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時(shí)間：2023-12-26 10:32:32
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；對(duì)策建議
完整的企業(yè)管理包括了財(cái)務(wù)管理、購銷管理、薪資管理等子系統(tǒng)，而財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心。隨著房地業(yè)競爭日益激烈，加上房地產(chǎn)業(yè)自身需要的金額較大，資金周轉(zhuǎn)周期較長的行業(yè)特性，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的內(nèi)部管理的挑戰(zhàn)。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的重要性，全面的財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)立足于市場與行業(yè)競爭的重要舉措。
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的重要性
1.有利于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)
合理的財(cái)務(wù)管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)的保證。企業(yè)財(cái)務(wù)管理分為財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理兩個(gè)部分，財(cái)務(wù)核算能為企業(yè)提供真實(shí)的信息，財(cái)務(wù)管理則為企業(yè)管理者帶來經(jīng)營的信息。
財(cái)務(wù)管理將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)有效地聯(lián)系在一起，具體體現(xiàn)在財(cái)務(wù)指標(biāo)的量化，將財(cái)務(wù)目標(biāo)與企業(yè)的短期和中長期戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行階段性地分解，使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行有效地控制與監(jiān)督，及時(shí)調(diào)整不適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的短期目標(biāo)，保證房地產(chǎn)企業(yè)中長期的戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2.有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的提高
財(cái)務(wù)管理與企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績直接相關(guān)，全面的財(cái)務(wù)管理綜合考慮了房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算、業(yè)績考核和成本收入等項(xiàng)目，將企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績切實(shí)落實(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)通過全面預(yù)算管理一方面基于企業(yè)經(jīng)營利潤最大化的目標(biāo)，另一方面考慮了企業(yè)的成本費(fèi)用支出問題，將房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制在合理的區(qū)間，降低了企業(yè)的經(jīng)營成本費(fèi)用，全面預(yù)算管理使企業(yè)能夠合理把握收入與成本問題，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的提高。
3.有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)涉及企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與日常經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入大，回報(bào)周期長，投融資風(fēng)險(xiǎn)大于其他行業(yè)，因此，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得尤為重要。預(yù)算管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)經(jīng)營的事前、事中、事后進(jìn)行有效地監(jiān)督控制，及時(shí)地解決經(jīng)營過程中存在的問題，對(duì)可能存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，以保證企業(yè)正常的運(yùn)作。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題
1.房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)定位不明確
財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的建立與房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展直接相關(guān)，而目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)將財(cái)務(wù)目標(biāo)定位為利潤最大化和股東利益最大化。以利潤最大化為目標(biāo)的財(cái)務(wù)管理在一定程度上反應(yīng)了房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富價(jià)值，且企業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富與利潤成正比，但該目標(biāo)缺乏對(duì)資金的時(shí)間價(jià)值與投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。以股東利益最大化為目標(biāo)的財(cái)務(wù)目標(biāo)雖然考慮了房地產(chǎn)企業(yè)資金的時(shí)間價(jià)值與投資風(fēng)險(xiǎn)因素，但是其適用范圍有限，由于股東利益最大化主要以股票的市值計(jì)價(jià)，對(duì)于非上市的房地產(chǎn)企業(yè)卻不適用。許多房地產(chǎn)企業(yè)將收益與成本倒掛，或出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)等、忽視利益相關(guān)者的預(yù)期收益等問題，主要原因在于企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上目標(biāo)定位不明確或企業(yè)定位財(cái)務(wù)目標(biāo)時(shí)并沒有綜合考慮投資利潤、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和其他人力資本的投入等因素。綜上，部分的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)定位沒有考慮企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，片面強(qiáng)調(diào)企業(yè)的利潤最大化或股東利益最大化，忽略了財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的可行性及與企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的協(xié)調(diào)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。
2.房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理低效
房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金需求量大，占用周期長、風(fēng)險(xiǎn)性高的特點(diǎn)，因此其資金周轉(zhuǎn)率偏低，對(duì)資金運(yùn)作管理的要求也更高。資金管理效率低下，意味著企業(yè)資金占用的時(shí)間成本大，這一隱性成本也是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素。克服資金管理低效的問題，不僅能為企業(yè)節(jié)約大量的資金占用的隱性成本，縮短資金回報(bào)周期，而且能保證企業(yè)資金鏈的順暢，對(duì)促進(jìn)企業(yè)發(fā)展起到重要作用。在房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)競爭日益激烈的今天，已有部分企業(yè)顛覆了這一模式，在追求多點(diǎn)經(jīng)營的同時(shí)，開始關(guān)注企業(yè)資金管理的效率，試圖以企業(yè)財(cái)務(wù)管理改革來帶動(dòng)企業(yè)自身資金的高效使用。但目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都維持原有的財(cái)務(wù)管理模式，對(duì)資金的使用和回收管理較為低效，導(dǎo)致企業(yè)無法確保資金鏈的順暢，也出現(xiàn)了企業(yè)部分資金閑置與不足并存的現(xiàn)象。
3.房地產(chǎn)企業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱
目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在投融資的風(fēng)險(xiǎn)管理方面都存在著一定的盲目性。從融資方面看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，在融資規(guī)模、融資時(shí)機(jī)、融資方式和融資成本方面的決策缺乏合理性，常常使企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)增大。此外，雖然整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資方式多種多樣，但單獨(dú)的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限，基本都是采用銀行貸款或從機(jī)構(gòu)中借貸的方式，房地產(chǎn)基金如股票融資、債券融資方面利用較少。從投資方面看，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其開發(fā)的項(xiàng)目銷售前景期望過高，投資缺乏穩(wěn)健性，存在投資規(guī)模過大，結(jié)構(gòu)不合理等問題。一方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策不夠理性，在投資初期未考慮到未來的市場前景、資金鏈和施工進(jìn)度等問題，有些企業(yè)甚至沒有考慮到相關(guān)批文是否落實(shí)等問題；另一方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)投資偏好某一項(xiàng)目或某一類項(xiàng)目，導(dǎo)致在該項(xiàng)目或該類項(xiàng)目中資金投入過多，風(fēng)險(xiǎn)性過大，一旦市場出現(xiàn)利空趨勢(shì)，企業(yè)將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。
4.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理經(jīng)驗(yàn)不足
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行開發(fā)方案設(shè)計(jì)、取得土地使用權(quán)、公開招投標(biāo)工程及施工過程控制等都會(huì)在不同程度上影響項(xiàng)目開發(fā)的成本。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)對(duì)成本控制管理經(jīng)驗(yàn)不足，在土地使用權(quán)競買過程中易作出非理性的選擇，在某些情況下甚至無視競買價(jià)格是否偏離預(yù)算成本等問題。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)方案的選擇也存在盲目性。在實(shí)際操作中，并不是所有價(jià)格越高的設(shè)計(jì)方案越不可取，而應(yīng)綜合考慮技術(shù)指標(biāo)、銷售前景和施工情況等因素進(jìn)行最終評(píng)定、選擇，在最終成本計(jì)算方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)僅重視中標(biāo)價(jià)格，但實(shí)際上，中標(biāo)價(jià)格不等于最終價(jià)格，最終價(jià)格還受到后期合同糾紛或變更等因素的影響。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其投資從項(xiàng)目立項(xiàng)到工程竣工，中間的成本包含人力成本和工程自身成本及其他成本，進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)算和監(jiān)控要克服很多困難，但進(jìn)行成本控制管理能有效進(jìn)行資金監(jiān)控，為企業(yè)帶來更大的利潤。
5. 房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)財(cái)務(wù)管理人才
要把握瞬息萬變的市場經(jīng)濟(jì)中的機(jī)遇，應(yīng)對(duì)變化莫測的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，防范、降低企業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)，便要求企業(yè)雇傭高素質(zhì)的專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人才。高素質(zhì)、專業(yè)型的財(cái)務(wù)人員能充分利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段，充分掌握市場、企業(yè)信息，迅速地為風(fēng)險(xiǎn)和投資決策提供可靠信息。專業(yè)型高素質(zhì)財(cái)務(wù)人員的引進(jìn)與培養(yǎng)還能為企業(yè)評(píng)估投融資項(xiàng)目，有效進(jìn)行資金管理和成本監(jiān)控，為企業(yè)取得經(jīng)濟(jì)利潤和長遠(yuǎn)發(fā)展帶來推動(dòng)力。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源分配上不夠合理，在雇傭員工方面僅重視相關(guān)銷售、建筑人才，對(duì)財(cái)務(wù)管理人才引進(jìn)較少，導(dǎo)致企業(yè)賬目混亂，缺乏對(duì)資金監(jiān)控的管理，出現(xiàn)了資金部分閑置與不足共存的現(xiàn)象。此外，大多房地產(chǎn)企業(yè)在招聘人才時(shí)忽視了人力資本的作用，僅重視財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能，對(duì)員工的創(chuàng)新能力、計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力等不夠重視。
三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策建議
1.明確房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)
財(cái)務(wù)目標(biāo)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用。明確的財(cái)務(wù)目標(biāo)與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展緊密相關(guān)，一方面財(cái)務(wù)目標(biāo)能夠有效地協(xié)調(diào)與組織房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營活動(dòng)，另一方面明確的財(cái)務(wù)目標(biāo)與房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績考核掛鉤，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行期末考評(píng)的重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，明確的財(cái)務(wù)目標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成長具有重要的導(dǎo)向作用。資金的籌集、投放、耗費(fèi)、回收及分配等過程中，企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)要與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理科學(xué)化、預(yù)算化等，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。相對(duì)于以企業(yè)利潤最大化或股東利益最大化為目標(biāo)的財(cái)務(wù)管理，以企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)的財(cái)務(wù)管理在操作層面上更具有可行性，該財(cái)務(wù)目標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值與投資風(fēng)險(xiǎn)，較為全面地考慮了與企業(yè)相關(guān)利益者的權(quán)益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的設(shè)定不僅要明確企業(yè)資金的時(shí)間價(jià)值與投資風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)綜合考慮企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略與人力資源等因素，從而制定出明晰的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，充分利用企業(yè)的人力、財(cái)力與物力各項(xiàng)資源，使房地產(chǎn)企業(yè)圍繞目標(biāo)不斷成長壯大。
2.建立房地產(chǎn)企業(yè)資金的“蓄水池”
房地產(chǎn)企業(yè)資金分散，投資資金主要來源于對(duì)前期投資項(xiàng)目資金的回收，因此企業(yè)財(cái)務(wù)對(duì)資金管理的效率較低。企業(yè)財(cái)務(wù)管理的科學(xué)化發(fā)展，要求企業(yè)既重視宏觀管理又重視微觀管理。宏觀上，企業(yè)應(yīng)做好立項(xiàng)、預(yù)算及資金回籠等的大帳；微觀上，企業(yè)財(cái)務(wù)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，將管理落實(shí)到企業(yè)經(jīng)營的每個(gè)細(xì)節(jié)中。為解決企業(yè)資金管理效率低的問題，房地產(chǎn)企業(yè)可借鑒其他企業(yè)經(jīng)驗(yàn)，建立企業(yè)資金的“蓄水池”———企業(yè)資金結(jié)算中心，將企業(yè)各部門、各項(xiàng)目的資金歸集到結(jié)算中心的專門賬戶，使企業(yè)財(cái)務(wù)能像“蓄水池”一樣，及時(shí)回籠、調(diào)動(dòng)部分資金，做到專款專用、余款及時(shí)回收。此外，資金“蓄水池”還應(yīng)注重“源頭”與“流向”，即加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算與資本預(yù)算，對(duì)企業(yè)資金的收支及分配等作出合理具體的安排，并加強(qiáng)預(yù)算監(jiān)控，定期檢查、嚴(yán)格考核，從“源”與“流”兩個(gè)方面改善資金的管理效率，節(jié)約資金占用的時(shí)間成本。企業(yè)財(cái)務(wù)還應(yīng)對(duì)企業(yè)下的各部門、各項(xiàng)目的資金實(shí)施集約化管理，避免資金分散、閑置與不足共存的局面，既能解決企業(yè)資金管理低效的問題，又能解決企業(yè)下屬各部門開立過多賬戶、資金帳外循環(huán)等問題。
3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)
企業(yè)財(cái)務(wù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投融資的管理和監(jiān)控可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)性過大的項(xiàng)目，有效降低投融資風(fēng)險(xiǎn)。在融資方面，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)積極參與融資決策的制定，協(xié)助其他部門完成融資。影響企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，如融資渠道、融資組合、融資成本、融資環(huán)境以及相關(guān)政策法規(guī)等。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資組合和融資成本是主要的影響因素。因此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)協(xié)助相關(guān)部門進(jìn)行融資資金預(yù)算、識(shí)別影響因素、確定融資組合、測算融資成本、進(jìn)行區(qū)間估計(jì)、確定融資方案等工作，確保企業(yè)融資方案決策的嚴(yán)肅性和正確性。在投資方面，在投資之前對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估是很有必要的，能迅速地分析出企業(yè)投資項(xiàng)目的可行性及投資規(guī)模等問題，為企業(yè)做出正確的投資決策提供合理依據(jù)。合理的投資項(xiàng)目模型應(yīng)考慮到資金鏈?zhǔn)欠耥槙常嚓P(guān)文件批文是否落實(shí)，未來市場前景及施工進(jìn)度等問題，這要求企業(yè)財(cái)務(wù)部門參與項(xiàng)目立項(xiàng)與投資評(píng)估分析，了解相關(guān)政策法規(guī)、熟悉投資環(huán)境并制定相應(yīng)的預(yù)算計(jì)劃。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)理性分析宏觀環(huán)境和市場條件，優(yōu)化自身投資結(jié)構(gòu)，積極拓展投資領(lǐng)域，開發(fā)不同類型投資項(xiàng)目，并能根據(jù)市場變化及時(shí)調(diào)整投資方案，以便企業(yè)有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得較高利潤。
4.改善房地產(chǎn)企業(yè)成本監(jiān)控管理能力
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的成本預(yù)算與成本監(jiān)控對(duì)取得盈利有重要意義。首先，應(yīng)降低土地開發(fā)成本，即降低土地使用權(quán)購買價(jià)格，即使在競買時(shí)由于競爭使價(jià)格偏高，也應(yīng)積極與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行交涉洽商，在支付時(shí)間和支付比例上爭取更大的優(yōu)惠，已抵消購買價(jià)格過高帶來的隱性成本。其次，在設(shè)計(jì)方案的選擇上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合多方因素進(jìn)行選擇，對(duì)技術(shù)指標(biāo)、市場前景、預(yù)算金額和施工進(jìn)度等因素進(jìn)行研究分析，不要盲目否定預(yù)算較高的設(shè)計(jì)方案，而應(yīng)根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目的既定目標(biāo)、市場環(huán)境及政策因素進(jìn)行評(píng)估，努力使項(xiàng)目方案為企業(yè)帶來利益最大化。對(duì)最終成本的計(jì)算也應(yīng)考慮到合同后期發(fā)生糾紛或變更等因素的影響，在合同條款的簽訂中保持嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)致的態(tài)度，避免由于簽訂合同時(shí)權(quán)責(zé)不明而造成雙方日后的糾紛，為企業(yè)贏得最大的利潤。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)以成本控制為目標(biāo)，培養(yǎng)成本預(yù)算和成本監(jiān)控的相關(guān)人才，降低資金成本等，對(duì)企業(yè)資金的使用和回收情況進(jìn)行及時(shí)的反饋和修正，保證資金流暢，節(jié)約資金占用等隱性成本。
5.引進(jìn)、培育專業(yè)的高素質(zhì)財(cái)務(wù)人才在市場經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深化，計(jì)算機(jī)技術(shù)廣泛普及的今天，高素質(zhì)的專門的財(cái)務(wù)人才對(duì)企業(yè)發(fā)展起著重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)利潤可觀，但投資金額大，企業(yè)財(cái)務(wù)部門的工作量也往往多于其他行業(yè)，如房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工、出售，財(cái)務(wù)部門需對(duì)立項(xiàng)方案進(jìn)行經(jīng)費(fèi)預(yù)算，為融資方案作出合理評(píng)估，在之后的施工過程中，財(cái)務(wù)部門還需對(duì)資金管理、成本監(jiān)控負(fù)責(zé)，甚至合同完成后，也可能因?yàn)榘l(fā)生合同糾紛，而需財(cái)務(wù)部門對(duì)整體成本進(jìn)行重新計(jì)算。專門的財(cái)務(wù)人才能準(zhǔn)確把握與財(cái)務(wù)活動(dòng)相關(guān)的環(huán)境因素、制度因素、目標(biāo)因素、價(jià)格因素和發(fā)展趨勢(shì)等市場信息，對(duì)企業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析預(yù)測，為企業(yè)做出正確決策提供參考，因此高素質(zhì)人才對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)發(fā)展和完善財(cái)務(wù)制度有重大意義。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)重視對(duì)財(cái)務(wù)管理人才的引進(jìn)，加強(qiáng)人才培養(yǎng)工作，提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力水平，開設(shè)財(cái)務(wù)人員對(duì)政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和對(duì)計(jì)算機(jī)技術(shù)的掌握課程，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的創(chuàng)新能力，不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)財(cái)務(wù)管理的要求也越來越高。在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的今天，許多房地產(chǎn)企業(yè)獲得了巨額的利潤，但也面臨財(cái)務(wù)管理效率低、資金管理意識(shí)薄弱和成本監(jiān)控經(jīng)驗(yàn)不足及缺乏高素質(zhì)財(cái)務(wù)人才等問題。因此，明確房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，進(jìn)行有效的資金管理，加強(qiáng)成本監(jiān)控能力，培養(yǎng)高素質(zhì)財(cái)務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)改善財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，加強(qiáng)對(duì)資金的控制，提升資金使用效率，并降低投融資風(fēng)險(xiǎn)意義重大。如上文所述，當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)目標(biāo)設(shè)立、資金管理、降低投融資風(fēng)險(xiǎn)、成本監(jiān)控及人才引進(jìn)、培養(yǎng)方面仍有待改善。為此，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)應(yīng)從業(yè)內(nèi)的實(shí)際情況出發(fā)，根據(jù)市場環(huán)境作出正確的決策，明確財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，做好資金管理和成本監(jiān)控工作，采取一切措施來降低營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)財(cái)務(wù)的整體業(yè)務(wù)水平和監(jiān)控能力，做到財(cái)務(wù)管理科學(xué)化、預(yù)算化，推動(dòng)企業(yè)的長久發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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引 言
面對(duì)激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益，必須提高財(cái)務(wù)管理水平。一家房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作能力和未來發(fā)展?jié)摿Γ饕Q于其財(cái)務(wù)管理的能力。企業(yè)財(cái)務(wù)管理能夠預(yù)見房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都跟財(cái)務(wù)管理息息相關(guān)，財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不僅能衡量房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行情況，也是企業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行項(xiàng)目決策的依據(jù)。較高的財(cái)務(wù)管理能力能夠較好的為房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營提供服務(wù)，但是目前財(cái)務(wù)管理存在一些比較突出的問題。
1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問題
1.1財(cái)務(wù)管理制度不健全
房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)待財(cái)務(wù)管理的態(tài)度上，一般管理意識(shí)比較淡化，財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，制度方面也不夠健全。這主要是由于現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式基本上是企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)都高度集中，公司的投資者也身兼經(jīng)營者的角色。為了安全起見，投資者在安排財(cái)務(wù)管理方面的員工時(shí)，都會(huì)著重考慮自己的親信和親朋好友，如財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及會(huì)計(jì)、出納等員工。一個(gè)由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面不能進(jìn)行有效的監(jiān)督；再者由于公司內(nèi)部的員工裙帶關(guān)系，公司權(quán)力又高度集中，集權(quán)嚴(yán)重，經(jīng)常出現(xiàn)越權(quán)行為和職責(zé)劃分不清楚，使得整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作比較混亂。
1.2財(cái)務(wù)管理觀念及財(cái)務(wù)方法落后
由于房地產(chǎn)企業(yè)的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)高度統(tǒng)一，客觀上減少了使用成本，但有些領(lǐng)導(dǎo)缺乏基本的財(cái)務(wù)知識(shí)，財(cái)務(wù)管理一直沿用舊的觀念。對(duì)收益過于高估，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)過于低估，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不充分；缺乏資金時(shí)間價(jià)值的理念和動(dòng)態(tài)性的觀念；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法單一靜態(tài)化。這些觀念導(dǎo)致一些項(xiàng)目出現(xiàn)回收時(shí)間過長和投資問題。
1.3財(cái)務(wù)管理的職能發(fā)揮不全面
財(cái)務(wù)管理為整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理制定戰(zhàn)略規(guī)劃，并對(duì)規(guī)劃的實(shí)施和過程控制同樣發(fā)揮著較為重要的作用。但是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的職能還只是進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，不能淋漓盡致的發(fā)揮其作用。如前所示由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度不健全，財(cái)務(wù)核算制度也不夠嚴(yán)謹(jǐn)，加之企業(yè)會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性和可靠性有待考證，各自之間的相互關(guān)聯(lián)性也比較弱，因此得出的財(cái)務(wù)管理指標(biāo)的分析功能的可信度就會(huì)下降，對(duì)于目標(biāo)控制功能更是沒有得到完美的體現(xiàn)，對(duì)于成為管理的決策依據(jù)功能也就弱化了。市場的經(jīng)濟(jì)效益如果比較好，而房地產(chǎn)企業(yè)毫無計(jì)劃的籌措和調(diào)集資金來擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，雖然選擇的機(jī)會(huì)較多，但是這樣毫無計(jì)劃性和制度性，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增大，控制難度就會(huì)加大。
1.4財(cái)務(wù)監(jiān)控力度不到位
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其事前預(yù)算和事中控制都是很重要的。但很多房地產(chǎn)企業(yè)是事前無預(yù)算，事中流于形式，到最后只能通過粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表等手段達(dá)到預(yù)算的目標(biāo)。財(cái)務(wù)報(bào)表流于年終查看，這僅僅是財(cái)務(wù)對(duì)于經(jīng)營工作的事后評(píng)估和業(yè)績考評(píng)，對(duì)于經(jīng)營工作僅有積累經(jīng)驗(yàn)的作用。一些財(cái)務(wù)人員，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)要求，不依照制度辦事，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算失真，財(cái)務(wù)管理混亂。因此，只對(duì)財(cái)務(wù)的最后做總結(jié)，事前和事中控制監(jiān)控力度不夠，很難保證財(cái)務(wù)管理的效果。
1.5財(cái)務(wù)管理資料考慮不全面
決策階段是整個(gè)項(xiàng)目最重要的階段，對(duì)于項(xiàng)目的投資估算關(guān)系重大，運(yùn)行過程中的資金控制也是很重要的環(huán)節(jié)，但是卻在財(cái)務(wù)管理中缺乏考慮，沒能及時(shí)把握，不能形成嚴(yán)格的管理，各個(gè)階段的財(cái)務(wù)資料都應(yīng)當(dāng)成為財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)卻忽略了這一點(diǎn)，使得財(cái)務(wù)管理的資料缺乏動(dòng)態(tài)性，也無相應(yīng)動(dòng)態(tài)管理的措施，導(dǎo)致成本管理和資金控制都存在漏洞，對(duì)資產(chǎn)流失的控制和管理控制能力下降。
1.6財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)參差不齊
財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的部分，對(duì)其人員素質(zhì)的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強(qiáng)的專業(yè)水平，但是前面提到由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和經(jīng)營者高度統(tǒng)一，其財(cái)務(wù)人員的構(gòu)成非常特殊，所以在人員隊(duì)伍中也吸收了許多對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)制度不熟悉的員工。在激烈的競爭環(huán)境下，這種人員構(gòu)成和組織結(jié)構(gòu)，很難發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的管家作用，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特殊性
2.1財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大
房地產(chǎn)企業(yè)涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者等多方，使財(cái)務(wù)管理難度加大。
2.2資金數(shù)額大、籌資任務(wù)重，財(cái)務(wù)周期長
房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金數(shù)量龐大，前期取得土地的費(fèi)用高昂，房屋的工程費(fèi)用巨大，這要求房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的資金運(yùn)作能力。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長，，中間環(huán)節(jié)復(fù)雜，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策之后，取得土地，進(jìn)行土地開發(fā)，房屋施工直到竣工交付使用經(jīng)歷的時(shí)間長預(yù)算確定的難度大。
2.3開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，投資決策分析要求高，責(zé)任重
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程經(jīng)歷時(shí)間長，投入的資金數(shù)額大，面臨的不確定因素多，這都對(duì)房地產(chǎn)的成敗和經(jīng)濟(jì)效益起決定作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，要提高投資決策的能力和財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)水平，財(cái)務(wù)管理信息能夠較及時(shí)可靠的提供企業(yè)發(fā)展的所需資料，才能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)損失。
3.提高財(cái)務(wù)管理水平的策略
3.1規(guī)范會(huì)計(jì)工作，強(qiáng)化預(yù)算管理水平
財(cái)務(wù)管理必須以企業(yè)財(cái)會(huì)工作作為基礎(chǔ)，并對(duì)財(cái)會(huì)工作做好全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)預(yù)算的重要性，是一種財(cái)務(wù)信息管理系統(tǒng)，它對(duì)企業(yè)進(jìn)行全方位、全過程和全員的整合性管理，對(duì)企業(yè)具有全面的控制和約束力。全員參與財(cái)務(wù)管理工作，遵循全面預(yù)算管理的要求，應(yīng)主要從制度構(gòu)建和組織構(gòu)建方面著手構(gòu)建。
3.1.1制度構(gòu)建：全面預(yù)算管理要建立整個(gè)管理流程的財(cái)務(wù)管理制度，與其相配套的績效激勵(lì)和約束制度，調(diào)動(dòng)和發(fā)揮每個(gè)人的能動(dòng)性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財(cái)務(wù)理論與實(shí)際工作結(jié)合起來，全面發(fā)揮財(cái)務(wù)分析的作用。與財(cái)務(wù)管理相配套的績效激勵(lì)制度的建立，有利于提高財(cái)務(wù)人員的工作積極性，積極參與到企業(yè)的經(jīng)營管理中去，與企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一種共榮辱的使命感，企業(yè)為個(gè)人發(fā)展也提供了一種穩(wěn)定長期職業(yè)規(guī)劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鉆研業(yè)務(wù)，積極參與企業(yè)的經(jīng)營管理，利用財(cái)務(wù)管理的成果，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和預(yù)測，以及成本控制，為企業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理要借鑒其他同類企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，以及國外同行的管理經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)我國財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)的進(jìn)步。
3.1.2組織構(gòu)建：在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作的組織構(gòu)建，逐層分解預(yù)算指標(biāo)，明確各職能部門的工作職能和任務(wù)，確立預(yù)算指標(biāo)的權(quán)威性，提高財(cái)務(wù)管理水平。
3.2提高財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)及修養(yǎng)
在現(xiàn)代財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)法規(guī)日益完善的今天，企業(yè)財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算面臨著改革與改變。房地產(chǎn)人員應(yīng)該適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展及法律法規(guī)的完善。首先，財(cái)務(wù)管理人員的選拔。要建立一支高素質(zhì)財(cái)務(wù)隊(duì)伍，選拔專業(yè)素質(zhì)較高的財(cái)務(wù)管理人員。再者，財(cái)務(wù)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)，財(cái)務(wù)制度不斷改進(jìn)和完善，財(cái)務(wù)管理人員需要不斷學(xué)習(xí)，進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，由于財(cái)務(wù)管理人員和房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，還需要加強(qiáng)其職業(yè)道德修養(yǎng)。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規(guī)章制度也要人來遵守。
3.3加強(qiáng)資金管理，提高資金利用效率
資金是房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，調(diào)度合理。而房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理就是要進(jìn)行資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，嚴(yán)格按照指定的制度進(jìn)行財(cái)務(wù)往來，不能。為了避免出現(xiàn)為題，要確保原始票據(jù)的真實(shí)性，根據(jù)資金的實(shí)際收支情況，物資的發(fā)出和轉(zhuǎn)移情況填寫憑證，還要進(jìn)行審核把關(guān)，最后進(jìn)行賬簿登記；實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制制度，按時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)情況進(jìn)行清查，避免出現(xiàn)賬實(shí)不符的情況，如果出現(xiàn)了，實(shí)際查處原因。
3.4減少企業(yè)經(jīng)營中的主觀決策
在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中，企業(yè)的財(cái)務(wù)行為要符合規(guī)范，最重要的是要進(jìn)行合理的投資決策，投資決策過程必須進(jìn)行可行性研究，作出科學(xué)客觀的判斷，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，切勿主觀決策，對(duì)項(xiàng)目造成不可挽回的損失。對(duì)于其他財(cái)務(wù)行為，也需按規(guī)范操作，以保證合理經(jīng)濟(jì)效益。
3.5保證財(cái)務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力效果
企業(yè)最重要的競爭力就是企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力。財(cái)務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力是將制定的戰(zhàn)略落實(shí)到實(shí)處的能力，是企業(yè)成功的必要條件。戰(zhàn)略目標(biāo)和方向確定后，執(zhí)行力度變?yōu)殛P(guān)鍵。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)成為整個(gè)團(tuán)隊(duì)中的一員，在項(xiàng)目運(yùn)營初期就加入進(jìn)去，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員與企業(yè)其他工作人員的配合。調(diào)動(dòng)每個(gè)人的積極主動(dòng)性，發(fā)揮各自的能力，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的合力達(dá)到最好的效果。
結(jié) 語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算工作是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展過程中的重點(diǎn)，是關(guān)系到企業(yè)長期盈利能力的關(guān)鍵。要分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)的特殊性，并制定一套有效合理的財(cái)務(wù)管理制度和渠道，遵循的科學(xué)的財(cái)務(wù)管理的方法，加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。
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房地產(chǎn)的開發(fā)在我國現(xiàn)在仍然還是一個(gè)新興的行業(yè),有很大的發(fā)展?jié)摿?是一個(gè)發(fā)展速度比較快并且發(fā)展的過程相對(duì)比較特殊的行業(yè)。現(xiàn)在由于房地產(chǎn)的市場出現(xiàn)了很大的變動(dòng)性以及我國的房地產(chǎn)的企業(yè)的發(fā)展十分的迅速,在我國的房地產(chǎn)的市場中也逐漸的建立起了一整套的產(chǎn)業(yè)模式。
一 當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀以及存在的問題
隨著現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式不斷的發(fā)展以及我國在加入了世界貿(mào)易組織之后帶來的國外的行業(yè)的沖擊,面對(duì)復(fù)雜的市場變化以及市場形勢(shì),我國的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也慢慢的變大。因此,在這樣的背景下,我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中出現(xiàn)了不少的問題,主要可以表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面:
首先,我國的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支的審批的手續(xù)以及手續(xù)的辦理過程都相對(duì)不夠規(guī)范,在這樣的情況下就造成了收支的標(biāo)準(zhǔn)的混亂的問題,往往都是按照一些相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人意志的方向進(jìn)行班里。這就使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的過程中出現(xiàn)了形式上的管理的問題。
其次,一些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的規(guī)劃的過程中雖然也進(jìn)行了一定的建設(shè)的計(jì)劃,但是,由于其本身的內(nèi)部資金管理的科學(xué)性有問題,所以很多的時(shí)候就造成了其屬下的子公司的資金不能夠及時(shí)的到位的問題,也就無法對(duì)這些應(yīng)該到賬的款項(xiàng)進(jìn)行合理的規(guī)劃。
第三,我國的房地產(chǎn)的企業(yè)在資金的流量上相對(duì)比較大,是屬于一種資金量比較大,金融風(fēng)險(xiǎn)比較高的行業(yè),其所需要負(fù)擔(dān)的稅務(wù)額度也是比較大的,但是我國的很多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于相關(guān)的稅務(wù)法律以及在會(huì)計(jì)上的建制還是相對(duì)比較欠缺的,這就是的其不能夠合理的進(jìn)行稅收的規(guī)劃,從一定的意義上來講,就使得企業(yè)自身增加了不少的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
最后,我國的房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展的過程中普遍的對(duì)于企業(yè)的工程決算比較重視,但是對(duì)于項(xiàng)目的決策不夠重視,在企業(yè)的項(xiàng)目投資的過程中很大的程度上都是依靠項(xiàng)目本身的負(fù)責(zé)人的主觀上的推斷,這樣的缺乏科學(xué)合理的市場分析的現(xiàn)象必然使得企業(yè)在發(fā)展的過程中干縮接受的項(xiàng)目缺乏一定的可行性的論證,無形中也就使得企業(yè)的戰(zhàn)略意義降低了。
二 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的創(chuàng)新探索
房地產(chǎn)企業(yè)由于其本身的生產(chǎn)經(jīng)營的過程比較特殊,所涉及到的面是比較廣的,并且其開發(fā)的周期相對(duì)比較長,投資的額度也比較大,所以在資金的回收的過程中是需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間的。
首先,要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)籌的管理工作。也就是說,在房地產(chǎn)企業(yè)的資金統(tǒng)籌中,目前因?yàn)槭艿搅藝业呢泿耪叩挠绊?這就是的其主要依靠的銀行貸款的一個(gè)資金來源受到了比較大的影響。
其次,由于房地產(chǎn)企業(yè)的全面的成本管理以及在控制的方面都存在比較大的問題,所以就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中的成本管理和控制的工作。
最后,由于房地產(chǎn)企業(yè)在具體的項(xiàng)目開發(fā)和實(shí)施的過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)比較多,這就需要企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行正確的控制和對(duì)待,帶著一定的戰(zhàn)略性的原則實(shí)現(xiàn)對(duì)于項(xiàng)目的過程的全面的分析和控制管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中,加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制以及預(yù)警的工作。在工作中要積極的采取多方面的措施來針對(duì)財(cái)務(wù)的過程實(shí)施全方位的風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和預(yù)警,從而建立起針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和管理體制。
參考文獻(xiàn):
[1]邢姝媛,關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析[J],中國證券期貨,2011,(06)
房地產(chǎn)公司具有資本密集型、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)公司要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的、高效的、可持續(xù)發(fā)展，必須建立完善的財(cái)務(wù)管理。完善的企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系包括完善的財(cái)務(wù)核算體系、以會(huì)計(jì)控制為核心的內(nèi)部控制制度、資金管理體系、全面預(yù)算管理體系等等。公司的財(cái)務(wù)管理理念單一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，因而，公司要樹立可持續(xù)發(fā)展的理念，提高核心競爭力，就必須創(chuàng)立完善的財(cái)務(wù)核算體系、全面預(yù)算管理體系等等。
（一）更加優(yōu)化企業(yè)的理財(cái)
公司必須在理財(cái)上短期內(nèi)集中所需的財(cái)力、物力，為房地產(chǎn)集團(tuán)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)提供必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，把握住機(jī)遇；建立房地產(chǎn)集團(tuán)公司對(duì)所屬子公司的財(cái)務(wù)考評(píng)機(jī)制。房地產(chǎn)集團(tuán)公司在具體財(cái)務(wù)操作過程中，必須遵循整個(gè)集團(tuán)的經(jīng)營戰(zhàn)略，集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的職能主要為集團(tuán)公司決策服務(wù)方面提供科學(xué)的管理。
（二）提高管理的專業(yè)性
在管理上，房地產(chǎn)集團(tuán)公司主要實(shí)行“兩重”管理思路的財(cái)務(wù)管理，一方面子公司或分公司財(cái)務(wù)管理人員主要由集團(tuán)公司決策層集中委派并管理。另一方面，子公司財(cái)務(wù)人員應(yīng)該定期參加培訓(xùn)，參與下屬公司的經(jīng)營管理。這樣可以防止下屬公司單方面管理造成的損失，加強(qiáng)財(cái)務(wù)方面的監(jiān)督，使集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理效率增高。
（三）統(tǒng)一機(jī)制管理
為了不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量和水平，房地產(chǎn)集團(tuán)公司必須下大力氣摸索修改財(cái)務(wù)管理模式，建立完善的內(nèi)部控制制度等。同時(shí)，進(jìn)行包括會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)的交流、財(cái)務(wù)人員的借調(diào)等工作，以便加強(qiáng)各下屬公司或財(cái)務(wù)核算公司的財(cái)務(wù)交流學(xué)習(xí)，這樣就能增加財(cái)務(wù)管理的科學(xué)性。
二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理存在的不足
（一）財(cái)務(wù)系統(tǒng)不完善
由于房地產(chǎn)集團(tuán)公司的所有權(quán)歸政府，經(jīng)營權(quán)歸企業(yè)，客觀上是縮減了成本，企業(yè)經(jīng)營者自負(fù)盈虧，但很多領(lǐng)導(dǎo)層根本不熟悉基本的會(huì)計(jì)知識(shí)，財(cái)務(wù)管理一直是沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)觀念，在企業(yè)發(fā)展中也缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)的財(cái)務(wù)學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)部門完全按照總經(jīng)理的意志行事，事前預(yù)測、控制事中、分析事后無法形成，忽視了市場的聯(lián)系。財(cái)務(wù)管理人員遵循著按月提供報(bào)表及核算清除各個(gè)賬目、保管好銀行存款和現(xiàn)金等慣性模式，財(cái)務(wù)人員不得參與銀行業(yè)務(wù)、對(duì)外經(jīng)營、成本費(fèi)用等，完全執(zhí)行董事長或總經(jīng)理的命令。公司領(lǐng)導(dǎo)層管理機(jī)構(gòu)等對(duì)國際市場的認(rèn)識(shí)不足，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、貨幣資金的現(xiàn)金流動(dòng)意識(shí)淡薄，遠(yuǎn)遠(yuǎn)被形勢(shì)拋棄。
（二）資金管理體系尚未形成
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的一大特點(diǎn)是資金投入量大，資金鏈正常循環(huán)與否往往關(guān)系到企業(yè)成敗，因此資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)。但是，很多房地產(chǎn)企業(yè)，一是沒有有效分解年度建設(shè)投資計(jì)劃目標(biāo)，編制出月度、季度計(jì)劃加以管理控制。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司緊缺的資金，而另一些卻是閑置資金的情況，無法集中資金管理，使用資金效率低下。
（三）財(cái)務(wù)管理制度流于形式
財(cái)務(wù)管理人員沒有授權(quán)制度，權(quán)限不明確，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)混亂等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。三是財(cái)務(wù)管理基本處于“事后反映”的水平，沒有“事前控制”其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。
三、提高房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理水平的方式
（一）推行集中化的核算模式
集中核算模式是適應(yīng)全球化大企業(yè)發(fā)展的需求，與企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部扁平化的組織結(jié)構(gòu)及網(wǎng)絡(luò)化的信息結(jié)構(gòu)相配套，在集權(quán)基礎(chǔ)上適當(dāng)分權(quán)，集中與分散相結(jié)合的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)模式。財(cái)務(wù)管理歸根結(jié)底是對(duì)財(cái)務(wù)信息流的管理，使之能夠滿足企業(yè)集團(tuán)的高效運(yùn)作。而大企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理要求財(cái)務(wù)信息能夠真實(shí)、及時(shí)傳遞。而集中核算模式能滿足企業(yè)集團(tuán)對(duì)財(cái)務(wù)信息傳遞的要求。
（二）選擇合適的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制模式
在房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部，母公司處于主導(dǎo)地位，針對(duì)不同的子公司，應(yīng)制定不同的財(cái)務(wù)控制手段。當(dāng)然對(duì)不同的子公司的財(cái)務(wù)控制模式也應(yīng)有所不同。子公司在整個(gè)企業(yè)集團(tuán)中的重要程度不同，母公司應(yīng)對(duì)其采用不同的財(cái)務(wù)控制模式。為保證集團(tuán)戰(zhàn)略總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，對(duì)集團(tuán)發(fā)展具有重要意義的子公司，母公司應(yīng)選擇相對(duì)集權(quán)的財(cái)務(wù)控制；對(duì)那些不具重要性的子公司，應(yīng)提高管理效率，充分發(fā)揮其積極性，增強(qiáng)其在市場競爭中的獨(dú)立性考慮，應(yīng)實(shí)行相對(duì)分權(quán)的財(cái)務(wù)管理。房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)重要的企業(yè)文化建設(shè)。應(yīng)根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》及其配套指引，從內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督五個(gè)要素方面加以完，重點(diǎn)是建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序。如在資產(chǎn)處置、資金調(diào)度、銷售結(jié)算、工程簽證變更等環(huán)節(jié)。明確決策者和執(zhí)行者的職責(zé)權(quán)限和工作程序，建立事前控制的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，以提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性。
（三）有效監(jiān)督財(cái)務(wù)運(yùn)行
由于集團(tuán)企業(yè)各子公司擁有相對(duì)的獨(dú)立性，可以根據(jù)企業(yè)的外部環(huán)境和自身的實(shí)際情況自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，母公司對(duì)各子公司的領(lǐng)導(dǎo)可以通過事前的預(yù)算控制體系來實(shí)現(xiàn)。如果一個(gè)企業(yè)既沒有事前的預(yù)算管理，事中控制又很薄弱，事后監(jiān)督等于無效，這樣的模式使整個(gè)財(cái)務(wù)監(jiān)督缺乏整體性和有效性。因此，要加強(qiáng)科學(xué)管理觀念，創(chuàng)建事前、事中的財(cái)務(wù)監(jiān)督體系。
（四）完善信息披露制度
財(cái)務(wù)信息披露制度包括重大財(cái)務(wù)情況內(nèi)部授權(quán)制度、通報(bào)制度、財(cái)務(wù)報(bào)告制度等。要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)信息的控制功能與決策價(jià)值，總部必須以制度的形式從報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)、信息質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、組織程序以及內(nèi)容結(jié)構(gòu)等方面確立一整套可操作性的、明晰的信息報(bào)告規(guī)范，只有財(cái)務(wù)信息披露和監(jiān)控制度建立起來后，才能使企業(yè)集團(tuán)總部提高決策的科學(xué)性，而且也能夠監(jiān)控各成員企業(yè)受托責(zé)任的履行情況。也就是要建立規(guī)范的財(cái)務(wù)報(bào)告制度。具體而言包括財(cái)務(wù)信息報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)信息質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、報(bào)告程序、財(cái)務(wù)信息報(bào)告內(nèi)容結(jié)構(gòu)等。
（五）建立全面預(yù)算管理體系
全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對(duì)企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種資源進(jìn)行分配、考核、控制。以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以資金預(yù)算為核心，以項(xiàng)目預(yù)算為重點(diǎn)的全面預(yù)算管理體系。其基本內(nèi)容包括：全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的分析與考核。（1）以資金預(yù)算為重點(diǎn)的全面預(yù)算管理模式。資金預(yù)算是對(duì)企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債及其相互關(guān)系進(jìn)行的預(yù)算。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以具體項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。（2）預(yù)算的編制與實(shí)行。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制需要反復(fù)研討，對(duì)預(yù)期的經(jīng)營狀況作全面的估價(jià)、量化指標(biāo)并分解至各責(zé)任中心。執(zhí)行時(shí)，以各個(gè)責(zé)任中心作為預(yù)算控制工作主體，預(yù)算內(nèi)業(yè)務(wù)要嚴(yán)格按照預(yù)算控制，預(yù)算外業(yè)務(wù)要按規(guī)定程序經(jīng)審批后控制。
參考文獻(xiàn)：
近年來，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及公眾對(duì)于商品住宅需求的不斷增長，都把房地產(chǎn)企業(yè)推到了發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。作為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)較大的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中具有極其重要的地位。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，并且具有極高的風(fēng)險(xiǎn)，投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回收周期長是其顯著特點(diǎn)。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
由于各種原因，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度正在逐步加大，國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也在不斷發(fā)生變化，這些因素都給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了新的挑戰(zhàn)。有效的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展中有效的防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康和諧發(fā)展的重要前提。
一、做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的必要性
我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步相對(duì)較晚，各方面的體系和機(jī)制還很不健全，發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些問題。加之我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的金融環(huán)境惡劣、金融體系不健全等因素的影響，使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、科學(xué)合理的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是一項(xiàng)必不可少的工作。
我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了顯著影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)和困境，政策風(fēng)險(xiǎn)以及市場風(fēng)險(xiǎn)都給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范增加了難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)主要的監(jiān)管模式是靜態(tài)的，主要是進(jìn)行事后監(jiān)管，這是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的一個(gè)障礙。只有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行深入的研究，只有積極地改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的策略，制定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的有力措施，才能降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的成因分析
(一)內(nèi)在因素
第一，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)比較特殊的企業(yè)類型，作為資金密集型行業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性更大。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大、資金回收緩慢、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)從根本上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展必然面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的模式比較特殊，其自有資金所占的比例很小，這就直接導(dǎo)致負(fù)債資金數(shù)額巨大。資本結(jié)構(gòu)中債務(wù)資本所占的比例越大，發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的幾率就會(huì)越高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)有其內(nèi)部管理水平的缺陷，這也從一定程度上增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。總體來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和防范機(jī)制存在很多缺陷，主要體現(xiàn)在成本費(fèi)用控制不嚴(yán)格、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算分析、忽視現(xiàn)金流管理等。
(二)外部因素
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營主要受到國家宏觀調(diào)控政策的影響和制約，還要受到來自市場的各個(gè)方面的影響，比如市場環(huán)境引發(fā)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等，這些都從很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施
(一)選擇正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)
選擇科學(xué)和合適的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)是做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)工作。合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評(píng)價(jià)，它是進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的一項(xiàng)重要客觀標(biāo)準(zhǔn)，可以準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)胤从钞?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。指標(biāo)的選擇必須符合一定的原則，這些原則主要包括科學(xué)性、合理性、客觀性等。整個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平是根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)因進(jìn)行分析的，并且由全面的指標(biāo)體系來進(jìn)行反映。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行反應(yīng)的指標(biāo)體系主要有短期償債能力指標(biāo)體系、長期償債能力指標(biāo)體系、營運(yùn)能力指標(biāo)體系、盈利能力指標(biāo)體系、風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)體系、現(xiàn)金流量能力指標(biāo)體系、發(fā)展能力指標(biāo)體系等。選擇正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制更有目的性。
(二)建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資本管理必然離不開現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)理論。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，過多的負(fù)債將會(huì)使企業(yè)的價(jià)值下降。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營運(yùn)用的增加，必然會(huì)引起債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)的增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把負(fù)債經(jīng)營可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍之內(nèi)，不得使企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的渠道應(yīng)該包括債務(wù)融資和權(quán)益融資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該致力于找到企業(yè)發(fā)展的最佳資本結(jié)構(gòu)，把籌資渠道進(jìn)行科學(xué)合理的安排，呈現(xiàn)出風(fēng)險(xiǎn)最小的資本結(jié)構(gòu)形態(tài)，以達(dá)到企業(yè)增值的目的。第三，房地產(chǎn)企業(yè)貸款額度要有所控制，針對(duì)企業(yè)所處的內(nèi)外環(huán)境選擇合適的融資策略，嚴(yán)格遵守合理使用資金及承擔(dān)適度資本成本原則用長期負(fù)債來滿足公司對(duì)資金的需求。
(三)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
預(yù)警系統(tǒng)可以大大加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)要從企業(yè)運(yùn)營的各種資料來源進(jìn)行分析，在分析的基礎(chǔ)上運(yùn)用各種數(shù)據(jù)模型和比例分析對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事先的預(yù)防和控制。建立房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該注意立足于市場環(huán)境以及企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略，這樣可以較好的規(guī)避融資和投資失誤帶來的負(fù)面影響，可以將企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)控制在初級(jí)階段，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的危害。
(四)強(qiáng)化資金管理，保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的良性循環(huán)
房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品既具有投資價(jià)值也具有消費(fèi)價(jià)值，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收管理存在一定難度。針對(duì)這種情況，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)資金進(jìn)行集中管理，采取統(tǒng)一調(diào)配的方式避免出現(xiàn)過多的閑置資金，以提高資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度和使用效率，保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的流暢和高效。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)算方法應(yīng)該更加科學(xué)，保證資金結(jié)算的順利進(jìn)行，使資金順利回籠到位，促進(jìn)資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。
(五)充分調(diào)查市場和研究市場，防范和降低市場風(fēng)險(xiǎn)
市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨著來自市場的多種風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大一部分來自市場風(fēng)險(xiǎn)，所以做好市場調(diào)查，做好市場風(fēng)險(xiǎn)分析是非常有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改成立專門的市場調(diào)研部門，指定專門人員進(jìn)行市場調(diào)查和分析，了解房地產(chǎn)市場的容量以及波動(dòng)情況，掌握最及時(shí)的第一手資料。同時(shí)，還要對(duì)潛在市場容量和未來市場風(fēng)險(xiǎn)有敏銳的洞察力，清楚市場承受能力和社會(huì)需求能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供可靠詳實(shí)的第一手資料。
(六)建立防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度
內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的重要組成部分。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，熟悉其財(cái)務(wù)特點(diǎn)，探索適合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的方式和方法，積極構(gòu)建科學(xué)合理的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系。按照企業(yè)自身實(shí)際情況，制定嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度，做到對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全面把握，并且對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析和控制。以此更加有效的規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)重要的行業(yè)，關(guān)系到國計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定，并且?guī)?dòng)了很多上下游產(chǎn)業(yè)。但是，由于國家宏觀調(diào)控和市場經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化多端，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形式錯(cuò)綜復(fù)雜，處于市場壓力和政策壓力的雙重夾擊之下。在這種情況下，如何有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如何進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范是房地產(chǎn)企業(yè)不容忽視的問題，需要從各個(gè)方面努力，做好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 關(guān)鍵環(huán)節(jié)
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述
（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特殊性
1.開發(fā)項(xiàng)目差異大、周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。開發(fā)項(xiàng)目所處的位置、環(huán)境不同，其特點(diǎn)各異；建設(shè)周期長，每個(gè)項(xiàng)目少則幾個(gè)月，多則幾年；每個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過選址、可行性論證、立項(xiàng)、規(guī)劃、征地拆遷、勘察設(shè)計(jì)、報(bào)建招標(biāo)、開工建設(shè)、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、交付客戶入住、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)；期間需同土管、住建、規(guī)劃、施工、供應(yīng)商、購房戶等多方打交道，關(guān)系復(fù)雜。
2.投入大、不確定性高。 單個(gè)項(xiàng)目少則幾百萬，多則幾千萬甚至幾個(gè)億的資金投入；開發(fā)過程不確定因素多：小到城市規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更，大到國家產(chǎn)業(yè)、稅收、貨幣政策的變化，社會(huì)因素、政治因素、技術(shù)因素的變化都給房地產(chǎn)業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。
3.從產(chǎn)品方面看，其開發(fā)產(chǎn)品具有高價(jià)值屬性，其價(jià)格及銷售受國家政策調(diào)控影響巨大，銷售方式多采用預(yù)售和分期付款銷售。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的上述特點(diǎn) ，決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特殊性，影響因素多，管理難度大。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容具體包括以下方面：營運(yùn)資金、投資、籌資、利潤分配等方面管理；經(jīng)營中伴隨資金的發(fā)生分成以下幾個(gè)業(yè)務(wù)循環(huán)：銷售與收款、采購與付款、籌資與投資等，財(cái)務(wù)預(yù)算是綜合的財(cái)務(wù)計(jì)劃，貫徹于整個(gè)業(yè)務(wù)循環(huán)。圍繞房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理過程的業(yè)務(wù)循環(huán)及全面預(yù)算，抓財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，才能真正降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)
（一）財(cái)務(wù)人員選配環(huán)節(jié)
任何事情都是由人來做的，“人”是企業(yè)中最重要的因素，是企業(yè)發(fā)展源泉和動(dòng)力，也是企業(yè)某些風(fēng)險(xiǎn)的制造者、管理的實(shí)施者和被實(shí)施者。作為管理核心的財(cái)務(wù)管理，它的人員配備尤為重要，企業(yè)應(yīng)將職業(yè)道德素養(yǎng)好、專業(yè)勝任能力強(qiáng)的人員選派到財(cái)務(wù)管理崗位上，根據(jù)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)和管理要求設(shè)置專門機(jī)構(gòu)，明確職責(zé)權(quán)限，將責(zé)任落到實(shí)處。
（二）采購與付款環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)的采購是指購買物資或接受勞勞及支付款項(xiàng)等相關(guān)活動(dòng)。企業(yè)應(yīng)建立請(qǐng)購、預(yù)算、供應(yīng)商評(píng)估和準(zhǔn)入制度，通過招標(biāo)、協(xié)議、談判、詢比價(jià)、定向等方式獲取商品和勞務(wù)，建立嚴(yán)格驗(yàn)收及出、入庫手續(xù)；對(duì)有資質(zhì)和檢測要求的，必須審核相應(yīng)資質(zhì)證明，提供法定部門的檢測報(bào)告。付款環(huán)節(jié)應(yīng)嚴(yán)格審查發(fā)票的真實(shí)性、合法性、有效性，發(fā)現(xiàn)異常，拒絕付款；按合同規(guī)定付款，避免付款不及時(shí)造成工期延誤及糾紛產(chǎn)生；加強(qiáng)預(yù)付賬款管理，對(duì)于大額和長期掛帳的，應(yīng)進(jìn)行追蹤核查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)報(bào)告采取措施，盡快收回款項(xiàng)。房地產(chǎn)的每個(gè)項(xiàng)目分為以下環(huán)節(jié)：工程立項(xiàng)、招標(biāo)、造價(jià)、建設(shè)、驗(yàn)收等，財(cái)務(wù)部門應(yīng)嚴(yán)格審核相關(guān)部門的簽證，按合同要求、工程形象進(jìn)度支付工程款，施工方須提供稅務(wù)發(fā)票，防止造成超付工程款，發(fā)生開發(fā)成本無法入賬及代繳稅款的現(xiàn)象，進(jìn)而使對(duì)企業(yè)所得稅、土地增值稅匯算清繳無法進(jìn)行并帶來損失。財(cái)務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)竣工結(jié)算管理，嚴(yán)格結(jié)算程序，以結(jié)算發(fā)票、施工合同、審核的工程結(jié)算書、造價(jià)法規(guī)為依據(jù)，扣留有關(guān)款項(xiàng)，將工程尾款及時(shí)支付給施工單位。
（三）銷售及收款環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)業(yè)多采用預(yù)售方式，以分期收款的方式收取房款，財(cái)務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)銷售臺(tái)賬的日常管理和銷售合同訂立及執(zhí)行情況的檢查，督促銷售部門按合同約定的時(shí)間和金額收取房款，對(duì)客戶延遲交款的，經(jīng)批準(zhǔn)后采強(qiáng)硬措施，督促售房款及時(shí)收回，以加快資金周轉(zhuǎn)。對(duì)于設(shè)計(jì)變更和工期延誤，應(yīng)及時(shí)與客戶溝通，避免糾紛發(fā)生；房產(chǎn)管理部門應(yīng)審核銷售通知、結(jié)算單、銷售發(fā)票無誤后，將房產(chǎn)鑰匙交予客戶，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)通知售后服務(wù)部做好售后服務(wù)工作。
（四）預(yù)算環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了其實(shí)行全面預(yù)算管理的必要性。預(yù)算是企業(yè)未來一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營、資本、財(cái)務(wù)等各個(gè)方面的收入、支出、現(xiàn)金流的總體計(jì)劃。預(yù)算控制的內(nèi)容涵蓋企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的全過程。企業(yè)通過預(yù)算的編制和檢查預(yù)算的執(zhí)行情況，可分析內(nèi)部各單位未完成預(yù)算的原因，并采取改進(jìn)措施。完整的預(yù)算管理包括編制、執(zhí)行、考核幾個(gè)環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)成立由最高層領(lǐng)導(dǎo)、各預(yù)算單位組織實(shí)施、內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)檢查的預(yù)算體系。通過嚴(yán)格編制項(xiàng)目預(yù)算、項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)算、項(xiàng)目利潤預(yù)算來對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)、經(jīng)營收入、項(xiàng)目利潤、借款計(jì)劃等進(jìn)行整體預(yù)算，形成各職能部門的聯(lián)動(dòng)；通過編制經(jīng)營預(yù)算包括收入、成本、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用等專門預(yù)算以及編制預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤表、預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表對(duì)相關(guān)項(xiàng)目在特定經(jīng)營期間進(jìn)行細(xì)化預(yù)算；編制財(cái)務(wù)預(yù)算包括資本預(yù)算、現(xiàn)金流量表預(yù)算、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤表等對(duì)今后幾年甚至更長時(shí)期的工作作出財(cái)務(wù)規(guī)劃；在保證日常營運(yùn)資金的前提下，根據(jù)現(xiàn)金余缺，綜合評(píng)價(jià)不同融資、投資方案的情況下，做出合理的融資、投資決策，并納入預(yù)算體系。企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按審批的預(yù)算開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，并定期檢查其執(zhí)行情況，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況做出修改、調(diào)整，使預(yù)算更客觀地反映企業(yè)各個(gè)層次員工的業(yè)績效率，結(jié)合績效考核，形成激勵(lì)和約束機(jī)制，不斷激發(fā)整個(gè)企業(yè)的活力和創(chuàng)新能力。
結(jié)束語：隨著國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營環(huán)境將更加惡化，各房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的資金和市場壓力，企業(yè)要生存、發(fā)展、獲利，只有苦練內(nèi)功，在抓好包括以上關(guān)鍵環(huán)節(jié)在內(nèi)的財(cái)務(wù)管理的前提下，加強(qiáng)精細(xì)化管理，降低開發(fā)成本、費(fèi)用，提高產(chǎn)品品質(zhì)及功能，滿足不同消費(fèi)群體的需求，才能在激烈的競爭中處于不敗之地。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，資金投入較大，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)問題日益凸顯，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中占據(jù)著重要的地位，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作能夠有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)真正實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)、健康與可持續(xù)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
1.開發(fā)周期長、資金投入大
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中會(huì)投入較多的資金，當(dāng)前地價(jià)較高，決定著企業(yè)需要大量資金的支撐，在具體的房屋建造施工過程中，資金的順利周轉(zhuǎn)也十分重要，必須運(yùn)用不同的融資方式進(jìn)行資金投入。
2.開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大
房地產(chǎn)具有投資大、周期長等特點(diǎn)，在具體的開發(fā)活動(dòng)中會(huì)出現(xiàn)很多不確定的因素，都會(huì)給企業(yè)投資帶來一定的影響，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。投資決策準(zhǔn)確性也會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展，盡可能的避免投資失誤，應(yīng)提高財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)，保證投資決策的科學(xué)性，使企業(yè)有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題
1.缺乏完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制
當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏財(cái)務(wù)管理機(jī)制，給企業(yè)造成了一定的影響，使企業(yè)的正常運(yùn)營受到了一定的制約。在資金方面，資金的籌資力度不夠，因房地產(chǎn)在項(xiàng)目的開發(fā)中都離不開資金的支撐，項(xiàng)目開發(fā)周期較長，會(huì)出現(xiàn)很多不確定因素，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金投入力度不夠，無法延長資金鏈，資金的周轉(zhuǎn)不夠，不利于項(xiàng)目的建設(shè)。在審計(jì)監(jiān)督方面，房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)監(jiān)督力度不夠，審計(jì)監(jiān)督部門之間無法協(xié)調(diào)，沒有嚴(yán)格履行審計(jì)監(jiān)督規(guī)章制度，使審計(jì)監(jiān)督工作不能夠有效的開展，也因企業(yè)沒有對(duì)審計(jì)監(jiān)督引起重視，導(dǎo)致審計(jì)監(jiān)督無法發(fā)揮應(yīng)有的職能，而且審計(jì)監(jiān)督管轄的范圍有限，還有部分審計(jì)監(jiān)督管理人員職責(zé)意識(shí)不強(qiáng)，素質(zhì)不高，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的開展。
2.融資渠道單一
一般房地a企業(yè)是向金融行業(yè)借款來籌集資金，融資渠道有限。但部分房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)較低，只能通過部分銀行以及金融機(jī)構(gòu)獲取資金，導(dǎo)致融資極為困難，融資渠道單一，無法實(shí)現(xiàn)多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)競爭較強(qiáng)，對(duì)于房地產(chǎn)民營企業(yè)來說更加不利，一般銀行會(huì)偏向于給國企提供資金支持，使大部分民營企業(yè)得不到融資，融資渠道有限，便阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
3.成本管理
當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上存在著較多的問題，成本管理力度不夠，不能夠?qū)Τ杀竟芾磉M(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管，使企業(yè)的成本投入增加，無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益同比增加。成本管理模式傳統(tǒng)，無法適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展，沒有將成本管理落實(shí)到各個(gè)環(huán)節(jié)中，比如在工程造價(jià)方面忽略了項(xiàng)目開發(fā)之前以及設(shè)計(jì)之前的造價(jià)管理，工程造價(jià)與各個(gè)工作步驟嚴(yán)重脫節(jié)，增加了企業(yè)成本資金投入，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益受損。
4.缺乏高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人才
當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)普遍較低，由于企業(yè)沒有設(shè)置較高的門檻，無法保證財(cái)務(wù)管理人員的學(xué)歷性以及專業(yè)性，在財(cái)務(wù)管理方面容易出現(xiàn)失誤。企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)力度較低，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理人員無法提高自身的素質(zhì)，給財(cái)務(wù)管理工作帶來了影響。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效途徑
1.健全財(cái)務(wù)管理機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷的完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制，樹立資金管理意識(shí)，使資金能夠增值，加強(qiáng)資金的投入力度，延長資金鏈，還應(yīng)對(duì)資金進(jìn)行嚴(yán)加管控，避免資金出現(xiàn)亂開支的情況，完善財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，與資金相關(guān)的工作只能通過財(cái)務(wù)部門實(shí)行，其他部門不可參與資金管控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督，使部門之間能夠有效的進(jìn)行協(xié)調(diào)，部門應(yīng)履行規(guī)定，使審計(jì)監(jiān)督工作能夠有效的開展，企業(yè)應(yīng)對(duì)審計(jì)監(jiān)督工作引起重視，通過審計(jì)監(jiān)督與指導(dǎo)提高財(cái)務(wù)管理水平。
2.實(shí)行多元化的融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷的實(shí)行多元化的融資渠道，制定科學(xué)的融資方案，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視信譽(yù)問題，才可以得到資金提供方的信任，不斷的拓寬融資渠道，得到大量資金支持，更好的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，使工程能夠有序進(jìn)行。另外企業(yè)也可憑借自身較好的信譽(yù)，向資本市場以及非銀行金融單位等來尋求資金投入，完善企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，有效的降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。
3.加強(qiáng)成本管理
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)要求財(cái)務(wù)管理人員積極參與到成本管理工作中，做好成本預(yù)算工作，加強(qiáng)成本管理，明確可控與不可控費(fèi)用。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)定期制定出來成本分析文本。企業(yè)應(yīng)對(duì)成本進(jìn)行有效的控制，完善成本管理模式，使成本管理更加精確化，能對(duì)企業(yè)工作中的各個(gè)步驟進(jìn)行預(yù)算，有效的防治財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)成本管理能夠最大限度節(jié)約企業(yè)的成本投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
4.加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)力度
新時(shí)期對(duì)于財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)人才的投入力度，培養(yǎng)財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)的理論知識(shí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，必須在保證人員掌握理論知識(shí)的基礎(chǔ)上提高實(shí)踐能力，保證每個(gè)人員都能夠接受到培訓(xùn)，為人員實(shí)行激勵(lì)機(jī)制與考核機(jī)制，提高人員工作的積極性，根據(jù)考核的結(jié)果進(jìn)行合理的獎(jiǎng)懲，確保每一名財(cái)務(wù)人員都能勝任崗位工作。高質(zhì)量的財(cái)務(wù)管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的保障。
隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展，該產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的主要支柱。與此同時(shí)，也帶來了高資產(chǎn)和高負(fù)債等巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，然而這些風(fēng)險(xiǎn)也成為制約該產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展的重要因素。由此可見，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施也是非常必要的，同時(shí)也是勢(shì)在必行的。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題
通過對(duì)我國大中小型的房地產(chǎn)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面存在的問題是多種多樣的，總結(jié)起來主要包括如下幾點(diǎn)：
(一)不合理的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)
眾所周知，我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面比較單一，主要來源為銀行貸款。因此，就會(huì)造成在所有的投資基金中，自由資金所占的比例就會(huì)有所降低，這也是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率比較高的主要原因。這種比較單一的融資渠道不僅會(huì)給銀行帶來非常沉重的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)逐漸增多。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有這一特點(diǎn)，使其償債的能力減弱，如果在投資項(xiàng)目中出現(xiàn)了紕漏，就會(huì)面臨著支付的危機(jī)。這樣不但會(huì)降低自身的信用度，同時(shí)也會(huì)加大利息的成本。尤其是隨著金融危機(jī)的爆發(fā)，銀行在房貸方面也是變得尤為的謹(jǐn)慎，再加之房市開始變得蕭條，使這一問題也就變得越加的嚴(yán)重。雖然，國家針對(duì)這一現(xiàn)狀采取了一定的補(bǔ)救措施，使房地產(chǎn)企業(yè)的情況有所好轉(zhuǎn)，但并沒有從根本上解決房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)果上的不足和缺陷。
(二)在投資項(xiàng)目的選擇上不夠謹(jǐn)慎
我國房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目的選擇上不夠謹(jǐn)慎，隨意性比較大，通常只是注重對(duì)項(xiàng)目資金的決算，從而忽視了項(xiàng)目的選擇。通過大量的調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在做項(xiàng)目的選擇時(shí)，往往缺少系統(tǒng)的、科學(xué)的，以及可行性的項(xiàng)目論證，只是單單憑借個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目做出選擇。有時(shí)還會(huì)存在嚴(yán)重的跟風(fēng)現(xiàn)象，所作出的決定也不夠客觀，充滿了極大的主觀性。這就造成了高檔商品房成為了現(xiàn)今大部分房地產(chǎn)商所熱衷的選擇，從而忽視了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。而投資項(xiàng)目的選擇是否科學(xué)、合理是與企業(yè)的發(fā)展，甚至企業(yè)的存亡之間的關(guān)系式非常密切的。因此，如何合理、科學(xué)的對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行選擇和安排，也是房地產(chǎn)企工作人員所關(guān)注的。
(三)資本回收的風(fēng)險(xiǎn)較大
通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)多年的研究和總結(jié)，該企業(yè)具有資金投入較大、產(chǎn)品不可移動(dòng)，以及資金回收周期較長等特點(diǎn)。通過與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)無論是在撤出資金方面，還是在投資改變方向上都面臨著非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，此外其抵御能力也比較差。如果在開放項(xiàng)目上出現(xiàn)問題，那么也就意味著企業(yè)將會(huì)出現(xiàn)非常巨大的資金缺口。甚至還會(huì)增大資產(chǎn)的負(fù)債率，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的籌資能力再次降低，最終資金缺口也會(huì)進(jìn)一步的加大。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施
通過前面的敘述，我們可以了解到：房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)管理方面的問題是非常嚴(yán)峻的，其管理工作是否合理直接影響企業(yè)的最終效益。下面，筆者針對(duì)以上提到的幾點(diǎn)問題，總結(jié)如下幾點(diǎn)措施和方法。
(一)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)行為進(jìn)行規(guī)范
首先，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其業(yè)務(wù)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，應(yīng)該參照房地產(chǎn)自身的具體情況、開放能力，以及市場的需求，切勿不可盲目、跟風(fēng)的開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目。值得注意的是，尤其是那些重要的投資項(xiàng)目，一定要先按照具體的程序進(jìn)行研究和分析，確保做出的決定具有一定的科學(xué)性和可行性。此外，企業(yè)其他各項(xiàng)的財(cái)務(wù)行為也應(yīng)嚴(yán)格參照相應(yīng)的行為規(guī)范，做到有章可循，有據(jù)可依。
(二)合理的管理和使用資金
作為財(cái)務(wù)管理的中心—資金，在對(duì)其進(jìn)行使用和安排時(shí)，企業(yè)一定要做到統(tǒng)一的安排、詳細(xì)的籌劃、合理的調(diào)度，確保資金能夠得到合理、科學(xué)的使用和支配。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立專門的資金管理機(jī)構(gòu)，對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)籌的安排和使用，通過合理的調(diào)度，發(fā)貨幣的時(shí)間價(jià)值充分的發(fā)揮出來。其次，還可以起到資金集中的作用，把活資金也充分的利用起來。
(三)建立健全、規(guī)范的規(guī)章制度
房地產(chǎn)企業(yè)之所以會(huì)出現(xiàn)籌資困難，稅收成本大等問題，是與企業(yè)中缺少比較健全和規(guī)范的規(guī)章制度密切相關(guān)的。因此，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)根據(jù)企業(yè)的具體情況，以及財(cái)務(wù)管理方面的特點(diǎn)等，制定出比較完善、健全的規(guī)章制度，使企業(yè)資金的應(yīng)用和管理做到有章可循，以及合理分配。
除此之外，還應(yīng)加大對(duì)財(cái)務(wù)人員其他專業(yè)知識(shí)和技能的培養(yǎng)。由于房地產(chǎn)具有開發(fā)行業(yè)的特殊性，因此，這就要求財(cái)務(wù)人員不但應(yīng)該具備財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)，還應(yīng)掌握如成本控制和工程管理等方面的知識(shí)。
三、結(jié)束語
總而言之，如果房地產(chǎn)行業(yè)想要長期健康、持續(xù)的發(fā)展，就必須要充分的重視財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范、財(cái)務(wù)控制制度，以及對(duì)財(cái)務(wù)體系的完善和改進(jìn)，從而提高企業(yè)財(cái)務(wù)控制的能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力等。本文通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題，以及加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施等進(jìn)行了詳細(xì)的敘述和分析，希望可以為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和完善做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]羅平中,羅勇,熊敏.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與資產(chǎn)管理活動(dòng)稅務(wù).籌劃思維與方法[J].特區(qū)財(cái)會(huì).2005
一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)
1.在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)期間資金籌集任務(wù)重且困難，管理周期拉長。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)要求一次性投人的資金數(shù)額大，因?yàn)槠渖婕暗降耐恋氐馁徺I和房屋工程的造價(jià)。因此這些資金的籌集任務(wù)繁重且艱巨；經(jīng)營周期長，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，進(jìn)一步增加了資金籌集的難度。
2、各個(gè)項(xiàng)目的成本管理工作復(fù)雜。因開發(fā)產(chǎn)品不同，成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容也就不同；并且就算開發(fā)的是同類型產(chǎn)品也要因時(shí)因地而言。比如說當(dāng)出現(xiàn)房產(chǎn)已建成但相應(yīng)的配套設(shè)施未投人使用，或者已銷售且已住人但綠化和道路建設(shè)尚未完工等這些情況時(shí)，就給項(xiàng)目成本管理出難題了。
3、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)涉及到的財(cái)務(wù)關(guān)系非常復(fù)雜，并且開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)很大。其財(cái)務(wù)關(guān)系具體表現(xiàn)為本企業(yè)與投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、企業(yè)職工、被投資單位以及與開發(fā)企業(yè)內(nèi)部各單位和各上級(jí)管理部門之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。并且房地產(chǎn)開發(fā)一次性投入的資金量大、管理周期長，在這一期間就會(huì)存在許多不確定的因素，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
二、針對(duì)現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理工作中出現(xiàn)的問題提出幾點(diǎn)看法
1.選好開發(fā)項(xiàng)目，加強(qiáng)對(duì)其的管理。房地產(chǎn)企業(yè)主要收人來源是項(xiàng)目的開發(fā)，因此其經(jīng)營開發(fā)是否成功直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。其行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)包括規(guī)劃學(xué)、建筑學(xué)、結(jié)構(gòu)學(xué)、施工技術(shù)、行業(yè)政策、法律法規(guī)、市場營銷策劃等。而在項(xiàng)目建設(shè)中就涉及到地基、建筑結(jié)構(gòu)、施工質(zhì)量驗(yàn)收等部門的工作。所以房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)管理就是把這些知識(shí)要素綜合起來，運(yùn)用整體的觀點(diǎn)理論和方法對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行決策、計(jì)劃、組織、控制、反饋和協(xié)調(diào)的管理活動(dòng)。進(jìn)行全面、系統(tǒng)的考察項(xiàng)目建設(shè)是選好開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，所以在正式接受這一開發(fā)項(xiàng)目前要編制詳細(xì)的開發(fā)計(jì)劃，并結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析，確定其可行性，方可下結(jié)論。接受了這一開發(fā)項(xiàng)目之后，要加強(qiáng)項(xiàng)目管理。首先由專職人員負(fù)責(zé)辦理相關(guān)手續(xù)，協(xié)調(diào)對(duì)外關(guān)系；另外請(qǐng)監(jiān)理公司派請(qǐng)專職人員監(jiān)督施工單位的行為過程，監(jiān)控現(xiàn)場工程質(zhì)量進(jìn)度、成本、安全等要素，是開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行。
2.要加強(qiáng)各項(xiàng)目成本的管理和控制。成本管理和控制是實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的主要途徑之一。要調(diào)動(dòng)全公司的人員開展成本管理工作，要做好成本預(yù)測以、事中的成本計(jì)量、事后的分析和評(píng)價(jià)，制定相應(yīng)的成本管理和控制，為個(gè)項(xiàng)目的成本管理和控制工作做好指引。要協(xié)調(diào)好不同部門的工作，貫徹實(shí)施成本管理和控制策略，比如物料供應(yīng)部門、施工建筑部門、財(cái)務(wù)部門、物資儲(chǔ)備部門等，以達(dá)到降低成本的目的，為企業(yè)發(fā)展獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。
3.高度關(guān)注企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和再籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從籌資策略開始去防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不要單純的依賴銀行借款，要積極主動(dòng)的尋找其他融資方式，比如說挖掘自身潛力使用留存資金、股權(quán)融資、典當(dāng)?shù)热谫Y渠道。其次房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理，使用各種方法盡快回收應(yīng)收賬款，建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，確定合理的還款期限、還款方式和還款時(shí)間。并用前瞻性的眼光去分析未來的現(xiàn)金流量，加快資金的流動(dòng)率和周轉(zhuǎn)率。最后一點(diǎn)也是最重要的一點(diǎn)就是要建立和完善有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，達(dá)到檢測有效、預(yù)警有效、診斷有效、矯正有效的目的。也就是說當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)能夠運(yùn)用科學(xué)的手段準(zhǔn)確及時(shí)地尋找原因，并提出相應(yīng)的措施，及時(shí)解決，降低企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
4.聘請(qǐng)專業(yè)技能過硬、個(gè)人素質(zhì)高的財(cái)務(wù)人員，并通過專業(yè)培訓(xùn)提高其技能和素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存的財(cái)務(wù)人員現(xiàn)狀是專業(yè)技能低，甚至有很多財(cái)務(wù)人員沒有系統(tǒng)地學(xué)習(xí)過財(cái)務(wù)知識(shí)，個(gè)人素質(zhì)低，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理混亂，嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致了企業(yè)財(cái)務(wù)信息嚴(yán)重失真，缺乏真實(shí)性和可靠性。所以當(dāng)前的首要任務(wù)是加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)技能和個(gè)人素質(zhì)的培養(yǎng)。首先培養(yǎng)員工對(duì)財(cái)務(wù)管理的興趣，提高他們對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理重要性的認(rèn)識(shí)，然后對(duì)他們進(jìn)行建筑業(yè)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的擴(kuò)充和電子信息技術(shù)等專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，讓財(cái)務(wù)人員都有做合格、高水平財(cái)務(wù)工作者的信念，加強(qiáng)和鞏固其專業(yè)技能。還要定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行考試、考核，發(fā)揮競爭機(jī)制的作用，在聘用財(cái)務(wù)人員時(shí)必須進(jìn)行文化和業(yè)務(wù)能力考核，對(duì)考核不過關(guān)的員工進(jìn)行培訓(xùn)或調(diào)換。砸死招聘人員時(shí)要優(yōu)先錄用文化水平高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的人，不要任人唯親，而要任人唯賢，創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境。還可以發(fā)揮財(cái)會(huì)管理部門整體的作用，互幫互助，老手帶新手來提高他們的實(shí)際操作能力，為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)尚未成熟的行業(yè)，需要在以后的發(fā)展中投入更多的精力，特別是在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方面，根據(jù)本企業(yè)的特點(diǎn)，制定相應(yīng)的方案，徹底扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算混亂、管理松馳的現(xiàn)象，提高自身的競爭力，為房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益的提高做出貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
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（1）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理與資本運(yùn)作密不可分。現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理相比管理技術(shù)水平高、管理模式新穎、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、對(duì)資本管理要求高、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)蕊@著特點(diǎn)。而資本運(yùn)作是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，資本運(yùn)營通過現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略投資規(guī)劃，科學(xué)分析預(yù)期收益和投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，結(jié)合管理上的先進(jìn)以及技術(shù)的進(jìn)步，對(duì)投資的可行性、風(fēng)險(xiǎn)狀況、環(huán)境情況、資金流動(dòng)狀況、債務(wù)結(jié)構(gòu)情況等建立起來協(xié)調(diào)、高效、便捷的聯(lián)運(yùn)運(yùn)營機(jī)制，充分掌握行業(yè)最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，及時(shí)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)狀況、充分挖掘出資本的潛在價(jià)值，從而產(chǎn)生巨大的資本效益。現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理中引入資本運(yùn)營化管理，為現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理增添了活力，注入了新鮮鮮血。經(jīng)營的核心和關(guān)鍵在于管理。正是經(jīng)營和管理相互促進(jìn)、相互制約的關(guān)系，才使資本運(yùn)作呈現(xiàn)出可喜的成績。（2）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理模式有助于資本運(yùn)作。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)市場的不斷發(fā)展和成熟。房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作日趨多元化和復(fù)雜化，同時(shí)由于市場競爭的加劇和國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)生存壓力加大，為了最大限度地促使企業(yè)增值和效益增長，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，建立現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理模式。（3）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，企業(yè)的發(fā)展規(guī)模、發(fā)展層次、發(fā)展水平與過去相比都有了很大的程度的提高。由于資本運(yùn)作可以有效調(diào)動(dòng)企業(yè)的生產(chǎn)資源、管理資源、技術(shù)資源、人力資源等，而成熟的財(cái)務(wù)管理體系對(duì)資本有著較高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)更高層次的發(fā)展正是要求對(duì)資本實(shí)現(xiàn)高效率的運(yùn)作。而資本市場的發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)在成長和擴(kuò)張、投資與融資、發(fā)展與生存等之間實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)資源的優(yōu)化配置，科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理在預(yù)測、分析決策、管理控制等方面通過利用先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)手段，通過支出與分配資金等核心資源，力求財(cái)務(wù)決策最優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營型管理的主要內(nèi)容
（1）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理對(duì)資本運(yùn)作提出了更高要求。房地產(chǎn)企業(yè)在通過在前期的分析、決策、思考、驗(yàn)證等環(huán)節(jié)確定下來以后，就要開始資本運(yùn)作工作，通過確定資金概算和資金渠道，所以說資金的籌措問題是房地產(chǎn)企業(yè)開展資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理的前提和必要條件。對(duì)于資金的籌措，在現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理中體現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：一方面資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理重視對(duì)資金利用的科學(xué)性和效益性要求較高。房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)籌措資金的進(jìn)行充分評(píng)估。另一方面，還應(yīng)當(dāng)重視資本的結(jié)構(gòu)。通過調(diào)整不同資金的占比，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，使資本運(yùn)營管理充分適應(yīng)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理。（2）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作對(duì)信息化依賴性強(qiáng)。網(wǎng)絡(luò)是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤增長的新亮點(diǎn)。與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理相比，現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理通過利用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作的最佳化。資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理通過采用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段和新的技術(shù)方法，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的全面化和科學(xué)化，通過對(duì)預(yù)算實(shí)行全面控制，全面收集項(xiàng)目信息，及時(shí)調(diào)整投資計(jì)劃和方案，實(shí)現(xiàn)投資管理的科學(xué)化。（3）現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作重視對(duì)無形資產(chǎn)的管理。無形資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益增長的重要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和利益所在。傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理過分注重資本在財(cái)務(wù)管理中的流動(dòng)，忽視了無形資產(chǎn)的價(jià)值，致使一些房地產(chǎn)企業(yè)在注重短期利益，不重視企業(yè)文化價(jià)值的體現(xiàn)，粗放式經(jīng)營模式比較常見。企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的必經(jīng)之路，有助于在業(yè)界樹立品牌形象，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。無形資產(chǎn)的價(jià)值對(duì)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理下的資本運(yùn)作，即資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理有著緊密的聯(lián)系，是資本運(yùn)營型財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)。
參 考 文 獻(xiàn)
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