序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

其一，是在會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作環(huán)節(jié)比較薄弱，進(jìn)而導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的失真以及隨著而來(lái)的混亂的秩序。

其二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中法人內(nèi)部監(jiān)督作用發(fā)揮的不夠突出。監(jiān)事會(huì)以及董事會(huì)監(jiān)控力度特別薄弱，他們的監(jiān)督作用發(fā)揮得不夠有效。

其三，管理人的法律意識(shí)比較薄弱，常常投機(jī)取巧、有法不依、姑息將就、執(zhí)法不嚴(yán)，一些給面子拉人情的現(xiàn)象比較普遍，故而管理必然松弛，造成了一些經(jīng)濟(jì)犯罪的出現(xiàn)。

其四，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)層次的員工在素質(zhì)上的不夠高，其人力資源制度的不夠健全。

2.企業(yè)管理做法上的一些利弊。

我們的房地產(chǎn)企業(yè)在管理中，通常的做法是統(tǒng)一進(jìn)行核算、進(jìn)行分工管理、獎(jiǎng)罰不確定。這樣的管理做法，雖然說(shuō)有利于統(tǒng)一管理以及監(jiān)控，但是也有其弊端。

其一，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)責(zé)任和權(quán)力以及利益的嚴(yán)重的脫節(jié)。這樣做，不利于積極地將一線項(xiàng)目經(jīng)理人員的積極性機(jī)遇有效地調(diào)動(dòng)起來(lái)，單單依靠房地產(chǎn)企業(yè)公司決策層的一些積極性，顯然是不夠的。

其二，這樣的企業(yè)管理做法由于存在著不具體的業(yè)績(jī)衡量指標(biāo)數(shù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司項(xiàng)目經(jīng)理部之間攀比的出現(xiàn)，對(duì)公司的發(fā)展不利。

二、改善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的一些具體看法

1.積極建立起科學(xué)的內(nèi)部管理環(huán)境。

為了完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的有效管理，有必要對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部管理環(huán)境給予積極地建設(shè)，這里包括經(jīng)營(yíng)方式和風(fēng)格、理念，以及組織機(jī)構(gòu)等一些方法。在房地產(chǎn)內(nèi)部積極地建立起良好的管理環(huán)境，進(jìn)而保證企業(yè)管理制度的有效地落實(shí)。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的相互間的有效牽制。

房地產(chǎn)企業(yè)可以積極地采取一些工作輪換制度，以及根據(jù)企業(yè)中不同崗位在房地產(chǎn)管理中的不同程度，規(guī)定每一員工在其崗位上的履職時(shí)間，特別是對(duì)一些重要崗位做到頻繁輪換，而對(duì)一些次要的一些崗位盡可能少輪換，對(duì)這些管理漏洞崗位給予積極地填充。

3.積極加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稽核制度。

在房地產(chǎn)企業(yè)管理過(guò)程中，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)企業(yè)管理中稽核部門的認(rèn)識(shí)上的不足，以為稽核部門不能夠創(chuàng)造良好的效益，還占用一些人員編制，進(jìn)而加大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成本，故而沒(méi)有從根本上對(duì)稽查制度給予有效地重視。盡管企業(yè)內(nèi)部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能夠有效嚴(yán)格地執(zhí)行。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的一些思考以及建議

1.積極地核算出公司的投資總額。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告在得到批復(fù)以后，就需要房地產(chǎn)公司選擇一些合適的項(xiàng)目經(jīng)理部給予有效地落實(shí)，進(jìn)而進(jìn)一步得到已經(jīng)批復(fù)的可行性研究報(bào)告的最基本的依據(jù)，并對(duì)該項(xiàng)目的總體投資給予初步的估算，并為此提出具體的項(xiàng)目資金流量表。

2.有效地對(duì)開(kāi)發(fā)給予控制，確保資金的支出。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中，對(duì)開(kāi)發(fā)成本的管理是房地產(chǎn)管理中的關(guān)鍵。當(dāng)對(duì)企業(yè)中某一項(xiàng)目的投資資金總額確定以后，其開(kāi)發(fā)成本控制是重要的一方面。

3.積極應(yīng)對(duì)的思路。

其一，房地產(chǎn)企業(yè)管理應(yīng)該積極地把“政府”和“市場(chǎng)”兩只手的作用充分地發(fā)揮出來(lái)。

我們?cè)谠诜康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中，為了有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理能力，一方面需要房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的有效地調(diào)節(jié)能力的支撐，與此同時(shí)，還需要我們國(guó)家政策的調(diào)節(jié)有效地配合。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)節(jié)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康秩序的確立。讓市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，比國(guó)家行政手段的宏觀調(diào)控更有效和快捷。故而，有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)自身調(diào)節(jié)能力，也就成為了市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。國(guó)家在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所發(fā)揮出的是宏觀微調(diào)的積極作用，而中央和地方有效地結(jié)合，有助于對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效地指導(dǎo)和監(jiān)督作用。

其二，充分地讓發(fā)展目標(biāo)、政策立足長(zhǎng)遠(yuǎn)。

在制定政策過(guò)程中，我們需要對(duì)政策機(jī)遇通盤考慮，且不朝令夕改。積極地通過(guò)個(gè)人所得稅有效地調(diào)控房?jī)r(jià)，不是有效地手段。因?yàn)閭€(gè)人所得稅是屬于產(chǎn)品交易之后產(chǎn)生的一種行為，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，屬于下游環(huán)節(jié)，只能夠間接產(chǎn)生作用。就目前來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展缺乏穩(wěn)定性和長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，這需要我們的房地產(chǎn)管理依據(jù)我國(guó)社會(huì)主義國(guó)家性質(zhì)和實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況制定出一些合理的科學(xué)的一些比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策。政府在政策制定中，充分考慮不斷增長(zhǎng)的我國(guó)城市住房要求和民情以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)際狀況，進(jìn)而保證我們的國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，促使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走上正軌軌道。就稅收而言，政府發(fā)揮的是稅收政策的調(diào)節(jié)作用。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和稅務(wù)的緊密配合，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅管理的建設(shè)。

其三，積極地對(duì)我國(guó)的法律法規(guī)體系給予建設(shè)和完善。

我們要想我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)健康的秩序，需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國(guó)家特色的房地產(chǎn)企業(yè)法律法規(guī)體系，保證我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作步入到規(guī)范化的道路上來(lái)，即房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理合法化和合理化。我們的政府應(yīng)該在法律規(guī)范中，積極地實(shí)施其經(jīng)濟(jì)管理行為，最大可能地避免行政在干預(yù)中的過(guò)度行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不利局面出現(xiàn)。與此同時(shí)，多層次、全方位的房地產(chǎn)積極的宏觀調(diào)控體系在實(shí)施中有可行的法律保證。

其四，積極處理好中央政府和地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中和諧關(guān)系。

中央政府和地方政府應(yīng)該積極地明確自己在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中職責(zé)范圍和責(zé)任主體。即，我們的地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的價(jià)值取向必須跟我們的中央政府保充分地持高度的一致性。并且對(duì)財(cái)稅制度進(jìn)行有效地探索性地實(shí)踐，合理地對(duì)土地財(cái)政給予鉗制，積極地提高地方政府對(duì)中央政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理的有效落實(shí)，有效地遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)中一些不良風(fēng)氣的產(chǎn)生。

篇（2）

2利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的影響

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了很多的不同時(shí)期，而現(xiàn)在起正在處于重要的變革時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的變革時(shí)期，出現(xiàn)了很多的問(wèn)題，針對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題采取必要的解決措施，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展首要解決問(wèn)題。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，利率的變動(dòng)會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)很大的影響，主要體現(xiàn)在以下方面。

2.1對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響

利率變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)方面都會(huì)產(chǎn)生很大的影響，主要影響的就是資金成本問(wèn)題，利率的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在銀行貸款方面出現(xiàn)按揭利率的增加，承受的資金成本也會(huì)逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開(kāi)發(fā)商面臨的資金成本也會(huì)出現(xiàn)不斷增加的情況，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)出現(xiàn)加大的情況。利率上調(diào)對(duì)于市場(chǎng)中存在的買方也會(huì)產(chǎn)生一定的影響，很多的買方會(huì)出現(xiàn)持幣待購(gòu)的情況，對(duì)開(kāi)放商而言資金周轉(zhuǎn)周期會(huì)受到影響。

2.2對(duì)房地產(chǎn)投資方的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)不斷下降的問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對(duì)投資收益率有直接的影響。消費(fèi)者在購(gòu)買以后會(huì)出現(xiàn)每月的還款壓力不斷增大的問(wèn)題，在這個(gè)時(shí)期市場(chǎng)預(yù)期的利率會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步上調(diào)的情況，消費(fèi)者對(duì)下個(gè)預(yù)期的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下跌期望，這樣會(huì)使得很多的購(gòu)房者出現(xiàn)持幣觀望的現(xiàn)象。房地產(chǎn)消費(fèi)者在消費(fèi)方面會(huì)受到很多結(jié)構(gòu)性因素的影響，我國(guó)的土地市場(chǎng)變化也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成本增加的情況，因此，在利率不斷上調(diào)的情況下，土地的價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)逐漸上升的情況。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，主要是從金融的角度來(lái)進(jìn)行分析，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現(xiàn)了放貸審批過(guò)于松散，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中受到了很大的影響。我國(guó)寬松的金融環(huán)境導(dǎo)致了低利率的問(wèn)題出現(xiàn)，同時(shí)，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)也是由這個(gè)因素導(dǎo)致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導(dǎo)致很多的政策無(wú)法實(shí)施。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中，國(guó)際資本流動(dòng)也會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，因此，為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)行影響，對(duì)國(guó)際資本流動(dòng)情況進(jìn)行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致世界性的房地產(chǎn)泡沫，對(duì)多種管理措施進(jìn)行應(yīng)用非常必要。

篇（3）

一、杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀況

1998年以來(lái)，嘉興市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知精神要求，廣大城鎮(zhèn)居民積極參與住房改革，住房商品化等新的住房消費(fèi)觀念已基本形成，房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng)，住房梯度供應(yīng)體系已基本建立，使房地產(chǎn)市場(chǎng)有了較大的發(fā)展。

1、住房制度改革的順利進(jìn)行，為嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成和發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)

自1993年以來(lái)，嘉興市按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等一系列政策，制定了《嘉興市房地產(chǎn)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定》和《關(guān)于外地單位和個(gè)人購(gòu)買嘉興市區(qū)單位自管房，個(gè)人私房準(zhǔn)予辦理產(chǎn)權(quán)交易產(chǎn)權(quán)登記的意見(jiàn)》等有關(guān)住房制度改革的政策和促進(jìn)住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明顯成效。同時(shí)，取消了對(duì)外地購(gòu)房的限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨活躍，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立、發(fā)展提供了充分的物質(zhì)基礎(chǔ)。

2、房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，商品住宅消費(fèi)供銷兩旺

近幾年來(lái)，嘉興市及長(zhǎng)三角地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，是全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)之一。嘉興市以及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展和居民收入的持續(xù)增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。自1998年以來(lái)，嘉興市房地產(chǎn)投資額的年增長(zhǎng)幅度在17%以上。2007年，嘉興市進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，深入開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，扎實(shí)推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，全市房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢(shì)。全市全年完成房地產(chǎn)投資147.74億元，其中市區(qū)69.56億元，比上年分別增長(zhǎng)25.1%和30.3%；新開(kāi)工面積522萬(wàn)平方米，其中市區(qū)210.4萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬(wàn)平方米，其中市區(qū)125.9萬(wàn)平方米，分別減少16.4%和16.6%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積418.3萬(wàn)平方米，其中市區(qū)171.1萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬(wàn)平方米，其中市區(qū)35.2萬(wàn)平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產(chǎn)行業(yè)入庫(kù)稅收達(dá)到17.22億元，增長(zhǎng)33.11%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達(dá)41.%。其中，市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)入庫(kù)稅收達(dá)到7.06億元，同比增長(zhǎng)16.5%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達(dá)39.17%。市區(qū)1-12月新建商品住宅每平方米銷售平均價(jià)4354.5元，比上年同期上漲9%。

3、房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)制靈活、注重品牌，提升了嘉興市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)

截至2007年，全市各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，自2006年以來(lái)平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%。一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、品牌知名度高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已脫穎而出。通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，改善了城市面貌，加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、小區(qū)環(huán)境建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善又促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。嘉興市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良好的市場(chǎng)開(kāi)拓意識(shí)、品牌意識(shí)和靈活的企業(yè)機(jī)制已經(jīng)成為該市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)勁內(nèi)因，并將進(jìn)一步提升該市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)。

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步改善，市場(chǎng)供求關(guān)系日趨合理

嘉興市商品房?jī)r(jià)格近幾年持續(xù)上漲，商品住宅均價(jià)從2005年的3278元/m2增長(zhǎng)到2007年的4749元/m2，漲幅達(dá)44.8%。為保證滿足廣大城鎮(zhèn)居民不同層次的住房消費(fèi)需求，避免開(kāi)發(fā)商單純從經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，一味發(fā)展大戶型、高價(jià)位的高檔住房，造成市場(chǎng)普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調(diào)控措施，引導(dǎo)嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步完善。目前，嘉興市已基本建立了以商品房為主，經(jīng)濟(jì)適用房和租金補(bǔ)貼的廉租房為輔的住房供應(yīng)體

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

嘉興市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于建立后的加速發(fā)展期。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚、發(fā)展快，發(fā)展過(guò)程中還存在房地產(chǎn)市場(chǎng)主體不夠成熟、市場(chǎng)機(jī)制不夠完善、政策法規(guī)滯后、政府調(diào)控手段落后的一些問(wèn)題。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及面廣、周期長(zhǎng)、管理難度大

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)包容性、專業(yè)性、綜合性很強(qiáng)的行業(yè)，它的發(fā)展涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、財(cái)政、房管、金融、建筑、信息等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，各部門工作相對(duì)獨(dú)立，缺乏綜合協(xié)調(diào)部門。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，一是審批過(guò)程中部門條塊分割，缺少綜合協(xié)調(diào)部門，使項(xiàng)目前期審批時(shí)間難以控制。二是一些項(xiàng)目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎(chǔ)配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)難度大，即使開(kāi)發(fā)，也無(wú)條件交付使用。三是極個(gè)別開(kāi)發(fā)商弄虛作假，增加管理難度。

2、房地產(chǎn)的投訴是的熱點(diǎn)問(wèn)題之一

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)投訴也不斷增加，已占到總量的三分之一。反映的主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面，一是配套設(shè)施不完善，產(chǎn)權(quán)不明晰，有關(guān)的法律、法規(guī)還需要進(jìn)一步完善。二是房屋質(zhì)量問(wèn)題。質(zhì)量問(wèn)題的危害程度鑒定困難，同時(shí)涉及住戶、開(kāi)發(fā)商、建造商、材料供應(yīng)商等多部門，解決問(wèn)題難度大，耗時(shí)多。三是部分開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假?gòu)V告等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響較大。

3、商品房建設(shè)產(chǎn)業(yè)化程度較低，銷售價(jià)格較高

由于近幾年該市房地產(chǎn)發(fā)展看好，吸引了不少未涉足房地產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)入這一行業(yè)。如前文所述，截至2007年全市各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，但其中規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產(chǎn)業(yè)化程度低，一些住宅開(kāi)發(fā)，雖有水凈化系統(tǒng)、智能化等，多為單一系統(tǒng)，達(dá)不到建設(shè)部的部頒標(biāo)準(zhǔn)，嘉興市的住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展存在一定的差距。

三、對(duì)促進(jìn)嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

政府部門必須以市場(chǎng)管理為核心，以公正、公平為原則，依法查處各類違法、違規(guī)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，不斷提高居住水平和居住產(chǎn)業(yè)化水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、有序、健康地發(fā)展。重點(diǎn)應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。

1、堅(jiān)持以培養(yǎng)住房市場(chǎng)為基本方向，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的研究

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連，密不可分。要在堅(jiān)持發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高生活水平、改善居住條件的指導(dǎo)思想下，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展情況的研究，提高政府宏觀調(diào)控能力，更好地把握全市房地產(chǎn)的發(fā)展方向，促進(jìn)嘉興經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一是政府要有專門的綜合職能部門研究嘉興市的房地產(chǎn)發(fā)展的政策。及時(shí)了解情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，研究問(wèn)題，提出系統(tǒng)解決問(wèn)題的方法。具體要制定嘉興房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，解決發(fā)展思路、發(fā)展規(guī)模、土地供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)培育、先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用、配套政策保障、社會(huì)住宅保障體系等問(wèn)題，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。二是要啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警和信息披露制度，提高對(duì)市場(chǎng)的分析和判斷能力，定期編制并房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)價(jià)格水平，空置率等，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的規(guī)范和宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

2、完善房地產(chǎn)法規(guī)體系，強(qiáng)化監(jiān)管、規(guī)范市場(chǎng)行為

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，完善的法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要保證。有關(guān)部門要根據(jù)國(guó)家制定的房地產(chǎn)基本管理制度，結(jié)合嘉興市出現(xiàn)的實(shí)際情況，制定有關(guān)規(guī)定，消除政策盲區(qū)。建委應(yīng)深入調(diào)查研究房地產(chǎn)管理體系和政策創(chuàng)新的新問(wèn)題，監(jiān)督完善適合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制訂操作性強(qiáng)的實(shí)施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時(shí)，在依法行政的基礎(chǔ)上，加大執(zhí)法力度，切實(shí)解決一批消費(fèi)者反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，使消費(fèi)者的弱勢(shì)地位逐步得到改善，營(yíng)造放心的消費(fèi)環(huán)境，使全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)等各項(xiàng)活動(dòng)納入法制化、規(guī)范化的軌道。

3、適度調(diào)控土地供應(yīng)，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實(shí)解決低收入人群的住房問(wèn)題

近幾年來(lái)嘉興市行政規(guī)劃區(qū)域兩次調(diào)整，市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，要落實(shí)土地集中統(tǒng)一管理制度，統(tǒng)籌考慮已劃入嘉興行政區(qū)域的用地。按照城市總體規(guī)劃和城市發(fā)展的需要和高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高強(qiáng)度投入、高效率管理的要求，建設(shè)大型居住區(qū)。通過(guò)大型居住區(qū)的建設(shè)，加快周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套，提高大型居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，吸引居住，疏解老城區(qū)密度和緩解商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)矛盾。按照嘉興市住宅發(fā)展規(guī)劃中住宅供應(yīng)量，確保商品住宅土地年供應(yīng)量，同時(shí)逐步建立土地梯度供應(yīng)體系，通過(guò)政府對(duì)土地的調(diào)控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時(shí)要加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步啟動(dòng)住房二、三級(jí)市場(chǎng)，使廣大中低收入者能買到或住上自己合適的住房，實(shí)現(xiàn)市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標(biāo)。

4、著力提升住宅品質(zhì)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化

推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，提高住宅的綜合質(zhì)量和整體效益，促進(jìn)住宅建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環(huán)境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業(yè)綜合效益，是當(dāng)前住宅建設(shè)領(lǐng)域的一項(xiàng)重要任務(wù)。作為政府的職能部門，要按照政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，企業(yè)實(shí)施的要求，做好推動(dòng)和促進(jìn)工作。要按照總體規(guī)劃，分步實(shí)施，突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)的工作步驟，建立住宅技術(shù)保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應(yīng)用新材料、新技術(shù)，依靠技術(shù)進(jìn)步，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，推動(dòng)住宅技術(shù)總體水平的提高。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)作為嘉興市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)改善居民居住條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)并且還將發(fā)揮其積極作用，因此保持房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展十分重要。政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中擔(dān)負(fù)著保障住房供應(yīng)體系的責(zé)任和規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任。相信通過(guò)市政府進(jìn)一步完善行業(yè)管理體制和產(chǎn)業(yè)管理體制，完善各職能部門的協(xié)調(diào)機(jī)制，依法行政、妥善調(diào)控、積極引導(dǎo)、精心培育，嘉興市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

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篇（4）

近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進(jìn)步，其在經(jīng)濟(jì)方面的管理成效已成為國(guó)家重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題。房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中是極為主要的構(gòu)成部分之一，其良好地改善了人居環(huán)境，提高了人們的日常生活水平，這對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展來(lái)說(shuō)起到了一定的促進(jìn)作用[1]。但現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)管理方面仍存在著許多不同程度的問(wèn)題，嚴(yán)重影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文就我國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)管理上存在的問(wèn)題展開(kāi)探討，以期為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作提供強(qiáng)有力的參考依據(jù)。

1.我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)施經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)時(shí)存在的問(wèn)題

1.1機(jī)制缺乏完整性，管理只注重形式

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理工作中，房地產(chǎn)屬于極為重要的關(guān)鍵性內(nèi)容，尤其是國(guó)家在短時(shí)間內(nèi)密集推行了一系列與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，但均未取得顯著性成效，且大部分政策僅停留在形式上，并未貫徹落實(shí)到實(shí)際管理工作中，而其余政策不具備較強(qiáng)的可操作性，所以執(zhí)行過(guò)程中存在著較大爭(zhēng)議。制定與頒布實(shí)施細(xì)則明顯落后于實(shí)施原則的頒布與制定，這說(shuō)明我國(guó)各地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作存在著巨大差異。一些地區(qū)實(shí)施由上至下方法，但中央政府和地方政府并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)督職責(zé)、管理職責(zé)和調(diào)控職責(zé)進(jìn)行合理劃分，其定位仍缺乏必要的明確性。由此可知，我國(guó)推行的一系列房地產(chǎn)政策均未得到中央政府和地方政府的共同支持。現(xiàn)階段的房地產(chǎn)正處在非常關(guān)鍵的過(guò)渡階段，由于其具有成本低、收益高等諸多優(yōu)點(diǎn)，所以房地產(chǎn)行業(yè)已逐步成為我國(guó)地方財(cái)政的主要來(lái)源以及地方經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是地方政府拉高房?jī)r(jià)和推高地價(jià)的根本原因[2]。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和公權(quán)力之間的相互協(xié)作，很容易產(chǎn)生權(quán)錢交易和內(nèi)部交易現(xiàn)象，使得宏觀經(jīng)濟(jì)在操作與管理工作上缺乏真實(shí)性、規(guī)范性和秩序性，同時(shí)加劇了經(jīng)濟(jì)管理難度，僅注重國(guó)家頒布的宏觀政策，忽略貫徹落實(shí)的重要性，最終導(dǎo)致效用無(wú)法全面發(fā)揮出來(lái)。

1.2目標(biāo)缺乏明確性，政策連續(xù)穩(wěn)定能力不足

維持市場(chǎng)供需平衡，嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快增漲一直是房地產(chǎn)行業(yè)的主要管理目標(biāo)，但由于我國(guó)正處于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初級(jí)發(fā)展階段，還沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)管理的重要性，也沒(méi)有制定長(zhǎng)期規(guī)劃意識(shí)，部分地方甚至對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理存在片面性認(rèn)識(shí)或錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使得政策目標(biāo)出現(xiàn)前瞻性不足、短期性嚴(yán)重情況，而政策上的失誤也給一些投機(jī)者帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序擾，例如住房產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)適用房以及房地產(chǎn)稅收等多項(xiàng)政策的推行均為經(jīng)濟(jì)管理不明確的結(jié)果。除此之外，我國(guó)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理工作正處于被動(dòng)狀態(tài)，只重視日常事務(wù)的管理，忽略了長(zhǎng)期規(guī)劃的重要性，加上沒(méi)有做好事前預(yù)防工作，導(dǎo)致事后需要調(diào)控問(wèn)題越來(lái)越多，最終形成越管理越升溫的混亂局面[3]。

1.3體系缺乏完善性，法律法規(guī)不健全

制定與房地產(chǎn)相符的法律法規(guī)，并加以完善是確保市場(chǎng)良好運(yùn)作的關(guān)鍵性因素。由于我國(guó)房地產(chǎn)正處在非常關(guān)鍵的過(guò)渡階段，使得與房地產(chǎn)有關(guān)的所有法律法規(guī)都無(wú)法建立健全。在實(shí)際經(jīng)濟(jì)管理工作中，應(yīng)充分考慮到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)階段、建設(shè)階段、交易階段與后期管理階段的內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上建立一個(gè)完整、有效的體系，但當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正迅猛發(fā)展，其建立法律法規(guī)的進(jìn)度在不同程度上均無(wú)法滿足發(fā)展需要，使得法律真空情況日益明顯，加上房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理仍憑借著行政權(quán)威執(zhí)行，絕大多數(shù)文件均由國(guó)務(wù)院頒發(fā)，不具備普遍適用性、嚴(yán)肅性與穩(wěn)定性等多種法律特征。盡管在規(guī)定范圍內(nèi)已初步建立了與之相適應(yīng)的法律法規(guī)，但仍缺乏完整的配套條例與實(shí)施細(xì)則，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是地方房地產(chǎn)出現(xiàn)執(zhí)法不嚴(yán)、政令不通和有法不依情況，最終形成惡性循環(huán)。

2.加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效性對(duì)策

2.1建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度

近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)在實(shí)行經(jīng)濟(jì)管理工作中存在著許多不同程度的問(wèn)題，僅憑借行政命令做出相應(yīng)調(diào)控，根本無(wú)法有效解決問(wèn)題，所以必須對(duì)房地產(chǎn)原有管理體制進(jìn)行全面改革，才能扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)管理的不良局面。同時(shí)要充分了解和掌握政府經(jīng)濟(jì)管理職能，適當(dāng)調(diào)整與政府部門相關(guān)的所有管理職能，高度重視市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，在市場(chǎng)調(diào)節(jié)效能全面發(fā)揮的前提下，按照市場(chǎng)實(shí)際變化情況做出相應(yīng)干預(yù)，以建立合理科學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，最終營(yíng)造出一個(gè)和諧的社會(huì)環(huán)境與法制環(huán)境。明確中央房地產(chǎn)管理和地方房地產(chǎn)管理之間的關(guān)系，合理規(guī)劃職責(zé)范圍，將工作落實(shí)到各責(zé)任主體，順利完成與房地產(chǎn)有關(guān)的所有監(jiān)督工作[4]。根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行差異化調(diào)控，防止因一刀切而引發(fā)負(fù)面影響。革新財(cái)稅系統(tǒng)，制止土地財(cái)政，以減少地方財(cái)政收入，避免房地產(chǎn)過(guò)度依賴。強(qiáng)化政策的落實(shí)性與積極性，打擊官商相結(jié)合的違法行為，消除房地產(chǎn)存在的各種不良?xì)夥眨刮覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)邁向健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展道路。此外，與房地產(chǎn)相關(guān)的金融、財(cái)政、建設(shè)、稅收和國(guó)土資源等多個(gè)部門均要由中央進(jìn)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，提高溝通水平，增強(qiáng)配合力度，使相互之間的行動(dòng)更具協(xié)調(diào)性，最終實(shí)現(xiàn)合理科學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理。

2.2制定合理的長(zhǎng)期規(guī)劃方案

目前，我國(guó)正對(duì)房地產(chǎn)體制實(shí)施進(jìn)一步深入改革，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展與結(jié)構(gòu)均要做出重大調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展。而房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定、持久的發(fā)展對(duì)于提高人居條件以及日常生活水平來(lái)說(shuō)具有至關(guān)重要的作用和意義，并且還能夠有效增加我國(guó)經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)全方位轉(zhuǎn)型。在充分了解和掌握我國(guó)基本國(guó)情的基礎(chǔ)上，理順整個(gè)經(jīng)濟(jì)管理工作的所有思緒，只有達(dá)到短期效應(yīng)，才能制定出一套合理科學(xué)的長(zhǎng)期規(guī)劃方案，有效滿足城鎮(zhèn)化建設(shè)需求以及人居條件需要，實(shí)現(xiàn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。詳細(xì)調(diào)查與研究我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展情況，以確保所制定的長(zhǎng)期規(guī)劃方案能貫徹落實(shí)到各個(gè)區(qū)域，使房地產(chǎn)邁向可持續(xù)發(fā)展道路，防止發(fā)生漲則緊、跌則松現(xiàn)象[5]。

2.3完善房地產(chǎn)法律法規(guī)體系

建立與房地產(chǎn)相適應(yīng)的法律法規(guī)，并加以完善，這樣才能保證整個(gè)市場(chǎng)的日常運(yùn)行活動(dòng)正常。房地產(chǎn)法律法規(guī)的建立，可有效規(guī)范所有市場(chǎng)運(yùn)行，活動(dòng)，使經(jīng)濟(jì)管理工作更加合法化與合理化。利用法律對(duì)政府經(jīng)濟(jì)管理效能進(jìn)行全面約束，防止政府出現(xiàn)過(guò)多行政干預(yù)行為，嚴(yán)重影響到整個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)秩序。此外，房地產(chǎn)法律法規(guī)的建立于完善還可以有效制定宏觀調(diào)控方案，并貫徹落實(shí)到實(shí)際工作中，有利于政策嚴(yán)肅性、層次性與穩(wěn)定性的提高，在真正意義上做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)和違法必究的基本原則。

3.結(jié)束語(yǔ)

總而言之，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進(jìn)步，政府與地方政府應(yīng)高度重視房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作，對(duì)于管理過(guò)程中存在的問(wèn)題要積極采取有效性措施進(jìn)行處理，并建立健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度，制定合理科學(xué)的長(zhǎng)期規(guī)劃方案，以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)不斷向前發(fā)展，最終獲得最大化經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

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篇（5）

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)

房地產(chǎn)具有價(jià)值量大、位置固定、使用期長(zhǎng)和辦理交易復(fù)雜等特點(diǎn)，相關(guān)當(dāng)事人在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中需要專門的知識(shí)和可靠的信息幫助，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)而產(chǎn)生發(fā)展起來(lái)的。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)日益成為房地產(chǎn)交易活動(dòng)中最活躍的環(huán)節(jié)，隨著《城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實(shí)施，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律地位得以確認(rèn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速健康發(fā)展中，在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、資本市場(chǎng)等要素市場(chǎng)體系的發(fā)展中起到不可替代的作用。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)的供求市場(chǎng)中，為交易物體提供評(píng)估、交易、、咨詢等服務(wù)及善后管理服務(wù)的機(jī)構(gòu)，一般都稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或房地產(chǎn)中介評(píng)估公司。完善的房地產(chǎn)中介體系包括有房屋交易、融資按揭、物業(yè)管理等為房地產(chǎn)交易而提供相關(guān)咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在上述領(lǐng)域中的地位與作用，主要是為賣者與買者之間供求者之間提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織是自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自我約束、自我發(fā)展、平等競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)組織，必須獨(dú)立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)。

根據(jù)以上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的概念和功能的規(guī)定，本文認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要包括：咨詢（法律、科技、政策、項(xiàng)目、市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、投資等）、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)居間、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)行紀(jì)、科學(xué)研究和綜合技術(shù)服務(wù)等業(yè)務(wù)類型。

目前比較流行的知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)的解釋就是為知識(shí)的生產(chǎn)、儲(chǔ)備、使用和擴(kuò)散服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)作為知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)(Knowledgeintensivebusinessservice，簡(jiǎn)稱KIBS)是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它致力于房地產(chǎn)交易相關(guān)知識(shí)的創(chuàng)造、積累和傳播，是目前服務(wù)業(yè)中發(fā)展較為迅速的一部分。同時(shí)由于其具有的“知識(shí)性”，使得對(duì)創(chuàng)新的產(chǎn)生、發(fā)展和傳播發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，對(duì)其影響途徑、機(jī)制和效果的分析也正在成為創(chuàng)新領(lǐng)域研究的熱點(diǎn)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)具有一般知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)的特點(diǎn)：首先，智力服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的主要形式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要是依靠自己的智力勞動(dòng)向社會(huì)、個(gè)人或團(tuán)體提供知識(shí)服務(wù)以及有關(guān)勞務(wù)服務(wù)，它常表現(xiàn)為一種建議、方法、技術(shù)方案以及對(duì)工作、決策和行動(dòng)有用的知識(shí)、判斷、計(jì)算機(jī)程序等。其次，知識(shí)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的基礎(chǔ)。知識(shí)是一種客觀上已認(rèn)識(shí)的事物、一種精神財(cái)富，是知識(shí)密集型服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)。最后，人才是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的人員應(yīng)該由具有較高專業(yè)水平的管理、工程、經(jīng)濟(jì)等各類專業(yè)人員組成。

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)是一個(gè)正在發(fā)展中的、尚沒(méi)有完全成熟、充滿機(jī)會(huì)的市場(chǎng)。該市場(chǎng)作為一個(gè)新興市場(chǎng)通常隨著我國(guó)房地產(chǎn)政策或技術(shù)環(huán)境發(fā)生巨大變化而出現(xiàn)和發(fā)展，其主要特點(diǎn)包括：第一，房地產(chǎn)技術(shù)和需求的快速發(fā)展。房產(chǎn)市場(chǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)不完全成熟，市場(chǎng)的邊界不完全清晰。地區(qū)發(fā)展嚴(yán)重不平衡，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州、上海的發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，表現(xiàn)為二手房交易中通過(guò)房地產(chǎn)中介完成交易的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)表現(xiàn)出定位的差異性、擴(kuò)張的多樣性、信息的非公開(kāi)性、收費(fèi)的不一致性以及利潤(rùn)來(lái)源的非透明性等。第二，許多新競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)，并且發(fā)展迅速，競(jìng)爭(zhēng)者之間的模仿迅速。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，無(wú)論是專業(yè)素質(zhì)、還是道德修養(yǎng)都有較大的差距。有很大比例的從業(yè)人員不具備經(jīng)紀(jì)人資格，大部分具備經(jīng)紀(jì)人資格的從業(yè)人員的平均從業(yè)時(shí)間較短，經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏。第三，信息不對(duì)稱性明顯。消費(fèi)者（委托人）嚴(yán)重缺乏相關(guān)信息的獲取渠道、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行現(xiàn)狀和規(guī)律缺乏了解、消費(fèi)行為不夠理性等。第四，政策性影響明顯，相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善。無(wú)論是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的內(nèi)涵，還是其業(yè)務(wù)范圍早已超過(guò)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不明晰而且與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)自身的發(fā)展嚴(yán)重脫節(jié)；在服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的許多新問(wèn)題，雖然有些可以依照合同法來(lái)處理，但是由于房地產(chǎn)商品內(nèi)在的特殊性和經(jīng)紀(jì)服務(wù)的無(wú)形性，許多問(wèn)題在合同法中找不到確切的解決依據(jù)。

由于以上特性的存在，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中存在許多機(jī)會(huì)。企業(yè)會(huì)面臨多種機(jī)會(huì)的選擇，通過(guò)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析，可以發(fā)現(xiàn)更好的市場(chǎng)位置，從而獲得更好的績(jī)效。同時(shí)，由于企業(yè)特性的不同，同樣的機(jī)會(huì)對(duì)于不同企業(yè)來(lái)說(shuō)，其價(jià)值也是不同的。所以企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)就是在眾多的機(jī)會(huì)之中，找到最適合自己的機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)不僅能夠充分發(fā)揮企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，也能夠使企業(yè)在市場(chǎng)中優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)基于競(jìng)爭(zhēng)力量分析的市場(chǎng)定位非常重要，同時(shí)如何結(jié)合自身?xiàng)l件評(píng)估這些機(jī)會(huì)，并快速有效地進(jìn)入這些領(lǐng)域至關(guān)重要。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)不斷積累自身的優(yōu)勢(shì)資源、整合外部資源，是企業(yè)不斷發(fā)展的關(guān)鍵。

綜上所述，可以看出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是集知識(shí)、技術(shù)、資金、智力為一體的富有活力的新產(chǎn)業(yè)。隨著科技發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)力從以資本、土地、勞動(dòng)力為主逐漸轉(zhuǎn)向以知識(shí)和智力服務(wù)為主。因而，著力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，將為國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)注入諸多新的增長(zhǎng)“模塊”，且能以巨大、新穎和超強(qiáng)的承載能力，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“助推器”。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)還具有重新整合生產(chǎn)要素的能力，并具有明顯的全球化傾向，從而使得資源配置的活動(dòng)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，資源重新整合并發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要保證。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)運(yùn)用知識(shí)管理模式提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力就顯得異常緊迫。

基于動(dòng)態(tài)學(xué)習(xí)能力的三維知識(shí)管理模式

本文認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)需要具備知識(shí)運(yùn)用的能力，才能有效的實(shí)行知識(shí)轉(zhuǎn)化的管理活動(dòng)，而在企業(yè)核心發(fā)展過(guò)程中，知識(shí)的創(chuàng)造及使用，是信息時(shí)代驅(qū)動(dòng)財(cái)富的引擎，如何快速將知識(shí)轉(zhuǎn)換為金錢是一項(xiàng)挑戰(zhàn)。而當(dāng)知識(shí)以具體、可銷售的形式轉(zhuǎn)換為企業(yè)獲利價(jià)值時(shí)，即產(chǎn)生“知識(shí)報(bào)酬”（ThomasHouselandArthurH.，2002）。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)需要具備知識(shí)運(yùn)用的能力，才能有效的實(shí)行房地產(chǎn)交易相關(guān)知識(shí)轉(zhuǎn)化的管理活動(dòng)。

一個(gè)良好的知識(shí)管理框架應(yīng)該能將組織成員的知識(shí)由知識(shí)管理技術(shù)、團(tuán)隊(duì)協(xié)同合作一起創(chuàng)造完成。每一個(gè)服務(wù)組織需要多種不同的知識(shí)管理能力，能夠有效的運(yùn)用各種知識(shí)資產(chǎn)，Ander、Arvind和Albert（2001）等三位學(xué)者認(rèn)為推展組織的知識(shí)管理計(jì)劃，應(yīng)以建立基礎(chǔ)建設(shè)（科技、結(jié)構(gòu)及文化）與流程管理能力等方面的組織能力觀點(diǎn)為重點(diǎn)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)需能將知識(shí)轉(zhuǎn)化為價(jià)值，才能賦予知識(shí)管理的意義，而知識(shí)價(jià)值化要靠行動(dòng)，有創(chuàng)新行動(dòng)的組織才有旺盛的活動(dòng)，所以知識(shí)管理應(yīng)重視管理知識(shí)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的知識(shí)轉(zhuǎn)換程序，除了能追蹤知識(shí)變?yōu)閮r(jià)值的轉(zhuǎn)換，同時(shí)能衡量對(duì)于獲利的影響。

本文認(rèn)為知識(shí)若要成功的移轉(zhuǎn)與利用，則需要具備五個(gè)條件：對(duì)的知識(shí)經(jīng)由對(duì)的管道傳遞到對(duì)的人手上；知識(shí)的接受者必須有意愿去接納；知識(shí)的接受者必須有能力去吸收；知識(shí)的接受者必須有利用的動(dòng)機(jī)，且能正確有效地將吸收到的知識(shí)利用出來(lái)付出行動(dòng)；付出行動(dòng)后的知識(shí)應(yīng)能幫助組織實(shí)現(xiàn)價(jià)值。當(dāng)實(shí)行一項(xiàng)策略之時(shí)，應(yīng)避免造成創(chuàng)造性的混亂（creativechaos）。

當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織遭遇真正的危機(jī)時(shí)，例如因技術(shù)或市場(chǎng)需求的改變?cè)斐傻募彼贅I(yè)績(jī)萎縮，創(chuàng)造性的混亂自然產(chǎn)生，引發(fā)新的問(wèn)題，非現(xiàn)存知識(shí)可以解決，造成組織的高度緊張，使組織成員努力地創(chuàng)新的組織知識(shí)以解決問(wèn)題（Nonaka，1994）。

可以構(gòu)造如圖1所示的基于動(dòng)態(tài)能力的價(jià)值創(chuàng)造三維模式圖。本模式三個(gè)維度分別解釋如下：

程序維（processdimension）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織做事的方法：以客為尊的顧客滿意的服務(wù)觀念、以合作來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)力、增加人員及信息的影響力。有三個(gè)角色：協(xié)調(diào)（coordination）/整合（integration）：虛擬接口－網(wǎng)際網(wǎng)路界面；學(xué)習(xí)（一種動(dòng)態(tài)概念）：敏捷（agility）善用各種信息及蘊(yùn)藏在人員身上的各種知識(shí)及技術(shù)；重組（transformation）：一種聯(lián)盟動(dòng)態(tài)性，緊密型（Tightly）的長(zhǎng)期性連結(jié)或是松散型（Loosely）的短期性連結(jié)。位置維（positionsdimension）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織架構(gòu)（彈性）：調(diào)整組織以控制環(huán)境改變及不確定性。專注核心競(jìng)爭(zhēng)力：此特定的資產(chǎn)較難以商業(yè)化，較難在市場(chǎng)上交易或傳授，可形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如機(jī)會(huì)導(dǎo)向型：因市場(chǎng)機(jī)會(huì)而聚集形成的類型，能力導(dǎo)向型即大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖企業(yè)屬于這種情況，供應(yīng)鏈型即利用反應(yīng)市場(chǎng)需求所呈現(xiàn)，拍賣市場(chǎng)型即依賴傳統(tǒng)交易的企業(yè)關(guān)系。

路徑維（pathsdimension）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)技術(shù)的策略性選擇：以目標(biāo)整合為導(dǎo)向，特定任務(wù)具有臨時(shí)組織特性；以信息科技為導(dǎo)向，用電子化的方式來(lái)進(jìn)行整個(gè)房地產(chǎn)內(nèi)交易過(guò)程的運(yùn)作，形成合作式網(wǎng)絡(luò)；以資源分配為導(dǎo)向，分享彼此的成本、技能、市場(chǎng)，并進(jìn)行所需資源的重組；以網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)為導(dǎo)向，形成松散與模糊的組織架構(gòu)，利用供應(yīng)鏈的優(yōu)勢(shì)，透過(guò)互相信任與分享信息系統(tǒng)來(lái)協(xié)調(diào)活動(dòng)。型態(tài)包括：虛擬接口、共同聯(lián)盟、星狀聯(lián)盟、價(jià)值聯(lián)盟、市場(chǎng)聯(lián)盟與虛擬人。

其實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的知識(shí)管理模式的上述三個(gè)維度并不是截然分開(kāi)的，三個(gè)維度事實(shí)上是相互影響、相互作用的。由以上三維模式分析，可以構(gòu)造如圖2所示的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)網(wǎng)絡(luò)價(jià)值創(chuàng)造模式：

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)實(shí)施三維知識(shí)管理模式的策略

知識(shí)管理作為形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，已在發(fā)達(dá)國(guó)家的許多企業(yè)取得了成功，并正在成為一種創(chuàng)新管理范式。這既給我國(guó)企業(yè)的發(fā)展提供了值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)，又對(duì)我國(guó)的企業(yè)提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在新的歷史條件下，我國(guó)必須通過(guò)加強(qiáng)知識(shí)管理來(lái)不斷地形成和提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。三維知識(shí)管理模式作為一種全新框架和視角，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。要構(gòu)建運(yùn)行這樣一種模式，本文認(rèn)為可以從以下方面入手：

（一）牢固樹(shù)立企業(yè)知識(shí)管理觀念

知識(shí)管理觀念是構(gòu)成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的無(wú)形要素，影響著企業(yè)高層和員工的一切行為。如果知識(shí)管理觀念能夠得到整個(gè)企業(yè)上下的一致認(rèn)同，并順利貫徹到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策和日常活動(dòng)之中，就會(huì)在企業(yè)內(nèi)部形成一種無(wú)形的力量，推動(dòng)企業(yè)的創(chuàng)新，從而培育出強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，企業(yè)應(yīng)積極采取措施，幫助員工盡快樹(shù)立知識(shí)管理的現(xiàn)代管理觀念，充分認(rèn)識(shí)知識(shí)管理對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展的深遠(yuǎn)價(jià)值，為培育企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力奠定堅(jiān)實(shí)的思想基礎(chǔ)。

（二）搞清實(shí)施知識(shí)管理與業(yè)務(wù)流程重組的關(guān)系

三維知識(shí)管理的重點(diǎn)是知識(shí)的識(shí)別、獲取、開(kāi)發(fā)、分解、存儲(chǔ)和共享，并為其構(gòu)建有效的途徑和機(jī)制，以運(yùn)用集團(tuán)的智慧提高企業(yè)的應(yīng)變和創(chuàng)新能力。知識(shí)管理必須與房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)流程緊密相連，將知識(shí)創(chuàng)造與擴(kuò)散同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程結(jié)合起來(lái)，可以節(jié)省企業(yè)的開(kāi)支，并產(chǎn)生巨大價(jià)值。

（三）努力協(xié)調(diào)信息技術(shù)和人力資源之間的關(guān)系

在三維知識(shí)管理框架中，技術(shù)，特別是信息技術(shù)，扮演著十分重要的角色。我們甚至可以說(shuō)：沒(méi)有技術(shù)支持，就沒(méi)有三維知識(shí)管理模式。可是，問(wèn)題往往不是人們忽視了技術(shù)的重要性，而是過(guò)分強(qiáng)調(diào)技術(shù)，認(rèn)為技術(shù)的作用大于人才資源在知識(shí)管理中的作用。實(shí)際上，知識(shí)管理應(yīng)該是以知識(shí)為中心，以人為本，以信息工具為輔的，促進(jìn)企業(yè)績(jī)效逐步改善的過(guò)程和活動(dòng)。就三維知識(shí)管理而言，技術(shù)作為工具和渠道，本身并不能創(chuàng)造知識(shí)，而是擴(kuò)展知識(shí)傳播的領(lǐng)域、提高知識(shí)傳播的速度。人力資源才是三維知識(shí)管理的核心內(nèi)容，也是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成。知識(shí)管理的核心要素是人，特別是企業(yè)的中高層管理人員。技術(shù)是使企業(yè)從知識(shí)管理實(shí)踐中得益的有力工具，只能對(duì)顯性知識(shí)進(jìn)行管理，無(wú)法涉及到存在于員工頭腦中的隱性知識(shí)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)如果僅靠一個(gè)現(xiàn)成的軟件包來(lái)實(shí)施知識(shí)管理，那肯定是一種外在的管理，與信息管理系統(tǒng)沒(méi)有截然不同，因?yàn)樗狈χR(shí)管理的靈魂—人的參與，而只剩下一個(gè)表面的框架，無(wú)法適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化，無(wú)法完成企業(yè)實(shí)施三維知識(shí)管理的初衷，導(dǎo)致知識(shí)管理的失敗，給企業(yè)帶來(lái)無(wú)法評(píng)估的損失。為了最大限度地避免運(yùn)用信息技術(shù)所帶來(lái)的僵化和教條，讓人的活力充分發(fā)揮出來(lái)，企業(yè)應(yīng)該盡快建立一種能激發(fā)知識(shí)工作者潛能的管理模式，為知識(shí)工作者提供足夠的信息平臺(tái)，讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的信息技術(shù)能力和人的創(chuàng)造力實(shí)現(xiàn)無(wú)縫的結(jié)合。

（四）適時(shí)組建企業(yè)動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟

核心競(jìng)爭(zhēng)力是由一系列知識(shí)專長(zhǎng)和技能共同構(gòu)成的一種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由于受企業(yè)內(nèi)部資源條件的限制，單靠一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自身的“積累”來(lái)建立核心競(jìng)爭(zhēng)力，其速度是比較緩慢的，而要形成強(qiáng)勁的核心競(jìng)爭(zhēng)力則是更加困難的。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)除了要對(duì)知識(shí)進(jìn)行自身積累、自我更新外，一條有效的途徑就是從外部獲取。此途徑能夠使企業(yè)在較短時(shí)間內(nèi)獲取必要的核心競(jìng)爭(zhēng)力的知識(shí)要素，彌補(bǔ)本企業(yè)自身知識(shí)要素的缺陷，并通過(guò)對(duì)企業(yè)知識(shí)資源的再次重組，便能夠快捷有效地建立起具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)從外部獲取核心競(jìng)爭(zhēng)力知識(shí)要素的最好辦法就是適時(shí)組建企業(yè)動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟。企業(yè)動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟是戰(zhàn)略聯(lián)盟的一種形式，由多家獨(dú)立企業(yè)為了抓住和利用迅速變化的市場(chǎng)機(jī)遇，通過(guò)知識(shí)交互方式，將先進(jìn)技術(shù)的供需各方聯(lián)合起來(lái)，進(jìn)行過(guò)程重組、產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)制造、銷售服務(wù)、利潤(rùn)分配，形成一種新的動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟系統(tǒng)。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)成員企業(yè)來(lái)講，實(shí)質(zhì)上采取的就是一種“借勢(shì)”的策略，即以各種方式借助外力，對(duì)企業(yè)外部的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行整合，實(shí)行聚變，創(chuàng)造出超常的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟建立后，要通過(guò)合作競(jìng)爭(zhēng)的方式，實(shí)行供應(yīng)鏈管理，共同組織和控制無(wú)形資產(chǎn)，共同保護(hù)合作競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)，共同承擔(dān)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，在企業(yè)動(dòng)態(tài)知識(shí)聯(lián)盟中，不能只注重財(cái)務(wù)指標(biāo)和短期效益，而應(yīng)該學(xué)習(xí)對(duì)方企業(yè)的各種專業(yè)知識(shí)和技能，共享核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（五）具體實(shí)施策略

從目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，可先在知識(shí)密集型經(jīng)紀(jì)企業(yè)試點(diǎn)和實(shí)施三維知識(shí)管理新模式，然后再逐漸推廣到其他企業(yè)。從知識(shí)管理的內(nèi)容和知識(shí)管理模式的特定內(nèi)核來(lái)思考，可試點(diǎn)和實(shí)施如下幾種模式：一是知識(shí)戰(zhàn)略管理模式。企業(yè)知識(shí)戰(zhàn)略管理模式包括編碼管理模式和人物化管理模式。前者將知識(shí)（顯性知識(shí)）編碼、儲(chǔ)存在數(shù)據(jù)庫(kù)中，以便企業(yè)員工通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)直接搜尋并調(diào)用，其經(jīng)濟(jì)意義在于：知識(shí)可以被迅速、多次重復(fù)利用，節(jié)省工作時(shí)間，使企業(yè)產(chǎn)品成本和服務(wù)成本大大降低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益顯著；后者則是知識(shí)和知識(shí)所有人的結(jié)合，即未經(jīng)編碼或無(wú)需編碼的知識(shí)（隱性知識(shí)）通過(guò)人員的直接交流得到傳播和分享，它需要引進(jìn)一流專家、人才、知識(shí)，在經(jīng)濟(jì)上花費(fèi)較大。二是知識(shí)人力資源管理模式。當(dāng)知識(shí)的獲取、運(yùn)用和創(chuàng)造知識(shí)的能力成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)鍵時(shí)，知識(shí)人力資源便成為最有價(jià)值的資源。因此，要認(rèn)識(shí)人才特別是知識(shí)型人才的激勵(lì)需求，為他們建立自主、高效的工作環(huán)境和適應(yīng)知識(shí)型人才發(fā)展的管理組織結(jié)構(gòu)；要鼓勵(lì)學(xué)習(xí)，重視培訓(xùn)，在企業(yè)員工之間建立知識(shí)交流制度，并通過(guò)知識(shí)交流，促進(jìn)員工“終身學(xué)習(xí)”；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)要按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，采用科學(xué)的方法，對(duì)員工的工作績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，以此作為員工薪資報(bào)酬、晉升的基本依據(jù)，并通過(guò)績(jī)效評(píng)價(jià)改善員工的工作態(tài)度，增強(qiáng)員工的工作能力，提高員工的工作績(jī)效。三是技術(shù)創(chuàng)新模式。技術(shù)創(chuàng)新作為知識(shí)創(chuàng)新的延伸和轉(zhuǎn)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)具有實(shí)際意義。企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新模式有傳統(tǒng)型、合作型、虛擬型、借鑒模仿型四種類型。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同規(guī)模、不同發(fā)展時(shí)期，對(duì)技術(shù)創(chuàng)新模式進(jìn)行有差別的自主選擇。

參考文獻(xiàn)：

1.陳卓勇，吳曉波.新興市場(chǎng)中的中小企業(yè)的動(dòng)態(tài)能力研究[J].科學(xué)學(xué)研究，2006.4

篇（6）

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)有三個(gè)基本功能：一是為消費(fèi)者提供居住和工作場(chǎng)所；二是為個(gè)人和企業(yè)提供投資或投機(jī)機(jī)會(huì)；三是為整個(gè)信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能，沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就沒(méi)有這兩個(gè)功能。房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中正反兩個(gè)方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過(guò)房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動(dòng)大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展（在中國(guó)這總是為地方政府帶來(lái)巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負(fù)面作用就是它可能帶來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。可見(jiàn)，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中具有很強(qiáng)的虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟(jì)的部門之一來(lái)進(jìn)行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（realassets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說(shuō)明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來(lái)越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來(lái)越重要。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對(duì)獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無(wú)疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

可見(jiàn)，虛擬經(jīng)濟(jì)理論重視預(yù)期和心理活動(dòng)、不確定等因素的作用，它把整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟(jì)是一種以資本化定價(jià)方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無(wú)形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價(jià)方式來(lái)定價(jià)，它就具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟(jì)的研究框架。虛擬經(jīng)濟(jì)中的所有運(yùn)行特征、運(yùn)行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無(wú)不與資產(chǎn)的這種特殊定價(jià)方式有關(guān)。對(duì)房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價(jià)方式入手的。有關(guān)的研究如下：

1.關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價(jià)方式的角度來(lái)看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟(jì)的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開(kāi)大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)穩(wěn)定性對(duì)穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。王國(guó)忠（2005）通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)在整個(gè)區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)股票價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響股票市場(chǎng)的價(jià)格及實(shí)物生產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。這說(shuō)明作為虛擬經(jīng)濟(jì)的子集，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，然后再來(lái)考察與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不但沒(méi)有減弱，反而出現(xiàn)了增強(qiáng)的趨勢(shì)。鞠方（2005）基于對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的分析，提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣積聚假說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場(chǎng)，正是由于這種“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路

在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。這種重構(gòu)包括以下幾個(gè)有機(jī)的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。②對(duì)房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動(dòng)性入手，然后，對(duì)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價(jià)格的角度來(lái)研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動(dòng)）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。

由此，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義

在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場(chǎng)等看作一個(gè)整體來(lái)考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動(dòng)的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的“異象”，只有在對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)點(diǎn)是把整個(gè)經(jīng)濟(jì)看作一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟(jì)的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)服務(wù)。

有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財(cái)富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會(huì)利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各國(guó)的GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強(qiáng)。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會(huì)對(duì)金融體系甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良影響。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、金融安全、投資決策和社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建。

［參考文獻(xiàn)］

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篇（7）

R代表風(fēng)險(xiǎn)

P代表不利事件發(fā)生的概率

C代表不利事件發(fā)生的結(jié)果

二風(fēng)險(xiǎn)的類型

證券投資組合理論（Markowitz1952）和資本資產(chǎn)定價(jià)CAPM模型（Sharpe1964）這兩種理論將證券投資的風(fēng)險(xiǎn)歸納為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩大類。對(duì)于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)劃分的原則是：這種風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)影響到市場(chǎng)內(nèi)所有的投資項(xiàng)目，能否由投資者設(shè)法避免或消除。對(duì)整個(gè)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響，投資者無(wú)法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)稱為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（SystematicRisk）；而只對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生的影響，可以由投資者設(shè)法避免或通過(guò)投資組合方法消除的風(fēng)險(xiǎn)，統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（UnsystematicRisk）。

三房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

任何風(fēng)險(xiǎn)，包括房地產(chǎn)投資，都要面臨上述證券投資的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資是典型的高投入高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，全面深入分析風(fēng)險(xiǎn)是投資決策的前提條件之一。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)如財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，上市融資等方式加以避免；而系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可以決定投資的成敗，必須認(rèn)真分析。房地產(chǎn)投資主要面臨如下幾方面系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

1通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資要求有一定的時(shí)間周期，尤其房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)不僅僅對(duì)一個(gè)投資者所不能避免或消除的。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，因此應(yīng)該引起房地產(chǎn)投資者的高度重視。投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，要充分考慮到通貨膨脹的影響，適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率。

2周期風(fēng)險(xiǎn)

周期風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有周期性的循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮（波峰）、危機(jī)與衰退、蕭條（波谷）四個(gè)階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期大約為18-20年，香港約為7-8年，日本約為8-10年。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌和市場(chǎng)成交量的萎縮，使一些實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因資金債務(wù)等問(wèn)題而破產(chǎn)。

3政策性風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對(duì)租金、售價(jià)的限制政策，對(duì)土地出讓、使用的政策，對(duì)環(huán)境保護(hù)的政策，尤其對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和金融方面的政策以及新的稅務(wù)政策，都給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)1993年的對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策和1994年出臺(tái)的土地增值稅征收條例等對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了顯著的影響。

4政治風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下因素：、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)侵略、社會(huì)騷亂等。政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其它風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。

四中國(guó)的特殊國(guó)情

中國(guó)與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化背景差異很大。根據(jù)1992年部分專家對(duì)私營(yíng)企業(yè)的停業(yè)原因的調(diào)查，1984年《福布斯》雜志對(duì)美國(guó)金融分析專家關(guān)于房地產(chǎn)投資所做的調(diào)查將房地產(chǎn)的政策風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)賦予相應(yīng)的權(quán)重位序如下表

政策風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)自然風(fēng)險(xiǎn)

篇（8）

近年來(lái)美國(guó)次級(jí)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重衰退，造成一連串重大金融事件，比如：美國(guó)政府托管“兩房”（房地美和房利美）、美林被收購(gòu)、雷曼兄弟公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)等，由此引發(fā)全球股市大跌，中國(guó)股市上證指數(shù)也跌穿2000點(diǎn)。全球金融領(lǐng)域面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘認(rèn)為，當(dāng)前這次金融危機(jī)的嚴(yán)重性，已經(jīng)超過(guò)上個(gè)世紀(jì)30年代美國(guó)的金融危機(jī)。金融危機(jī)是指一個(gè)國(guó)家或幾個(gè)國(guó)家與地區(qū)的全部或大部分金融指標(biāo)(如：短期利率、貨幣資產(chǎn)、證券、房地產(chǎn)、土地(價(jià)格)、商業(yè)破產(chǎn)數(shù)和金融機(jī)構(gòu)倒閉數(shù))的急劇、短暫和超周期的惡化，包括貨幣危機(jī)、債務(wù)危機(jī)、銀行危機(jī)等類型。處于全球領(lǐng)先地位的美國(guó)金融系統(tǒng)，無(wú)論是發(fā)達(dá)程度、透明度、監(jiān)管力度，還是融資規(guī)模、金融產(chǎn)品多樣化等都堪稱世界之最，為什么目前出現(xiàn)了這種日益嚴(yán)重的金融危機(jī)呢？我們對(duì)美國(guó)金融危機(jī)的爆發(fā)原因做了深入分析。

一、金融監(jiān)管制度缺陷

美國(guó)金融危機(jī)表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問(wèn)題引起的，深層次原因則是美國(guó)金融業(yè)嚴(yán)重缺乏監(jiān)管，內(nèi)部管理機(jī)制失誤造成的。美國(guó)從上世紀(jì)80年代末以來(lái)，推出了許多金融衍生產(chǎn)品，這對(duì)繁榮金融市場(chǎng)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮過(guò)重要作用。但是，衍生產(chǎn)品太多，加大了投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，而與此有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制及防范措施卻未能跟上，從而為金融危機(jī)的爆發(fā)埋下了禍根。美國(guó)本輪金融風(fēng)暴是次貸危機(jī)進(jìn)一步延伸的結(jié)果，而次貸危機(jī)則與美國(guó)金融機(jī)構(gòu)在金融創(chuàng)新中過(guò)度利用金融衍生品有關(guān)。

在各種可能導(dǎo)致金融危機(jī)的因素中，美聯(lián)儲(chǔ)政策的失誤可能是較為嚴(yán)重的一個(gè)危機(jī)因素。在格林斯潘主持美聯(lián)儲(chǔ)期間，特別是在2000年到2005年之間所采取的低利率貨幣政策在美國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融體系中埋下了危機(jī)的種子。長(zhǎng)期的低利率給美國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了三大負(fù)面影響：一是扭曲了信貸市場(chǎng)和房貸市場(chǎng)，二是減少了居民儲(chǔ)蓄，三是加劇了美元的貶值。低利率促使美國(guó)民眾將儲(chǔ)蓄拿去投資資產(chǎn)、銀行過(guò)多發(fā)放貸款，這直接促成了美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)膨脹；而且美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策還“誘使”市場(chǎng)形成一種預(yù)期：只要市場(chǎng)低迷，政府一定會(huì)救市，整個(gè)華爾街彌漫著投機(jī)氣息。然而，當(dāng)貨幣政策連續(xù)收緊時(shí)，房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破滅，低信用階層的違約率開(kāi)始上升，由此引發(fā)的違約狂潮開(kāi)始席卷一切賺錢心切、雄心勃勃的金融機(jī)構(gòu)。龐大的赤字需要有大量外國(guó)資本的彌補(bǔ)，結(jié)果是美國(guó)的資本賬戶逆差大幅度增長(zhǎng)，加劇了經(jīng)濟(jì)失衡的風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，引起外資撤離，美國(guó)就難免陷入一場(chǎng)金融危機(jī)。

二、超前消費(fèi)陷阱

美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱主要依附于消費(fèi)，使得經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)生了問(wèn)題。為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府鼓勵(lì)寅吃卯糧、瘋狂消費(fèi)，引誘普通百姓通過(guò)借貸消費(fèi)。自上世紀(jì)90年代末以來(lái)，隨著利率不斷走低，資產(chǎn)證券化和金融衍生產(chǎn)品創(chuàng)新速度不斷加快，加上彌漫全社會(huì)的奢侈消費(fèi)文化和對(duì)未來(lái)繁榮的盲目樂(lè)觀，為普通民眾的借貸超前消費(fèi)提供了可能。很多人都在透支消費(fèi)，而這主要是依靠借貸來(lái)實(shí)現(xiàn)。特別是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)只漲不跌的神話，誘使大量不具備還款能力的消費(fèi)者紛紛通過(guò)按揭手段，借錢涌入住房市場(chǎng)。但從2006年底開(kāi)始，雖然美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的漲勢(shì)只是稍稍趨緩和下降，經(jīng)過(guò)金融衍生產(chǎn)品等創(chuàng)新金融工具的劇烈放大作用，美國(guó)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)就難以遏制地爆發(fā)出來(lái)。

消費(fèi)、投資和出口是拉動(dòng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車，這三者是相輔相成的。如果消費(fèi)太多，則會(huì)使得儲(chǔ)蓄減少，從而影響一國(guó)的資本積累，導(dǎo)致投資不足，影響經(jīng)濟(jì)的下一輪發(fā)展。而美國(guó)正是消費(fèi)的過(guò)于旺盛，擠占了投資，坐吃山空，經(jīng)濟(jì)遲早會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的。

三、對(duì)自由經(jīng)濟(jì)的過(guò)度迷信

新自由主義經(jīng)濟(jì)政策是把“雙刃劍”，對(duì)于美國(guó)金融危機(jī)的發(fā)生，一般認(rèn)為這場(chǎng)危機(jī)主要是金融監(jiān)管制度的缺失造成的，但是這場(chǎng)危機(jī)的根本原因不在華爾街，而在于美國(guó)近30年來(lái)加速推行的新自由主義經(jīng)濟(jì)政策。所謂新自由主義，是一套以復(fù)興傳統(tǒng)自由主義理想，以減少政府對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的干預(yù)為主要經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)的思潮。其始于上世紀(jì)80年代初期，背景是上世紀(jì)70年代的經(jīng)濟(jì)滯脹危機(jī)，內(nèi)容主要包括：減少政府對(duì)金融、勞動(dòng)力等市場(chǎng)的干預(yù)，推行促進(jìn)消費(fèi)、以高消費(fèi)帶動(dòng)高增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)政策等。客觀而言，新自由主義改革的確取得了一定成效，例如，通貨膨脹率下降、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率回升、失業(yè)形勢(shì)得到一定緩解等。

但任何理論都有它存在的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，而現(xiàn)實(shí)是在不斷發(fā)展變化的，無(wú)休止地把這種自由主義政策推向極端，必然會(huì)給社會(huì)帶來(lái)難以估量的威脅和破壞。大量金融證券機(jī)構(gòu)置國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全于不顧，利用寬松的環(huán)境肆意進(jìn)行投機(jī)，并因此獲取巨額利潤(rùn)，導(dǎo)致投機(jī)過(guò)度，尤其是嚴(yán)重脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的虛擬經(jīng)濟(jì)，比如：互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)等，嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，產(chǎn)生嚴(yán)重的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。近幾屆美國(guó)政府沒(méi)有意識(shí)到美國(guó)已經(jīng)變化了的經(jīng)濟(jì)狀況，過(guò)于迷信自由經(jīng)濟(jì)理論，終于導(dǎo)致這次金融危機(jī)的發(fā)生。

通過(guò)上述分析可知，美國(guó)金融危機(jī)表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問(wèn)題引起的，深層次原因則是美國(guó)金融秩序與金融發(fā)展失衡、經(jīng)濟(jì)基本面出現(xiàn)問(wèn)題。美國(guó)當(dāng)前遭遇的危機(jī)，是一場(chǎng)與美國(guó)自身的經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)體制密切相關(guān)的危機(jī)。盡管美國(guó)金融危機(jī)及其所帶來(lái)的全球金融動(dòng)蕩對(duì)我國(guó)金融體系的影響有限，但我國(guó)存在著許多類似美國(guó)華爾街金融危機(jī)的“病因”，因此，反思美國(guó)金融危機(jī)的成因?qū)S護(hù)我國(guó)金融體系的穩(wěn)定和安全具有重要借鑒意義。

參考文獻(xiàn):

篇（9）

房地產(chǎn)預(yù)警是經(jīng)濟(jì)界研究的熱點(diǎn)問(wèn)題，目前國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究比較多，主要是從房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇、房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇和房地產(chǎn)綜合預(yù)警三方面進(jìn)行的。可是在目前的研究中，存在的主要問(wèn)題是建立的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)預(yù)警功能不強(qiáng)、精度不高，這主要是因?yàn)閭鹘y(tǒng)的預(yù)警方法對(duì)資料的要求和我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)踐不相符。本文主要分析當(dāng)前在我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題。

1.房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇

房地產(chǎn)預(yù)警是經(jīng)濟(jì)預(yù)警的一個(gè)重要的組成部分，它的基礎(chǔ)理論和方法來(lái)源于對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論的研究，因此對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行全面系統(tǒng)的研究，可以對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論體系進(jìn)行補(bǔ)充和完善。而預(yù)警方法是預(yù)警系統(tǒng)的核心，預(yù)警方法是否合適是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預(yù)測(cè)、防范和調(diào)控功能的關(guān)鍵。

1.1景氣指數(shù)法

我國(guó)早期的房地產(chǎn)預(yù)警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)與預(yù)警常用的方法，即景氣指數(shù)預(yù)警法。這種方法以經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)理論為基礎(chǔ)，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的諸多要素中選出一組對(duì)景氣變動(dòng)敏感，有代表性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，把它們分為先行、同步和滯后三類指標(biāo)，然后分別對(duì)這三類指標(biāo)編制擴(kuò)散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)景氣的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和長(zhǎng)期趨勢(shì)，達(dá)到房地產(chǎn)預(yù)警的目的。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，景氣指數(shù)的計(jì)算方法有了許多改進(jìn)，景氣指數(shù)法的運(yùn)用也比較成熟。但是用這種方法來(lái)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，其不足之處也顯而易見(jiàn)：

首先，景氣指數(shù)法用合成指數(shù)的升降來(lái)表示景氣狀況，易造成信息量的不完整。合成指數(shù)是對(duì)各種指標(biāo)進(jìn)行的加權(quán)綜合，雖然綜合指數(shù)能夠反映總體的走勢(shì)情況，但也容易掩蓋某些個(gè)別指標(biāo)的異常波動(dòng)情況，若這些指標(biāo)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)中非常重要的話，那么合成指數(shù)所顯示的信息量就很不完整。 其次，景氣指數(shù)法預(yù)警不利于對(duì)每個(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控。景氣指數(shù)法預(yù)警利用合成指數(shù)和擴(kuò)散指數(shù)顯示總體發(fā)展趨勢(shì)，綜合指數(shù)包含的信息量有限，很難對(duì)每一個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析判斷，這樣不利于找出警源，找出控制對(duì)象和控制目標(biāo)。 第三，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性不明顯會(huì)影響景氣指數(shù)應(yīng)用的范圍和效果。景氣指數(shù)法的預(yù)警基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期性，構(gòu)成景氣指標(biāo)的先行指數(shù)可以提前預(yù)報(bào)經(jīng)濟(jì)周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。而我國(guó)房地產(chǎn)真正發(fā)展時(shí)間不過(guò)10多年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受國(guó)家政策等因素影響明顯，城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性還有待研究，因此運(yùn)用景氣指數(shù)法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警不是最佳選擇。

1.2綜合模擬法

綜合模擬法也叫統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，是我國(guó)目前房地產(chǎn)預(yù)警采用最廣泛的方法。其基本思路是先對(duì)警兆與警素指標(biāo)進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，確定其先導(dǎo)長(zhǎng)度和強(qiáng)度；接著根據(jù)警兆指標(biāo)變動(dòng)的情況確定警兆指標(biāo)的警級(jí)，然后根據(jù)各警兆指標(biāo)的重要性對(duì)警級(jí)進(jìn)行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個(gè)指標(biāo)的警度，比較適合用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警。

綜合模擬法既能對(duì)房地產(chǎn)整體警度進(jìn)行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預(yù)警的目的。但運(yùn)用該方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警也存在一些難以克服的問(wèn)題：

第一，實(shí)際數(shù)據(jù)的分布不能滿足要求。單指標(biāo)理想狀態(tài)的預(yù)警域是房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警的基礎(chǔ)性工作，是預(yù)警成敗的關(guān)鍵。而采用統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法，則要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設(shè)（如正態(tài)分布），而實(shí)際資料常常不能滿足要求，因此目前以3σ預(yù)警準(zhǔn)則獲得的預(yù)警域與現(xiàn)實(shí)并不符合，使得預(yù)警精度不高或失效。第二，統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對(duì)資料的輸入不具有容錯(cuò)性。房地產(chǎn)在我國(guó)真正的發(fā)展不過(guò)十來(lái)年的時(shí)間，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)難免出現(xiàn)錯(cuò)誤和遺漏，而統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對(duì)錯(cuò)誤資料的輸入不具有容錯(cuò)性，無(wú)法自我學(xué)習(xí)與調(diào)整，這也就是為什么采用此方法做出來(lái)的預(yù)警系統(tǒng)精度不高的一個(gè)重要原因。第三，用3σ預(yù)警準(zhǔn)則確定的預(yù)警域是靜態(tài)的。統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法屬于靜態(tài)預(yù)警方法，而房地產(chǎn)的發(fā)展本身是個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，因此采用此方法難免出現(xiàn)理論和實(shí)際不吻合的情況。有不少學(xué)者對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行了研究，對(duì)預(yù)警區(qū)間進(jìn)行不斷地修正，使之更接近現(xiàn)實(shí)，提高了預(yù)警的有效性，但未能從根本上解決其存在的問(wèn)題，于是更多人又轉(zhuǎn)向了基于模式識(shí)別的預(yù)警方法研究。

1.3 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法

而近年來(lái)BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)引起了人們極大的關(guān)注。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)采用平行分散處理模式，這使它不僅能較好地進(jìn)行模式識(shí)別，還具有容錯(cuò)能力強(qiáng)和對(duì)數(shù)據(jù)分布要求不嚴(yán)格等傳統(tǒng)方法不具備的優(yōu)點(diǎn)。同時(shí)它還具備學(xué)習(xí)能力、處理資料遺漏或錯(cuò)誤的能力，可隨數(shù)據(jù)的更新進(jìn)行自我學(xué)習(xí)、訓(xùn)練和調(diào)整，能夠應(yīng)對(duì)多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)中應(yīng)用最廣泛的是前向三層BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，它分為輸入層、隱藏層和輸出層三部分，能夠準(zhǔn)確地模擬輸入、輸出的近似關(guān)系，因此它在房地產(chǎn)預(yù)警中被廣泛應(yīng)用。

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟(jì)預(yù)警中的應(yīng)用是對(duì)傳統(tǒng)預(yù)警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預(yù)警方法存在的以下問(wèn)題：難以處理高度非線性模型、偏重定量指標(biāo)、難以處理定性指標(biāo)；以及預(yù)警指標(biāo)的警限、警區(qū)采用確定方式，不具備時(shí)變特性，缺少自適應(yīng)、自學(xué)習(xí)能力；預(yù)警信息和知識(shí)獲取是間接的、費(fèi)時(shí)、效率低等。從而為預(yù)警走向?qū)嵱没於嘶A(chǔ)。

但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也存在一些難以克服的缺陷，由于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)算法是利用梯度下降法調(diào)節(jié)權(quán)值使目標(biāo)函數(shù)達(dá)到極小，導(dǎo)致其過(guò)分強(qiáng)調(diào)克服學(xué)習(xí)錯(cuò)誤而泛化性能不強(qiáng)。同時(shí)還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的收斂和最終權(quán)值受初始值影響大，網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)等問(wèn)題，這也是不少學(xué)者正在研究的課題，但尚未取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

2.房地產(chǎn)預(yù)警存在的主要問(wèn)題

國(guó)內(nèi)學(xué)者在房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，數(shù)據(jù)資料殘缺不齊的情況下進(jìn)行了大量研究，取得了可喜的成果，給后續(xù)的研究提供了思路。但目前我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警研究無(wú)論是從理論研究還是實(shí)踐的角度來(lái)看仍處于起步階段，主要不足表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1預(yù)警結(jié)果誤差較大，精度不高

不管是景氣指數(shù)法還是綜合模擬法預(yù)警都是建立在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期基礎(chǔ)上的，這兩種方法都要求有較長(zhǎng)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，歐美一些國(guó)家因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，發(fā)展較成熟，采用這些方法預(yù)警都取得了較好的效果，而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚（90年代初才真正起步），發(fā)展不穩(wěn)定，積累的歷史數(shù)據(jù)很少，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不完整，統(tǒng)計(jì)口徑不一致，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不規(guī)范，受政策影響非常大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)不明顯（或短期內(nèi)難以體現(xiàn)），這些特征使得采用傳統(tǒng)的預(yù)警方法預(yù)警，輸出結(jié)果誤差較大。

2.2指標(biāo)權(quán)重和警界值的確定缺乏科學(xué)性

在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警時(shí)，綜合警度的確定是我們預(yù)警的最終目標(biāo)。而綜合警度是各指標(biāo)警度的綜合，因此要想準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)警度，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)中各指標(biāo)權(quán)重的確定和各指標(biāo)預(yù)警界限的確定則是問(wèn)題的關(guān)鍵。警界值的確定，我國(guó)早期基本上是通過(guò)主觀經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，缺乏客觀依據(jù)，而近期則主要采用正態(tài)歸一法和μ-σ法來(lái)確定，用這兩種方法確定警界值都要求有充足的數(shù)據(jù)，而實(shí)際卻很難滿足。另外用這兩種方法確定的警界值都是固定的，不能動(dòng)態(tài)調(diào)整，目前我國(guó)房地產(chǎn)整體發(fā)展還處于初級(jí)階段，某些指標(biāo)的波動(dòng)劇烈，如果按照統(tǒng)一不變的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分，那些指標(biāo)可能會(huì)因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)差過(guò)大而使其正常區(qū)間過(guò)大，從而影響了預(yù)警的精度。而在確定各指標(biāo)的權(quán)重時(shí)，方法也過(guò)于粗糙、簡(jiǎn)單。目前的預(yù)警研究中有的沒(méi)有考慮指標(biāo)的權(quán)重，只是簡(jiǎn)單的平均；有的采用完全主觀的專家經(jīng)驗(yàn)法；而有些研究所采用的簡(jiǎn)單的定量分析方法，其適用性和科學(xué)性也有待檢驗(yàn)。

2.3趨勢(shì)預(yù)測(cè)功能不強(qiáng)

預(yù)警系統(tǒng)有警度判斷與趨勢(shì)預(yù)測(cè)兩項(xiàng)功能，準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)可以很大程度上避免由于系統(tǒng)不穩(wěn)定性而產(chǎn)生的判斷誤差，具有更強(qiáng)的實(shí)際應(yīng)用意義。前人絕大部分研究成果都側(cè)重于警度判斷的功能，而趨勢(shì)判斷功能較弱。如在景氣指數(shù)法預(yù)警中選取先行性警兆指標(biāo)就是為了增強(qiáng)其預(yù)測(cè)功能，但同時(shí)也選取了同步與滯后指標(biāo)，前人研究中簡(jiǎn)單的把先行、同步與滯后指標(biāo)加權(quán)綜合，使其預(yù)測(cè)功能受到影響；而在綜合預(yù)警中則是根據(jù)歷年警值趨勢(shì)圖走勢(shì)來(lái)預(yù)測(cè)下一年的警情，該方法對(duì)警值轉(zhuǎn)點(diǎn)的預(yù)測(cè)功能較差。

2.4系統(tǒng)學(xué)習(xí)性不夠

目前的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究的初步成果不具備很好的動(dòng)態(tài)學(xué)習(xí)性，而“系統(tǒng)學(xué)習(xí)性”對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，特別是我國(guó)目前的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建是十分必要的。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正發(fā)展才短短十多年的時(shí)間，需要能夠不斷積累歷史數(shù)據(jù)，從而修正系統(tǒng)參數(shù)，使系統(tǒng)更趨完善和準(zhǔn)確。

3.房地產(chǎn)預(yù)警未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

3.1多種預(yù)警方法協(xié)同預(yù)警

房地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的非線性大系統(tǒng)，不管使用前面討論的哪種方法，都有其局限性。只有將不同預(yù)警方法結(jié)合起來(lái)進(jìn)行綜合預(yù)警，才能提高預(yù)警可靠度。另外在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警時(shí)，也不能只重視定量分析方法，要把定性分析和定量分析相結(jié)合，把短期與長(zhǎng)期相結(jié)合，把靜態(tài)與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，把統(tǒng)計(jì)分析與數(shù)學(xué)模型相結(jié)合。

3.2房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選擇和調(diào)整

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，新的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素會(huì)不斷出現(xiàn)，因此，構(gòu)建科學(xué)、動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系是建立實(shí)用的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的關(guān)鍵。未來(lái)指標(biāo)選擇應(yīng)是在有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的指標(biāo)下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，采用定量、定性方法相結(jié)合來(lái)進(jìn)行的。指標(biāo)的選擇應(yīng)遵循全面性、代表性和靈敏性的原則，并能隨著實(shí)際情況的變化而作相應(yīng)的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

3.3建立動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于變化中，如何建立具有學(xué)習(xí)性的動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)將是未來(lái)的一個(gè)方向，在這個(gè)過(guò)程中不可避免地要和現(xiàn)代計(jì)算機(jī)信息技術(shù)相結(jié)合。信息技術(shù)為開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)的、智能的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)提供了基礎(chǔ)，今后的房地產(chǎn)預(yù)警研究應(yīng)大量運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，開(kāi)發(fā)先進(jìn)、實(shí)用的軟件，使建立的預(yù)警系統(tǒng)有良好的人機(jī)交互能力。因此，如何將計(jì)算機(jī)信息建模技術(shù)和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合將成為我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警研究的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。

湖北省教育廳人文社科項(xiàng)目青年項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：239269）。

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篇（10）

    隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)了一種不健康的狀態(tài),為了使人們真正的住有所居,安居樂(lè)業(yè),加快完善房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)制,引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

    一、我國(guó)房地產(chǎn)制度的發(fā)展

    說(shuō)起我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展,得追溯到1998年,國(guó)務(wù)院下發(fā)通知,對(duì)城鎮(zhèn)的住房制度進(jìn)行了改革,從此結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)40年的住房實(shí)物分配制度,從此房地產(chǎn)有了市場(chǎng)。同年5月9日,《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》[銀發(fā)(1998)190號(hào)]出臺(tái),隨著人們思想觀念的改變,越來(lái)越多的群眾熱衷于貸款買房,更加加速了房地產(chǎn)的發(fā)展。隨后的5年里,房地產(chǎn)瘋狂的發(fā)展,房?jī)r(jià)也一路走高。隨后,2003年8月,《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》“國(guó)18號(hào)文”出臺(tái),促使了房地產(chǎn)由熱到狂熱。直到2005年,國(guó)家意識(shí)到了房?jī)r(jià)過(guò)高帶來(lái)的弊端,于是在《政府工作報(bào)告》中,第一次明確提出抑制高房?jī)r(jià)。隨后,國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了限制購(gòu)房、提高首付款等等措施,然而都沒(méi)有起到根本的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然蓬勃發(fā)展,房?jī)r(jià)仍然是居高不下。

    二、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制現(xiàn)狀

    隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的完善,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)定制度方面也有了一定的發(fā)展,然而面對(duì)殘酷的房?jī)r(jià),不的不承認(rèn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制方面還是存在著問(wèn)題,還是有提升的空間ID機(jī)遇。

    (一)法規(guī)之間缺少協(xié)調(diào)性

    同其他的市場(chǎng)規(guī)制一樣,房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制是指現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律規(guī)范等。一個(gè)健全完善的法律體系是一個(gè)內(nèi)部協(xié)調(diào)一致、內(nèi)容豐富并且功能完善的動(dòng)態(tài)體系。反觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制中的各法律規(guī)范,缺乏內(nèi)部的協(xié)調(diào)一致性。既有同級(jí)法律規(guī)范之間的不協(xié)調(diào),又有不同級(jí)法律規(guī)范之間的沖突。比如《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》和《反壟斷法》,他們?cè)趦?nèi)容上的設(shè)定有著一定的聯(lián)系和重合,然而在重合的事項(xiàng)上,兩條法律對(duì)責(zé)任人的行為認(rèn)定以及處理方式上不同,由此導(dǎo)致在實(shí)際的實(shí)施過(guò)程中,兩個(gè)法律之間產(chǎn)生沖突。再比如《反壟斷法》和《產(chǎn)品質(zhì)量法》,雖然都可以用于特殊的行業(yè)上,然而兩條法律在法律主體以及監(jiān)管對(duì)象上存在著交叉和不同,于是給執(zhí)法者、守法者都帶來(lái)了混亂和沖突的情形。

    (二)法規(guī)內(nèi)容方面有缺失

    一是房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制的內(nèi)容不完整,尤其是缺乏市場(chǎng)退出機(jī)制。我國(guó)在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面的相關(guān)制度體制已然健全,然而卻是重進(jìn)入,輕退出。退出市場(chǎng)的相關(guān)法律和機(jī)制不健全,缺乏執(zhí)行力度。由此,很大一部分的市場(chǎng)主體決定退出市場(chǎng)時(shí),不是選擇按照程序進(jìn)行退出,而是通過(guò)不理會(huì)、逃避年檢的方式來(lái)進(jìn)行逃避債務(wù)和法律責(zé)任。這些行為增加市場(chǎng)中的不穩(wěn)定因素,因此建立完善的市場(chǎng)退出機(jī)制對(duì)于完善房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制是根本。二是市場(chǎng)規(guī)制缺少程序性規(guī)范。與宏觀調(diào)控法相比,房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的立法更加重實(shí)體輕程序。在很多法律中,條文款項(xiàng)是無(wú)不具細(xì),命令禁止的條文大家也是耳熟能詳。然而,對(duì)于如何實(shí)施法律的相關(guān)程序性規(guī)則則是很少或者是空白。

    (三)執(zhí)法不嚴(yán)難以起到效果

    一是市場(chǎng)規(guī)制的執(zhí)法理念需要改變。改革開(kāi)放三十多年來(lái),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善,相關(guān)法律法規(guī)也有了進(jìn)一步的完善。然而從社會(huì)行為和社會(huì)制度方面來(lái)說(shuō),社會(huì)行為較容易改變和被人所接收,而思想意識(shí)卻是根深蒂固的,是需要時(shí)間來(lái),慢慢轉(zhuǎn)變的。我國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代轉(zhuǎn)向法制的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì),無(wú)論是人民群眾還是執(zhí)法人員,都需要及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念。二是市場(chǎng)規(guī)制執(zhí)法的主體多,職權(quán)不清楚。從我國(guó)的政體監(jiān)督來(lái)看,紀(jì)委是反腐的第一線。然而,紀(jì)委在上級(jí)紀(jì)委的領(lǐng)導(dǎo)下,要接受同級(jí)黨委的領(lǐng)導(dǎo)。同時(shí),人事、工資等等都隸屬于同級(jí)的黨委領(lǐng)導(dǎo)下,由此,對(duì)于紀(jì)委而言,是難以對(duì)家長(zhǎng)來(lái)實(shí)施反腐的。從我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體來(lái)說(shuō),工商行政管理機(jī)關(guān)是主要的執(zhí)法主體,但是,它也是雙向領(lǐng)導(dǎo),由此導(dǎo)致無(wú)論干什么都是捉襟見(jiàn)肘,難以發(fā)揮市場(chǎng)中本來(lái)應(yīng)該的執(zhí)法作用。即使進(jìn)行執(zhí)法也難以保證執(zhí)法公正性。三是市場(chǎng)規(guī)制的執(zhí)法程序不規(guī)范。就我國(guó)而言,房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制法的程序規(guī)范方面是比較缺乏的,或者是缺乏相應(yīng)的程序性規(guī)定,或者即使有也是很簡(jiǎn)陋的規(guī)定,難以在具體實(shí)踐中操作實(shí)施。

    三、淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制的建立

    (一)明確房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制的適用范圍

    上面我們說(shuō)到,房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制就是國(guó)家從社會(huì)整體利益出發(fā),為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的正常運(yùn)行,對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、偏離市場(chǎng)的行為進(jìn)行規(guī)制的法律規(guī)范的總稱。因此,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制法的范圍界定尤為重要。

    1.明確界定市場(chǎng)準(zhǔn)入與市場(chǎng)退出關(guān)系

    隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展,市場(chǎng)的參與主體越來(lái)越多,實(shí)力和水平也是良莠不齊,市場(chǎng)主體之間的相互影響越來(lái)越密切,因此,提高市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的整體素質(zhì),有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。一是要提高市場(chǎng)準(zhǔn)入資格,從源頭提高市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的素質(zhì)。二是完善市場(chǎng)退出機(jī)制的執(zhí)行性,對(duì)未按照規(guī)定退出市場(chǎng)的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),嚴(yán)肅懲處,從而增加市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的違法成本。

    2.維護(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序

    在西方經(jīng)濟(jì)理論中,市場(chǎng)被認(rèn)為是一只“看不見(jiàn)的手”,對(duì)資源進(jìn)行著最有效的配置。然而,市場(chǎng)的調(diào)節(jié)是存在失靈的現(xiàn)象的,在市場(chǎng)失靈的情況下,是需要國(guó)家的宏觀調(diào)控的,而宏觀調(diào)控的核心就是保證市場(chǎng)公開(kāi)透明的競(jìng)爭(zhēng)。相對(duì)于此,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制也是以維護(hù)公開(kāi)透明的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序?yàn)楹诵哪康牡摹Ｔ谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,一方面是市場(chǎng)本身的優(yōu)化資源配置作用,一方面是維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)體制,還有重要的一點(diǎn)就是加強(qiáng)自律。

    3.房產(chǎn)質(zhì)量保證

    市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體進(jìn)入市場(chǎng),進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的核心目的是獲得利潤(rùn)。但是,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的素質(zhì)是高低不一的,因此,在利潤(rùn)面前,在市場(chǎng)機(jī)制未健全的情況下,有些市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者會(huì)利用法律漏洞,提供劣質(zhì)產(chǎn)品。后進(jìn)入市場(chǎng)之后會(huì)為社會(huì)提品和服務(wù)。但是房產(chǎn)屬于特殊的商品,它的質(zhì)量直接影響著人們的生命安全和生活質(zhì)量。因此,為了保證人們真正的安居樂(lè)業(yè),一方面要加強(qiáng)房產(chǎn)質(zhì)量的硬性數(shù)據(jù)規(guī)定,保證質(zhì)量。一方面要加強(qiáng)監(jiān)管,提高執(zhí)行力。最后,要增加法律的執(zhí)行力度,提高違反法律的機(jī)會(huì)成本,從而減少人們的以身犯險(xiǎn)。

    (二)建立科學(xué)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制

    房地產(chǎn)作為一個(gè)關(guān)系民生的大市場(chǎng),對(duì)行業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)規(guī)制規(guī)制體系的建立是極為有必要的。首先,由與房地產(chǎn)相關(guān)的諸多法律部門按照一定的原則和位階層次形成的一定的市場(chǎng)規(guī)制法律規(guī)范表征樣態(tài),然后在科學(xué)合理的立法模式下,把市場(chǎng)規(guī)制理論內(nèi)容上升為法律規(guī)范內(nèi)容并用來(lái)指導(dǎo)實(shí)踐,從而建立起科學(xué)的完備的市場(chǎng)規(guī)制法體系。

    (三)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制的執(zhí)法