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篇（1）

現有_____市_______區______鎮_____街道辦事處_______村______路______號(巷)的房屋，由于___原因，需委托xx市xx技術有限公司對該建(構)筑物進行房屋(工程質量、安全可靠性)鑒定。

1、 建筑物概況：

建(構)筑物名稱：

建筑面積：㎡

結構形式：(磚混、框架、排架、框剪、其他：_______________________)

層數(高度)：年月日

設計單位：

施工單位：

2、委托鑒定的范圍：

特此委托！

委托單位(蓋章)：

委托人：

年月日

聯系人電話：

辦理房屋安全鑒定

一、提出申請：

申請人(單位)到區鑒定所領取《房屋安全鑒定申請表》，按規定填寫，加蓋單位公章或個人簽名后，備齊申請鑒定房屋所需提供的有關資料復印件(房地產證、租賃憑證、房屋設計施工圖紙等)。?全文

房屋安全鑒定范圍

鑒定范圍包括：房屋安全鑒定、建筑物建成年代鑒定、房屋質量鑒定、房屋損害糾紛鑒定、施工周邊房屋證據保存鑒定、房屋拆改結構鑒定、公共娛樂場所開業前鑒定、房屋災害鑒定。?全文

安全鑒定書辦理程序

辦理條件及流程：

1、市區房管部門按各自職責辦理非住宅和住宅室內裝飾裝修工程項目申報登記手續，核發裝修申報登記表，并將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的施工人。

共同鑒定房屋委托書二甲方：XXX

乙方：XX市房屋安全鑒定中心

甲、乙雙方經過協商，達成以下協議：

一 、委托事項

甲方委托乙方對其所屬房屋進行安全鑒定，委托鑒定的目的要求詳見房屋安全鑒定委托書。

二、甲方的權利與責任

1、甲方有權要求乙方按委托書內容提出明確的鑒定結論和處理意見;

2 、甲方應向乙方提供擬鑒定房屋的原始資料,如實介紹房屋的使用、修繕、加固情況，并配合乙方進行現場勘查和檢測。

三、乙方的責任與權利

1、乙方應自甲方正式委托之日起30個工作日內完成鑒定工作，并向甲方出據房屋安全鑒定報告。

2、乙方有權要求甲方按協議約定取得房屋安全鑒定費。

四、 付款方式

1、經雙方核算，預計鑒定費用為XX元，大寫：XX萬

仟 佰 拾 元整。

2、甲方應于本協議生效之日支付乙方房屋安全鑒定訂金,訂金為總金額的60%。

3、余額在領取鑒定報告時付清。

五、 違約責任

1、乙方如未能按約定時間向甲方出據房屋安全鑒定報告，每延遲一日，向甲方支付總鑒定費1%的違約金，協議繼續履行。

2、甲方自報告出據七日內未來領取，將視為違約，并將訂金作為違約金賠付給乙方。

此協議一式兩份，雙方各執一份，具同等法律效力。

若有未盡事宜，雙方可協商解決，協商不成可依法向人民法院起訴。

六、 本協議自簽字蓋章之日起生效。

甲方：XXX 乙方：XXX

簽字蓋章： 簽字蓋章：

日 期： 日 期：

【拓展閱讀】

一、房屋安全鑒定的途徑

現實當中，因不當使用而對樓宇造成損壞的情況有很多，但因為普通居民樓分屬于不同的業主，因此很難統一協調進行保護，這就為房屋安全埋下了巨大隱患。市民如對房屋質量鑒定存在疑慮并申請鑒定時，可以通過小區業主委員會，以單幢建筑所有產權人的名義向鑒定中心提出房屋安全鑒定申請;如果沒有業主委員會，市民也可聯合該房屋所在建筑物的所有權利人提出房屋鑒定申請。

總而言之，未經房屋鑒定的房屋，居民平時要定期觀察房屋內墻壁、地板、天花板等位置是否存在沉降、傾斜和裂縫等現象。重點要注意觀察裂縫出現的部分這些都是房屋質量鑒定的項目。其中，由材料干濕變化引起的地面、墻面網狀裂縫，或由熱脹冷縮變形原因造成的裂縫不屬于危險裂縫。居民碰到類似情況須引起重視，并盡快進行房屋安全鑒定。

二、房屋安全鑒定的條件

1、在房屋建筑上設置高聳物、擱置物或者懸掛物的，屬于拆改房屋結構、明顯加大房屋荷載或者在樓頂設置廣告牌等高聳物的，應當由原房屋設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，經房屋安全鑒定機構鑒定符合安全條件后，方可設置。

2、嚴重損壞的房屋一般不得裝飾裝修。確需裝飾裝修的，應當先進行房屋鑒定，并采取修繕加固措施，達到居住和使用安全條件后，方可進行裝飾裝修。

3、非住宅房屋裝修涉及拆改房屋結構、明顯加大房屋載荷的，應當由原房屋設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，經房屋質量鑒定機構鑒定符合安全條件后，方可施工。

篇（2）

房屋安全鑒定指的是房屋安全鑒定機構依據國家法律規定和工程技術標準，在實地勘查和檢測后，對房屋結構的受損程度、抗震能力及危險程度進行科學的計算、鑒別和評定的管理工作[1，2]。民用建筑在長期使用過程中，由于材料老化、材料性能下降、不利環境因素的影響以及管理使用不當等，導致民用建筑結構在長期使用過程中出現某種程度的損傷，這種損傷累積將導致結構承載力下降、結構性能劣化、耐久性降低，影響結構的安全使用[3]。房屋安全鑒定是人民對居住和工作場所安全可靠性判定的一個重要依據。隨著社會的發展，人民對居住和工作場所的安全程度意識越來越高，因此民用建筑的安全鑒定工作逐漸成為社會關注的焦點。開展對已有房屋建筑的安全性分析研究和評估，對于防止建筑失效和倒塌事故的發生，保障人民生命財產安全具有十分重要的意義[4]。然而當前我國房屋安全質量檢測行業存在著很多問題，要如何加強對該行業的監管，確保能向社會提供準確、科學、公正的檢測數據，已成為當前迫切需要解決的問題。

1既有房屋建筑安全鑒定的必要性分析

既有建筑結構在使用過程中經常產生這樣或那樣的問題，如使用條件、環境條件的改變或遭受自然或人為災害（地震、火災、臺風等），以及建筑物的地基不均勻沉降、結構溫度變形、屋面超重等，受到使用條件變化及環境侵蝕等因素的影響，結構的性能將逐漸退化，功能將逐漸降低乃至喪失，這將會危及生活、生產與安全，因此對于這些房屋建筑必須對其進行安全鑒定。按照我國法律法規的有關規定，下列房屋建筑必須進行安全鑒定：①建筑物經過一段時間的使用后，甚至有的己經超過設計使用年限，發生不同程度的老化；②既有建筑物發生了異常的變形或開裂，影響正常使用；③既有建筑物由于某種原因發生一次或多次失穩或脫落事故：④對重要的特殊建筑物，需要進行定期檢測鑒定；⑤建筑物遭受地震、火災、臺風、爆炸等偶然事件的破壞；⑥建筑結構的用途或建筑結構所承受的荷載發生重大變化。

有效的房屋安全鑒定能夠對房屋的破損程度和原因進行鑒定，可以對房屋的維護工作提供科學合理的指導，及時維修或更換房屋的損壞部分，保持房屋的質量水平。在對房屋安全進行鑒定的同時，能夠及時發現尚在使用的危舊房屋，同時能對危舊房屋的結構類型、使用和分布狀況做詳細分析，并采取緊急措施應對安全隱患，指導危房改造。

2 當前我國房屋鑒定工作存在的問題

2.1房屋安全鑒定標準不同

建設部129號令明確規定市、縣人民政府房地產行政主管部門應設立房屋安全鑒定機構，負責房屋的安全鑒定，負責本轄區的城市危險房屋管理工作。雖然房屋安全鑒定工作有國家法律法規作為依據，但全國各地的房屋安全鑒定標準不一，部分地區還未制定有關房屋安全鑒定工作的法規，政府在房屋安全管理中沒有制定房屋安全鑒定的統一標準，這對提高全國房屋安全鑒定工作的整體水平，提供不了法律、法規上的支持，導致房屋安全鑒定在具體工作中遇到了許多困難，降低了房屋安全鑒定的效率。

2.2鑒定市場不規范，存在壟斷現象

有些地區的房屋鑒定機構是由規劃建設部門分離出來的，從組建開始就未把職責剝離清楚，導致某些地區的鑒定工作都由一家鑒定機構來完成。隨著經濟社會的不斷發展，既有房屋的安全質量越來越受到人們的關注，需要鑒定的房屋越來越多，而鑒定機構的缺少，服務質量跟不上市場的發展需求，導致很多人對鑒定機構越來越不滿意。

2.3鑒定機構責任意識不強，鑒定報告質量低劣

由于監管機制和處罰機制尚未完全建立，在承擔有限責任的前提下，一些單位鑒定公司責任意識及風險意識不強，片面追求經濟利益。雖然國家有關部門制定了專門的檢測、鑒定技術標準，但有些鑒定機構未嚴格遵守行業規范、業務程序和相關技術標準，現場鑒定及報告編寫程序不規范，格式不嚴謹，有時甚至不到現場查勘即出具鑒定報告或根據委托方需要捏造數據、出具虛假鑒定報告。另外，由于各鑒定單位和人員的技術水平、對規范標準的理解不夠深刻，出具的鑒定報告格式及內容五花八門。從業人員、從業單位的素質、自律意識、法制意識、責任意識等還有待于大幅提高。

3完善房屋鑒定工作的對策

3.1制定統一的房屋鑒定標準

繼續加大力度貫徹落實建設部129號令，各地方政府結合當地的情況自定實施措施，出臺具體的房屋安全鑒定管理辦法，設立比較健全的房屋安全鑒定機構。

3.2開放房屋鑒定市場

開放房屋安全鑒定市場，引入了競爭機制。應允許社會上的科研院所、檢測單位、設計單位及民營公司開展房屋安全鑒定業務。房屋安全鑒定市場化，會促進房屋安全鑒定行業的發展和房屋安全技術水平的提高，增強了鑒定機構的服務意識，提高了鑒定機構的技術水平，緩解了行政事業單位的工作壓力，促進房屋安全鑒定行業發展。

3.3提高鑒定人員的素質

房屋安全鑒定機構要加強業務培訓，完善檢測手段，增強技術投入，提高鑒定技術水平。房屋安全鑒定事關重大，對從業人員的專業知識、業務能力、職業道德、法制觀念均應有嚴格的要求。要對從業人員的道德品質和業務素質進行考察，保證鑒定人員具備良好的職業操守，并熟悉鑒定工作的法律規定。房屋安全鑒定的技術水平是鑒定成效的基本保障，房屋安全鑒定行業要加強對鑒定人員的技術培訓，提高鑒定報告的科學性、客觀性和公正性，保證房屋安全鑒定的科學性和全面性。沒有先進的檢測儀器、試驗設備、結構驗算軟件，單憑經驗進行房屋安全鑒定是不可取的。因此鑒定機構也要完善檢測手段，添置先進的檢測設備，提高鑒定技術水平。

參考文獻

[1]陳培德.淺論房屋安全鑒定的特點與基本方法[J].城市建設， 2010（32）： 386-387.

[2]余丹.淺論房屋安全鑒定的特點與基本方法[J].工程與建設， 2009，23（1）： 139-141.

篇（3）

位于北京市石景山區XX小區是北京城市XX公司于2005年5月開始開發建設的商品住宅小區，共有4幢樓，每幢樓12～22層，住宅600個單元。該小區于2004年月開始預售，于2005年6月建成交付業主。業主于2005年7月以后開始陸續裝修入住。案例涉及的當事業主黎XX于2004年11月14日與北京市城市開發有限公司簽訂購房合同，一次性支付全部購房款84萬元，購得該小區第10棟2單元商品住宅一套，面積134.82m2。并于2005年6月30日接收房屋。

業主收房時卻發現臥室天花板（樓板）明顯存在斜向45°裂縫，長度達兩米。而且經進一步勘查，而且裂縫疑似上下貫通，該業主由此產生聯想，立刻查看自家地面，果然發現地面也存在相同裂縫，其他單元業主也相繼發現自己居住單元的天花板和地板存在位置、長度、走向和性質極為類似的裂縫。后經從樓上做澆水滲漏試驗，發現澆水迅速從下層居室流出，證實此裂縫為上下貫通裂縫。最終，經過連環查看相互交流，竟發現該樓從1層到12層的所有住宅單元在相同位置均出現相同走向裂縫，而且最終獲確認其性質均為樓板上下貫通裂縫。

針對上述問題，業主們與其開發商交涉時，對方便回避不見，開始采取事實上的拖延策略。

萬般無奈之下，為了維護自己的合法權益，業主們遂訴諸法律。以“商品房出現重大缺陷”為由，將開發商―北京XX開發有限公司訴至北京市石景山區人民法院。隨后，法院受理了訴訟。

為了確定業主們的損失，2006年1月石景山區人民法院委托北京市建筑工程質量司法鑒定中心對涉案房屋裂縫進行鑒定。鑒定機構要求業主事前對需鑒定的缺陷部位進行清理。北京市建筑工程質量司法鑒定中心遂于2006年1月對該棟的605室和1105室兩戶缺陷房間進行抽樣質量鑒定。2006年2月，北京市建筑工程質量司法鑒定中心出具鑒定書。關于裂縫產生原因鑒定書載明：“…該鑒定書對以上缺陷給出的結論為：“…頂板裂縫是由溫度和收縮作用產生的裂縫，系非受力裂縫。就此裂縫而言，尚不影響結構的安全性，但裂縫的存在，會對結構的適用性和耐久性產生不利影響。”

雖然有了這樣的鑒定結論，還需要一個定量的結論。”即還需要由權威機構對房屋缺陷的實際損失給予定量評估，以便獲得證據。

原告們經過5個多月的等待，2006年8月22日，石景山區人民法院終于向北京XX地產評估有限公司（下簡稱XX公司）發出委托函，委托XX公司對該案訟爭的兩項內容進行評估：房屋因存在裂縫導致的質量缺陷損失具體數額；房屋修復后是否存在價值的貶損。幾天后，XX公司的房地產估價師終于出現在XX小區業主，對房屋質量缺陷造成的損失進行評估。整個現場的評估工作持續不到20min并未在現場對樓板開裂情況以及對室內裝修可能產生的影響仔細進行觀察和測量。

XX公司考察業主家里的裝修情況后，于2006年12月6日，《房屋質量缺陷損失評估報告》（以下簡稱“房損評估報告”）終于出爐。這也是當時北京市首份房屋質量缺陷損失評估報告。

其中評估結論原文摘錄如下：

（1）對房屋因存在裂縫導致的質量缺陷損失進行評估：估價對象在估價時點2006年12月4日的房屋造成的損失價值為7480.3元.

（2）裂縫修復后，已具備使用功能，但在房屋所有權人進行房地產轉讓時，可能會產生不利影響，造成房地產減值，根據估價人員現場觀測及對同類物業綜合分析，確定估價對象的減值比例為房地產總價的2～3%。

針對以上評估報告給出的結論，參與訴訟的筆者曾當庭提出自己意見，認為房損評估報告確定的損失數額過低。筆者根據實際工作經驗，依據建筑業預算的有關規范和手冊進行了計算，依據計算結果庭審時在法庭上提出，該“房損評估報告”給出的結論與國家的行業計算規范、手冊，以及施工實際嚴重不符。例如當庭指出損失數額計算嚴重失實事實之一是，計算費用中“工期”一項中給出的工期天數為兩天，與本案房屋裂縫缺陷修復工程實際所需工期相差太多。根據前述法官認可的修復方案，修復工程內容包括：拆除業主裝修的地板、鑿除裂縫周邊混凝土并進行清理、澆筑混凝土、對受損和施工影響的頂棚和墻壁進行清理和粉刷、恢復房間地板，以及施工現場的整理等等，經過實際保守估算約需16天工期。筆者當庭還指出，房損評估報告對修復缺陷時房間原裝修的破壞程度，以及施工影響損失的估算，與事實和規范完全不符。筆者作為業內人士認為，使用與評估方案計算損失所依據的相同規范進行計算，結果與評估報告大相徑庭。不符的原因在于，計算修復工程面積時，評估機構僅計算了裂縫所占面積，沒有計算維修對整個房間的不可避免的損壞和影響。原告依據計算對此評估結果提出質疑嚴重。

書中，業主們提出的索賠數額是6萬元。主要包括，房屋質量缺陷造成的損失價值為12600元（是否工期天數按16天計算的結果）；房屋貶損值4.23萬元，具體計算依據為，以原購房款乘以年增長率加上專修費用做為計算基數，按評估中貶損比率的最大值3%計算，即（84萬購房款×2005年增長率120%×2006年增長率125%+15萬裝修費）×3%=4.23萬元。

2006年12月19日，石景山區人民法院對該案作出一審判決，由北京XX公司賠償7名業主3.6萬元到3.8萬元不等的數額。鑒定費由開發商承擔。

（1）北京城市開發股份有限公司于本判決生效后十日內給付業主黎XX房屋缺陷貶值金及損失共計三萬六千三百八十元；

（2）駁回黎XX其他訴訟請求。

案例二、北京市石景山區XX小區房屋質量缺陷訴訟調解案

案例一中已述及，北京市石景山區XX小區10棟2單元從1層到12層的所有住宅單元在相同位出現相同走向和性質的裂縫。其中一樓105號業主王××于2007年向石景山人民法院提其訴訟，法院受理此案。原告要求被告方北京市XX有限公司賠償由于其交付的房屋出現多處裂縫而造成的損失。具體主張為，要求被告給付房屋缺損貶值損金及裂縫修復損失6萬元，并承擔鑒定費用和訴訟費用。

2007年10月31日受理法院委托北京市XX房地產咨詢評估有限責任公司，就原告居住房屋內產生裂縫的修復成本損失和由此導致的房屋貶值損失進行評估。2007年11月30日該評估機構出具房屋質量缺陷損失評估報告。其中載明：房屋裂縫修復損失價值4541元。“房屋缺陷進行修復后，房屋缺陷貶損價值影響，綜合確定修復后房屋的價值為未發生裂縫的房屋與估價時點公開市場價值的2～3%，根據XX小區內未發生裂縫的房屋公開市場價值，經市場比較計算得出估價對象公開市場價值約為12899元/m2。”

此案經法院審理，雙方當事人達成調解協議。協議內容如下：

（1）北京市XX開發股份有限公司于2007年12月12日之前賠償王××因房屋質量缺陷導致的修復和貶值損失五萬零伍佰元；

（2）鑒定費用七千元，由北京市XX開發股份有限公司負擔

（3）訴訟費用四百元，由北京市XX開發股份有限公司負擔

（4）雙方無其他爭議。

與王××一同并經法院調解結案的共三人。賠償額度從5.05萬元至10萬元不等。

案例三、北京市石景山區時代廬峰小區業主訴訟案

2008年夏，石景山XX新區業主黎XX家中再次發現其住房西北臥室和西南臥室頂板出現裂縫。這次出現的裂縫與2005年剛入住時發現的裂縫類似。業主認為，該裂縫是結構樓板斷裂，屬于房屋重大質量缺陷。曾電話通知房地產商，開發商派人看過之后一直拖延，長時間不予答復。筆者無奈遂于2009年3月將開發商訴至石景山人民法院。這是業主黎XX就同一套房屋其他房間存在的同一類質量缺陷提起的又一次訴訟。

同年11月25日，北京北方房地產咨詢評估有限責任公司給出《房屋受損價值評估報告》，“認定：估價對象為北京市石景山區 XX小區10號樓2單元705號房屋，在估價時點2009年11月18日的房屋質量缺陷造成的損失價值為9616元；而對房屋修復后貶損價值未提出鑒定意見。”

法院依據這份報告判決如下：

（1）北京XX業股份有限公司于本判決生效后十日內賠償黎XX（房屋質量缺陷損失九千六百壹拾陸元；

（2）駁回黎XX的其他訴訟要求。

房屋質量鑒定費用八千元，由北京首開億信置業股份有限公司負擔。房屋評估費用二千元，由黎聲蓮負擔一千七百八十四元，由北京首開億信置業股份有限公司負擔二百一十六元。

同一棟樓，同一個朝向，位置基本相同，同一個法院審理，同一個技術鑒定單位，檢測結果完全相同，可三家評估單位評估出來的損失千差萬別。這么一個呈堂重要證據，由于房屋缺損評估結果不同，造成法院判決相差數倍，給業主造成極大的直接損失。

建議：

（1）建議成立建筑工程司法綜合評定委員會

人員組成：各行業專家

職責：對評估房屋質量缺損機構的評估進行認定。發現問題3次以上的或者一次重大評估失誤的調銷其從業資質。

（2）建立咨詢機構設想：保證其獨立性；建立專家庫；評定專家遴選：隨即從專家庫抽取；盡可能減少開發商和建筑企業影響；提供權威評估意見。

參考文獻

[1]《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》.

[2]北京市建筑工程研究院建筑工程質量司法鑒定中心[2006]建鑒字（06002）號司法鑒定書.

篇（4）

伴隨著工業建筑、商業建筑以及民用建筑的增加，使國家與人民愈發關注安居工程與民用住房質量。如房屋安全鑒定工作的產生，其不僅能夠從居民自身的角度出發，為了居民的合法權益，還能實現對居民安全財產的有效把控。對此，在城市建設、建筑規模逐漸擴大的基礎上，應高度關注房屋安全鑒定工作的意義，通過對其不斷完善，確保居民切身利益。

一、房屋安全鑒定工作的特點

房屋安全鑒定工作：以房屋所屬地縣級以上政府房屋安全鑒定機構，為確保居民居住安全所構成的行為活動。在此期間，安全鑒定工作是按照國家法律法規、技術規范為準繩，通過調查、測試以及驗算等方式的運用，對房屋完損度、抗震性、抗災害能力以及使用狀況進行全面分析并總結，從而構建科學、合理以及有效地鑒定鑒定結果，應將其以報告的形式展現，其中房屋安全鑒定報告具備法律效力、行政效力等特點。

從本質上來講，房屋安全鑒定工作屬于較為嚴謹性工作，其中呈現的完套科學程序，應引起鑒定人員的高度關注。實施房屋安全鑒定工作的流程為：首先，房屋所屬人以委托人身份，賦予鑒定機構相應的房屋鑒定權利；其次，鑒定機構委派相應的鑒定人員，對房屋進行實地勘察，如數據調查和房屋原始資料采集等；再次，結合采集與調查的數據，對其進行總結，并以公正、客觀的角度，做出合理判斷，給予房屋相應的安全鑒定等級，同時依據房屋實際使用狀況，提出相應的房屋安全處理建議；最后，出具附有法律效力的房屋安全鑒定報告。上述鑒定環節，應做好無遺漏、完整順序相接的原則，只有在此背景下，鑒定人員所出具的鑒定報告才具有權威性、有效性和真實性、完整性的特點。基于此，對于房屋安全鑒定人員應采取以下要求：良好地職業素養、豐富理論知識、充足地實踐經驗、具備自身讀到的見解，不聽取“片面之詞”、嚴格按照規范流程做好鑒定工作等。

二、房屋安全鑒定工作常用方法

為了保障建筑物可靠性、安全性以及穩定性特點，可采取具有法律效力的防區安全鑒定手段，根據實際調查結果顯示，國內關于房屋安全鑒定工作的方法分為直接檢驗法、實用鑒定法與概率法三種，其中前兩種方法運用次數相對較多，而概率法由于未對其進行全面普及，致使其應用范圍略小。

（一）直接檢驗法

直接檢驗法是指：鑒定人員依據自身的工作經驗，結合房屋使用年限和原設計圖紙、現場狀況與建筑結構等原始條件，通過對房屋重點零部件校對、查驗工作的開展，完成房屋安全鑒定評估工作。從整體上來看，直接檢驗法的優勢在于：鑒定時間短、鑒定流程簡便；劣勢在于：缺乏檢測依據和科學性價值，導致房屋安全鑒定結果具備隨意性、主觀性以及不真實性特點。

（二）實用鑒定法

鑒定人員利用全面分析與檢查工作的優勢，結合規范的檢測項目、鑒定手法，判斷房屋損壞程度、損壞制因等情況，該種房屋安全鑒定手法被人們稱之為實用鑒定法。實用鑒定法主要依據現代化鑒定儀器完成房屋安全鑒定工作，使其鑒定結構具有真實性、客觀性以及精準性的優勢。關于實用鑒定法的實際利用流程為：掌握房屋實用年限、原始施工圖紙、房屋周圍地理環境等；對房屋地基和樁基、地下水與建筑材質、磚瓦以及混凝土等施工材料或組成結構進行安全質量驗收；按照建筑結構材質、裂縫和抗震性等特點，結合鑒定儀器的使用，完成房屋安全鑒定工作，之后對其鑒定數據結果進行鹽酸，以此判斷房屋安全鑒定等級。

（三）概率法

概率法主要利用概率、統計原理、統計規律等，使其房屋結構抗力、作用效應例呈現數量關系，通過對房屋失效概率的計算，即可判斷房屋安全等級。由于概率法是在大量數據的基礎上計算而來，而若在計算前，未完成相關數據資料的收集工作，則會引起概率法計算結果的失誤。

三、房屋安全鑒定工作的作用

房屋安全鑒定工作的開展，主要在房屋安全管理和價值評估、安全排查以及延長居住年限等方面具有顯著作用，同時在房屋改造工程中發揮著相應的優勢，具體表現在以下幾個角度：

第一，定期房屋安全鑒定工作的開展，可針對房屋內存在的過載部件、老化部件進行實時更換，加之房屋防堵、防滲、防漏等手段的使用，不僅可維持房屋安全狀態，還可在一定程度上延長房屋居住年限。

第二，危舊房屋。完善的房屋安全鑒定流程，可針對危舊房屋內細微隱患進行排查，同時通過緊急措施的運用，確保人們居住安全；依據危舊房屋結構、分布狀況與使用狀態，為國家政府危舊房屋翻建與改造計劃的實行增添良策。

第三，在受到地震和水災等自然災害影響后，需加強對房屋安全鑒定工作的作用，依據房屋受損程度，判斷其是否需要拆除重建，并及時給予房屋加固和維護工作相關意見，在保障居民人身安全的同時，預防國家財政資金的損失。

第四，房屋安全鑒定機構在結構上屬于司法仲裁的角度，并在解決房建工程民事糾紛案件中，可為司法裁決結果的產生，提供相關房屋受損制因，確保人民的合法權益。

結束語：

綜上所述，房屋安全鑒定工作是將技術手段與國家政策相結合的產物，在實際工作中，應對眾多因素進行綜合考究，從而不斷地提升安全鑒定工作的質量。本文分析的幾種房屋安全鑒定方法，僅代表筆者的自身觀點，其中存在的細微問題需要對其進行商榷，通過實際工作經驗的積累，方可對其進行完善。

參考文獻：

[1] 李志鵬.淺談房屋安全鑒定的特點與常用方法[J].科技致富向導，2014（8）：110-110.

篇（5）

中圖分類號：U416.06文獻標識碼： A 文章編號：

1、引言

隨著我國現代化建設的不斷發展,基礎建設工程的不斷擴大,建筑行業已成為國民經濟的支柱產業,每年建成的各類工程項目達十幾億平方米,這對推動我國經濟發展和社會進步發揮著極其重要的作用。但是部分地區為了極速提高本地經濟，諸多大規模的生產企業在“五無”（無規劃、無資質或超越資質設計、無報建、無資質或超越資質施工、無質量安全監督）的情況下倉促籌建，建成以后無相關手續根本無法完成竣工驗收，直接導致這些房屋成為歷史遺留房屋。

2、房屋竣工驗收

2.1房屋竣工驗收需具備的條件

已完成設計文件和合同約定的工作量；建設單位已組織各方責任主體對單位工程進行了初驗，存在的問題已整改到位，且監理單位、勘察單位、設計單位出具了質量檢查（評估）報告；住宅工程已組織分戶驗收，并符合要求，且相關標識齊全；小區景觀、道路及附屬工程完成；正式水、電、氣具備供應條件；工程質量控制資料已經建設、監理單位核查并符合要求；消防、規劃、環評、防雷、電梯、人防等專項工程已通過相關部門驗收；室內環境、絕緣電阻、通球、接地電阻等功能性檢測完成。

2.2需提供的相關材料

施工許可證、規劃許可證、圖審合格證；消防、規劃、環評、防雷、電梯、人防等專項工程驗收合格證明文件；各分部及專項工程驗收記錄；住宅工程需提供住宅工程分戶驗收匯總表；單位（子單位）工程竣工驗收報告；工程勘察質量檢查報告；工程設計質量檢查報告；工程監理質量評估報告；單位（子單位）工程質量竣工驗收記錄；單位（子單位）工程質量控制資料核查記錄。單位（子單位）工程安全和功能檢驗資料核查及主要功能抽查記錄。

存在歷史遺留問題的房屋根本無法達到這些條件并提供以上資料，并且在竣工驗收中起重要作用的質量監督檢測站更無權限對既有房屋進行檢測、鑒定；向具有相關資質的鑒定部門申請對房屋的安全鑒定是對此類房屋進行“正身”的唯一途徑。但是，這些房屋有的設計圖紙未經過審核，有的就根本沒有圖紙，這對我們進行安全鑒定增加了不少難度。

3、工程實例

需鑒定房屋位于臨沂市經濟技術開發區，房屋建成于2003年，磚混結構，共二層，設計用途為倉庫，2011年初，某廠從原產權單位買入此處房屋欲作為臨時物流中轉站，考慮到該房屋建成時間較長，且改變使用用途，特向我中心提出房屋安全鑒定申請。

4、檢測內容和方法

由于需鑒定房屋屬“五無”的歷史遺留房屋，無任何相關設計、施工技術資料，現場檢測需萬分細致，保證對各項指標落實到位，以保證之后的內業驗算和報告書順利完成。

現場檢測的內容包括：對房屋周邊情況的查勘、結構形式的確認、構件受力形式和傳力路徑的了解、結構平面圖的繪制、主要承重構件截面尺寸的測量、材料強度的檢測、構件配筋情況和鋼筋保護層厚度的測量、裂縫長度和寬度的記錄分析、沉降和傾斜的觀測等方面。

4.1房屋周邊情況的查勘

通過對房屋四至、周邊有無正在施工或準備施工的建筑、四周地質情況的觀察和分析，附近有無較高擋土墻等情況的了解，確定有無明顯影響房屋地基穩定的因素。同時調查該房屋的基礎形式、場地情況及地基情況等。

4.2確認結構形式、構件受力形式和傳力路徑

摸清房屋是磚混結構、框架結構、框剪結構或是其他結構，觀察梁柱的布置情況并記錄，同時需要注意的是樓梯的位置和形式、門窗的大小和位置、墻體的位置和材料、構件的連接形式傳力路徑。由于初堪涉及到的內容較多、較瑣碎，需制定專門的調查表并在初堪過程中多記錄、多拍照，便于之后的上機驗算無遺漏。

4.3主要承重構件截面尺寸的測量和結構平面圖的繪制

使用激光測距儀和米尺對梁、柱尺寸、墻體厚度進行測量，同時測量記錄房屋的柱距、開間尺寸、主梁與次梁的間距、層高等數據；根據以上數據進行結構平面圖的繪制。結構平面圖是結構建模驗算的重要依據。對房屋屋面板和樓面板厚度的測量一般采用樓板測厚儀器，對現澆板的上部和底部抹灰砂漿進行清理后進行測厚；或者采用鉆芯法對樓板厚度進行精確測量，但是此種方法對房屋原有結構破壞程度較大，一般不建議采用。需要注意的是無論采用哪種方式，測量結果必須減去批蕩層和面層的厚度，為了縮短現場檢測時間減少檢測工作量，往往通過批量測量批蕩層厚度，計算取平均值的方法。

4.4材料強度的檢測

4.4.1砌筑砂漿抗壓強度檢測

依據《建筑結構檢測技術標準》和《貫入法檢測砌筑砂漿抗壓強度技術規程》，在該樓一、二層每層縱橫墻體隨機布置3個測區，全樓共6個測區，采用貫入法對砌筑砂漿抗壓強度進行檢測評定，通過對該處房屋的砌筑砂漿進行檢測發現，砂漿抗壓強度偏低，粘結性差，不能滿足相關規范要求。

4.4.2磚抗壓強度檢測和標號評定

依據《建筑結構檢測技術標準》和《回彈儀評定燒結普通磚標號的方法》，對該辦公樓一、二層墻體每層隨機抽取10塊磚，全樓共20塊，采用回彈法對其標號進行檢測評定。通過對該處房屋的磚砌體進行檢測發現，磚強度和實測標號滿足相關規范要求。

4.4.3混凝土強度檢測

混凝土強度的無損檢測方法按其原理可分為三類：

半破損法，這類方法有鉆芯法、拔出法、拔脫法、板折法、射擊法、就地嵌注試件法等。

非破損法，這類方法有回彈法、超聲脈沖法、射線吸收與散射法、成熟度法等。

綜合法，這類方法有超聲回彈綜合法、超聲鉆芯綜合法、聲速衰減綜合法等。

由于該處房屋混凝土構件齡期超過1000d且混凝土碳化深度較高，故采用半破損法中的鉆芯法，此法具有直觀、可靠、精度高、應用廣的優點，也有一定的局限性，鉆芯機對工程結構局部有損傷，因而對于鉆芯位置的選擇及鉆芯數量等均受到一定限制，而且它所代表的區域也是有限的；鉆芯機及芯樣加工配套機具與非破損測試儀器相比，比較笨重，移動不夠方便，測試成本也較高；鉆芯后的孔洞需要修補，尤其當鉆斷鋼筋時更增加了修補工作的困難。所以，在使用鉆芯法對混凝土強度進行檢測時，需注意合理布置檢測點并提前做好鋼筋定位避免鉆斷鋼筋。在布置鉆芯位置時應選擇在構件受力較小、沒有主筋的部位；例如，對梁來說選擇跨中附近中線偏下部位，柱子選在長邊方向避開端頭位置，偏壓柱取受壓較小區，軸壓柱子柱取中間。

4.4.4關于混凝土構件其他指標的檢測

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中圖分類號:TU973+31

文獻標識碼:B

文章編號:1008-0422(2010)08-0184-01

1引言

四川汶川大地震后,教育部下達專項文件,要求對全國范圍內學校建筑進行大規模的抗震排查,旨在確定這些校舍工程的結構安全是否滿足有關鑒定標準和抗震設防要求,提出檢測鑒定結論及需要抗震加固的初步意見。受教育局委托對湖南省某區所屬35所中小學校舍149棟房屋進行了抗震鑒定。

2校舍基本情況

所檢測35所中小學分布于湖南省某區,按照抗震規范抗震設防烈度為6度,設計地震分組為第一組。學校總建筑面積約11萬m2。

校舍使用時間及校舍結構形式的統計見表1、表2。統計結果表明,校舍使用時間多為10~20年之間,這部分面積占總建筑面積的43.0%,其次為20~30年之間,40年以上的建筑數量和面積都非常少。

3房屋現狀質量檢測的內容和方法

3.1建筑垂直度檢測和相對高程差檢測。采用經緯儀對所有建筑物進行垂直度檢測,以確認該房屋是否存在傾斜;采用水準儀對所有建筑進行相對高程差檢測,以確認該房屋是否存在不均勻沉降。根據建筑物傾斜和不均勻沉降等情況,對地基基礎工作狀況進行評價。

3.2混凝土構件強度檢測。采用回彈法對房屋混凝土構件進行強度檢測。依據《建筑結構檢測技術標準》(GB/T50344-2004)的抽樣檢測的樣本容量和各房屋混凝土構件的數量確定抽樣的數量,并對所收取混凝土構件進行碳化深度檢測。

3.3磚墻材料強度檢測。依據《砌體工程現場檢測技術標準》(GB/T50315-2000)的相關要求,對砌體結構房屋的承重磚墻進行磚墻塊材材料強度和砌筑砂漿強度進行檢測。

3.4鋼筋混凝土構件主筋、箍筋配置數量、間距及保護層厚度檢測。

3.5外觀質量及結構缺陷普查。對結構構件的外觀質量及缺陷情況進行調查,著重檢查承重構件是否有開裂、破損等情況,并分析產生的原因。

3.6結構抗震鑒定。根據最新頒布的《建筑抗震鑒定標準》(GB50023-2009)對所有房屋進行抗震鑒定,主要包括房屋的高寬比、梁墊、壁柱、圈梁構造柱布置情況、抗震橫墻間距等。

4安全性鑒定結果分析

根據《民用可靠性鑒定標準》對房屋安全性等級進行評定,評級結果統計見表3。

鑒定結果表明,地基基礎、上部結構、安全性鑒定等級均以B級居多,安全性等級為Bsu級的建筑面積占總建筑面積的近80%,說明大部分校舍安全性能均處于較為安全的狀態,但仍有少數校舍安全性鑒定等級為C、D級。經分析,這些校舍均大都處于較為偏遠的鄉鎮,房屋建筑、施工質量較差,且這些房屋建成年代都較久遠,房屋年久失修,一些結構構件趨于老化;還有極個別校舍處于對抗震不利地段,存在一定安全隱患。

5抗震鑒定結果分析

5.1房屋鑒定類別統計見表4。統計結果表明,所檢測房屋以A類、B類為主。所有房屋中,一層房屋有74棟,五層房屋僅1棟,二、三、四層房屋數量較為平均。所有房屋層數及高度均在規范要求范圍內,高寬比均滿足規范要求;房屋平面形狀基本上以比較簡單的矩形為主;房屋基本上無錯層,樓層的質心和計算剛心基本重合或接近。以上均為對抗震較為有利的情況。

5.2磚混結構房屋樓面板、屋面板多為預制鋼筋混凝土空心板,屋蓋、樓蓋構件與主體結構之間的連接較為可靠,但是絕大部分預制板之間都存在板間順縫,有的預制板縫過寬,不僅影響外觀,還存在安全隱患。

5.3 90%房屋承重的門窗間墻最小距離及外墻盡端到門窗洞邊的距離都大于規范要求的限值;部分跨度大于6m的大梁存在由獨立磚柱支承的情況。

5.4層高大于一層的房屋中,約有一半的房屋圈梁、構造柱的設置不滿足規范要求;一些設有圈梁的房屋圈梁在樓層內不封閉或設置不足。

5.5房屋承重墻體磚墻塊材材料強度基本滿足規范要求,但是近70%的砌筑砂漿強度等級偏低。風化較為嚴重的墻體局部砂漿出現粉化,砂漿強度推算值為0,嚴重影響結構的受力性能。

6提高校舍抗震能力的措施

針對檢測中存在的問題,可以通過拆除重建、整體加固、局部加固或必要的維護等措施改善結構的抗震性能,主要有以下幾點:

6.1對于安全性鑒定等級為Csu級的房屋,對房屋危險點、危險構件進行加固、改造。如增大截面法、置換、粘鋼、貼碳纖維等加固方法;對于安全性鑒定等級為Dsu級的房屋,若其加固改造費用超過新建工程的70%,則對該校舍房屋拆除重建。

6.2對于墻體砌筑砂漿強度達不到規范要求的校舍建筑,應對強度達不到要求的整面墻體進行加固。如鋼筋網復合砂漿加固法。

6.3對于未設置圈梁構造柱、圈梁構造柱設置不合理或設置數量不足的多層砌體房屋,應從提高房屋的整體抗震能力進行整體加固,如墻體加固、增設鋼筋混凝土構造柱、加固縱橫墻交接處墻體、設置鋼拉桿等。

6.4對于結構體系不合理、結構布置不對稱的校舍房屋,應從改變結構抗側力體系和改善結構對稱性的抗震加固入手。

6.5對于抗震能力及抗震構造措施均滿足要求,但存在滲漏、破損、開裂等缺陷的構件,應采取維護、修補等措施,以增強校舍房屋的耐久性。

參考文獻:

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1 鑒定檢測技術的發展前景

房屋結構的鑒定檢測與建設工程施工階段的送樣和質量檢查有明顯的區別，它通常為事后檢測，如：在澆注好混凝土后，測定鋼筋的配置情況等。因此其工作難度大，技術含量高，檢測技術一般為材料科學、物理學、化學、電子學與計算機科學等多學科緊密結合的技術，更加科學、無損、快捷、方便無疑是已有檢測技術改善和提高的發展目標。開發新的檢測方法，使檢測技術更先進、可靠，則是檢測技術發展的方向。

檢測儀器設備在結構鑒定檢測中扮演著重要的角色，沒有儀器設備就無法進行檢測，而質量好、精度高、性能穩定、操作方便的儀器設備是高質量檢測工作的保障。與先進國家相比，我們的檢測儀器設備在總體上存在著明顯的差距，尤其在數字化檢測儀器設備方面。

檢測方法改善和提高的第二個方面是檢測理論提高和檢測數據分析方法的改善。合理確定檢測數量、合理布置檢測位置、減小檢測結果的不確定性、充分利用檢測數據等，是所有結構檢測工作面對的問題。

隨著工程技術的發展和檢測要求的提高，一些新的問題又擺在我們面前，如高強混凝土的強度檢測（大于C60）、混凝土缺陷的準確定量判定、新型材料的強度測試方法及質量評定方法等。在對鋼結構進行鑒定時，鋼構件材料物理力學性能的現場無損檢測技術、鋼構件應力的現場無損測定技術和結構關鍵部位應力及損傷現場測試技術等是目前亟待發展的技術。

2 鑒定檢測的程序

檢測鑒定前確實應先確定檢測鑒定的目的，是安全性鑒定、使用性鑒定？在調查了解房屋的建造及使用歷史和現狀后，根據不同結構類型等因素確定鑒定檢測方案，然后再開展現場檢測工作，檢測過程中有可能對檢測方案作適當調整，以滿足后期內業的數據處理及結構驗算所需的各項參數；程序流程參見下圖示。

2.1對房屋質量的檢驗應包括：

對房屋建筑質量、房屋附屬物質量的檢驗和房屋是否符合綜合驗收條件的檢驗。

2.1.1對房屋建筑質量的檢驗。你最好請一個建筑方面的專家幫你檢驗。建筑方面的專家在建筑公司里可以找到。不要被某個人的職稱、頭銜所迷惑，工作在第一線的才是真正的專家。

2.1.2對房屋附屬物的質量的檢驗。對房屋附屬物的質量的檢驗主要是對墻面、地面、房頂、門窗、線路、管道等的檢驗。

縣級以上地方各級政府的質量監督檢驗檢疫部門或環衛部門都有下屬的室內污染物檢測機構。這些檢測機構都是有償服務的，你可以選擇一家機構談好價格后委托其檢測。但你應記住：提供檢測服務的機構都必須經過省級以上政府計量行政部門的計量認證（即CMA），其檢測報告才具有法律效力。檢測機構是根據國家標準進行檢測的。迄今為止，有關室內污染物控制指標的國家標準有三個，分別是：《室內空氣質量標準》、《民用建筑室內環境污染控制規范》和《室內裝飾裝修材料有害物質限量》。你應在這三個標準中選定你要求檢測機構檢測的范圍。選定的檢測范圍不同，你支付的價格也就不同。

2.1.3對房屋是否符合綜合驗收條件的檢驗。必須依據各地政府或政府部門的規范性文件規定的綜合驗收應具備的條件。建設部制定了一部《城市住宅小區綜合驗收管理辦法》，但這個《辦法》沒有規定綜合驗收應具備的條件，所以，綜合驗收應具備的條件就留給各地方政府或地方政府部門根據各地的具體情況做出規定。

2.2鑒定檢測的抽樣

一般建筑物的鑒定方法有三種：傳統經驗法，實用鑒定法，概率鑒定法。《危險房屋鑒定標準》可歸入傳統經驗法，針對結構已嚴重損壞，或承重構件已屬危險構件的房屋；目前普遍采用的是《民用建筑可靠性鑒定標準》、《工業廠房可靠性鑒定標準》，它們總體上是實用鑒定法，但已引入了概率鑒定法的思想。由于房屋鑒定的對象基本為已投入使用的房屋，因此概率鑒定法的具體實施受到客觀條件的限制，尤其是抽檢部位及樣本數量的局限。《建筑結構檢測技術標準》GB/T50344－2004在一定程度上體現了概率鑒定法實施的路徑，參見標準第3.3.11條：建筑結構檢測的抽樣方案，可根據檢測項目的特點按下列原則選擇：

（1）外部缺陷的檢測，宜選用全數檢測方案；

（2）幾何尺寸與尺寸偏差的檢測，宜選用一次或二次計數抽樣方案；

（3）結構連接構造的檢測，應選擇對結構安全影響大的部位進行抽樣；

（4）構件結構性能的實荷檢驗，應選擇同類構件中荷載效應相對較大和施工質量相對較差構件或受到災害影響、環境侵蝕影響構件中有代表性的構件；

（5）按檢測批檢測的項目，應進行隨機抽樣，且最小樣本容量宜符合本標準第3.3.13條的規定；

（6）《建筑工程施工質量驗收統一標準》GB50300或相應專業工程施工質量驗收規范規定的抽樣方案；

2.3檢測項目與范圍。

檢測項目和檢測范圍按有關規定應抽檢30%構件，但實際操作過程中，往往被委托方指定。一個工程項目的檢測通常包含許多相關子項目的檢測，委托方指定的有關項目的評定并不能最終保證構件（或結構）的安全性，因為委托方對檢測項目和檢測范圍的指定常帶有人為因素的影響。

由于檢測工作本身也是市場經濟，檢測費用是和檢測項目相關的，檢測項目越多，相應的費用也越高，為此委托方在委托任務時，一般要求盡量少的抽檢，而被委托方也只能根據委托內容展開工作，從而可能會導致三種情況出現：

a檢測內容無法完全解決委托方所需解決的問題，從兒導致事故的原因不在檢測范圍內，或者檢測項目不全，檢測范圍不能含蓋導致問題的所有原因。

b檢測范圍內的有關檢測項目可滿足設計和國家有關規范的要求，而檢測范圍以外的相關檢測項目不滿足設計和國家有關規范的要求，從而造成委托方對檢測單位的誤導。

c檢測數據只反映被抽檢的構件，無法對整體結構進行綜合評價。

當出現上述三種情況后，鑒定檢測單位和鑒定人均會承擔較大的風險。

3 幾點建議

通過對以上問題的羅列及過去的鑒定檢測工作的經驗，提幾點建議：

3.1鑒定檢測人員應加強有關法律法規的學習，特別是建筑法規的學習和研究，深刻理解建筑法規的具體內涵和外延，依法進行房屋安全性的鑒定工作。

3.2必須明確鑒定檢測人員的職責，尊重科學，依法辦事，尊重客觀事實，不弄虛作假，不違背國家有關技術規范、規程。

3.3提高鑒定檢測人員的自我保護能力。隨著市場化的發展，房屋建筑行業的經濟活動也納入了法制化軌道，依法辦事、提高自身素質是增強科技人員自我保護能力的最有效措施。

3.4增強鑒定檢測人員的風險意識。在房屋鑒定工作中存在許多風險，如房屋檢測過程中的意外傷害、鑒定結論正確與否的風險性等，不加強風險意識的教育，就是對自己、單位和社會的不負責任，最后會搬起石頭砸自己的腳。

3.5鑒定檢測工作一定要客觀、公證。由于建筑活動的市場化、法制化，有意歪曲客觀事實，為某一方謀利益的鑒定檢測報告，最終是站不住腳的。科學和事實那是擺在人們面前真實的客觀實在，是不以人的意志為轉移的。

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Abstract: with the social progress and the housing system reform continued to deepen, the masses housing safety consciousness had very big rise, housing safety management work in the people daily life becomes more and more important, and the management of matching housing security management requirements are increasingly stringent. This paper mainly with foreign housing management system experience as well as our country current problems about building safety management identification proposal.

Keywords : housing security, identification

中圖分類號：P624.8 文獻標識碼：A 文章編號：

房屋安全管理關系到人民群眾的安居樂業,事關經濟發展環境和維護社會穩定的大事,按照國家房屋安全鑒定行業發展的要求,房屋安全管理是政府賦予房產行政主管部門的重要職能。目前,超期使用的舊房、危房還有定的存量，這類房屋隨著結構逐步老化其承載能力也逐漸降低。加強房屋安全管理,為構建和諧社會做出貢獻是房管部門應盡的義務。

一、國外房屋安全管理體系以及國內的現狀

國外對于房屋的安全管理和評價體系已經到了一個相當完備、成熟和可操作的層面。日本的住宅法規系統地覆蓋了房地產開發、住宅建設、改造、經營管理、流通消費和融資保險各方面。 美國開創了房屋安全評價技術。六十年代以來，美國倡導的系統安全思想為人們所接受，形成了獨立的系統安全工程學科，此后，系統安全工程得到迅速的發展。在最近幾年制定了財產維護法，對建筑(包括附屬物)的結構、功能和安全等方面均做出明確規定，同時給出了相應的處罰條款和罰款制定。英國的BS工作范圍涵蓋建設工程整個生命周期。法國的IDI保險制度在法國政府不參與工程的具體環節，而是站在更高的位置制定法律法規。

我國的整體安全管理水平與世界工業發達國家還有很大差距。歐洲國家每年發生事故的次數很少，其工作重點主要是事故預防和改善人們的居住和工作環境。而中國的安全工作重點主要是應付接連不斷的事故調查，目前我國還存在大量的事故隱患，事故預防工作主要放在隱患管理和整改方面。我們現在的體制，算是一種“事后動員”體制，沒有制度化，在突發事件面前很容易失去秩序。并且建筑質量總體水平不高，有相當大的一部分建筑存在質量隱患。有很多人為了改造房屋的使用環境或創造經濟效益，對房屋進行不合理改造、擴建和裝修，不管房屋是否安全。

二、學習和借鑒發達國家和地區的經驗

1．借鑒國外的住宅小區管理模式

一是采取委托管理的方式。包括物業產權的管理與維護、物業的經營等。如美國的物業代租業務，日本的宅地托管業務等方式；建筑物及其設施的養護、維修與使用管理。二是市場化、企業化的管理運行機制，即物業管理多通過市場負責，基本無行政干預；或者政府參與的管理機制，也就是說政府政府組織、立法并監督實施行業管理。三是管理形式。主要有政府——房地產或物業管理公司——專業服務公司的形式、業主、業主團體——房地產或物業管理公司——專業服務公司的形式和政府自管。

2．建立建筑質量管理機構和科學、規范的信息系統

建立建筑質量管理機構，主要負責危房鑒定；建立房屋信息數據庫；對建筑設計、施工單位進行監督等工作。學習借鑒國外建立信息系統的實例，建立適合我們的基于地理信息系統、基礎數據庫等的便于操作的房屋信息系統。為房屋安全管理提供基礎資料、為城市應急提供指導等。

3．加強立法和執法工作

隨著房改帶來的產權多元化、私有化的變化，社會各界的房屋安全意識、觀念越來越強，各級政府對此也越來越重視。房屋安全管理工作是隨著房產事業的深入改革而逐步發展的，要取得良好的房屋安全管理效果，必須建立完善的法律、法規體系，并有強有力的執法工作。這在日本就是一個很好的例證。

三、房屋安全鑒定面臨的問題

全國房屋安全鑒定工作近幾年發展比較快，在經濟快速發展的大形勢下，較好地支持了地方的房屋安全使用管理工作。但是房屋安全鑒定行業的發展不平衡，還需要大力推行房屋安全鑒定行業標準化管理。

1.房屋安全鑒定職責不清

一些房地產行政主管部門大都是由規劃建設部門分離出來，導致部門職責有一定的粘連。有些房地產行政主管部門只負責轄區的城市危險房屋管理工作，沒有全面負責房屋安全鑒定工作，甚至很少開展房屋安全鑒定項目。

2.房屋安全鑒定領域魚目混雜

由于房屋安全鑒定市場需求很大，當地的房屋安全鑒定機構人員、設備的局限，在加上職能不清，所以許多外地的檢測部門涌進房屋安全鑒定領域。這些機構的涌入不利于房屋安全鑒定行業的系統管理出具的鑒定報告以對來樣負責的方式開展鑒定工作。以非法身份出具的鑒定報告把采信人推到不作為或舉證主體錯誤的境地。

四、做強房屋安全鑒定機構的幾點建議

1、鑒定機構必須實行法人負責制。推行房屋安全鑒定機構的法人身份，脫去政府的外衣，與政府管理部門分離，成為房地產行政主管部門授權的獨立承擔民事和行政責任的實體。鑒定機構時公正公信機構，不是房屋安全管理部門，更不是房屋安全使用管理的執法部門。

2、規范全國房屋安全鑒定機構和鑒定人員的資格包括鑒定業務的劃分。實行有全國房屋安全鑒定技術委員會對房屋安全鑒定機構、人員資格的核準、頒證、考核和繼續教育工作。推行鑒定人負責制，吸引高素質的工程技術人員加入房屋安全鑒定領域。促進鑒定人員在鑒定機構間的流動和交流，提高房屋安全鑒定的行業水平，適合市場經濟的發展。

3、跨地區開展房屋安全鑒定業務，提高全國房屋安全鑒定工作整體水平的，支持當地的房屋安全使用管理。利用外界的房屋安全鑒定機構的力量，增強地方房屋安全鑒定的權威性，聯合應對突發性的房屋安全災害。

4、增強技術投入。對鑒定機構資格劃分等級，按照儀器、設備硬件及人員等軟件的條件要求進行資格管理。鹽城市房屋安全鑒定機構的資格管理已進行了嘗試，并出臺了《鹽城市房屋安全鑒定管理辦法》，對鑒定機構的等級和從事的業務范圍、從業人員崗位資格培訓進行了明確的規定。

5、推行房屋安全鑒定標準化管理，是房屋安全鑒定工作整體水平的提高的最佳捷徑。通過對全國房屋安全鑒定機構從業人員的崗位業務培訓，強化繼續教育，規范工作標準，是實現房屋安全鑒定行業的全面發展當務之急。建立健全全國房屋安全鑒定領域的系統管理，是房屋安全鑒定工作的大事，房屋安全使用管理屬于公共安全管理。房屋安全鑒定工作是這種公共安全管理的技術支持，房屋安全鑒定機構是構建和諧社會的使者。房屋安全鑒定領域的系統管理，會得到政府部門的支持。人民群眾需要房屋安全鑒定機構的公信服務。房屋安全鑒定的證明權為法制社會建設和社會穩定將起到越來越大的作用。

五、結束語

隨著房改帶來的產權多元化、私有化的變化，社會各界的房屋安全意識、觀念越來越強，各級政府對此也越來越重視。房屋安全管理工作是隨著房產事業的深入改革而逐步發展的，它對于加強城市建設與管理，確保國家和人民生命財產的安全，維護廣大人民群眾的切身利益，促進社會的穩定起到十分重要的作用。

參考文獻：

[1)周勇，中外建筑工程質量管理中政府監督作用的對比研究，建筑施工，第28卷第4期：320—324

[2]姚國華，日本住宅性能保證制度，施工技術，1998年第7期第27卷

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層高打折，拒絕收房

2010年10月29日，洪慶、袁圓與無錫奧良置業有限公司（以下簡稱奧良公司）簽訂商品房買賣合同一份，約定：洪慶、袁圓購買奧良花園A區第2幢5單元20層2001號房，房屋層高為2.9米，建筑面積為127.8平方米，房屋單價為每平方米9946.3元，總金額為127萬余元，簽約當天首付77萬余元，余額50萬元同期辦妥銀行貸款及擔保手續并支付相關費用。

合同簽訂后，洪慶、袁圓按照合同約定把房款全部付清。

2012年7月14日，奧良公司通知洪慶、袁圓辦理交房手續。自己不懂行，專家來幫忙。洪慶、袁圓在正式收房前，委托無錫丁某公司進行驗房。果然給找出了問題，該公司驗房后，出具驗房第三方檢測報告，載明：北次臥室凈高實測誤差約45毫米，主臥室凈高實測誤差約42毫米。

看到報告后，洪慶立即于同年7月26日，向奧良公司發出拒絕收房通知書，提出房屋存在嚴重質量問題，要求整改，不能整改的部分可協商處理，并限期奧良公司書面答復，逾期則追究其違約責任。

奧良公司與洪慶、袁圓雙方多次協商，未能達成一致意見，洪慶、袁圓遂將奧良公司訴至無錫市南長區法院。

奧良公司提出以下鑒定申請：1.對涉案房屋的主臥室、北次臥室室內凈高極差值超標對房屋結構安全性是否有影響進行鑒定；2.對涉案房屋的主臥室、北次臥室室內凈高極差值超標問題的修復方案進行鑒定。

法院委托南京東南建設工程安全鑒定有限公司進行鑒定，該公司認為參照《建筑工程施工質量驗收統一標準》第5.0.6條的規定，“經有資質的檢測單位鑒定達不到實際要求、但經原設計單位核算認可能夠滿足結構安全和使用功能的，可予以驗收”，不出具修復方案，建議由原設計單位對該問題進行復核并提出處理意見。后該公司出具鑒定報告，鑒定結論為：1.主臥室室內凈高度極差計算值為41毫米，北次臥室室內凈高度極差計算值為45毫米；2.主臥室和北次臥室室內凈高度極差計算值均大于允許極差值，不符合《住宅工程質量分戶驗收規程》第6.0.1條要求；3.目前存在的凈高極差不影響房屋主體結構的安全性。

訴請退房，法院未準

法庭上，雙方展開了激烈的論辯。

洪慶、袁圓提出請求，要求解除商品房買賣合同；奧良公司返還首付款77萬余元及從2010年10月29日起至實際歸還之日止的銀行同期同類貸款利息；奧良公司承擔洪慶、袁圓通過公積金貸款50萬元所支付的本息及擔保手續費等相關費用；奧良公司協助洪慶、袁圓辦理解除公積金貸款的事宜；奧良公司按照商品房買賣合同的約定承擔逾期交房違約責任，即已付款的百分之二；另外，如商品房買賣合同不解除，因涉案房屋主臥室、北次臥室室內凈高極差嚴重超標，是否影響房屋結構安全至今未得到原設計單位認可，故應根據江蘇省《住宅工程質量分戶驗收規程》相關規定，由原設計單位參加房屋結構安全鑒定并經原設計單位認可達到原設計方案標準的前提下，奧良公司承擔質量違約、逾期交房違約責任，減少房屋價款并賠償損失。減少房屋價款應以合同價與市場價之間的差價為依據進行計算；逾期交房違約金應按日支付已付房款萬分之二，逾期交房時間暫計算為17個月（2012年7月15日至2013年12月15日），違約金共計12.9萬余元。

針對洪慶、袁圓的訴訟請求，奧良公司認為：洪慶、袁圓要求解除合同缺乏依據，因為奧良公司已按照約定的交付條件履行了通知收房的義務，即使涉案房屋存在凈高極差超標的問題，也僅是影響觀瞻，并不影響房屋的實際使用，且洪慶、袁圓在利息計算上存在重復，同時主張賠償損失和違約責任也違反相關規定，因凈高極差超標而影響觀瞻，奧良公司同意免費吊頂以修飾該問題（即按建設單位出具的整改方案進行維修），或折算成1萬元左右進行適當補償；司法鑒定機構對涉案房屋凈高極差是否影響房屋結構安全的問題已進行鑒定，鑒定結論為目前存在的凈高極差不影響房屋主體結構的安全性，且法律也沒有規定安全鑒定需要由原設計單位參加，洪慶、袁圓要求減少價款沒有相關的事實依據，其也不存在逾期交房的問題，故不應當承擔逾期交房違約責任。

無錫市南長區法院審理后認為，奧良公司交付的房屋，由于主臥室和北次臥室室內凈高極差值超標，應認定房屋存在質量問題，經鑒定目前存在的凈高極差不影響房屋主體結構的安全性，雖然奧良公司應對該質量問題承擔違約責任，但因該質量問題沒有影響到房屋主體功能且導致不能使用，不符合解除合同的條件，亦不能構成拒收房屋的理由，故對洪慶、袁圓要求解除合同、奧良公司承擔逾期交房違約責任的訴訟請求不予支持。

由于奧良公司交付的房屋存在質量問題，客觀上會對洪慶、袁圓正常使用房屋產生影響，也會導致房屋裝修成本增加，故洪慶、袁圓提出以減少房屋價款的方式追究奧良公司違約責任的主張，符合法律規定，依法應予支持。但減少價款的計算方式不應以房地產市場的價格波動為計算依據，該價格波動是市場價格規律的表現，與房屋質量問題并無必然聯系，根據案件實際情況，法院對房屋價款予以酌情減少。

綜上，無錫市南長區法院作出如下判決：奧良公司返還洪慶、袁圓房屋價款8萬元。

退款8萬，彌補層高

洪慶、袁圓與奧良公司均不服一審判決，向無錫市中級法院提起上訴。無錫市中級法院立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。雙方就是否符合解除合同的條件和違約方應如何承擔違約責任展開了激烈的爭論。

洪慶、袁圓認為：根據合同約定和法律規定，其均有權解除合同。鑒定結論不能作為認定本案事實的依據。

奧良公司則提出：原審法院酌情減少房屋價款的金額偏高，本案應以維修方式解決糾紛，即根據建設單位出具的整改方案予以吊頂，或予以折價補償5000元到1萬元。

無錫市中級法院審理后認為：

洪慶、袁圓與奧良公司簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效，雙方均應按約履行。

關于是否符合解除合同的條件的爭議焦點，洪慶、袁圓主張解除合同主要有兩點理由：1.符合合同約定的解除條件；2.符合法律規定的解除條件。關于第一點理由，奧良公司于2012年7月14日通知洪慶、袁圓辦理交房手續，系在合同約定的交付期限內，故洪慶、袁圓援引合同關于逾期交房違約責任的條款主張解除合同，本院不予支持。關于第二點理由，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同的，法院應予支持。但本案中，鑒定機構出具的鑒定結論認定目前存在的凈高極差不影響房屋主體結構安全，本案房屋質量問題也未達到嚴重影響正常居住使用的程度。因此，亦不符合解除合同的法定條件。據此，根據維護交易安全與穩定的原則，洪慶、袁圓不能解除雙方之間的商品房買賣合同。

篇（10）

市區內各電影院、歌舞廳、戀歌房、網吧及浴池等公共娛樂場所。

二、檢查內容

1.是否有設計圖紙及施工驗收資料；

2.是否在裝飾裝修過程中改變了房屋的使用性質；

3.是否隨意穿墻打洞、拆柱換梁、改變原有房屋的結構形式；

4.是否存在安全隱患。

三、方法步驟

1.現場對照房屋查看資料；

2.用儀器對主要結構構件進行測定；

3.組織專家綜合評定；

4.輸入電腦跟蹤管理；

5.發放鑒定文書，經鑒定屬危險房屋的發放《危險房屋通知書》，屬于非危險房屋的，在鑒定文書上注明在正常使用文件下的有效時限。

四、具體要求

1.市房產管理局具體負責實施此次房屋安全檢查，相關單位配合落實。