序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產行業論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

2、房地產建筑行業社會保險擴面征繳的難點和存在的問題

2.1單位和員工的特殊性導致參保困難：

2.1.1員工底數難以摸清

很多地產公司都是外來企業，要想摸清參保從業人員底數，客觀上難度較大。

2.1.2員工構成復雜

從業人員有的來自農村，有的來自城鎮，在城鎮的員工中，也有下崗、失業、停薪留職、退休返聘等人員。這種復雜的人員構成也成為單位不參加社會保險或只給部分員工參保的擋箭牌。

2.1.3員工流動性大，穩定性差

房地產建筑行業農村務工人員占員工的75%左右，這些人受農業季節性影響，農閑進城打工，農忙回家務農，對這些對象的參保工作落實難度不小。

2.2企業雇傭雙方參保意識差：

2.2.1企業方面

作為單位法人在短期內很難看到社會保險制度給職工帶來現實收益，只顧自身利益和眼前利益，將社會保險看作是企業的多余開支，想方設法逃避參加社會保險。有的單位迫于壓力，不得不參保，但也僅為管理人員或親屬或企業所在地的職工繳納社會保險，在繳費人數和繳費基數上動手腳以達到少繳社會保險的目的。

2.2.2職工方面

他們缺乏勞動風險意識和勞動風險損失補償意識，沒有意識到社會保險是自己應得的保障權益。他們不清楚單位應負有什么樣的社會保險責任，法律知識也比較缺乏，對眼前利益考慮較多。部分職工特別是農民工對社會保險的重要性認識不充分，參保意識不強，“發錢才是硬道理”、“生存才是大問題”，不愿意從為數不多的工資中扣除一部分參加社會保險。職工自己不愿意繳費，也不會監督雇主為自己繳費，于是造成了參保主體的缺失，從而造成了房地產建筑業參保率低。

2.2.3社會保險繳費保底基數過高，單位和職工社會保險負擔加重。

我縣按照省、市文件有關要求，自2008年下半年按全省在崗職工平均工資的60%確定社會保險保底繳費基數。目前我縣保底繳費基數由最初的990元/月調整到了2025元/月，上調了105%。至今年6月，我縣企業參保職工85%以上按保底繳費工資繳納社會保險，個體靈活就業人員幾乎100%按保底繳費基數繳費。社會保險保底繳費基數過高，不利于社會保險擴面。

2.2.4相關部門缺乏協調配合，難以形成社會保險擴面整體聯動機制。

社會保險擴面征繳工作是加快建立社會保障體系的一項基礎工作，擴面征繳工作應是全社會的義務。而從近幾年的實際工作來看，相關部門缺乏有機配合，整體聯動難度大，政府相關部門對社保工作的支持和配合力度不夠，尚未形成“部門聯動、齊抓共管、強制參保”的局面，從而形成人社部門唱獨角戲的局面，社會保險擴面征繳工作難以全面開展。

3、對策和建議

3.1加大社會保險擴面稽核力度。

在房地產社會保險擴面方面，重點突出新辦單位參保，重點突出參保不規范單位，利用勞動監察網格化對其進行重點監控，確保單位用工人員全員參保，進一步擴大社會保險覆蓋面。在社會保險稽核方面，突破難點單位。針對長期不能主動繳納稽核補收費用或拒不按時補繳的單位，將按照《社會保險法》有關規定，提交地稅部門采取強制征繳手段，進行重點突破，確保稽核補繳金額及時足額到賬。

3.2加強社會保險政策宣傳。

開展社會保險征繳專項宣傳活動，通過廣播、電視、報紙、網站等各類新聞媒體，多渠道、多形式地宣傳社會保險政策，各新聞媒體對拒不參?；蚯防U保費的用人單位及其法定代表人予以公開曝光，形成有利于社會保險征繳的社會環境。

3.3建立多部門年檢聯動機制。

工商、稅務、衛生、質監、民政、交通、文化、安監、建設、公安等部門在辦理單位年檢過程中，將社會保險參保登記年檢納入各部門年檢前置流程中，單位必須在社會保險參保登記證年檢后，才能辦理各部門相應的年檢手續。通過各部門相互配合，進一步規范用人單位參保繳費行為，推進社會保險擴面征繳工作。

篇（2）

系統風險又稱市場風險，指由于企業外部某種因素的影響和變化，導致所有企業的財務成果具有不確定性。主要包括：宏觀經濟趨勢的不確定性、國家經濟政策的不確定性和稅收制度改革的不確定性。對于房地產企業來說，系統風險的成因主要表現在以下兩個方面。

1．國家經濟周期和市場經濟環境的變化

宏觀經濟趨勢的變化和市場經濟環境在房地產企業的發展中一直發揮著至關重要的作用，房地產企業的發展周期隨著國民經濟的周期波動，經歷了從蕭條一直到復蘇的四個階段。如自次貸危機爆發以來，全球經濟發展水平急劇下滑，使得金融危機漸漸演變為經濟危機，在這樣的經濟背景下，中國的企業必然會受到重大沖擊。同時，近年來國家不斷上調存款準備金利率，在某種程度上對房價的過快增長起到了抑制作用，但也增加了房地產購買者的實際購買壓力和房地產企業的資金融資壓力，這都將引發財務風險的產生。另外，房地產企業的發展還與我國的其他許多行業密切相關，這些行業的發展情況都會對房地產企業產生直接或間接的影響。制造業、商業銀行的發展狀況都將對房地產企業的開發成本產生影響。房地產的開發項目主要為土地且占據了企業的大量資金，國家土地政策、土地自身位置及供求關系都將對開發商資金的周轉率和收益率產生重要影響。

2．經濟法律政策的變化

房地產企業在我國的發展時期較短，但近年來已逐漸成為我國國民經濟的支柱產業并已達到白熱化的發展狀態。國家為了保證國民經濟的平穩協調發展，頒布了一系列財政稅收等政策法規對房地產行業進行宏觀調控，且一次比一次更加具有針對性和嚴厲性。

（二）非系統風險的成因

非系統風險又稱特殊風險，指由于個別企業某個特殊因素的變化而造成的風險。一般主要來源于企業自身的經營活動和財務活動。對于房地產企業，引發這些風險的因素主要表現在以下幾個方面。

1．資本結構不合理

一個企業倘若不具備一個科學合理的資本結構，必將影響企業的經營收益，同時增加企業的財務風險。眾所周知，房地產企業在前期需要大量資金投資，資金回籠速度又相對緩慢。由于自身變現能力弱，企業發展的大部分資金來源于外部金融機構貸款和工程建設項目的預付款，只有小部分來源于企業的自有資金。資產負債率過高，債務資金所占比例過大，一旦企業實際收益率低于預期收益率，將會導致資金鏈斷裂，可能產生不能支付到期付息的財務風險。

2．融資渠道單一

隨著經濟的發展，目前我國房地產企業已有六萬多家，但是其中只有一百多家企業通過上市發行股票來籌資。房地產企業開發項目初期通常需要較大的投資額度，因此企業的現金流風險較大，保持連續的資金鏈十分重要。但我國目前的金融體系和房地產金融不健全，導致房地產業對銀行信貸的依賴程度很高，銀行貸款幾乎成為了房地產開發項目運營周轉的主要資金鏈。由于融資渠道的單一，使得企業自身在面臨財務風險的時候不能利用資產組合來很好的規避風險。特別是在人民幣基準利率不斷上調的環境下，銀行貸款條件提高，不僅使企業開發項目的成本費用不斷增加，同時融資困難也在不斷加大。融資的困難可能會引發某種財務風險。

3．資金管理意識匱乏

房地產企業具有前期資金投入大、后期資金回收期長的財務特征，相應的企業應運用縝密的財務管理方式對企業的財務狀況和經營成果進行監督和管理。由于我國房地產行業起步晚，很多企業在財務管理制度上不健全，管理混亂或將財務管理僅局限于會計核算方面，缺乏對全面資金預算的嚴格管理和對成本的有效控制。資金管理意識匱乏主要表現在為未制定出成文的資金運用計劃。這些都在無形中增加了房地產開發項目的成本，導致企業自身的投資風險加大。

4．財務人員普遍缺乏風險意識觀念

目前來看，房地產企業對財務風險的事前控制普遍缺乏，重視事中控制而輕視事前管理的現象。風險控制的工作僅停留在表面上，如賬簿的規范性和完整性都未達到規范的要求，或僅僅滿足了相關部門的檢查，末充分發揮會計的監督和控制作用。這些都源于財務人員缺乏風險意識觀念，未意識到風險管理對企業生存和發展的重要性。財務人員的專業技能和知識滯后，已無法跟上當前經濟時展的步伐，從而導致其處理的財務信息質量普遍較低，不能為企業管理者做出正確決策提供應有的幫助。在風險決策意識方面，沒有系統和縝密的分析、比較和研究，這都將引發企業財務風險的發生。

二、有效防范房地產行業財務風險的措施

由于系統風險多為不可分散風險，我們無論采取任何措施都無法避免，只能通過適當的手段對其加以利用，使其向著對企業有利的方向發展。而關于非系統風險，我們可以通過一系列的有效措施將其至可接受的水平。

（一）緊跟宏觀形勢，產品多元化協同發展

縱觀房地產行業的發展過程，每一階段的發展都與國家的宏觀經濟形勢、國家或地方政府出臺的一些政策密切相關。在這樣的環境下，企業必須能夠對政策的導向做出合理的判斷，有效地預測房地產行業的走向，提前做好資金的融資預算等工作，最大限度地規避系統風險。與此同時，房地產企業要想有效地控制財務風險，應做到產品多元化協同發展。目前，我國房地產行業的上市公司多以住宅開發為主，但居民住宅市場將一直面臨宏觀調控的局面，建議房地產企業可以嘗試著開發多業化的市場。如選擇商業房地產、旅游房地產等供給缺口大、資金回籠快且幾乎不受干預的業務。

（二）完善企業的資金結構，實現科學化、合理化

企業在不同時期呈現的財務風險是不同的，且由于房地產企業的長期高負債經營模式，使得其營運成本明顯高于其他行業，因此必須對企業的資金結構進行完善，合理配置企業的資產結構，有效降低企業的營運成本與風險。鑒于房地產行業資金回籠相對較慢，在完善資金結構時，貨幣時間價值的觀念也不容忽視。

（三）拓寬融資渠道，實現多元化

目前房地產企業僅僅依賴銀行貸款形式進行融資，而銀行關于房地產行業的貸款限制條件逐年增加，使房地產企業的融資困難問題更加嚴重。逐步拓寬企業的融資方式，不僅可以解決融資困難的問題，還能增加企業的市場競爭力，從而謀求更好的發展。首先企業要充分挖掘自身發展潛力，科學利用現有的留存資金。其次可以增強對民間資金和其他企事業單位資金的利用率。同時，可以運用投資信托基金和資產證券化融資方式。在經濟全球化的背景下，還可以利用海外平臺進行融資，相對于我國商業銀行而言，外資銀行融資門檻較低且信貸機制靈活。在實現融資渠道多元化的同時，也最大限度的降低了融資成本，優化了企業現有的資本結構，這對企業的長期穩定發展十分重要。

（四）增強資金管理意識，實現效益化

鑒于房地產行業的資本結構中，自有資金較少，且融資困難，房地產企業在拓寬融資渠道的同時，應增強資金管理意識，充分利用自有的資金。在保持資金鏈持續的同時，充分利用閑置資金，對其實施有效地控制與管理。在不影響企業日常經營活動的同時，可以進行部分金融投資活動。有效提高閑散性資金的使用效率，最大限度地降低企業營運成本，實現效益化。

（五）增強風險意識、提高財務人員的管理素質

房地產行業作為一個高收益、高風險的行業，要保持企業的平穩健康發展，企業人員應意識到在企業經營過程中的各個環節都存在著財務風險。同時，要意識到對財務風險進行預測和防范并非僅是財務人員的責任，而是全體員工的責任。所以企業高層要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和決策水平，切忌主觀臆斷，要充分權衡各方面的影響因素，提高財務信息的質量。其次，培養全體員工的風險意識觀念，把風險管理切實落到實處上，同時要求員工廣泛學習最新的專業知識，切實提高其自身的綜合素質，將企業的財務風險最大限度的降至最低點。

篇（3）

（一）房地產行業企業文化的社會影響大

社會影響大，是房地產行業企業文化的顯著特點。因為，房地產企業建造的不僅是商品房、商鋪房、廉租房，更是以它的企業文化深刻影響著城市景觀、百姓生活的方方面面。所以，許多房地產企業把自身的價值理念融入建筑，傳播自己獨特的企業文化。與民生息息相關的地產行業的領軍人物，其一行一言自然成為一種話語導向和風向標，社會及媒體對SOHU潘石屹、萬科王石，萬通馮侖等的關注，其實已經不再是他們的個人言行，而是整個房地產行業企業文化的優劣、態勢和走向，因為這種優劣、態勢和走向不僅僅關乎他們的企業，更關乎一座城市、一個社區、一類居住群體的精神風貌和文化沉淀。光明地產的企業文化，一直傳遞著“我們不是在建房子，而是在建一座城市的地標，是在為城市構建一張文化的名片”的價值取向，意在用一種參與的自豪感與文化的認同感，讓員工把責任和使命扛在肩上；一直打造著“文化無形，品牌有形”的光明地產，使光明地產的企業文化成為優秀房地產品牌的代名詞，“光明地產”這個品牌中的文化元素足夠的厚實。

（二）房地產行業的企業文化發展并不平衡

房地產建筑的本質，是人與自然的和諧、家園的承載、文化的具象呈現。房地產行業優秀企業文化的基因，通過企業高素質員工隊伍的培育而作用于企業產品品質與品牌的表達，助推著企業經濟的持續提升，成為企業的核心競爭力。文化興企、文化強企，已然成為房地產行業的共識，這是房地產行業企業文化發展的主流。毋庸置疑，房地產行業的企業文化亦存在平庸甚至丑陋的痕跡。一些追求大投入、大產出的房地產企業，以速成、逐利為立業之本，往往紅極一時，卻在迅速的擴張中，由于人才、管理、資金等難以為繼的原因而中途崩塌。一些房地產企業重擴張、輕質量，無序競爭甚至惡意競爭，導致中國房地產建筑的平均壽命在三、四十年左右，嚴重影響居住者的安全。文化，是一張名片，寫著企業的來處與去路。文化，是一份力量，左右著企業發展的指向。當企業的文化情懷，與員工、股東、客戶的利益同頻共振，那么你就是贏家。當企業的文化戰略，僅止于當前“爆款”式大起，也勢必會有大落的可能。房地產行業企業文化，從平庸走向優秀、從優秀走向卓越，需要時間，也需要心態。

（三）房地產行業的企業文化建設態勢良好

總體上看，房地產行業的企業文化建設態勢良好，優秀房企的企業文化引領發展。房地產市場的競爭，根本的是文化和品牌的競爭，是用思想構筑行業的高度。光明地產成立28年來始終把企業文化建設作為發展基石，使企業進入21世紀以來連續躋身中國房地產50強、“中國房地產開發企業穩健經營”10強、上海房地產10強的企業行列，榮獲“中國房地產最具影響力品牌企業”和上海市“五星級誠信創建企業”稱號。光明地產文化，以內在的優秀價值觀和外在的社會責任形象，成為企業思想政治工作和精神文明建設的新載體，成為服務和促進企業發展的新抓手，受到社會、客戶和用戶的充分肯定。

二、光明地產企業文化建設的實踐探索

（一）努力增強對企業文化建設重要性的思想共識

增強員工對企業文化建設重要性的思想共識，是企業文化建設的根本。共識之一：企業文化建設是推進企業持續發展的需要。文化發揮著引領和帶動的作用，它是一種向心的力量，讓團隊在一種正向的感應里，與企業互促成長，雙向提升。光明地產通過28年的努力，將文化與經濟互推并進，實現了有弱到強、擇地造城、鑄造品牌、成功上市的歷史性跨越，走出了一條國有房產企業煥發青春的獨特發展之路。共識之二：企業文化建設是促進企業和諧共享的需要。和諧的企業文化，在于最大限度地達成企業各方利益的協調、多贏、共贏，在于員工思想上的融合與認同。光明地產成于農墾，長于農口，造就了光明地產特有的親近土地、自然和質樸的企業風格，賦予了光明地產穩健的個性，既充滿激情又沉穩踏實，本著對土地負責的態度理性拿地與開發。與此同時，光明地產人奮發有為，在新的時代需求導向下，積極轉型，專注于人、專精于房、專心于事，為企業的可持續快速發展不懈進取。共識之三：企業文化建設是促進人的全面發展的需要。優秀的企業文化是促進人適應企業全面發展的土壤，不僅通過健康有益的文化活動豐富人的精神世界，也以企業的宏偉目標與戰略愿景，增強人的精神力量，促進人的全面發展。光明地產重視人在企業發展中的決定性作用，把以人為本思想貫穿于企業發展和管理全過程，在管理中真正體現尊重人、培育人、善用人、凝聚人。

（二）不斷推進光明地產企業核心價值體系的建設

文化制勝戰略，越來越成為企業增強凝聚力和競爭力的重要發展戰略。在文化制勝戰略的實施中，企業核心價值體系的建設起著決定性影響。光明地產黨政班子緊緊圍繞房地產經營、資源、資本等企業經濟工作重點，大力塑造富有特色的企業文化，先后完成以《價值》為核心的4大系列共11個文本，形成了光明地產的核心價值觀體系。確立光明地產的企業使命。光明地產以“筑夢造福、強企富員”作為企業的使命“。筑夢造?！?，是每個光明地產人追求的愿景。在光明地產，企業不止是一個平臺，更是一個大家庭。在這里，大家都有一個共同的名字光明地產人；大家擁有一個共同的報負共筑光明夢。每個人都為著這份愿景，用深入骨髓的海派文化基因，為一座座城市豎立獨一無二的精致的風向標?！皬娖蟾粏T”，是光明地產的第一要務。強企，讓基層員工看到希望；富員，給干部職工以奔頭。公司領導甚至將改善員工午餐，工作環境放在第一位，激勵員工牢記企業使命，積極作為。傳播光明地產的價值取向。讓“穩健進取、務實果敢、責任創新”的核心價值觀深入人心，融入全員的自覺行動，成為全員思想、行為的主旋律。熙藏項目動遷工作曾歷經八年“抗戰”，卻始終沒能成功，光明地產收購該項目后，項目團隊僅用了一年半就取得了勝利；民眾公司的財務部經理吳慧萍在被廠里的狼狗咬傷后，堅持先把獎金如數發放給保安，再去醫院接受救治，只為讓所有員工開開心心過年；虹陽公司的周梅，為了趕在政府約定時間將材料交到有關部門，在出車禍、頭部鮮血直流的情況下還堅持先送材料，再去醫院治療等等。弘揚光明地產的企業精神。“大地情懷，海派精神”的企業精神，詮釋光明地產人立足上海，放眼全國的視野與雄心；同時，也以一種博大的情懷，納百川而厚發，磅礴有力。工作時間追求精益求益，工作以外大家也是以滿滿的愛心奉獻社會。匯航公司的董事長葉小芪多年來一直默默捐助云南“小芪希望小學”，從不向外人披露；光明地產攜手壹基金組織“溫暖包”行動，向邊遠地區兒童送去愛和關懷，用行動詮釋了擔當和責任。根植光明地產的企業文化。光明地產黨政班子將企業文化建設納入各級領導干部培訓的主要內容，通過開設企業文化建設培訓班、組織企業文化建設理論專題講座、企業文化建設交流會，以及組織先進企業文化學習參觀考察等形式，讓各級管理者全面了解企業文化，思考企業文化建設等問題；在高度認同的基礎上，集團制定了《光明房地產集團文化建設三年行動計劃》。

（三）有效推動企業文化與企業戰略融入發展

光明地產每三年都要制定發展戰略規劃，為企業未來發展擘畫美好的宏偉藍圖，而把美好的藍圖化為現實，需要員工的共同努力。為此，新的戰略規劃形成后，光明地產開展宣傳、解讀、培訓，讓企業新的戰略規劃家喻戶曉，成為集團上下共同奮斗的目標把企業愿景融入經濟發展目標，加強形勢任務宣傳教育。繼承借鑒以往好的做法，如培訓、考核、激勵等把企業愿景融入經濟發展目標，化為集團上下的行動。創新現行的有效做法，用好微信、微博、官網等新媒體，加強形勢任務宣傳，使企業愿景內化于心，外化于行。把經營理念融入企業制度建設，提升企業經營管理水平。注重把理念體系滲透到各個管理環節；建立科學、規范的內部管理體系，實現由粗放型管理向科學、效益、文化管理型企業轉變。建立相應的獎懲措施，在激勵約束中實現價值導向，引導和規范員工行為，促進經濟管理和員工隊伍整體素質的提升。2015年，光明地產在已有60多項制度的基礎上，研究制訂了58項更為細化的工作業務流程，通過制度建設實現集團集約化管理，通過制度加強行為層面的文化建設。把行為規范融入企業日常管理，提升干部員工整體素質。開展創建“文明單位”、“學習型組織”，評選“青年文明號”、“紅旗班組”、“功臣”等活動，營造比事業心、比責任心、比貢獻、比進步的良好企業氛圍。開展豐富多彩、寓教于樂的群眾文體活動，有計劃地每年組織一次健康向上、特色鮮明、大型的文體活動，增加企業凝聚力，增強集體榮譽感，展示光明地產人昂揚向上、不斷進取、奮發有為的精神面貌。

（四）著力突出品牌文化建設塑造光明形象

以品牌理念為引領。把深化品牌建設、品牌理念深入人心作為統領性工作，不僅使品牌共識得到了各單位的認同，而且真正落實到行動上。通過樹立品牌，形成統一的公司形象、經營理念、企業文化，來凝聚人心，把全體員工共同聚集在光明地產的旗幟下。2015年，光明地產旗下的“農工商房產”獲中國馳名商標。以社會責任為己任。以統一的具有社會責任感、現代意識的公司形象，提升光明地產形象。汶川地震發生后，響應市委市政府號召援建了一座都江堰光明團結小學和10個社區衛生中心。2013年，上海市保障性住房航頭拓展基地匯善嘉苑獲得了上海市建筑行業的最高獎項白玉蘭獎，并成為滬上首個觀摩工地。在20多年堅持社會慈善和公益的基礎上，光明地產的公益品牌初步得到了建立，光明產社會責任體系也不斷得到了完善。以清廉工程為基石。加強黨風廉政建設，通過教育、完善制度、參觀學習、上課座談、廉潔談話等多種形式，做到警示教育常態化。建設一支政治思想信念堅定、善于創新思維、自覺廉潔勤政、敢于擔當重任、精于企業管理、綜合能力素質突出的優秀干部隊伍。進一步完善廉政風險防控機制，從制度層面、領導層面和監控體系等源頭著手，將制度完善、科技支撐、隊伍提升三者緊密配套，形成強有力的監管體系。

（五）構建完善企業文化建設的體制機制

建立企業文化建設的領導體制。明確集團總裁和黨委書記應當同為企業文化建設的第一責任人，共同負責，把企業文化建設作為一項主要的工作列入議事日程，定期研究，制訂措施，檢查落實。構建黨政領導一起抓、各部門協調抓、上下互通、左右聯動、整體運作和協調發展的工作格局。制定企業文化建設的發展規劃。制定集團企業文化建設的標準、規范、制度等，做到工作有章可循。將企業文化建設納入光明地產總體發展規劃，納入精神文明建設責任制，形成行之有效的企業文化建設工作長效運行機制。同時，加大硬件投入，為推進企業文化建設提供必要的資金支持，為企業文化建設提供必要的物質保證。完善企業文化建設的管理機制。光明地產宣傳部作為企業文化建設的主管部門，與經營管理部門共同研究、制定企業文化建設的目標任務，確保了企業文化建設各項工作的落小落細落實，并融入管理系統，為優化經營管理提供文化支撐。

篇（4）

[關鍵詞]按揭現房按揭期房按揭

按揭被引入我國大陸房地產市場已十余年，它先由深圳建行在當地試行，之后逐漸流行全國。目前因通過這種方式買賣商品房發展規模相當之大，故對廣大置業者、房產商、銀行、甚至保險公司等的利益影響也無疑十分巨大，它的好處被認為是：緩解了房地產市場資金緊張的狀況，擴大了房地產的銷售市場，并帶動相關行業。所以這一制度是多贏的設計，似乎是1993年房市泡沫之后的一劑良方，房地產買賣言必稱按揭。但是，必須看到：按揭被引到我國大陸，與其說是制度的引入，倒不如說僅是稱謂的引入。盡管目前我國物權立法的步伐正在加緊，有些專家草案建議稿中根據大陸法的體例提出了讓與擔保（目前它們主要體現在判例中），[1]但畢竟是兩種不同的制度。在實務中，銀行常只是根據自己制定的業務規則操作，合同形式上多表現為格式條款。在筆者看來，所謂“按揭”在我國目前的房地產市場中，從某種意義上說，只是個偽概念，事實上并不存在。在此，筆者擬就以下幾個問題略述己見，希能起引玉之磚的作用。

一、普通法按揭制度的確立及衡平法的介入

“按揭”一詞，流傳我國大陸，可謂魯魚亥豕，貽誤廣遠。眾所周知，它是英美法中的mortgage在香港的粵音譯法，在我國內地的法律文獻中mortgage常被譯成抵押，但此處抵押顯然不能簡單地等同于大陸法中的抵押概念。大陸法中的抵押雖自羅馬法起，至今歷經更迭變遷，但其主旨仍一脈相傳，抵押權是指債權人對債務人或第三人不移轉占有而提供擔保的財產，以其變價金額優先受償的權利，為擔保物權[2]的一種。而在英美法上，與大陸法擔保物權對應但不完全相等的概念里，pledge譯成質權，lien譯成留置，charge作動詞時為廣義的擔保，為名詞時則譯為債務負擔或財產負擔。德國民法典1191條至1203條規定的土地債務與定期土地債務，都設定在不動產上，但英美法的charge并不只限在不動產上設定。英國早期的擔保制度最常見的是質，質權人可用質物收益抵沖債權本金而使債務清償完畢者為活質，質物收益僅能抵沖債權利息而不能抵沖本金者為死質。后來，羅馬法中信托質傳入英國，死質的性質發生變化，依羅馬法的信托質，債權人并不以擔保物的孳息抵償債務，債權并不因此消滅，正與死質相似，這就是mortgage.從詞源上看，它源于法語，由詞根mort與gage構成，前者意為永久，后者為擔?；虻盅?。

但是，須注意的是，質是需要轉移占有的，英國早期如此，羅馬法也如此。質權是對動產或不動產占有的簡單轉移，當債權人的這種占有受到侵擾或受到剝奪時，裁判官采用占有令狀加以保障。而信托卻與此不同，主要表現為以提供擔保為目的實行所有權轉移，在習慣上可能主要針對的是“要式物”，它還包括一項簡約，為債務人（信托人）保留在清償債務之后向債權人（受托人）索還物品的權利，同時一般不發生占有的轉移，債務人繼續享用物品，并可通過占有來恢復所有權。但是債權人如果愿意，也可以有權出賣物品，其根據是他取得了所有權，而且必須是在清償債務期屆至時方可行使這種出賣權，否則，他可能會在“信托之訴”中受到追究.[3]所以從本意上看，按揭的法律構成具備這樣的特點：特定財產權利轉移而占有不轉移，債權人在債務人不履行債務時確定地取得所有權，債務人則享有通過履行債務而回贖擔保物的權利。

1475年，里托頓因對被修正的格蘭維勒擔保方式在舉證上不利于債權人而對此進行改革，正式確立了普通法中的按揭，受揭人取得了絕對的不容的權利。在傳統上，按揭主要是不動產擔保，中世紀的英國土地屬于王室所有，故設定按揭時，所謂權原轉移，并非所有權而實為租借權轉移，嚴格意義上，絕對權利也不過是權利人可以終身享有，并且可以不受限制地繼承的土地租借權的附條件的轉移而已。但是，這并不意味著衡平法對按揭的介入從未出現過，其實，早在14世紀，衡平法就已開始對普通法中的按揭進行干預，以限制債權人不人道的行為，至17世紀，衡平法上的按揭正式形成[4].衡平法對按揭的態度，最主要的是按揭不論如何不是以取得擔保物權原為目的，而在擔保債權實現，所以它雖然承認普通法按揭權利的轉移，但僅只是法律上的利益罷了，在債務人不履行債務時并不象普通法一樣，債權人可以確定地取得擔保物所有權，而是給債務人的贖回權以一定的寬限期，并且債權人只可依取消贖回之訴實現取消債務人的贖回權。

至此，我們可以看到：大陸法中同一抵押物上的多重抵押、抵押物的讓與、抵押權實現時的變價清償等在按揭的制度中是沒有適存的土壤的，這與現代財產重在利用和流通的觀念極為不符。同時，它也不象我國傳統的典權存在找貼，當債權額低于按揭物的價值時，債權人也可以通過取消回贖之訴確定地取得按揭物，這對債務人極不公平。1925年，英國財產法引進了大陸法的登記制度和變價清償，克服了上述缺點，有學者認為這已與大陸法的抵押非常接近，而英美法的抵押即由按揭和財產負擔構成，[4]（52）從擔保債權實現的結果上看，這種觀點可以說是正確的，但未實現之前，按揭關系存續期間，當事人之間的權利義務關系則與抵押大異其趣也十分明顯。

二、按揭在香港的的演化

在香港，雖然繼承了英國的按揭制度，但其按揭在廣義上還包括了質押和抵押，此處的抵押是指使債權人取得“權益”作為保障的意思，而與狹義的按揭使債權人取得“產業”作為保障相區別，“權益”和“產業”或許可分別理解成大陸法中所有權概念中的交換價值和整個所有權本身，但是一定要使兩個不同法系的法律概念一一對應則無疑是困難的，也是沒有必要的。故依此，香港的廣義按揭中的抵押與大陸法的抵押已經幾無實質區別。

按香港的法律，房地產被視為產業（或產權），它分為法定式產業和公義式產業，前者是法律承認的既存產業，后者則是目前暫不存在的產業，如“樓花”即是，樓花購買人只持有公義式產業，按衡平法的理論，這種產權是有效的。但是，只有發展商事實上建成樓宇，按法律規定取得工務司署頒發的“入伙紙”和屋宇地政處頒發的“滿意紙”，并簽訂正式的官地租契，方可取得法定產權，之后再依法律程序將該法定產權轉讓給樓花購買人?！叭牖锛垺币馕吨鴺怯钤趯嵨锷弦呀ǔ煽扇胱?，在法律上已完成：“滿意紙”則是表明發展商履行了其在批地條款上向政府承諾的職責[5].狹義的按揭基于上述產業的分類也分為法定式按揭和公義式按揭，前者債權人獲得法定的產權作擔保，而后者則僅獲得衡平法上的公義式產權作擔保。但是，根據香港《地產轉讓及物業條例》第44條規定，自1984年11月1日起，以法定式產業擔保的，必須以契約形式設定法定式抵押而不可設定法定式按揭，該日之前設定的法定式按揭從該日起自動轉為法定式抵押，所以事實上不動產按揭只存在一種公義式情形，[6]這一點將對理解我國內地所謂的現房按揭和期房（預售房）按揭會有重要的啟示，對應于內地的概念，也就是說，現房只能抵押，而期房則可按揭。香港人買樓既是生活必須又是一種投資，基本上都通過銀行按揭，上世紀90年代初，香港跟隨美國大幅減息，房市出現了歷史上罕見的大牛市直至1997年金融風暴爆發。之后隨著經濟復蘇，同時香港銀行又隨美聯儲數次減息，按揭利率創30年新低，房產市場曾一度十分火爆。[7]

三、我國按揭的現行做法和擔保體系構造基礎的關系

當我國內地也試行著按揭的時候，馬上引發了關于它的法律屬性等問題的很多討論。就我國目前房市而言，買賣形式非常豐富。跟所謂按揭有關的是商品房買賣，即開發商在完成一級市場的運作后，進入二級市場與購房者之間發生買賣關系，包括期房按揭和現房按揭，也稱作甲類按揭與乙類按揭。其實際的做法經常是：

1、現房按揭由購房者在合同簽訂生效后，將其買得的房屋所有權和土地使用權證書交銀行執管，并在房地產管理部門作登記，向銀行擔保其用以清償開發商房款的借款本息，此外，開發商也常同時為保證人，借款額度一般最高為房款的70%左右，此后買受人依約分期還款至清償完畢。購房者不償還銀行貸款本息（通常約定連續六期不清償）時，銀行有權將該房折價或以拍賣、變賣該房的價款優先受償，或者由開發商（保證人）將該房回購，并將回購款償付銀行本息。在按揭關系消滅之前，購房人未經銀行同意，不得為負擔行為或處分行為。銀行為保障債權順利實現，常以格式條款要求購房人以銀行為受益人作房屋財產保險。由此也可看到，銀行在所謂現房按揭中事實上不過是言按揭之名，行抵押之實而已。

2、期房按揭則由購房人憑商品房預售合同向銀行貸款，將合同交銀行執管，并向房管部門登記依此擔保銀行貸款，待房屋交付使用，購房人將取得的房產所有權證和土地使用權證作登記擔保未清的貸款本息，其余同現房按揭。但值得注意的是，央行在2001年6月26日重申了1998年的“零首付”禁令時，也規定了借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的2／3.

由上可見，房屋按揭至少涉及以下幾種法律關系：首先是購房人與開發商的房屋買賣關系；其次是購房人與銀行的借款關系；再次是購房人與銀行的按揭關系，除此，可能還有開發商與銀行的保證關系以及后續的開發商與購房人的房屋回購關系等，他們之間關系相互交叉。表面十分復雜，但是剖析其各種關系，到最后常只是購房人與銀行的按揭關系，也即債權擔保關系。

基于房屋買賣中有期房與現房之別，有人認為現房按揭是不動產抵押，期房按揭為權利質押，[8]也有人認為期房按揭為抵押，[8]（15）更有認為期房按揭為準抵押[8]（48）或者“所有權之期待權抵押”的，[8]（60）這些不同的觀點主要在司法實務界流行。另外，有論者提出鑒于按揭的標的既有現房又有期房，它的權利具有兩重性即物權性和債權性，同時又因自身的特性，因此不必將其歸于物權或債權，它是新型的獨立的擔保形態，其法律屬性就是按揭，[9]稍后，有人對這種觀點提出質疑與批評，認為既然在我國大陸按揭是指房地產買賣的一種方式，就沒有必要將它解釋為與抵押權、質權同樣的物權效力，作為房地產買賣合同，以立法形式確定按揭的物權效力是多余的。[10]

之所以如此聚訟紛紜，筆者覺得是因為忽略了大陸法與英美法關于擔保體系的構造基礎之間的差異造成的，從上述關于它的發展歷史來看，傳統上確實與我們的擔保制度有很大的不同，但說到底它是一種擔保制度，原來的擔保范圍也不局限在房地產領域，法制史上動產也可按揭，現在香港還有證券按揭，等等。除去一些細枝末節的區別，不管從1925年的英國財產法還是從1984年的香港地產轉讓及物業條例來看，其目前的按揭（尤其是現房按揭）已與抵押實質上界限已很模糊，問題是在我國大陸，似乎已經把按揭僅和房地產買賣聯系在一起，在房地產按揭中，按揭擔保銀行借款，而借款本身又構成房地產買賣不可或缺的一部分。

所以，究竟如何看待按揭的法律屬性，關鍵在于我們將按揭制度置于整個擔保體系的平臺上設計，還是僅將它融合在房地產的買賣方式（或者至多還包括其他諸如車輛船舶航空器等買賣方式）中。筆者的意見是，如果制度設計是基于前者，則必須考慮它本來的本質內容，核心是讓渡按揭物的所有權益，作為專門一類的非典型擔保方式，目前我們沒有這方面的法律支持，日后物權立法時可改造成大陸法上的讓與擔保。如果是僅僅基于后者，則應盡力使其能在現行擔保法的框架內尋找適存的空間，以求得理論上的和諧。否則，將可能會出現許多混亂的情況，理論上前后矛盾，實務上難以操作。

四、筆者對我國所謂房地產按揭的看法

我國大陸的現房按揭依上述的實際做法來看，并非真正意義上的按揭，而很有一些特殊性，其主要表現為：第一它只讓渡交換價值而非所有權益；第二適用擔保登記和變價清償，這兩點與抵押完全相同。但是第三，擔保期間它排斥適用抵押的某些重要規則，如它以按揭物的全部價值僅擔保遠低得多的借款債權（隨著分期清償債權額越來越少）而不能就超出部分對其他債權設定后次序的多重抵押，又如原則上它不允許法律上處分等。關于第三點的實務做法嚴格來講是顯失公平的，也不符合現行擔保法的規定（第49條、第54條），造成這種局面的的原因純粹在于銀行的格式條款?，F在既然有立法上的根據，司法自然可以修正它，而不能將這種行業的不良慣例置于法律之上。所以不管今后立法如何，僅按目前而論，我國大陸所謂的現房按揭事實上是不存在的，就算想存在，也因與現行法律框架沖突而不能存在，其實質只是一種被扭曲了的剝奪購房人許多合法權益的抵押而已?，F在，一般非專業人士對按揭的理解經常只是落在分期付款的層面。

香港自1984年11月以后，已無法定式按揭而都改為法定式抵押，筆者認為似乎不只是主要從結果上欲實現按揭人與受揭人的實體權利平衡，還應有簡化擔保結構方面的考慮。盡管英國也已從1925的財產法起引進了登記和變價清償制度，然而畢竟清償前按揭物的所有權利屬于受揭人，按揭人可占有、使用和收益，但不能法律上處分，限制了按揭物的經濟效益的發揮，香港干脆通盤改造，這一點對我們日后的物權立法不無借鑒意義。

至于期房按揭，首先要明確的是期房不是期貨，而是遠期現貨（現房是即期現貨），兩者大相徑庭；[11]其次期房買賣合同也非預約合同而是本合同，因為此合同有確定的標的，能發生約定的私法上效果，而預約合同只是關于訂立合同的合同，本身不直接發生當事人欲追求的私法效果。此兩點以前許多論著常有誤解。期房按揭的標的物在物理上未最終成型，但在法律上可特定化，在香港即是公義式財產。我國城市房地產管理法第44條規定了商品房預售（期房買賣）的條件，建設部1994年11月15日40號令城市商品房預售管理辦法第2條也規定了它的定義：房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。建設部又在1997年5月9日的城市房地產抵押管理辦第3條第4款規定：本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀代其支付其余購房款，將所購商品房[12]抵押給銀作償還貸款履行擔保的行為。可見，我國立法已將期房不僅當作買賣的標的物來對待，而且也可當作抵押的標的，期房按揭也就變成了期房抵押。筆者認為在目前的擔保法體系下，期房不可抵押而只可質押，理由是：

第一，期房雖是說遠期現貨，但購房人并未可取得可供抵押的權利

第二，遠期現貨買賣在動產領域最為常見，通常商家先獲得訂單，后組織生產，故該動產產

品產出來之前，該產品既非物理上的物，也非法律上的物。設定其買賣只產生債權人的請求效力，債權人不能就該尚未生產出來的產品設定抵押，但可對就該產品的交付請求權設定債權質押。而在期房則有所不同，由于合同將它特定化并經登記，所以很多人認為期房已經屬于物的范疇或等同于香港的公義式產權，前述建設部關于其抵押的規定鞏固了這種觀念。但是我國沒有衡平法的淵源，孤立地引進一個公義式產權概念恐與我們法律框架沖突，造成混亂。從物權方面看，依通說，凡具有法律上排它支配可能性或管理可能性者，皆得為物。[13]期房預購合同雖經登記備案，但其登記備案的效力究竟是什么，法律并不明確，購房人并未具有法律上排它支配或管理的可能性，售房人只依合同給購房人一個承諾，購房人又怎么能對一個承諾排它地支配或管理呢？盡管央行新近規定借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的2／3，但購房人并沒有對它享有物上的任何權利，所以建設部規定的期房抵押不能理解成物的抵押。立法與學理上都有權利抵押，我國擔保法第34條第（3）項、第（5）項、第（6）項也可資支持，但一般認為其標的物為用益物權，[14]購房人對期房的權利顯然不是用益物權，而只是對開發商的交付現房請求權，故在此恐難以適用?？赡苡腥藭岬酵恋厥褂脵?，但是，要知道購房人在以期房設定“抵押”時是尚未取得該權利的，更重要的是這兩者有聯系但非同一概念，所以，期房抵押也不能理解成權利抵押。雖然擔保法第37條關于不得抵押的禁止性規定中未包括期房抵押，但根據物權法定的原則，只能將它理解成對第34條可以抵押的財產的限制。故筆者認為：建設部的規定違背了擔保法的精神，除非修改擔保法，目前的期房按揭不能按照抵押的方式運作。

第三，期房按揭人取得了可供質押的普通債權

第四，期房按揭合同訂立后，購房人既然要以期房向銀行擔保借款而不能抵押，則只能質押，

因為如上述購房人擁有的是對開發商交付房屋請求權。擔保法第75條雖未明文普通債權可作質押，但該條第4項規定的其他權利在解釋上應該容納它不成問題。不過，由于前述央行的新近規定，事實上，期房質押只是非常短暫的過渡，因為設定期房按揭的時候，開發商的多層住宅主體結構封頂，高層住宅完成投資的2/3，其轉變為現房即在眼前。購房人一般須連續6期遲延支付銀行借款，銀行才有可能實現質權。所以開發商負擔加重，銀行風險降低，同時也使期房按揭淡化了其實際意義。一俟期房竣工購房人取得房地產權屬證書后，按建設部的城市房地產抵押管理辦法第34條規定期房抵押（實為質押）應重新辦理現房抵押。

綜上，筆者的結論是：第一，我國事實上并沒有真正的按揭制度，所謂的房地產按揭在我國實際情況是：現房按揭即是抵押，而期房按揭前期是質押，竣工交付后為抵押。它們既不是英美法上的按揭，也不是香港的按揭。但是稍需注意的是，當期房竣工變為現房，質押也相應變為抵押時，立法上對此應進一步完善和明確，否則在嚴格意義上，易與物權法定主義產生沖突。第二，大陸法的非典型擔保中的讓與擔保，與英美法的按揭在擔保期間讓渡所有權益有本質的相同之處，但該制度在我國物權法今后立法中如何取舍，應視我國在可預見的未來社會經濟對物權擔保制度的總體的要求而定，如果確立這種制度，則應該在更廣泛的范圍設計其價值功能，而不是僅僅局限在房地產的買賣方式上，否則就是立法資源的浪費，因為僅就房地產買賣而言，根據本文前述的分析，目前的擔保法已經可以解決銀行的債權擔保問題。

參考文獻

[1]梁慧星。中國物權法草案建議稿[M].北京：社會科學文獻出版社，2000.776-786，該部分主要由陳華彬負責撰寫。

[2]雖然有些學者認為抵押權為保障債權實現，與債權目的關系同一，應屬債權。劉德寬。民法諸問題與新展望[M].1992.337.我國民法通則也將其規定在債權中，但綜觀各國通說，因其典型地具備物權性而為擔保物權，應屬無疑。

篇（5）

由于房地產行業的特殊性，在執行會計準則的時候有伴隨著行業的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規定，造成了各種會計信息問題。

房地產企業收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業會計準則收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產開發企業對收入實現的確認有以下方法：

1、在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入。

2、在簽訂預售合同后以合同金額確認收入。

3、在房地產項目竣工驗收后，發出了入伙通知書并開具銷售發票確認收入。

4、在收訖房款并辦妥產權過戶手續時確認收入。

上述收入確認情況在房地產上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數家房地產開發業務上市公司年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否己經轉移這一關鍵問題上，往往是企業判斷的結果不能被注冊會計師認同。這亦是企業轉換會計師的原因。

房地產開發企業從土地開發至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發過程，大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產業的體現并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態下而使利潤波動大，如果某房地產企業的大部分項目在建設期內，該年度的業績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當地反映企業的真實情況，亦不能與其它同類企業比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業幾年的經營成果。所以，用一般的公司業績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業的真實經營情況，并可能誤導投資者。為進一步完善房地產上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監會了《公開發行證券公司信息披露編報規則第11號從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》，其中要求發行人在預收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預收的房產款應分項目反映期初余額、期末余額、預計竣工時間和預售比例，目的即是保證房地產開發企業披露的信息中盡可能多地展示其行業特性。但以這兩年的年報看來，執行情況并不太理想。不同的企業有不同的披露標準，會計核算的方法亦不一致。

篇（6）

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：

一房地產企業發展概述

企業文化的就是企業精神，是企業影響員工在生產上的積極性和在生活上對企業的歸屬感的重要因素。這種精神可以使得員工把企業當做情感生活的一部分，而不只是謀生的手段，如果每個員工都心里都把這個企業只是當做謀生的手段，那么跳槽，泄露企業商業秘密等事情發生就不足為奇了。想要把員工的心捆在這個企業，使員工們齊心協力為企業做事就需要企業文化的力量。

在文化建設上普遍的存在兩種觀點，一是自然主義傾向。認為企業文化，企業理念是企業長期生產經營活動中自然形成的，企業沒辦法也不應該進行人為地設計；另一種是主觀主義傾向，認為企業文化，企業理念就是人為地設計。前者導致企業文化中的“無作為”現象，一切憑其自然發展，缺乏明確的理論指導；后者導致企業文化建設的“突擊”現象。

我國房地產業是在20世紀80年代市場經濟發展中催生的新興行業，由于幾十年積淀下來的商品房供應短缺引發了20世紀80年代至90年代市場空前繁榮，因而也使這一新興行業在當時被視為“暴利”行業，蒙上了一層極強的投機色

彩。

隨著國家1994年～1997年宏觀調控政策到位，我國歷史上空前的房地產泡沫中誕生的各類房地產開發企業受到了徹底的洗禮，企業從商品房空置帶來的市場壓力中尋求生機，從房地產價格下跌尋求自身的競爭優勢，在擠壓泡沫市場化

過程中錘煉了這個新生產業，使業界在痛定思痛后走向成熟。

進入21世紀，房地產中比重最大的住宅產業被列為國家新的經濟增長點，成為上世紀末中國經濟軟著陸后啟動內需的重點發展產業，城市居民住宅狀況成為我國全面建設小康社會的重要物質指標，更有上海市等房地產業較發達的城市將房地產列為“九五”規劃的支柱產業，一個資金密集型兼負我國城市改造重任的朝陽產業正崛起在中國大地，在改善人們居住環境的房地產經營中獲得發展，

在產業的發展中贏得社會的尊敬，同時也伴生了具有我國特色的房地產企業文化。

二企業文化建設典型類型

企業文化建設的類型是多種多樣的，典型的有幾種類型：

（一）自我更新特征的學院型企業文化。

萬科地產是一家從商貿起家，從80年資房地產的深圳上市公司。由于萬科地產創造了重視企業品牌打造與推廣，激勵員工學習并張揚個性的強勢企業文化，從而不僅塑造了中國地產的知名品牌——萬科地產，同時也造就了一批業界知名人士，使萬科地產在全國各大城市的房地產中均享有較高知名度，產品的城市覆蓋率與其品牌知名度一樣居全國前列，是我國房地產業中的佼佼者。

（二）傳統公司優化管理緩慢自我更新半學院型企業文化。

中海地產是一家從香港承建業(工程總承包)起家的全國性房地產企業，它從1990年代初涉足內地房地產，從行業相關性而言是水到渠成，加上其特有的“中國建筑”背景，工程管理具有明顯優勢，受其在香港從事工程總承包的成功經營模式影響，形成了強調團隊精神，注重產品細節，服務貫徹始終的強勢企業文化，并成功地將其注重工作細節的企業文化稼接到中海物業優質服務品牌。這種強勢企業文化由于過于強調工作細節，使得其企業資源未得到最大的發揮。

（三）自我更新管理棒球隊型的企業文化。

合生創展是一家專業從事內地房地產開發的香港上市公司，1990年代中期與廣東珠江投資戰略合作投資珠江三角洲房地產，兩公司戰略結盟帶來了土地開發、市場策劃、工程總承包、規劃設計、物業管理的資源優化組合，形成了重視工作結果，鼓勵員工創新與學習，包容多元亞文化的企業文化，從而使企業在較短的時間內獲得迅猛發展。正是這種新型的多元企業文化，造就了全國各地房地產業的一個個巨人，多種資源整合極盡其能。

（四）緩慢自我更新能力學院型的房地產企業文化。

1990年代初期，以新世界地產為代表的一批香港、臺灣頗具實力的上市公司大舉進軍中國內地房地產，由于其外資背景，在國內發展房地產受到諸多政策限制，形成了注重規范運作，激勵員工學習，注重企業長遠利益的房地產企業文化。從而使企業的經營穩健抗風險能力較強。港臺及東南亞在內地投資的房地產公司大部分屬此類企業文化，它們在跌宕起伏的我國房地產市場投入巨資而回報并不高。

從房地產企業文化比較分析可以看出，我國的房地產企業文化處在傳統公司文化，緩慢自我更新企業文化與自我更新企業文化并存的狀態，并且各具特征，這一方面說明市場不平衡，各種企業文化均有其存在的合理性，另一方面說明我國房地產企業文化已經影響著企業的發展。只有建立在自覺更新基礎上的企業文化才最具生命力，片面地、不適應外部環境的企業文化都將成為制約企業發展的障礙。

三房地產企業文化建設的方法

營造“以人為本”的文化氛圍。泰勒管理模式的特點是“物本管理”,即把企業看作是一個大機器,企業員工則是這一機器中的零部件,把人當成物來管理。自20 世紀80 年代以來,企業管理理論出現了“人本管理”思想,認為人不單純是創造財富的工具,人是企業最大的資本、資源和財富。

創新知識資本經營文化。知識經濟時代,知識資本成為企業成長的關鍵性資源,企業文化作為企業的核心競爭力的根基將受到前所未有的重視。企業要生存與發展,提高企業的核心競爭力,就必須強化知識管理,充分發揮企業員工個體與團隊的整體效應,通過持續不斷地學習來掌握新科技、適應新變化,加強跨文化管理,促進跨國家、跨地區以及跨行業企業文化的融合和重塑,從根本上提高企業的綜合素質,是迎接知識經濟挑戰的積極戰略。

承接中華民族優秀的傳統文化。任何一個企業的文化底蘊來自本民族的傳統文化。以儒家思想為主的中國傳統文化著眼于以規范引導人們的日常行為,其精髓是“誠為本,和為貴,信為先”。這種文化的包容性和開放性,使中國的民族文化具有與時俱進和兼容并蓄的特征。因此,培育先進企業文化必須弘揚中華民族的優秀傳統文化,并根植其中,吸取其精華。

建立適應市場經濟和現代企業制度的文化。在市場經濟條件下,錘煉企業的根本在市場,打造企業的關鍵則在體制創新。在發展市場經濟、建設現代企業制度的過程中,必然會伴隨企業文化的提升和轉型,培育先進企業文化必須與市場經濟和現代企業制度相適應,用這種文化確立公平競爭原則,把握迅速變化的市場需求,構建企業技術、管理和體制創新的機制。

優化房地產企業文化法制環境。房地產行業的文化建設涉及面廣，不僅具有顯著的產業特色，而且又與社會文化處處相融。有學者提出的城建文化、居住文化、環衛文化、園林文化、環境文化、社區文化、生態文化同樣如此。過去產業文化不發達的根本原因在于，沒有適應產業文化生存與發展的法制環境。改革開放以后，國家法律法規體系的不斷完善，使產業文化的發展迎來了明媚的春光，特別是建設行業專業法律法規的配套產生，為房地產企業文化建設開拓出更加有利的發展空間。

參考文獻：

[1]華銳.21世紀中國企業文化實踐與探索叢書.北京:企業管理出版社.2003..

[2]祁然.房地產企業文化.黑龍江科學技術出版社.2006.

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一、當前我國房地產行業的現狀

進入21世紀，我國的房價成了普通老百姓關心的話題和抱怨的對象。房價飆升到今天這個令人瞠目結舌的價位，決不是一朝一夕形成的。 回顧中國房地產市場的發展史：從1998年開始，住房分配貨幣的政策啟動了我國房地產產業的全面市場化，隨著福利化分房的結束，房地產業進入了持續快速發展的新時期。在這段時期內，盡管中國政府為應對高房價可能產生的泡沫，多次實施了宏觀調控政策打壓房價，但效果都不是太明顯。目前，中國房價的水平與中國人均GDP的比值，要遠遠高于美日歐等發達國家。房價這種持續走高的狀況直接導致了房地產價格嚴重脫離實際價值， 產生泡沫，并被越吹越大，房地產的泡沫一旦破滅所帶來的后果卻是無法想象的。

二、房地產泡沫產生的原因

改革開放以來，我國的房地產行業與經濟發展的狀況一樣，都取得了長足的進步。但是，我們也不應忽視因為房價過高所導致的房地產泡沫化趨勢的問題。為深入剖析這個問題，我們首先應該了解房地產泡沫產生的原因：

1、土地資源的稀缺性。土地資源的供給有一個顯著的特點：它是一種不可再生資源，無論房價如何變動，土地的總供給大體上是不變的，因為人類只有一個地球，雖然有時候，人類可以將其它類型的土地轉變為建設用地，但是受到各種各樣的條件約束和限制，大幅度增加建設用地的規模，這是不太可能的，因此土地供給的彈性具有很強的剛性。隨著土地需求的上升，土地價格大體呈現出越來越貴的趨勢。

2、城市化的進程。隨著經濟社會的發展，我國的城市化進程的速度越來越快。據統計，目前我國人口中占大部分的還是農村人口，而根據發達國家的發展經驗來看，經濟發展必然帶來農業人口下降這樣一個結果，因此，在相當長的歷史發展時期內，我國城市化的進程會持續推進，這意味著每年都有大量的農民轉變為城市居民，他們要在城市里立足就需要有住房，這也造成了對房屋的剛性需求，同時也推動著房價往上漲。

3、中國人的傳統觀念和消費習慣。中國人由于受到傳統觀念和消費習慣的影響，大多數人都希望擁有一套自己的住房，有沒有房子甚至成了年輕人能不能結婚的前提條件，因此，進入談婚論嫁的年輕人總是想方設法，要么靠父母贊助，要么靠銀行貸款，甚至不惜一輩子成為房奴也要去購買住房，這種不顧現實的消費觀造成了畸形的房屋需求，也造成了房價高企的結果。

4、房地產行業自身的特點。房地產這種商品與其它的普通商品在行業特點上有比較大的差別：首先，房地產這種商品具有較大的差異性，特別是它座落的地理位置是具有唯一性，因此，房地產這種商品的供給具有某種程度的壟斷性，而其它普通商品在地理上是可以任意流動的，哪里的價格高、利潤高，這些普通商品就可以流動到哪里，形成競爭性比較強的市場狀況，因此普通商品的價格不可能太高，而房地產行業的這種特點注定了它是一個不完全競爭的市場，這也造就了房地產行業的暴利；其次，房地產這種商品的使用期限要遠遠高于其它普通商品，這也使房地產成為一種比較理想的投資對象，隨著我國經濟的持續發展和人民物質生活水平的提高，特別是居民可支配收入的增加，人們的投資意識不斷增強，而我國投資的渠道還極其有限，為避免通貨膨脹引發資產縮水，購買房產成了不錯的選擇。

5、地方政府的土地財政政策。“土地財政”，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出。土地出讓后，地方政府還能獲得建筑業、房地產業等營業稅為主的財政預算收入，這些收入全部歸地方支配，土地出讓金不折不扣地成了地方政府的“錢袋子”。由于地方政府現在的開支非常龐大，在沒有其它穩定的財政來源的情況下，土地財政自然成了地方政府增加收入的首選，而高房價是增加土地財政收入的重要前提條件。因此，地方政府對中央政府下達的調控房價的政策執行起來并不積極，甚至陽奉陰違，因為地方政府本身就是高房價的主要受益者。

6、銀行等金融機構的助推。在我國，大部分的銀行都已經商業化、企業化了，它們也要追求高利潤。目前，我國除房地產外的其它行業大多都不太景氣，利潤率不高，風險也大。因此，銀行等金融機構也看準了房地產產業的高回報的利潤，紛紛向房地產開發商貸款， 房地產開發商有了銀行的資金支持后，也不著急將手中的房子推向市場去變現，而是待價而沽。與此同時，銀行等金融機構又向普通購房者提供優惠的按揭利率，吸引他們去購房，這也造成房地產需求的膨脹。

三、消除房地產泡沫的措施

針對當前我國房地產行業出現的種種弊端，我們必須正視現實，采取措施，消除房地產泡沫。為了讓這一行業健康有序地良性發展，我們應采取以下有效措施：

1、建立有效的保障房制度，解決住房問題

房地產這個商品是一種涉及到千家萬戶利益的重要商品。根據我們之前分析的那樣，由于房地產行業自身的特殊性，若這個行業任由市場調控的話，必然會出現壟斷這種狀況，形成讓普通老百姓難以承受的高價。因此，政府在房地產供給方面不能置身事外，應該想方設方積極地為老百姓，特別是中低收入的老百姓提供保障性住房。令人頎喜的是，在2011年全國兩會前夕，國務院總理在一次與網友交流的過程中表態，今后五年，我國要新建保障性住房3600萬套，保障性住房應當以公租房和廉租房為主，這是一個非常龐大的數字，如果實現的話，屆時我國保障性住房的覆蓋率將達到20%，有力地緩解我國住房的壓力，壓抑目前不斷上漲的房價，化解房地產市場可能產生的泡沫問題。

2、改變地方政府過份依賴土地財政的現狀

目前的土地財政政策容易讓地方政府與房地產開發商的利益捆綁在一起，成為高房價助推器。要改變這種現狀，首先應當適當調整我國中央與地方的稅收分配的比例，因為我國地方政府要承擔的責任和事務很多，這都是需要用錢的，而目前我國地方政府在財稅分配比例中所占的份額過小，造成事權與財權不匹配；其次，必須改變目前土地出讓金由地方政府自收自支的財政體制，應該增加省級政府監督和審查這一環節，不能讓地方政府養成過份依賴土地財政的習慣。

3、整頓房地產金融市場秩序，規范房地產金融管理

銀行等金融機構的資金是房地產市場中最重要的資金來源，因此，管好銀行的房地產金融業務就顯得猶為重要。首先，銀行應當嚴格執行國家調控房地產市場的金融政策，比如應嚴格審查房地產開發企業的開發貸款發放條件，加強住房開發貸款管理；其次，要規范個人商品住房的按揭貸款管理，嚴格執行央行頒布的按揭比率和按揭利率的要求。只有整頓房地產金融市場秩序，規范房地產金融管理，才能有效防范房地產市場出現的泡沫化的可能。

4、強化土地資源的管理

土地資源是一種稀缺資源，一定要強化土地資源的管理。首先，要通過土地供應量的調整，控制房價不合理的上漲。其次，在土地出讓的過程中，一定要實行公開的招投標制度，避免土地交易的腐敗現象，因為如果出現腐敗現象，這些腐敗的成本最終都會加入到房價當中，讓房價居高不下。再次，要嚴厲打擊某些房地產商對土地資源的囤積積奇，對那些投標后不開發，只是坐等土地價格上升來牟取暴利的開發商，一定要采取有效的手段予以打擊。只有通過強化土地資源的管理，才能避免土地資源的浪費，使稀缺的土地資源得到充分利用。

5、可以考慮設立房產稅，打擊房地產行業中的投機行為

房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。但房產稅的設立是一把雙刃劍，如果課稅范圍過大，容易誤傷普通老百姓，加重中低收入家庭的稅負負擔。因此，在制度設計的時候，一定要嚴格控制房產稅的征收范圍，只對那些豪華的、高價的、多套的房產才能征收房產稅，這樣才能起到精確打擊房地產行業中的投機行為的作用。目前，重慶、上海兩市正在試點運行房產稅，我們將根據試點的結果，進一步完善房產稅的實施細則。

總之，房地產行業是我國一個重要的行業，房地產行業的健康發展對我國宏觀經濟的平穩發展起到很重要的作用。我們要掌握房地產行業運行的客觀規律，不斷探索新方法、新路子，讓房地產行業真正成為我國經濟新的、好的增長點，從而解決廣大群眾關心的居住方面的問題。

參考文獻:

[1]曲波，《房價、地價與土地供應的前因后果》，中國土地期刊，2005.5

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一、前言

20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業對外開放時，如果有效的審慎監管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風險的房地產貸款。銀行在整個房地產周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經常緊密相連。特別是在那些銀行業在整個金融體系中占據舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業及其借貸政策在房地產循環中起著重要作用，房地產泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發生的背景和原因十分復雜，觸發點也不盡相同，但是研究那些曾經受到房地產泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發現銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿易組織之后，堅持入世承諾，穩步推進銀行業對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業務。在房地產信貸這一傳統的高盈利高風險業務上，國內的銀行面臨著更為激烈的競爭，風險會進一步加大?？偨Y歷史上曾經發生的由房地產價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業增強防范房地產信貸風險的能力，有著重要的意義。

二、房地產市場周期與銀行信貸風險

房地產泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導致信貸擴張、房地產價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發房地產泡沫破裂，價格崩潰，持續時間可能是數天、數月或者更長的時間；第三階段的特征是資產價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產的抵押貸款者財務狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產價格波動給銀行帶來的信貸風險，主要表現為抵押房地產價格大幅下降和借款人違約率增加的風險。

房地產貸款主要分為：房地產抵押貸款；房地產開發、建筑貸款；利用房地產抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產貸款來說，信貸風險是最需要關注的風險。房地產價格下降是引發信貸風險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩定的家庭收入。再則，由于房地產具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現和抵押權的有效性為前提的。房地產抵押貸款仍存在著不少的風險，如：借款人無法還款時，抵押房地產依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產價格越趨昂貴和反復，估值就越難確定，銀行就這些房地產的借款人所承擔的風險也會越來越大。

發展商和建筑商的貸款風險比抵押貸款的風險更高，因為其貸款的償還需要房地產完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產價格下降時，發展商和建筑商的財務狀況惡化，甚至破產，房地產貸款違約的可能性增大，銀行貸款質量因而惡化。值得注意的是，房地產信貸風險并不局限于與房地產有關的貸款。銀行實際承擔的房地產貸款風險往往會更大。因為房地產也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產貸款有關的統計數字往往不計算以房地產作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風險可能會較統計數字顯示的高得多。房價波動通過資產負債表渠道對銀行業有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務約束，限制新投資的規模并降低企業利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風險也隨之增加，加劇了銀行業的脆弱性。

除了信貸風險影響外，房地產價格下跌也可能通過間接渠道導致銀行盈利減少。在房地產價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產有關的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產價格的下降會對整體經濟產生負面的影響。此類型的風險，由于其性質，更難規避且影響整個銀行業。

三、銀行業房地產貸款風險成因

（一）災難短視癥

即大的經濟沖擊極少發生，以致銀行往往低估沖擊發生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設想事件發生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發生的頻率。對于高頻率發生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發生的概率，并做出充分的預防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導致破產這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當某一沖擊發生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關注加強他們樂觀預期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產周期通常持續的時間較長，在房地產價格持續多年快速上升的情況下，房地產貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產業繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產信貸風險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產價格崩潰的重創。

（二）羊群效應

災難短視癥并不是僅僅發生在個別銀行身上。當一些銀行由于災難短視癥認為某些經濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發生概率的銀行，在同災難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產貸款標準，或者退出這一業務領域。當下輪沖擊發生時，災難短視的銀行可能成為市場的主導，這些銀行并沒有任何應對特殊沖擊的預防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應。

銀行管理層或許已經正確地察覺到了外部沖擊發生的可能性，但可能會有意忽視房地產貸款的風險，因為他們認為如果災難性沖擊來臨時，將會受到政府的保護，損失由政府承擔，而銀行則享受由高風險敞口帶來的豐厚利潤?！疤喽荒艿埂钡恼?，即當銀行業整體面臨倒閉風險的時候，政府更有可能介入去拯救陷入危機的銀行，實際上在激勵銀行從事那些使他們的資產負債表風險與其他銀行同業高度相關的活動，這是另一種形式的羊群效應。

（三）安全網引發的道德風險

經濟繁榮時，投資者可能會意識到，銀行過度借貸于房地產市場使銀行更易受到市場波動的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業務，政府不會讓整個銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔保，即使沒有諸如存款保險之類明確的政府擔保，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風險，而任其發展。安全網為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認為可以先于其他人在市場崩潰前的適當時機退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行，進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產市場。（四）信息不對稱

銀行通常使用控制按揭貸款成數（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產價值的一定比例內，以防當房地產價格下跌、借款人違約時，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產時產生損失。按揭貸款成數在防范銀行房地產貸款風險中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風險。

然而，實際上，當房地產價格大幅下降時，降低按揭貸款成數并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當保守的按揭貸款成數，也可能不足以彌補損失。這是因為，在房地產價格大幅下跌時，抵押房產的價值可能會很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產市場繁榮時期，銀行過度樂觀地認為可以接受較高的按揭貸款成數，同業的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標準。造成這種情況的主要原因在于，在實際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準確估計房地產的價值，造成當前的抵押物評估價值經常被高估，即使不被高估，反映的也是當時的市場價值甚至是過去的價值，而不是變現價值，變現價值往往與市場價值存在較大差距，從而造成銀行可能會低估房地產貸款高風險敞口的風險。

（五）不適當的會計、信息披露及法律框架

在不透明的會計核算方法，不適當的信息披露準則和不良貸款撥備制度下，銀行業對自身的財務狀況如果缺乏充分的披露，在房地產價格下跌時，往往掩蓋銀行資產的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權人和監管者等無法有效監控風險敞口，對銀行施行監督和約束，進而使那些高風險業務被當作是高盈利性的業務。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業當時對不動產行業的風險敞口數額和不動產價格下降因素作一個合理的估計，所得出的數字有可能兩倍甚至三倍于公布的數字（Goldstein等，1993）。在進行貸款分類時，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當前的償付能力進行評估，可能會造成不良貸款的規模被低估、銀行資本真正能夠發揮的緩沖作用被高估。

（六）監管部門的寬容性監管

監管者的職責是通過監督銀行業和維持健康的銀行體系保護納稅人。為什么監管者在有些情況下不能約束銀行從事高風險的增長策略？在有些情況下，可能是出于監管者不能控制的原因，例如人手不夠或預算約束使監管部門不能有效監管銀行體系。但是，在許多情況下，監管部門出于多種原因不愿去約束銀行業。其中，主要的原因是，當金融自由化作為一系列促進經濟增長的宏觀政策的一部分時，監管部門可能對約束那些采取高風險策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風險的經營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風險。監管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當金融部門的擴張被視為經濟增長的重要推動力量時，監管部門要承擔更大的壓力。再次，對監管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優的選擇。特別是時間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會變為現實，而那時可能已經是其他人在履行監管職責，因而，監管當局有內在動力采取寬容、遷就的態度對待問題銀行，加大了銀行承擔更大風險的內在動力。四、防范

（一）防范銀行災難短視癥

在銀行業對外開放的環境下，監管部門應改變職能而不是取消職能。監管當局必須確保一個行之有效的機制，以防止銀行過度承擔風險，打消其盈利歸個人、損失由社會承擔的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對付災難短視癥及不可預知的重大沖擊方面，傳統的銀行監管過程重在評估銀行的現狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機，但不足以防范危機。為了防范危機，監管過程必須把那些承受能力差、有可能會成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風險敞口達到對整個金融體系構成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經常性的壓力測試，界定銀行應該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個有效方法。其次，監管當局可以要求銀行提高房地產貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應的風險，并使銀行業在市場的監察下更為自律。此外，詳盡的房地產貸款統計數據，有助于監管當局監察及評估銀行承受房地產貸款的風險。

（二）安全網改革

在對銀行的行為施加影響時，不應只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監管的方式，及早警覺房地產價格泡沫征兆，防范房地產市場繁榮時期銀行房地產貸款的過度膨脹。監管部門不能僅僅滿足于達到相關的國際監管標準，而是根據本地銀行業自身行業發展狀況和經濟環境的變化，采取更高的監管標準，力求做到最好。在監管實施過程中，監管機構必須及時采取糾正行動，迅速解決問題。如果沒有一個以規則為基礎的監管體制，就難以對要求寬容性監管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風險的防范

監管部門要想防范道德風險，必須終止隱含的存款保險制度。首先，將存款保險的金融機構控制在一個適當的范圍，不向所有債權人提供全額存款擔保，特別是那些大金額的債權人，以促使大額債權人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時采取懲戒措施使其恢復正常，如果仍沒有改觀，監管當局需要在銀行將要發生資不抵債之前迅速關閉問題銀行，降低銀行即將破產時為死而復生而孤注一擲的可能性。再次，實行嚴格的資本充足制度。通過制約商業銀行資產規模的無限制擴張，保證銀行穩健、安全經營，增強銀行抵御非預期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監管當局馬上采取糾正行動，避免當銀行資本狀況嚴重惡化時，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導致損失大幅增加。

（四）市場基礎設施的建設

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（一）內部原因1.信用等級低，違約風險高。我國的中小型房企大都資金實力、償債能力弱，違約風險較高，銀行等金融機構往往不愿意貸款給它們。同時也正是這些特點使它們很難達到上市、發行債券等的標準。2.資金需求與銀行貸款不匹配。中小型房企規模較小，資金需求相對較少，而考慮到交易成本，銀行更愿意一次性貸給較大型的企業，而吝于對中小企業貸款。3.缺乏完善的內部管理制度。中小型房企一般只注重效益，而忽略內部管理，缺乏專業的管理人才和系統的管理制度，特別是在土地取得成本日益增加的情況下，很難做到良好的成本控制。因此中小企業在經濟形勢發生變化時無法做出及時有效的應對，也缺乏創新融資渠道的能力。

（二）外部原因1.政策原因。國家的部分政策在某種程度上促成了房地產企業融資困境的形成。政府通過嚴格的土地政策和信貸政策等來調控房地產市場，土地取得愈加困難，取得土地的相關稅費也來越高，利率、存款準備金的調整，差別化信貸政策，限購令等，都對房地產企業尤其是中小企業的融資提出了挑戰。2.金融市場原因。我國的金融市場發展尚不成熟，融資結構不合理，直接融資受限較多。我國房地產企業對長期資金需求較大，而銀行貸款以中短期為主，難以滿足以銀行貸款為主要資金來源的中小房企的融資需求。3.行業原因。由于房價的不穩定及巨大的泡沫，導致即使有房地產等高價值固定資產來抵押，銀行對房企的貸款仍程序復雜、條件苛刻，尤其是對規模、信用等都很難達標的中小企業。另外，我國房地產市場發展繁榮健康時，銀行貸款寬松，對房屋預售的監管也不是很嚴格，企業較容易獲得銀行貸款、回收的銷售房款等款項，資金相對富裕，致使一些企業安于現狀，缺乏危機意識和創新能力，在面對嚴厲調控時，不能迅速找到適合企業自身的多渠道融資方式。4.法律原因。我國與房地產金融相關的法律法規尚不健全，在銀行貸款獲得愈加困難的情況下，許多中小型房企就把目光轉向了民間借貸，可我國民間借貸一直處于法律邊緣，缺乏進入的渠道。另外，我國對中小房企上市以及再融資、發行債券都有嚴格限制，同時當下嚴厲的監管使得房地產信托融資在我國很難實現。

二、解決我國中小型房地產企業融資困難的建議

（一）政府方面1.完善房地產金融相關法律體系。加強新型融資方式的法律建設，例如規范和積極發展民間借貸，還包括房地產投資信托、私募股權基金等相關法律的完善。2.適當放寬政策限制。國家可以適當放寬對中小型房地產企業的調控政策，如適當降低中小型房企的營業稅、所得稅，實行浮動利率，優化信貸政策，適當放松對其信貸規模的監管，讓銀行貸款從制度上向中小企業傾斜。2014年第10期下旬刊（總第568期）時代Times3.加快債券市場發展。促進中小型房地產企業集合票據和債券的發行，減少其債券發行限制，也可以有效拓展中小房企的融資渠道。4.構建完善的金融機構體系。在發達國家，中小金融機構在融資活動中發揮著十分重要的作用，國家可以通過出臺相關政策來促進小額貸款公司、典當行等的發展，促進中小金融機構來參與解決融資難的問題。

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1.新經濟必然伴隨著新規則。這不僅為制度創新提供了更廣闊的空間，同時也強化了對制度的需求，加速并深化經濟體制的轉變。隨著房地產市場的日浙成熟，產業系統的組織能力得到加強，從而使依賴于產業內部結構的各種動力因素對該系統的發展起到更為顯著的作用。

2.新經濟以知識經濟為顯著特征。知識在社會生產過程中的滲透，促進了生產迂回化、專業化發展和要素生產率的提高，帶來人類各種財富的加速增長。經濟發展水平提高為產業成長提供了更堅實的物質、知識基礎和更廣闊的發展空間。以知識為基礎的經濟增長將一改過去主要依賴于稀缺資源投入規模的模式，轉而強調知識、信息服務于用戶的有效性，提倡敏捷制造和商品的個性化。借助于通訊科技的迅猛發展而掀起的網絡革命，為新經濟運行模式提供了支撐，并進一步促進了經濟全球化進程和知識信息的傳播利用。由于知識資源的非稀缺性，即非排他或重復使用，從而具有使用越多其價值創造越高的特征，使得依賴于不可再生的自然資源的經濟形態得到改變，支持了經濟的可持續發展。

二、房地產業增長面臨的新動因

房地產業是指“從事房地產開發、建設、經營、租賃、抵押、信托以及維修、裝飾等經濟活動的行業”。受傳統體制和發展水平制約，我國房地產經濟的增長幾乎一直是以物質生產環節的投資為主要推動力量的。建筑業盡管在官方口徑中被列為第二產業，但我國房地產業的成長與建筑業有著特殊的密切聯系。建筑業不僅是房地產業中不可缺的物質生產環節，而且是我國房地產業迄今發展歷程中的主導環節。這也是某種程度上使我國房地產業運行至今難以完全擺脫生產導向的軌道，因而忽視了市場需求的改變。新經濟時代，隨著人們收入水平和知識水平的提高，在房地產市場上，服務需求遠比物質商品需求更具有彈性，且服務需求形式擴展也比物質商品更多更廣。目前，房地產服務需求不僅包括對作為最終消費品的所謂消費者服務的需求，還包括對作為眾多社會生產環節的中間投入品的所謂生產者服務的需求。一旦真正步入市場需求導向的軌道，房地產業的生命力就必然從滿足日漸飽和的物質商品需求轉向滿足不斷產生的服務需求。也就是說，房地產業的運行核心必然從物質生產環節轉向服務生產環節。這種產業核心的轉移，具體將依托于以下動力因素：

1.消費者服務的增長。首先是在收入提高、知識占有更充分以及以信息技術為主的高科技支持下，房地產消費者的服務需求將在規模和種類上快速增長，消費者服務部門將有相應的供給規模和業態種類的增加，如維修、裝飾、家政等私人服務和現代社區服務行業的進一步成長，從而在房地產業領域內形成更長的產業鏈進而交織出更廣泛的產業網絡。關于房地產業的消費者服務增長情況，在此有必要作一些經驗性的分析：

（1）隨著觀念更新，人們對于傳統服務業，主要是各種私人服務業的地位低下、收入微薄的看法已得到極大改觀。許多傳統消費者服務行業如房地產業也正融入現代知識與技術，其自身得到發展。

（2）對于現階段我國的發展狀況而言，消費者服務具有較高的收入需求彈性，消費者收入水平的提高，無疑為這類服務行業提供了更大的增長空間；

（3）婦女就業的增加以及個體、私營經濟的迅速發展，也從供求兩方面為消費者服務增長創造了有利條件；

（4）網絡通訊技術的社會化應用，為形成由各類商品與服務的生產、分配、交換、消費構成的經濟網絡系統提供了支持，促使消費者服務在更廣泛有效的分工協作基礎上形成更多的新興業態和穩定的發展基礎。如近年來綜合布線的普遍引入，對物業管理、社區服務發展起到了極大的促進作用。2.生產者服務的增長。作為中間投入品的生產者服務，如房地產開發、管理、銷售、租賃、抵押、信托等日漸繁榮，生產者服務的迅速增長也成為房地產業增長的新動因。根據現有按經濟活動類型統計的數據整理后發現，住宅建設和一系列屬于生產者服務行業的增長是推動我國房地產業整體增長的主要因素。

（1）住宅建設作為房地產經濟運行中提供物質產品的主要生產環節，盡管仍保持較高增長率，短期內仍體現出相當的成長性，但一定程度上講，政府對于形成目前住宅商品供銷兩旺局面起了很大作用，而如果長期以較高的住宅建設投資規模來保持房地產業的增長點，勢必無助于改變整個產業偏重并依賴整個物質生產環節的格局；

（2）技術進步導致物質生產領域勞動生產率提高從而就業相對縮減，這是現代社會經濟的一大顯著背景；

（3）隨著居民收入水平的提高，房地產業的發展不可忽視。物質產品的需求逐步飽和及服務需求不斷衍生的趨勢，而現在距離2010年我國人均住房面積目標的實現不過是幾年的時間，因此，近期以住宅建設為產業的新增長點，在滿足消費者直接需求的同時，還應重視物質產品生產為各類房地產服務的發展提供載體的功能，即住宅業應同時作為一種生產者服務行業而得到新的發展。

3.網絡經濟為房地產業注入了新的理念與活力。在高科技廣泛應用的新經濟時代，網絡與房地產業結合是一種發展趨勢，成為房地產業的“推動劑”。由于房地產商品屬于區域性

商品，不同區域的房地產商品信息量流通較少，對開發商和購房者都造成了一定的困難。網絡的參與就打破了區域性的限制，縮短了各種信息流通的時間，大大降低了資源、物源、信息源的傳遞和處理的成本。網絡對房地產這個傳統行業帶來巨大變化，使其更為規模化、規范化。

（1）網絡為房地產業提供全面營銷信息技術服務。互聯網提供了企業與顧客雙向交流的通道，使房地產企業得以發展規?；慕换ナ降氖袌鰻I銷方式。這種交互式的市場營銷方式一方面讓企業更直接、更迅速地了解顧客的需求；另一方面，使房地產企業有更多的空間為用戶提供更具價值的售前服務和售后服務?；ヂ摼W的商業從跨時空交易、交易現實的虛擬實現、交互式營銷、網絡市場以及整合性等方面給房地產市場營銷方式帶來了一場深刻的變革，也促進了房地產業新增長。

（2）定向銷售，中國互聯網用戶67％是25-40歲，受教育程度為大學及以上，屬中產階級或高層教育界人士。這部分群體購買力強且具有很強的市場影響力，同時隨著住房商品化和購房分期付款的支持，購房群體的年輕化趨勢更加明顯?；ヂ摼W用戶和購房者的趨同性，給網絡營銷帶來了巨大商機。