時間：2022-07-17 15:35:57
序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇租房調(diào)查報告范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
雷驗蘭 ，女，28歲，大專文化，執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師，湖南省藍山縣人。自xx年至今擔任所城中心衛(wèi)生院所醫(yī)生，幾年來，她立足農(nóng)村，在最基層的醫(yī)療衛(wèi)生工作崗位上默默傾注了大量的精力和心血，守護著當?shù)剞r(nóng)民的健康。其主要事跡體現(xiàn)在以下幾個方面：
一、 扎根農(nóng)村，愛崗敬業(yè)
xx年剛畢業(yè)，在鄉(xiāng)衛(wèi)生院工作，由于工作認真出色，不計個人得失，任勞任怨，深得同事和群眾好評。在平凡的工作崗位上她日診臨床夜讀書，刻苦學(xué)習(xí)，勤奮鉆研，盡可能多地學(xué)習(xí)和掌握醫(yī)學(xué)知識，在專業(yè)上力求精益求精，對一知半解的經(jīng)常向老醫(yī)生、領(lǐng)導(dǎo)虛心請教。由于個人的努力，取得了執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師 。她常說："醫(yī)者，先做人，后行醫(yī)"。在行醫(yī)生涯中，她始終把醫(yī)德作為鄉(xiāng)村醫(yī)生的靈魂。對經(jīng)濟困難的村民減免醫(yī)藥費10-20;一時帶錢不足的患者可先取藥治病, 下次來診時再還欠款;對于特困群眾免費治療，每年減免費用達3000多余元。別人問原因的時候，她是這樣說的，“人不能忘本，不能站在錢眼上，何況我又是黨員。這幾年我總是想，是鄉(xiāng)親們推薦我當?shù)尼t(yī)生，是黨培養(yǎng)的我。我不能事事算計自己的得失要把工作做好。”
二、 崇尚醫(yī)德，樂善好施
醫(yī)者父母心，對群眾熱情，關(guān)心，耐心聽取病人描述病情和痛苦。一個醫(yī)生取得患者的信任從來不是靠廣告、靠包裝，而是靠高水平的醫(yī)療技術(shù)，高質(zhì)量的服務(wù)和高尚的醫(yī)德, 通過病人的體會口耳相傳的。她深深知道，做農(nóng)民的好醫(yī)生，僅有良好的醫(yī)術(shù)是不夠的，還得有高尚的醫(yī)德。
三、 遵紀守法，規(guī)范管理
她認真貫徹執(zhí)行各項衛(wèi)生法律法規(guī)，服從上級管理，接受社會各界的監(jiān)督檢查。 她所在社區(qū)服務(wù)站，管理規(guī)范，制度健全，資料齊全,各站內(nèi)人員嚴格服從主管部門及村委領(lǐng)導(dǎo)，配合鎮(zhèn)防保所，在那里她努力工作，與站內(nèi)人員相處融洽。不管是寒冬還是酷暑，白天還是夜晚，下雨還是下雪，上班時還是下班時，隨叫隨到，無怨無悔。有時還加班工作，盡可能多地接診病人，參加手術(shù)，增加知識，兢兢業(yè)業(yè)的工作不僅圓滿完成了工作任務(wù)，還獲得了醫(yī)院的一致好評。曾有人問，這么沒日沒夜，圖的是什么，即沒有高的收入，也沒有政治地位，回答的是憑一個人的良心一個醫(yī)生的道德。
四、與時俱進，支持醫(yī)改
調(diào)查內(nèi)容：關(guān)于國人看待裸婚問題的調(diào)查
調(diào)查方式：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查
中國指數(shù)研究院、中國搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心9日在此間其連日來進行的婚房網(wǎng)絡(luò)調(diào)查報告。報告稱，中國內(nèi)地近四成受訪網(wǎng)友拒絕裸婚，80萬元人民幣以下總價的婚房價格為其心理選擇主流。
情人節(jié)將至，房地產(chǎn)研究機構(gòu)結(jié)合婚與房問題進行網(wǎng)絡(luò)調(diào)查。隨80后青年群體已普遍進入適婚年齡，他們已成為房地產(chǎn)市場中重要客戶群。
報告稱，39.53%的網(wǎng)友認為須有房才能結(jié)婚，也有34.39%的網(wǎng)友可接受先租房再買房。
日租房成為大學(xué)生“消費”場所
除了餐飲店、超市、KTV，日租房已越來越成為大學(xué)生的一個“消費”場所，其中，大學(xué)情侶是主要的消費群體。
“最便宜的日租房，有意者請致電”、“設(shè)施齊全，有獨立衛(wèi)生間，干凈衛(wèi)生”、“短租，精裝修，超值”……短短百米路，記者看到在樹上、電線桿上、商鋪外墻等地鋪天蓋地的貼有“日租房”廣告。同樣多的還有圍繞在大學(xué)周圍的賓館、學(xué)生旅社。
據(jù)悉，這些旅社定價在50～150元間不等，遇到圣誕、情人節(jié)等特殊節(jié)日價錢還會有所上調(diào)。
據(jù)調(diào)查，學(xué)校周圍的旅社、日租房、月租房確實頗有市場。記者采訪了一些學(xué)生后了解到，學(xué)生情侶為過“兩人世界”營造浪漫氣氛的占近五成，另外，還有同學(xué)聚會、考研復(fù)習(xí)等也占有相當比例，也有少數(shù)是情侶“脫離”宿舍長期同居。
從愛情禁錮到自由開放
然而五十年前，別說“同居”，就算是拉手走校園也是被視為違紀的。
據(jù)了解，上世紀五六十年代，大學(xué)里沒有任何關(guān)于愛情的浪漫記憶。按當時的規(guī)定，所有高校都嚴禁在校大學(xué)生談戀愛，甚至把“在校學(xué)生嚴禁談戀愛，違者退學(xué)”的校規(guī)寫進了學(xué)生守則。
“那時候，男女同學(xué)之間說話都很少，即使互有好感，也是‘地下鴛鴦’，活動高度保密。”畢業(yè)于杭州大學(xué)(現(xiàn)浙江大學(xué))化學(xué)系的黃老回憶道。
進入80年代，受到以瓊瑤為代表的港臺文藝作品的影響，校園戀情漸漸浮出水面。直到90年代，大學(xué)生的戀愛觀開始有了重新的定位。如今，曾經(jīng)為大學(xué)生們設(shè)置的愛情樊籬已在時光的歲月里不知不覺地倒塌，大學(xué)校園里的愛情開始以前所未有的速度前行。
“現(xiàn)在擇偶的第一標準是健康、人品，而傳統(tǒng)的已不是最重要因素。”中國紅娘婚戀研究中心調(diào)查顯示，在相親中選擇異性的重要因素中，僅有6％的人認為很重要。
大學(xué)戀愛：是晚宴還是快餐?
有大學(xué)生說，大學(xué)里談戀愛是一種“能力”的培養(yǎng)，是培養(yǎng)大學(xué)生適應(yīng)社會生活的一種方法，是每個大學(xué)生的必修課；也有人說，大學(xué)生談戀愛是一種體驗，是現(xiàn)存為數(shù)不多的無憂美好時光。
那么，“被傳說”的很美好的大學(xué)戀愛在當事人眼中又是怎樣一番滋味。
據(jù)上海某高校的一項調(diào)查結(jié)果顯示，“重戀愛過程高于重視結(jié)果”的認同率竟高達70％以上。“大學(xué)戀愛真正能走到最后的還是少數(shù)，但如果沒能在大學(xué)期間談一場轟轟烈烈的愛情是有遺憾的。”
正是因為這種“即樂”的想法，也導(dǎo)致目前校園愛情存在過于“快餐”的情況。
根據(jù)《2010相親現(xiàn)象對大學(xué)生婚戀觀影響調(diào)查報告》顯示，只有29％的大學(xué)生認為戀愛應(yīng)以結(jié)婚為最終目的，大多數(shù)人則只是抱著嘗試的心理去戀愛，甚至有10％的大學(xué)生認為大學(xué)戀愛只是一場游戲。
一、租不攔典、典不攔賣
清末民初，房屋的租賃、典當、買賣三者交叉出現(xiàn)，共同建構(gòu)了清末民初房屋交易市場。當租、典、賣之間發(fā)生疊加矛盾時，三者權(quán)利孰輕孰重，將會影響到交易雙方各自權(quán)益的爭取。一般民事習(xí)慣認為，租約的效力低于典約，典約的效力低于賣約。即承租人的權(quán)利不能對抗出典契約的成立，承典人的權(quán)利不能對抗買賣契約的成立，此即“租不攔典、典不攔賣”。租賃、典當、買賣三種交易行為之間的效力高下關(guān)系由此可窺見一般。黑龍江各地習(xí)慣大抵如此。龍江縣習(xí)慣，凡租借房屋，“于約定期限內(nèi)，業(yè)主因不得已之事故，出典此房屋或土地時，租戶不得攔阻，因原約期限仍然有效，租戶只得主張賃借權(quán)，轉(zhuǎn)向典戶納租可也，俗謂‘租不攔典’。至于已經(jīng)典出之房屋或典地，業(yè)主又欲出賣時，典戶亦不得攔阻，只得主張質(zhì)權(quán)而已，俗謂之‘典不攔賣’。”［1］。
青岡縣習(xí)慣，“房屋在租約未滿以前，業(yè)戶若欲出典于人，租戶并不得出而攔阻；即在典約期限未滿以前，業(yè)主如欲出賣于人，典戶亦無攔阻之權(quán)。”［1］值得一提的是，有些縣區(qū)在業(yè)主行使“典、賣”權(quán)時，租戶有優(yōu)先“接典承買”的習(xí)慣。如嫩江縣習(xí)慣，“房屋業(yè)主對于租戶在租約未滿期以前可以出典或出賣，租戶不得阻止，惟須先向租戶商議，如租戶不愿典買時，方可典賣第三人。”［1］景星設(shè)治局地方習(xí)慣也是如是，租戶租賃房屋時，“業(yè)主如欲典賣，其租戶在租約期限未滿以前，得盡先接典承買”［1］。此外，索倫設(shè)治局地方及大賚縣、泰來縣、呼蘭縣、蘭西縣、綏棱縣、慶城縣、望奎縣、木蘭縣、巴彥縣、通化縣、湯原縣、璦琿縣、林甸縣、肇東縣、蘿北縣、漠河縣均有“租不攔典、典不攔賣”的習(xí)慣。可見，這一習(xí)慣在黑龍江省實屬普遍。仔細研讀“租不攔典、典不攔賣”習(xí)慣，可以看出此習(xí)慣多有一共性前提，即“未屆回贖期”。也就是說，租、典期未滿，業(yè)主對于出典之產(chǎn)隨時可以出賣。顯然，這一民事習(xí)慣更多保護的是業(yè)主利益，而對于租、典戶利益則缺乏足夠的重視。
法治社會，私有財產(chǎn)權(quán)是私權(quán)的重要組成部分，更是基本人權(quán)。從清末民初各地房產(chǎn)買賣習(xí)慣看，人們普遍地將租、典（當）、賣三者“權(quán)重”按“買賣權(quán)＞典當權(quán)＞租賃權(quán)”次序排列，證明業(yè)主享有房屋的最終處置權(quán)。每當出現(xiàn)因“三權(quán)”重疊引發(fā)糾紛而訴至法院時，地方審判庭往往會將“租不攔典、典不攔賣”的習(xí)慣作為根據(jù)加以采信，似乎更能說明私有財產(chǎn)（所有）權(quán)概念和意識已深入到社會各階層。不可否認，中國現(xiàn)代私權(quán)制度之所以肇始于清末民初是移植西方法律制度的結(jié)果，但從某種程度上講，似與中國民間社會廣泛存在諸如此類的民事習(xí)慣也有關(guān)聯(lián)，否則，移植的東西再好，恐怕會因缺乏應(yīng)有的土壤而夭折。
上述分析是站在業(yè)主（賣方）立場上作出的，論文格式下面不妨再站在“租方”立場略加分析，或許能把問題看得更全面。買、賣雙方的租賃或典當關(guān)系一經(jīng)成立，二者必然是在“合意”的基礎(chǔ)上就某些易引起爭議的問題達成口頭的或者書面的協(xié)議，即“租”是建立在“契約”成立的基礎(chǔ)之上。顯然，在與受租者契約尚未到期之時，業(yè)主就可隨意將房屋轉(zhuǎn)典、轉(zhuǎn)賣與第三方的做法似乎欠妥。當然，承租方的一絲“優(yōu)先權(quán)”似乎能起到平衡交易各方權(quán)益的作用，但它在很大程度上會因租方?jīng)]有足夠的資本力量而落空。總之，“租不攔典、典不攔賣”勢必會侵害受租者的正當權(quán)益，也容易在利益相關(guān)方之間引發(fā)諸多不必要的糾紛。
二、借地不拆屋
房屋租賃中，或許來自家庭自身人口增長的壓力，或許出自改善居住條件的需要，大多租房戶會與房東商議自行添修房屋，那么，這里面自然會牽涉一個關(guān)系到出賃人（房東）與承租人（房戶）切身利益的問題。即：租房期限終了時，之前由承租人建造之房屋產(chǎn)權(quán)歸誰所有。據(jù)《民事習(xí)慣調(diào)查報告錄》物權(quán)編所載，涉及黑龍江房屋租賃的調(diào)查主要是圍繞“添、修房屋”展開，不同縣區(qū)，習(xí)慣略有差別。“借地不拆屋”乃習(xí)慣之謂，其意為：“居民租住房院，得添修房屋，于其租住期限終了時，對于添修房屋，若系土木相連者，無論間數(shù)多寡，通歸原業(yè)主所有，不能自由拆動。”［1］清末民初，黑龍江所屬各地，多有“借地不拆屋”的習(xí)慣，只不過細節(jié)之處稍顯不同。如青岡縣習(xí)慣，“居民對于租住房院，得添修房屋，于租期終了，不得自由拆動，悉歸原業(yè)主所有。”［1］呼蘭縣有將“添修房屋”賣給業(yè)主的習(xí)慣，“至于租住期限終了時，對于租戶添蓋之房屋，量物作價，賣歸原業(yè)主。”［1］。
一般情況下，房戶“添修房屋”需事先與房東進行商議，而且，“主客雙方締結(jié)租約之際，須將添修房屋、租期終了歸業(yè)主所有條款明訂于契約之中，方為有效。”［1］換言之，該習(xí)慣需有房東知情并經(jīng)書面形式予以明確才得以承認。如綏化縣，“借地不拆屋一項，綏化商民雖有此習(xí)慣，必須事先于契約載明，或添修時得原業(yè)主同意，方為有效。”［1］巴彥縣習(xí)慣，民商租住房院，借地興修，“如租限終了，對于添修房屋土木相連者，無論間數(shù)多寡，統(tǒng)歸業(yè)主管有，不許租戶拆動。須于租約載明，認為有效，否則，不在此限。”［1］此外，訥河縣、索倫設(shè)治局、湯原縣等地均有此類習(xí)慣。也有些地方這一習(xí)慣并不需要書面確認，仍可生效。如慶城縣，“借地不拆屋”“以口頭契約即可有效，無須載明條款，多有并租約而無者。”［1］望奎縣習(xí)慣，“原訂租約時未嘗載明，亦認為有效”［1］。木蘭縣習(xí)慣，“無論契約，有中人即可發(fā)生效力。”［1］房屋租賃期限終了之時，房戶添修的房屋能否自由拆動，要看原訂租約對此有無載明。如克山縣習(xí)慣，“倘原訂租約言明到限日自由拆動，則所添修房屋當然由租戶拆去。如原訂租約載明租住期限屆滿，所有租戶添修房屋統(tǒng)歸原業(yè)主所有，則所添修之房屋當然不能自由拆動。”［1］蘭西縣習(xí)慣與克山縣習(xí)慣頗為類似，“商民租住房院，遇有添修房屋炕墻等項，應(yīng)需土木材料，如由房東購置，則土木工錢歸房戶支出，于原訂契約載明，期滿統(tǒng)歸房東管業(yè)，房戶不得拆動。倘土木材料、工錢均由房戶自備，房戶搬移時得自由拆動，或由房東給價留買。”［1］。不過，黑龍江一些地方由于地處偏僻，為招徠移民開墾荒地，當?shù)氐刂鞫酁橐泼癯鲑Y建造房屋且不收房租，因而，無“借地不拆屋”之習(xí)慣。據(jù)嫩江縣知事會員薛翹如報告，“居民租住房屋一款，本縣草萊甫辟，新來墾戶多系自己建筑屋舍，其招來地戶由地主建房居住，不納租金，故闔境向無租戶添修房屋之事。”［1］再如通北縣知事會員熊良弼報告，“屬境新荒甫辟，佃民戶不易，凡有來境租種地畝之附戶，所住房屋統(tǒng)歸原業(yè)主修蓋。如房屋不敷占用，亦須原業(yè)主隨時筑建，即間有不租地畝，只租房屋之戶，添修房間亦由原業(yè)主擔任，并無租戶添修房屋之事。”［1］漠河縣習(xí)慣也是如此。
對于租戶而言，“添修房屋”之費用是不小的開支，一般情況下，“借地不拆屋”這一習(xí)慣本身亦把房戶的物質(zhì)利益考慮在內(nèi)，比如房東與房戶可就費用分擔問題事先達成一致，至房租期限屆滿或提前退租之時，以權(quán)充房戶利益損失之彌補。如景星設(shè)治局地方習(xí)慣，“修房費用統(tǒng)由房租內(nèi)扣除，須載明于原訂契約內(nèi)。”［1］大賚縣習(xí)慣，房戶若出資筑修房屋，可在議定期限內(nèi)免向房東支付房租：“民間有行借地不拆屋者，必先立租約，將期限若干年、房間若干數(shù)，均載注詳明，然后修筑，其修筑費盡歸租戶擔任，名曰‘墊修’。待興修完竣，歸租戶居住，其年限少則五年，多至十年不等，以租約內(nèi)所載之期間為度，限內(nèi)不出租價，至期限終了時，房歸原業(yè)主。”［1］綏棱縣習(xí)慣，“商民租住房院，如添修房屋，向于租約內(nèi)載明添蓋房屋幾間，每年作租價若干，按年代扣除，以所扣租價足抵添蓋房屋之代價為止，亦曰‘墊修’。若租住未至期限，因特別事故退租時，所扣之租價不足抵其墊修之代價，原業(yè)主應(yīng)如數(shù)補給。”［1］另外，泰來縣習(xí)慣、璦琿縣習(xí)慣與上述各地習(xí)慣并無二致。
總體而言，“借地不拆屋”習(xí)慣對于租戶和業(yè)主或土地所有權(quán)人均有一定益處。一方面，業(yè)主或土地所有權(quán)人在無需支付充足資本的前提下獲得了房屋的所有權(quán)；另一方面，租戶最終在僅支付相對較少的建筑費用的前提下，于一定期限內(nèi)占有了房屋的使用權(quán)。同時，這一習(xí)慣對于當?shù)剞r(nóng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展似乎不無裨益。基于此，把此習(xí)慣認作良善風俗當不為過。
三、中人、租期及零星修補費用
從制度效能上看，中國古代沒有出現(xiàn)西方啟蒙理念中的契約社會，但不容否認，以觀念層面而言，中國古代是充滿契約意識的社會。至近代，西方式的契約意識日漸增強與成熟，成為調(diào)整和維護人們社會生活秩序的有力支撐。清末民初，黑龍江各地租賃房屋須先行立契的做法幾屬社會常態(tài)。誠然，紛繁復(fù)雜的歷史本來不可能還原，要研究這一時期該地房屋租賃中豐富多樣的民事習(xí)慣，困難可想而知。正因如此，契約必然地成為研究房屋租賃中民事習(xí)慣所要選取的最重要、最直接的資料來源。應(yīng)說明的是，清末民初黑龍江各縣區(qū)的房屋租賃契約書式比較一致，這里不妨先就黑龍江訥河縣的一紙房屋租賃契約加以謄錄，以說明相關(guān)問題。透過它，能很容易地研讀出清末民初該地許多租房信息，進而由此得出其習(xí)慣的大致輪廓。
契約［1］全文如下：立出賃房間人永和堂，今將自置市房一所，坐落在訥河縣新街基十字街西南角，計門面草房七間，門窗、戶壁俱全，大門、水井伙用，院內(nèi)丈尺注圖列后，憑中人說允，賃與裕厚永營業(yè)居住。每年租價江市錢二千八百吊，按二、八月兩季交納，并言明一租六年為滿，在此六年之內(nèi)，不許增租漲價，兩家均不得轉(zhuǎn)租他人，但許住戶自辭，不許房東驅(qū)逐。歷年零星修繕，系住房人自理，如房屋坍塌不堪，應(yīng)由房東修理。又或大拆、大蓋或添修房間，系客工主料，惟須兩家商量妥協(xié)，始能有成，迨六年后，再行另議。此系兩家情愿，各無反［返］悔。特立文契一紙，各執(zhí)一紙存證。中人：李子新張?zhí)┐郑簡挝宄贾腥A民國年月日立租契人永和堂這紙租房契約言簡意賅，展示出房屋租賃時的諸多細節(jié)內(nèi)容，比如房屋位置、房屋間數(shù)，甚至面積、租房用途、租賃雙方身份及中人、租期、租金、房屋修理費、雙方權(quán)責關(guān)系，等等。
現(xiàn)據(jù)《民事習(xí)慣調(diào)查報告錄》，再將龍江縣、綏化縣、慶城縣、林甸縣等地房屋租賃契約（囿于篇幅，不再將上述各地契約全文謄錄）中隱含的民事習(xí)慣擇其要者，列述于下：
其一，關(guān)于“中人”。“中人”在中國古已有之，因地域、時限不同，其稱謂略有區(qū)別。就黑龍江各縣區(qū)而言，有“中人”與“中見人”、“中保”、“保人”等。至于“中人”之功能與作用，依上述契約中“憑中人說允”一句就可知他在房屋租賃雙方之間扮演著介紹、調(diào)解、見證的角色。如龍江縣房屋租賃契約（出租房人：崔恩惠；租房人：二合公）中分別有“……以上等情，系同中人明白商議，決無反［返］悔”［1］語。此外，每紙契約文后簽字畫押的“中人”數(shù)目少則一、二，多則五、六，甚至更大。如龍江縣另外一紙契約文后簽字畫押的“中人”竟有“沙金亮、范文玉、范文顯、文煥章、左青照”［1］五位之多。
其二，關(guān)于租期。房屋租賃契約，租期之長短大多明訂契約之中。根據(jù)租期長短，有些地方有不同分類。如訥河縣習(xí)慣，租房期限，“分有長期、短期、半季三種”。“租住數(shù)年或十余年”謂“長期”；“租住房屋期限一年”謂“短期”；“租住半季，以本年二月起至八月止，或自八月起至次年二月止”謂“半季”［1］。就《民事習(xí)慣調(diào)查報告錄》來看，黑龍江各縣區(qū)房屋租賃時限一般長達數(shù)年。龍江縣有“十二年”、“二十五年”的租期，而在呼蘭縣，租戶甚至可以“永遠租用”。不過，房屋租賃契約一般很少或不規(guī)定具體租期的始止時間，這最終要由買賣雙方自己協(xié)商確定。此外，若租期尚未屆滿，房戶可以辭別，而房東則無辭客之權(quán)，這一習(xí)慣多在契約中有所體現(xiàn)。如龍江縣習(xí)慣，“許住不許攆”［1］、“只許客辭主、不許主辭客”［1］，慶城縣習(xí)慣，“準房戶辭房東，不準房東辭房戶。”［1］然而，個別地方如綏化縣有租賃雙方是不能隨意辭租的習(xí)慣，“房東不許増租攆戶，而房戶亦不得見異思遷。”［1］其三，關(guān)于房屋零星修補費用。黑龍江各地房屋租賃，零星修補費用一般是由租戶承擔，與房東并無牽涉，俗名“上苫房東，下苫房戶”，又名“上苫房東，下抹房戶”或“大修歸東，小修歸戶”，等等。
如龍江縣習(xí)慣，“零星修補，皆歸房戶修理”［1］，“房屋糟爛，房東不能修蓋，俱屬房戶修蓋”［1］。慶城縣習(xí)慣，“房屋有應(yīng)修理之處，上苫房東，下抹房戶。”［1］林甸縣習(xí)慣，租期內(nèi)，“房戶自修、自住”［1］。不過，假使房屋損壞非由房戶過失造成，那么此項費用也有以房東來擔負的。如綏化縣習(xí)慣，“屋宇墻壁如有坍塌、傾圮、滲漏等情事，非出于房戶之故意或過失者，其效力費用俱由房東擔負。”［1］另，訥河縣此項費用之承擔與租住期限之長短及“大修”、“小修”有關(guān)。“長期”租住期間，“房屋稍有損壞，即歸房戶修補，費用亦歸房戶自備，俗曰‘小修’。如房屋坍塌不堪，應(yīng)由房戶通知原業(yè)主修理，或因原業(yè)主住址過遠，覓工修理未便，延緩亦可，由房戶墊款先修，俟原業(yè)主到時，再行歸墊，或由租金內(nèi)逐年扣留，倘逐年未能扣齊，即被原業(yè)主將房屋變賣，此項墊款亦應(yīng)由原業(yè)主如數(shù)補償，俗名‘大修’。”“短期”租住期間，其習(xí)慣與前者相同。然而，“半季”租住期間，“無論發(fā)生何項應(yīng)修工程，房戶概不負責。”［1］通過對“中人”、“租期”、“房屋零星修補費用”等習(xí)慣的考察，一方面可以看出當時房屋租賃契約的完備與成熟，與現(xiàn)今此類契約有相似之處。
二:調(diào)查的方法,資料的來源,方法:
觀察分析法,資料分析法.資料來源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站,報紙,
三:調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)
1,*房地產(chǎn)市場投資活躍,銷售雖然增長,但積壓依然增加.
資料顯示*年1-9月份,隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進展,令投資再度活躍,開發(fā)投資進入了新的增長周期.今年1-9月,全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達192.35億元,同比增長32.9%,比去年同期增幅提高20.6個百分點,為今年以來的最高增幅(一季為23.7%,上半年為30.5%),其中全市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力30強企業(yè)完成投資49.22億元,占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米,同比增長10.2%,增幅上升9.6個百分點.1-9月,全市房地產(chǎn)開發(fā)項目新開工面積大幅上升,達670.17萬平方米,同比增長39.9%,新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中,住宅為541.79萬平方米,同比增長40.8%,增幅比去年同期提高28.7個百分點,新開工率達26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加,全市1502家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,新開工面積超5萬平方米的企業(yè)達40家,同比增加14家,新開工規(guī)模達394.21萬平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14個百分點.由于廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長,使商品房施工進度加快,竣工量增大,帶動1-9月交樓面積同比增長50.8%,為223.78萬平方米,其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米,辦公樓5.68萬平方米,商業(yè)營業(yè)用房12.95萬平方米,其他房屋3.35萬平方米.另據(jù)統(tǒng)計,*全省積壓商品房已達1200萬平方米,而另一方面,全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時的上市量與消化量,全省當前積壓的商品房不但難以減少,還可能進一步增多.
2,廣州商品房向外地擴散,大戶型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后,廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局,市區(qū)投資基本上占絕對優(yōu)勢.1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元,同比增長32.2%,占全市的97.7%;兩縣級市完成投資額4.34億元,同比增長76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強勁增長勢頭,投資總量分別居十區(qū)的第一,二位,完成投資額分別為27.78億元和6.63億元,同比增長均為1.2倍,特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長,完成投資額為23.41億元,同比增長1.2倍,占本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的84.3%,比全市住宅投資高13.8個百分點.廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門統(tǒng)計,1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人,約占全市人口總量12%,這標志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德,又是法律規(guī)定.在將來,由于計劃生育和人口壽命的提高,每對夫婦很可能要照顧兩對老人,而養(yǎng)老園還未成風,因此,新婚夫婦與老人同住極為可能,購買大面積套間成為必要.別墅市場也漸漸升溫,"一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起".
3.各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招,推廣費用龐大.
為推樓,地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買點,先后出現(xiàn)"體育概念","山水概念","生態(tài)概念","地鐵概念","教育概念","智能概念"等,并以巨額資金在電視,報章等媒體推銷其概念.就*年10月10日-10月16日間,由于國慶過后,樓市經(jīng)過兩個星期強勁的推盤聲勢之后,開始恢復(fù)低調(diào)并進行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個,較上周驟降了25%,但廣告額也達到859.4萬元,其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費用59.7萬元,康王商業(yè)城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費用分別位于第二,第三位.這些廣告費用中,絕大部分是電視廣告,廣告?zhèn)鲉我约皥笳码s志的形式.另外,不少廣州周邊樓盤推出的免費睇樓專線車,也是一筆不小的費用.
·如何寫調(diào)查報告·市場調(diào)查報告的格式·農(nóng)村調(diào)查報告·中學(xué)生手機消費調(diào)查報告
·高中生調(diào)查報告·暑假調(diào)查報告·新農(nóng)村建設(shè)調(diào)查報告·大學(xué)生調(diào)查報告參考題目
4,二手樓市將漸趨活躍.
據(jù)經(jīng)濟日報*-10-12報道,房地產(chǎn)交易程序進一步簡化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展,還有福利分房的尾班車的開出,相當部分人已經(jīng)手中有房,甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴大,"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5,房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多,功能,資訊內(nèi)容相近.
在房地產(chǎn)這個朝陽行業(yè)中,網(wǎng)站作為新經(jīng)濟的身影,亦隨處可見.據(jù)估算,中國至少有房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站300個.象"新浪","網(wǎng)易"這類門戶網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道,傳播著各類型的地產(chǎn)信息;而類似與"搜房","安家"等的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,則是擔當著為消費者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo),追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類由發(fā)展商興建的網(wǎng)站,更多的目的在于建立,豐富項目形象,增加項目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多,但真正能為置業(yè)者排憂解難,可提供詳盡的房地產(chǎn)信息,再售物業(yè)信息的專業(yè)網(wǎng)站并不多,幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一,二手房租售信息(多為文字描述地址,大小,聯(lián)系方式,極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修,家具風格文獻資料;供樓利息計算.
6.現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.
現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地,只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用,未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢,這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的,由于HTML表現(xiàn)手法有限,極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.
7.房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式.
A,HTML超文本文件格式.運用圖片,文字和超級連接表現(xiàn)樓盤,這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁主要表現(xiàn)形式.B,360度環(huán)景技術(shù).能表現(xiàn)東南西北四方位景物,可拉近觀察,表現(xiàn)事物真實,可做少量互動,如超級連接,但只能在一固定地點做360度旋轉(zhuǎn)觀察.這一技術(shù)已出現(xiàn),但還沒普及,應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少.C,VRML虛擬現(xiàn)實技術(shù).應(yīng)用電腦三維技術(shù),能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu),瀏覽者可任意游走,有置身其中的感覺,但畫質(zhì)與現(xiàn)實有差異.至今沒出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站.四:結(jié)論
1.*房地產(chǎn)將出現(xiàn)買方市場,房地產(chǎn)銷售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤銷售增加,積壓有所減少,但*整體商品房積壓依然嚴峻,況且商品房作為耐用高價消費品,一般都有50年使用壽命,而且每戶多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定時期內(nèi)是有一定限度的.去年受房改"末班車"等因素影響,購買力受到嚴重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣,有待進一步簡化;中國人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定,地方經(jīng)濟差距正初步減少,而且經(jīng)濟發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移,*外來人員用房需求也將有所減緩.另外,按1500元/平方米計算,全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用,房地產(chǎn)買方市場初步顯露.這一點從*-11至*-3廣州各區(qū)住宅展銷均價變化可以看出.
2.未來一手房地產(chǎn)市場將定位在高檔商品房上,消費者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實現(xiàn),人們對房屋的需求將上一檔次,房地產(chǎn)市場需求將轉(zhuǎn)為對大面積,別墅型等高檔商品房的需求.由于消費者追求的是高品質(zhì)的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用,因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解,而不單局限于對其位置,大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴散,導(dǎo)致得到這些信息,將耗費不少時間與精力.
3.地產(chǎn)商銷售手段需要創(chuàng)新.隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本,從而削弱樓盤價格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性,他們注重的將是商品房的實用性和舒適性,單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新,需要低成本,高效,實用的銷售手段.
4.二手市場將相對活躍城區(qū)范圍的擴大,是二手交易的主要動因.樓房私有權(quán)的確立和交易手續(xù)的簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置換成為二手交易的主要目的.
5.現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠未達到消費者要求,需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說,單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求,網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤.只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息,網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞.
五:建議
房地產(chǎn)推廣是一個高利潤行業(yè),如果互聯(lián)網(wǎng)是計電視,廣播,報章雜志后的一時代傳媒,那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,定位在一手樓盤的銷售,利潤來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商,而非消費者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告,究其原因,為以下幾點:
1:認為電視,報章等廣告是主動的,不管消費者是否接受,都難以拒絕,至少要看一眼,才能做出下一步反應(yīng).而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實被動的,消費者愿意才會看.這一想法是但從廣告目的出發(fā)的,而忽略了廣告的效果和效率,這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費用高昂的重要原因.而事實上,互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對性的,有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網(wǎng)站,而且在網(wǎng)上做廣告是無地域限制,無時間限制的.
2:認為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及.這一點也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮,未來的房地產(chǎn)有效消費群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.
目前，已成為農(nóng)民工主體的新生代農(nóng)民工，他們的戶口在農(nóng)村但又生活在城市，既不是傳統(tǒng)的農(nóng)村人也不是真正的城市人，處在一個比較尷尬的境地。一方面，他們對非常渴望融入城市，是在落戶、醫(yī)療、保險、子女上學(xué)等方面卻享受不到城市人的待遇，大量新生代農(nóng)民工只能游離在城市的邊緣；另一方面，新生代農(nóng)民工結(jié)束學(xué)業(yè)之后，便進入城市務(wù)工，很少或者從來沒務(wù)農(nóng)的經(jīng)驗，即使因為暫時無法就業(yè)回鄉(xiāng)，也不會選擇長久呆在農(nóng)村務(wù)農(nóng)。可見，他們在城市和農(nóng)村都找不到自己的社會位置，處于雙重邊緣化的境地。
一、新生代農(nóng)民工的基本生活狀況
（一）收入水平較低
雖然新生代農(nóng)民工外出務(wù)工收入已占到其家庭總收入的65%左右，超過耕種收入比，成為家庭收入的主要來源。但是總體看來，新生代農(nóng)民工收入總體偏低。據(jù)全國農(nóng)村固定觀察點辦公室2008年12月對全國22000多個農(nóng)村固定觀察點農(nóng)戶勞動力外出就業(yè)情況調(diào)查顯示，2008年農(nóng)民工工資平均每月1156元，新生代農(nóng)民工工資平均每月1016元，新生代農(nóng)民工的可支配收入依然較低，除去在城市生活的各種開銷后基本所剩無幾。以新生代農(nóng)民工流向較多的珠三角地區(qū)為例，2008年7月中山大學(xué)劉林平教授對廣東9個市的2500名新生代農(nóng)民工的調(diào)查結(jié)果顯示，新生代農(nóng)民工工資收入水平較低。被調(diào)查的新生代農(nóng)民工月均收入在1000元以下的比例為50.2%，在1000元到1600元區(qū)間內(nèi)的比例為40%，1600元以上的比例為8.8%，就國家2008年3月前的個人所得稅起征點1600元來看，僅有8.8%需要繳納個人所得稅，而在同年3月1日，國家上調(diào)個人所得稅起征點至2000元后，需要繳納個人所得稅的新生代農(nóng)民工就更少了，這也說明了新生代農(nóng)民工收入水平較低。
（二）社會保障缺失
根據(jù)《勞動法》有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民工應(yīng)當參加法定的基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷等社會保險，但是由于多方面原因，農(nóng)民工缺乏應(yīng)有的社會保障。目前，我國1.4億農(nóng)民工中，參加養(yǎng)老保險的只有15%。由于參保意識不高和工作流動性較大，農(nóng)民工參保積極性并不高，參加社會保險的還一再出現(xiàn)退保浪潮，尤其是在臨近春節(jié)的時候，回家過年的農(nóng)民工辭工退保成“潮”。以東莞為例，2007年全年有超過60萬人次辦理了退保手續(xù)，一天最多時退保現(xiàn)金流達30多萬元。金南城區(qū)社保分局，就有1.23萬人退保，退保總金額高達2628萬元。
二、新生代農(nóng)民工的居住狀況
（一）主要以租房為主。新生代農(nóng)民工外出務(wù)工的目的，歸根究底是為了獲得更多的收入。對于進入城市的新生代農(nóng)民工，要購買住房是較為困難的，加上新生代農(nóng)民工流動性較大，通常情況下，他們會選擇租住住房。國家統(tǒng)計局《2009年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》中對農(nóng)民工在城市居住條件的調(diào)查顯示，根據(jù)農(nóng)民工所從事的職業(yè)特點和經(jīng)濟支付能力，農(nóng)民工在城市居住主要是通過工棚和集體宿舍以及租房來解決住房問題的。
（二）居住環(huán)境較差。雖然農(nóng)民工的住房類型呈現(xiàn)多樣化的態(tài)勢，但是，由于新生代農(nóng)民工收入水平較低，這就直接限制了他們對住房的選擇。大部分進城務(wù)工的新生代農(nóng)民工在雇主或單位不提供住宿、不提供住房補貼，不能享受城鎮(zhèn)保障性住房的情況下，只能自己租房，然而，多數(shù)城市租房水平大大超過了新生代農(nóng)民工的經(jīng)濟承受能力，因此，多數(shù)農(nóng)民工只能尋求非正規(guī)租賃渠道，租住在城鄉(xiāng)結(jié)合部的“城中村”或者城市地下室、臨建房和簡易房等條件較差的住房。據(jù)住房與城鄉(xiāng)部2006年的調(diào)查，農(nóng)民工人均住房面積很低，居住集體宿舍的平均面積只有5平方米，其中，居住在建筑業(yè)單位提供的工棚或宿舍平均不足3平方米，三人以上合住一間住房的占半數(shù)以上，居住環(huán)境惡劣，沒有私人空間，多數(shù)房屋缺少陽光、通風、獨立衛(wèi)生間等條件，陰暗、潮濕、衛(wèi)生條件差。
城市的發(fā)展離不開千千萬萬的新生代農(nóng)民工，他們對社會進步所作的貢獻應(yīng)該得到相應(yīng)的回報，俗話說：安居樂業(yè)，我相信，只要認真分析現(xiàn)狀，從實際出發(fā)，不斷尋找科學(xué)合理的解決辦法，就一定能有效的改善新生代農(nóng)民工在城市生活的環(huán)境，讓新生代農(nóng)民工真正享受到城市的文明。
參考文獻：
財政部和國家環(huán)保總局11月2日聯(lián)合舉行新聞會，正式對外公布《環(huán)境標志產(chǎn)品政府采購實施意見》和首批《環(huán)境標志產(chǎn)品政府采購清單》。實施意見要求2007年1月1日起在中央和省級(含計劃單列市)預(yù)算單位實行綠色采購，2008年1月1日起在全國全面實行。
希望“綠色導(dǎo)向”能戰(zhàn)勝“人情導(dǎo)向”和“賄賂導(dǎo)向”。
公務(wù)員有家屬入股煤礦將被開除
國家安全生產(chǎn)監(jiān)督管理總局11月22日公布《安全生產(chǎn)領(lǐng)域違法違紀行為政紀處分暫行規(guī)定》，自公布之日起施行。《規(guī)定》在安全領(lǐng)域為國家公務(wù)員以及國企相關(guān)人員設(shè)置30余個“雷區(qū)”；家屬在安全領(lǐng)域經(jīng)商或入股煤礦、違規(guī)審批經(jīng)營許可證、瞞報事故，觸犯任何一條都將面臨最重被開除的懲罰。
“當官即不許發(fā)財”的制度保證。
中國第四新區(qū)“沈北新區(qū)”成立
11月22日，一個位于沈陽北部、總面積1098歸平方公里的新的行政區(qū)――“沈北新區(qū)”經(jīng)國務(wù)院批復(fù)正式掛牌成立。成為繼上海浦東、天津濱海、鄭州鄭東后，國務(wù)院批準成立的中國第四個新區(qū)。
中國需要多幾個浦東。
北京整治出租房
北京豐臺公安分局11月21日出動500警力，集中對六里橋地區(qū)1．5平方公里范圍內(nèi)的出租房屋開展清理整治，共對600余間出租房屋800余人進行審查。從11月6日至12月31日，豐臺警方將對全區(qū)出租大院和地下空間集中開展清理整治工作。
租房者比買房者更危險嗎?
娛樂業(yè)協(xié)會抵制“12元包房費”
11月21日，廣州市文化娛樂業(yè)協(xié)會向該市音像版權(quán)主管部門提交《關(guān)于卡拉OK版權(quán)使用費收取問題的意見》。明確表示不接受國家版權(quán)局公布的卡拉OK版權(quán)使用費收取標準。該協(xié)會所屬企業(yè)不會向中國音像協(xié)會支付卡拉OK版權(quán)使用費。北京、上海、杭州、長春、南京、武漢、鄭州、西安等地的十多家娛樂行業(yè)協(xié)會均在該“聲明”上簽名，表示支持廣州的做法。
娛樂業(yè)協(xié)會為什么比別的協(xié)會強硬?
一周 現(xiàn)場
新疆濕地湖泊重現(xiàn)
新疆塔里木河下游生態(tài)環(huán)境改善，濕地湖泊重現(xiàn)。
空中客車A380抵達北京
11月23日，世界最大客機空中客車A380飛機環(huán)球試航，抵達北京首都國際機場，開始中國內(nèi)地之行的第二站。
一周 目擊
求職大學(xué)生擠垮電梯扶手
2006年11月19日，河南鄭州，2007年河南省大中專畢業(yè)生首場招聘會在中原國際博覽中心舉行，求職大學(xué)生蜂擁而至，將電梯扶手擠垮。
一周 天下數(shù)
2000點
滬深股市11月20日延續(xù)大漲格局，滬指于當日11時13分突破2000點整數(shù)關(guān)口，再創(chuàng)五年來新高。
100人
中國監(jiān)察部副部長陳昌智11月22日透露，今年在安全生產(chǎn)領(lǐng)域共有100人被政紀黨紀處分。
8．29條
中國互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會的一份調(diào)查報告顯示，中國手機用戶平均每周收到8．29條垃圾短信。
100％
那么，究竟是什么原因讓開發(fā)商不惜重金地積極營銷呢？
“低齡化”來襲
“世聯(lián)地產(chǎn)提供的調(diào)查報告顯示，2007年，18歲到30歲的買房人群占的比重是15%，而去年6月份，這一比重已經(jīng)增長到45%。本來25歲結(jié)婚需要買房，但是現(xiàn)在20歲已經(jīng)把房子買下來，說明對未來市場有一定的透支，因此，對購房低齡化必須有一定的預(yù)見性。”住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹不無擔憂地說。
無獨有偶，一份關(guān)于北京二手房貸分析報告數(shù)據(jù)顯示，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，而在英國為37歲，在德國和日本為42歲。北京購房者年齡足足比日德小了15歲。調(diào)查還顯示，中國公眾90.0%的人認為應(yīng)在35歲以前購房最合適，7.7%的人認為最合適的年齡段是36-40歲，1.5%的人認為是41-45歲。
不難發(fā)現(xiàn)，目前我國首次購房者低齡化現(xiàn)象已經(jīng)十分突出，青年置業(yè)已漸漸成為首次置業(yè)階層的主力軍，這也就難怪開發(fā)企業(yè)會不吝成本地爭搶情人節(jié)市場了。當玫瑰和巧克力這些情人節(jié)禮品成為傳統(tǒng)之后，“買房送佳人”已經(jīng)成為近年來情人節(jié)禮品消費的新趨向。
然而，面對日益高企的房價，買房對于20歲出頭30歲不到的大部分年輕人來講，簡直就是一種奢望。對于那些低齡購房者而言，買房便意味著“啃老”。
“現(xiàn)在有哪個年輕人不‘啃老’啊，這是社會普遍現(xiàn)象，我不希望孩子們對此愧疚”。2013年，于先生拿出半輩子的積蓄為兒子購買了一套約86平方米的婚房。他認為，“啃老”并不是無能的表現(xiàn)，“現(xiàn)在青島房價這么貴，讓工作沒幾年的兒子單純依靠工資買房，顯然是不現(xiàn)實的。”
“誰都不會心安理得地啃老，只是現(xiàn)實太殘酷。”小于的話很有代表性。事實上，目睹了父母在自己十多年求學(xué)道路上的付出和花銷，大多數(shù)年輕人在自食其力后，都不愿意“啃老”。
那么，究竟是怎樣的原因讓青年人不得不“啃老”，早早地背負起沉重的房貸壓力呢？
急著買房為哪般？
“為了結(jié)婚。不買房，丈母娘不愿意把女兒嫁給我啊。而且，現(xiàn)在房價漲得太快了，越晚買越買不起啊。”盧先生是個80后，供職于青島一家雜志社。他說，結(jié)婚的需要和看漲的后市，讓他決心今年買房。
結(jié)婚要有房，仿佛這對中國人自古以來就是天經(jīng)地義的事。盡管國家提倡晚婚已經(jīng)有很多年了，但現(xiàn)實是，不少家長一看到兒女超過25歲，就開始著急。而所謂的“剩男”、“剩女”在周圍親朋好友的注視下也是壓力倍增。因此，一到適婚年齡，很多家長便開始為兒女購置房產(chǎn)。很多家長認為，在有條件的情況下，能夠早一點支持孩子買房，早一點安居，“做家長的也就安心了”。可以說，在一定程度上，購房低齡化是中國國情的產(chǎn)物。
而另一方面，年年上漲的房價，也讓購房者堅定了晚買不如早買，該出手就出手的信念。慌著買房，超前買房，皆因房價在漲，而且后市看漲。這個現(xiàn)實，這個預(yù)期，一旦改變，恐怕在買與不買之間，人們會淡定很多。
事實上，在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，購房漸趨低齡化的原因，一方面是主觀上，中國人“結(jié)婚要有房”的文化傳統(tǒng)導(dǎo)致的；另一方面則主要是客觀市場造成的。全國一些主要城市房價持續(xù)上漲的現(xiàn)象，造就了購房者“越晚買越買不起”的心理預(yù)期，受此影響，大量青年置業(yè)提前入市，導(dǎo)致購房群體呈現(xiàn)出明顯的“低齡化”。
那么，購房低齡化又會給購房者、給整個房地產(chǎn)市場帶來哪些影響呢？
“低齡化”暗存隱憂
“就這樣被房子征服，切斷了所有退路”。2013年年底，工作已4年的小郭傾其全部存款為自己購置了一套50平方米的公寓，奮不顧身地加入了房奴的隊列。有了自己的新房的確是很開心，但房貸的壓力很快就使得她的愉悅感煙消云散。“不敢高消費、不敢旅游、不敢輕易換工作，每月銀行賬單無異于一個無形的鞭子，為了真正擁有自己的房，努力掙錢、省吃儉用，為的就是還房貸。”
時刻發(fā)生在身邊的購房故事，讓我們漸漸地發(fā)現(xiàn)，有了所謂的房以后，房奴的生活似乎并沒有幸福起來。越來越多的低齡化購房者，因為年齡和生活閱歷的限制，他們的購房能力有限，這就決定了他們必須承擔更沉重的生活負擔。另外，超前、恐慌的購房觀念和行為，使大量購房需求提前釋放，在一定程度上加劇了樓市供求矛盾，加劇了近年來房價上漲的壓力。
針對此，青島合建行房地產(chǎn)營銷有限公司總經(jīng)理吳云海認為，從全國的角度來說，“購房低齡化”在一定程度是的確透支了一部分剛性需求，但具體到個別城市上，在房地產(chǎn)市場分化日益嚴重的今天，就需要具體問題具體分析了。
“作為一座快速成長中的城市，青島每年都迎來一批又一批懷抱夢想的年輕人，他們都在為青島的樓市提供著新鮮的房票，而這些新增的巨大剛性需求，勢必將長線利好樓市。
事實上，不夠理性的住房消費觀，給市場和個人都帶來了一定風險。
秦虹用一組人口普查數(shù)據(jù)論證對未來樓市的謹慎態(tài)度：“剛需強不強，要看人口結(jié)構(gòu)。第六次人口普查認為，2001年到2010年，20歲至24歲年輕人這一人口占比最大的人群，現(xiàn)在是24歲至37歲，這意味著1990年出生高峰以后，人口洪峰結(jié)束了。下一撥人口高峰，對新的住房需求推遲到20年之后。”在她看來，當前樓市購房低齡化現(xiàn)象已經(jīng)透支了未來需求，必須有一定的預(yù)見性。
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對比：各國青年買房狀況
日本：租房或集體宿舍
一般的日本年輕人要么在結(jié)婚之后選擇租房子，要么住在集體宿舍。大公司或者政府機關(guān)都為自己的職員提供住宿設(shè)施，這種設(shè)施在日本被稱為“社員寮”，這些“嚓”屬于集體福利，價格要比一般民間租賃便宜，
美國：多租房
在美國，許多年輕人從上大學(xué)起就養(yǎng)成在外租房的習(xí)慣，畢業(yè)后也往往不愿與父母一起住，在經(jīng)濟不寬裕和追求自由的情況下，租房已成為流行的時尚。
法國：瀟灑游四方
法國年輕人對買房子沒有熱情，其原因除了房價過高之外，人們的價值觀念也是因素之一。另外，法國年輕人大多都很瀟灑隨興，可能突然離開法國到別的國家去，可能一時興起辭掉高薪工作。
德國：42歲才買房
現(xiàn)代社會日益增強的流動性也讓德國年輕人更傾向于租房。不過，在有了一定的積蓄后，超過一半的年輕人仍然渴望擁有“自己的四堵墻”。
俄羅斯：住公租房
由于未來經(jīng)濟情況在短期內(nèi)不明朗，居民對未來的消費預(yù)期不確定性較大。調(diào)查顯示，40%的受訪者表示說不準自己家庭2012年的預(yù)期消費將如何變化，21%受訪者預(yù)期其2012年的消費將比2012年增加，21%的受訪者預(yù)期來年消費不變；18%的受訪者預(yù)期來年消費將減少。
在影響預(yù)期消費的諸多原因中，物價較高，醫(yī)療、養(yǎng)老、子女教育壓力大，以及攢錢以備不時之需是最主要的三類因素。此外，預(yù)期收入降低、購房壓力大也是影響城市居民家庭預(yù)期消費的重要原因。
縮減開支，家庭設(shè)備用品及服務(wù)首當其沖
居民消費結(jié)構(gòu)在經(jīng)濟危機下也發(fā)生變動。調(diào)查顯示，35%的受訪者表示，如果縮減開支，首先會減少家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出；此外，教育文化娛樂服務(wù)、衣著、其他商品及服務(wù)支出也成為許多受訪者首先縮減開支的項目。
1.存量住房時代租賃需求迅速增加
我國城鎮(zhèn)居民戶均擁有的產(chǎn)權(quán)住房，已從2008年的0.8套/戶增長到目前的1.1套/戶。如果考慮到小產(chǎn)權(quán)房、自建房、單位周轉(zhuǎn)房、軍產(chǎn)住房等，實際住房擁有更樂觀。因此，在“去庫存”、降低經(jīng)濟和財政對于房地產(chǎn)的依賴、城鎮(zhèn)化進入中速增長的大背景下，我國城鎮(zhèn)整體上已經(jīng)進入了存量住房的時代。
從國際經(jīng)驗看，在存量住房時代，一個很大的特征就是，房價上漲的預(yù)期減弱、住房自有率高企，存量房交易和租賃占比明顯上升。特別在我國，居民買房置業(yè)之所以非常盛行和超前，就在于房價上漲帶來的資產(chǎn)收益，以及房屋增值給居民家庭帶來的社會保障效應(yīng)。一旦房價上漲預(yù)期減弱或沒有了，多數(shù)居民不會以“舉祖孫三代之力”來買房，而且買房也不會超前了。由此，租房的比例也會明顯上升。
2.大城市租賃市場已成規(guī)模
目前，我國率先進入存量住房時代的超大城市，租賃住房人群占比已超過居住自有住房人群的占比。目前，深圳實際管理的2000萬人口中，70%長期選擇租賃住房，甚至包括很多人才和創(chuàng)業(yè)人群。2014年58同城研究院的《北京租房行業(yè)研究報告》顯示，北京每天約有20萬人在租房（15萬人整租、5萬人合租）。
總結(jié)一下，目前大城市租房的主要有三類人群，一類是“剛需”買房前的租房，另一類無法支付高房價而長期租房的白領(lǐng)（諸如“北漂”），最后一類就是農(nóng)民工。目前，全國近2.7億農(nóng)民工，在就業(yè)地城市買房的比例不足1%，除了職工宿舍、簡易工棚外，超過80%的人選擇租房。
在住房存量時代，房價上漲預(yù)期減弱，住房租賃人群會增加，國際大城市租賃家庭占比一般在50%-75%。同時，在大城市業(yè)已居高的房價水平下，畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)人群、新市民等多數(shù)被迫選擇租房。此外，未來我國新型城鎮(zhèn)化的重點，在于以農(nóng)民工為主的人口“市民化”，這部分人群多數(shù)就業(yè)于建筑業(yè)、家政、環(huán)衛(wèi)等，收入水平較低，絕大部分租房已成為不得已的選擇。
3.“新市民”將是未來租賃市場的主體
根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)《2013年的中國家庭金融調(diào)查報告》，我國農(nóng)民工家庭平均凈資產(chǎn)28萬元，除去17.6萬房地產(chǎn)資產(chǎn)后，剩余資產(chǎn)12.8萬，尚不及14.1萬首付（按照全國三四線城市平均房價4700元/每平方米假設(shè)的100平方米商品房3成首付），而最具流動性的金融資產(chǎn)（包括儲蓄）僅2.4萬元。因此，我國大部分農(nóng)民工家庭不具備城鎮(zhèn)購房支付能力，即便未來他們成為了“新市民”，絕大多數(shù)還會選擇租房。
國家人口和計劃生育委員會的《中國流動人口發(fā)展報告2014》顯示，截止到2013年，全國流動人口已達2.45億，占城鎮(zhèn)常住人口的40%。其中，超過77%為“80后”，72%的流動人口通過租房居住，主要是以租住小產(chǎn)權(quán)房為主。這部分人群中的80%集中在前十大城市，而一線城市就集中了近1億人口。綜上所述，未來我國各大城市住房租賃需求將非常龐大，租賃市場已成為與商品房銷售市場并駕齊驅(qū)、同等重要的一個部分。由此，規(guī)范和發(fā)展租賃市場，也成為未來行業(yè)管理的新主題之一。
二、目前住房租賃市場秩序有待規(guī)范
長期以來，無論是行業(yè)主管部門，還是統(tǒng)計機構(gòu)，關(guān)注的重點是房屋開發(fā)和銷售市場，而租賃市場一直處于無規(guī)范、無管理、無數(shù)據(jù)的“野蠻生長”態(tài)勢。除了國家及各地統(tǒng)計局在計算CPI時會公布租金價格指數(shù)外，目前關(guān)于實際租金價格（每月每平方米租金水平）并無權(quán)威數(shù)據(jù)。
而且，盡管有大大小小的房屋中介為租賃雙方提供租房和出租信息的對接服務(wù)，但各地房地產(chǎn)管理部門對房屋中介的管理嚴重不足、滯后，行業(yè)社會組織――經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會自治管理還沒有建立起來。同時，中介準入門檻低、行業(yè)也無服務(wù)和定價標準，加上租賃收費遠低于銷售收費，中介服務(wù)的質(zhì)量比較低。
因此，承租者（租客）找房子的成本很高，虛假房源信息泛濫。而對出租者（房東）來講，由于政府監(jiān)管、行業(yè)自律缺失，出租房子的權(quán)益保障（比如家具保養(yǎng)、衛(wèi)生環(huán)境、按時交租等）也不到位，導(dǎo)致房子拿來出租時，房東往往不配備家具，或者配置很差的家具。另外，管理缺失也造成租客權(quán)益無法保障，如房東隨意漲租金，或隨意驅(qū)逐，租客沒有歸屬感。由此，租賃市場供應(yīng)陷入“劣幣驅(qū)逐良幣”，租客和房東相互不信任，甚至故意侵犯對方權(quán)益，租房成為“退而求其次”或短期的選擇。由此，租賃市場也無法規(guī)范和成長起來。
三、發(fā)展機構(gòu)租賃的必然性及當前存在的問題
適應(yīng)存量住房時代、新型城鎮(zhèn)化過程中龐大的住房租賃需求，除了要補缺監(jiān)管缺失，培育行業(yè)自律，改變無監(jiān)管、無自律狀態(tài)下私人“散租”主導(dǎo)，違規(guī)現(xiàn)象層出不窮，租賃雙方權(quán)益得不到保障的現(xiàn)狀外，壯大機構(gòu)租賃的占比，發(fā)展機構(gòu)規(guī)模化、專業(yè)化的租賃經(jīng)營，將成為行業(yè)變革的重要方向。全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，城市（鎮(zhèn)）89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅。但是，在許多發(fā)達國家和地區(qū)，機構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%-30%。
德國之所以租賃住房家庭占比超過50%，高居全球第一，與其機構(gòu)租賃發(fā)展成熟關(guān)系密切。2011年，德國租賃市場中，私人租賃部門擁有住房1410萬套，其中機構(gòu)租賃就擁有410萬套，約占私人租賃的30%。同時，私人租賃和公共租賃密切合作，私人租賃在一定時期內(nèi)接受政府租賃管理，即租金管制、享受政府補貼、轉(zhuǎn)入限制等。這樣，在機構(gòu)租賃和公共租賃的配合下，整個租賃市場非常受歡迎。
目前，機構(gòu)規(guī)模化、專業(yè)化租賃經(jīng)營發(fā)展有幾大阻礙。
首先，全國主要城市租售比（每平方米月租金與每平方米售價之比）達到250倍左右，重點城市高達600-800倍。在社會平均收益率可以達到4%左右的情況下，投資租賃房屋的收益太低、投資回收期太長，遠遠趕不上新房開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，開發(fā)商投資和開展規(guī)模化、專業(yè)化租賃并無積極性。
其次，企業(yè)自有或收購房屋占用資金體量太大，而租金收益偏低，投資期限錯配嚴重，流動性風險突出，加上資產(chǎn)證券化或房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）滯后，當前不具備企業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化租賃經(jīng)營的大環(huán)境。
再次，目前私人“散租”規(guī)避房產(chǎn)稅等稅費后，尚可實現(xiàn)2%-4%的租金回報率，機構(gòu)介入的話，必然面臨房產(chǎn)稅（租金收入的12%）、企業(yè)所得稅等，機構(gòu)規(guī)模化租賃的成本收益更加不匹配。
最后，租賃提供的是“軟服務(wù)”，相比房屋開發(fā)和銷售單純提供實物房屋來說，交易的環(huán)節(jié)多、成本高。在信用體系不完善和失信成本低，租賃市場問題重重的情況下，租賃企業(yè)的收益更難保障。
四、房屋銀行是發(fā)展機構(gòu)住房租賃的切入點