利益。另外，企業(yè)還可以與其他企業(yè)共同籌劃建房，通過多個企業(yè)合作的方式共同出資，建成后按比例分成；還可以利用代建房來進行減稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以與其他企業(yè)訂立合同，以委托人的名義請其他企業(yè)進行房屋建設(shè)，待房屋建設(shè)完成后，進行相應的結(jié)算費用。
2.利用增加扣除的項目來進行納稅
在稅法中有明確的法律條文，針對土地增值稅的稅收管理提出一定的標準，在法律允許的范圍內(nèi)，企業(yè)在計算應納稅的時，可以扣除相應的項目金額，主要包括納稅人取得土地使用權(quán)時所支付的費用、在對房屋進行構(gòu)建時支出的成本和相關(guān)費用以及其他法律允許扣除的稅金等。房地產(chǎn)企業(yè)在對期間費用進行管理時，應采用合理的措施，對利息費用等財務費用、業(yè)務招待費、廣告費等銷售費用以及其他的管理費用等進行規(guī)劃，避免加重企業(yè)的稅負。第一，企業(yè)應科學合理的設(shè)定折舊方法，對不同的廠房、設(shè)備等資產(chǎn)，結(jié)合實際情況選擇折舊方法，按照相應的年限進行折舊，在優(yōu)惠政策的標準下，盡量保證企業(yè)的利益，減少資產(chǎn)減值及市場價格波動對企業(yè)產(chǎn)生的影響，同時，按照合理的依據(jù)繳納稅額。第二，對稅前扣除項目應嚴格進行管理，在計算稅費時，對于能夠按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項目計算并提供金融機構(gòu)證明的財務費用，在商業(yè)銀行同類同期貸款利率以下，可以據(jù)實扣除。對企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務招待費等，在規(guī)定范圍內(nèi)可以扣除，企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費以及基礎(chǔ)設(shè)施費等，均可以劃分為可扣除項目，因此，企業(yè)應對相關(guān)費用進行合理的計算，并提供相應的證明。在經(jīng)營過程中，應盡量控制費用在允許扣除的范圍內(nèi)，以減少企業(yè)的稅負壓力。通過企業(yè)經(jīng)營決策的改變，打破借款費用的限制，成功的節(jié)稅納稅。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)可按規(guī)定計算的金額之和，加計扣除20%，這會使企業(yè)大大的增加扣除項目，減輕稅負，增加企業(yè)的利潤。
3.適用稅率的降低
通常土地增值稅是按照四級超額率累進稅率實施征收的，按照建立方式分別核算納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額20%的應就其全部增值額按規(guī)定計稅。對于那些既建立普通標準住房又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人來說，應該分別核算增值額。
三、納稅籌劃的意義
