序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇低風險項目投資范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

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中圖分類號：F293.35 文獻標識碼： A

一、前言

房地產投資項目大致包括三個階段：項目開發前期階段，項目工程施工階段及市場推廣營銷階段。每一階段都存在不同的風險，而且風險具有連續性。因此在房地產投資項目開發前期階段進行風險預測非常重要。

二、 房地產投資項目前期具體風險

1.自然風險

自然風險是指由于自然本身發生異常變化或人們對自然力失去控制給投資者帶來損失的可能性。如地震、滑坡、火災等災害因素給投資者會帶來風險。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

2.合同風險

在合同法上，廣義的合同風險是指各種非正常的損失，它既包括可歸責于合同其中一方或雙方的原因所導致的損失，又包括不可歸責于合同雙方當事人的原因所導致的損失。在房地產行業中，合同風險是指房地產投資者會因合同不完整、不完善或條款規定存在問題而可能承擔的損失。

3.融資風險

融資風險是指籌資活動中由于籌資的規劃而引起的收益變動的風險。融資風險要受經營風險和財務風險的雙重影響。其中經營性風險是指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。產生經營性風險主要三種情況：①由于投資者對交易所涉及的法律條文及相關條例等不了解而造成投資失敗；②由于市場信息不公開透明，投資者得不到準確充分的市場信息而經營決策失誤；③因決策水平低而未能在最有利的市場時機將手中的產品賣出，使得經營成果低于期望值。財務風險是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期甚至無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：①購房者未能在規定的期限內支付購房款；②投資者實施負債經營，這種方式增大了投資的不確定性和收不抵支的可能性。

4.市場競爭風險

市場競爭風險是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給投資者帶來的營銷成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于投資者對市場調查分析不足而引起對市場把握能力的不足的。其中，市場競爭能力的主要風險是銷售風險。

2.4購買力風險

購買力風險是指由于通貨膨脹使物價總水平的上升而使得人們的購買力下降。在這種情況下，人們對房地產商品的消費需求會降低。這就導致房地產投資者的出售收入減少，從而使房地產投資者遭受一定的損失。

3 .房地產投資項目前期風險識別方法

（1）生產流程分析法

生產流程分析法又稱流程圖法。生產流程又稱加工流程或工藝流程，是指在生產工藝中，從原料投入到成品產出，通過一定的設備按順序連續地進行加工的過程。該種方法強調根據不同的流程，對每一階段和環節，逐個進行調查分析，找出風險存在的原因。這種方法的結構化程度較高，所以對對于識別房地產投資項目前期風險非常有用。

（2）專家調查法

專家調查法，又稱德爾斐法，是指征集專家們意見以判斷決策的一種系統分析方法。這種方法比較簡單、節省費用，能集中各方面專家對同一問題的意見。它適用于研究未知因素多、主要靠主觀判斷和粗略估計來確定的問題，故適用于分析房地產投資項目前期風險問題。使用時遵循的步驟:①組織專門小組,確定主持人。②所提問題要明確具體,數量不宜過多，并提供相應的必要的背景材料。③所選的專家要有廣泛的代表性，要熟悉業務，要有較強的判斷能力和洞察能力。人數一般以10～50人為宜。④輪番征詢意見。通常要有三輪：第一輪是提出問題，要求專家們在規定的時間內把調查表格填完寄回；第二輪是修改問題，讓專家了解其他見解后，再一次征求他本人的意見；第三輪是最后判定，加以整理專家們最后重新考慮的意見。⑤整理調查結果，提出調查報告。一般采用中位數法統計處理征詢所得的專家的意見，把處于中位數的專家意見作為調查結論，寫成調查報告。

（3）頭腦風暴法

頭腦風暴法又可分為直接頭腦風暴法和質疑頭腦風暴法。直接頭腦風暴法是在專家群體盡可能激發創造性，產生盡可能多的方案；質疑頭腦風暴法則是對前者提出的方案逐一質疑，分析其現實的可行性。采用頭腦風暴法組織群體決策時，要集中有關專家召開專題會議，主持者明確地向所有參與者闡明問題，說明規則，盡力創造在融洽自由的氣氛。一般用這種方法可以回答下列問題：如果投資這個項目可能會遇到什么樣的風險？此風險的原因是什么？此風險的特征是什么？此風險的危害后果是什么？

（4）文獻調查法

房地產投資者在投資經營過程中需要了解市場行情、經濟發展情況等信息。這些信息可以通過文獻調查法獲取。文獻調查法就是指通過尋找文獻搜集有關市場信息的調查方法，它是一種間接的市場調查方法。所有的市場調查都始于收集現有文獻資料，只有當現存文獻資料不能提供足夠的依據時，才考慮實地調查等其他方法。文獻調查法需要建立嚴密的調查計劃，并對將要利用的文獻進行真實性的檢查，這樣才能保證調查的可靠性。

(5)盈虧平衡分析法

盈虧平衡分析法，又稱本量利分析法或保本點分析，是根據產品的業務量、成本、利潤之間的相互制約關系的綜合分析，用來控制成本，預測利潤，判斷經營狀況的一種數學分析方法。盈虧平衡分析法的計算公式為：盈虧平衡點(銷售量)=固定成本/每計量單位的貢獻差數。盈虧平衡分析可以對項目的風險情況及項目對各個因素不確定性的承受能力進行科學地判斷,為投資決策提供依據。

(6)蒙特卡洛模擬法

蒙特卡洛模擬法，又稱統計模擬法或隨機抽樣技術，是一種通過設定隨機過程，反復生成時間序列，計算參數估計量和統計量，進而研究其分布特征的方法。隨著模擬次數的增多，其預計精度也逐漸增高。蒙特卡洛模擬法是用電子計算機來實現統計模擬和抽樣的，因此只是在近些年才得到廣泛推廣。蒙特卡洛模擬法在數學的原理上對房地產投資項目中存在的模糊性問題和風險進行評價分析以解決問題。

四、結語

房地產是我國經濟的支柱行業，關系著一國的經濟命脈。房地產投資項目的風險不可避免，但可以通過前期項目風險識別方法將風險降低到最小程度，為后續階段的工作打好基礎。

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一、研究背景及私募房地產投資基金介紹

中國房地產業經過十幾年高速發展之后，已經成為我國經濟的支柱產業之一。中國房地產業的資金主要來自銀行信貸，近期由于國家持續對房地產市場進行宏觀調控，銀行對房地產風險評估趨嚴、信貸趨緊，這都導致房地產項目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產業過分依賴銀行信貸的發展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發揮重要作用。私募房地產投資基金在我國作為一種創新的房地產金融產品，在房地產市場轉型升級中發揮重要作用，促使房地產業慢慢步入金融化時代。

房地產投資基金首先出現在美國，是指從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或房地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益收益和服務費用。私募房地產投資基金是房地產投資基金中的一個分支，是指通過非公開方式，面向少數個人或機構投資者募集資金而設立，以房地產為投資對象的投資基金。

我國私募房地產投資基金的基金管理機構按背景分主要有三類：PE背景類、產業背景類、開發商背景類。房地產投資基金的組織形式可以采用以任何一個合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產基金投資方式主要分為對房地產公司進行股權、債權或股債結合投資。但不論哪種方式，均應對目標房地產公司進行調研及評價，對投資項目進行可行性分析、財務分析以及風險評估，從而做出是否投資的決策。目前我國私募房地產基金受基金的存續期及規模所限，以項目導向型為主，也就是先有項目再募集資金。本文主要探討私募房地產投資基金在投資項目選擇階段如何進行風險管理。

二、私募房地產投資基金在項目選擇階段面對的風險種類及風險管理

私募房地產投資基金按投資對象可簡單分為住宅和商業地產兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業地產可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產、倉儲等。由于投資對象的特性不同，在投資策略上會有差異，但在投資項目選擇階段，結合房地產項目開發過程要系統考慮風險的共性。

房地產基金的投資風險和被投資房地產項目風險之間有著緊密的聯系，當開發商投資一個項目，明確項目定位后，該開發項目70%～80%的風險其實已經確定，房地產投資基金需要從自己的專業角度，對開發商風險評估的標準、風險控制的措施進行判斷，盡量減少信息不對稱帶來的風險，只有在投資決策階段對項目進行風險識別、風險評估，制定風險控制的措施，才能客觀、有據地進行投資決策。

房地產項目按開發過程分為以下四個階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設階段、銷售和物業管理階段，各階段都存在特有的風險。以下將根據房地產開發過程的四個階段，分別對房地產基金公司在投資項目選擇階段面對的風險及風險管理策略進行探討。

第一，房地產項目投資決策階段存在風險如圖1所示。

針對此階段風險，基金公司主要對政策風險、時機風險、區位風險、類型風險等進行風險識別和評估。基金公司要建立經常性信息收集和處理機構，建立分區域房地產景氣分析和監測系統，建立房地產市場定期分析報告制度，對城市化、城市圈進行深入研究，著眼于存在長期發展機會的區域，進行多業態的投資布局。通過上述研究，評估政策風險、投資時機風險，建設區位風險、投資類型風險等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區位、投資物業偏重類型，例如區位是以低風險的一、二線城市為主，還是以發展潛力大的三、四線城市為主，投資物業偏重類型是住宅還是商業地產。按投資策略選擇投資項目區位及類型，分析后確定是否符合自身的經營策略和風險承受度。同時要重視投資項目可行性研究，減少投資項目的盲目性，謹慎做出投資決策。

第二，房地產項目前期階段存在風險如圖2所示。

針對此階段的風險，基金公司根據進入的不同階段主要對置地風險、融資風險、合同風險等進行風險識別和評估。通常地產基金介入項目都比較早，投資期限較長，期間如果國家宏觀調控政策、貨幣政策發生變化，都可能導致房地產開發的工程進度節點得不到保障，進而導致現金無法按照預期回籠。如果是拿地前進入項目，基金公司要詳盡調查前期拿地工作的進展情況，落實相應節點，基金投入項目后何時可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開展調查，了解開發商在當地的信譽，積極同當地國土局、房地產交易中心等部門溝通，及時了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當地金融機構聯系，了解投資項目在當地取得開發貸及按揭貸款的難易程度，有無其他特殊問題，按揭貸款申請的難易程度，對項目銷售及現金流回籠有直接影響。

第三、房地產項目建設階段風險如圖3所示。

針對此階段風險，基金公司在投資階段要綜合評判開發商的操盤能力，可根據開發商以往開發項目的實際成果、開發商在當地的市場接受度等進行預判，也可借鑒銀行等金融機構要求開發商具備二級開發資質的參考標準。投資項目決策通過、執行投資后，此類風險的管理將貫穿投資項目投后管理的始終，并且是項目投后管理的重點內容。

第四，房地產項目銷售及物業管理階段風險如圖4所示。

房地產項目銷售及物業管理階段風險

針對此階段風險，基金公司應根據融資期限的長短，預估投資項目的現金流回籠，擬定項目快銷、慢銷的營銷策略，同開發商達成一致，預先約定開發商應滿足基金退出時間要求，操盤過程中根據項目實際銷售情況，適時調整項目銷售策略。

私募房地產投資基金公司除對前述貫穿房地產開發過程的風險進行管理外，還有其自身不同于開發商的特有風險管理。房地產基金本身的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規風險和環境風險等。房地產投資基金在項目選擇階段的風險主要是由信息不對稱引起的，這一時期的風險管理應建立在如何保證房地產投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項目管理層關于其自身及被投資項目的完整、準確信息，只有被投資項目管理層值得信任，才能使房地產投資基金獲得最大利益。下面列示幾點筆者認為基金公司在項目選擇階段需特別進行的風險管理。

其一，對被投資項目實際控制人和管理團隊進行考察，預先識別風險，審慎選擇交易對手。基金公司可建立合作開發商檔案，針對開發商特質進行分類，可分為穩健型開發商、高成長開發商、機會型開發商，針對不同類型的開發商構建多元的項目合作平臺。著重考察交易對手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項目管理層的素質是決定一個投資項目成敗的關鍵因素，基金投資成功與否除了項目本身的質量外，很大程度上取決于被投資項目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應投資其資產。

其二，調查被投資項目法律關系是否清晰，識別法律風險。基金公司應開展法律盡職調查，調查被投資項目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質是否會影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會影響基金交易；項目公司股權結構是否清晰，如發生過股權轉讓是否存在股權轉讓對價支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況。基金公司依據調查結果及相應的法律意見書，根據自身風險承受能力，結合投資客戶的風險承受度及風險預算，評判是否投資。

其三，了解、評估開發商融資真實意圖是否合理。基金公司針對房地產開發項目的投資應用于項目本身開發，若開發商僅以項目土地做抵押，融資所得資金外調用于其它高風險投資，則基金投資的風險則不可控。基金公司在投資項目選擇階段即應明確資金的使用用途，并告知開發商投后將會執行何種程度的監管，例如基金投資資金將監控支付，只可用于支付項目開發建設費用；項目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴格監控，只能用于項目本身建設等。資金用途和投后監管方式在基金簽約前和開發商達成一致，方能促成投資項目順利進行。

其四，被投資項目是否存在其它硬傷，如土地未完成動拆、土地抵押物價值不能覆蓋基金投資額、開發商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結合公司的投資政策，根據對風險的識別和評估，選擇是否放棄項目。

三、結論與展望

本文就私募房地產投資基金在投資項目選擇階段的風險管理進行了初步的探討，試圖從房地產金融從業者角度給出實際項目選取、操作中不同風險類型對應的風險管理、控制措施與需要引起重視的關鍵點，有利于投資人清晰認識到各種風險和相應關注點及對策。

私募房地產投資基金的未來很廣闊，它將會改變整個房地產的行業格局，提高房地產業內的市場化資源配置效率，促進房地產行業的健康成長，成熟的私募房地產投資基金應該最終實現真正的資本與產業的融合。可以預見在未來的幾年中，私募房地產投資基金在開發環節的參與度將會繼續提升，同時還將伴隨部分房地產開發商的金融化轉型，基金的風險管理措施將不斷隨著創新方式的出現而改進，希望通過對私募房地產投資基金在投資項目選擇階段風險管理的探討，為私募房地產投資基金行業在我國的健康發展起到一定的促進作用。

【參考文獻】

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（一）高投資量和高成本性

在泡沫經濟時代，房地產、石油、股票三大行業的總價值超過了20萬億美元，占全球GDP的二分之一，這是經濟發展過程中所占比例最大的時期。這足以說明房地產行業的投資量是巨大的，是一個資金高度密集的行業。投資巨大，房價高會帶來一系列的經濟問題，如儲蓄率過低，負債過高等。土地開發成本高、房屋建筑成本高、及其相關開發費用高是導致房地產行業高投資的本質原因。

（二）回收期長和長周期性

房地產投資是整個房屋開發、建立、出售的過程，其本身周期長，2006年是房地產行業最困難的時期，政府政策變更、銀行貸款利息上升。導致開發商流動資金缺乏，延誤工期，投資者的回收周期也隨之變長。

二、風險類型

（一）利率風險

利率的變化會影響房地產投資的收益，利率上升會使成本增加，導致房屋的售價上升，消費者購買欲望降低，會形成一個嚴重的經濟問題。在房地產行業中，成本上升，而市場需求降低，加大了房地產投資的風險系數。

（二）購買力風險

由于物價總水平上升，導致人們生活消費上漲，用于房屋購買方面的資金減少，對高消費的奢侈品購買能力下降。這也是一種需求風險，在收入水平沒有變化的情況下，大多數人面對這樣的情況會選擇住原有的房屋，減少自己的經濟壓力，房屋銷售量減少，而且房屋的維護也需要資金，這對投資者是一個很大的挑戰。

（三）市場競爭風險

市場發展過程中有一段飽和期，在這段時間里，同行的競爭巨增，開發商為了拉長房屋的銷售期，只能選擇縮短工期，然而這必將導致成本上漲。房地產市場供應量太大，而市場需求沒有增長，這樣一來，市場營銷就會更加的激烈，最終使房地產開發商成本上漲。這一分析主要是因為投資者沒有做好充分的市場調查，也就是可行性研究所引起的。

（四）自然風險

開發商在開發土地時，前期的勘測工作可能存在漏洞導致出現自然災害時，房基不穩，出現豆腐渣工程。其次，在施工期，施工人員可能發生事故。自然風險是不可避免的，但是可以預防，投資者在做投資決策前，要充分考慮到自然風險帶來的收益影響。

三、應對策略

（一）分散投資

投資者可以選擇多個房地產開發工程進行投資，其目的是避免資產單一受一個項目的牽連而崩盤，最終達到減小投資風險的目的，分析者提出分散投資包括三種類型；地區分散投資、時間分散投資和共同投資，下面淺析這三種類型。區域分散是指房地產投資者把資金投入不同的地區，防止資金的全部損失，一個區域不景氣不會導致整個投資的崩盤，從而減少房地產投資風險。時間分散則是指投資者需要根據市場份額，對自己的投資規劃一個時間間隔，避開高風險期。

（二）組合投資

組合投資策略是指房地產開發商把一部分資金投入其他的行業，而房地產依然是投資的主體。開發商可以把聚集的資金的一部分投入到普通住在的建設樓、寫字樓等方面，根據區域對房屋的不同需求，合理的組合分配資金。在資金分配中，也需要考慮風險系數的不同，風險大的回報率相對要高，回報率低的投資相對風險就低一些，投資者需要按照實際情況合理分配，達到降低整體投資風險的效果。

（三）共同投資

房地產投資者聯合在一起共同開投資一個項目是常用的風險分散方式，共同投資的本質要求是平等享受投資帶來的利潤以及風險，不同的開發商選擇共同投資方式和項目，能夠分散投資風險，利益平均化，在重大決策時，可以各抒己見，發揮各自的優勢，使決策達到最大的優越性，最終達到避規風險的作用。共同投資的實例有投資者與大型的財團或者投資公司合作，減輕籌資方面的風險；與國外集團聯盟，可以借鑒外國先進的管理經驗，獲得技術上的支持等。

（四）購買保險

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[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163

1引言

房地產投資風險是指從事房地產投資而造成的不利結果和損失的可能性大小，這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。作為我國國民經濟支柱產業的房地產行業，對我國國民經濟的持續、健康和穩健發展起了重要作用，是我國產業經濟的基礎性和先導性行業。房地產業的興旺發達，是國民經濟健康發展的重要基礎和明顯標志。隨著我國城鎮住房制度改革的不斷推進，房地產業呈現出蓬勃發展的態勢，成為國民經濟的支柱產業。目前我國有數萬家房地產開發企業，相當多的企業規模小，只重視項目開發而不重視管理，更不重視風險的管理，使房地產項目開發過程中的諸多風險因素得不到有效的控制，從而導致項目的失利。為了有效地規避風險，運用科學的方法對房地產投資項目的風險進行客觀的分析和評價，并采取合理有效地控制風險的措施，有利于房地產行業的健康發展，也有利于國民經濟的穩定運行。

由于房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說，風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。探究我國房地產開發項目投資的風險控制問題，對于房地產企業有效實現開發，有效避免和解決開發過程中所要面對的各種風險，從而促進我國國民經濟持續、有效發展都具有重要的理論意義和現實意義。當前房地產開發投資項目出現了投資額度過高、盲目重復性建設、建設周期過長等的問題，針對當前出現的問題，亟須一定的理論先導，從而為其提供一定的實踐指導。基于此，本文對此研究方向進行深入探討。本文將吸收和借鑒前人的研究成果基礎上，運用文獻分析與規范分析相結合的方法，結合相關理論對我國房地產開發項目投資的風險進行深入研究和探討，以期為其提供有益的借鑒和參考。

本文具體結構如下：第一部分為引言；第二部分是房地產開發投資項目控制風險的重要性；第三部分為房地產開發投資項目產生風險的原因；第四部分為我國房地產開發項目風險控制的路徑選擇；第五部分為總結與討論。

2房地產開發投資項目控制風險的重要性

每個項目都存在一定的風險，房地產項目也不例外。房地產開發項目由多重環節組成，其風險也散播在各個環節、各個階段中。不管是在項目投資、項目規劃、土地獲取等前期準備階段，還是在項目施工建設階段，還是到最后的商品房出售、用戶使用、物業管理階段，都有著這樣或那樣的不可知事件出現，而風險就是指這些不可控因素導致的經濟損失的概率。對于風險這一客觀事實，我們只能用概率來估算它，而究竟發不發生只要在實際項目過程中才能知道，其產生的后果也只能事后知道。針對風險的這一性質，我們需要建立多風險模型，全面考慮各個可能的風險因素，從定量角度和定性角度綜合考慮，設計可以有效預估風險大小的模型。

21風險控制對于企業發展的意義

追求經濟效益最大化是企業的核心目標，對于房地產開發企業來說，實現贏利，實現最大利潤就是做好經營的關鍵指標，但是作為企業管理者必須清楚，進行何種投資都存在風險。如果企業想要投資房地產的話，就要提前考慮風險，用有效的方法手段防止風險的發生，如果事先沒有預估準備，一味地自以為房地產項目好，盲目跟風，對風險認識不足的話，一旦風險發生，很容易就血本無歸，陷入絕境。當前有很多小型沒經驗的企業就因為認識不夠，導致投資不當，最后損失慘重。

22風險控制對于房地產行業發展的意義

房地產開發對于城市建設來說至關重要。隨著我國城市化政策的實施，需要大量的住房保障措施來配套跟進，有一個合理的開發規劃，才能有效處理經濟發展所帶來的城市病：房少價高、交通擁堵、環保問題等，而且能夠有效促進公共基礎設施的完善，將與之相關的其他產業也帶動起來。那么要如何才能使房地產的開發健康有序進行呢？主要還是要看整體的規劃是不是合理，施工的過程是不是高效，后期的銷售是不是理性，風險的管控是不是到位。而這其中風險研究又是風險管理的重中之重，一切規劃設計都是在風險管控之下進行的，是房地產發展的馬前卒。

23風險控制對于城市與社會經濟發展的意義

在房地產開發之前，首先要考慮的是供求關系，其對房屋定價、開發時間、房屋數量、成本計算等都有重要的指導意義，對行業的發展有促進作用。對于城市建設而言，在規劃過程中，需要風險研究來警醒限制，使得規劃更加現實，有可行性。

3房地產開發投資項目產生風險的原因

對于房地產開發項目這一復雜系統工程而言，必然有很多問題都會導致損失的產生，因此需要考慮很多影響因素，從風險的性質上分為系統和非系統風險。系統風險是全局的，全體項目都有這一風險，不可避免；非系統風險是局部的，只有某些項目有該風險，可以采取有效措施進行防范。

31系統風險

311通貨膨脹風險

對于房地產開發投資項目而言，都需要經歷多年的經營、建設和銷售，存在一定的存續期間，這期間國家的貨幣政策、金融政策發生什么變化都是未知的，一旦發生通貨膨脹，那么必然導致企業的收益低于預期，這個風險是不可避免的。

312利率風險

銀行利率本身就有宏觀調整功能，其直接影響資本的流入流出，從而影響整個房地產行業的發展狀況。

313變現風險

作為不動產登記的重要項目之一的房地產，其固定性導致其流通性差，資金的回轉很難在短時間實現，如果投資者在條件不成熟的情況下尋求變現的話，就會有很大的損失。

314政策風險

任何行業的發展都和國家政策息息相關，房地產更受政府限制。首先，國家管著土地，哪些土地可以用來出售都是由國家政策規定的；其次，環保政策，開發過程中的廢物處理標準；最后，與資金直接掛鉤的稅務政策等，這些政策都是不可避的風險。

32非系統風險

321經營管理風險

項目能否順利實施和經營管理有很大的關系，管理者如果管理不當，就會導致無法達到項目預期，資金出現斷條等風險，其如果因為自己的錯誤預估，產生錯誤決策，將會使整個項目處于危險之中。這一風險受到不同管理者的經營管理決策的影響而出現差異。

322財務風險

房地產投資者總是利用財務杠桿原理，使用借入資金擴大投資可能收益范圍，實現投資利潤最大化的目標。然而，杠桿原理對自有資金的收益和虧損起著同樣的放大作用。財務杠桿的使用提高了稅前收益的期望值和可能收益的上限，但是也擴大了收益波動的范圍，降低了可能收益的下限，下端風險增大了，所以增加貸款量也增加了營業收入不足以償還債務的可能性。

4房地產開發項目風險控制的路徑選擇

拋開一些不可避免的系統風險，對于其他可以預防的非系統風險，需要房地產開發商根據自身情況可以采取以下措施進行風險控制，從而切實有效降低投資風險。

41加強管理者對國家政策的研究

企業管理者是項目的最終決策層，其決策對整個項目的進行都起著決定作用，所以管理層首先要對相關產業的國家政策爛熟于胸，并時刻關注政策新動向，最好要求相關部門每過一段時間，可以是半年、一年，提交一份房地產相關的國家政策。同時，其要有很嚴謹的投資理念，豐富自己的投資經驗，風險投資意識一定得加強，對自己管理的項目風險要如數家珍，項目的每一個階段要干什么，會出現什么問題，都要經過科學的規劃和全方位的估測。最后，要將風險的量化評估和國家政策相結合，同時考慮市場因素的影響，在可行性范圍內，進行投資規劃。這其中，最需要注意的還是要和實際掛鉤，在企業實際情況下，再結合國家的開發政策，積極向政策靠攏，享受一些優惠的政策，搭上國家發展的列車，促進企業健康發展。

42構建完整的企業資源管理平臺

財務管理永遠是一個企業的根基，如何基于這一中心構建一個企業內部完備的信息共享系統是公司高層所需要重點思考的問題。這一系統的構建對于房地產開發投資項目而言具有重要意義，首先能夠提高房地產開發企業信息的傳遞效率，其次能起到監控整個項目過程的作用。這樣的話，一旦房地產項目建設的任意環節出現問題，都能夠及時反饋到公司高層，方便及時處理，有利于風險管控和風險預警。

43定期召集經濟活動分析會議

對房地產開發項目的定期分析有利于風險的管控。首先要擬定各部門的會議綱領，讓各部門知道明確的指標，然后由財務部組織召開會議，讓各部門一同全方位地分析現階段企業的投資情況。會議過程中，一旦發現問題，企業高層要根據企業情況作出恰當及時的補救措施，保證項目按計劃進行。企業需重點關注投資過程中的資金變化，關注已投資項目的資金流通情況，明確項目的每一項支出和收益情況，利于減小投資風險。

44加強風險預測和重點風險管控

房地產行業需要時刻關注市場供求關系的變化，調研活動必不可少，要順應社會需求，只有滿足社會需求才能利益最大化。在項目進行時，對于具體施工合同的簽署一定要謹慎，將施工日期、施工金額等核算清楚，如無意外，不要隨意更換，最好能夠有專門的工程監理全程跟進，負責工程質量的監督，從而降低這些方面的風險。

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Abstract: the real estate investment is the foundation of real estate develop and operation, in the process of investment activities, income and risk is also there, especially in economic transition period of real estate investment, the risk is unavoidable. For the scientific accurately grasp the national real estate market trends, avoid big risks, and to strengthen the real estate investment project risk analysis and protection is necessary.

Keywords: real estate; Investment risk; prevent

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產投資風險的類型

（1）經濟風險。經濟風險包括:利率風險，周期風險｡

①利率風險。利率風險指的是銀行利率漲落對房地產市場的影響，并可能導致投資者的大幅損失｡房地產投資數額巨大，投資周期長，所以導致其大量依賴外部資金和銀行貸款｡這種后果容易使企業的債務變大，當利率上漲，將使企業的支付利息代價要增加，增加的資金使用成本與不斷上漲的資產價格，從而導致降低消費者的買房欲望，最終給投資者的帶來損失｡②周期風險。正如商業周期的存在，房地產業的發展也有周期，周期可分為復蘇､繁榮､衰退､蕭條四個階段｡由于房地產價格萎縮，同時市場成交額大幅下降，有些投資者便破產｡

（2）市場風險。市場風險主要包括:市場競爭風險和變現風險｡

①市場競爭風險。市場競爭風險是房地產市場中的競爭對手直接影響收益｡例如：當在同一類型競爭房地產的開發，常常造成房地產項目投資大幅減少，銷售下滑導致收入大幅下降｡②清算風險。清算風險指貨物進行交換現金折扣，由于風險導致的財務損失風險｡房地產銷售復雜，屬于非貨幣性資產，流動性差，在短時間難以變現｡因此，當投資者的房地產債務清償或者其他原因須變現，會導致投資者的損失｡

（3）政策風險。政策風險是指中國的宏觀調控政策，特別是房地產調控政策帶來的經濟改革和產業政策的調整影響是很大，如果投資者投資項目把握不當，可能會使他們受損失｡

二、房地產投資風險的因素分析

（1）信息不完整､不準確､不完備的房地產項目調查。很多房地產項目決定倉卒，基于不準確的信息，或初步調查不細，對前景過于樂觀｡在北京等一些大城市，目前需求最迫切的房屋是“廉租房”，而很多開發商只注意高價商品房｡

（2）意外不利及宏觀經濟形勢的變化，由此產生的風險這是在近年來經濟生活中經常遇到的｡一個是嚴重的通貨膨脹，物價上漲，幾年前建筑原材料價格､建筑成本上漲;第二貨幣政策和銀行的信貸政策｡隨著銀行收緊其房地產融資的商業手段，開發商資金鏈就斷裂了;第三，房地產供給和需求的變化｡此外，自然災害和意外事故的發生也導致了房地產投資中的風險｡

三、房地產投資風險防范方法分析

（一）損失控制

損失控制是一種主動､積極的風險防范對策｡損失控制包括：減少損失發生的機會，即損失預防;降低損失的嚴重性，遏制損失加劇｡

（1）預防損失

風險防范，是指在風險發生前，為了消除或減少可能導致損失的各項風險因素所采取的各種措施，以降低風險損失發生的概率｡在房地產開發的各個階段，風險預防有廣泛應用｡

①在投資決策階段，房地產開發商預防風險的任務：首先，準確把握國家和地區經濟的發展趨勢，制定適合自身特點的開發策略，合理評價和選擇開發投資方案，從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險;其次，樹立風險意識，建立風險管理機構，高度重視開發企業內部風險管理，強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習，加強風險損失資料的搜集整理和分析;第三，健全風險預警系統，防范風險的關鍵是預先行動，即主動控制｡項目進入實施階段時間越長，控制風險的成本就越高｡

②在前期工作階段，開發商應注意以下幾個方面工作：第一，積極與地方政府､各管理部門､金融機構等相關單位搞好關系，爭取獲得他們對開發項目的理解､支持和幫助;第二，到當地規劃､國土､電力､市政､城市檔案､文物等有關部門，了解地塊的自然條件及地下埋藏物等情況;第三，妥善處理征地､拆遷和安置補償問題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化;第四，增強合同意識，認真簽訂土地出讓合同､勘察規劃設計合同､拆遷安置補償合同､資金使用合同｡

③在項目建設階段，風險預防的主要措施有：第一，采用系統的項目管理方法;第二，向施工方人員灌輸安全意識，做好現場容易出現危險情形的預案工作;第三，及時協調､處理設計､監理､施工､材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾;第四，合理布置施工現場;第五，盡快完成開發項目，縮短建設周期｡

④在銷售管理階段，為預防風險，開發商應做好如下幾點：房地產租賃合同應由專業人士起草，并經律師或法律工作者審查，做到合同條款明確､詳盡､合法｡定期檢查､發現和消除現有房地產存在的各種隱患;定期組織建筑物及附屬設備維修，將隱患消滅在萌芽狀態｡

（2）減少損失

減少損失，是在風險事件發生時或發生后采取的各種降低損失程度，或縮小損失發生范圍的措施，以縮小風險損失程度為目的｡減少損失有兩方面的含義：一是風險發生時的損失最小化;二是風險發生后的挽救措施｡在房地產開發中，可采用一系列手段將開發中的風險損失降低到最低程度，例如準確的預警預報，制定詳盡而周密的風險應急計劃，建立后備措施，保護現場，收集證據｡

（二）風險轉移

風險轉移，是房地產投資項目管理中非常重要而且廣泛應用的一項策略，分為非保險轉移和財務轉移兩種形式｡

（1）非保險轉移。房地產項目風險非保險轉移，是指房地產開發商在房地產開發過程中，有意識地采取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔，從而達到降低項目風險發生概率和損失程度的目的｡房地產項目風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現：一是轉移會引起項目風險及損失的某項開發活動;二是將風險本身予以轉移｡風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險，但與風險控制不同的是，它不是通過放棄､中止項目活動或采取積極預防和抑制的措施，直接調節風險因素來達到消除､降低風險損失概率和損失程度的目的，而是允許風險繼續存在，但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔，從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度｡當然，房地產項目風險轉移必須通過正當､合法的手段，而非無限制地､任意地､帶有欺詐性的轉嫁｡另外，房地產項目風險的轉移，雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動，但不能將項目風險本身消除或從總量上減少｡

（2）財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險財務轉移｡非保險財務轉移，是指單位或個人通過經濟合同，將損失與損失有關的財務后果(財產損失､人員傷亡等)轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式｡其實質是通過風險的財務轉移，使轉讓人得到外來資金，以補償風險事故發生后所造成的損失｡大部分財務型非保險轉移都是通過合同中的某些條款實現的｡如在建筑承包活動中，建筑所有人可以通過合同將公眾在建筑物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建筑承包商｡保險轉移通常直接稱為保險｡通過購買保險，投資項目業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任和賠償責任轉移給保險公司，從而使自己免受風險損失｡需要說明的是，保險并不能轉移投資項目的所有風險，一方面是存在不可保險的內容和項目，另一方面是因為有些風險不宜保險｡因此，應將保險轉移與風險回避､損失控制與風險自留結合起來運用｡對于不可保險，必須采取損失控制措施｡即使對于可保險的風險，也應當采取一定的損失控制措施，這有利于改變風險的性質，達到降低風險的目的｡

參考文獻：

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關鍵詞： 商業地產；投資風險；個別風險

Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk

中圖分類號：[TU-9]文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）18-0101-01

0引言

自1984年實行房地產開發以來，當時僅有幾家房地產開發企業，到2005年底發展為1500家，累計建成各類商品房屋5141.25萬平方米，到2005年底，全區累計完成房地產開發投資718.56億元，從2006年到2010年房地產開發的開發規模與市場需求基本平衡。商業地產是一個四高的行業，高貢獻、高投入、高風險、高回報。一個好的商業物業不但利潤空間巨大，而且會對城市經濟產生多邊性帶動效應；而另一方面，開發商業地產項目資金需求很大，投資風險高，如果項目沒有做好，將會引起一系列社會問題，成為一個高破壞的工程。因此，建立一個對商業地產項目進行全方位評判選優的模型，提高商業地產項目的投資成功率，對于社會或者企業、個人來說，都具有深遠的意義。

1商業地產項目投資的主要風險

大家知道，影響商業地產項目投資風險的因素很多，一般來講,可以劃分為系統風險和個別風險兩大類。

1.1 系統風險我們比較粗劣的分析，商業地產項目的系統風險主要包括政治風險、或然損失風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、變現風險、周期風險和政策風險等。

1.2 個別風險商業地產項目的個別風險主要包括收益現金流風險、未來運營費用風險、財務風險、比較風險、時間風險和持有期風險等。我們主要來分析未來運營費用風險和財務風險。

①未來運營費用風險。大家知道，房地產項目是暴利，但是錢不是都讓開發商掙走了。例如說，綠化的綠地，項目就要繳納幾百萬元的綠化費。項目要接通電力，就必須給電力部門繳納配套費。所交的不合理的房地產開發相關稅費，實際情況是在不斷的增加。從2011年開始，省會級城市房地產開發項目又開始征收電力配套費，每平方米約200元，也是一筆不小的支出。所以未來運營費用風險是在不斷地增加.這類風險主要歸因于投資者在主觀上對未來運營費用風險認識不足，以及管理之中的失誤，所以，商業地產項目的風險帶有相當多和比較明顯的主觀因素。②財務風險。當商業地產投資企業在投資的過程中，在全部的投資資金中包含借入資金時，對投資企業來講，除了經營風險之外，還有財務風險。而且房地產投資者總是使用借來的資金來擴大投資范圍，從而實現投資利潤的最大化的目標。然而，商業地產項目貸款利率的不斷增加，降低了可能的收益，所以投資的風險增大了。對于商業地產項目來說，商業地產主要利用所獲取的租金作為投資的回報，在商業地產項目建設竣工的時候，一般不可能很快的回收全部的投資，因此要求商業地產項目的投資開發商要有比較多的自有資金，對于一些中小開發商來講，可能會面臨比開發住宅項目更大的財務風險。

2個別風險的衡量及管理

由于系統風險是投資者所不能控制的，因此這里，我們只提出一些個別風險的衡量和管理方法。

2.1 未來運營費用風險在商業地產經營風險度量中，我們通常要計算不同經營方式的最大利潤，同時也要計算可以承受的最大經濟損失，并將可能造成的不同損失詳細列出，例如自營損失、商家選擇不當的租金損失等。我們衡量商業地產項目投資經營風險通常采用定性分析和定量分析相結合的分析方法。對于經營風險的管理，主要是通過提高投資商業地產項目企業自身的經營管理水平來達到。

2.2 財務風險商業地產項目的財務風險，即在有風險的狀況下，投資企業因為籌措資金，而帶來的風險。衡量財務風險方法很多，可以通過計算自有資金利潤率及其方差來進行。根據商業地產項目的財務風險，可以設計出商業地產項目開發盈利模式。例如，在投資企業自身知名度比較低的時候，可以與知名度較高的企業作為戰略投資伙伴，通過無形資產運營來有效地降低財務風險。

3商業地產項目的風險管理程序和運作程序

3．1 商業地產項目的風險管理程序商業地產項目投資風險較大，在進行投資時一定要做好風險控制及管理，如下是風險管理的一般程序：

3．2 商業地產項目的運作程序商業地產項目的運作程序具體如下：項目選址――產品定位――運作策劃――資金平衡――經營管理。商業地產項目的運作程序具體分析：①項目選址。首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。商業地產項目對地段和區位的要求非常嚴格，遠遠超過其他類型的房地產。我們進行商業地產項目的區位選址時，先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費者的消費能力、人口素質、消費特點、商圈大小等因素。商業地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。②產品定位。以市場調查為基礎，建立相關分析模型，測算出該項目地址可能發生的客戶流量，依據對所在地區人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額。細致分析商業地產項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點等相關問題。③運作策劃。商業地產項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。商業地產成功運作的關鍵是招商先于設計與建設。在前期確定主力店是非常重要的，那樣不僅可以降低項目風險，還可以根據主力店的經營要求來進行項目的設計，使商業建筑可以很好地滿足零售商的需求。④資金平衡。商業地產項目運作中，必須處理好開發融資和租售資金回流問題。在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，要判斷項目規模和投資回報的關系是否合理；還要判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律；同時要判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。⑤經營管理。商業地產項目經營管理，可是說是商業地產的命脈；商業地產中的商業是靈魂，地產僅是載體。經營是項目運作的真正開始，開發商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。商業地產項目的高貢獻、高投入、高風險、高回報決定了其項目投資比住宅項目投資需要更多的前期投入，而決定其成敗的關鍵就是做好投資決策。

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第一章 房地產開發項目風險概述

1.1 房地產開發項目風險的相關概念

風險是指在一定條件下和一定時期內可能發生的各種結果的變動程度，是指投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差。

但是到目前為止，風險的概念還沒有一個統一的定義。

項目風險的定義：項目在其壽命周期內自然存在的導致經濟損失的變化，而項目的風險評估就是對項目風險的分析，也即分析項目在其存續的時空內自然存在的導致經濟損失之變化的可能性及其變化程度。項目的一次性使得項目中不確定性比其它的一些經濟活動要大得多，項目的風險也有其自身的特點，主要有風險的客觀性、多樣性、持續性、補償性、全面性、可測性及規律性。

1.2 房地產項目風險分析的一般過程

一個工程項目進行風險分析的過程，通常可以分為四個階段：風險識別、風險估計、風險評價和風險應對[1]。

風險分析是對風險的識別、估計、評價和應對作出全面的、綜合的分析，這四個部分是一個完整的整體，相輔相成，不可分割，缺少任何一部分，風險分析都是不完整的。

第二章 房地產開發項目風險識別

2.1 概述

風險識別是風險管理的基礎。房地產開發項目風險識別是指風險管理人員找出影響房地產開發項目質量、進度、投資等目標順利實現的各種風險因素，運用各種方法對尚未發生的潛在風險以及客觀存在的風險進行分類，找出風險產生的原因，并對風險進行分類列表。 [2]。

2.2 房地產項目風險識別方法

房地產項目風險識別的方法很多，主要包括專家調查法、故障樹分析法（FTA 法）、幕景分析法

及篩選―監測―診斷技術等方法。

第三章 房地產開發項目風險評估

3.1 風險估計與評價常用方法

房地產項目風險估計與評價是指應用各種管理科學技術，采用定性與定量相結合的方式，最終定量地估計風險大小，找出主要的風險源，并評價風險的可能影響，以便以此為依據，對風險采取相應的對策。風險估計與評價常用方法主要有調查和專家打分法、風險報酬法、風險當量法和解析方法。

3.2 我國傳統項目風險評估方法

我國傳統項目風險評估方法包括：（1）盈虧平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三種方法均存在各自的優缺點，且具有一定的互補性，現逐一論述。

3.3 盈虧平衡分析

盈虧平衡分析就是利用投資項目生產中的產量、成本、利潤三者的關系，通過測算項目達到正常生產能力后的盈虧平衡點，來考察分析項目承擔風險能力的一種不確定性分析方法[3]。所謂盈虧平衡點，是指項目在正常生產條件下，項目的收入等于支出的那一點。在這一點上，項目既不盈利也不虧損。如果低于這一點所對應的生產水平，那么項目就會發生虧損；反之，則會獲得盈利。

3.4 敏感性分析

敏感性分析是一種有廣泛用途的分析技術。其基本目的是考察一個項目分析結果的穩定性，即該項目投資分析結果以多大的程度隨著相關因素的變化而變化的，通過分析，可使決策者對項目的風險程度有一個量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于將來客觀條件（如政府政策、通貨膨脹、投資等）的不確定性因素變化所產生的影響，引起項目的經營產生變化而使項目主要效果指標發生變動的程度。

3.5 風險概率分析

3.5.1 房地產投資風險的類型

房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險和國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、規避的主要是經濟風險。經濟風險主要包含市場風險、經營風險和財務風險等。

3.5.2 風險概率分析的方法

風險概率分析總結起來主要有以下幾種：

（1） 利用已有數據資料分析風險因素或風險事件的概率

（2） 利用理論概率分布確定風險因素或風險事件的概率

（3） 蒙特卡羅模擬法

第四章 房地產開發項目風險應對

4.1 風險應對概述

風險應對就是對項目風險提出處置意見和辦法。通過對項目風險識別與評估，把項目風險發生的概率、損失嚴重程度以及其他因素綜合起來考慮，就可得出項目發生各種風險的可能性及其危害程度，再與公認的安全指標相比較，就可確定項目的危險等級，從而決定應采取什么樣的措施以及控制措施應采取到什么程度。

4.2 項目風險回避

風險回避是指當項目風險的潛在威脅發生的可能性太大，不利后果也很嚴重，又無其他策略來減輕時，主動放棄或改變項目目標與行動方案，從而回避風險的一種策略。采取這種策略，必須對風險有充分的認識，對威脅出現的可能性和后果的嚴重性有足夠的把握。這種策略從根本上放棄使用有風險的項目資源、項目技術、項目設計方案等，從而避開項目風險的一類項目風險應對措施。

4.3 項目風險轉移

風險轉移是投資主體將其本身面臨的損失有意識地轉嫁給與其有相互經濟利益關系的另一方承擔。風險轉移是房地產開發商處理風險的一種重要方法。風險轉移也叫合伙分擔風險，其目的不是降低風險發生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或協議，在風險事故一旦發生時將損失的一部分轉移到項目以外的第三方身上。

4.4 項目風險控制

相對于風險回避而言，風險控制措施是一種積極的風險處理手段，它是指投資主體對不愿放棄也不愿轉移的風險，通過降低其損失發生的可能性，縮小其后果不利影響的損失程度來達到控制目的的各種控制技術或方法。

4.5 項目風險自留

風險自留是指開發商自己承擔由風險事故所造成的損失。當采取其他風險規避方法的費用超過風險事件造成的損失數額時，可采取風險接受的方法。風險接受是最省事的風險規避方法。自愿接受風險可以是主動的，也可以是被動的。

第五章 結語

5.1 本文主要工作和結論

本文詳細介紹了房地產開發項目風險分析的全過程，包括風險投資的相關概念，風險分析過程的四個階段（風險識別、風險估計、風險評估和風險應對）的特點和相互關系，風險識別的具體方法和存在問題，風險評估的常用方法和適用條件，并重點介紹了我國傳統的風險評估方法：盈虧分析、敏感性分析和概率分析。最后介紹了風險應對的四個策略：風險回避、風險轉移、風險控制和風險自留。

參考文獻

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關鍵詞：

房地產；投資；風險

隨著我國經濟的增長，城鎮化建設在不斷地推進。作為我國的支柱產業之一，房地產行業發揮著重要的作用。房地產項目投資是指，房地產開發企業將籌集的資金和自有資金投入到房地產項目的開發、經營及銷售的全過程中，以期獲得預期的收益。由于房地產項目投資過程中具有多種風險，要想提高房地產企業的風險管理水平，應當從項目投資風險的特點、原因等因素進行分析，采取合理的風險管理方案。

1房地產開發項目投資風險管理概述

由于房地產項目具有投資數額大、地域性強、建設周期長、資金周轉慢以及變現能力差等特點，受環境因素、經濟因素以及社會因素影響，房地產項目的風險極大，企業有可能遭受巨大的經濟損失。換言之，房地產項目的投資過程是一種對未來需求進行預測并生產產品的過程。要想實現房地產開發項目投入與產出之間的良性循環，取得較好的經濟效益和社會效益，應當采取必要的投資風險管理方法。房地產項目投資風險管理是指，在房地產開發過程中，存在多種影響因素，針對這些難以預測或控制的因素要進行風險識別，經過風險評估后，采取必要的風險應對措施，以降低投資風險對利潤的影響。引入風險管理機制，對于健全房地產市場體系、培育新的經濟增長點甚至于維護我國宏觀經濟的穩定性，都具有十分重大的積極意義。

2房地產開發項目投資風險產生的原因

現階段，我國房地產開發項目投資風險產生的原因，主要體現在兩個方面。其一，宏觀環境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產與消費政策等，受經濟環境和社會的影響而發生變化，進而為房地產開發項目的投資帶來風險。具體表現為政策風險、金融風險、資源風險以及法律風險。其二，微觀環境因素，包括企業的資本實力、商品定位、成本控制以及產品競爭力等。這些微觀環境因素受投資的具體項目所處的位置區域而發生變化，同樣會對項目投資帶來風險。具體表現為投資決策風險、技術風險、開發流程風險以及管理風險。

3房地產投資風險的管理方法

在房地產開發項目投資風險管理過程中，主要包括四個階段。具體表現為：風險識別、風險分析、風險應對和風險監控。這四個階段是密切相關的，按照一定的程序周而復始的運行。

3.1房地產開發項目風險識別在房地產開發項目的風險管理過程中，首先要進行必要的風險識別。只有正確識別出所面臨的風險，房地產企業才能主動選擇有效的方法進行風險應對與監控。因此，在具體的項目投資過程中，房地產企業要通過深入分析，運用感知、判斷或歸類等方式，進行系統的、連續的認識所面臨的各種風險，提高風險識別能力。在風險管理過程中，房地產企業風險識別的參與者主要包括：風險管理團隊成員、項目團隊成員、其他項目經理、項目相關者、外部專家、房地產公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶等。在進行房地產開發項目風險識別時，還應當注意，受環境的影響，風險具有可變性，因此風險識別是一項持續性和系統性的工作，而不是一蹴而就的事情。風險識別工作要貫穿于房地產開發項目的全過程，并且隨時關注原有風險的變化，及時發現新的風險。

3.2房地產開發項目風險分析在房地產開發項目的風險管理過程中，對于已識別出的風險，要進行詳細地分析。有助于確定有關因素的變化對投資決策的影響程度，為房地產企業的投資決策提供依據。在房地產開發項目的實施過程中，可以在一定程度上降低風險事件的發生概率，減少風險損失，實現最佳經濟效益和社會效益。風險分析主要包括兩種方式。其一，風險定性分析。通過評估風險及其后果發生的可能性，并根據風險發生對房地產開發項目的目標影響程度，來評價風險的優先級，從而指導風險應對計劃的制定，幫助房地產開發項目的團隊成員糾正計劃的偏差。風險定性分析的方法主要包括：風險概率和后果、項目假設檢驗、后果風險評價矩陣以及數據精度排隊。其二，風險定量分析。在風險定性分析的基礎上，對風險發生的概率以及產生的影響進行量化處理。通過對風險進行重復的定量分析，可以判斷是否需要采用風險管理措施。因此，風險分析是風險應對計劃的一項重要依據。

3.3房地產開發項目風險應對根據風險識別和風險分析的結果，房地產企業需要制定相應的風險應對計劃。降低風險對項目目標的威脅，以達到可接受的程度。風險應對計劃必須適應風險的嚴重程度，成功實現房地產開發項目的目標效益有效性、及其成功的現實性與時間性。與此同時，風險應對計劃應當得到房地產開發項目中所有人的認可，并應由專人負責。風險應對主要包括：規避風險、接受風險、降低風險和分擔風險這四種措施。

3.4房地產開發項目風險監控風險監控是利用反饋的信息，對原有的風險管理計劃及時做出調整。為保證風險管理計劃的順利實施，根據已發生變化的風險對房地產開發項目的影響程度，重新進行風險識別、分析和應對，評估風險降低的效果。風險監控貫穿于房地產開發項目的實施全過程，是建立在項目風險的可控性、階段性以及漸進性的一種項目管理工作。

4房地產開發項目投資風險的對策

4.1加強對房地產開發項目的投資調研及決策分析要想有效應對房地產項目投資的風險，房地產企業首先應當分析市場行情，進行充分調研論證。通過了解房地產開發項目的具體類型、目標人群、需求量以及市場購買力，識別該項目所面臨的風險。其次，針對已識別出的風險，需要在房地產開發項目投資之前進行深入分析。對于涉及到的經濟、政策、資源等風險，能否有效的規避與控制，進行綜合論證與評價。通過編制可行性研究報告，為房地產開發項目的投資決策提供準確、合理的依據。最后，應當完善房地產開發項目的投資決策風險管理。通過構建風險管理判斷體系，在項目決策的過程中加強風險管理意識，降低房地產開發項目投資的風險。

4.2采用多元化的投資戰略或聯合戰略在不同地區，房地產市場中的經濟環境與市場供需具有不同的特點。可以說，房地產市場具有鮮明的地域特點。因此，房地產企業可以采用多元化的投資戰略或聯合戰略，將資金分散在不同的地區，以降低房地產開發項目投資的風險。

4.3加強房地產項目工程建設的監管為了按期完成項目，應當完善對投資項目的監管體制。首先，聘請良好的施工隊伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權利和承擔的義務。最后，選擇經驗豐富的工程監理，對質量、工期、資金成本嚴格監控。

5結束語

綜上所述，房地產開發項目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素。房地產企業要想提高盈利能力，實現長遠發展，應當正確認識項目投資風險，提高自身的風險管理水平。文章從宏觀與微觀環境因素兩個角度，分析房地產開發項目投資風險產生的主要原因。按照風險識別、風險分析、風險應對和風險監控四個階段，提出具體的風險防范措施。

參考文獻

[1]張玉波.工程項目風險管理研究[J].硅谷，2011（2）.

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風險是指在一定約束條件下和一定的時段內可能發生的各種結果的變動成都。房地產投資以其預期回報率高、抵抗通貨膨脹能力等優點成為重要的投資工具。然而，由于房地產投資項目投資額大、周期長等特點，使風險貫穿于房地產開發的整個經營周期，不同的時期風險的表現形式不同、內容不同。

房地產投資風險有多種分類方法，按風險的性質可分為市場體控制性風險和項目特異性風險：按風險的來源可分為社會風險、經濟風險、技術風險、自然風險、經營風險、社會風險有經濟體制改革風險、金融政策改革風險、城市規劃風險，經濟風險包括市場供求風險、籌資風險等；按投資周期可分為投資前期、開發建設期、經營期和管理期風險，投資前期有市場定位風險、投資方案決策風險，開發建設期間有成本控制風險、工程質量風險、經營期有融資風險、按揭風險、市場定位及定價風險，管理期有物業管理風險，其中任何一個環節出現紙漏，都可能影響全局。因此，房地產投資者應對風險的防范和控制有深刻的額理解，實施全面、動態、全時段的風險防范。

二、房地產項目投資風險防范的具體措施

結合房地產開發活動的實際，針對房地產投資過程中的各種風險，制定具體的防范與控制措施來規避和降低風險。

1、設立房地產投資風險管理部門

隨著房地產產業的發展越來越成熟、規范，投資風險雖然越來越被關注，但在行業內部的開發企業很少會專門設立房地產投資風險管理部門，對投資風險的分析往往僅限于某一個具體項目，缺少貫穿于真個投資過程的風險管理，導致投資決策的局限性和短暫性。隨著進一步完善、規范的市場控制，加強和管理房地產投資風險，控制和防范房地產投資風險，更應從機制上、制度上加以落實，設立房地產投資風險管理部門顯得十分必要。

2、建立完善的房地產風險預警系統

為了及時掌握中國房地產市場運行情況，加強宏觀調控和重點地區房地產市場的監控和指導，建設部已在全國35個大中型城市全面啟動房地產市場預警預報信息系統。這個系統包含數據采集、預警預報系統和市場監控三部分，通過整合房地產交易數據、土地開發用地數據、房地產價格數據等7種數據的基礎上，定時縣官信息。

3、加強項目可行性研究工作

可行性研究室房地產開發整個過程中的關鍵步驟，是指投資者在投資決策前，在政府政策法規、城市規劃條件等約束條件下，根據房地產市場的供求現狀及發展趨勢，對投資項目進行全面的分析、論證和評價，從而判斷投資項目技術上是否可行、經濟上是否合理，并對開發成本、需求量、售價或租金等做出預測，預測的結果大多是概率性估計，存在大量的不確定因素，因此，可行性研究階段對風險的估計和分析真實與否，是十分必要的，是房地產投資項目開發成功的關鍵環節。

4、制定周密應急計劃

投資額大、周期長是房地產開發項目的特點，周期短則兩年，長則五年，在這期間，國家金融政策、產業投資政策等宏觀政策的調整。以及企業內外部各種因素的變動，都可能導致房地產風險增加。項目管理者必須對現在和未來做出有效的計劃，計劃包括項目具體實施計劃，同時還應包括面臨應急情況的應急計劃，主要包括風險的描述、風險出現的可能性、完成計劃的假設、風險的影響及應對的反應。

5、加強項目成本控制

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0 引言

市場風險具有普遍性，它反映了投資活動與市場需求，市場信息波動之間的差異，反映了投資活動能夠適應市場需求和變化的程度。面對市場風險，房地產企業不能以自己的行為對它施加影響，只有政府有可能通過制訂政策和利用多種管理手段，對經濟運行的方向、規模和速度進行宏觀調控。但是，房地產企業可以盡可能通過市場調查和預測，了解和追蹤市場信息的波動、迅速作出反應，并采取措施以適應市場的需求、將投資風險降低到最低程度。

1 房地產投資的市場風險防范

1.1 進行投資前的準確預測

一項房地產投資策略的形成，首先取決于期望得到什么，其次取決于現實能得到什么。要解決這兩個問題，關鍵是要進行市場預測。在已經確定了投資對象的前提下，要運用一切可能得到的信息資料，盡可能準確地預測擬投資項目的費用和收益。

1.2 盡可能縮短投資開發的周期

投資開發周期愈長，開發周期內各種可變因素眾多，從而形成更大的投資風險。社會經濟條件的變化，勢必引起市場的波動，投資商的費用和收益也愈難確定，因此，可以采取必要的獎罰措施，盡量縮短開發周期，這是減少市場風險的有效措施之一。

1.3 利用簽約形式固定某些易變因素

為了防止因開發周期長而引起的某些因素的變化，可以事先簽定合約，固定某些易變的影響重大的因素，以減少不可預知的風險。如與銀行達成借貸利率固定合同，與建筑商簽定固定概預算合同等。當然，簽定這些合同，就某一方面來說可以減少投資商的風險，但從另一角度看，投資者必須付出比未簽約更高的代價以求得合約的簽定，因此，必須權衡利弊。此外，對于某些重要的大型投資項目，可以盡量尋求當地政府部門和金融、保險等部門的支持和合作。例如保險的援用，房地產開發企業可向保險公司投保，以合同的形式將一些自然災害、意外事故等風險轉移給保險公司。

2 房地產投資個別風險防范

2.1 采用組合投資法減少個別風險

組合投資也叫多樣化投資，分為兩種情況：一種，是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產項目上，從而減少未來收益的不確定性。如在當前實施“安居工程”的形勢下，把多數資金投放入住宅建設，少量投資于樓堂館所；組合投資的另一種，是根據所投項目資金的流動性和收益性，將資金按一定比例投放在現金和銀行存款、股票債券等有價證券以及房地產上。投資組合的比例如何確定，主要由房地產開發企業的投資意圖和具體投資項目的特點來決定。如現金具有好的流動性，銀行存款安全性高，而房地產投資可獲得好的收益等。要保證投資兼有安全性、收益性和流動性，就必須進行投資組合，合理安排資金的流向和流量。國外有經驗的投資者大都采用這種方法，以減少投資的風險性。

2.2 放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發話動

在房地產投資決策階段，開發商常常通過可行性研究來進行房地產投資風險的識別和衡量，放棄在風險較大的某個時間、某一開發位置，或以某種物業類型和投資方式乃至整個開發方案進行的房地產開發活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會員性或有關部門對地塊使用的規劃要求深入調查，放棄購買不合格土地，終止開發話動。當然，在建設階段，如果發生了威脅自身安全的重大風險因素，企業生存面臨重大考驗，同時亦不可能采取其他有效的風險管理措施來轉移、分散時，如預測到市場的大蕭條，也不排除暫時中止繼續投資這種迫不得已的風險回避措施，從而避免造成更大的風險損失。

2.3 改變房地產投資開發活動的性質、地點或工作方法

在投資決策階段，開發商通過可行性研究發覺在某地塊進行商業樓字開發風險較大，而進行使宅開發市場前景樂觀且收益有保障，此時開發商通過改變開發性質從而回避開發商業樓宇的風險；又如，開發商通過可行性研究發覺在某地塊進行使宅開發成本高、位置差，而另一塊地卻比較適合，因此開發商改變開發地點從而回避在原地塊開發帶來的風險。

在前期、建設、租售和物業管理階段，開發商可以通過拒絕采用某種建設方案、結構類型或施工方法以及通過對融資方式、招標發包方式、合同類型、營銷渠道和方式以及物業公司的選擇，達到回避其中風險的目的。

2.4 通過合理改變經營形式轉移風險

為了防范投資項目完工后空置、租金下降或售價下跌等帶來的風險，可以按規定預租或預售樓花。還可以采用按揭貸款使購房者從欠開發商的錢變成欠銀行的錢。在租賃房地產業務中租約規定承租人負擔所有經營費用、維修、保養費用甚至稅收，就能將經營風險轉移結承租人。在長期租約中規定租金隨著物價指數上升而相應變動，就能把購買力風險轉移給承租者。在開發商與建筑商施工合同中、規定建筑材料由建筑商采購，也起到類似的作用。這些措施都可以起到分散風險、降低成本，加快資金周轉的作用。

2.5 利用“財務杠桿原理”減少財務風險

在房地產投資過程中，通常要采用多種渠道籌措資金，進行負債經營，這樣，既可以提高目有資金利潤率，又可以緩解自有資金不足的矛盾。目前，進行房地產投資的資金來源渠道很多，如通過信用貸款、抵押貸款、按揭貸款等形式向銀行融資、以聯營方式吸資、預售樓花或企業內部挖掘資金等。無論以何種方式籌措資金都要付出代價。要優化資金來源結構.必須考慮投資的收益率和資金成本率時，所籌措和使用的資金才能取得較好的經濟效益；因此，在實際的投資經營中，首先要求取不同方案下各種來源資金的成本率，再計算出該方案下的綜合資金成本率，最后選擇綜合資金成本率最小的方案作為員理想的籌資方案。在利用所籌資金進行負債經營時，還必須把握好負債經營的度，即要正確確定借款的數額。目前各企業還未形成一個統一的負債經營標準，但通常都要以一定自有資金比例為條件，并將借入資金用于經濟效益較好的項目。否則，負債過多或資金利用不當，則會發生較大的財務風險，甚至由于喪失償還能力而面臨破產。

2.6 投資決策階段，建立一支高水平、多學科的專業開發隊伍

房地產開發企業在投資決策階段應把握國際、國內和地區當前和今后的政治、經濟形勢、經濟政策、產業政策和發展規劃以及擬開發地區的基本情況，諸如工商業狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現狀、建設規劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區商服業、住宅、工業分布情況及未來發展趨勢等，理性研判該類物業的市場供求狀況進行科學的項目可行性研究，合理評價和選擇開發投資方案；其次，要樹立全公司員工正確的風險態度，加強風險資料的搜集、整理和比較。強化對房地產投資風險管理理論的研究和學習，高度重視企業風險管理；最后，要建立風險管理制度，制定科學的考核標準和獎罰措施，并在實際中嚴格執行，建立健全風險管理機構，編制并推行風險管理計劃。

3 結束語

總之，在進行投資決策的過程中，必須充分認識各種類型投資的風險，并制訂必要的防范及補救措施，以達到以最小的風險而獲得最大收益的效果。

【參考文獻】

[1]萬俊，鄧蓉暉.房地產投資風險控制初探[j].學術交流，2001（03）.

[2]楊海峰，孫志勇，馬新偉，等.房地產投資的風險及控制風險的對策[j].商業研究，2000（07）.