序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇低風(fēng)險項目投資范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號：F293.35 文獻標(biāo)識碼： A

一、前言

房地產(chǎn)投資項目大致包括三個階段：項目開發(fā)前期階段，項目工程施工階段及市場推廣營銷階段。每一階段都存在不同的風(fēng)險，而且風(fēng)險具有連續(xù)性。因此在房地產(chǎn)投資項目開發(fā)前期階段進行風(fēng)險預(yù)測非常重要。

二、 房地產(chǎn)投資項目前期具體風(fēng)險

1.自然風(fēng)險

自然風(fēng)險是指由于自然本身發(fā)生異常變化或人們對自然力失去控制給投資者帶來損失的可能性。如地震、滑坡、火災(zāi)等災(zāi)害因素給投資者會帶來風(fēng)險。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

2.合同風(fēng)險

在合同法上，廣義的合同風(fēng)險是指各種非正常的損失，它既包括可歸責(zé)于合同其中一方或雙方的原因所導(dǎo)致的損失，又包括不可歸責(zé)于合同雙方當(dāng)事人的原因所導(dǎo)致的損失。在房地產(chǎn)行業(yè)中，合同風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資者會因合同不完整、不完善或條款規(guī)定存在問題而可能承擔(dān)的損失。

3.融資風(fēng)險

融資風(fēng)險是指籌資活動中由于籌資的規(guī)劃而引起的收益變動的風(fēng)險。融資風(fēng)險要受經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的雙重影響。其中經(jīng)營性風(fēng)險是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實際經(jīng)營結(jié)果與期望值背離的可能性。產(chǎn)生經(jīng)營性風(fēng)險主要三種情況：①由于投資者對交易所涉及的法律條文及相關(guān)條例等不了解而造成投資失敗；②由于市場信息不公開透明，投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場信息而經(jīng)營決策失誤；③因決策水平低而未能在最有利的市場時機將手中的產(chǎn)品賣出，使得經(jīng)營成果低于期望值。財務(wù)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資主體財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期甚至無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因有：①購房者未能在規(guī)定的期限內(nèi)支付購房款；②投資者實施負債經(jīng)營，這種方式增大了投資的不確定性和收不抵支的可能性。

4.市場競爭風(fēng)險

市場競爭風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給投資者帶來的營銷成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險。市場風(fēng)險的出現(xiàn)主要是由于投資者對市場調(diào)查分析不足而引起對市場把握能力的不足的。其中，市場競爭能力的主要風(fēng)險是銷售風(fēng)險。

2.4購買力風(fēng)險

購買力風(fēng)險是指由于通貨膨脹使物價總水平的上升而使得人們的購買力下降。在這種情況下，人們對房地產(chǎn)商品的消費需求會降低。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售收入減少，從而使房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失。

3 .房地產(chǎn)投資項目前期風(fēng)險識別方法

（1）生產(chǎn)流程分析法

生產(chǎn)流程分析法又稱流程圖法。生產(chǎn)流程又稱加工流程或工藝流程，是指在生產(chǎn)工藝中，從原料投入到成品產(chǎn)出，通過一定的設(shè)備按順序連續(xù)地進行加工的過程。該種方法強調(diào)根據(jù)不同的流程，對每一階段和環(huán)節(jié)，逐個進行調(diào)查分析，找出風(fēng)險存在的原因。這種方法的結(jié)構(gòu)化程度較高，所以對對于識別房地產(chǎn)投資項目前期風(fēng)險非常有用。

（2）專家調(diào)查法

專家調(diào)查法，又稱德爾斐法，是指征集專家們意見以判斷決策的一種系統(tǒng)分析方法。這種方法比較簡單、節(jié)省費用，能集中各方面專家對同一問題的意見。它適用于研究未知因素多、主要靠主觀判斷和粗略估計來確定的問題，故適用于分析房地產(chǎn)投資項目前期風(fēng)險問題。使用時遵循的步驟:①組織專門小組,確定主持人。②所提問題要明確具體,數(shù)量不宜過多，并提供相應(yīng)的必要的背景材料。③所選的專家要有廣泛的代表性，要熟悉業(yè)務(wù)，要有較強的判斷能力和洞察能力。人數(shù)一般以10～50人為宜。④輪番征詢意見。通常要有三輪：第一輪是提出問題，要求專家們在規(guī)定的時間內(nèi)把調(diào)查表格填完寄回；第二輪是修改問題，讓專家了解其他見解后，再一次征求他本人的意見；第三輪是最后判定，加以整理專家們最后重新考慮的意見。⑤整理調(diào)查結(jié)果，提出調(diào)查報告。一般采用中位數(shù)法統(tǒng)計處理征詢所得的專家的意見，把處于中位數(shù)的專家意見作為調(diào)查結(jié)論，寫成調(diào)查報告。

（3）頭腦風(fēng)暴法

頭腦風(fēng)暴法又可分為直接頭腦風(fēng)暴法和質(zhì)疑頭腦風(fēng)暴法。直接頭腦風(fēng)暴法是在專家群體盡可能激發(fā)創(chuàng)造性，產(chǎn)生盡可能多的方案；質(zhì)疑頭腦風(fēng)暴法則是對前者提出的方案逐一質(zhì)疑，分析其現(xiàn)實的可行性。采用頭腦風(fēng)暴法組織群體決策時，要集中有關(guān)專家召開專題會議，主持者明確地向所有參與者闡明問題，說明規(guī)則，盡力創(chuàng)造在融洽自由的氣氛。一般用這種方法可以回答下列問題：如果投資這個項目可能會遇到什么樣的風(fēng)險？此風(fēng)險的原因是什么？此風(fēng)險的特征是什么？此風(fēng)險的危害后果是什么？

（4）文獻調(diào)查法

房地產(chǎn)投資者在投資經(jīng)營過程中需要了解市場行情、經(jīng)濟發(fā)展情況等信息。這些信息可以通過文獻調(diào)查法獲取。文獻調(diào)查法就是指通過尋找文獻搜集有關(guān)市場信息的調(diào)查方法，它是一種間接的市場調(diào)查方法。所有的市場調(diào)查都始于收集現(xiàn)有文獻資料，只有當(dāng)現(xiàn)存文獻資料不能提供足夠的依據(jù)時，才考慮實地調(diào)查等其他方法。文獻調(diào)查法需要建立嚴(yán)密的調(diào)查計劃，并對將要利用的文獻進行真實性的檢查，這樣才能保證調(diào)查的可靠性。

(5)盈虧平衡分析法

盈虧平衡分析法，又稱本量利分析法或保本點分析，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系的綜合分析，用來控制成本，預(yù)測利潤，判斷經(jīng)營狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。盈虧平衡分析法的計算公式為：盈虧平衡點(銷售量)=固定成本/每計量單位的貢獻差數(shù)。盈虧平衡分析可以對項目的風(fēng)險情況及項目對各個因素不確定性的承受能力進行科學(xué)地判斷,為投資決策提供依據(jù)。

(6)蒙特卡洛模擬法

蒙特卡洛模擬法，又稱統(tǒng)計模擬法或隨機抽樣技術(shù)，是一種通過設(shè)定隨機過程，反復(fù)生成時間序列，計算參數(shù)估計量和統(tǒng)計量，進而研究其分布特征的方法。隨著模擬次數(shù)的增多，其預(yù)計精度也逐漸增高。蒙特卡洛模擬法是用電子計算機來實現(xiàn)統(tǒng)計模擬和抽樣的，因此只是在近些年才得到廣泛推廣。蒙特卡洛模擬法在數(shù)學(xué)的原理上對房地產(chǎn)投資項目中存在的模糊性問題和風(fēng)險進行評價分析以解決問題。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟的支柱行業(yè)，關(guān)系著一國的經(jīng)濟命脈。房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險不可避免，但可以通過前期項目風(fēng)險識別方法將風(fēng)險降低到最小程度，為后續(xù)階段的工作打好基礎(chǔ)。

篇（2）

一、研究背景及私募房地產(chǎn)投資基金介紹

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年高速發(fā)展之后，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。中國房地產(chǎn)業(yè)的資金主要來自銀行信貸，近期由于國家持續(xù)對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，銀行對房地產(chǎn)風(fēng)險評估趨嚴(yán)、信貸趨緊，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)項目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產(chǎn)業(yè)過分依賴銀行信貸的發(fā)展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發(fā)揮重要作用。私募房地產(chǎn)投資基金在我國作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型升級中發(fā)揮重要作用，促使房地產(chǎn)業(yè)慢慢步入金融化時代。

房地產(chǎn)投資基金首先出現(xiàn)在美國，是指從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。基金投資者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益收益和服務(wù)費用。私募房地產(chǎn)投資基金是房地產(chǎn)投資基金中的一個分支，是指通過非公開方式，面向少數(shù)個人或機構(gòu)投資者募集資金而設(shè)立，以房地產(chǎn)為投資對象的投資基金。

我國私募房地產(chǎn)投資基金的基金管理機構(gòu)按背景分主要有三類：PE背景類、產(chǎn)業(yè)背景類、開發(fā)商背景類。房地產(chǎn)投資基金的組織形式可以采用以任何一個合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產(chǎn)基金投資方式主要分為對房地產(chǎn)公司進行股權(quán)、債權(quán)或股債結(jié)合投資。但不論哪種方式，均應(yīng)對目標(biāo)房地產(chǎn)公司進行調(diào)研及評價，對投資項目進行可行性分析、財務(wù)分析以及風(fēng)險評估，從而做出是否投資的決策。目前我國私募房地產(chǎn)基金受基金的存續(xù)期及規(guī)模所限，以項目導(dǎo)向型為主，也就是先有項目再募集資金。本文主要探討私募房地產(chǎn)投資基金在投資項目選擇階段如何進行風(fēng)險管理。

二、私募房地產(chǎn)投資基金在項目選擇階段面對的風(fēng)險種類及風(fēng)險管理

私募房地產(chǎn)投資基金按投資對象可簡單分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業(yè)地產(chǎn)可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產(chǎn)、倉儲等。由于投資對象的特性不同，在投資策略上會有差異，但在投資項目選擇階段，結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)過程要系統(tǒng)考慮風(fēng)險的共性。

房地產(chǎn)基金的投資風(fēng)險和被投資房地產(chǎn)項目風(fēng)險之間有著緊密的聯(lián)系，當(dāng)開發(fā)商投資一個項目，明確項目定位后，該開發(fā)項目70%～80%的風(fēng)險其實已經(jīng)確定，房地產(chǎn)投資基金需要從自己的專業(yè)角度，對開發(fā)商風(fēng)險評估的標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險控制的措施進行判斷，盡量減少信息不對稱帶來的風(fēng)險，只有在投資決策階段對項目進行風(fēng)險識別、風(fēng)險評估，制定風(fēng)險控制的措施，才能客觀、有據(jù)地進行投資決策。

房地產(chǎn)項目按開發(fā)過程分為以下四個階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設(shè)階段、銷售和物業(yè)管理階段，各階段都存在特有的風(fēng)險。以下將根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程的四個階段，分別對房地產(chǎn)基金公司在投資項目選擇階段面對的風(fēng)險及風(fēng)險管理策略進行探討。

第一，房地產(chǎn)項目投資決策階段存在風(fēng)險如圖1所示。

針對此階段風(fēng)險，基金公司主要對政策風(fēng)險、時機風(fēng)險、區(qū)位風(fēng)險、類型風(fēng)險等進行風(fēng)險識別和評估。基金公司要建立經(jīng)常性信息收集和處理機構(gòu)，建立分區(qū)域房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場定期分析報告制度，對城市化、城市圈進行深入研究，著眼于存在長期發(fā)展機會的區(qū)域，進行多業(yè)態(tài)的投資布局。通過上述研究，評估政策風(fēng)險、投資時機風(fēng)險，建設(shè)區(qū)位風(fēng)險、投資類型風(fēng)險等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區(qū)位、投資物業(yè)偏重類型，例如區(qū)位是以低風(fēng)險的一、二線城市為主，還是以發(fā)展?jié)摿Υ蟮娜⑺木€城市為主，投資物業(yè)偏重類型是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)。按投資策略選擇投資項目區(qū)位及類型，分析后確定是否符合自身的經(jīng)營策略和風(fēng)險承受度。同時要重視投資項目可行性研究，減少投資項目的盲目性，謹慎做出投資決策。

第二，房地產(chǎn)項目前期階段存在風(fēng)險如圖2所示。

針對此階段的風(fēng)險，基金公司根據(jù)進入的不同階段主要對置地風(fēng)險、融資風(fēng)險、合同風(fēng)險等進行風(fēng)險識別和評估。通常地產(chǎn)基金介入項目都比較早，投資期限較長，期間如果國家宏觀調(diào)控政策、貨幣政策發(fā)生變化，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的工程進度節(jié)點得不到保障，進而導(dǎo)致現(xiàn)金無法按照預(yù)期回籠。如果是拿地前進入項目，基金公司要詳盡調(diào)查前期拿地工作的進展情況，落實相應(yīng)節(jié)點，基金投入項目后何時可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開展調(diào)查，了解開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐男抛u，積極同當(dāng)?shù)貒辆帧⒎康禺a(chǎn)交易中心等部門溝通，及時了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當(dāng)?shù)亟鹑跈C構(gòu)聯(lián)系，了解投資項目在當(dāng)?shù)厝〉瞄_發(fā)貸及按揭貸款的難易程度，有無其他特殊問題，按揭貸款申請的難易程度，對項目銷售及現(xiàn)金流回籠有直接影響。

第三、房地產(chǎn)項目建設(shè)階段風(fēng)險如圖3所示。

針對此階段風(fēng)險，基金公司在投資階段要綜合評判開發(fā)商的操盤能力，可根據(jù)開發(fā)商以往開發(fā)項目的實際成果、開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐氖袌鼋邮芏鹊冗M行預(yù)判，也可借鑒銀行等金融機構(gòu)要求開發(fā)商具備二級開發(fā)資質(zhì)的參考標(biāo)準(zhǔn)。投資項目決策通過、執(zhí)行投資后，此類風(fēng)險的管理將貫穿投資項目投后管理的始終，并且是項目投后管理的重點內(nèi)容。

第四，房地產(chǎn)項目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險如圖4所示。

房地產(chǎn)項目銷售及物業(yè)管理階段風(fēng)險

針對此階段風(fēng)險，基金公司應(yīng)根據(jù)融資期限的長短，預(yù)估投資項目的現(xiàn)金流回籠，擬定項目快銷、慢銷的營銷策略，同開發(fā)商達成一致，預(yù)先約定開發(fā)商應(yīng)滿足基金退出時間要求，操盤過程中根據(jù)項目實際銷售情況，適時調(diào)整項目銷售策略。

私募房地產(chǎn)投資基金公司除對前述貫穿房地產(chǎn)開發(fā)過程的風(fēng)險進行管理外，還有其自身不同于開發(fā)商的特有風(fēng)險管理。房地產(chǎn)基金本身的投資風(fēng)險包括：經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、流動性風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、管理風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策法規(guī)風(fēng)險和環(huán)境風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資基金在項目選擇階段的風(fēng)險主要是由信息不對稱引起的，這一時期的風(fēng)險管理應(yīng)建立在如何保證房地產(chǎn)投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項目管理層關(guān)于其自身及被投資項目的完整、準(zhǔn)確信息，只有被投資項目管理層值得信任，才能使房地產(chǎn)投資基金獲得最大利益。下面列示幾點筆者認為基金公司在項目選擇階段需特別進行的風(fēng)險管理。

其一，對被投資項目實際控制人和管理團隊進行考察，預(yù)先識別風(fēng)險，審慎選擇交易對手。基金公司可建立合作開發(fā)商檔案，針對開發(fā)商特質(zhì)進行分類，可分為穩(wěn)健型開發(fā)商、高成長開發(fā)商、機會型開發(fā)商，針對不同類型的開發(fā)商構(gòu)建多元的項目合作平臺。著重考察交易對手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項目管理層的素質(zhì)是決定一個投資項目成敗的關(guān)鍵因素，基金投資成功與否除了項目本身的質(zhì)量外，很大程度上取決于被投資項目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應(yīng)投資其資產(chǎn)。

其二，調(diào)查被投資項目法律關(guān)系是否清晰，識別法律風(fēng)險。基金公司應(yīng)開展法律盡職調(diào)查，調(diào)查被投資項目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質(zhì)是否會影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會影響基金交易；項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)是否清晰，如發(fā)生過股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否存在股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況。基金公司依據(jù)調(diào)查結(jié)果及相應(yīng)的法律意見書，根據(jù)自身風(fēng)險承受能力，結(jié)合投資客戶的風(fēng)險承受度及風(fēng)險預(yù)算，評判是否投資。

其三，了解、評估開發(fā)商融資真實意圖是否合理。基金公司針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資應(yīng)用于項目本身開發(fā)，若開發(fā)商僅以項目土地做抵押，融資所得資金外調(diào)用于其它高風(fēng)險投資，則基金投資的風(fēng)險則不可控。基金公司在投資項目選擇階段即應(yīng)明確資金的使用用途，并告知開發(fā)商投后將會執(zhí)行何種程度的監(jiān)管，例如基金投資資金將監(jiān)控支付，只可用于支付項目開發(fā)建設(shè)費用；項目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴(yán)格監(jiān)控，只能用于項目本身建設(shè)等。資金用途和投后監(jiān)管方式在基金簽約前和開發(fā)商達成一致，方能促成投資項目順利進行。

其四，被投資項目是否存在其它硬傷，如土地未完成動拆、土地抵押物價值不能覆蓋基金投資額、開發(fā)商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結(jié)合公司的投資政策，根據(jù)對風(fēng)險的識別和評估，選擇是否放棄項目。

三、結(jié)論與展望

本文就私募房地產(chǎn)投資基金在投資項目選擇階段的風(fēng)險管理進行了初步的探討，試圖從房地產(chǎn)金融從業(yè)者角度給出實際項目選取、操作中不同風(fēng)險類型對應(yīng)的風(fēng)險管理、控制措施與需要引起重視的關(guān)鍵點，有利于投資人清晰認識到各種風(fēng)險和相應(yīng)關(guān)注點及對策。

私募房地產(chǎn)投資基金的未來很廣闊，它將會改變整個房地產(chǎn)的行業(yè)格局，提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的市場化資源配置效率，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長，成熟的私募房地產(chǎn)投資基金應(yīng)該最終實現(xiàn)真正的資本與產(chǎn)業(yè)的融合。可以預(yù)見在未來的幾年中，私募房地產(chǎn)投資基金在開發(fā)環(huán)節(jié)的參與度將會繼續(xù)提升，同時還將伴隨部分房地產(chǎn)開發(fā)商的金融化轉(zhuǎn)型，基金的風(fēng)險管理措施將不斷隨著創(chuàng)新方式的出現(xiàn)而改進，希望通過對私募房地產(chǎn)投資基金在投資項目選擇階段風(fēng)險管理的探討，為私募房地產(chǎn)投資基金行業(yè)在我國的健康發(fā)展起到一定的促進作用。

【參考文獻】

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（一）高投資量和高成本性

在泡沫經(jīng)濟時代，房地產(chǎn)、石油、股票三大行業(yè)的總價值超過了20萬億美元，占全球GDP的二分之一，這是經(jīng)濟發(fā)展過程中所占比例最大的時期。這足以說明房地產(chǎn)行業(yè)的投資量是巨大的，是一個資金高度密集的行業(yè)。投資巨大，房價高會帶來一系列的經(jīng)濟問題，如儲蓄率過低，負債過高等。土地開發(fā)成本高、房屋建筑成本高、及其相關(guān)開發(fā)費用高是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)高投資的本質(zhì)原因。

（二）回收期長和長周期性

房地產(chǎn)投資是整個房屋開發(fā)、建立、出售的過程，其本身周期長，2006年是房地產(chǎn)行業(yè)最困難的時期，政府政策變更、銀行貸款利息上升。導(dǎo)致開發(fā)商流動資金缺乏，延誤工期，投資者的回收周期也隨之變長。

二、風(fēng)險類型

（一）利率風(fēng)險

利率的變化會影響房地產(chǎn)投資的收益，利率上升會使成本增加，導(dǎo)致房屋的售價上升，消費者購買欲望降低，會形成一個嚴(yán)重的經(jīng)濟問題。在房地產(chǎn)行業(yè)中，成本上升，而市場需求降低，加大了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險系數(shù)。

（二）購買力風(fēng)險

由于物價總水平上升，導(dǎo)致人們生活消費上漲，用于房屋購買方面的資金減少，對高消費的奢侈品購買能力下降。這也是一種需求風(fēng)險，在收入水平?jīng)]有變化的情況下，大多數(shù)人面對這樣的情況會選擇住原有的房屋，減少自己的經(jīng)濟壓力，房屋銷售量減少，而且房屋的維護也需要資金，這對投資者是一個很大的挑戰(zhàn)。

（三）市場競爭風(fēng)險

市場發(fā)展過程中有一段飽和期，在這段時間里，同行的競爭巨增，開發(fā)商為了拉長房屋的銷售期，只能選擇縮短工期，然而這必將導(dǎo)致成本上漲。房地產(chǎn)市場供應(yīng)量太大，而市場需求沒有增長，這樣一來，市場營銷就會更加的激烈，最終使房地產(chǎn)開發(fā)商成本上漲。這一分析主要是因為投資者沒有做好充分的市場調(diào)查，也就是可行性研究所引起的。

（四）自然風(fēng)險

開發(fā)商在開發(fā)土地時，前期的勘測工作可能存在漏洞導(dǎo)致出現(xiàn)自然災(zāi)害時，房基不穩(wěn)，出現(xiàn)豆腐渣工程。其次，在施工期，施工人員可能發(fā)生事故。自然風(fēng)險是不可避免的，但是可以預(yù)防，投資者在做投資決策前，要充分考慮到自然風(fēng)險帶來的收益影響。

三、應(yīng)對策略

（一）分散投資

投資者可以選擇多個房地產(chǎn)開發(fā)工程進行投資，其目的是避免資產(chǎn)單一受一個項目的牽連而崩盤，最終達到減小投資風(fēng)險的目的，分析者提出分散投資包括三種類型；地區(qū)分散投資、時間分散投資和共同投資，下面淺析這三種類型。區(qū)域分散是指房地產(chǎn)投資者把資金投入不同的地區(qū)，防止資金的全部損失，一個區(qū)域不景氣不會導(dǎo)致整個投資的崩盤，從而減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險。時間分散則是指投資者需要根據(jù)市場份額，對自己的投資規(guī)劃一個時間間隔，避開高風(fēng)險期。

（二）組合投資

組合投資策略是指房地產(chǎn)開發(fā)商把一部分資金投入其他的行業(yè)，而房地產(chǎn)依然是投資的主體。開發(fā)商可以把聚集的資金的一部分投入到普通住在的建設(shè)樓、寫字樓等方面，根據(jù)區(qū)域?qū)Ψ课莸牟煌枨螅侠淼慕M合分配資金。在資金分配中，也需要考慮風(fēng)險系數(shù)的不同，風(fēng)險大的回報率相對要高，回報率低的投資相對風(fēng)險就低一些，投資者需要按照實際情況合理分配，達到降低整體投資風(fēng)險的效果。

（三）共同投資

房地產(chǎn)投資者聯(lián)合在一起共同開投資一個項目是常用的風(fēng)險分散方式，共同投資的本質(zhì)要求是平等享受投資帶來的利潤以及風(fēng)險，不同的開發(fā)商選擇共同投資方式和項目，能夠分散投資風(fēng)險，利益平均化，在重大決策時，可以各抒己見，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，使決策達到最大的優(yōu)越性，最終達到避規(guī)風(fēng)險的作用。共同投資的實例有投資者與大型的財團或者投資公司合作，減輕籌資方面的風(fēng)險；與國外集團聯(lián)盟，可以借鑒外國先進的管理經(jīng)驗，獲得技術(shù)上的支持等。

（四）購買保險

篇（4）

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163

1引言

房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達到的損失。作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，對我國國民經(jīng)濟的持續(xù)、健康和穩(wěn)健發(fā)展起了重要作用，是我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，是國民經(jīng)濟健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)和明顯標(biāo)志。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國有數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，相當(dāng)多的企業(yè)規(guī)模小，只重視項目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險的管理，使房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的諸多風(fēng)險因素得不到有效的控制，從而導(dǎo)致項目的失利。為了有效地規(guī)避風(fēng)險，運用科學(xué)的方法對房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險進行客觀的分析和評價，并采取合理有效地控制風(fēng)險的措施，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也有利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行。

由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風(fēng)險。一般來說，風(fēng)險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負偏離的綜合。探究我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險控制問題，對于房地產(chǎn)企業(yè)有效實現(xiàn)開發(fā)，有效避免和解決開發(fā)過程中所要面對的各種風(fēng)險，從而促進我國國民經(jīng)濟持續(xù)、有效發(fā)展都具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資項目出現(xiàn)了投資額度過高、盲目重復(fù)性建設(shè)、建設(shè)周期過長等的問題，針對當(dāng)前出現(xiàn)的問題，亟須一定的理論先導(dǎo)，從而為其提供一定的實踐指導(dǎo)。基于此，本文對此研究方向進行深入探討。本文將吸收和借鑒前人的研究成果基礎(chǔ)上，運用文獻分析與規(guī)范分析相結(jié)合的方法，結(jié)合相關(guān)理論對我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險進行深入研究和探討，以期為其提供有益的借鑒和參考。

本文具體結(jié)構(gòu)如下：第一部分為引言；第二部分是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目控制風(fēng)險的重要性；第三部分為房地產(chǎn)開發(fā)投資項目產(chǎn)生風(fēng)險的原因；第四部分為我國房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制的路徑選擇；第五部分為總結(jié)與討論。

2房地產(chǎn)開發(fā)投資項目控制風(fēng)險的重要性

每個項目都存在一定的風(fēng)險，房地產(chǎn)項目也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)項目由多重環(huán)節(jié)組成，其風(fēng)險也散播在各個環(huán)節(jié)、各個階段中。不管是在項目投資、項目規(guī)劃、土地獲取等前期準(zhǔn)備階段，還是在項目施工建設(shè)階段，還是到最后的商品房出售、用戶使用、物業(yè)管理階段，都有著這樣或那樣的不可知事件出現(xiàn)，而風(fēng)險就是指這些不可控因素導(dǎo)致的經(jīng)濟損失的概率。對于風(fēng)險這一客觀事實，我們只能用概率來估算它，而究竟發(fā)不發(fā)生只要在實際項目過程中才能知道，其產(chǎn)生的后果也只能事后知道。針對風(fēng)險的這一性質(zhì)，我們需要建立多風(fēng)險模型，全面考慮各個可能的風(fēng)險因素，從定量角度和定性角度綜合考慮，設(shè)計可以有效預(yù)估風(fēng)險大小的模型。

21風(fēng)險控制對于企業(yè)發(fā)展的意義

追求經(jīng)濟效益最大化是企業(yè)的核心目標(biāo)，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，實現(xiàn)贏利，實現(xiàn)最大利潤就是做好經(jīng)營的關(guān)鍵指標(biāo)，但是作為企業(yè)管理者必須清楚，進行何種投資都存在風(fēng)險。如果企業(yè)想要投資房地產(chǎn)的話，就要提前考慮風(fēng)險，用有效的方法手段防止風(fēng)險的發(fā)生，如果事先沒有預(yù)估準(zhǔn)備，一味地自以為房地產(chǎn)項目好，盲目跟風(fēng)，對風(fēng)險認識不足的話，一旦風(fēng)險發(fā)生，很容易就血本無歸，陷入絕境。當(dāng)前有很多小型沒經(jīng)驗的企業(yè)就因為認識不夠，導(dǎo)致投資不當(dāng)，最后損失慘重。

22風(fēng)險控制對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義

房地產(chǎn)開發(fā)對于城市建設(shè)來說至關(guān)重要。隨著我國城市化政策的實施，需要大量的住房保障措施來配套跟進，有一個合理的開發(fā)規(guī)劃，才能有效處理經(jīng)濟發(fā)展所帶來的城市病：房少價高、交通擁堵、環(huán)保問題等，而且能夠有效促進公共基礎(chǔ)設(shè)施的完善，將與之相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)也帶動起來。那么要如何才能使房地產(chǎn)的開發(fā)健康有序進行呢？主要還是要看整體的規(guī)劃是不是合理，施工的過程是不是高效，后期的銷售是不是理性，風(fēng)險的管控是不是到位。而這其中風(fēng)險研究又是風(fēng)險管理的重中之重，一切規(guī)劃設(shè)計都是在風(fēng)險管控之下進行的，是房地產(chǎn)發(fā)展的馬前卒。

23風(fēng)險控制對于城市與社會經(jīng)濟發(fā)展的意義

在房地產(chǎn)開發(fā)之前，首先要考慮的是供求關(guān)系，其對房屋定價、開發(fā)時間、房屋數(shù)量、成本計算等都有重要的指導(dǎo)意義，對行業(yè)的發(fā)展有促進作用。對于城市建設(shè)而言，在規(guī)劃過程中，需要風(fēng)險研究來警醒限制，使得規(guī)劃更加現(xiàn)實，有可行性。

3房地產(chǎn)開發(fā)投資項目產(chǎn)生風(fēng)險的原因

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目這一復(fù)雜系統(tǒng)工程而言，必然有很多問題都會導(dǎo)致?lián)p失的產(chǎn)生，因此需要考慮很多影響因素，從風(fēng)險的性質(zhì)上分為系統(tǒng)和非系統(tǒng)風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險是全局的，全體項目都有這一風(fēng)險，不可避免；非系統(tǒng)風(fēng)險是局部的，只有某些項目有該風(fēng)險，可以采取有效措施進行防范。

31系統(tǒng)風(fēng)險

311通貨膨脹風(fēng)險

對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目而言，都需要經(jīng)歷多年的經(jīng)營、建設(shè)和銷售，存在一定的存續(xù)期間，這期間國家的貨幣政策、金融政策發(fā)生什么變化都是未知的，一旦發(fā)生通貨膨脹，那么必然導(dǎo)致企業(yè)的收益低于預(yù)期，這個風(fēng)險是不可避免的。

312利率風(fēng)險

銀行利率本身就有宏觀調(diào)整功能，其直接影響資本的流入流出，從而影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。

313變現(xiàn)風(fēng)險

作為不動產(chǎn)登記的重要項目之一的房地產(chǎn)，其固定性導(dǎo)致其流通性差，資金的回轉(zhuǎn)很難在短時間實現(xiàn)，如果投資者在條件不成熟的情況下尋求變現(xiàn)的話，就會有很大的損失。

314政策風(fēng)險

任何行業(yè)的發(fā)展都和國家政策息息相關(guān)，房地產(chǎn)更受政府限制。首先，國家管著土地，哪些土地可以用來出售都是由國家政策規(guī)定的；其次，環(huán)保政策，開發(fā)過程中的廢物處理標(biāo)準(zhǔn)；最后，與資金直接掛鉤的稅務(wù)政策等，這些政策都是不可避的風(fēng)險。

32非系統(tǒng)風(fēng)險

321經(jīng)營管理風(fēng)險

項目能否順利實施和經(jīng)營管理有很大的關(guān)系，管理者如果管理不當(dāng)，就會導(dǎo)致無法達到項目預(yù)期，資金出現(xiàn)斷條等風(fēng)險，其如果因為自己的錯誤預(yù)估，產(chǎn)生錯誤決策，將會使整個項目處于危險之中。這一風(fēng)險受到不同管理者的經(jīng)營管理決策的影響而出現(xiàn)差異。

322財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)投資者總是利用財務(wù)杠桿原理，使用借入資金擴大投資可能收益范圍，實現(xiàn)投資利潤最大化的目標(biāo)。然而，杠桿原理對自有資金的收益和虧損起著同樣的放大作用。財務(wù)杠桿的使用提高了稅前收益的期望值和可能收益的上限，但是也擴大了收益波動的范圍，降低了可能收益的下限，下端風(fēng)險增大了，所以增加貸款量也增加了營業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制的路徑選擇

拋開一些不可避免的系統(tǒng)風(fēng)險，對于其他可以預(yù)防的非系統(tǒng)風(fēng)險，需要房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自身情況可以采取以下措施進行風(fēng)險控制，從而切實有效降低投資風(fēng)險。

41加強管理者對國家政策的研究

企業(yè)管理者是項目的最終決策層，其決策對整個項目的進行都起著決定作用，所以管理層首先要對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的國家政策爛熟于胸，并時刻關(guān)注政策新動向，最好要求相關(guān)部門每過一段時間，可以是半年、一年，提交一份房地產(chǎn)相關(guān)的國家政策。同時，其要有很嚴(yán)謹?shù)耐顿Y理念，豐富自己的投資經(jīng)驗，風(fēng)險投資意識一定得加強，對自己管理的項目風(fēng)險要如數(shù)家珍，項目的每一個階段要干什么，會出現(xiàn)什么問題，都要經(jīng)過科學(xué)的規(guī)劃和全方位的估測。最后，要將風(fēng)險的量化評估和國家政策相結(jié)合，同時考慮市場因素的影響，在可行性范圍內(nèi)，進行投資規(guī)劃。這其中，最需要注意的還是要和實際掛鉤，在企業(yè)實際情況下，再結(jié)合國家的開發(fā)政策，積極向政策靠攏，享受一些優(yōu)惠的政策，搭上國家發(fā)展的列車，促進企業(yè)健康發(fā)展。

42構(gòu)建完整的企業(yè)資源管理平臺

財務(wù)管理永遠是一個企業(yè)的根基，如何基于這一中心構(gòu)建一個企業(yè)內(nèi)部完備的信息共享系統(tǒng)是公司高層所需要重點思考的問題。這一系統(tǒng)的構(gòu)建對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目而言具有重要意義，首先能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息的傳遞效率，其次能起到監(jiān)控整個項目過程的作用。這樣的話，一旦房地產(chǎn)項目建設(shè)的任意環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都能夠及時反饋到公司高層，方便及時處理，有利于風(fēng)險管控和風(fēng)險預(yù)警。

43定期召集經(jīng)濟活動分析會議

對房地產(chǎn)開發(fā)項目的定期分析有利于風(fēng)險的管控。首先要擬定各部門的會議綱領(lǐng)，讓各部門知道明確的指標(biāo)，然后由財務(wù)部組織召開會議，讓各部門一同全方位地分析現(xiàn)階段企業(yè)的投資情況。會議過程中，一旦發(fā)現(xiàn)問題，企業(yè)高層要根據(jù)企業(yè)情況作出恰當(dāng)及時的補救措施，保證項目按計劃進行。企業(yè)需重點關(guān)注投資過程中的資金變化，關(guān)注已投資項目的資金流通情況，明確項目的每一項支出和收益情況，利于減小投資風(fēng)險。

44加強風(fēng)險預(yù)測和重點風(fēng)險管控

房地產(chǎn)行業(yè)需要時刻關(guān)注市場供求關(guān)系的變化，調(diào)研活動必不可少，要順應(yīng)社會需求，只有滿足社會需求才能利益最大化。在項目進行時，對于具體施工合同的簽署一定要謹慎，將施工日期、施工金額等核算清楚，如無意外，不要隨意更換，最好能夠有專門的工程監(jiān)理全程跟進，負責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督，從而降低這些方面的風(fēng)險。

篇（5）

Abstract: the real estate investment is the foundation of real estate develop and operation, in the process of investment activities, income and risk is also there, especially in economic transition period of real estate investment, the risk is unavoidable. For the scientific accurately grasp the national real estate market trends, avoid big risks, and to strengthen the real estate investment project risk analysis and protection is necessary.

Keywords: real estate; Investment risk; prevent

中圖分類號： F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型

（1）經(jīng)濟風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險包括:利率風(fēng)險，周期風(fēng)險｡

①利率風(fēng)險。利率風(fēng)險指的是銀行利率漲落對房地產(chǎn)市場的影響，并可能導(dǎo)致投資者的大幅損失｡房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，投資周期長，所以導(dǎo)致其大量依賴外部資金和銀行貸款｡這種后果容易使企業(yè)的債務(wù)變大，當(dāng)利率上漲，將使企業(yè)的支付利息代價要增加，增加的資金使用成本與不斷上漲的資產(chǎn)價格，從而導(dǎo)致降低消費者的買房欲望，最終給投資者的帶來損失｡②周期風(fēng)險。正如商業(yè)周期的存在，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有周期，周期可分為復(fù)蘇､繁榮､衰退､蕭條四個階段｡由于房地產(chǎn)價格萎縮，同時市場成交額大幅下降，有些投資者便破產(chǎn)｡

（2）市場風(fēng)險。市場風(fēng)險主要包括:市場競爭風(fēng)險和變現(xiàn)風(fēng)險｡

①市場競爭風(fēng)險。市場競爭風(fēng)險是房地產(chǎn)市場中的競爭對手直接影響收益｡例如：當(dāng)在同一類型競爭房地產(chǎn)的開發(fā)，常常造成房地產(chǎn)項目投資大幅減少，銷售下滑導(dǎo)致收入大幅下降｡②清算風(fēng)險。清算風(fēng)險指貨物進行交換現(xiàn)金折扣，由于風(fēng)險導(dǎo)致的財務(wù)損失風(fēng)險｡房地產(chǎn)銷售復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動性差，在短時間難以變現(xiàn)｡因此，當(dāng)投資者的房地產(chǎn)債務(wù)清償或者其他原因須變現(xiàn)，會導(dǎo)致投資者的損失｡

（3）政策風(fēng)險。政策風(fēng)險是指中國的宏觀調(diào)控政策，特別是房地產(chǎn)調(diào)控政策帶來的經(jīng)濟改革和產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整影響是很大，如果投資者投資項目把握不當(dāng)，可能會使他們受損失｡

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的因素分析

（1）信息不完整､不準(zhǔn)確､不完備的房地產(chǎn)項目調(diào)查。很多房地產(chǎn)項目決定倉卒，基于不準(zhǔn)確的信息，或初步調(diào)查不細，對前景過于樂觀｡在北京等一些大城市，目前需求最迫切的房屋是“廉租房”，而很多開發(fā)商只注意高價商品房｡

（2）意外不利及宏觀經(jīng)濟形勢的變化，由此產(chǎn)生的風(fēng)險這是在近年來經(jīng)濟生活中經(jīng)常遇到的｡一個是嚴(yán)重的通貨膨脹，物價上漲，幾年前建筑原材料價格､建筑成本上漲;第二貨幣政策和銀行的信貸政策｡隨著銀行收緊其房地產(chǎn)融資的商業(yè)手段，開發(fā)商資金鏈就斷裂了;第三，房地產(chǎn)供給和需求的變化｡此外，自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生也導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資中的風(fēng)險｡

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范方法分析

（一）損失控制

損失控制是一種主動､積極的風(fēng)險防范對策｡損失控制包括：減少損失發(fā)生的機會，即損失預(yù)防;降低損失的嚴(yán)重性，遏制損失加劇｡

（1）預(yù)防損失

風(fēng)險防范，是指在風(fēng)險發(fā)生前，為了消除或減少可能導(dǎo)致?lián)p失的各項風(fēng)險因素所采取的各種措施，以降低風(fēng)險損失發(fā)生的概率｡在房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段，風(fēng)險預(yù)防有廣泛應(yīng)用｡

①在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險的任務(wù)：首先，準(zhǔn)確把握國家和地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，制定適合自身特點的開發(fā)策略，合理評價和選擇開發(fā)投資方案，從根源上消除或減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險;其次，樹立風(fēng)險意識，建立風(fēng)險管理機構(gòu)，高度重視開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險管理，強化對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理理論的研究和學(xué)習(xí)，加強風(fēng)險損失資料的搜集整理和分析;第三，健全風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，防范風(fēng)險的關(guān)鍵是預(yù)先行動，即主動控制｡項目進入實施階段時間越長，控制風(fēng)險的成本就越高｡

②在前期工作階段，開發(fā)商應(yīng)注意以下幾個方面工作：第一，積極與地方政府､各管理部門､金融機構(gòu)等相關(guān)單位搞好關(guān)系，爭取獲得他們對開發(fā)項目的理解､支持和幫助;第二，到當(dāng)?shù)匾?guī)劃､國土､電力､市政､城市檔案､文物等有關(guān)部門，了解地塊的自然條件及地下埋藏物等情況;第三，妥善處理征地､拆遷和安置補償問題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化;第四，增強合同意識，認真簽訂土地出讓合同､勘察規(guī)劃設(shè)計合同､拆遷安置補償合同､資金使用合同｡

③在項目建設(shè)階段，風(fēng)險預(yù)防的主要措施有：第一，采用系統(tǒng)的項目管理方法;第二，向施工方人員灌輸安全意識，做好現(xiàn)場容易出現(xiàn)危險情形的預(yù)案工作;第三，及時協(xié)調(diào)､處理設(shè)計､監(jiān)理､施工､材料設(shè)備供應(yīng)各方及總包與分包之間的關(guān)系和各種矛盾;第四，合理布置施工現(xiàn)場;第五，盡快完成開發(fā)項目，縮短建設(shè)周期｡

④在銷售管理階段，為預(yù)防風(fēng)險，開發(fā)商應(yīng)做好如下幾點：房地產(chǎn)租賃合同應(yīng)由專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確､詳盡､合法｡定期檢查､發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患;定期組織建筑物及附屬設(shè)備維修，將隱患消滅在萌芽狀態(tài)｡

（2）減少損失

減少損失，是在風(fēng)險事件發(fā)生時或發(fā)生后采取的各種降低損失程度，或縮小損失發(fā)生范圍的措施，以縮小風(fēng)險損失程度為目的｡減少損失有兩方面的含義：一是風(fēng)險發(fā)生時的損失最小化;二是風(fēng)險發(fā)生后的挽救措施｡在房地產(chǎn)開發(fā)中，可采用一系列手段將開發(fā)中的風(fēng)險損失降低到最低程度，例如準(zhǔn)確的預(yù)警預(yù)報，制定詳盡而周密的風(fēng)險應(yīng)急計劃，建立后備措施，保護現(xiàn)場，收集證據(jù)｡

（二）風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移，是房地產(chǎn)投資項目管理中非常重要而且廣泛應(yīng)用的一項策略，分為非保險轉(zhuǎn)移和財務(wù)轉(zhuǎn)移兩種形式｡

（1）非保險轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)項目風(fēng)險非保險轉(zhuǎn)移，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有意識地采取某些非保險措施將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔(dān)，從而達到降低項目風(fēng)險發(fā)生概率和損失程度的目的｡房地產(chǎn)項目風(fēng)險的非保險轉(zhuǎn)移可通過兩種途徑來實現(xiàn)：一是轉(zhuǎn)移會引起項目風(fēng)險及損失的某項開發(fā)活動;二是將風(fēng)險本身予以轉(zhuǎn)移｡風(fēng)險轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)開發(fā)商來說可以消除風(fēng)險，但與風(fēng)險控制不同的是，它不是通過放棄､中止項目活動或采取積極預(yù)防和抑制的措施，直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素來達到消除､降低風(fēng)險損失概率和損失程度的目的，而是允許風(fēng)險繼續(xù)存在，但將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔(dān)，從而間接達到降低自身風(fēng)險損失概率和損失程度｡當(dāng)然，房地產(chǎn)項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移必須通過正當(dāng)､合法的手段，而非無限制地､任意地､帶有欺詐性的轉(zhuǎn)嫁｡另外，房地產(chǎn)項目風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，雖然可以使風(fēng)險在開發(fā)商和其他風(fēng)險損失承擔(dān)者之間進行移動，但不能將項目風(fēng)險本身消除或從總量上減少｡

（2）財務(wù)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險的財務(wù)轉(zhuǎn)移包括非保險財務(wù)轉(zhuǎn)移和保險財務(wù)轉(zhuǎn)移｡非保險財務(wù)轉(zhuǎn)移，是指單位或個人通過經(jīng)濟合同，將損失與損失有關(guān)的財務(wù)后果(財產(chǎn)損失､人員傷亡等)轉(zhuǎn)移給另一些單位或個人去承擔(dān)的一種方式｡其實質(zhì)是通過風(fēng)險的財務(wù)轉(zhuǎn)移，使轉(zhuǎn)讓人得到外來資金，以補償風(fēng)險事故發(fā)生后所造成的損失｡大部分財務(wù)型非保險轉(zhuǎn)移都是通過合同中的某些條款實現(xiàn)的｡如在建筑承包活動中，建筑所有人可以通過合同將公眾在建筑物附近受到傷害的部分或全部責(zé)任轉(zhuǎn)移給建筑承包商｡保險轉(zhuǎn)移通常直接稱為保險｡通過購買保險，投資項目業(yè)主或承包商作為投保人將本應(yīng)由自己承擔(dān)的歸咎責(zé)任和賠償責(zé)任轉(zhuǎn)移給保險公司，從而使自己免受風(fēng)險損失｡需要說明的是，保險并不能轉(zhuǎn)移投資項目的所有風(fēng)險，一方面是存在不可保險的內(nèi)容和項目，另一方面是因為有些風(fēng)險不宜保險｡因此，應(yīng)將保險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險回避､損失控制與風(fēng)險自留結(jié)合起來運用｡對于不可保險，必須采取損失控制措施｡即使對于可保險的風(fēng)險，也應(yīng)當(dāng)采取一定的損失控制措施，這有利于改變風(fēng)險的性質(zhì)，達到降低風(fēng)險的目的｡

參考文獻：

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關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)；投資風(fēng)險；個別風(fēng)險

Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk

中圖分類號：[TU-9]文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2011）18-0101-01

0引言

自1984年實行房地產(chǎn)開發(fā)以來，當(dāng)時僅有幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，到2005年底發(fā)展為1500家，累計建成各類商品房屋5141.25萬平方米，到2005年底，全區(qū)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資718.56億元，從2006年到2010年房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)規(guī)模與市場需求基本平衡。商業(yè)地產(chǎn)是一個四高的行業(yè)，高貢獻、高投入、高風(fēng)險、高回報。一個好的商業(yè)物業(yè)不但利潤空間巨大，而且會對城市經(jīng)濟產(chǎn)生多邊性帶動效應(yīng)；而另一方面，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目資金需求很大，投資風(fēng)險高，如果項目沒有做好，將會引起一系列社會問題，成為一個高破壞的工程。因此，建立一個對商業(yè)地產(chǎn)項目進行全方位評判選優(yōu)的模型，提高商業(yè)地產(chǎn)項目的投資成功率，對于社會或者企業(yè)、個人來說，都具有深遠的意義。

1商業(yè)地產(chǎn)項目投資的主要風(fēng)險

大家知道，影響商業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的因素很多，一般來講,可以劃分為系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險兩大類。

1.1 系統(tǒng)風(fēng)險我們比較粗劣的分析，商業(yè)地產(chǎn)項目的系統(tǒng)風(fēng)險主要包括政治風(fēng)險、或然損失風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、利率風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、周期風(fēng)險和政策風(fēng)險等。

1.2 個別風(fēng)險商業(yè)地產(chǎn)項目的個別風(fēng)險主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險、未來運營費用風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、比較風(fēng)險、時間風(fēng)險和持有期風(fēng)險等。我們主要來分析未來運營費用風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。

①未來運營費用風(fēng)險。大家知道，房地產(chǎn)項目是暴利，但是錢不是都讓開發(fā)商掙走了。例如說，綠化的綠地，項目就要繳納幾百萬元的綠化費。項目要接通電力，就必須給電力部門繳納配套費。所交的不合理的房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅費，實際情況是在不斷的增加。從2011年開始，省會級城市房地產(chǎn)開發(fā)項目又開始征收電力配套費，每平方米約200元，也是一筆不小的支出。所以未來運營費用風(fēng)險是在不斷地增加.這類風(fēng)險主要歸因于投資者在主觀上對未來運營費用風(fēng)險認識不足，以及管理之中的失誤，所以，商業(yè)地產(chǎn)項目的風(fēng)險帶有相當(dāng)多和比較明顯的主觀因素。②財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)在投資的過程中，在全部的投資資金中包含借入資金時，對投資企業(yè)來講，除了經(jīng)營風(fēng)險之外，還有財務(wù)風(fēng)險。而且房地產(chǎn)投資者總是使用借來的資金來擴大投資范圍，從而實現(xiàn)投資利潤的最大化的目標(biāo)。然而，商業(yè)地產(chǎn)項目貸款利率的不斷增加，降低了可能的收益，所以投資的風(fēng)險增大了。對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說，商業(yè)地產(chǎn)主要利用所獲取的租金作為投資的回報，在商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)竣工的時候，一般不可能很快的回收全部的投資，因此要求商業(yè)地產(chǎn)項目的投資開發(fā)商要有比較多的自有資金，對于一些中小開發(fā)商來講，可能會面臨比開發(fā)住宅項目更大的財務(wù)風(fēng)險。

2個別風(fēng)險的衡量及管理

由于系統(tǒng)風(fēng)險是投資者所不能控制的，因此這里，我們只提出一些個別風(fēng)險的衡量和管理方法。

2.1 未來運營費用風(fēng)險在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險度量中，我們通常要計算不同經(jīng)營方式的最大利潤，同時也要計算可以承受的最大經(jīng)濟損失，并將可能造成的不同損失詳細列出，例如自營損失、商家選擇不當(dāng)?shù)淖饨饟p失等。我們衡量商業(yè)地產(chǎn)項目投資經(jīng)營風(fēng)險通常采用定性分析和定量分析相結(jié)合的分析方法。對于經(jīng)營風(fēng)險的管理，主要是通過提高投資商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)自身的經(jīng)營管理水平來達到。

2.2 財務(wù)風(fēng)險商業(yè)地產(chǎn)項目的財務(wù)風(fēng)險，即在有風(fēng)險的狀況下，投資企業(yè)因為籌措資金，而帶來的風(fēng)險。衡量財務(wù)風(fēng)險方法很多，可以通過計算自有資金利潤率及其方差來進行。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目的財務(wù)風(fēng)險，可以設(shè)計出商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)盈利模式。例如，在投資企業(yè)自身知名度比較低的時候，可以與知名度較高的企業(yè)作為戰(zhàn)略投資伙伴，通過無形資產(chǎn)運營來有效地降低財務(wù)風(fēng)險。

3商業(yè)地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理程序和運作程序

3．1 商業(yè)地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理程序商業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險較大，在進行投資時一定要做好風(fēng)險控制及管理，如下是風(fēng)險管理的一般程序：

3．2 商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序具體如下：項目選址――產(chǎn)品定位――運作策劃――資金平衡――經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序具體分析：①項目選址。首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。商業(yè)地產(chǎn)項目對地段和區(qū)位的要求非常嚴(yán)格，遠遠超過其他類型的房地產(chǎn)。我們進行商業(yè)地產(chǎn)項目的區(qū)位選址時，先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費者的消費能力、人口素質(zhì)、消費特點、商圈大小等因素。商業(yè)地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。②產(chǎn)品定位。以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額。細致分析商業(yè)地產(chǎn)項目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點等相關(guān)問題。③運作策劃。商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵是招商先于設(shè)計與建設(shè)。在前期確定主力店是非常重要的，那樣不僅可以降低項目風(fēng)險，還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營要求來進行項目的設(shè)計，使商業(yè)建筑可以很好地滿足零售商的需求。④資金平衡。商業(yè)地產(chǎn)項目運作中，必須處理好開發(fā)融資和租售資金回流問題。在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，要判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；還要判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；同時要判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。⑤經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營管理，可是說是商業(yè)地產(chǎn)的命脈；商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)是靈魂，地產(chǎn)僅是載體。經(jīng)營是項目運作的真正開始，開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學(xué)預(yù)測。商業(yè)地產(chǎn)項目的高貢獻、高投入、高風(fēng)險、高回報決定了其項目投資比住宅項目投資需要更多的前期投入，而決定其成敗的關(guān)鍵就是做好投資決策。

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第一章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險概述

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的相關(guān)概念

風(fēng)險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度，是指投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差。

但是到目前為止，風(fēng)險的概念還沒有一個統(tǒng)一的定義。

項目風(fēng)險的定義：項目在其壽命周期內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)濟損失的變化，而項目的風(fēng)險評估就是對項目風(fēng)險的分析，也即分析項目在其存續(xù)的時空內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)濟損失之變化的可能性及其變化程度。項目的一次性使得項目中不確定性比其它的一些經(jīng)濟活動要大得多，項目的風(fēng)險也有其自身的特點，主要有風(fēng)險的客觀性、多樣性、持續(xù)性、補償性、全面性、可測性及規(guī)律性。

1.2 房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析的一般過程

一個工程項目進行風(fēng)險分析的過程，通常可以分為四個階段：風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價和風(fēng)險應(yīng)對[1]。

風(fēng)險分析是對風(fēng)險的識別、估計、評價和應(yīng)對作出全面的、綜合的分析，這四個部分是一個完整的整體，相輔相成，不可分割，缺少任何一部分，風(fēng)險分析都是不完整的。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別

2.1 概述

風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別是指風(fēng)險管理人員找出影響房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量、進度、投資等目標(biāo)順利實現(xiàn)的各種風(fēng)險因素，運用各種方法對尚未發(fā)生的潛在風(fēng)險以及客觀存在的風(fēng)險進行分類，找出風(fēng)險產(chǎn)生的原因，并對風(fēng)險進行分類列表。 [2]。

2.2 房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別方法

房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別的方法很多，主要包括專家調(diào)查法、故障樹分析法（FTA 法）、幕景分析法

及篩選―監(jiān)測―診斷技術(shù)等方法。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估

3.1 風(fēng)險估計與評價常用方法

房地產(chǎn)項目風(fēng)險估計與評價是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計風(fēng)險大小，找出主要的風(fēng)險源，并評價風(fēng)險的可能影響，以便以此為依據(jù)，對風(fēng)險采取相應(yīng)的對策。風(fēng)險估計與評價常用方法主要有調(diào)查和專家打分法、風(fēng)險報酬法、風(fēng)險當(dāng)量法和解析方法。

3.2 我國傳統(tǒng)項目風(fēng)險評估方法

我國傳統(tǒng)項目風(fēng)險評估方法包括：（1）盈虧平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三種方法均存在各自的優(yōu)缺點，且具有一定的互補性，現(xiàn)逐一論述。

3.3 盈虧平衡分析

盈虧平衡分析就是利用投資項目生產(chǎn)中的產(chǎn)量、成本、利潤三者的關(guān)系，通過測算項目達到正常生產(chǎn)能力后的盈虧平衡點，來考察分析項目承擔(dān)風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法[3]。所謂盈虧平衡點，是指項目在正常生產(chǎn)條件下，項目的收入等于支出的那一點。在這一點上，項目既不盈利也不虧損。如果低于這一點所對應(yīng)的生產(chǎn)水平，那么項目就會發(fā)生虧損；反之，則會獲得盈利。

3.4 敏感性分析

敏感性分析是一種有廣泛用途的分析技術(shù)。其基本目的是考察一個項目分析結(jié)果的穩(wěn)定性，即該項目投資分析結(jié)果以多大的程度隨著相關(guān)因素的變化而變化的，通過分析，可使決策者對項目的風(fēng)險程度有一個量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于將來客觀條件（如政府政策、通貨膨脹、投資等）的不確定性因素變化所產(chǎn)生的影響，引起項目的經(jīng)營產(chǎn)生變化而使項目主要效果指標(biāo)發(fā)生變動的程度。

3.5 風(fēng)險概率分析

3.5.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型

房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險和國際風(fēng)險等，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預(yù)測、規(guī)避的主要是經(jīng)濟風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險主要包含市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險等。

3.5.2 風(fēng)險概率分析的方法

風(fēng)險概率分析總結(jié)起來主要有以下幾種：

（1） 利用已有數(shù)據(jù)資料分析風(fēng)險因素或風(fēng)險事件的概率

（2） 利用理論概率分布確定風(fēng)險因素或風(fēng)險事件的概率

（3） 蒙特卡羅模擬法

第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險應(yīng)對

4.1 風(fēng)險應(yīng)對概述

風(fēng)險應(yīng)對就是對項目風(fēng)險提出處置意見和辦法。通過對項目風(fēng)險識別與評估，把項目風(fēng)險發(fā)生的概率、損失嚴(yán)重程度以及其他因素綜合起來考慮，就可得出項目發(fā)生各種風(fēng)險的可能性及其危害程度，再與公認的安全指標(biāo)相比較，就可確定項目的危險等級，從而決定應(yīng)采取什么樣的措施以及控制措施應(yīng)采取到什么程度。

4.2 項目風(fēng)險回避

風(fēng)險回避是指當(dāng)項目風(fēng)險的潛在威脅發(fā)生的可能性太大，不利后果也很嚴(yán)重，又無其他策略來減輕時，主動放棄或改變項目目標(biāo)與行動方案，從而回避風(fēng)險的一種策略。采取這種策略，必須對風(fēng)險有充分的認識，對威脅出現(xiàn)的可能性和后果的嚴(yán)重性有足夠的把握。這種策略從根本上放棄使用有風(fēng)險的項目資源、項目技術(shù)、項目設(shè)計方案等，從而避開項目風(fēng)險的一類項目風(fēng)險應(yīng)對措施。

4.3 項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是投資主體將其本身面臨的損失有意識地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟利益關(guān)系的另一方承擔(dān)。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)開發(fā)商處理風(fēng)險的一種重要方法。風(fēng)險轉(zhuǎn)移也叫合伙分擔(dān)風(fēng)險，其目的不是降低風(fēng)險發(fā)生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或協(xié)議，在風(fēng)險事故一旦發(fā)生時將損失的一部分轉(zhuǎn)移到項目以外的第三方身上。

4.4 項目風(fēng)險控制

相對于風(fēng)險回避而言，風(fēng)險控制措施是一種積極的風(fēng)險處理手段，它是指投資主體對不愿放棄也不愿轉(zhuǎn)移的風(fēng)險，通過降低其損失發(fā)生的可能性，縮小其后果不利影響的損失程度來達到控制目的的各種控制技術(shù)或方法。

4.5 項目風(fēng)險自留

風(fēng)險自留是指開發(fā)商自己承擔(dān)由風(fēng)險事故所造成的損失。當(dāng)采取其他風(fēng)險規(guī)避方法的費用超過風(fēng)險事件造成的損失數(shù)額時，可采取風(fēng)險接受的方法。風(fēng)險接受是最省事的風(fēng)險規(guī)避方法。自愿接受風(fēng)險可以是主動的，也可以是被動的。

第五章 結(jié)語

5.1 本文主要工作和結(jié)論

本文詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析的全過程，包括風(fēng)險投資的相關(guān)概念，風(fēng)險分析過程的四個階段（風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險評估和風(fēng)險應(yīng)對）的特點和相互關(guān)系，風(fēng)險識別的具體方法和存在問題，風(fēng)險評估的常用方法和適用條件，并重點介紹了我國傳統(tǒng)的風(fēng)險評估方法：盈虧分析、敏感性分析和概率分析。最后介紹了風(fēng)險應(yīng)對的四個策略：風(fēng)險回避、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險控制和風(fēng)險自留。

參考文獻

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關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險

隨著我國經(jīng)濟的增長，城鎮(zhèn)化建設(shè)在不斷地推進。作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)項目投資是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將籌集的資金和自有資金投入到房地產(chǎn)項目的開發(fā)、經(jīng)營及銷售的全過程中，以期獲得預(yù)期的收益。由于房地產(chǎn)項目投資過程中具有多種風(fēng)險，要想提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理水平，應(yīng)當(dāng)從項目投資風(fēng)險的特點、原因等因素進行分析，采取合理的風(fēng)險管理方案。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險管理概述

由于房地產(chǎn)項目具有投資數(shù)額大、地域性強、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢以及變現(xiàn)能力差等特點，受環(huán)境因素、經(jīng)濟因素以及社會因素影響，房地產(chǎn)項目的風(fēng)險極大，企業(yè)有可能遭受巨大的經(jīng)濟損失。換言之，房地產(chǎn)項目的投資過程是一種對未來需求進行預(yù)測并生產(chǎn)產(chǎn)品的過程。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，取得較好的經(jīng)濟效益和社會效益，應(yīng)當(dāng)采取必要的投資風(fēng)險管理方法。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理是指，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在多種影響因素，針對這些難以預(yù)測或控制的因素要進行風(fēng)險識別，經(jīng)過風(fēng)險評估后，采取必要的風(fēng)險應(yīng)對措施，以降低投資風(fēng)險對利潤的影響。引入風(fēng)險管理機制，對于健全房地產(chǎn)市場體系、培育新的經(jīng)濟增長點甚至于維護我國宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定性，都具有十分重大的積極意義。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因，主要體現(xiàn)在兩個方面。其一，宏觀環(huán)境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產(chǎn)與消費政策等，受經(jīng)濟環(huán)境和社會的影響而發(fā)生變化，進而為房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資帶來風(fēng)險。具體表現(xiàn)為政策風(fēng)險、金融風(fēng)險、資源風(fēng)險以及法律風(fēng)險。其二，微觀環(huán)境因素，包括企業(yè)的資本實力、商品定位、成本控制以及產(chǎn)品競爭力等。這些微觀環(huán)境因素受投資的具體項目所處的位置區(qū)域而發(fā)生變化，同樣會對項目投資帶來風(fēng)險。具體表現(xiàn)為投資決策風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、開發(fā)流程風(fēng)險以及管理風(fēng)險。

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險的管理方法

在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險管理過程中，主要包括四個階段。具體表現(xiàn)為：風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對和風(fēng)險監(jiān)控。這四個階段是密切相關(guān)的，按照一定的程序周而復(fù)始的運行。

3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別在房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理過程中，首先要進行必要的風(fēng)險識別。只有正確識別出所面臨的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)才能主動選擇有效的方法進行風(fēng)險應(yīng)對與監(jiān)控。因此，在具體的項目投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要通過深入分析，運用感知、判斷或歸類等方式，進行系統(tǒng)的、連續(xù)的認識所面臨的各種風(fēng)險，提高風(fēng)險識別能力。在風(fēng)險管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險識別的參與者主要包括：風(fēng)險管理團隊成員、項目團隊成員、其他項目經(jīng)理、項目相關(guān)者、外部專家、房地產(chǎn)公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶等。在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別時，還應(yīng)當(dāng)注意，受環(huán)境的影響，風(fēng)險具有可變性，因此風(fēng)險識別是一項持續(xù)性和系統(tǒng)性的工作，而不是一蹴而就的事情。風(fēng)險識別工作要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程，并且隨時關(guān)注原有風(fēng)險的變化，及時發(fā)現(xiàn)新的風(fēng)險。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析在房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理過程中，對于已識別出的風(fēng)險，要進行詳細地分析。有助于確定有關(guān)因素的變化對投資決策的影響程度，為房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供依據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施過程中，可以在一定程度上降低風(fēng)險事件的發(fā)生概率，減少風(fēng)險損失，實現(xiàn)最佳經(jīng)濟效益和社會效益。風(fēng)險分析主要包括兩種方式。其一，風(fēng)險定性分析。通過評估風(fēng)險及其后果發(fā)生的可能性，并根據(jù)風(fēng)險發(fā)生對房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)影響程度，來評價風(fēng)險的優(yōu)先級，從而指導(dǎo)風(fēng)險應(yīng)對計劃的制定，幫助房地產(chǎn)開發(fā)項目的團隊成員糾正計劃的偏差。風(fēng)險定性分析的方法主要包括：風(fēng)險概率和后果、項目假設(shè)檢驗、后果風(fēng)險評價矩陣以及數(shù)據(jù)精度排隊。其二，風(fēng)險定量分析。在風(fēng)險定性分析的基礎(chǔ)上，對風(fēng)險發(fā)生的概率以及產(chǎn)生的影響進行量化處理。通過對風(fēng)險進行重復(fù)的定量分析，可以判斷是否需要采用風(fēng)險管理措施。因此，風(fēng)險分析是風(fēng)險應(yīng)對計劃的一項重要依據(jù)。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險應(yīng)對根據(jù)風(fēng)險識別和風(fēng)險分析的結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對計劃。降低風(fēng)險對項目目標(biāo)的威脅，以達到可接受的程度。風(fēng)險應(yīng)對計劃必須適應(yīng)風(fēng)險的嚴(yán)重程度，成功實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)效益有效性、及其成功的現(xiàn)實性與時間性。與此同時，風(fēng)險應(yīng)對計劃應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒康禺a(chǎn)開發(fā)項目中所有人的認可，并應(yīng)由專人負責(zé)。風(fēng)險應(yīng)對主要包括：規(guī)避風(fēng)險、接受風(fēng)險、降低風(fēng)險和分擔(dān)風(fēng)險這四種措施。

3.4房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控風(fēng)險監(jiān)控是利用反饋的信息，對原有的風(fēng)險管理計劃及時做出調(diào)整。為保證風(fēng)險管理計劃的順利實施，根據(jù)已發(fā)生變化的風(fēng)險對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響程度，重新進行風(fēng)險識別、分析和應(yīng)對，評估風(fēng)險降低的效果。風(fēng)險監(jiān)控貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施全過程，是建立在項目風(fēng)險的可控性、階段性以及漸進性的一種項目管理工作。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險的對策

4.1加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資調(diào)研及決策分析要想有效應(yīng)對房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)分析市場行情，進行充分調(diào)研論證。通過了解房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體類型、目標(biāo)人群、需求量以及市場購買力，識別該項目所面臨的風(fēng)險。其次，針對已識別出的風(fēng)險，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資之前進行深入分析。對于涉及到的經(jīng)濟、政策、資源等風(fēng)險，能否有效的規(guī)避與控制，進行綜合論證與評價。通過編制可行性研究報告，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策提供準(zhǔn)確、合理的依據(jù)。最后，應(yīng)當(dāng)完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策風(fēng)險管理。通過構(gòu)建風(fēng)險管理判斷體系，在項目決策的過程中加強風(fēng)險管理意識，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險。

4.2采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略在不同地區(qū)，房地產(chǎn)市場中的經(jīng)濟環(huán)境與市場供需具有不同的特點。可以說，房地產(chǎn)市場具有鮮明的地域特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略，將資金分散在不同的地區(qū)，以降低房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險。

4.3加強房地產(chǎn)項目工程建設(shè)的監(jiān)管為了按期完成項目，應(yīng)當(dāng)完善對投資項目的監(jiān)管體制。首先，聘請良好的施工隊伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。最后，選擇經(jīng)驗豐富的工程監(jiān)理，對質(zhì)量、工期、資金成本嚴(yán)格監(jiān)控。

5結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高盈利能力，實現(xiàn)長遠發(fā)展，應(yīng)當(dāng)正確認識項目投資風(fēng)險，提高自身的風(fēng)險管理水平。文章從宏觀與微觀環(huán)境因素兩個角度，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。按照風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對和風(fēng)險監(jiān)控四個階段，提出具體的風(fēng)險防范措施。

參考文獻

[1]張玉波.工程項目風(fēng)險管理研究[J].硅谷，2011（2）.

篇（9）

風(fēng)險是指在一定約束條件下和一定的時段內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動成都。房地產(chǎn)投資以其預(yù)期回報率高、抵抗通貨膨脹能力等優(yōu)點成為重要的投資工具。然而，由于房地產(chǎn)投資項目投資額大、周期長等特點，使風(fēng)險貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個經(jīng)營周期，不同的時期風(fēng)險的表現(xiàn)形式不同、內(nèi)容不同。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險有多種分類方法，按風(fēng)險的性質(zhì)可分為市場體控制性風(fēng)險和項目特異性風(fēng)險：按風(fēng)險的來源可分為社會風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、社會風(fēng)險有經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、城市規(guī)劃風(fēng)險，經(jīng)濟風(fēng)險包括市場供求風(fēng)險、籌資風(fēng)險等；按投資周期可分為投資前期、開發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營期和管理期風(fēng)險，投資前期有市場定位風(fēng)險、投資方案決策風(fēng)險，開發(fā)建設(shè)期間有成本控制風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險、經(jīng)營期有融資風(fēng)險、按揭風(fēng)險、市場定位及定價風(fēng)險，管理期有物業(yè)管理風(fēng)險，其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)紙漏，都可能影響全局。因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)對風(fēng)險的防范和控制有深刻的額理解，實施全面、動態(tài)、全時段的風(fēng)險防范。

二、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險防范的具體措施

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)活動的實際，針對房地產(chǎn)投資過程中的各種風(fēng)險，制定具體的防范與控制措施來規(guī)避和降低風(fēng)險。

1、設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理部門

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越成熟、規(guī)范，投資風(fēng)險雖然越來越被關(guān)注，但在行業(yè)內(nèi)部的開發(fā)企業(yè)很少會專門設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理部門，對投資風(fēng)險的分析往往僅限于某一個具體項目，缺少貫穿于真?zhèn)€投資過程的風(fēng)險管理，導(dǎo)致投資決策的局限性和短暫性。隨著進一步完善、規(guī)范的市場控制，加強和管理房地產(chǎn)投資風(fēng)險，控制和防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險，更應(yīng)從機制上、制度上加以落實，設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理部門顯得十分必要。

2、建立完善的房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

為了及時掌握中國房地產(chǎn)市場運行情況，加強宏觀調(diào)控和重點地區(qū)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，建設(shè)部已在全國35個大中型城市全面啟動房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)。這個系統(tǒng)包含數(shù)據(jù)采集、預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)和市場監(jiān)控三部分，通過整合房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開發(fā)用地數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)等7種數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，定時縣官信息。

3、加強項目可行性研究工作

可行性研究室房地產(chǎn)開發(fā)整個過程中的關(guān)鍵步驟，是指投資者在投資決策前，在政府政策法規(guī)、城市規(guī)劃條件等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，對投資項目進行全面的分析、論證和評價，從而判斷投資項目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對開發(fā)成本、需求量、售價或租金等做出預(yù)測，預(yù)測的結(jié)果大多是概率性估計，存在大量的不確定因素，因此，可行性研究階段對風(fēng)險的估計和分析真實與否，是十分必要的，是房地產(chǎn)投資項目開發(fā)成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

4、制定周密應(yīng)急計劃

投資額大、周期長是房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，周期短則兩年，長則五年，在這期間，國家金融政策、產(chǎn)業(yè)投資政策等宏觀政策的調(diào)整。以及企業(yè)內(nèi)外部各種因素的變動，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險增加。項目管理者必須對現(xiàn)在和未來做出有效的計劃，計劃包括項目具體實施計劃，同時還應(yīng)包括面臨應(yīng)急情況的應(yīng)急計劃，主要包括風(fēng)險的描述、風(fēng)險出現(xiàn)的可能性、完成計劃的假設(shè)、風(fēng)險的影響及應(yīng)對的反應(yīng)。

5、加強項目成本控制

篇（10）

0 引言

市場風(fēng)險具有普遍性，它反映了投資活動與市場需求，市場信息波動之間的差異，反映了投資活動能夠適應(yīng)市場需求和變化的程度。面對市場風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)不能以自己的行為對它施加影響，只有政府有可能通過制訂政策和利用多種管理手段，對經(jīng)濟運行的方向、規(guī)模和速度進行宏觀調(diào)控。但是，房地產(chǎn)企業(yè)可以盡可能通過市場調(diào)查和預(yù)測，了解和追蹤市場信息的波動、迅速作出反應(yīng)，并采取措施以適應(yīng)市場的需求、將投資風(fēng)險降低到最低程度。

1 房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險防范

1.1 進行投資前的準(zhǔn)確預(yù)測

一項房地產(chǎn)投資策略的形成，首先取決于期望得到什么，其次取決于現(xiàn)實能得到什么。要解決這兩個問題，關(guān)鍵是要進行市場預(yù)測。在已經(jīng)確定了投資對象的前提下，要運用一切可能得到的信息資料，盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測擬投資項目的費用和收益。

1.2 盡可能縮短投資開發(fā)的周期

投資開發(fā)周期愈長，開發(fā)周期內(nèi)各種可變因素眾多，從而形成更大的投資風(fēng)險。社會經(jīng)濟條件的變化，勢必引起市場的波動，投資商的費用和收益也愈難確定，因此，可以采取必要的獎罰措施，盡量縮短開發(fā)周期，這是減少市場風(fēng)險的有效措施之一。

1.3 利用簽約形式固定某些易變因素

為了防止因開發(fā)周期長而引起的某些因素的變化，可以事先簽定合約，固定某些易變的影響重大的因素，以減少不可預(yù)知的風(fēng)險。如與銀行達成借貸利率固定合同，與建筑商簽定固定概預(yù)算合同等。當(dāng)然，簽定這些合同，就某一方面來說可以減少投資商的風(fēng)險，但從另一角度看，投資者必須付出比未簽約更高的代價以求得合約的簽定，因此，必須權(quán)衡利弊。此外，對于某些重要的大型投資項目，可以盡量尋求當(dāng)?shù)卣块T和金融、保險等部門的支持和合作。例如保險的援用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向保險公司投保，以合同的形式將一些自然災(zāi)害、意外事故等風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。

2 房地產(chǎn)投資個別風(fēng)險防范

2.1 采用組合投資法減少個別風(fēng)險

組合投資也叫多樣化投資，分為兩種情況：一種，是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)項目上，從而減少未來收益的不確定性。如在當(dāng)前實施“安居工程”的形勢下，把多數(shù)資金投放入住宅建設(shè)，少量投資于樓堂館所；組合投資的另一種，是根據(jù)所投項目資金的流動性和收益性，將資金按一定比例投放在現(xiàn)金和銀行存款、股票債券等有價證券以及房地產(chǎn)上。投資組合的比例如何確定，主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意圖和具體投資項目的特點來決定。如現(xiàn)金具有好的流動性，銀行存款安全性高，而房地產(chǎn)投資可獲得好的收益等。要保證投資兼有安全性、收益性和流動性，就必須進行投資組合，合理安排資金的流向和流量。國外有經(jīng)驗的投資者大都采用這種方法，以減少投資的風(fēng)險性。

2.2 放棄或終止某項可能引起風(fēng)險損失的房地產(chǎn)開發(fā)話動

在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進行房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別和衡量，放棄在風(fēng)險較大的某個時間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個開發(fā)方案進行的房地產(chǎn)開發(fā)活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會員性或有關(guān)部門對地塊使用的規(guī)劃要求深入調(diào)查，放棄購買不合格土地，終止開發(fā)話動。當(dāng)然，在建設(shè)階段，如果發(fā)生了威脅自身安全的重大風(fēng)險因素，企業(yè)生存面臨重大考驗，同時亦不可能采取其他有效的風(fēng)險管理措施來轉(zhuǎn)移、分散時，如預(yù)測到市場的大蕭條，也不排除暫時中止繼續(xù)投資這種迫不得已的風(fēng)險回避措施，從而避免造成更大的風(fēng)險損失。

2.3 改變房地產(chǎn)投資開發(fā)活動的性質(zhì)、地點或工作方法

在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進行商業(yè)樓字開發(fā)風(fēng)險較大，而進行使宅開發(fā)市場前景樂觀且收益有保障，此時開發(fā)商通過改變開發(fā)性質(zhì)從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風(fēng)險；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進行使宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點從而回避在原地塊開發(fā)帶來的風(fēng)險。

在前期、建設(shè)、租售和物業(yè)管理階段，開發(fā)商可以通過拒絕采用某種建設(shè)方案、結(jié)構(gòu)類型或施工方法以及通過對融資方式、招標(biāo)發(fā)包方式、合同類型、營銷渠道和方式以及物業(yè)公司的選擇，達到回避其中風(fēng)險的目的。

2.4 通過合理改變經(jīng)營形式轉(zhuǎn)移風(fēng)險

為了防范投資項目完工后空置、租金下降或售價下跌等帶來的風(fēng)險，可以按規(guī)定預(yù)租或預(yù)售樓花。還可以采用按揭貸款使購房者從欠開發(fā)商的錢變成欠銀行的錢。在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中租約規(guī)定承租人負擔(dān)所有經(jīng)營費用、維修、保養(yǎng)費用甚至稅收，就能將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)移結(jié)承租人。在長期租約中規(guī)定租金隨著物價指數(shù)上升而相應(yīng)變動，就能把購買力風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承租者。在開發(fā)商與建筑商施工合同中、規(guī)定建筑材料由建筑商采購，也起到類似的作用。這些措施都可以起到分散風(fēng)險、降低成本，加快資金周轉(zhuǎn)的作用。

2.5 利用“財務(wù)杠桿原理”減少財務(wù)風(fēng)險

在房地產(chǎn)投資過程中，通常要采用多種渠道籌措資金，進行負債經(jīng)營，這樣，既可以提高目有資金利潤率，又可以緩解自有資金不足的矛盾。目前，進行房地產(chǎn)投資的資金來源渠道很多，如通過信用貸款、抵押貸款、按揭貸款等形式向銀行融資、以聯(lián)營方式吸資、預(yù)售樓花或企業(yè)內(nèi)部挖掘資金等。無論以何種方式籌措資金都要付出代價。要優(yōu)化資金來源結(jié)構(gòu).必須考慮投資的收益率和資金成本率時，所籌措和使用的資金才能取得較好的經(jīng)濟效益；因此，在實際的投資經(jīng)營中，首先要求取不同方案下各種來源資金的成本率，再計算出該方案下的綜合資金成本率，最后選擇綜合資金成本率最小的方案作為員理想的籌資方案。在利用所籌資金進行負債經(jīng)營時，還必須把握好負債經(jīng)營的度，即要正確確定借款的數(shù)額。目前各企業(yè)還未形成一個統(tǒng)一的負債經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)，但通常都要以一定自有資金比例為條件，并將借入資金用于經(jīng)濟效益較好的項目。否則，負債過多或資金利用不當(dāng)，則會發(fā)生較大的財務(wù)風(fēng)險，甚至由于喪失償還能力而面臨破產(chǎn)。

2.6 投資決策階段，建立一支高水平、多學(xué)科的專業(yè)開發(fā)隊伍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策階段應(yīng)把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢等，理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況進行科學(xué)的項目可行性研究，合理評價和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全公司員工正確的風(fēng)險態(tài)度，加強風(fēng)險資料的搜集、整理和比較。強化對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險管理；最后，要建立風(fēng)險管理制度，制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎罰措施，并在實際中嚴(yán)格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險管理機構(gòu)，編制并推行風(fēng)險管理計劃。

3 結(jié)束語

總之，在進行投資決策的過程中，必須充分認識各種類型投資的風(fēng)險，并制訂必要的防范及補救措施，以達到以最小的風(fēng)險而獲得最大收益的效果。

【參考文獻】

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