序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)行業(yè)論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

2、房地產(chǎn)建筑行業(yè)社會保險擴面征繳的難點和存在的問題

2.1單位和員工的特殊性導致參保困難：

2.1.1員工底數(shù)難以摸清

很多地產(chǎn)公司都是外來企業(yè)，要想摸清參保從業(yè)人員底數(shù)，客觀上難度較大。

2.1.2員工構(gòu)成復雜

從業(yè)人員有的來自農(nóng)村，有的來自城鎮(zhèn)，在城鎮(zhèn)的員工中，也有下崗、失業(yè)、停薪留職、退休返聘等人員。這種復雜的人員構(gòu)成也成為單位不參加社會保險或只給部分員工參保的擋箭牌。

2.1.3員工流動性大，穩(wěn)定性差

房地產(chǎn)建筑行業(yè)農(nóng)村務(wù)工人員占員工的75%左右，這些人受農(nóng)業(yè)季節(jié)性影響，農(nóng)閑進城打工，農(nóng)忙回家務(wù)農(nóng)，對這些對象的參保工作落實難度不小。

2.2企業(yè)雇傭雙方參保意識差：

2.2.1企業(yè)方面

作為單位法人在短期內(nèi)很難看到社會保險制度給職工帶來現(xiàn)實收益，只顧自身利益和眼前利益，將社會保險看作是企業(yè)的多余開支，想方設(shè)法逃避參加社會保險。有的單位迫于壓力，不得不參保，但也僅為管理人員或親屬或企業(yè)所在地的職工繳納社會保險，在繳費人數(shù)和繳費基數(shù)上動手腳以達到少繳社會保險的目的。

2.2.2職工方面

他們?nèi)狈趧语L險意識和勞動風險損失補償意識，沒有意識到社會保險是自己應(yīng)得的保障權(quán)益。他們不清楚單位應(yīng)負有什么樣的社會保險責任，法律知識也比較缺乏，對眼前利益考慮較多。部分職工特別是農(nóng)民工對社會保險的重要性認識不充分，參保意識不強，“發(fā)錢才是硬道理”、“生存才是大問題”，不愿意從為數(shù)不多的工資中扣除一部分參加社會保險。職工自己不愿意繳費，也不會監(jiān)督雇主為自己繳費，于是造成了參保主體的缺失，從而造成了房地產(chǎn)建筑業(yè)參保率低。

2.2.3社會保險繳費保底基數(shù)過高，單位和職工社會保險負擔加重。

我縣按照省、市文件有關(guān)要求，自2008年下半年按全省在崗職工平均工資的60%確定社會保險保底繳費基數(shù)。目前我縣保底繳費基數(shù)由最初的990元/月調(diào)整到了2025元/月，上調(diào)了105%。至今年6月，我縣企業(yè)參保職工85%以上按保底繳費工資繳納社會保險，個體靈活就業(yè)人員幾乎100%按保底繳費基數(shù)繳費。社會保險保底繳費基數(shù)過高，不利于社會保險擴面。

2.2.4相關(guān)部門缺乏協(xié)調(diào)配合，難以形成社會保險擴面整體聯(lián)動機制。

社會保險擴面征繳工作是加快建立社會保障體系的一項基礎(chǔ)工作，擴面征繳工作應(yīng)是全社會的義務(wù)。而從近幾年的實際工作來看，相關(guān)部門缺乏有機配合，整體聯(lián)動難度大，政府相關(guān)部門對社保工作的支持和配合力度不夠，尚未形成“部門聯(lián)動、齊抓共管、強制參保”的局面，從而形成人社部門唱獨角戲的局面，社會保險擴面征繳工作難以全面開展。

3、對策和建議

3.1加大社會保險擴面稽核力度。

在房地產(chǎn)社會保險擴面方面，重點突出新辦單位參保，重點突出參保不規(guī)范單位，利用勞動監(jiān)察網(wǎng)格化對其進行重點監(jiān)控，確保單位用工人員全員參保，進一步擴大社會保險覆蓋面。在社會保險稽核方面，突破難點單位。針對長期不能主動繳納稽核補收費用或拒不按時補繳的單位，將按照《社會保險法》有關(guān)規(guī)定，提交地稅部門采取強制征繳手段，進行重點突破，確保稽核補繳金額及時足額到賬。

3.2加強社會保險政策宣傳。

開展社會保險征繳專項宣傳活動，通過廣播、電視、報紙、網(wǎng)站等各類新聞媒體，多渠道、多形式地宣傳社會保險政策，各新聞媒體對拒不參保或欠繳保費的用人單位及其法定代表人予以公開曝光，形成有利于社會保險征繳的社會環(huán)境。

3.3建立多部門年檢聯(lián)動機制。

工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、質(zhì)監(jiān)、民政、交通、文化、安監(jiān)、建設(shè)、公安等部門在辦理單位年檢過程中，將社會保險參保登記年檢納入各部門年檢前置流程中，單位必須在社會保險參保登記證年檢后，才能辦理各部門相應(yīng)的年檢手續(xù)。通過各部門相互配合，進一步規(guī)范用人單位參保繳費行為，推進社會保險擴面征繳工作。

篇（2）

系統(tǒng)風險又稱市場風險，指由于企業(yè)外部某種因素的影響和變化，導致所有企業(yè)的財務(wù)成果具有不確定性。主要包括：宏觀經(jīng)濟趨勢的不確定性、國家經(jīng)濟政策的不確定性和稅收制度改革的不確定性。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，系統(tǒng)風險的成因主要表現(xiàn)在以下兩個方面。

1．國家經(jīng)濟周期和市場經(jīng)濟環(huán)境的變化

宏觀經(jīng)濟趨勢的變化和市場經(jīng)濟環(huán)境在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中一直發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展周期隨著國民經(jīng)濟的周期波動，經(jīng)歷了從蕭條一直到復蘇的四個階段。如自次貸危機爆發(fā)以來，全球經(jīng)濟發(fā)展水平急劇下滑，使得金融危機漸漸演變?yōu)榻?jīng)濟危機，在這樣的經(jīng)濟背景下，中國的企業(yè)必然會受到重大沖擊。同時，近年來國家不斷上調(diào)存款準備金利率，在某種程度上對房價的過快增長起到了抑制作用，但也增加了房地產(chǎn)購買者的實際購買壓力和房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資壓力，這都將引發(fā)財務(wù)風險的產(chǎn)生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還與我國的其他許多行業(yè)密切相關(guān)，這些行業(yè)的發(fā)展情況都會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生直接或間接的影響。制造業(yè)、商業(yè)銀行的發(fā)展狀況都將對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項目主要為土地且占據(jù)了企業(yè)的大量資金，國家土地政策、土地自身位置及供求關(guān)系都將對開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和收益率產(chǎn)生重要影響。

2．經(jīng)濟法律政策的變化

房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展時期較短，但近年來已逐漸成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)并已達到白熱化的發(fā)展狀態(tài)。國家為了保證國民經(jīng)濟的平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展，頒布了一系列財政稅收等政策法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，且一次比一次更加具有針對性和嚴厲性。

（二）非系統(tǒng)風險的成因

非系統(tǒng)風險又稱特殊風險，指由于個別企業(yè)某個特殊因素的變化而造成的風險。一般主要來源于企業(yè)自身的經(jīng)營活動和財務(wù)活動。對于房地產(chǎn)企業(yè)，引發(fā)這些風險的因素主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

1．資本結(jié)構(gòu)不合理

一個企業(yè)倘若不具備一個科學合理的資本結(jié)構(gòu)，必將影響企業(yè)的經(jīng)營收益，同時增加企業(yè)的財務(wù)風險。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在前期需要大量資金投資，資金回籠速度又相對緩慢。由于自身變現(xiàn)能力弱，企業(yè)發(fā)展的大部分資金來源于外部金融機構(gòu)貸款和工程建設(shè)項目的預付款，只有小部分來源于企業(yè)的自有資金。資產(chǎn)負債率過高，債務(wù)資金所占比例過大，一旦企業(yè)實際收益率低于預期收益率，將會導致資金鏈斷裂，可能產(chǎn)生不能支付到期付息的財務(wù)風險。

2．融資渠道單一

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)已有六萬多家，但是其中只有一百多家企業(yè)通過上市發(fā)行股票來籌資。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目初期通常需要較大的投資額度，因此企業(yè)的現(xiàn)金流風險較大，保持連續(xù)的資金鏈十分重要。但我國目前的金融體系和房地產(chǎn)金融不健全，導致房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的依賴程度很高，銀行貸款幾乎成為了房地產(chǎn)開發(fā)項目運營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。由于融資渠道的單一，使得企業(yè)自身在面臨財務(wù)風險的時候不能利用資產(chǎn)組合來很好的規(guī)避風險。特別是在人民幣基準利率不斷上調(diào)的環(huán)境下，銀行貸款條件提高，不僅使企業(yè)開發(fā)項目的成本費用不斷增加，同時融資困難也在不斷加大。融資的困難可能會引發(fā)某種財務(wù)風險。

3．資金管理意識匱乏

房地產(chǎn)企業(yè)具有前期資金投入大、后期資金回收期長的財務(wù)特征，相應(yīng)的企業(yè)應(yīng)運用縝密的財務(wù)管理方式對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進行監(jiān)督和管理。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，很多企業(yè)在財務(wù)管理制度上不健全，管理混亂或?qū)⒇攧?wù)管理僅局限于會計核算方面，缺乏對全面資金預算的嚴格管理和對成本的有效控制。資金管理意識匱乏主要表現(xiàn)在為未制定出成文的資金運用計劃。這些都在無形中增加了房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本，導致企業(yè)自身的投資風險加大。

4．財務(wù)人員普遍缺乏風險意識觀念

目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)風險的事前控制普遍缺乏，重視事中控制而輕視事前管理的現(xiàn)象。風險控制的工作僅停留在表面上，如賬簿的規(guī)范性和完整性都未達到規(guī)范的要求，或僅僅滿足了相關(guān)部門的檢查，末充分發(fā)揮會計的監(jiān)督和控制作用。這些都源于財務(wù)人員缺乏風險意識觀念，未意識到風險管理對企業(yè)生存和發(fā)展的重要性。財務(wù)人員的專業(yè)技能和知識滯后，已無法跟上當前經(jīng)濟時展的步伐，從而導致其處理的財務(wù)信息質(zhì)量普遍較低，不能為企業(yè)管理者做出正確決策提供應(yīng)有的幫助。在風險決策意識方面，沒有系統(tǒng)和縝密的分析、比較和研究，這都將引發(fā)企業(yè)財務(wù)風險的發(fā)生。

二、有效防范房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風險的措施

由于系統(tǒng)風險多為不可分散風險，我們無論采取任何措施都無法避免，只能通過適當?shù)氖侄螌ζ浼右岳茫蛊湎蛑鴮ζ髽I(yè)有利的方向發(fā)展。而關(guān)于非系統(tǒng)風險，我們可以通過一系列的有效措施將其至可接受的水平。

（一）緊跟宏觀形勢，產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程，每一階段的發(fā)展都與國家的宏觀經(jīng)濟形勢、國家或地方政府出臺的一些政策密切相關(guān)。在這樣的環(huán)境下，企業(yè)必須能夠?qū)φ叩膶蜃龀龊侠淼呐袛啵行У仡A測房地產(chǎn)行業(yè)的走向，提前做好資金的融資預算等工作，最大限度地規(guī)避系統(tǒng)風險。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)要想有效地控制財務(wù)風險，應(yīng)做到產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司多以住宅開發(fā)為主，但居民住宅市場將一直面臨宏觀調(diào)控的局面，建議房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試著開發(fā)多業(yè)化的市場。如選擇商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)等供給缺口大、資金回籠快且?guī)缀醪皇芨深A的業(yè)務(wù)。

（二）完善企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)科學化、合理化

企業(yè)在不同時期呈現(xiàn)的財務(wù)風險是不同的，且由于房地產(chǎn)企業(yè)的長期高負債經(jīng)營模式，使得其營運成本明顯高于其他行業(yè)，因此必須對企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進行完善，合理配置企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)的營運成本與風險。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)資金回籠相對較慢，在完善資金結(jié)構(gòu)時，貨幣時間價值的觀念也不容忽視。

（三）拓寬融資渠道，實現(xiàn)多元化

目前房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依賴銀行貸款形式進行融資，而銀行關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款限制條件逐年增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難問題更加嚴重。逐步拓寬企業(yè)的融資方式，不僅可以解決融資困難的問題，還能增加企業(yè)的市場競爭力，從而謀求更好的發(fā)展。首先企業(yè)要充分挖掘自身發(fā)展?jié)摿Γ茖W利用現(xiàn)有的留存資金。其次可以增強對民間資金和其他企事業(yè)單位資金的利用率。同時，可以運用投資信托基金和資產(chǎn)證券化融資方式。在經(jīng)濟全球化的背景下，還可以利用海外平臺進行融資，相對于我國商業(yè)銀行而言，外資銀行融資門檻較低且信貸機制靈活。在實現(xiàn)融資渠道多元化的同時，也最大限度的降低了融資成本，優(yōu)化了企業(yè)現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)，這對企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展十分重要。

（四）增強資金管理意識，實現(xiàn)效益化

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)中，自有資金較少，且融資困難，房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬融資渠道的同時，應(yīng)增強資金管理意識，充分利用自有的資金。在保持資金鏈持續(xù)的同時，充分利用閑置資金，對其實施有效地控制與管理。在不影響企業(yè)日常經(jīng)營活動的同時，可以進行部分金融投資活動。有效提高閑散性資金的使用效率，最大限度地降低企業(yè)營運成本，實現(xiàn)效益化。

（五）增強風險意識、提高財務(wù)人員的管理素質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高收益、高風險的行業(yè)，要保持企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，企業(yè)人員應(yīng)意識到在企業(yè)經(jīng)營過程中的各個環(huán)節(jié)都存在著財務(wù)風險。同時，要意識到對財務(wù)風險進行預測和防范并非僅是財務(wù)人員的責任，而是全體員工的責任。所以企業(yè)高層要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和決策水平，切忌主觀臆斷，要充分權(quán)衡各方面的影響因素，提高財務(wù)信息的質(zhì)量。其次，培養(yǎng)全體員工的風險意識觀念，把風險管理切實落到實處上，同時要求員工廣泛學習最新的專業(yè)知識，切實提高其自身的綜合素質(zhì)，將企業(yè)的財務(wù)風險最大限度的降至最低點。

篇（3）

（一）房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的社會影響大

社會影響大，是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的顯著特點。因為，房地產(chǎn)企業(yè)建造的不僅是商品房、商鋪房、廉租房，更是以它的企業(yè)文化深刻影響著城市景觀、百姓生活的方方面面。所以，許多房地產(chǎn)企業(yè)把自身的價值理念融入建筑，傳播自己獨特的企業(yè)文化。與民生息息相關(guān)的地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，其一行一言自然成為一種話語導向和風向標，社會及媒體對SOHU潘石屹、萬科王石，萬通馮侖等的關(guān)注，其實已經(jīng)不再是他們的個人言行，而是整個房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化的優(yōu)劣、態(tài)勢和走向，因為這種優(yōu)劣、態(tài)勢和走向不僅僅關(guān)乎他們的企業(yè)，更關(guān)乎一座城市、一個社區(qū)、一類居住群體的精神風貌和文化沉淀。光明地產(chǎn)的企業(yè)文化，一直傳遞著“我們不是在建房子，而是在建一座城市的地標，是在為城市構(gòu)建一張文化的名片”的價值取向，意在用一種參與的自豪感與文化的認同感，讓員工把責任和使命扛在肩上；一直打造著“文化無形，品牌有形”的光明地產(chǎn)，使光明地產(chǎn)的企業(yè)文化成為優(yōu)秀房地產(chǎn)品牌的代名詞，“光明地產(chǎn)”這個品牌中的文化元素足夠的厚實。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化發(fā)展并不平衡

房地產(chǎn)建筑的本質(zhì)，是人與自然的和諧、家園的承載、文化的具象呈現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)文化的基因，通過企業(yè)高素質(zhì)員工隊伍的培育而作用于企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)與品牌的表達，助推著企業(yè)經(jīng)濟的持續(xù)提升，成為企業(yè)的核心競爭力。文化興企、文化強企，已然成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識，這是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化發(fā)展的主流。毋庸置疑，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化亦存在平庸甚至丑陋的痕跡。一些追求大投入、大產(chǎn)出的房地產(chǎn)企業(yè)，以速成、逐利為立業(yè)之本，往往紅極一時，卻在迅速的擴張中，由于人才、管理、資金等難以為繼的原因而中途崩塌。一些房地產(chǎn)企業(yè)重擴張、輕質(zhì)量，無序競爭甚至惡意競爭，導致中國房地產(chǎn)建筑的平均壽命在三、四十年左右，嚴重影響居住者的安全。文化，是一張名片，寫著企業(yè)的來處與去路。文化，是一份力量，左右著企業(yè)發(fā)展的指向。當企業(yè)的文化情懷，與員工、股東、客戶的利益同頻共振，那么你就是贏家。當企業(yè)的文化戰(zhàn)略，僅止于當前“爆款”式大起，也勢必會有大落的可能。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化，從平庸走向優(yōu)秀、從優(yōu)秀走向卓越，需要時間，也需要心態(tài)。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)態(tài)勢良好

總體上看，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)態(tài)勢良好，優(yōu)秀房企的企業(yè)文化引領(lǐng)發(fā)展。房地產(chǎn)市場的競爭，根本的是文化和品牌的競爭，是用思想構(gòu)筑行業(yè)的高度。光明地產(chǎn)成立28年來始終把企業(yè)文化建設(shè)作為發(fā)展基石，使企業(yè)進入21世紀以來連續(xù)躋身中國房地產(chǎn)50強、“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營”10強、上海房地產(chǎn)10強的企業(yè)行列，榮獲“中國房地產(chǎn)最具影響力品牌企業(yè)”和上海市“五星級誠信創(chuàng)建企業(yè)”稱號。光明地產(chǎn)文化，以內(nèi)在的優(yōu)秀價值觀和外在的社會責任形象，成為企業(yè)思想政治工作和精神文明建設(shè)的新載體，成為服務(wù)和促進企業(yè)發(fā)展的新抓手，受到社會、客戶和用戶的充分肯定。

二、光明地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的實踐探索

（一）努力增強對企業(yè)文化建設(shè)重要性的思想共識

增強員工對企業(yè)文化建設(shè)重要性的思想共識，是企業(yè)文化建設(shè)的根本。共識之一：企業(yè)文化建設(shè)是推進企業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要。文化發(fā)揮著引領(lǐng)和帶動的作用，它是一種向心的力量，讓團隊在一種正向的感應(yīng)里，與企業(yè)互促成長，雙向提升。光明地產(chǎn)通過28年的努力，將文化與經(jīng)濟互推并進，實現(xiàn)了有弱到強、擇地造城、鑄造品牌、成功上市的歷史性跨越，走出了一條國有房產(chǎn)企業(yè)煥發(fā)青春的獨特發(fā)展之路。共識之二：企業(yè)文化建設(shè)是促進企業(yè)和諧共享的需要。和諧的企業(yè)文化，在于最大限度地達成企業(yè)各方利益的協(xié)調(diào)、多贏、共贏，在于員工思想上的融合與認同。光明地產(chǎn)成于農(nóng)墾，長于農(nóng)口，造就了光明地產(chǎn)特有的親近土地、自然和質(zhì)樸的企業(yè)風格，賦予了光明地產(chǎn)穩(wěn)健的個性，既充滿激情又沉穩(wěn)踏實，本著對土地負責的態(tài)度理性拿地與開發(fā)。與此同時，光明地產(chǎn)人奮發(fā)有為，在新的時代需求導向下，積極轉(zhuǎn)型，專注于人、專精于房、專心于事，為企業(yè)的可持續(xù)快速發(fā)展不懈進取。共識之三：企業(yè)文化建設(shè)是促進人的全面發(fā)展的需要。優(yōu)秀的企業(yè)文化是促進人適應(yīng)企業(yè)全面發(fā)展的土壤，不僅通過健康有益的文化活動豐富人的精神世界，也以企業(yè)的宏偉目標與戰(zhàn)略愿景，增強人的精神力量，促進人的全面發(fā)展。光明地產(chǎn)重視人在企業(yè)發(fā)展中的決定性作用，把以人為本思想貫穿于企業(yè)發(fā)展和管理全過程，在管理中真正體現(xiàn)尊重人、培育人、善用人、凝聚人。

（二）不斷推進光明地產(chǎn)企業(yè)核心價值體系的建設(shè)

文化制勝戰(zhàn)略，越來越成為企業(yè)增強凝聚力和競爭力的重要發(fā)展戰(zhàn)略。在文化制勝戰(zhàn)略的實施中，企業(yè)核心價值體系的建設(shè)起著決定性影響。光明地產(chǎn)黨政班子緊緊圍繞房地產(chǎn)經(jīng)營、資源、資本等企業(yè)經(jīng)濟工作重點，大力塑造富有特色的企業(yè)文化，先后完成以《價值》為核心的4大系列共11個文本，形成了光明地產(chǎn)的核心價值觀體系。確立光明地產(chǎn)的企業(yè)使命。光明地產(chǎn)以“筑夢造福、強企富員”作為企業(yè)的使命“。筑夢造福”，是每個光明地產(chǎn)人追求的愿景。在光明地產(chǎn)，企業(yè)不止是一個平臺，更是一個大家庭。在這里，大家都有一個共同的名字光明地產(chǎn)人；大家擁有一個共同的報負共筑光明夢。每個人都為著這份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，為一座座城市豎立獨一無二的精致的風向標。“強企富員”，是光明地產(chǎn)的第一要務(wù)。強企，讓基層員工看到希望；富員，給干部職工以奔頭。公司領(lǐng)導甚至將改善員工午餐，工作環(huán)境放在第一位，激勵員工牢記企業(yè)使命，積極作為。傳播光明地產(chǎn)的價值取向。讓“穩(wěn)健進取、務(wù)實果敢、責任創(chuàng)新”的核心價值觀深入人心，融入全員的自覺行動，成為全員思想、行為的主旋律。熙藏項目動遷工作曾歷經(jīng)八年“抗戰(zhàn)”，卻始終沒能成功，光明地產(chǎn)收購該項目后，項目團隊僅用了一年半就取得了勝利；民眾公司的財務(wù)部經(jīng)理吳慧萍在被廠里的狼狗咬傷后，堅持先把獎金如數(shù)發(fā)放給保安，再去醫(yī)院接受救治，只為讓所有員工開開心心過年；虹陽公司的周梅，為了趕在政府約定時間將材料交到有關(guān)部門，在出車禍、頭部鮮血直流的情況下還堅持先送材料，再去醫(yī)院治療等等。弘揚光明地產(chǎn)的企業(yè)精神。“大地情懷，海派精神”的企業(yè)精神，詮釋光明地產(chǎn)人立足上海，放眼全國的視野與雄心；同時，也以一種博大的情懷，納百川而厚發(fā)，磅礴有力。工作時間追求精益求益，工作以外大家也是以滿滿的愛心奉獻社會。匯航公司的董事長葉小芪多年來一直默默捐助云南“小芪希望小學”，從不向外人披露；光明地產(chǎn)攜手壹基金組織“溫暖包”行動，向邊遠地區(qū)兒童送去愛和關(guān)懷，用行動詮釋了擔當和責任。根植光明地產(chǎn)的企業(yè)文化。光明地產(chǎn)黨政班子將企業(yè)文化建設(shè)納入各級領(lǐng)導干部培訓的主要內(nèi)容，通過開設(shè)企業(yè)文化建設(shè)培訓班、組織企業(yè)文化建設(shè)理論專題講座、企業(yè)文化建設(shè)交流會，以及組織先進企業(yè)文化學習參觀考察等形式，讓各級管理者全面了解企業(yè)文化，思考企業(yè)文化建設(shè)等問題；在高度認同的基礎(chǔ)上，集團制定了《光明房地產(chǎn)集團文化建設(shè)三年行動計劃》。

（三）有效推動企業(yè)文化與企業(yè)戰(zhàn)略融入發(fā)展

光明地產(chǎn)每三年都要制定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，為企業(yè)未來發(fā)展擘畫美好的宏偉藍圖，而把美好的藍圖化為現(xiàn)實，需要員工的共同努力。為此，新的戰(zhàn)略規(guī)劃形成后，光明地產(chǎn)開展宣傳、解讀、培訓，讓企業(yè)新的戰(zhàn)略規(guī)劃家喻戶曉，成為集團上下共同奮斗的目標把企業(yè)愿景融入經(jīng)濟發(fā)展目標，加強形勢任務(wù)宣傳教育。繼承借鑒以往好的做法，如培訓、考核、激勵等把企業(yè)愿景融入經(jīng)濟發(fā)展目標，化為集團上下的行動。創(chuàng)新現(xiàn)行的有效做法，用好微信、微博、官網(wǎng)等新媒體，加強形勢任務(wù)宣傳，使企業(yè)愿景內(nèi)化于心，外化于行。把經(jīng)營理念融入企業(yè)制度建設(shè)，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平。注重把理念體系滲透到各個管理環(huán)節(jié)；建立科學、規(guī)范的內(nèi)部管理體系，實現(xiàn)由粗放型管理向科學、效益、文化管理型企業(yè)轉(zhuǎn)變。建立相應(yīng)的獎懲措施，在激勵約束中實現(xiàn)價值導向，引導和規(guī)范員工行為，促進經(jīng)濟管理和員工隊伍整體素質(zhì)的提升。2015年，光明地產(chǎn)在已有60多項制度的基礎(chǔ)上，研究制訂了58項更為細化的工作業(yè)務(wù)流程，通過制度建設(shè)實現(xiàn)集團集約化管理，通過制度加強行為層面的文化建設(shè)。把行為規(guī)范融入企業(yè)日常管理，提升干部員工整體素質(zhì)。開展創(chuàng)建“文明單位”、“學習型組織”，評選“青年文明號”、“紅旗班組”、“功臣”等活動，營造比事業(yè)心、比責任心、比貢獻、比進步的良好企業(yè)氛圍。開展豐富多彩、寓教于樂的群眾文體活動，有計劃地每年組織一次健康向上、特色鮮明、大型的文體活動，增加企業(yè)凝聚力，增強集體榮譽感，展示光明地產(chǎn)人昂揚向上、不斷進取、奮發(fā)有為的精神面貌。

（四）著力突出品牌文化建設(shè)塑造光明形象

以品牌理念為引領(lǐng)。把深化品牌建設(shè)、品牌理念深入人心作為統(tǒng)領(lǐng)性工作，不僅使品牌共識得到了各單位的認同，而且真正落實到行動上。通過樹立品牌，形成統(tǒng)一的公司形象、經(jīng)營理念、企業(yè)文化，來凝聚人心，把全體員工共同聚集在光明地產(chǎn)的旗幟下。2015年，光明地產(chǎn)旗下的“農(nóng)工商房產(chǎn)”獲中國馳名商標。以社會責任為己任。以統(tǒng)一的具有社會責任感、現(xiàn)代意識的公司形象，提升光明地產(chǎn)形象。汶川地震發(fā)生后，響應(yīng)市委市政府號召援建了一座都江堰光明團結(jié)小學和10個社區(qū)衛(wèi)生中心。2013年，上海市保障性住房航頭拓展基地匯善嘉苑獲得了上海市建筑行業(yè)的最高獎項白玉蘭獎，并成為滬上首個觀摩工地。在20多年堅持社會慈善和公益的基礎(chǔ)上，光明地產(chǎn)的公益品牌初步得到了建立，光明產(chǎn)社會責任體系也不斷得到了完善。以清廉工程為基石。加強黨風廉政建設(shè)，通過教育、完善制度、參觀學習、上課座談、廉潔談話等多種形式，做到警示教育常態(tài)化。建設(shè)一支政治思想信念堅定、善于創(chuàng)新思維、自覺廉潔勤政、敢于擔當重任、精于企業(yè)管理、綜合能力素質(zhì)突出的優(yōu)秀干部隊伍。進一步完善廉政風險防控機制，從制度層面、領(lǐng)導層面和監(jiān)控體系等源頭著手，將制度完善、科技支撐、隊伍提升三者緊密配套，形成強有力的監(jiān)管體系。

（五）構(gòu)建完善企業(yè)文化建設(shè)的體制機制

建立企業(yè)文化建設(shè)的領(lǐng)導體制。明確集團總裁和黨委書記應(yīng)當同為企業(yè)文化建設(shè)的第一責任人，共同負責，把企業(yè)文化建設(shè)作為一項主要的工作列入議事日程，定期研究，制訂措施，檢查落實。構(gòu)建黨政領(lǐng)導一起抓、各部門協(xié)調(diào)抓、上下互通、左右聯(lián)動、整體運作和協(xié)調(diào)發(fā)展的工作格局。制定企業(yè)文化建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃。制定集團企業(yè)文化建設(shè)的標準、規(guī)范、制度等，做到工作有章可循。將企業(yè)文化建設(shè)納入光明地產(chǎn)總體發(fā)展規(guī)劃，納入精神文明建設(shè)責任制，形成行之有效的企業(yè)文化建設(shè)工作長效運行機制。同時，加大硬件投入，為推進企業(yè)文化建設(shè)提供必要的資金支持，為企業(yè)文化建設(shè)提供必要的物質(zhì)保證。完善企業(yè)文化建設(shè)的管理機制。光明地產(chǎn)宣傳部作為企業(yè)文化建設(shè)的主管部門，與經(jīng)營管理部門共同研究、制定企業(yè)文化建設(shè)的目標任務(wù)，確保了企業(yè)文化建設(shè)各項工作的落小落細落實，并融入管理系統(tǒng)，為優(yōu)化經(jīng)營管理提供文化支撐。

篇（4）

[關(guān)鍵詞]按揭現(xiàn)房按揭期房按揭

按揭被引入我國大陸房地產(chǎn)市場已十余年，它先由深圳建行在當?shù)卦囆校笾饾u流行全國。目前因通過這種方式買賣商品房發(fā)展規(guī)模相當之大，故對廣大置業(yè)者、房產(chǎn)商、銀行、甚至保險公司等的利益影響也無疑十分巨大，它的好處被認為是：緩解了房地產(chǎn)市場資金緊張的狀況，擴大了房地產(chǎn)的銷售市場，并帶動相關(guān)行業(yè)。所以這一制度是多贏的設(shè)計，似乎是1993年房市泡沫之后的一劑良方，房地產(chǎn)買賣言必稱按揭。但是，必須看到：按揭被引到我國大陸，與其說是制度的引入，倒不如說僅是稱謂的引入。盡管目前我國物權(quán)立法的步伐正在加緊，有些專家草案建議稿中根據(jù)大陸法的體例提出了讓與擔保（目前它們主要體現(xiàn)在判例中），[1]但畢竟是兩種不同的制度。在實務(wù)中，銀行常只是根據(jù)自己制定的業(yè)務(wù)規(guī)則操作，合同形式上多表現(xiàn)為格式條款。在筆者看來，所謂“按揭”在我國目前的房地產(chǎn)市場中，從某種意義上說，只是個偽概念，事實上并不存在。在此，筆者擬就以下幾個問題略述己見，希能起引玉之磚的作用。

一、普通法按揭制度的確立及衡平法的介入

“按揭”一詞，流傳我國大陸，可謂魯魚亥豕，貽誤廣遠。眾所周知，它是英美法中的mortgage在香港的粵音譯法，在我國內(nèi)地的法律文獻中mortgage常被譯成抵押，但此處抵押顯然不能簡單地等同于大陸法中的抵押概念。大陸法中的抵押雖自羅馬法起，至今歷經(jīng)更迭變遷，但其主旨仍一脈相傳，抵押權(quán)是指債權(quán)人對債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而提供擔保的財產(chǎn)，以其變價金額優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，為擔保物權(quán)[2]的一種。而在英美法上，與大陸法擔保物權(quán)對應(yīng)但不完全相等的概念里，pledge譯成質(zhì)權(quán)，lien譯成留置，charge作動詞時為廣義的擔保，為名詞時則譯為債務(wù)負擔或財產(chǎn)負擔。德國民法典1191條至1203條規(guī)定的土地債務(wù)與定期土地債務(wù)，都設(shè)定在不動產(chǎn)上，但英美法的charge并不只限在不動產(chǎn)上設(shè)定。英國早期的擔保制度最常見的是質(zhì)，質(zhì)權(quán)人可用質(zhì)物收益抵沖債權(quán)本金而使債務(wù)清償完畢者為活質(zhì)，質(zhì)物收益僅能抵沖債權(quán)利息而不能抵沖本金者為死質(zhì)。后來，羅馬法中信托質(zhì)傳入英國，死質(zhì)的性質(zhì)發(fā)生變化，依羅馬法的信托質(zhì)，債權(quán)人并不以擔保物的孳息抵償債務(wù)，債權(quán)并不因此消滅，正與死質(zhì)相似，這就是mortgage.從詞源上看，它源于法語，由詞根mort與gage構(gòu)成，前者意為永久，后者為擔保或抵押。

但是，須注意的是，質(zhì)是需要轉(zhuǎn)移占有的，英國早期如此，羅馬法也如此。質(zhì)權(quán)是對動產(chǎn)或不動產(chǎn)占有的簡單轉(zhuǎn)移，當債權(quán)人的這種占有受到侵擾或受到剝奪時，裁判官采用占有令狀加以保障。而信托卻與此不同，主要表現(xiàn)為以提供擔保為目的實行所有權(quán)轉(zhuǎn)移，在習慣上可能主要針對的是“要式物”，它還包括一項簡約，為債務(wù)人（信托人）保留在清償債務(wù)之后向債權(quán)人（受托人）索還物品的權(quán)利，同時一般不發(fā)生占有的轉(zhuǎn)移，債務(wù)人繼續(xù)享用物品，并可通過占有來恢復所有權(quán)。但是債權(quán)人如果愿意，也可以有權(quán)出賣物品，其根據(jù)是他取得了所有權(quán)，而且必須是在清償債務(wù)期屆至時方可行使這種出賣權(quán)，否則，他可能會在“信托之訴”中受到追究.[3]所以從本意上看，按揭的法律構(gòu)成具備這樣的特點：特定財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移而占有不轉(zhuǎn)移，債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時確定地取得所有權(quán)，債務(wù)人則享有通過履行債務(wù)而回贖擔保物的權(quán)利。

1475年，里托頓因?qū)Ρ恍拚母裉m維勒擔保方式在舉證上不利于債權(quán)人而對此進行改革，正式確立了普通法中的按揭，受揭人取得了絕對的不容的權(quán)利。在傳統(tǒng)上，按揭主要是不動產(chǎn)擔保，中世紀的英國土地屬于王室所有，故設(shè)定按揭時，所謂權(quán)原轉(zhuǎn)移，并非所有權(quán)而實為租借權(quán)轉(zhuǎn)移，嚴格意義上，絕對權(quán)利也不過是權(quán)利人可以終身享有，并且可以不受限制地繼承的土地租借權(quán)的附條件的轉(zhuǎn)移而已。但是，這并不意味著衡平法對按揭的介入從未出現(xiàn)過，其實，早在14世紀，衡平法就已開始對普通法中的按揭進行干預，以限制債權(quán)人不人道的行為，至17世紀，衡平法上的按揭正式形成[4].衡平法對按揭的態(tài)度，最主要的是按揭不論如何不是以取得擔保物權(quán)原為目的，而在擔保債權(quán)實現(xiàn)，所以它雖然承認普通法按揭權(quán)利的轉(zhuǎn)移，但僅只是法律上的利益罷了，在債務(wù)人不履行債務(wù)時并不象普通法一樣，債權(quán)人可以確定地取得擔保物所有權(quán)，而是給債務(wù)人的贖回權(quán)以一定的寬限期，并且債權(quán)人只可依取消贖回之訴實現(xiàn)取消債務(wù)人的贖回權(quán)。

至此，我們可以看到：大陸法中同一抵押物上的多重抵押、抵押物的讓與、抵押權(quán)實現(xiàn)時的變價清償?shù)仍诎唇业闹贫戎惺菦]有適存的土壤的，這與現(xiàn)代財產(chǎn)重在利用和流通的觀念極為不符。同時，它也不象我國傳統(tǒng)的典權(quán)存在找貼，當債權(quán)額低于按揭物的價值時，債權(quán)人也可以通過取消回贖之訴確定地取得按揭物，這對債務(wù)人極不公平。1925年，英國財產(chǎn)法引進了大陸法的登記制度和變價清償，克服了上述缺點，有學者認為這已與大陸法的抵押非常接近，而英美法的抵押即由按揭和財產(chǎn)負擔構(gòu)成，[4]（52）從擔保債權(quán)實現(xiàn)的結(jié)果上看，這種觀點可以說是正確的，但未實現(xiàn)之前，按揭關(guān)系存續(xù)期間，當事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系則與抵押大異其趣也十分明顯。

二、按揭在香港的的演化

在香港，雖然繼承了英國的按揭制度，但其按揭在廣義上還包括了質(zhì)押和抵押，此處的抵押是指使債權(quán)人取得“權(quán)益”作為保障的意思，而與狹義的按揭使債權(quán)人取得“產(chǎn)業(yè)”作為保障相區(qū)別，“權(quán)益”和“產(chǎn)業(yè)”或許可分別理解成大陸法中所有權(quán)概念中的交換價值和整個所有權(quán)本身，但是一定要使兩個不同法系的法律概念一一對應(yīng)則無疑是困難的，也是沒有必要的。故依此，香港的廣義按揭中的抵押與大陸法的抵押已經(jīng)幾無實質(zhì)區(qū)別。

按香港的法律，房地產(chǎn)被視為產(chǎn)業(yè)（或產(chǎn)權(quán)），它分為法定式產(chǎn)業(yè)和公義式產(chǎn)業(yè)，前者是法律承認的既存產(chǎn)業(yè)，后者則是目前暫不存在的產(chǎn)業(yè)，如“樓花”即是，樓花購買人只持有公義式產(chǎn)業(yè)，按衡平法的理論，這種產(chǎn)權(quán)是有效的。但是，只有發(fā)展商事實上建成樓宇，按法律規(guī)定取得工務(wù)司署頒發(fā)的“入伙紙”和屋宇地政處頒發(fā)的“滿意紙”，并簽訂正式的官地租契，方可取得法定產(chǎn)權(quán)，之后再依法律程序?qū)⒃摲ǘóa(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給樓花購買人。“入伙紙”意味著樓宇在實物上已建成可入住，在法律上已完成：“滿意紙”則是表明發(fā)展商履行了其在批地條款上向政府承諾的職責[5].狹義的按揭基于上述產(chǎn)業(yè)的分類也分為法定式按揭和公義式按揭，前者債權(quán)人獲得法定的產(chǎn)權(quán)作擔保，而后者則僅獲得衡平法上的公義式產(chǎn)權(quán)作擔保。但是，根據(jù)香港《地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例》第44條規(guī)定，自1984年11月1日起，以法定式產(chǎn)業(yè)擔保的，必須以契約形式設(shè)定法定式抵押而不可設(shè)定法定式按揭，該日之前設(shè)定的法定式按揭從該日起自動轉(zhuǎn)為法定式抵押，所以事實上不動產(chǎn)按揭只存在一種公義式情形，[6]這一點將對理解我國內(nèi)地所謂的現(xiàn)房按揭和期房（預售房）按揭會有重要的啟示，對應(yīng)于內(nèi)地的概念，也就是說，現(xiàn)房只能抵押，而期房則可按揭。香港人買樓既是生活必須又是一種投資，基本上都通過銀行按揭，上世紀90年代初，香港跟隨美國大幅減息，房市出現(xiàn)了歷史上罕見的大牛市直至1997年金融風暴爆發(fā)。之后隨著經(jīng)濟復蘇，同時香港銀行又隨美聯(lián)儲數(shù)次減息，按揭利率創(chuàng)30年新低，房產(chǎn)市場曾一度十分火爆。[7]

三、我國按揭的現(xiàn)行做法和擔保體系構(gòu)造基礎(chǔ)的關(guān)系

當我國內(nèi)地也試行著按揭的時候，馬上引發(fā)了關(guān)于它的法律屬性等問題的很多討論。就我國目前房市而言，買賣形式非常豐富。跟所謂按揭有關(guān)的是商品房買賣，即開發(fā)商在完成一級市場的運作后，進入二級市場與購房者之間發(fā)生買賣關(guān)系，包括期房按揭和現(xiàn)房按揭，也稱作甲類按揭與乙類按揭。其實際的做法經(jīng)常是：

1、現(xiàn)房按揭由購房者在合同簽訂生效后，將其買得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證書交銀行執(zhí)管，并在房地產(chǎn)管理部門作登記，向銀行擔保其用以清償開發(fā)商房款的借款本息，此外，開發(fā)商也常同時為保證人，借款額度一般最高為房款的70%左右，此后買受人依約分期還款至清償完畢。購房者不償還銀行貸款本息（通常約定連續(xù)六期不清償）時，銀行有權(quán)將該房折價或以拍賣、變賣該房的價款優(yōu)先受償，或者由開發(fā)商（保證人）將該房回購，并將回購款償付銀行本息。在按揭關(guān)系消滅之前，購房人未經(jīng)銀行同意，不得為負擔行為或處分行為。銀行為保障債權(quán)順利實現(xiàn)，常以格式條款要求購房人以銀行為受益人作房屋財產(chǎn)保險。由此也可看到，銀行在所謂現(xiàn)房按揭中事實上不過是言按揭之名，行抵押之實而已。

2、期房按揭則由購房人憑商品房預售合同向銀行貸款，將合同交銀行執(zhí)管，并向房管部門登記依此擔保銀行貸款，待房屋交付使用，購房人將取得的房產(chǎn)所有權(quán)證和土地使用權(quán)證作登記擔保未清的貸款本息，其余同現(xiàn)房按揭。但值得注意的是，央行在2001年6月26日重申了1998年的“零首付”禁令時，也規(guī)定了借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2／3.

由上可見，房屋按揭至少涉及以下幾種法律關(guān)系：首先是購房人與開發(fā)商的房屋買賣關(guān)系；其次是購房人與銀行的借款關(guān)系；再次是購房人與銀行的按揭關(guān)系，除此，可能還有開發(fā)商與銀行的保證關(guān)系以及后續(xù)的開發(fā)商與購房人的房屋回購關(guān)系等，他們之間關(guān)系相互交叉。表面十分復雜，但是剖析其各種關(guān)系，到最后常只是購房人與銀行的按揭關(guān)系，也即債權(quán)擔保關(guān)系。

基于房屋買賣中有期房與現(xiàn)房之別，有人認為現(xiàn)房按揭是不動產(chǎn)抵押，期房按揭為權(quán)利質(zhì)押，[8]也有人認為期房按揭為抵押，[8]（15）更有認為期房按揭為準抵押[8]（48）或者“所有權(quán)之期待權(quán)抵押”的，[8]（60）這些不同的觀點主要在司法實務(wù)界流行。另外，有論者提出鑒于按揭的標的既有現(xiàn)房又有期房，它的權(quán)利具有兩重性即物權(quán)性和債權(quán)性，同時又因自身的特性，因此不必將其歸于物權(quán)或債權(quán)，它是新型的獨立的擔保形態(tài)，其法律屬性就是按揭，[9]稍后，有人對這種觀點提出質(zhì)疑與批評，認為既然在我國大陸按揭是指房地產(chǎn)買賣的一種方式，就沒有必要將它解釋為與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)同樣的物權(quán)效力，作為房地產(chǎn)買賣合同，以立法形式確定按揭的物權(quán)效力是多余的。[10]

之所以如此聚訟紛紜，筆者覺得是因為忽略了大陸法與英美法關(guān)于擔保體系的構(gòu)造基礎(chǔ)之間的差異造成的，從上述關(guān)于它的發(fā)展歷史來看，傳統(tǒng)上確實與我們的擔保制度有很大的不同，但說到底它是一種擔保制度，原來的擔保范圍也不局限在房地產(chǎn)領(lǐng)域，法制史上動產(chǎn)也可按揭，現(xiàn)在香港還有證券按揭，等等。除去一些細枝末節(jié)的區(qū)別，不管從1925年的英國財產(chǎn)法還是從1984年的香港地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例來看，其目前的按揭（尤其是現(xiàn)房按揭）已與抵押實質(zhì)上界限已很模糊，問題是在我國大陸，似乎已經(jīng)把按揭僅和房地產(chǎn)買賣聯(lián)系在一起，在房地產(chǎn)按揭中，按揭擔保銀行借款，而借款本身又構(gòu)成房地產(chǎn)買賣不可或缺的一部分。

所以，究竟如何看待按揭的法律屬性，關(guān)鍵在于我們將按揭制度置于整個擔保體系的平臺上設(shè)計，還是僅將它融合在房地產(chǎn)的買賣方式（或者至多還包括其他諸如車輛船舶航空器等買賣方式）中。筆者的意見是，如果制度設(shè)計是基于前者，則必須考慮它本來的本質(zhì)內(nèi)容，核心是讓渡按揭物的所有權(quán)益，作為專門一類的非典型擔保方式，目前我們沒有這方面的法律支持，日后物權(quán)立法時可改造成大陸法上的讓與擔保。如果是僅僅基于后者，則應(yīng)盡力使其能在現(xiàn)行擔保法的框架內(nèi)尋找適存的空間，以求得理論上的和諧。否則，將可能會出現(xiàn)許多混亂的情況，理論上前后矛盾，實務(wù)上難以操作。

四、筆者對我國所謂房地產(chǎn)按揭的看法

我國大陸的現(xiàn)房按揭依上述的實際做法來看，并非真正意義上的按揭，而很有一些特殊性，其主要表現(xiàn)為：第一它只讓渡交換價值而非所有權(quán)益；第二適用擔保登記和變價清償，這兩點與抵押完全相同。但是第三，擔保期間它排斥適用抵押的某些重要規(guī)則，如它以按揭物的全部價值僅擔保遠低得多的借款債權(quán)（隨著分期清償債權(quán)額越來越少）而不能就超出部分對其他債權(quán)設(shè)定后次序的多重抵押，又如原則上它不允許法律上處分等。關(guān)于第三點的實務(wù)做法嚴格來講是顯失公平的，也不符合現(xiàn)行擔保法的規(guī)定（第49條、第54條），造成這種局面的的原因純粹在于銀行的格式條款。現(xiàn)在既然有立法上的根據(jù)，司法自然可以修正它，而不能將這種行業(yè)的不良慣例置于法律之上。所以不管今后立法如何，僅按目前而論，我國大陸所謂的現(xiàn)房按揭事實上是不存在的，就算想存在，也因與現(xiàn)行法律框架沖突而不能存在，其實質(zhì)只是一種被扭曲了的剝奪購房人許多合法權(quán)益的抵押而已。現(xiàn)在，一般非專業(yè)人士對按揭的理解經(jīng)常只是落在分期付款的層面。

香港自1984年11月以后，已無法定式按揭而都改為法定式抵押，筆者認為似乎不只是主要從結(jié)果上欲實現(xiàn)按揭人與受揭人的實體權(quán)利平衡，還應(yīng)有簡化擔保結(jié)構(gòu)方面的考慮。盡管英國也已從1925的財產(chǎn)法起引進了登記和變價清償制度，然而畢竟清償前按揭物的所有權(quán)利屬于受揭人，按揭人可占有、使用和收益，但不能法律上處分，限制了按揭物的經(jīng)濟效益的發(fā)揮，香港干脆通盤改造，這一點對我們?nèi)蘸蟮奈餀?quán)立法不無借鑒意義。

至于期房按揭，首先要明確的是期房不是期貨，而是遠期現(xiàn)貨（現(xiàn)房是即期現(xiàn)貨），兩者大相徑庭；[11]其次期房買賣合同也非預約合同而是本合同，因為此合同有確定的標的，能發(fā)生約定的私法上效果，而預約合同只是關(guān)于訂立合同的合同，本身不直接發(fā)生當事人欲追求的私法效果。此兩點以前許多論著常有誤解。期房按揭的標的物在物理上未最終成型，但在法律上可特定化，在香港即是公義式財產(chǎn)。我國城市房地產(chǎn)管理法第44條規(guī)定了商品房預售（期房買賣）的條件，建設(shè)部1994年11月15日40號令城市商品房預售管理辦法第2條也規(guī)定了它的定義：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。建設(shè)部又在1997年5月9日的城市房地產(chǎn)抵押管理辦第3條第4款規(guī)定：本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀代其支付其余購房款，將所購商品房[12]抵押給銀作償還貸款履行擔保的行為。可見，我國立法已將期房不僅當作買賣的標的物來對待，而且也可當作抵押的標的，期房按揭也就變成了期房抵押。筆者認為在目前的擔保法體系下，期房不可抵押而只可質(zhì)押，理由是：

第一，期房雖是說遠期現(xiàn)貨，但購房人并未可取得可供抵押的權(quán)利

第二，遠期現(xiàn)貨買賣在動產(chǎn)領(lǐng)域最為常見，通常商家先獲得訂單，后組織生產(chǎn)，故該動產(chǎn)產(chǎn)

品產(chǎn)出來之前，該產(chǎn)品既非物理上的物，也非法律上的物。設(shè)定其買賣只產(chǎn)生債權(quán)人的請求效力，債權(quán)人不能就該尚未生產(chǎn)出來的產(chǎn)品設(shè)定抵押，但可對就該產(chǎn)品的交付請求權(quán)設(shè)定債權(quán)質(zhì)押。而在期房則有所不同，由于合同將它特定化并經(jīng)登記，所以很多人認為期房已經(jīng)屬于物的范疇或等同于香港的公義式產(chǎn)權(quán)，前述建設(shè)部關(guān)于其抵押的規(guī)定鞏固了這種觀念。但是我國沒有衡平法的淵源，孤立地引進一個公義式產(chǎn)權(quán)概念恐與我們法律框架沖突，造成混亂。從物權(quán)方面看，依通說，凡具有法律上排它支配可能性或管理可能性者，皆得為物。[13]期房預購合同雖經(jīng)登記備案，但其登記備案的效力究竟是什么，法律并不明確，購房人并未具有法律上排它支配或管理的可能性，售房人只依合同給購房人一個承諾，購房人又怎么能對一個承諾排它地支配或管理呢？盡管央行新近規(guī)定借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的2／3，但購房人并沒有對它享有物上的任何權(quán)利，所以建設(shè)部規(guī)定的期房抵押不能理解成物的抵押。立法與學理上都有權(quán)利抵押，我國擔保法第34條第（3）項、第（5）項、第（6）項也可資支持，但一般認為其標的物為用益物權(quán)，[14]購房人對期房的權(quán)利顯然不是用益物權(quán)，而只是對開發(fā)商的交付現(xiàn)房請求權(quán)，故在此恐難以適用。可能有人會提到土地使用權(quán)，但是，要知道購房人在以期房設(shè)定“抵押”時是尚未取得該權(quán)利的，更重要的是這兩者有聯(lián)系但非同一概念，所以，期房抵押也不能理解成權(quán)利抵押。雖然擔保法第37條關(guān)于不得抵押的禁止性規(guī)定中未包括期房抵押，但根據(jù)物權(quán)法定的原則，只能將它理解成對第34條可以抵押的財產(chǎn)的限制。故筆者認為：建設(shè)部的規(guī)定違背了擔保法的精神，除非修改擔保法，目前的期房按揭不能按照抵押的方式運作。

第三，期房按揭人取得了可供質(zhì)押的普通債權(quán)

第四，期房按揭合同訂立后，購房人既然要以期房向銀行擔保借款而不能抵押，則只能質(zhì)押，

因為如上述購房人擁有的是對開發(fā)商交付房屋請求權(quán)。擔保法第75條雖未明文普通債權(quán)可作質(zhì)押，但該條第4項規(guī)定的其他權(quán)利在解釋上應(yīng)該容納它不成問題。不過，由于前述央行的新近規(guī)定，事實上，期房質(zhì)押只是非常短暫的過渡，因為設(shè)定期房按揭的時候，開發(fā)商的多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂，高層住宅完成投資的2/3，其轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房即在眼前。購房人一般須連續(xù)6期遲延支付銀行借款，銀行才有可能實現(xiàn)質(zhì)權(quán)。所以開發(fā)商負擔加重，銀行風險降低，同時也使期房按揭淡化了其實際意義。一俟期房竣工購房人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，按建設(shè)部的城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第34條規(guī)定期房抵押（實為質(zhì)押）應(yīng)重新辦理現(xiàn)房抵押。

綜上，筆者的結(jié)論是：第一，我國事實上并沒有真正的按揭制度，所謂的房地產(chǎn)按揭在我國實際情況是：現(xiàn)房按揭即是抵押，而期房按揭前期是質(zhì)押，竣工交付后為抵押。它們既不是英美法上的按揭，也不是香港的按揭。但是稍需注意的是，當期房竣工變?yōu)楝F(xiàn)房，質(zhì)押也相應(yīng)變?yōu)榈盅簳r，立法上對此應(yīng)進一步完善和明確，否則在嚴格意義上，易與物權(quán)法定主義產(chǎn)生沖突。第二，大陸法的非典型擔保中的讓與擔保，與英美法的按揭在擔保期間讓渡所有權(quán)益有本質(zhì)的相同之處，但該制度在我國物權(quán)法今后立法中如何取舍，應(yīng)視我國在可預見的未來社會經(jīng)濟對物權(quán)擔保制度的總體的要求而定，如果確立這種制度，則應(yīng)該在更廣泛的范圍設(shè)計其價值功能，而不是僅僅局限在房地產(chǎn)的買賣方式上，否則就是立法資源的浪費，因為僅就房地產(chǎn)買賣而言，根據(jù)本文前述的分析，目前的擔保法已經(jīng)可以解決銀行的債權(quán)擔保問題。

參考文獻

[1]梁慧星。中國物權(quán)法草案建議稿[M].北京：社會科學文獻出版社，2000.776-786，該部分主要由陳華彬負責撰寫。

[2]雖然有些學者認為抵押權(quán)為保障債權(quán)實現(xiàn)，與債權(quán)目的關(guān)系同一，應(yīng)屬債權(quán)。劉德寬。民法諸問題與新展望[M].1992.337.我國民法通則也將其規(guī)定在債權(quán)中，但綜觀各國通說，因其典型地具備物權(quán)性而為擔保物權(quán)，應(yīng)屬無疑。

篇（5）

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會計準則的時候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規(guī)定，造成了各種會計信息問題。

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認，費用確認因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預收款項或應(yīng)收款項確認為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會計準則收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法：

1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。

2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。

3、在房地產(chǎn)項目竣工驗收后，發(fā)出了入伙通知書并開具銷售發(fā)票確認收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。

上述收入確認情況在房地產(chǎn)上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報因當年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風險和報酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會計師的原因。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費用的投入，因此該年的財務(wù)報表就不能適當?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產(chǎn)上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產(chǎn)款應(yīng)分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。

篇（6）

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：

一房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展概述

企業(yè)文化的就是企業(yè)精神，是企業(yè)影響員工在生產(chǎn)上的積極性和在生活上對企業(yè)的歸屬感的重要因素。這種精神可以使得員工把企業(yè)當做情感生活的一部分，而不只是謀生的手段，如果每個員工都心里都把這個企業(yè)只是當做謀生的手段，那么跳槽，泄露企業(yè)商業(yè)秘密等事情發(fā)生就不足為奇了。想要把員工的心捆在這個企業(yè)，使員工們齊心協(xié)力為企業(yè)做事就需要企業(yè)文化的力量。

在文化建設(shè)上普遍的存在兩種觀點，一是自然主義傾向。認為企業(yè)文化，企業(yè)理念是企業(yè)長期生產(chǎn)經(jīng)營活動中自然形成的，企業(yè)沒辦法也不應(yīng)該進行人為地設(shè)計；另一種是主觀主義傾向，認為企業(yè)文化，企業(yè)理念就是人為地設(shè)計。前者導致企業(yè)文化中的“無作為”現(xiàn)象，一切憑其自然發(fā)展，缺乏明確的理論指導；后者導致企業(yè)文化建設(shè)的“突擊”現(xiàn)象。

我國房地產(chǎn)業(yè)是在20世紀80年代市場經(jīng)濟發(fā)展中催生的新興行業(yè)，由于幾十年積淀下來的商品房供應(yīng)短缺引發(fā)了20世紀80年代至90年代市場空前繁榮，因而也使這一新興行業(yè)在當時被視為“暴利”行業(yè)，蒙上了一層極強的投機色

彩。

隨著國家1994年～1997年宏觀調(diào)控政策到位，我國歷史上空前的房地產(chǎn)泡沫中誕生的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到了徹底的洗禮，企業(yè)從商品房空置帶來的市場壓力中尋求生機，從房地產(chǎn)價格下跌尋求自身的競爭優(yōu)勢，在擠壓泡沫市場化

過程中錘煉了這個新生產(chǎn)業(yè)，使業(yè)界在痛定思痛后走向成熟。

進入21世紀，房地產(chǎn)中比重最大的住宅產(chǎn)業(yè)被列為國家新的經(jīng)濟增長點，成為上世紀末中國經(jīng)濟軟著陸后啟動內(nèi)需的重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，城市居民住宅狀況成為我國全面建設(shè)小康社會的重要物質(zhì)指標，更有上海市等房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達的城市將房地產(chǎn)列為“九五”規(guī)劃的支柱產(chǎn)業(yè)，一個資金密集型兼負我國城市改造重任的朝陽產(chǎn)業(yè)正崛起在中國大地，在改善人們居住環(huán)境的房地產(chǎn)經(jīng)營中獲得發(fā)展，

在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中贏得社會的尊敬，同時也伴生了具有我國特色的房地產(chǎn)企業(yè)文化。

二企業(yè)文化建設(shè)典型類型

企業(yè)文化建設(shè)的類型是多種多樣的，典型的有幾種類型：

（一）自我更新特征的學院型企業(yè)文化。

萬科地產(chǎn)是一家從商貿(mào)起家，從80年資房地產(chǎn)的深圳上市公司。由于萬科地產(chǎn)創(chuàng)造了重視企業(yè)品牌打造與推廣，激勵員工學習并張揚個性的強勢企業(yè)文化，從而不僅塑造了中國地產(chǎn)的知名品牌——萬科地產(chǎn)，同時也造就了一批業(yè)界知名人士，使萬科地產(chǎn)在全國各大城市的房地產(chǎn)中均享有較高知名度，產(chǎn)品的城市覆蓋率與其品牌知名度一樣居全國前列，是我國房地產(chǎn)業(yè)中的佼佼者。

（二）傳統(tǒng)公司優(yōu)化管理緩慢自我更新半學院型企業(yè)文化。

中海地產(chǎn)是一家從香港承建業(yè)(工程總承包)起家的全國性房地產(chǎn)企業(yè)，它從1990年代初涉足內(nèi)地房地產(chǎn)，從行業(yè)相關(guān)性而言是水到渠成，加上其特有的“中國建筑”背景，工程管理具有明顯優(yōu)勢，受其在香港從事工程總承包的成功經(jīng)營模式影響，形成了強調(diào)團隊精神，注重產(chǎn)品細節(jié)，服務(wù)貫徹始終的強勢企業(yè)文化，并成功地將其注重工作細節(jié)的企業(yè)文化稼接到中海物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌。這種強勢企業(yè)文化由于過于強調(diào)工作細節(jié)，使得其企業(yè)資源未得到最大的發(fā)揮。

（三）自我更新管理棒球隊型的企業(yè)文化。

合生創(chuàng)展是一家專業(yè)從事內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)的香港上市公司，1990年代中期與廣東珠江投資戰(zhàn)略合作投資珠江三角洲房地產(chǎn)，兩公司戰(zhàn)略結(jié)盟帶來了土地開發(fā)、市場策劃、工程總承包、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理的資源優(yōu)化組合，形成了重視工作結(jié)果，鼓勵員工創(chuàng)新與學習，包容多元亞文化的企業(yè)文化，從而使企業(yè)在較短的時間內(nèi)獲得迅猛發(fā)展。正是這種新型的多元企業(yè)文化，造就了全國各地房地產(chǎn)業(yè)的一個個巨人，多種資源整合極盡其能。

（四）緩慢自我更新能力學院型的房地產(chǎn)企業(yè)文化。

1990年代初期，以新世界地產(chǎn)為代表的一批香港、臺灣頗具實力的上市公司大舉進軍中國內(nèi)地房地產(chǎn)，由于其外資背景，在國內(nèi)發(fā)展房地產(chǎn)受到諸多政策限制，形成了注重規(guī)范運作，激勵員工學習，注重企業(yè)長遠利益的房地產(chǎn)企業(yè)文化。從而使企業(yè)的經(jīng)營穩(wěn)健抗風險能力較強。港臺及東南亞在內(nèi)地投資的房地產(chǎn)公司大部分屬此類企業(yè)文化，它們在跌宕起伏的我國房地產(chǎn)市場投入巨資而回報并不高。

從房地產(chǎn)企業(yè)文化比較分析可以看出，我國的房地產(chǎn)企業(yè)文化處在傳統(tǒng)公司文化，緩慢自我更新企業(yè)文化與自我更新企業(yè)文化并存的狀態(tài)，并且各具特征，這一方面說明市場不平衡，各種企業(yè)文化均有其存在的合理性，另一方面說明我國房地產(chǎn)企業(yè)文化已經(jīng)影響著企業(yè)的發(fā)展。只有建立在自覺更新基礎(chǔ)上的企業(yè)文化才最具生命力，片面地、不適應(yīng)外部環(huán)境的企業(yè)文化都將成為制約企業(yè)發(fā)展的障礙。

三房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的方法

營造“以人為本”的文化氛圍。泰勒管理模式的特點是“物本管理”,即把企業(yè)看作是一個大機器,企業(yè)員工則是這一機器中的零部件,把人當成物來管理。自20 世紀80 年代以來,企業(yè)管理理論出現(xiàn)了“人本管理”思想,認為人不單純是創(chuàng)造財富的工具,人是企業(yè)最大的資本、資源和財富。

創(chuàng)新知識資本經(jīng)營文化。知識經(jīng)濟時代,知識資本成為企業(yè)成長的關(guān)鍵性資源,企業(yè)文化作為企業(yè)的核心競爭力的根基將受到前所未有的重視。企業(yè)要生存與發(fā)展,提高企業(yè)的核心競爭力,就必須強化知識管理,充分發(fā)揮企業(yè)員工個體與團隊的整體效應(yīng),通過持續(xù)不斷地學習來掌握新科技、適應(yīng)新變化,加強跨文化管理,促進跨國家、跨地區(qū)以及跨行業(yè)企業(yè)文化的融合和重塑,從根本上提高企業(yè)的綜合素質(zhì),是迎接知識經(jīng)濟挑戰(zhàn)的積極戰(zhàn)略。

承接中華民族優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化。任何一個企業(yè)的文化底蘊來自本民族的傳統(tǒng)文化。以儒家思想為主的中國傳統(tǒng)文化著眼于以規(guī)范引導人們的日常行為,其精髓是“誠為本,和為貴,信為先”。這種文化的包容性和開放性,使中國的民族文化具有與時俱進和兼容并蓄的特征。因此,培育先進企業(yè)文化必須弘揚中華民族的優(yōu)秀傳統(tǒng)文化,并根植其中,吸取其精華。

建立適應(yīng)市場經(jīng)濟和現(xiàn)代企業(yè)制度的文化。在市場經(jīng)濟條件下,錘煉企業(yè)的根本在市場,打造企業(yè)的關(guān)鍵則在體制創(chuàng)新。在發(fā)展市場經(jīng)濟、建設(shè)現(xiàn)代企業(yè)制度的過程中,必然會伴隨企業(yè)文化的提升和轉(zhuǎn)型,培育先進企業(yè)文化必須與市場經(jīng)濟和現(xiàn)代企業(yè)制度相適應(yīng),用這種文化確立公平競爭原則,把握迅速變化的市場需求,構(gòu)建企業(yè)技術(shù)、管理和體制創(chuàng)新的機制。

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)文化法制環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)的文化建設(shè)涉及面廣，不僅具有顯著的產(chǎn)業(yè)特色，而且又與社會文化處處相融。有學者提出的城建文化、居住文化、環(huán)衛(wèi)文化、園林文化、環(huán)境文化、社區(qū)文化、生態(tài)文化同樣如此。過去產(chǎn)業(yè)文化不發(fā)達的根本原因在于，沒有適應(yīng)產(chǎn)業(yè)文化生存與發(fā)展的法制環(huán)境。改革開放以后，國家法律法規(guī)體系的不斷完善，使產(chǎn)業(yè)文化的發(fā)展迎來了明媚的春光，特別是建設(shè)行業(yè)專業(yè)法律法規(guī)的配套產(chǎn)生，為房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)開拓出更加有利的發(fā)展空間。

參考文獻：

[1]華銳.21世紀中國企業(yè)文化實踐與探索叢書.北京:企業(yè)管理出版社.2003..

[2]祁然.房地產(chǎn)企業(yè)文化.黑龍江科學技術(shù)出版社.2006.

篇（7）

一、當前我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

進入21世紀，我國的房價成了普通老百姓關(guān)心的話題和抱怨的對象。房價飆升到今天這個令人瞠目結(jié)舌的價位，決不是一朝一夕形成的。 回顧中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展史：從1998年開始，住房分配貨幣的政策啟動了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的全面市場化，隨著福利化分房的結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)進入了持續(xù)快速發(fā)展的新時期。在這段時期內(nèi)，盡管中國政府為應(yīng)對高房價可能產(chǎn)生的泡沫，多次實施了宏觀調(diào)控政策打壓房價，但效果都不是太明顯。目前，中國房價的水平與中國人均GDP的比值，要遠遠高于美日歐等發(fā)達國家。房價這種持續(xù)走高的狀況直接導致了房地產(chǎn)價格嚴重脫離實際價值， 產(chǎn)生泡沫，并被越吹越大，房地產(chǎn)的泡沫一旦破滅所帶來的后果卻是無法想象的。

二、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

改革開放以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展的狀況一樣，都取得了長足的進步。但是，我們也不應(yīng)忽視因為房價過高所導致的房地產(chǎn)泡沫化趨勢的問題。為深入剖析這個問題，我們首先應(yīng)該了解房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因：

1、土地資源的稀缺性。土地資源的供給有一個顯著的特點：它是一種不可再生資源，無論房價如何變動，土地的總供給大體上是不變的，因為人類只有一個地球，雖然有時候，人類可以將其它類型的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，但是受到各種各樣的條件約束和限制，大幅度增加建設(shè)用地的規(guī)模，這是不太可能的，因此土地供給的彈性具有很強的剛性。隨著土地需求的上升，土地價格大體呈現(xiàn)出越來越貴的趨勢。

2、城市化的進程。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，我國的城市化進程的速度越來越快。據(jù)統(tǒng)計，目前我國人口中占大部分的還是農(nóng)村人口，而根據(jù)發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗來看，經(jīng)濟發(fā)展必然帶來農(nóng)業(yè)人口下降這樣一個結(jié)果，因此，在相當長的歷史發(fā)展時期內(nèi)，我國城市化的進程會持續(xù)推進，這意味著每年都有大量的農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘢麄円诔鞘欣锪⒆憔托枰凶》浚@也造成了對房屋的剛性需求，同時也推動著房價往上漲。

3、中國人的傳統(tǒng)觀念和消費習慣。中國人由于受到傳統(tǒng)觀念和消費習慣的影響，大多數(shù)人都希望擁有一套自己的住房，有沒有房子甚至成了年輕人能不能結(jié)婚的前提條件，因此，進入談婚論嫁的年輕人總是想方設(shè)法，要么靠父母贊助，要么靠銀行貸款，甚至不惜一輩子成為房奴也要去購買住房，這種不顧現(xiàn)實的消費觀造成了畸形的房屋需求，也造成了房價高企的結(jié)果。

4、房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點。房地產(chǎn)這種商品與其它的普通商品在行業(yè)特點上有比較大的差別：首先，房地產(chǎn)這種商品具有較大的差異性，特別是它座落的地理位置是具有唯一性，因此，房地產(chǎn)這種商品的供給具有某種程度的壟斷性，而其它普通商品在地理上是可以任意流動的，哪里的價格高、利潤高，這些普通商品就可以流動到哪里，形成競爭性比較強的市場狀況，因此普通商品的價格不可能太高，而房地產(chǎn)行業(yè)的這種特點注定了它是一個不完全競爭的市場，這也造就了房地產(chǎn)行業(yè)的暴利；其次，房地產(chǎn)這種商品的使用期限要遠遠高于其它普通商品，這也使房地產(chǎn)成為一種比較理想的投資對象，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和人民物質(zhì)生活水平的提高，特別是居民可支配收入的增加，人們的投資意識不斷增強，而我國投資的渠道還極其有限，為避免通貨膨脹引發(fā)資產(chǎn)縮水，購買房產(chǎn)成了不錯的選擇。

5、地方政府的土地財政政策。“土地財政”，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財政支出。土地出讓后，地方政府還能獲得建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等營業(yè)稅為主的財政預算收入，這些收入全部歸地方支配，土地出讓金不折不扣地成了地方政府的“錢袋子”。由于地方政府現(xiàn)在的開支非常龐大，在沒有其它穩(wěn)定的財政來源的情況下，土地財政自然成了地方政府增加收入的首選，而高房價是增加土地財政收入的重要前提條件。因此，地方政府對中央政府下達的調(diào)控房價的政策執(zhí)行起來并不積極，甚至陽奉陰違，因為地方政府本身就是高房價的主要受益者。

6、銀行等金融機構(gòu)的助推。在我國，大部分的銀行都已經(jīng)商業(yè)化、企業(yè)化了，它們也要追求高利潤。目前，我國除房地產(chǎn)外的其它行業(yè)大多都不太景氣，利潤率不高，風險也大。因此，銀行等金融機構(gòu)也看準了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的高回報的利潤，紛紛向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款， 房地產(chǎn)開發(fā)商有了銀行的資金支持后，也不著急將手中的房子推向市場去變現(xiàn)，而是待價而沽。與此同時，銀行等金融機構(gòu)又向普通購房者提供優(yōu)惠的按揭利率，吸引他們?nèi)ベ彿浚@也造成房地產(chǎn)需求的膨脹。

三、消除房地產(chǎn)泡沫的措施

針對當前我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的種種弊端，我們必須正視現(xiàn)實，采取措施，消除房地產(chǎn)泡沫。為了讓這一行業(yè)健康有序地良性發(fā)展，我們應(yīng)采取以下有效措施：

1、建立有效的保障房制度，解決住房問題

房地產(chǎn)這個商品是一種涉及到千家萬戶利益的重要商品。根據(jù)我們之前分析的那樣，由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特殊性，若這個行業(yè)任由市場調(diào)控的話，必然會出現(xiàn)壟斷這種狀況，形成讓普通老百姓難以承受的高價。因此，政府在房地產(chǎn)供給方面不能置身事外，應(yīng)該想方設(shè)方積極地為老百姓，特別是中低收入的老百姓提供保障性住房。令人頎喜的是，在2011年全國兩會前夕，國務(wù)院總理在一次與網(wǎng)友交流的過程中表態(tài)，今后五年，我國要新建保障性住房3600萬套，保障性住房應(yīng)當以公租房和廉租房為主，這是一個非常龐大的數(shù)字，如果實現(xiàn)的話，屆時我國保障性住房的覆蓋率將達到20%，有力地緩解我國住房的壓力，壓抑目前不斷上漲的房價，化解房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生的泡沫問題。

2、改變地方政府過份依賴土地財政的現(xiàn)狀

目前的土地財政政策容易讓地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的利益捆綁在一起，成為高房價助推器。要改變這種現(xiàn)狀，首先應(yīng)當適當調(diào)整我國中央與地方的稅收分配的比例，因為我國地方政府要承擔的責任和事務(wù)很多，這都是需要用錢的，而目前我國地方政府在財稅分配比例中所占的份額過小，造成事權(quán)與財權(quán)不匹配；其次，必須改變目前土地出讓金由地方政府自收自支的財政體制，應(yīng)該增加省級政府監(jiān)督和審查這一環(huán)節(jié)，不能讓地方政府養(yǎng)成過份依賴土地財政的習慣。

3、整頓房地產(chǎn)金融市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)金融管理

銀行等金融機構(gòu)的資金是房地產(chǎn)市場中最重要的資金來源，因此，管好銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)就顯得猶為重要。首先，銀行應(yīng)當嚴格執(zhí)行國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的金融政策，比如應(yīng)嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款發(fā)放條件，加強住房開發(fā)貸款管理；其次，要規(guī)范個人商品住房的按揭貸款管理，嚴格執(zhí)行央行頒布的按揭比率和按揭利率的要求。只有整頓房地產(chǎn)金融市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)金融管理，才能有效防范房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的泡沫化的可能。

4、強化土地資源的管理

土地資源是一種稀缺資源，一定要強化土地資源的管理。首先，要通過土地供應(yīng)量的調(diào)整，控制房價不合理的上漲。其次，在土地出讓的過程中，一定要實行公開的招投標制度，避免土地交易的腐敗現(xiàn)象，因為如果出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象，這些腐敗的成本最終都會加入到房價當中，讓房價居高不下。再次，要嚴厲打擊某些房地產(chǎn)商對土地資源的囤積積奇，對那些投標后不開發(fā)，只是坐等土地價格上升來牟取暴利的開發(fā)商，一定要采取有效的手段予以打擊。只有通過強化土地資源的管理，才能避免土地資源的浪費，使稀缺的土地資源得到充分利用。

5、可以考慮設(shè)立房產(chǎn)稅，打擊房地產(chǎn)行業(yè)中的投機行為

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。但房產(chǎn)稅的設(shè)立是一把雙刃劍，如果課稅范圍過大，容易誤傷普通老百姓，加重中低收入家庭的稅負負擔。因此，在制度設(shè)計的時候，一定要嚴格控制房產(chǎn)稅的征收范圍，只對那些豪華的、高價的、多套的房產(chǎn)才能征收房產(chǎn)稅，這樣才能起到精確打擊房地產(chǎn)行業(yè)中的投機行為的作用。目前，重慶、上海兩市正在試點運行房產(chǎn)稅，我們將根據(jù)試點的結(jié)果，進一步完善房產(chǎn)稅的實施細則。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)是我國一個重要的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對我國宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展起到很重要的作用。我們要掌握房地產(chǎn)行業(yè)運行的客觀規(guī)律，不斷探索新方法、新路子，讓房地產(chǎn)行業(yè)真正成為我國經(jīng)濟新的、好的增長點，從而解決廣大群眾關(guān)心的居住方面的問題。

參考文獻:

[1]曲波，《房價、地價與土地供應(yīng)的前因后果》，中國土地期刊，2005.5

篇（8）

一、前言

20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內(nèi)金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業(yè)對外開放時，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產(chǎn)價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構(gòu)進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風險的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發(fā)生的背景和原因十分復雜，觸發(fā)點也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發(fā)現(xiàn)銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿(mào)易組織之后，堅持入世承諾，穩(wěn)步推進銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風險業(yè)務(wù)上，國內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競爭，風險會進一步加大。總結(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業(yè)增強防范房地產(chǎn)信貸風險的能力，有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風險

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導致信貸擴張、房地產(chǎn)價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價格崩潰，持續(xù)時間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時間；第三階段的特征是資產(chǎn)價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產(chǎn)的抵押貸款者財務(wù)狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價格波動給銀行帶來的信貸風險，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價格大幅下降和借款人違約率增加的風險。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產(chǎn)貸款來說，信貸風險是最需要關(guān)注的風險。房地產(chǎn)價格下降是引發(fā)信貸風險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風險，如：借款人無法還款時，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價格越趨昂貴和反復，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔的風險也會越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風險比抵押貸款的風險更高，因為其貸款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產(chǎn)價格下降時，發(fā)展商和建筑商的財務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風險并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實際承擔的房地產(chǎn)貸款風險往往會更大。因為房地產(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計數(shù)字往往不計算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風險可能會較統(tǒng)計數(shù)字顯示的高得多。房價波動通過資產(chǎn)負債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風險也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風險影響外，房地產(chǎn)價格下跌也可能通過間接渠道導致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價格的下降會對整體經(jīng)濟產(chǎn)生負面的影響。此類型的風險，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風險成因

（一）災(zāi)難短視癥

即大的經(jīng)濟沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發(fā)生的概率，并做出充分的預防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經(jīng)驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強他們樂觀預期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時間較長，在房地產(chǎn)價格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產(chǎn)生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產(chǎn)價格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)

災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個別銀行身上。當一些銀行由于災(zāi)難短視癥認為某些經(jīng)濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標準，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當下輪沖擊發(fā)生時，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場的主導，這些銀行并沒有任何應(yīng)對特殊沖擊的預防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會有意忽視房地產(chǎn)貸款的風險，因為他們認為如果災(zāi)難性沖擊來臨時，將會受到政府的保護，損失由政府承擔，而銀行則享受由高風險敞口帶來的豐厚利潤。“太多而不能倒”的政策，即當銀行業(yè)整體面臨倒閉風險的時候，政府更有可能介入去拯救陷入危機的銀行，實際上在激勵銀行從事那些使他們的資產(chǎn)負債表風險與其他銀行同業(yè)高度相關(guān)的活動，這是另一種形式的羊群效應(yīng)。

（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風險

經(jīng)濟繁榮時，投資者可能會意識到，銀行過度借貸于房地產(chǎn)市場使銀行更易受到市場波動的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務(wù)，政府不會讓整個銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔保，即使沒有諸如存款保險之類明確的政府擔保，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風險，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認為可以先于其他人在市場崩潰前的適當時機退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行，進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產(chǎn)市場。（四）信息不對稱

銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產(chǎn)價值的一定比例內(nèi)，以防當房地產(chǎn)價格下跌、借款人違約時，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產(chǎn)時產(chǎn)生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產(chǎn)貸款風險中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風險。

然而，實際上，當房地產(chǎn)價格大幅下降時，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補損失。這是因為，在房地產(chǎn)價格大幅下跌時，抵押房產(chǎn)的價值可能會很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產(chǎn)市場繁榮時期，銀行過度樂觀地認為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標準。造成這種情況的主要原因在于，在實際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準確估計房地產(chǎn)的價值，造成當前的抵押物評估價值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是當時的市場價值甚至是過去的價值，而不是變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，從而造成銀行可能會低估房地產(chǎn)貸款高風險敞口的風險。

（五）不適當?shù)臅嫛⑿畔⑴都胺煽蚣?/p>

在不透明的會計核算方法，不適當?shù)男畔⑴稖蕜t和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對自身的財務(wù)狀況如果缺乏充分的披露，在房地產(chǎn)價格下跌時，往往掩蓋銀行資產(chǎn)的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權(quán)人和監(jiān)管者等無法有效監(jiān)控風險敞口，對銀行施行監(jiān)督和約束，進而使那些高風險業(yè)務(wù)被當作是高盈利性的業(yè)務(wù)。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業(yè)當時對不動產(chǎn)行業(yè)的風險敞口數(shù)額和不動產(chǎn)價格下降因素作一個合理的估計，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進行貸款分類時，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當前的償付能力進行評估，可能會造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。

（六）監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管

監(jiān)管者的職責是通過監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風險的增長策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預算約束使監(jiān)管部門不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當金融自由化作為一系列促進經(jīng)濟增長的宏觀政策的一部分時，監(jiān)管部門可能對約束那些采取高風險策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風險的經(jīng)營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風險。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當金融部門的擴張被視為經(jīng)濟增長的重要推動力量時，監(jiān)管部門要承擔更大的壓力。再次，對監(jiān)管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會變?yōu)楝F(xiàn)實，而那時可能已經(jīng)是其他人在履行監(jiān)管職責，因而，監(jiān)管當局有內(nèi)在動力采取寬容、遷就的態(tài)度對待問題銀行，加大了銀行承擔更大風險的內(nèi)在動力。四、防范

（一）防范銀行災(zāi)難短視癥

在銀行業(yè)對外開放的環(huán)境下，監(jiān)管部門應(yīng)改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當局必須確保一個行之有效的機制，以防止銀行過度承擔風險，打消其盈利歸個人、損失由社會承擔的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對付災(zāi)難短視癥及不可預知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過程重在評估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機，但不足以防范危機。為了防范危機，監(jiān)管過程必須把那些承受能力差、有可能會成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風險敞口達到對整個金融體系構(gòu)成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經(jīng)常性的壓力測試，界定銀行應(yīng)該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個有效方法。其次，監(jiān)管當局可以要求銀行提高房地產(chǎn)貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應(yīng)的風險，并使銀行業(yè)在市場的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當局監(jiān)察及評估銀行承受房地產(chǎn)貸款的風險。

（二）安全網(wǎng)改革

在對銀行的行為施加影響時，不應(yīng)只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺房地產(chǎn)價格泡沫征兆，防范房地產(chǎn)市場繁榮時期銀行房地產(chǎn)貸款的過度膨脹。監(jiān)管部門不能僅僅滿足于達到相關(guān)的國際監(jiān)管標準，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展狀況和經(jīng)濟環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標準，力求做到最好。在監(jiān)管實施過程中，監(jiān)管機構(gòu)必須及時采取糾正行動，迅速解決問題。如果沒有一個以規(guī)則為基礎(chǔ)的監(jiān)管體制，就難以對要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風險的防范

監(jiān)管部門要想防范道德風險，必須終止隱含的存款保險制度。首先，將存款保險的金融機構(gòu)控制在一個適當?shù)姆秶幌蛩袀鶛?quán)人提供全額存款擔保，特別是那些大金額的債權(quán)人，以促使大額債權(quán)人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時采取懲戒措施使其恢復正常，如果仍沒有改觀，監(jiān)管當局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關(guān)閉問題銀行，降低銀行即將破產(chǎn)時為死而復生而孤注一擲的可能性。再次，實行嚴格的資本充足制度。通過制約商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模的無限制擴張，保證銀行穩(wěn)健、安全經(jīng)營，增強銀行抵御非預期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當局馬上采取糾正行動，避免當銀行資本狀況嚴重惡化時，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導致?lián)p失大幅增加。

（四）市場基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)

篇（9）

（一）內(nèi)部原因1.信用等級低，違約風險高。我國的中小型房企大都資金實力、償債能力弱，違約風險較高，銀行等金融機構(gòu)往往不愿意貸款給它們。同時也正是這些特點使它們很難達到上市、發(fā)行債券等的標準。2.資金需求與銀行貸款不匹配。中小型房企規(guī)模較小，資金需求相對較少，而考慮到交易成本，銀行更愿意一次性貸給較大型的企業(yè)，而吝于對中小企業(yè)貸款。3.缺乏完善的內(nèi)部管理制度。中小型房企一般只注重效益，而忽略內(nèi)部管理，缺乏專業(yè)的管理人才和系統(tǒng)的管理制度，特別是在土地取得成本日益增加的情況下，很難做到良好的成本控制。因此中小企業(yè)在經(jīng)濟形勢發(fā)生變化時無法做出及時有效的應(yīng)對，也缺乏創(chuàng)新融資渠道的能力。

（二）外部原因1.政策原因。國家的部分政策在某種程度上促成了房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的形成。政府通過嚴格的土地政策和信貸政策等來調(diào)控房地產(chǎn)市場，土地取得愈加困難，取得土地的相關(guān)稅費也來越高，利率、存款準備金的調(diào)整，差別化信貸政策，限購令等，都對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小企業(yè)的融資提出了挑戰(zhàn)。2.金融市場原因。我國的金融市場發(fā)展尚不成熟，融資結(jié)構(gòu)不合理，直接融資受限較多。我國房地產(chǎn)企業(yè)對長期資金需求較大，而銀行貸款以中短期為主，難以滿足以銀行貸款為主要資金來源的中小房企的融資需求。3.行業(yè)原因。由于房價的不穩(wěn)定及巨大的泡沫，導致即使有房地產(chǎn)等高價值固定資產(chǎn)來抵押，銀行對房企的貸款仍程序復雜、條件苛刻，尤其是對規(guī)模、信用等都很難達標的中小企業(yè)。另外，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展繁榮健康時，銀行貸款寬松，對房屋預售的監(jiān)管也不是很嚴格，企業(yè)較容易獲得銀行貸款、回收的銷售房款等款項，資金相對富裕，致使一些企業(yè)安于現(xiàn)狀，缺乏危機意識和創(chuàng)新能力，在面對嚴厲調(diào)控時，不能迅速找到適合企業(yè)自身的多渠道融資方式。4.法律原因。我國與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)尚不健全，在銀行貸款獲得愈加困難的情況下，許多中小型房企就把目光轉(zhuǎn)向了民間借貸，可我國民間借貸一直處于法律邊緣，缺乏進入的渠道。另外，我國對中小房企上市以及再融資、發(fā)行債券都有嚴格限制，同時當下嚴厲的監(jiān)管使得房地產(chǎn)信托融資在我國很難實現(xiàn)。

二、解決我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的建議

（一）政府方面1.完善房地產(chǎn)金融相關(guān)法律體系。加強新型融資方式的法律建設(shè)，例如規(guī)范和積極發(fā)展民間借貸，還包括房地產(chǎn)投資信托、私募股權(quán)基金等相關(guān)法律的完善。2.適當放寬政策限制。國家可以適當放寬對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控政策，如適當降低中小型房企的營業(yè)稅、所得稅，實行浮動利率，優(yōu)化信貸政策，適當放松對其信貸規(guī)模的監(jiān)管，讓銀行貸款從制度上向中小企業(yè)傾斜。2014年第10期下旬刊（總第568期）時代Times3.加快債券市場發(fā)展。促進中小型房地產(chǎn)企業(yè)集合票據(jù)和債券的發(fā)行，減少其債券發(fā)行限制，也可以有效拓展中小房企的融資渠道。4.構(gòu)建完善的金融機構(gòu)體系。在發(fā)達國家，中小金融機構(gòu)在融資活動中發(fā)揮著十分重要的作用，國家可以通過出臺相關(guān)政策來促進小額貸款公司、典當行等的發(fā)展，促進中小金融機構(gòu)來參與解決融資難的問題。

篇（10）

1.新經(jīng)濟必然伴隨著新規(guī)則。這不僅為制度創(chuàng)新提供了更廣闊的空間，同時也強化了對制度的需求，加速并深化經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)市場的日浙成熟，產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的組織能力得到加強，從而使依賴于產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的各種動力因素對該系統(tǒng)的發(fā)展起到更為顯著的作用。

2.新經(jīng)濟以知識經(jīng)濟為顯著特征。知識在社會生產(chǎn)過程中的滲透，促進了生產(chǎn)迂回化、專業(yè)化發(fā)展和要素生產(chǎn)率的提高，帶來人類各種財富的加速增長。經(jīng)濟發(fā)展水平提高為產(chǎn)業(yè)成長提供了更堅實的物質(zhì)、知識基礎(chǔ)和更廣闊的發(fā)展空間。以知識為基礎(chǔ)的經(jīng)濟增長將一改過去主要依賴于稀缺資源投入規(guī)模的模式，轉(zhuǎn)而強調(diào)知識、信息服務(wù)于用戶的有效性，提倡敏捷制造和商品的個性化。借助于通訊科技的迅猛發(fā)展而掀起的網(wǎng)絡(luò)革命，為新經(jīng)濟運行模式提供了支撐，并進一步促進了經(jīng)濟全球化進程和知識信息的傳播利用。由于知識資源的非稀缺性，即非排他或重復使用，從而具有使用越多其價值創(chuàng)造越高的特征，使得依賴于不可再生的自然資源的經(jīng)濟形態(tài)得到改變，支持了經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)增長面臨的新動因

房地產(chǎn)業(yè)是指“從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、租賃、抵押、信托以及維修、裝飾等經(jīng)濟活動的行業(yè)”。受傳統(tǒng)體制和發(fā)展水平制約，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長幾乎一直是以物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的投資為主要推動力量的。建筑業(yè)盡管在官方口徑中被列為第二產(chǎn)業(yè)，但我國房地產(chǎn)業(yè)的成長與建筑業(yè)有著特殊的密切聯(lián)系。建筑業(yè)不僅是房地產(chǎn)業(yè)中不可缺的物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，而且是我國房地產(chǎn)業(yè)迄今發(fā)展歷程中的主導環(huán)節(jié)。這也是某種程度上使我國房地產(chǎn)業(yè)運行至今難以完全擺脫生產(chǎn)導向的軌道，因而忽視了市場需求的改變。新經(jīng)濟時代，隨著人們收入水平和知識水平的提高，在房地產(chǎn)市場上，服務(wù)需求遠比物質(zhì)商品需求更具有彈性，且服務(wù)需求形式擴展也比物質(zhì)商品更多更廣。目前，房地產(chǎn)服務(wù)需求不僅包括對作為最終消費品的所謂消費者服務(wù)的需求，還包括對作為眾多社會生產(chǎn)環(huán)節(jié)的中間投入品的所謂生產(chǎn)者服務(wù)的需求。一旦真正步入市場需求導向的軌道，房地產(chǎn)業(yè)的生命力就必然從滿足日漸飽和的物質(zhì)商品需求轉(zhuǎn)向滿足不斷產(chǎn)生的服務(wù)需求。也就是說，房地產(chǎn)業(yè)的運行核心必然從物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向服務(wù)生產(chǎn)環(huán)節(jié)。這種產(chǎn)業(yè)核心的轉(zhuǎn)移，具體將依托于以下動力因素：

1.消費者服務(wù)的增長。首先是在收入提高、知識占有更充分以及以信息技術(shù)為主的高科技支持下，房地產(chǎn)消費者的服務(wù)需求將在規(guī)模和種類上快速增長，消費者服務(wù)部門將有相應(yīng)的供給規(guī)模和業(yè)態(tài)種類的增加，如維修、裝飾、家政等私人服務(wù)和現(xiàn)代社區(qū)服務(wù)行業(yè)的進一步成長，從而在房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)形成更長的產(chǎn)業(yè)鏈進而交織出更廣泛的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的消費者服務(wù)增長情況，在此有必要作一些經(jīng)驗性的分析：

（1）隨著觀念更新，人們對于傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，主要是各種私人服務(wù)業(yè)的地位低下、收入微薄的看法已得到極大改觀。許多傳統(tǒng)消費者服務(wù)行業(yè)如房地產(chǎn)業(yè)也正融入現(xiàn)代知識與技術(shù)，其自身得到發(fā)展。

（2）對于現(xiàn)階段我國的發(fā)展狀況而言，消費者服務(wù)具有較高的收入需求彈性，消費者收入水平的提高，無疑為這類服務(wù)行業(yè)提供了更大的增長空間；

（3）婦女就業(yè)的增加以及個體、私營經(jīng)濟的迅速發(fā)展，也從供求兩方面為消費者服務(wù)增長創(chuàng)造了有利條件；

（4）網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)的社會化應(yīng)用，為形成由各類商品與服務(wù)的生產(chǎn)、分配、交換、消費構(gòu)成的經(jīng)濟網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)提供了支持，促使消費者服務(wù)在更廣泛有效的分工協(xié)作基礎(chǔ)上形成更多的新興業(yè)態(tài)和穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)。如近年來綜合布線的普遍引入，對物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)發(fā)展起到了極大的促進作用。2.生產(chǎn)者服務(wù)的增長。作為中間投入品的生產(chǎn)者服務(wù)，如房地產(chǎn)開發(fā)、管理、銷售、租賃、抵押、信托等日漸繁榮，生產(chǎn)者服務(wù)的迅速增長也成為房地產(chǎn)業(yè)增長的新動因。根據(jù)現(xiàn)有按經(jīng)濟活動類型統(tǒng)計的數(shù)據(jù)整理后發(fā)現(xiàn)，住宅建設(shè)和一系列屬于生產(chǎn)者服務(wù)行業(yè)的增長是推動我國房地產(chǎn)業(yè)整體增長的主要因素。

（1）住宅建設(shè)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中提供物質(zhì)產(chǎn)品的主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)，盡管仍保持較高增長率，短期內(nèi)仍體現(xiàn)出相當?shù)某砷L性，但一定程度上講，政府對于形成目前住宅商品供銷兩旺局面起了很大作用，而如果長期以較高的住宅建設(shè)投資規(guī)模來保持房地產(chǎn)業(yè)的增長點，勢必無助于改變整個產(chǎn)業(yè)偏重并依賴整個物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的格局；

（2）技術(shù)進步導致物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域勞動生產(chǎn)率提高從而就業(yè)相對縮減，這是現(xiàn)代社會經(jīng)濟的一大顯著背景；

（3）隨著居民收入水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可忽視。物質(zhì)產(chǎn)品的需求逐步飽和及服務(wù)需求不斷衍生的趨勢，而現(xiàn)在距離2010年我國人均住房面積目標的實現(xiàn)不過是幾年的時間，因此，近期以住宅建設(shè)為產(chǎn)業(yè)的新增長點，在滿足消費者直接需求的同時，還應(yīng)重視物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)為各類房地產(chǎn)服務(wù)的發(fā)展提供載體的功能，即住宅業(yè)應(yīng)同時作為一種生產(chǎn)者服務(wù)行業(yè)而得到新的發(fā)展。

3.網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟為房地產(chǎn)業(yè)注入了新的理念與活力。在高科技廣泛應(yīng)用的新經(jīng)濟時代，網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合是一種發(fā)展趨勢，成為房地產(chǎn)業(yè)的“推動劑”。由于房地產(chǎn)商品屬于區(qū)域性

商品，不同區(qū)域的房地產(chǎn)商品信息量流通較少，對開發(fā)商和購房者都造成了一定的困難。網(wǎng)絡(luò)的參與就打破了區(qū)域性的限制，縮短了各種信息流通的時間，大大降低了資源、物源、信息源的傳遞和處理的成本。網(wǎng)絡(luò)對房地產(chǎn)這個傳統(tǒng)行業(yè)帶來巨大變化，使其更為規(guī)模化、規(guī)范化。

（1）網(wǎng)絡(luò)為房地產(chǎn)業(yè)提供全面營銷信息技術(shù)服務(wù)。互聯(lián)網(wǎng)提供了企業(yè)與顧客雙向交流的通道，使房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)展規(guī)模化的交互式的市場營銷方式。這種交互式的市場營銷方式一方面讓企業(yè)更直接、更迅速地了解顧客的需求；另一方面，使房地產(chǎn)企業(yè)有更多的空間為用戶提供更具價值的售前服務(wù)和售后服務(wù)。互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)從跨時空交易、交易現(xiàn)實的虛擬實現(xiàn)、交互式營銷、網(wǎng)絡(luò)市場以及整合性等方面給房地產(chǎn)市場營銷方式帶來了一場深刻的變革，也促進了房地產(chǎn)業(yè)新增長。

（2）定向銷售，中國互聯(lián)網(wǎng)用戶67％是25-40歲，受教育程度為大學及以上，屬中產(chǎn)階級或高層教育界人士。這部分群體購買力強且具有很強的市場影響力，同時隨著住房商品化和購房分期付款的支持，購房群體的年輕化趨勢更加明顯。互聯(lián)網(wǎng)用戶和購房者的趨同性，給網(wǎng)絡(luò)營銷帶來了巨大商機。