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Regional real estate credit business healthy development measure analysis
Wang Yanchao 1 Yan Shanhua 2
1 Agricultural Bank of China Limited Liaoning Dalian Dalian Branch of the 116001
2 Dalian Vanke Real Estate Development Company Limited Liaoning Dalian 116021
Abstract: with the development of macro economy and real estate industry mature with each passing day, the credit of real estate development. This article in the analysis real estate credit and credit business components based on the regional real estate credit business, for the healthy development of the measures are summed up, think that real estate industry healthy and orderly development of reference.
Key words: regional; real estate credit business; measure; analysis
一、房地產信貸的定義與特點
（一）房地產信貸定義概述
從廣義上來講，房地產信貸主要指的是金融機構或銀行以房地產作為服務對象，以房地產再生產各個環節為中心，所進行的貸款發放借貸活動。借貸活動的具體實務指的是金融機構或銀行通過各類信用手段，將籌集和動員起來的社會支配權和閑散資金對土地及房屋的開發者、經營者及消費者實施讓渡，房地產貸款和房地產存款都包含其中。從狹義上來講，房地產信貸指的是同地產或房產的經營、開發、消費相關的信貸活動，即所謂的房地產貸款。
（二）房地產信貸特點概述
房地產信貸的特點主要包括以下三個方面：第一，銀行的主要資產是信貸資產，而銀行又是風險交易和風險積聚的挑染場所。對于銀行業來講，信貸風險管理將是永恒的話題，研究信貸風險對于我國房地產行業的發展十分重要；第二，房地產貸款包括房地產開發貸款和房地產消費貸款，分別是以房地產商對商業銀行貸款和房地產按揭貸款為主體的；第三，房地產消費貸款具有回收期期長、業務量多且單筆數額不大等特點，二房地產開發貸款則具有風險大、價值波動性大等特點。兩者相同點是變現難、流動性差且同經濟周期密切相關，此外，在某些條件下兩者亦會進行相互的轉化。
二、房地產信貸業務組成
房地產信貸業務又分為開發信貸與消費信貸兩種。房地產開發貸款指的是同房地產開發經營相關的貸款，房地產貸款對象是注冊并具備房地產開發經營權的集體、國有、股份和外資企業。依據開發內容的差異，開發信貸分為四類：住房開發貸款、商業用房開發貸款、土地開發貸款和房地產開發企業流動資金貸款。房地產消費信貸即個人住房貸款，指的是銀行采取質押、抵押、信用保證或擔保的方式向借款人發放用于消費購房的貸款，以消費房產為依據，可分為三類：個人住房一手樓貸款、個人住房二手樓貸款和個人商業用房貸款。
三、區域房地產信貸業務健康發展的措施分析
（一）強化區域房地產貸款評估
應針對區域特點，選擇區域內房地產前景好的項目，來提供貸款支持，避免項目風險、開發商惡意套現風險和銷售價格同實際不符風險。貸款評估的基本內容包括：第一，對貸款項目進行評估。通過對開發商業績和素質評價，市場前景、位置及財務盈虧平衡進行分析，以明確區域房地產項目是否具備擇優挑選條件。第二，對期房價格市場進行評估。為了開發商將區域住房高價銷售帶給銀行風險，通過對期房市場價格進行評估的方式，來對貸款成數進行確定，從而使得因開發商提高市場價格造成的市場風險得以降低。此外，通過區域房地產評估，可以有效避免開發商惡意套現，避免形成“經濟泡沫”、“虛擬經濟”預防金融危機的發生。
（二）加強對借款人準入條件的審核
加強對區域房地產借款人準入條件的審核，審核內容應包括：審核借款人是否同貸款對象范圍相符，貸款額度、年齡、用途是否同相關規定相符，借款人職業、信用記錄、收入是否良好，是否具備按期償還貸款本息的能力，提供資料是否有效真實，是否能夠提供足值、有效、合法的擔保等。
（三）加強對審核貸款動機和交易行為真實性的審核
堅持實行面談制度，必須約見借款人，通過面談，來加深對借款人購房基本情況的了解，明確客戶借款態度。對借款人借款行為真實性進行調查，明確其是否同開發企業存在聯系，聯系方式是否真實，收入水平是否真實。審核交易要件是否企業，包括：商品房銷售許可證、開發商營業執照、國有土地使用證、新門牌號碼審核表、首付款發票及商品房買賣合同是否齊全。在區域二手房交易中，未更名的商品轉讓合同、契稅證、房產證、共有人同意轉讓書及首付款支付憑證等是否齊全。
（四）區域房地產信貸業務應注意的問題
在區域房地產信貸業務中，應注意以下問題：留意一人多貸行為，對借款人擔保、主體、金額、信用、利率、成數、變現價值、年限等的進行審核，在規定時間內由貸款內部審核人員提出限制條件、審核意見等管理措施。嚴禁房地產中介機構或開發商辦理抵押登記等手續，應對房產證、抵押登記、完稅證明及過戶手續等的真實性進行核驗。
（五）強化信貸檔案管理
制定準人進行信貸檔案管理，并用電子檔案與文本文檔加以保存，按易于管理和保存的原則對信貸檔案進行歸類，進行排列和編序，并設立電子檔案以備快速查找。對信貸檔案管理情況進行定期的檢查，對于借閱和查閱的檔案，必須逐筆簽字登記，嚴格履行相關程序。總體來看，若干區域房地產共同構成了我國的房地產經濟，特性與共性之間決定我國必須下大力氣發展多元化的房地產金融市場，改變區域房地產過分依賴銀行的現狀，提高其自身抗風險能力。此外，商業銀行還應強化管理力度，建立完善區域房地產分析、預測、監測體系，加強對于特定區域內房地產周期波動性的研究，從而使得區域房地產信貸業務理性化發展。
總論
第二條 在中華人民共和國境內申請房地產估價機構資質,從事房地產估價活動,對房地產估價機構實施監督管理,適用本辦法。
第三條 本辦法所稱房地產估價機構,是指依法設立并取得房地產估價機構資質,從事房地產估價活動的中介服務機構。
本辦法所稱房地產估價活動,包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估,以及因轉讓、抵押、房>！司法鑒定、課稅、公司上市、企業改制、企業清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。
第四條 房地產估價機構從事房地產估價活動,應當堅持獨立、客觀、公正的原則,執行房地產估價規范和標準。
房地產估價機構依法從事房地產估價活動,不受行政區域、行業限制。任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。
第五條 國務院住房城鄉建設主管部門負責全國房地產估價機構的監督管理工作。
省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門負責本行政區域內房地產估價機構的監督管理工作。
市、縣人民政府房地產主管部門負責本行政區域內房地產估價機構的監督管理工作。
第六條 房地產估價行業組織應當加強房地產估價行業自律管理。
鼓勵房地產估價機構加入房地產估價行業組織。
第七條 國家建立全國統一的房地產估價行業管理信息平臺,實現房地產估價機構資質核準、人員注冊、信用檔案管理等信息關聯共享。
第二章 估價機構資質核準
第八條 房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。
省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門負責房地產估價機構資質許可。
省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門應當執行國家統一的資質許可條件,加強房地產估價機構資質許可管理,營造公平競爭的市場環境。
國務院住房城鄉建設主管部門應當加強對省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門資質許可工作的指導和監督檢查,及時糾正資質許可中的違法行為。
第九條 房地產估價機構應當由自然人出資,以有限責任公司或者合伙企業形式設立。
第十條 各資質等級房地產估價機構的條件如下:
(一)一級資質
1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;
2.從事房地產估價活動連續6年以上,且取得二級房地產估價機構資質3年以上;
3.有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上,合伙企業的出資額人民幣120萬元以上;
4.有15名以上專職注冊房地產估價師;
5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上;
6.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;
7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;
8.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;
9.有固定的經營服務場所;
10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全;
11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求;
12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十三條禁止的行為。
(二)二級資質
1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;
2.取得三級房地產估價機構資質后從事房地產估價活動連續4年以上;
3.有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上,合伙企業的出資額人民幣60萬元以上;
4.有8名以上專職注冊房地產估價師;
5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上;
6.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;
7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專
職注冊房地產估價師; 8.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;
9.有固定的經營服務場所;
10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全;
11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求;
12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十三條禁止的行為。
(三)三級資質
1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;
2.有限責任公司的注冊資本人民幣50萬元以上,合伙企業的出資額人民幣30萬元以上;
3.有3名以上專職注冊房地產估價師;
4.在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上;
5.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;
6.有限責任公司的股東中有2名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;
7.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;
8.有固定的經營服務場所;
9.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全;
10.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求;
11.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十三條禁止的行為。
第十一條 申請核定房地產估價機構資質等級,應當如實向資質許可機關提交下列材料:
(一)房地產估價機構資質等級申請表(一式二份,加蓋申報機構公章);
(二)房地產估價機構原資質證書正本復印件、副本原件;
(三)營業執照正、副本復印件(加蓋申報機構公章);
(四)出資證明復印件(加蓋申報機構公章);
(五)法定代表人或者執行合伙人的任職文件復印件(加蓋申報機構公章);
(六)專職注冊房地產估價師證明;
(七)固定經營服務場所的證明;
(八)經工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協議復印件(加蓋申報機構公章)及有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業內部管理制度的文件、申報機構信用檔案信息;
(九)隨機抽查的在申請核定資質等級之日前3年內申報機構所完成的1份房地產估價報告復印件(一式二份,加蓋申報機構公章)。
申請人應當對其提交的申請材料實質內容的真實性負責。
第十二條 新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質的,應當提供第十一條第(一)項、第(三)項至第(八)項材料。
新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級應當核定為三級資質,設1年的暫定期。
第十三條 房地產估價機構資質核準中的房地產估價報告抽查,應當執行全國統一的標準。
第十四條 申請核定房地產估價機構資質的,應當向設區的市人民政府房地產主管部門提出申請,并提交本辦法第十一條規定的材料。
設區的市人民政府房地產主管部門應當自受理申請之日起20日內審查完畢,并將初審意見和全部申請材料報省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門。
省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門應當自受理申請材料之日起20日內作出決定。
省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門應當在作出資質許可決定之日起10日內,將準予資質許可的決定報國務院住房城鄉建設主管部門備案。
第十五條 房地產估價機構資質證書分為正本和副本,由國務院住房城鄉建設主管部門統一印制,正、副本具有同等法律效力。
房地產估價機構遺失資質證書的,應當在公眾媒體上聲明作廢后,申請補辦。
第十六條 房地產估價機構資質有效期為3年。
資質有效期屆滿,房地產估價機構需要繼續從事房地產估價活動的,應當在資質有效期屆滿30日前向資質許可機關提出資質延續申請。資質許可機關應當根據申請作出是否準予延續的決定。準予延續的,有效期延續3年。
? 在資質有效期內遵守有關房地產估價的法律、法規、規章、技術標準和職業道德的房地產估價機構,經原資質許可機關同意,不再審查,有效期延續3年。
第十七條 房地產估價機構的名稱、法定代表人或者執行合伙人、注冊資本或者出資額、組織形式、住所等事項發生變更的,應當在工商行政管理部門辦理變更手續后30日內,到資質許可機關辦理資質證書變更手續。
第十八條 房地產估價機構合并的,合并后存續或者新設立的房地產估價機構可以承繼合并前各方中較高的資質等級,但應當符合相應的資質等級條件。
房地產估價機構分立的,只能由分立后的一方房地產估價機構承繼原房地產估價機構資質,但應當符合原房地產估價機構資質等級條件。承繼原房地產估價機構資質的一方由各方協商確定;其他各方按照新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質。
第十九條 房地產估價機構的工商登記注銷后,其資質證書失效。
第三章 分支機構的設立
第二十條 一級資質房地產估價機構可以按照本辦法第二十一條的規定設立分支機構。二、三級資質房地產估價機構不得設立分支機構。
分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構的名義出具估價報告,并加蓋該房地產估價機構公章。
第二十一條 分支機構應當具備下列條件:
(一)名稱采用“房地產估價機構名稱+分支機構所在地行政區劃名+分公司(分所)”的形式;
(二)分支機構負責人應當是注冊后從事房地產估價工作3年以上并無不良執業記錄的專職注冊房地產估價師;
(三)在分支機構所在地有3名以上專職注冊房地產估價師;
(四)有固定的經營服務場所;
(五)估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內部管理制度健全。
注冊于分支機構的專職注冊房地產估價師,不計入設立分支機構的房地產估價機構的專職注冊房地產估價師人數。
第二十二條 新設立的分支機構,應當自領取分支機構營業執照之日起30日內,到分支機構工商注冊所在地的省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門備案。
省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門應當在接受備案后10日內,告知分支機構工商注冊所在地的市、縣人民政府房地產主管部門,并報國務院住房城鄉建設主管部門備案。
第二十三條 分支機構備案,應當提交下列材料:
(一)分支機構的營業執照復印件; (二)房地產估價機構資質證書正本復印件;
(三)分支機構及設立該分支機構的房地產估價機構負責人的身份證明;
(四)擬在分支機構執業的專職注冊房地產估價師注冊證書復印件。
第二十四條 分支機構變更名稱、負責人、住所等事項或房地產估價機構撤銷分支機構,應當在工商行政管理部門辦理變更或者注銷登記手續后30日內,報原備案機關備案。
第四章 估價管理
第二十五條 從事房地產估價活動的機構,應當依法取得房地產估價機構資質,并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。
一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務。
二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。
三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。
暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產估價業務。
第二十六條 房地產估價業務應當由房地產估價機構統一接受委托,統一收取費用。
房地產估價師不得以個人名義承攬估價業務,分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構名義承攬估價業務。
第二十七條 房地產估價機構及執行房地產估價業務的估價人員與委托人或者估價業務相對人有利害關系的,應當回避。
第二十八條 房地產估價機構承攬房地產估價業務,應當與委托人簽訂書面估價委托合同。
估價委托合同應當包括下列內容:
(一)委托人的名稱或者姓名和住所;
(二)估價機構的名稱和住所;
(三)估價對象;
(四)估價目的;
(五)價值時點;
(六)委托人的協助義務;
(七)估價服務費及其支付方式;
(八)估價報告交付的日期和方式;
(九)違約責任;
(十)解決爭議的方法。
第二十九條 房地產估價機構未經委托人書面同意,不得轉讓受托的估價業務。
經委托人書面同意,房地產估價機構可以與其他房地產估價機構合作完成估價業務,以合作雙方的名義共同出具估價報告。
第三十條 委托人及相關當事人應當協助房地產估價機構進行實地查勘,如實向房地產估價機構提供估價所必需的資料,并對其所提供資料的真實性負責。
第三十一條 房地產估價機構和注冊房地產估價師因估價需要向房地產主管部門查詢房地產交易、登記信息時,房地產主管部門應當提供查詢服務,但涉及國家秘密、商業秘密和個人隱私的內容除外。
第三十二條 房地產估價報告應當由房地產估價機構出具,加蓋房地產估價機構公章,并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。
第三十三條 房地產估價機構不得有下列行為:
(一)涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓資質證書;
(二)超越資質等級業務范圍承接房地產估價業務;
(三)以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當競爭;
(四)違反房地產估價規范和標準;
(五)出具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告;
(六)擅自設立分支機構;
(七)未經委托人書面同意,擅自轉讓受托的估價業務;
(八)法律、法規禁止的其他行為。
第三十四條 房地產估價機構應當妥善保管房地產估價報告及相關資料。
房地產估價報告及相關資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于10年。保管期限屆滿而估價服務的行為尚未結束的,應當保管到估價服務的行為結束為止。
第三十五條 除法律、法規另有規定外,未經委托人書面同意,房地產估價機構不得對外提供估價過程中獲知的當事人的商業秘密和業務資料。
第三十六條 房地產估價機構應當加強對執業人員的職業道德教育和業務培訓,為本機構的房地產估價師參加繼續教育提供必要的條件。
第三十七條 縣級以上人民政府房地產主管部門應當依照有關法律、法規和本辦法的規定,對房地產估價機構和分支機構的設立、估價業務及執行房地產估價規范和標準的情況實施監督檢查。
第三十八條 縣級以上人民政府房地產主管部門履行監督檢查職責時,有權采取下列措施:
(一)要求被檢查單位提供房地產估價機構資質證書、房地產估價師注冊證書,有關房地產估價業務的文檔,有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業內部管理制度的文件;
(二)進入被檢查單位進行檢查,查閱房地產估價報告以及估價委托合同、實地查勘記錄等估價相關資料;
(三)糾正違反有關法律、法規和本辦法及房地產估價規范和標準的行為。
縣級以上人民政府房地產主管部門應當將監督檢查的處理結果向社會公布。
第三十九條 縣級以上人民政府房地產主管部門進行監督檢查時,應當有兩名以上監督檢查人員參加,并出示執法證件,不得妨礙被檢查單位的正常經營活動,不得索取或者收受財物、謀取其他利益。
有關單位和個人對依法進行的監督檢查應當協助與配合,不得拒絕或者阻撓。
第四十條 房地產估價機構違法從事房地產估價活動的,違法行為發生地的縣級以上地方人民政府房地產主管部門應當依法查處,并將違法事實、處理結果及處理建議及時報告該估價機構資質的許可機關。
第四十一條 有下列情形之一的,資質許可機關或者其上級機關,根據利害關系人的請求或者依據職權,可以撤銷房地產估價機構資質:
(一)資質許可機關工作人員、作出準予房地產估價機構資質許可的;
(二)超越法定職權作出準予房地產估價機構資質許可的;
(三)違反法定程序作出準予房地產估價機構資質許可的;
(四)對不符合許可條件的申請人作出準予房地產估價機構資質許可的;
(五)依法可以撤銷房地產估價機構資質的其他情形。
房地產估價機構以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的,應當予以撤銷。
第四十二條 房地產估價機構取得房地產估價機構資質后,不再符合相應資質條件的,資質許可機關根據利害關系人的請求或者依據職權,可以責令其限期改正;逾期不改的,可以撤回其資質。
第四十三條 有下列情形之一的,資質許可機關應當依法注銷房地產估價機構資質:
(一)房地產估價機構資質有效期屆滿未延續的;
(二)房地產估價機構依法終止的;
(三)房地產估價機構資質被撤銷、撤回,或者房地產估價資質證書依法被吊銷的;
(四)法律、法規規定的應當注銷房地產估價機構資質的其他情形。
第四十四條 資質許可機關或者房地產估價行業組織應當建立房地產估價機構信用檔案。
房地產估價機構應當按照要求提供真實、準確、完整的房地產估價信用檔案信息。
房地產估價機構信用檔案應當包括房地產估價機構的基本情況、業績、良好行為、不良行為等內容。違法行為、被投訴舉報處理、
行政處罰等情況應當作為房地產估價機構的不良記錄記入其信用檔案。 房地產估價機構的不良行為應當作為該機構法定代表人或者執行合伙人的不良行為記入其信用檔案。
任何單位和個人有權查閱信用檔案。
第五章 法律責任
第四十五條 申請人隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請房地產估價機構資質的,資質許可機關不予受理或者不予行政許可,并給予警告,申請人在1年內不得再次申請房地產估價機構資質。
第四十六條 以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的,由資質許可機關給予警告,并處1萬元以上3萬元以下的罰款,申請人3年內不得再次申請房地產估價機構資質。
第四十七條 未取得房地產估價機構資質從事房地產估價活動或者超越資質等級承攬估價業務的,出具的估價報告無效,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告,責令限期改正,并處1萬元以上3萬元以下的罰款;造成當事人損失的,依法承擔賠償責任。
第四十八條 違反本辦法第十七條規定,房地產估價機構不及時辦理資質證書變更手續的,由資質許可機關責令限期辦理;逾期不辦理的,可處1萬元以下的罰款。
第四十九條 有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告,責令限期改正,并可處1萬元以上2萬元以下的罰款:
(一)違反本辦法第二十條第一款規定設立分支機構的;
(二)違反本辦法第二十一條規定設立分支機構的;
(三)違反本辦法第二十二條第一款規定,新設立的分支機構不備案的。
第五十條 有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告,責令限期改正;逾期未改正的,可處5千元以上2萬元以下的罰款;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任:
(一)違反本辦法第二十六條規定承攬業務的;
(二)違反本辦法第二十九條第一款規定,擅自轉讓受托的估價業務的;
(三)違反本辦法第二十條第二款、第二十九條第二款、第三十二條規定出具估價報告的。
第五十一條 違反本辦法第二十七條規定,房地產估價機構及其估價人員應當回避未回避的,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告,責令限期改正,并可處1萬元以下的罰款;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任。
第五十二條 違反本辦法第三十一條規定,房地產主管部門拒絕提供房地產交易、登記信息查詢服務的,由其上級房地產主管部門責令改正。
第五十三條 房地產估價機構有本辦法第三十三條行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告,責令限期改正,并處1萬元以上3萬元以下的罰款;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第五十四條 違反本辦法第三十五條規定,房地產估價機構擅自對外提供估價過程中獲知的當事人的商業秘密和業務資料,給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第五十五條 資質許可機關有下列情形之一的,由其上級主管部門或者監察機關責令改正,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:
(一)對不符合法定條件的申請人準予房地產估價機構資質許可或者超越職權作出準予房地產估價機構資質許可決定的;
(二)對符合法定條件的申請人不予房地產估價機構資質許可或者不在法定期限內作出準予房地產估價機構資質許可決定的;
(三)利用職務上的便利,收受他人財物或者其他利益的;
(四)不履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處的。
第二條在中華人民共和國境內申請房地產估價機構資質，從事房地產估價活動，對房地產估價機構實施監督管理，適用本辦法。
第三條本辦法所稱房地產估價機構，是指依法設立并取得房地產估價機構資質,從事房地產估價活動的中介服務機構。
本辦法所稱房地產估價活動，包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估，以及因轉讓、抵押、城鎮房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業改制、企業清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。
第四條房地產估價機構從事房地產估價活動，應當堅持獨立、客觀、公正的原則，執行房地產估價規范和標準。
房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區域、行業限制。任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。
第五條國務院建設行政主管部門負責全國房地產估價機構的監督管理工作。
省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內房地產估價機構的監督管理工作。
市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內房地產估價機構的監督管理工作。
第六條房地產估價行業組織應當加強房地產估價行業自律管理。
鼓勵房地產估價機構加入房地產估價行業組織。
第二章估價機構資質核準
第七條房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。
國務院建設行政主管部門負責一級房地產估價機構資質許可。
省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責二、三級房地產估價機構資質許可，并接受國務院建設行政主管部門的指導和監督。
第八條房地產估價機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙企業形式設立。
第九條各資質等級房地產估價機構的條件如下：
（一）一級資質
1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣；
2.從事房地產估價活動連續6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上；
3.有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業的出資額人民幣120萬元以上；
4.有15名以上專職注冊房地產估價師；
5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上；
6.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；
7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；
8.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60％；
9.有固定的經營服務場所；
10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；
11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求；
12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。
（二）二級資質
1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣；
2.取得三級房地產估價機構資質后從事房地產估價活動連續4年以上；
3.有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業的出資額人民幣60萬元以上；
4.有8名以上專職注冊房地產估價師；
5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上；
6.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；
7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；
8.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60％；
9.有固定的經營服務場所；
10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；
11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求；
12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。
（三）三級資質
1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣；
2.有限責任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業的出資額人民幣30萬元以上；
3.有3名以上專職注冊房地產估價師；
4.在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上；
5.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；
6.有限責任公司的股東中有2名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；
7.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60％；
8.有固定的經營服務場所；
9.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；
10.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求；
11.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十二條禁止的行為。
第十條申請核定房地產估價機構資質等級，應當如實向資質許可機關提交下列材料：
（一）房地產估價機構資質等級申請表（一式二份，加蓋申報機構公章）；
（二）房地產估價機構原資質證書正本復印件、副本原件；
（三）營業執照正、副本復印件（加蓋申報機構公章）；
（四）出資證明復印件（加蓋申報機構公章）；
（五）法定代表人或者執行合伙人的任職文件復印件（加蓋申報機構公章）；
（六）專職注冊房地產估價師證明；
（七）固定經營服務場所的證明；
（八）經工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協議復印件（加蓋申報機構公章）及有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業內部管理制度的文件、申報機構信用檔案信息；
（九）隨機抽查的在申請核定資質等級之日前3年內申報機構所完成的1份房地產估價報告復印件（一式二份，加蓋申報機構公章）。
申請人應當對其提交的申請材料實質內容的真實性負責。
第十一條新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質的，應當提供第十條第（一）項、第（三）項至第（八）項材料。
新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級應當核定為三級資質，設1年的暫定期。
第十二條申請核定一級房地產估價機構資質的，應當向省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門提出申請，并提交本辦法第十條規定的材料。
省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門應當自受理申請之日起20日內審查完畢，并將初審意見和全部申請材料報國務院建設行政主管部門。
國務院建設行政主管部門應當自受理申請材料之日起20日內作出決定。
第十三條二、三級房地產估價機構資質由設區的市人民政府房地產行政主管部門初審，具體許可程序及辦理期限由省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門依法確定。
省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門應當在作出資質許可決定之日起10日內,將準予資質許可的決定報國務院建設行政主管部門備案。
第十四條房地產估價機構資質證書分為正本和副本，由國務院建設行政主管部門統一印制，正、副本具有同等法律效力。
房地產估價機構遺失資質證書的，應當在公眾媒體上聲明作廢后，申請補辦。
第十五條房地產估價機構資質有效期為3年。
資質有效期屆滿，房地產估價機構需要繼續從事房地產估價活動的，應當在資質有效期屆滿30日前向資質許可機關提出資質延續申請。資質許可機關應當根據申請作出是否準予延續的決定。準予延續的，有效期延續3年。
在資質有效期內遵守有關房地產估價的法律、法規、規章、技術標準和職業道德的房地產估價機構，經原資質許可機關同意，不再審查，有效期延續3年。
第十六條房地產估價機構的名稱、法定代表人或者執行合伙人、注冊資本或者出資額、組織形式、住所等事項發生變更的，應當在工商行政管理部門辦理變更手續后30日內，到資質許可機關辦理資質證書變更手續。
第十七條房地產估價機構合并的，合并后存續或者新設立的房地產估價機構可以承繼合并前各方中較高的資質等級，但應當符合相應的資質等級條件。
房地產估價機構分立的，只能由分立后的一方房地產估價機構承繼原房地產估價機構資質，但應當符合原房地產估價機構資質等級條件。承繼原房地產估價機構資質的一方由各方協商確定；其他各方按照新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質。
第十八條房地產估價機構的工商登記注銷后，其資質證書失效。
第三章分支機構的設立
第十九條一級資質房地產估價機構可以按照本辦法第二十條的規定設立分支機構。二、三級資質房地產估價機構不得設立分支機構。
分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構的名義出具估價報告，并加蓋該房地產估價機構公章。
第二十條分支機構應當具備下列條件：
（一）名稱采用“房地產估價機構名稱＋分支機構所在地行政區劃名＋分公司（分所）”的形式；
（二）分支機構負責人應當是注冊后從事房地產估價工作3年以上并無不良執業記錄的專職注冊房地產估價師；
（三）在分支機構所在地有3名以上專職注冊房地產估價師；
（四）有固定的經營服務場所；
（五）估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內部管理制度健全。
注冊于分支機構的專職注冊房地產估價師，不計入設立分支機構的房地產估價機構的專職注冊房地產估價師人數。
第二十一條新設立的分支機構，應當自領取分支機構營業執照之日起30日內，到分支機構工商注冊所在地的省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門備案。
省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門應當在接受備案后10日內，告知分支機構工商注冊所在地的市、縣人民政府房地產行政主管部門，并報國務院建設行政主管部門備案。
第二十二條分支機構備案，應當提交下列材料：
（一）分支機構的營業執照復印件；
（二）房地產估價機構資質證書正本復印件；
（三）分支機構及設立該分支機構的房地產估價機構負責人的身份證明；
（四）擬在分支機構執業的專職注冊房地產估價師注冊證書復印件。
第二十三條分支機構變更名稱、負責人、住所等事項或房地產估價機構撤銷分支機構，應當在工商行政管理部門辦理變更或者注銷登記手續后30日內，報原備案機關備案。
第四章估價管理
第二十四條從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。
一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務。
二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。
三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。
暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業務。
第二十五條房地產估價業務應當由房地產估價機構統一接受委托，統一收取費用。
房地產估價師不得以個人名義承攬估價業務，分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構名義承攬估價業務。
第二十六條房地產估價機構及執行房地產估價業務的估價人員與委托人或者估價業務相對人有利害關系的，應當回避。
第二十七條房地產估價機構承攬房地產估價業務，應當與委托人簽訂書面估價委托合同。
估價委托合同應當包括下列內容：
（一）委托人的名稱或者姓名和住所；
（二）估價機構的名稱和住所；
（三）估價對象；
（四）估價目的；
（五）估價時點；
（六）委托人的協助義務；
（七）估價服務費及其支付方式；
（八）估價報告交付的日期和方式；
（九）違約責任；
（十）解決爭議的方法。
第二十八條房地產估價機構未經委托人書面同意，不得轉讓受托的估價業務。
經委托人書面同意，房地產估價機構可以與其他房地產估價機構合作完成估價業務，以合作雙方的名義共同出具估價報告。
第二十九條委托人及相關當事人應當協助房地產估價機構進行實地查勘，如實向房地產估價機構提供估價所必需的資料，并對其所提供資料的真實性負責。
第三十條房地產估價機構和注冊房地產估價師因估價需要向房地產行政主管部門查詢房地產交易、登記信息時，房地產行政主管部門應當提供查詢服務，但涉及國家秘密、商業秘密和個人隱私的內容除外。
第三十一條房地產估價報告應當由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。
第三十二條房地產估價機構不得有下列行為：
（一）涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓資質證書；
（二）超越資質等級業務范圍承接房地產估價業務；
（三）以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當競爭；
（四）違反房地產估價規范和標準；
（五）出具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告；
（六）擅自設立分支機構；
（七）未經委托人書面同意，擅自轉讓受托的估價業務；
（八）法律、法規禁止的其他行為。
第三十三條房地產估價機構應當妥善保管房地產估價報告及相關資料。
房地產估價報告及相關資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于10年。保管期限屆滿而估價服務的行為尚未結束的，應當保管到估價服務的行為結束為止。
第三十四條除法律、法規另有規定外，未經委托人書面同意，房地產估價機構不得對外提供估價過程中獲知的當事人的商業秘密和業務資料。
第三十五條房地產估價機構應當加強對執業人員的職業道德教育和業務培訓，為本機構的房地產估價師參加繼續教育提供必要的條件。
第三十六條縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當依照有關法律、法規和本辦法的規定，對房地產估價機構和分支機構的設立、估價業務及執行房地產估價規范和標準的情況實施監督檢查。
第三十七條縣級以上人民政府房地產行政主管部門履行監督檢查職責時，有權采取下列措施：
（一）要求被檢查單位提供房地產估價機構資質證書、房地產估價師注冊證書，有關房地產估價業務的文檔，有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業內部管理制度的文件；
（二）進入被檢查單位進行檢查，查閱房地產估價報告以及估價委托合同、實地查勘記錄等估價相關資料；
（三）糾正違反有關法律、法規和本辦法及房地產估價規范和標準的行為。
縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當將監督檢查的處理結果向社會公布。
第三十八條縣級以上人民政府房地產行政主管部門進行監督檢查時，應當有兩名以上監督檢查人員參加，并出示執法證件，不得妨礙被檢查單位的正常經營活動，不得索取或者收受財物、謀取其他利益。
有關單位和個人對依法進行的監督檢查應當協助與配合，不得拒絕或者阻撓。
第三十九條房地產估價機構違法從事房地產估價活動的，違法行為發生地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當依法查處，并將違法事實、處理結果及處理建議及時報告該估價機構資質的許可機關。
第四十條有下列情形之一的，資質許可機關或者其上級機關，根據利害關系人的請求或者依據職權，可以撤銷房地產估價機構資質：
（一）資質許可機關工作人員、作出準予房地產估價機構資質許可的；
（二）超越法定職權作出準予房地產估價機構資質許可的；
（三）違反法定程序作出準予房地產估價機構資質許可的；
（四）對不符合許可條件的申請人作出準予房地產估價機構資質許可的；
（五）依法可以撤銷房地產估價機構資質的其他情形。
房地產估價機構以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的，應當予以撤銷。
第四十一條房地產估價機構取得房地產估價機構資質后，不再符合相應資質條件的，資質許可機關根據利害關系人的請求或者依據職權，可以責令其限期改正；逾期不改的，可以撤回其資質。
第四十二條有下列情形之一的，資質許可機關應當依法注銷房地產估價機構資質：
（一）房地產估價機構資質有效期屆滿未延續的；
（二）房地產估價機構依法終止的；
（三）房地產估價機構資質被撤銷、撤回，或者房地產估價資質證書依法被吊銷的；
（四）法律、法規規定的應當注銷房地產估價機構資質的其他情形。
第四十三條資質許可機關或者房地產估價行業組織應當建立房地產估價機構信用檔案。
房地產估價機構應當按照要求提供真實、準確、完整的房地產估價信用檔案信息。
房地產估價機構信用檔案應當包括房地產估價機構的基本情況、業績、良好行為、不良行為等內容。違法行為、被投訴舉報處理、行政處罰等情況應當作為房地產估價機構的不良記錄記入其信用檔案。
房地產估價機構的不良行為應當作為該機構法定代表人或者執行合伙人的不良行為記入其信用檔案。
任何單位和個人有權查閱信用檔案。
第五章法律責任
第四十四條申請人隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請房地產估價機構資質的，資質許可機關不予受理或者不予行政許可，并給予警告，申請人在1年內不得再次申請房地產估價機構資質。
第四十五條以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的，由資質許可機關給予警告，并處1萬元以上3萬元以下的罰款，申請人3年內不得再次申請房地產估價機構資質。
第四十六條未取得房地產估價機構資質從事房地產估價活動或者超越資質等級承攬估價業務的，出具的估價報告無效，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。
第四十七條違反本辦法第十六條規定，房地產估價機構不及時辦理資質證書變更手續的，由資質許可機關責令限期辦理；逾期不辦理的，可處1萬元以下的罰款。
第四十八條有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，并可處1萬元以上2萬元以下的罰款：
（一）違反本辦法第十九條第一款規定設立分支機構的；
（二）違反本辦法第二十條規定設立分支機構的；
（三）違反本辦法第二十一條第一款規定，新設立的分支機構不備案的。
第四十九條有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，可處5千元以上2萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任：
（一）違反本辦法第二十五條規定承攬業務的；
（二）違反本辦法第二十八條第一款規定，擅自轉讓受托的估價業務的；
（三）違反本辦法第十九條第二款、第二十八條第二款、第三十一條規定出具估價報告的。
第五十條違反本辦法第二十六條規定，房地產估價機構及其估價人員應當回避未回避的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，并可處1萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十一條違反本辦法第三十條規定，房地產行政主管部門拒絕提供房地產交易、登記信息查詢服務的，由其上級房地產行政主管部門責令改正。
第五十二條房地產估價機構有本辦法第三十二條行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十三條違反本辦法第三十四條規定，房地產估價機構擅自對外提供估價過程中獲知的當事人的商業秘密和業務資料，給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十四條資質許可機關有下列情形之一的，由其上級行政主管部門或者監察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）對不符合法定條件的申請人準予房地產估價機構資質許可或者超越職權作出準予房地產估價機構資質許可決定的；
關鍵詞：房產登記交易檔案；創新服務方式；質量管理；電子信息
臨沂市房產登記交易中心近年來不斷深化交易與權屬規范化管理，強化創新意識，堅持創新發展，通過加強法規業務建設、建設網上房地產、防范和打擊虛假交易、強化測繪市場監管、加強服務窗口建設、狠抓內部管理和隊伍建設等措施，實現了房產交易與權屬登記以及檔案管理的信息化、網絡化，群眾的滿意度進一步提升，我市房地產交易與權屬登記規范化管理又邁上了一個新臺階.現將我交易中心近年來不斷深化交易與權屬規范化管理的情況匯報如下：
我交易中心負責全市房屋權屬登記、房產檔案、房產測繪、商品房銷售、房地產抵押、房屋租賃、房地產中介、房地產評估、房地產市場的管理與培育。與飛速發展的房地產市場相比，近年來房地產管理法規、政策建設相對滯后，不能滿足現實管理的需要。為了更好地履行管理職責，實現依法管理的目標，近幾年我們不等不靠，積極研究對策，依據建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》、《臨沂市城鎮房屋權屬登記條例》等法律法規，先后制定了《具體適用若干問題規定》、《夫妻共有房產（變更）登記細則》、《關于規范劈分房屋產權登記的有關規定》等92份規范性文件、規定和56份業務會議紀要，與相關職能部門聯合制定了《關于在房產管理中加強和規范公證活動的聯合通知》、《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定》等文件，及時彌補法規的空白和疏漏。對現有業務流程進行了全面梳理，研究制定了《構筑物登記工作規程》、《地役權登記工作規程》等業務文件，推出了商品房預告登記、預購商品房抵押預登記等新的登記種類。這些配套規范性文件的實施，對貫徹房屋權屬登記法規，規范、促進我市房屋權屬登記工作發揮了重要作用。
隨著房產交易的日趨頻繁，檔案利用人次的不斷增多，陳舊的管理模式已不能適應現在房產檔案管理的要求，房產檔案館要想獲得更快發展，就必須樹立超前的服務意識，主動服務百姓，讓檔案貼近百姓。因此，使用現代化管理手段，實現房產檔案信息化管理勢在必行，必須把產權產籍交易合為一體，使產權登記發證、產權交易、房產抵押、驗證等工作逐漸由手工作業過渡到了網絡微機作業，實現了房產檔案的全文數字化。通過局域網絡對產權電子檔案的共享，很好地減少了工作上的差錯和失誤，減少了檔案館的工作強度，提高了發證、驗證、抵押的工作效率，房產檔案利用達到了安全、高效、規范和進一步方便群眾利用的目的。在利用窗口，市民通過身份驗證后，即可獲得房產的產權狀況和自然狀況。
房產登記檔案是確定房產產權來源、確認房產產權歸屬的重要依據，是房產管理的一項基礎性工作，在避免重復登記、重復抵押、解決歷史遺留問題、解決產權糾紛等方面發揮著舉足輕重的作用。房產檔案登記信息的準確與否，直接關系到百姓財產的安全和社會大局的穩定。建立嚴格的登記質量管理體系。為保證發出的每一本權證不出質量差錯，我處制定了《房屋交易、權屬登記質量管理辦法》、《房屋交易、權屬登記質量考核獎懲規定》，形成了房產登記全面質量管理體系。我處登記質量管理實行“三級檢查，兩級驗收”（作業人員自行檢查、部門檢查、質量管理部門檢查；部門驗收、質量管理部門驗收）。綜合管理科每月對全處各類業務進行抽檢，抽檢率達20%。對于質檢中查出差錯案件按月通報，分析差錯產生的原因，對當事人提出批評，并予以處罰。
一、建立嚴格的登記質量管理體系
房地產檔案記錄了一個個房地產項目產權檔案的歷史沿革。這些材料能否行到有效的保護，它所承載的產權信息是否得到有效的利用，直接影響房地產市場的發展。因而房地產檔案已不再是傳統觀念上的檔案，它已成為整個社會信息資源的重要組成部分。
為保證發出的每一本權證不出質量差錯，我交易中心制定了《房屋交易、權屬登記質量管理辦法》、《房屋交易、權屬登記質量考核獎懲規定》，形成了房產登記全面質量管理體系。我交易中心登記質量管理實行“三級檢查，兩級驗收”（作業人員自行檢查、部門檢查、質量管理部門檢查；部門驗收、質量管理部門驗收）。綜合管理科每月對全處各類業務進行抽檢，抽檢率達20%。對于質檢中查出差錯案件按月通報，分析差錯產生的原因，對當事人提出批評，并予以處罰。每季度結合房產登記中的行政訴訟案例，對全體登記人員進行質量講評。
二、加強檔案信息化建設，檔案管理水平進一步提升
為了加強檔案的保管利用，我市所有的權屬登記檔案都以掃描的方式建立了檔案電子圖像庫，在全國率先實現登記檔案電子化管理，實現了權屬登記檔案圖像計算機調閱。我交易中心又按照《物權法》和建設部《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》，制定了《房屋登記簿查詢暫行規定》，推出了紙質公示簿，并完成了房屋登記簿內容和軟件的重新設計。目前我交易中心檔案館除人工調檔外，權屬登記信息查詢通過電子登記簿對外提供查詢服務，方便了公眾查詢房產登記信息，受到群眾好評。目前我交易中心已建立了權屬電子登記簿供對外查閱。去年我交易中心又創新了房屋登記簿記載內容，在登記簿中設置權利人照片、房屋照片。
三、破解產權登記的遺留問題
在依法行政的同時，我交易中心還注意實事求是處理房產登記歷史遺留問題。比如，對于一些建成多年目前確實無法補辦建房手續以及國有企業改制中房產登記問題時，我們通過當事人承諾具結等方式給予辦理。推出商品房“一手交房、一手交證”。一些購房人對商品房交易登記程序和手續不了解，辦理房產登記時經常缺這少那，跑了不少冤枉路。經過反復思索我們大膽改革傳統房產登記管理模式，實行由開發商為購房人免費代辦商品房合同登記、產權登記手續，在保障交易安全的前提下，房產測繪、登記受理等部門提前介入，為開發商大批量代辦登記提供“綠色通道”，保證購房人在交房拿鑰匙的同時就能領到產權證。
加強物管用房登記管理。為充分保護廣大業主的利益，根據《臨沂市物業管理辦法》，我交易中心在開發企業辦理商品房預售許可時或初始登記時，審核開發企業留置的物管用房。此外，加強了商品房樓盤管理，杜絕開發企業在銷售過程中擅自變更房屋銷售面積、套型等。
通過幾年來的工作實踐，我們感到，房地產檔案管理與房屋權屬管理是前后關聯的有機整體，解決當前房地產市場中許多棘手問題，規范房地產市場秩序，很大程度上就是要理順、規范商品房產權歸屬。
參考文獻：
第二條在本市城鎮規劃區范圍內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本細則。城鎮規劃區范圍外國有土地上實施房屋拆遷的，可參照執行。
第三條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。
第四條本細則所稱拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。本細則所稱被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。
第五條*市房產管理局是本市負責管理房屋拆遷工作的主管部門以下簡稱市房屋拆遷管理部門，對我市行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。
市城市房屋拆遷管理辦公室是市房屋拆遷主管部門的辦事機構。
市人民政府有關部門和各鄉鎮人民政府應當按照各自職責，互相配合，共同做好城市房屋拆遷管理工作。
第六條拆遷人必須依照本細則規定，對被拆遷人給予合理補償、安置。被拆遷人、被拆遷房屋承租人必須服從城市建設需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。
第二章拆遷管理
第七條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請房屋拆遷許可證，應當向市房屋拆遷主管部門提交下列文件：
一建設項目批準文件；
二建設用地規劃許可證；
三國有土地使用權批準文件；
四拆遷計劃和拆遷方案；
五辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
拆遷補償安置資金按照拆遷預算的80％確認，專戶儲存，拆遷人提供的安置用房可以折價計入；不足部分由拆遷人在市房屋拆遷管理部門規定的期限內補足。
第八條市房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查；經審查符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。市房屋拆遷管理部門應當根據建設用地規劃許可證和國有土地使用權批準文件批準的建設項目用地范圍，結合拆遷地段的房屋現狀確定房屋拆遷許可證的拆遷范圍。
第九條市房屋拆遷管理部門應當自房屋拆遷許可證核發之日起5日內，將建設項目的名稱、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷期限等內容予以公告。市房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
第十條拆遷范圍公布后，拆遷范圍內的單位和個人在暫停辦理相關手續期間不得進行下列活動：
一新建、擴建、改建房屋；
二改變房屋和土地用途；
三租賃房屋。
市房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過一年；拆遷人需要延長暫停期限的，應當經市房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限最長不得超過一年。
拆遷范圍公布后發生的產權轉移不得作為拆遷補償安置的依據。
第十一條拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起3個月內不實施拆遷的，房屋拆遷許可證自然失效，并由市房屋拆遷管理部門予以公告。
實施房屋拆遷不得超越房屋拆遷許可證核準的拆遷范圍和拆遷期限。需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向市房屋拆遷管理部門提出延期申請；市房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內予以答復。
第十二條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。從事拆遷業務的單位應當依法取得房屋拆遷資格證書。
市房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷人的委托。
第十三條拆遷人委托拆遷的，應當委托有相應資質的法人并向被委托的拆遷法人出具委托書，簽訂拆遷業務委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同簽訂之日起15日內，將合同報市房屋拆遷管理部門備案。
被委托的拆遷法人不得轉讓拆遷業務。
第十四條拆遷人應當向被拆遷人公布拆遷補償安置方案。拆遷人與被拆遷人應當在公告規定的搬遷期限內，根據本細則規定簽訂拆遷補償安置協議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補償安置協議。拆遷房管部門直管公房、單位自管公房的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋使用人簽訂拆遷補償安置協議。
協議統一使用浙江省建設廳監制的房屋拆遷補償安置協議文本，應當載明補償形式、貨幣補償金額及其支付期限、安置地點、安置用房面積、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。
拆遷補償安置協議自簽訂之日起生效。拆遷人應當自協議簽訂之日起15日內將協議報市房屋拆遷管理部門備案。
第十五條拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可依法向溫州市仲裁委員會申請仲裁，或向*市人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請法院先予執行。
第十六條拆遷當事人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內容，在搬遷期限內經協商達不成協議的，拆遷當事人可以向市房屋拆遷管理部門申請裁決。被拆遷人是市房屋拆遷管理部門的，由市人民政府裁決。
裁決部門應當自受理裁決申請之日起30日內作出書面裁決；裁決作出之前，裁決部門應當充分聽取各方意見。當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向市人民法院提起行政訴訟。除依法需要停止執行的情形外，在復議和訴訟期間如拆遷人已按裁決給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，復議和訴訟期間不停止拆遷的執行。
第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內拒絕搬遷的，由市人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由市房屋拆遷管理部門依法申請市人民法院強制拆遷。
實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
第十八條拆遷房管部門代管的房屋，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證。代管人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
第十九條被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報市房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷：
一有產權糾紛的；
二產權人下落不明的；
三暫時無法確定產權人的。
房屋拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
第二十條城市房屋拆遷涉及公共設施或者各種管線遷移的，由原所有人按規定期限自行遷移。
對拆遷范圍內的花木、綠地實施拆遷前應當按照有關規定辦理相關手續。
法律、法規對拆遷軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡、歸僑僑眷房屋、涉外房屋等另有規定的，從其規定。
第二十一條尚未完成拆遷補償、安置的建設項目確需轉讓的，應當經市房屋拆遷管理部門同意。原拆遷補償安置協議載明的權利、義務隨之轉移給項目受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。受讓人不能履行原拆遷補償安置協議的，轉讓人應當承擔連帶責任。
第二十二條拆遷人使用拆遷補償安置資金的，應當經市房屋拆遷管理部門審核。拆遷補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償、安置，不得挪作他用。
拆遷補償安置資金的具體管理按照《浙江省城市房屋拆遷補償安置資金管理辦法》執行。市房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督。
第二十三條市房屋拆遷管理部門應當建立、健全房屋拆遷檔案管理制度，加強對房屋拆遷檔案資料的管理。
房屋拆遷的檔案資料包括：拆遷人從事房屋拆遷的有關批準文件，拆遷計劃和拆遷方案及其調整資料，拆遷補償安置協議及其結算資料，以及其他與拆遷有關的檔案資料。
第三章拆遷補償和安置
第二十四條拆遷人應當對被拆遷人按照國家法律、行政法規和本細則的規定給予合理補償。
拆遷補償、安置可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。被拆遷人在規定的期限內有權選擇具體補償形式。
拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人根據評估給予貨幣補償。拆遷范圍公布后新建、改建、擴建的附屬物不予補償。
第二十五條拆遷范圍內的違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，必須在拆遷公告規定的搬遷期限內自行拆除，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，不作產權調換，按其重置價60％左右給予補償。
第二十六條被拆遷地段用于商品住宅建設的，被拆遷人選擇貨幣補償的，在同等條件下有優先購買權；選擇產權調換的，可以選擇回遷安置。
第二十七條拆遷人應當根據城市規劃實施的需要，有利于城市建設和改善居民住房水平的原則，確定安置形式和安置房的套形。拆遷人的安置方案和安置房認購方案必須報市房屋拆遷管理部門備案。
第二十八條貨幣補償或者產權調換的面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權證記載的建筑面積計算，其中單間式房屋層數低于3層的按3層計算，超過3層的按實計算；地下室不作產權調換，層高超過2．2米的給予重置價補償，1．8—2．2米的按重置價的一半給予補償，低于1．8米的按重置價的30％給予補償。
按上述規定對被拆遷人進行補償后，其被拆遷房屋按規定容積率占有的土地，不再予以補償；其面積超過規定的容積率住宅建筑面積按本條第一款計算的，超過部分的土地按照《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十九條的規定予以補償。
第二十九條被拆遷房屋的貨幣補償金額根據房地產市場評估價格和本細則第二十八條規定標準計算確定。房地產市場評估價格由具有法定資格的房地產評估機構以房屋拆遷許可證核發時政府公布的貨幣補償基準價為基本依據，結合該房屋具體區位、周邊環境、建筑結構、建筑面積、土地剩余使用年限、成新、層次、裝修等因素評估確定。
第三十條被拆遷房屋的貨幣補償基準價，由市人民政府組織房屋拆遷、財政、價格、國土資源、規劃建設等有關部門，按照本市上一年度同類地段、同類用途新建房屋的市場平均價格分別確定，在每年3月底前公布，個別項目也可根據具體情況確定。
第三十一條市房屋拆遷管理部門應當提出不少于兩家的房地產評估機構名單，并說明其資質、信譽等情況，供被拆遷人選擇。被拆遷人應當在市房屋拆遷管理部門提供房地產評估機構名單后10日內作出選擇。評估機構由市房屋拆遷管理部門按參加選擇的被拆遷人的多數意見確定。被拆遷人未在規定時間內作出選擇的，由市房屋拆遷管理部門確定。
房地產市場評估機構在確定被拆遷房屋的房地產市場評估價格前，應當聽取被拆遷人的意見。
拆遷房屋的房地產市場評估按照《浙江省城市房屋拆遷價格評估辦法》執行。
第三十二條被拆遷房屋的房地產市場評估價格實行公示制。房地產評估機構應當將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的坐落位置、評估因素、評估依據、評估價格等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監督。公示時間不得少于10日。
第三十三條選擇產權調換的，被拆遷人有權要求拆遷人提供不小于被拆遷人房屋原建筑面積的、符合國家質量安全標準的安置用房；屬于新建商品房的，交付前應當經綜合驗收合格。
拆遷人與被拆遷人應當結算被拆遷房屋和安置用房的市場評估差價。
第三十四條拆遷私有住宅房屋的補償安置：
一政府鼓勵實行貨幣補償安置。
二被拆遷人選擇產權調換的，四大城鎮樂成、柳市、虹橋、北白象鎮規劃區內的安置用房由拆遷人按照規劃要求建成公寓式住宅。
三其他建制鎮規劃區內的安置用房建設，可由拆遷人提供相應的土地，統一規劃、設計，由被拆遷人建設公寓式住宅。建制鎮規劃區以外和其他鄉村安置用房的建設，可由被拆遷人按規劃要求建成單間式住宅。
安置地基原則：被拆遷房屋占用的土地面積，按照其土地使用權證所確認的土地面積計算，25平方米以下不含25平方米）的，只結算土地出讓價款，不安置地基；25—71平方米不含71平方米的安置地基1間；71—116平方米不含116平方米的，安置地基2間；116—161平方米不含161平方米的，安置地基3間；161平方米以上的，安置地基4間。安置地基每間面積按規劃要求一般為40—45平方米。
安置地基面積與被拆遷人依法確認的房屋占地面積差額部分均要結算土地出讓價款。土地出讓價款按市人民政府確定的標準執行。
四對于生活特別困難并且享受最低生活保障的被拆遷人，其被拆遷住宅用房每戶建筑面積小于40平方米在同一城鎮規劃區范圍內有其他住宅用房的合并計算，被拆遷人選擇產權調換的，拆遷人應當提供建筑面積不小于40平方米的成套房用于安置，被拆遷房屋和安置用房之間不結算產權調換差價，僅收取超出40平方米部分房地產市場評估價款。
第三十五條拆遷房管部門直管住宅公房或者單位自管住宅公房包括不成套房，房屋承租人按照房改政策享有購房權利的，房屋承租人按照房改政策購房后，拆遷人予以補償、安置。房屋所有人選擇貨幣安置的，拆遷人給予房屋所有人貨幣補償，原承租人由原所有人安置。
第三十六條拆遷房管部門代管的房屋，代管房屋有使用人的，應當實行產權調換；代管房屋無使用人的，由代管人選擇補償安置方式。選擇產權調換的，安置用房仍由房管部門代管；選擇貨幣補償的，貨幣補償金額由代管人專戶存入銀行。
第三十七條被拆遷房屋的用途以房屋所有權證登記的用途為準。
房屋所有權證未注明房屋用途的，1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后的用途延續使用的，根據房屋所有人的申請，按改變后的用途認定，由房管部門變更登記，其中改為商業用房的，應當持有合法有效營業執照；1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行后改為商業用房的，且被拆遷人持有合法有效的營業執照，其房屋用途可由房管部門以規劃、土地管理部門提供的有效文件作為依據確認。
經確認可改變房屋用途的，房屋所有人應當在申請變更登記前依法補交收益金，收益金標準由市人民政府根據具體項目確定。未經房管部門確認的，拆遷人按照原用途給予補償、安置。
第三十八條拆遷非住宅房屋的補償安置：
一拆遷商業用房的，被拆遷人選擇產權調換的，拆遷人應當提供與原拆遷商業用房建筑面積、區位、層次相當的安置用房，拆遷人與被拆遷人應當結算被拆遷房屋和安置用房的市場差價；被拆遷人選擇貨幣安置的，被拆遷房屋的價格按照本章規定的房地產市場評估價格確定。被拆遷商業用房的建筑面積以房屋所有權證上記載的面積為準。
二拆遷其他非住宅房屋的，被拆遷人選擇產權調換的，必須按照規劃統一選址，自行外遷建設，拆遷人按被拆遷房屋的重置價結合成新給予補償；被拆遷人選擇貨幣補償的，被拆遷房屋的價值按批準的規劃功能和土地性質評估確定。
三因拆遷非住宅房屋造成停產、停業引起經濟損失的，拆遷人給予一次性補助費，一次性補助費的計算公式：非住宅用房每平方米租賃月平均價×建筑面積×搬遷月數。對于不可移動設備因拆遷而報廢或無法恢復使用的，拆遷人按重置價結合成新給予補償。設備的搬遷、安裝費，按本市的平均市場價格經評估確定。
第三十九條拆除產權屬于學校、醫院、敬老院、幼兒園、影劇院、居委會等用于社會公益事業的房屋及其附屬物，拆遷人應當按照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。
第四十條拆遷設有抵押權的房屋，依照國家擔保法執行。
第四十一條被拆遷人選擇產權調換的，拆遷人應當自領取房屋拆遷許可證之日起24個月內將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。過渡期間的周轉用房可以由被拆遷人或者房屋承租人自行解決，也可以由拆遷人提供。被拆遷人或者房屋承租人有權選擇具體過渡方式，拆遷人不得強迫或者拒絕。拆遷人提供周轉用房的，被拆遷人或者房屋承租人應當在得到安置用房的4個月內騰退周轉用房。
第四十二條住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人自行解決周轉用房的，拆遷人應當從其搬遷之月起到被安置后的4個月內支付其臨時安置補助費。臨時安置補助費按照當地與被拆遷房屋建筑面積、地段、結構、層次、裝修等因素相當的住宅用房市場租賃費用的平均價格評估確定。
拆遷人超過拆遷補償安置協議規定的過渡期限未提供安置用房的，應當自逾期之月起按照原標準的二倍支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。拆遷人提供周轉用房的，周轉用房應當與被拆遷房屋的居住條件相當，拆遷人不再支付臨時安置補助費。拆遷人超過協議規定的過渡期限未提供安置用房的，除繼續提供周轉用房外，還應當自逾期之月起按照規定標準支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。
第四十三條拆遷人應當支付住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人搬家補助費。搬家補助費每戶不低于600元，具體標準按當地物價水平經評估確定。實行產權調換的，被拆遷人或者房屋承租人從拆遷人提供的臨時周轉用房遷往安置用房時，應當再次支付搬家補助費。
第四章責任追究
第四十四條違反本細則規定，有下列行為之一的，由市房屋拆遷管理部門按照有關法律、法規的規定予以行政處罰：
一未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；
二以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證的：
三未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；
四委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；
五擅自延長拆遷期限的；
六接受委托的拆遷單位違反規定轉讓拆遷業務的。
第四十五條違反本細則規定，有下列行為之一，造成被拆遷人或者房屋承租人財產損失的，應當依法承擔民事責任：
一未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；
二以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證實施拆遷的；
三未按房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍、拆遷期限實施拆遷的。
第四十六條房地產評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產市場評估價格的，評估結果無效，由市房屋拆遷管理部門重新組織評估；對當事人造成損失的，房地產評估機構應當依法承擔賠償責任，并由有關管理部門對房地產評估機構和有關責任人員依法給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十七條拆遷人有下列行為之一的，由市房屋拆遷管理部門給予警告，責令改正；情節嚴重的，由市房屋拆遷管理部門按照有關法律、法規的規定予以行政處罰：
一未按規定與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議且未經依法裁決進行拆遷的；
二補償安置方案未經市房屋拆遷管理部門審核同意而實施拆遷的；
三偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規定的拆遷補償安置協議文本的；
四轉讓建設項目，未按規定辦理批準手續的。
第四十八條有關行政管理部門及其工作人員、、，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和直接責任人員，由有關部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
一違反規定核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件的；
二核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責或者對違法行為不予查處的；
三未按本細則規定拆遷公告的；
四房屋拆遷管理部門實施房屋拆遷的；
縣城房屋拆遷必須符合縣城規劃，有利于縣城舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。
第三條拆遷人應當對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當在規定的搬遷期限內完成搬遷。
本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。
本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。
第四條永壽縣城鄉建設規劃局是本縣縣城房屋拆遷管理部門，對本縣縣城房屋拆遷工作實施監督管理。
第五條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。
申請領取房屋拆遷許可證的單位，應當向房屋拆遷管理部門提交下列資料；
（一）建設項目批準文件；
（二）建設用地規劃許可證；
（三）國有土地使用權批準文件；
（四）拆遷計劃和拆遷方案；
（五）本縣辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
房屋拆遷管理部門自收到拆遷申請之日起30日內，應對申請事項進行審查，經審查符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。
第六條申領城市房屋拆遷許可證時，提交的拆遷計劃應當包括拆遷范圍、拆遷方式、拆遷時限、房反拆除施工單位、建設工程項目開工、竣工時間等內容；拆遷方案應當包括被拆遷房屋狀況、各種補償和補助費用概算、產權調換房屋安置標準和地點、臨時過渡方式及其具體措施。
第七條申領城市房屋拆遷許可證的單位應當在金融機構設立專用帳戶，足額存入拆遷補償安置資金。
房屋拆遷管理部門在發放城市房屋拆遷許可證之前，應當與申領城市房屋拆遷許可證的單位、開設拆遷補償安置資金專用帳戶的金融機構簽訂拆遷補償安置資金使用監督協議，未經房屋拆遷管理部門同意，金融機構不得撥付拆遷補償安置資金。
第八條縣人民政府投資進行縣城基礎設施建設、舊區改造，需要拆遷縣城房屋的，應當由依法確定的項目法人進行房屋拆遷。
拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有《房屋拆遷資格證書》的單位（以下簡稱拆遷單位）實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
第九條拆遷人自行拆遷房屋的，其工作人員必須經過城市房屋拆遷管理部門的業務培訓。取得房屋拆遷上崗證后，方可進行房屋拆遷。
拆遷人委托拆遷房屋的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，訂立拆遷委托合同，并在拆遷實施前報房屋拆遷管理部門備案。接受拆遷委托的單位應當持有房屋拆遷資格證書。接受拆遷委托的單位不得轉讓拆遷業務。
第十條房屋拆遷許可證一經頒發，房屋拆遷管理部門應當及時拆遷公告。拆遷公告應載明拆遷人、建設項目名稱、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷實施單位等事項。拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好拆遷政策、拆遷方案的宣傳解釋工作。
第十一條拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍戶實施房屋拆遷，不得擅自擴大或縮小。確需擴大或縮小拆遷范圍的，應當按規定辦理規劃、土地批準手續，并報經房屋拆遷管理部門批準后予以公告。
第十二條拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷期限內完成拆遷。確需延長拆遷期限的，應當在拆遷期限屆滿日的15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請，房莊拆遷管理部門應當在收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。拆遷期限經批準延長的，房屋拆遷管理部門應當將變更后的《房屋拆遷許可證》的相關內容予以公告。
第十三條拆遷公告后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：
（一）新建、擴建、改建和裝修房屋；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）租賃房屋。
房屋拆遷管理部門在拆遷公告的同時，應當就上述事項書面通知計劃、規劃、土地、工商、房屋產權產籍、房屋交易等有關部門、單位暫停辦理相關手續，暫停辦理的書面通知應當載明暫停的期限。暫停期限不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。
第十四條拆遷人必須依照本辦法規定，對被拆遷人給予合理補償安置，被拆遷人、房屋承租人必須在規定搬遷期限內完成搬遷。
第十五條拆遷補償應當遵循公平、合理的原則，被拆遷房屋的補償金額按照房地產市場評估價格確定。
拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。
實行貨幣補償的，拆遷補償安置協議的內容包括被拆遷房屋的基本情況、補償金額、搬遷補助金額、家用設施拆裝費、付款方式和付款期限加搬遷期限、違約責任、解決爭議的方式和拆遷當事人約定的其他事項等內容。
實行產權調換的，拆遷補償安置協議的內容包括被拆遷房屋的基本情況、調換房屋的地點、面積、層次。被拆遷房屋的評估及調換房屋的市場價格、差價金額和結算方式、過渡方式和過渡期限，家用設施拆裝費、搬遷補助費和臨時過渡補助費，違約責任、解決爭議的方式，拆遷當事人約定的其他事項等內容。
第十六條拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法在拆遷公告規定的時限內協商訂立拆遷補償安置協議。
拆遷人與被拆遷人不能協商訂立拆遷補償安置協議的，由拆遷人與被拆遷人協商委托一家房地產枯價機構，或者由拆遷人提出兩家以上房地產估價機構，由被拆遷人從中選定一家房地產估價機構，對被拆遷房屋的房地產市場價格進行評估。拆遷人與被拆遷人根據評估結果訂立拆遷補償安置協議。
拆遷當事人對評估結果有異議不能訂立拆遷補償安置協議的，可以向縣房屋拆遷管理部門申請裁決；縣房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，向縣人民政府申請裁決。裁決應當自收到申請之日起三十日內作出。
縣房屋拆遷管理部門組織設立房屋拆遷評估專家委員會。縣人民政府或者縣房屋拆遷管理部門，依據房屋拆遷專家委員會對被拆遷房屋評估結果的鑒定意見進行裁決。
拆遷當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起三個月內向人民法院。拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
第十七條房屋價格評估應當由具有相應資質等級的房地產估價機構承擔。房屋拆遷管理部門對從事房屋拆遷評估業務的估價機構實行準入制。估價機構要從事房屋拆遷評估業務，應當向房屋拆遷管理部門申清，經資格審核認定批準后，方可接受委托從事拆遷評估工作。
第十八條房地產估價機構對被拆遷房屋的房地產市場價格進行評估，應當遵循客觀、公平、公正的原則。
房地產估價機構對被拆遷房屋的房地產市場價格進行評估，應當以貨幣補償基準價格為依據，結合被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積、建筑結構、房屋的朝向、層次、成新、裝修等因素綜合評估確定。
房地產估價機構應當將評估依據、評估因素、評估價格等情況告知拆遷當事人，回答拆遷當事人的質疑。房地產估價機構違規評估的，其出具的評估結果無效。
第十九條被拆遷房屋貨幣補償基準價格，由縣房拆遷管理部門會同價格、國土資源等部門按照當地當年同類地段、同類用途新建房屋的房地產市場交易價格確定，報縣人民政府批準后公布。
制定貨幣補償基準價格應當舉行聽證。
第二十條被拆遷人依法享有土地使用權，其未計入貨幣補償基準價格的空置院落部分的補償，拆遷人應當按照有關規定給予補償。
第二十一條被拆遷房屋的用途以房屋所有權證登記的用途為準。房屋所有權證未載明用途的，由房屋所有人提出申請，房屋產權登記部門依照規劃、國土資源部門的合法有效文件認定。
20*年11月1日以前改變房屋用途連續使用至拆遷公告之日，未辦理房屋用途變更登記的，根據房屋所有權人的申請，由產權登記部門對改變后的用途予以認定：其中改為經營用房的，應當持有合法有效的營業執照，交稅憑證。
改變房屋用途，房屋所有人應當在變更登記時依法補交房產稅。
20*年11月1日以后，未經規劃部門同意擅自改變房屋用途的，仍按原用途認定。20*年4月1日起，除本條第二款情形外，有關部門不應再對住宅房及進行用途變更。
第二十二條拆遷住宅用房，拆遷人應當支付被拆遷人或者房屋承租人搬遷補助費。搬遷補助費每戶不低于伍佰元。
第二十三條拆遷非住宅房屋，被拆遷人選擇產權調換的，拆遷人應當支付被拆遷人或者房屋承租人搬遷補助費和因拆遷造成停產、停業的直接經濟損失補償費。搬遷補助費和直接經濟損失補償費不得低于縣人民政府規定的標準。
第二十四條拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。
第二十五條拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。
第二十六條拆除違章和超過批準使用期限的臨時建筑，不予補償。拆除未超過批準使用期限的臨時建筑，按剩余使用期限分攤的成本結合成新給予貨幣補償：批準建設時另有規定的，從其規定。拆遷管理公告后，從事本辦法第十三條禁止項目的不予補償。
第二十七條拆遷人應當在房屋拆除之日起1個月內，持有關文件和資料，到房地產產權產籍管理部門辦理被拆除房屋注銷手續。
第二十八條拆遷當事人達成拆遷補償安置協議后，被拆遷人在協議約定的搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。
拆遷當事人對評估結果有異議不能訂立拆遷補償安置協議的，當事人雙方可申請縣房屋拆遷管理部門裁決；房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由縣人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起三十日內作出。
拆遷當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起三個月內向人民法院。拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
第二十九條被拆遷人在裁決規定的搬遷期限內無正當理由拒不搬遷的，由縣人民政府責成縣房屋拆遷管理部門、公安等部門強制拆遷，或由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。
實施強制拆遷前，強制拆遷的部門應當事先對被拆遷人進行督促教育，聽取被拆遷人的陳述與申辯，嚴格依法進行，文明執行。拆遷人應當向公證機關申請辦理被拆遷房及、附屬物及其它物品的證據保全。
第三十條強制拆遷時，執行機關應當書面通知被拆遷人、公證人到場；被拆遷人拒絕到場或拒收財物的，不影響強制拆遷的執行。由此而引起的財物保管費用、財物損壞責任均由被拆遷人承擔。
第三十一條房屋拆遷管理部門應當建立健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷資料的管理。拆遷人和拆遷單位在拆遷完成后的30日內向房屋拆遷管理部門移交拆遷檔案資料。
第三十二條拆遷人不得強行拆除被拆遷人房屋。拆遷人強行拆除被拆遷人房屋的，由房屋拆遷管理部門責令改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下罰款；違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》規定的，由公安機關依法處罰；構成犯罪的，由司法機關追究刑事責任；給被拆遷人造成損失的，依法給予賠償。
第三十三條房地產估價機構違規評估，出具虛假評估報告的，由縣房屋拆遷管理部門給予警告，并處一萬元以上三萬元以下的罰款；情節嚴重的，由發證機關吊銷房地產評估資格，對于相當房地產估價人員按照有關規定予以處罰。
處罰三萬元以上、吊銷房地產評估資格處罰決定前，應當告知當事人，當事人有要求舉行聽證的權利。
當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議也不又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關申請人民法院強制執行。
第三十四條縣房屋拆遷管理部門在房屋拆遷工作中應當將依法履行行政作為義務而不作為，或者對房屋拆遷方面的投訴不及時依法處理的，由上級行政機關或者監察機關責令改正；情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他責任人員依法給予行政處分。
【關鍵詞】
個人住房；抵押貨款；現象；風險；解決措施
1 我國住房抵押貨款中出現的風險問題
1.1信用問題
信用問題主要是指違反合約的問題，也就是銀行不能夠按照規定或是收到足額的本息。信用問題的特點是具有綜合性，因為其他的所有風險性得到最后都會以這種風險形式表現出來。第一，最鮮明的表現就是在金融交易過程中出現的違約情況；第二就是信用風險本身具有傳遞性和傳播性的特點，在金融交易的過程中如果單方面出現風險問題就會傳播到另一方，甚至是第三方，從而形成一種“信用風險鏈條”；第三就是信用風險本身的積累性，因為信用風險本身具有傳遞性的特點，就會使所承受的風險增加，從微觀的角度來看，就會產生“三角債”的情況，從宏觀的角度來看就會出現“金融危機”的情況；第四，信用問題具有隱藏性和突發性的特點；第五，信用問題是一種不能夠預測的風險問題，所以其中的穩定性也就不容易掌握。
1.2流動性問題
首先是我國現在的住房貸款資源主要是來自于公積金存款和儲蓄存款，商業銀行負責吸收居民的儲蓄存款，一般情況下不會超過五年的時間，基本上都是短期的，但是住房抵押貸款的時候需要三、五年的時間最長可能是十年到二十年。這種在發放長期抵押貸款的短存長貸的行為，會大量的減少商業銀行的資金流動，出現流動風險問題，從而影響到銀行的兌付能力。然后就是商業銀行具有住房抵押貸款債權或是抵押資產債權不容易實現，就會產生兩種很嚴重的后果，分別是：1.失去金融市場的有利投機會，從而造成成本的增加，產生不必要的經濟損失；2、如果存款款人進行存款或是債權人需要貸款人還清債務時，出現了資金流動的問題，從而造成銀行的倒閉和破產。
1.3抵押物問題
抵押物方面的問題主要表現在所給予的抵押物不真實或是不符合規定以及抵押物的處置風險問題。第一，抵押物不真實或是不符合規定，包含以下幾個方面：首先是抵押人用同一個房地產進行多次抵押；然后就是抵押人用別人的房地產進行抵押貸款，出現借用、冒用和用不合法的房地產證書進行抵押，或是使用別人委托自己保管的產權證書進行抵押等行為；最后就是抵押人用不合法的房地產進行抵押。第二就是抵押物在處理風險的時候也是銀行所要處理的問題。雖然有關法律中有規定，如果債務人不能夠履行自己債務的時候，債權人就能夠把抵押的房屋進行處理，并且享受賠償，但是在實際操作過程中還是不容易實現的。在我國的社會環境中，當人們不能夠還清貸款的時候，銀行在對抵押的房屋進行處理的時候還會受到法律、公安等多方面因素的限制。首先是不容易收回。如果借款人違反條約，不履行還款義務，銀行如果按照規定把抵押的房屋進行回收，就會使很多的借款人無家可歸，從而造成社會治安等多方面的問題。其次我國住房二級市場發展還不完善。其中的中介服務也不完善，銀行要對住房進行拍賣的時候，首先要對住房進行評估和維修，還要聘請律師，進行委托拍賣，這樣不僅耗費時間，而且成本也比較大，這些是銀行都不愿意受理。
1.4政策性問題
第一是住房金融承擔了一些財政分配的職權，但是在現在的個人購房消費中太注重金融機構的貸款，從而增加了金融機構的經營風險問題。第二就是住房政策長期目標的短期化情況。房地產業能夠對經濟產生拉動作用，主要原因是住房是人們最大的消費額度，強制儲蓄性較高，投資的數額比較大。利用促進住房消費來帶動經濟的增長是一個長時間的過程，而且我國現在和個人消費能力出現脫軌的情況，房價過高，使得部分商品房不能很好的出售，這種供需不平衡的關系很容易被人們理解成為個人住房問題，有效需求不充分，只是依靠擴張性的金融政策來增加人們的住房需要。這樣在短時間內提升了人們的住房需要，但是也會增加金融機構的政策風險問題。第三就是不能夠預測的政策變化。如果受到國防建設、市政建設和城市規劃等外界因素的影響，需要征用或是拆遷抵押房時，那么被征用或是被拆遷的賠償就是要根據城市房屋拆遷管理中的相關規定進行實施的，其中的補償價格一般都會低于房地產市場價格，從而使貸款人出現資金問題。
2 住房抵押貸款風險的預防措施
2.1健全住房抵押的款的有關法律法規
現在需要從房屋交易、評價、保險等方面，不斷地加強住房抵押貸款的有關法律法規，從而對市場主體和市場行為產生制約作用。比如，根據現在出現的違法抵押房屋情況，可以在《商業銀行法》中法律責任部分，進一步增加貸款欺騙性的條款；也可以在《城市房地產管理法》中對評價行業做出明確的懲罰條款，以便更好地管理市場金融秩序，減少個人住房抵押貸款中的欺騙行為；簡歷完善和健全的抵押物產權審查登記制度，對于發放程序和合同進行深層次的完善，從而有效的預防無權抵押、多抵押或是重復抵押等違法的情況；建立完善的彈性利率體系的住房抵押貸款制度，根據不一樣的經濟狀況的抵押人出臺不一樣的利率標準，從而突破我長時間以來穩定不變的貸款利率制度，從而更好的適應市場中的經濟增長方式。
2.2不斷的完善個人信用制度建設
首先是建立個人信用檔案制度。使用銀行計算機網絡技術，分層次的對居民個人信用檔案和資料進行匯集和存檔。然后是建立多層次的個人信用調查和評估制度。還有就是不斷的建立和完善個人基本賬戶制度。設立個人基本賬戶，能夠很好的展現出居民的個人儲蓄狀況和收支等情況，不斷能夠有效的加強對資金的監管和信息的回復，還可以有效的改變信息收集的被動處境，從而確保借貸雙方的實際利益。最后就是建立個人信用的監控體系。如果居民出現不好的信用行為時，不但能夠在監控機上明顯的表現出來，并且在個人信用記錄方面也會出現不好的評價。這種不好的評價對以后的職業、求職、獎金和使用信譽等方面都會產生不好的影響。
2.3完善抵押物處置制度
第一是加強建立和發展資產拍賣市場。使得抵押貸款的作用發揮到市場實處，要不斷的建立和發展有關中介機構和資產拍賣市場，對房地產的拍賣過程進行規劃，處理好抵押物的處罰問題、第二就是要不斷的建立和完善對房屋使用者的安置制度。如果在過程中出現違約的行為，就需要銀行及時的處理抵押物并且收回貸款，政府可以建立相應的經濟適用房或是廉價出租房，把那些沒有按照時間歸還的款被法院強制實施，但是又符合抵押人，合理的安排到我國公共住房保障制度的購買和租賃對象范圍。從而有效的保證了法院在強制實行拍賣抵押房產之后，抵押人能有地方可去，也是銀行信貸中的資金得以流動，而且也促進了部分房地產市場的消費。第三就是對房地產鐘的評估業務進行規范，從而有效的保證抵押物是否真實。所以，政府行政主管部門需要不斷的健全和完善評價機構的管理，強化職業道德方面的教育，不能只看到利益的所在，要全心全意為人民服務，提升效率，精簡手續，從而有效的減輕借款人的負擔問題。銀行還要強化對房地產評估人員的培訓，對于外部的評價機構和報告進行嚴格的審查，從而避免出現評價機構對市場的估計過高或是因為個人原因而對抵押物高估的情況。第四就是要科學合理的確定抵押率。在向銀行抵押的房地產中通過權威的評價機構進行評價之后，銀行要對抵押房屋的實際狀況進行分析要對抵押房的處分、轉讓和拍賣等情況中所需的費用進行綜合的考慮，從而在確保信貸資產安全的情況下，準確的規定抵押率。
2.4建立個人住房抵押貸款風險警報系統
首先是建立風險預測的數據庫，從而獲得全面的資料，經過不斷的整理和完善來收集資料，從而為以后的發展奠定基礎；然后是建立適當的風險預警模型，根據我國的實際狀況，對警戒的范圍、指標、概率等設立合適的數值；最后是建立迅速反應和預防的制度，對潛在的風險預警體系進行防范和及時的處理。
2.5強化商業銀行信貸管理
首先是強化對借款人和償還能力方面的檢查力度。然后不斷的完善和貸款有關的手續。在精簡手續流程的時候，還要不斷的完善個人住房貸款的公證、保險、抵押等手續，強化貸款合同和檔案管理的基本工作。最后要注重貸款后的管理工作以及對抵押物的審查工作，抵押物要按照國家的規定，對抵押物要進行認真的審查。
2.6強化個人住房的款證券化改革的進程
住房證券化的不斷推進，能夠使得資金更加順暢的流通，可以出現可預見性現金流入的銀行資產，從而有效的演唱還款時間，減少每月的還款金額，從而促進房地產事業的發展。還可以轉移和分散商業銀行所要承擔的風險問題，把由單人承擔的風險擴散到多人共同承擔。
【參考文獻】
[1]鞠方.淺議個人住房抵押貸款風險的識別與防范[J].生產力研究，2003，（6）：85-86.
第二條在本市行政區域內因征收集體所有土地而拆遷房屋及其附屬設施,并對被拆遷人進行補償、安置的，適用本條例。
第三條集體所有土地房屋拆遷，應當遵循依法管理、合理補償、妥善安置的原則，并符合土地利用總體規劃、城市規劃、村莊和集鎮規劃，有利于土地集約和節約利用。
第四條本條例所稱的拆遷人是指各縣（市）、區人民政府設立或者指定的實施集體所有土地房屋拆遷工作的機構。
本條例所稱的被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設施的所有權人。
第五條市土地行政管理部門主管全市集體所有土地房屋拆遷管理和監督工作，各縣（市）、區土地行政管理部門負責本行政區域內集體所有土地房屋拆遷管理和監督工作。
市和縣（市）、區建設、發展與改革、規劃、農業、公安、工商、勞動保障、民政等行政管理部門，應當按照各自職責，協同做好集體所有土地房屋拆遷管理工作。
第六條市和縣（市）、區人民政府應當依照本條例規定的職責，做好本行政區域內的集體所有土地房屋拆遷管理工作。
被拆遷房屋所在地的鄉（鎮）人民政府、街道辦事處，應當協助做好集體所有土地房屋的拆遷工作。
第二章拆遷管理
第七條市和縣（市）、區人民政府應當依據土地利用年度計劃制定本行政區域內的集體所有土地房屋拆遷計劃，合理控制拆遷規模。
第八條集體所有土地征收方案經依法批準并公告后，市和縣（市）、區人民政府及有關部門在拆遷范圍內不得辦理房屋新建、擴建、改建審批手續，不得辦理房屋和土地用途變更手續。
在拆遷范圍內有下列情形的，房屋拆遷時不作為補償安置的依據：
（一）辦理入戶和分戶，但因出生、婚姻、軍人退伍、大中專學生畢業、刑滿釋放和解除勞動教養等原因確需辦理入戶和分戶的除外；
（二）轉移房屋所有權和宅基地使用權。
第九條拆遷人應當依據依法批準的集體所有土地征收方案、拆遷規劃紅線圖和本條例有關規定，制定集體所有土地房屋拆遷實施方案，經縣（市）、區土地行政管理部門審核后報本級人民政府批準。
集體所有土地房屋拆遷實施方案的內容應當包括：拆遷范圍、補償安置的對象和條件、不予補償安置的情形、補償安置的方式和標準、補償安置資金預算和落實、安置用房和遷建用地的安排、搬遷期限等。
前款規定的補償安置資金應當根據資金預算專戶確認、儲存，安置用房和遷建用地可以折價計入，任何單位和個人不得挪用。土地行政管理部門應當加強對補償安置資金使用的監督。
第十條土地行政管理部門在審核集體所有土地房屋拆遷實施方案時，應當公開告知被拆遷人和其他利害關系人有要求聽證的權利,但在集體所有土地征收方案批準前已經對房屋拆遷實施方案聽證的除外。被拆遷人和其他利害關系人申請聽證的，土地行政管理部門應當及時組織聽證。
第十一條土地行政管理部門應當在集體所有土地房屋拆遷實施方案批準之日起五日內拆遷公告，公布建設項目名稱、拆遷人、拆遷范圍、補償安置的方式和標準、搬遷期限、救濟途徑等事項。
拆遷人應當向被拆遷人公布拆遷補償安置的具體方案，并做好宣傳、解釋工作。
第十二條拆遷人變更拆遷范圍的，應當重新辦理集體所有土地房屋拆遷實施方案審核和批準手續；終止拆遷項目的，應當辦理注銷手續并由土地行政管理部門公告。
第十三條拆遷人拆遷集體所有土地房屋，可以自行實施拆遷，也可以委托具有相應拆遷能力的其他組織實施拆遷。
第十四條拆遷人與被拆遷人應當根據本條例規定簽訂拆遷補償安置協議。協議應當載明補償標準和金額及其支付期限、安置方式、安置用房地點和面積、安置用房交付期限、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。
拆遷補償安置協議示范文本由市土地行政管理部門統一監制，并報市人民政府備案。
第十五條拆遷補償安置協議簽訂后，一方當事人不履行協議的，另一方當事人可以依照約定向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院提訟。
第十六條拆遷人和被拆遷人在拆遷公告確定的搬遷期限內經協商達不成拆遷補償安置協議的，可以向所在地的縣（市）、區人民政府申請裁決。裁決機關應當自受理裁決申請之日起三十日內依法作出書面裁決。
當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。當事人逾期拒不履行裁決確定的義務，又不申請行政復議或提起行政訴訟的，作出裁決的機關可以申請人民法院強制執行。
實施強制執行前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機構辦理證據保全。
第十七條拆遷有所有權糾紛或因其他原因產權不明的房屋，在拆遷公告確定的搬遷期限內未能解決糾紛或確認產權的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣（市）、區土地行政管理部門批準后依法實施拆遷。拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機構辦理證據保全。
第十八條除人民法院依法強制執行以外，任何單位和個人不得強行拆除被拆遷人的房屋。
第十九條土地行政管理部門應當建立和健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。
土地行政管理部門應當建立信息公開制度，將土地征收的批準文件、房屋拆遷實施方案的有關情況等予以公開，并接受公眾查詢。
第二十條土地行政理管部門應當建立拆遷管理舉報制度，公開舉報電話、來信來訪地址和其他聯系方式。收到舉報后，應當落實專人負責處理，并將處理結果及時告知舉報人。
第三章補償安置一般規定
第二十一條拆遷人應當根據被拆遷房屋的用途對被拆遷人按照本條例的規定給予補償安置。
本條例所稱的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。
本條例所稱的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附屬設施以外的房屋。
本條例所稱的附屬設施是指住宅用房附屬的經認定合法的畜舍、門斗及建于宅基地以外的廁所等設施。
未經縣級以上規劃或土地行政管理部門批準改變房屋用途的，拆遷時按原房屋用途認定。
第二十二條拆遷范圍內未取得合法的集體建設用地土地使用權證或者房屋權屬來源證明文件的建筑和超過批準期限的臨時建筑，使用人必須在拆遷公告規定的搬遷期限內自行拆除，不予補償。逾期未拆除的，依法。
拆遷未超過使用期限的臨時建筑，按重置價格結合剩余使用期限給予適當補償。
第二十三條被拆遷房屋的可補償安置面積，按照被拆遷人提供的合法的集體建設用地土地使用權證或房屋權屬來源證明文件記載的建筑面積計算。被拆遷人因正當原因確實無法提供集體建設用地土地使用權證或房屋權屬來源證明文件，以及集體建設用地土地使用權證或房屋權屬來源證明文件未記載房屋建筑面積的，按照土地、規劃等行政管理部門依法認定的建筑面積計算可補償安置面積。
第二十四條拆遷房屋需要價格評估的，土地行政管理部門應當將拆遷補償評估項目向社會公告，并在拆遷人和被拆遷人的公開監督下從報名的具有法定資格的房地產評估機構中隨機產生一家評估機構。拆遷人應當與評估機構簽訂委托評估協議，評估所需費用由拆遷人承擔。
評估價格應當公示。房地產評估機構應當將被拆遷人的姓名、評估因素、評估依據、評估價格等主要情況在拆遷范圍內公示，接受社會監督。公示時間不得少于十日。
被拆遷房屋價格評估的具體辦法由市人民政府另行制定。
第二十五條拆遷人提供的安置用房和安置過渡用房應當符合國家和省規定的有關設計規范要求和工程質量標準，并按有關規定驗收合格。
第四章住宅用房補償安置
第二十六條住宅用房的拆遷補償安置，可以實行調產安置，也可以實行貨幣安置，對符合市和縣（市）、區人民政府規定條件的被拆遷人，還可以實行遷建安置。被拆遷人有權選擇具體的補償安置方式。
調產安置是指由拆遷人提供住宅用房作為產權調換，安置被拆遷人。
貨幣安置是指由拆遷人提供相應的補償資金，被拆遷人自行選購安置用房。
遷建安置是指由拆遷人提供遷建用地和費用，被拆遷人自行建造安置用房。
調產安置和遷建安置地點的確定必須符合土地利用總體規劃、城市規劃、村莊和集鎮規劃的要求。
第二十七條拆遷住宅用房，應當以集體建設用地土地使用權證或房屋權屬來源證明文件記載的事項作為安置計戶依據，拆遷時符合市和縣（市）、區宅基地管理辦法規定的分戶條件的，可以作為安置計戶依據。
被拆遷住房的安置人口按照被拆遷人家庭具有常住戶口且實際居住的人口確定。雖有常住戶口，但系寄居、寄養、寄讀的人員，不計入安置人口。
被拆遷人家庭成員雖無常住戶口但屬下列情形之一的人員，可計入安置人口：
（一）原常住戶口在拆遷地的符合規定的現役軍人；
（二）原常住戶口在拆遷地的大中專院校在校學生；
（三）原常住戶口在拆遷地的勞動教養、監獄服刑人員；
（四）符合法律、法規規定以及市和縣（市）、區人民政府規定情形的其他人員。
第二十八條被拆遷人選擇調產安置或貨幣安置的，其住宅用房的可安置面積，按照本條例第二十三條的有關規定確定，但每戶最高不超過建筑面積二百五十平方米；對于符合宅基地申請條件但因未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面積低于可申請建房建筑面積等原因而造成住房困難的村民，按每戶人均不少于三十平方米建筑面積（以下簡稱低限安置標準）確定可安置面積。
低限安置標準的具體標準和操作規程由市和縣（市）、區人民政府根據當地實際制定和公布。
第二十九條被拆遷人在拆遷范圍內有多處集體所有土地住宅用房的，應當合并計算其住宅用房建筑面積。
被拆遷人在拆遷范圍外另有集體所有土地住宅用房的，在適用低限安置標準時，應當合并計算其住宅用房建筑面積。
被拆遷人在拆遷前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按規定拆除原有宅基地住宅用房的，其原有宅基地住宅用房不予補償安置，并應當在規定的期限內自行拆除。未在規定的期限內自行拆除的，依法。
第三十條被拆遷人選擇調產安置的，其補償安置適用下列規定：
（一）安置用房按基本造價，被拆遷房屋按重置價格結合成新，結算差價；
（二）被拆遷房屋建筑面積超過可安置面積的部分，按重置價格結合成新再增加不超過百分之三百的比例給予補償；適用低限安置標準的被拆遷人，其被拆遷房屋建筑面積按照低限安置標準計算；
（三）實際安置用房建筑面積低于可安置面積的部分，按照拆遷公告時被拆遷房屋所在地段與安置用房同類房屋等級的商品住宅的平均價格扣除基本造價結算；
（四）實際安置用房建筑面積超過可安置面積的部分，按照安置用房交付時所在地段同類房屋等級的商品住宅的平均價格結算。
第三十一條被拆遷人選擇貨幣安置的，其補償安置適用下列規定：
（一）住宅用房可安置面積的補償資金，按照拆遷公告時被拆遷房屋所在地段與安置用房同類房屋等級的商品住宅的平均價格扣除基本造價確定；
（二）被拆遷房屋按重置價格結合成新予以補償；被拆遷房屋建筑面積超過可安置面積的部分，按重置價格結合成新再增加不超過百分之三百的比例給予補償；適用低限安置標準的被拆遷人，其被拆遷房屋建筑面積按照低限安置標準計算；
（三）拆遷人按照本款第（一）、（二）項補償金額再增加一定比例的拆遷補償資金。
拆遷人應當在與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議后三十日內將貨幣補償資金交付被拆遷人。
第三十二條被拆遷人選擇遷建安置的，其補償安置適用下列規定：
（一）拆遷人根據村莊和集鎮規劃以及市和縣（市）、區宅基地管理辦法的規定，提供遷建安置用地；
（二）拆遷人負責遷建用地的通水、通電、通路和場地平整，或者支付相應的建設費用；
（三）被拆遷人按有關規定辦理遷建用地手續和建房審批手續，拆遷人應當予以協助；
（四）被拆遷房屋按重置價格予以補償。
第三十三條被拆遷住宅用房的附屬設施，不作為住宅用房安置依據，由拆遷人給予相應補償。
拆遷人應當對被拆遷住宅用房的裝飾費用予以補償。
第三十四條對利用自有合法住宅用房從事生產經營活動并持有工商營業執照的，拆遷人除按照本章的規定予以補償安置外，還應當適當補償停產、停業的經濟損失。具體補償標準由市和縣（市）、區人民政府另行制定。
第三十五條拆遷住宅用房，被拆遷人選擇調產安置或遷建安置且需要臨時過渡的，拆遷協議中應當明確過渡期限和過渡方式，并由拆遷人提供過渡用房或臨時過渡補貼費。協議約定的過渡期限不得超過兩年。被拆遷人有權選擇過渡方式，拆遷人不得強迫或者拒絕。
拆遷人超過協議規定的過渡期限未提供安置用房或遷建用地的，除繼續提供過渡用房或臨時過渡補貼費外，還應當自逾期之月起另行支付臨時過渡補貼費。
第三十六條拆遷人應當支付被拆遷人搬家補貼費；實行調產安置或遷建安置且需要臨時過渡的，拆遷人應當支付雙倍的搬家補貼費。
第三十七條被拆遷人應當在規定的搬遷期限內完成搬遷；提前搬遷的，拆遷人應當給予適當的獎勵。
第五章非住宅用房補償安置
第三十八條拆遷非住宅用房，對被拆遷人應當實行貨幣安置；符合土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃以及市和縣（市）、區人民政府規定的其他條件的，也可以實行遷建安置。
第三十九條對被拆遷人實行貨幣安置的，依照本條例第二十三條規定確定被拆遷房屋補償安置面積，并按當地房地產市場評估價格給予補償。
第四十條對被拆遷人實行遷建安置的，適用下列規定：
（一）拆遷人應當根據市和縣（市）、區人民政府的規定，結合被拆遷房屋的補償安置面積，提供遷建安置用地；
（二）拆遷人負責遷建用地的通水、通電、通路和場地平整，或者支付相應的建設費用；
（三）被拆遷人按有關規定辦理遷建用地手續和建房審批手續，拆遷人應當予以協助；
（四）被拆遷房屋按重置價格予以補償。
第四十一條拆遷非住宅房屋造成被拆遷人停產、停業以及搬遷、過渡的，拆遷人應當根據被拆遷房屋的建筑面積，結合被拆遷房屋的用途、地段、經營狀況等因素支付一次性經濟補貼費。
對被拆遷房屋中無法恢復使用的電梯、空調、通訊設備等重大設施設備以及被拆遷房屋的裝飾費用，在評估機構按照重置價格結合成新進行評估后予以補償。
第四十二條拆遷學校、醫院、宗教場所、軍事設施、文物古跡等非住宅用房的，其拆遷安置補償應當按照有關法律、法規的規定辦理。
第六章法律責任
第四十三條拆遷人違反本條例規定，有下列情形之一的，由土地行政管理部門責令停止拆遷，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由有關部門依法給予行政處分；造成被拆遷人損失的，依法承擔賠償責任：
（一）拆遷實施方案未經審核和批準而實施拆遷的；
（二）未按拆遷實施方案確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；
（三）未按規定與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議且未經依法裁決進行拆遷的。
第四十四條拆遷人違反本條例規定，有下列情形之一的，由土地行政管理部門責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由有關部門依法給予行政處分；造成被拆遷人損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）未按時將拆遷補償安置資金及其他補償資金交付被拆遷人的；
（二）將拆遷補償安置資金挪作他用的；
（三）提供的安置用房和安置過渡用房不符合國家和省規定的設計規范要求和工程質量標準，或者未按有關規定驗收合格的；
（四）提供的安置用房因拆遷人的原因不能按期辦理房屋所有權證和土地使用權證的；
（五）提供的遷建用地未取得合法批準文件的；
（六）偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規定的拆遷補償安置協議文本的。
第四十五條房地產評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產市場評估價格的，評估結果無效，由土地行政管理部門重新組織評估；對另一方當事人造成損失的，房地產評估機構應當依法承擔賠償責任，并由有關行政管理部門對房地產評估機構和有關責任人員依法給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十六條被拆遷人弄虛作假，偽造、涂改被拆遷房屋有效權屬證明文件的，由土地行政管理部門給予警告，責令限期改正；構成違反治安管理行為的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
阻礙國家工作人員依法執行拆遷公務的，由公安、司法機關依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十七條土地行政管理部門和其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；給被拆遷人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）未按規定拆遷公告的；
（二）對違反本條例規定的拆遷實施方案予以核準的；
（三）未按規定告知被拆遷人和其他利害關系人申請聽證權利的；
（四）對被拆遷人的舉報拒不受理和不依法處理的；
（五）有其他、、行為的。
第七章附則
第四十八條本條例中拆遷住宅用房再增加補償資金的具體比例、臨時過渡補貼費、搬家補貼費、裝飾補償費和拆遷非住宅用房的一次性經濟補貼費的標準和計發辦法，由市和縣（市）、區人民政府另行規定。
第四十九條海曙區、江東區、江北區以及大榭開發區、高新技術產業園區、東錢湖旅游度假區的房屋基本造價、重置價格、商品住宅平均價格由市價格行政主管部門會同市土地、房產行政主管部門測定公布。其他縣（市）、區的房屋基本造價、重置價格、商品住宅平均價格，由當地價格行政主管部門會同土地、房產行政主管部門測定公布，報市價格、土地、房產行政主管部門備案。
（二）貫徹執行國家和省、市關于工程建設、城市建設、建筑業、住宅與房地產業、勘察設計咨詢業、市政公用事業、城市園林綠化、城市管理的法律法規和方針政策；研究制定本市有關建設和管理工作的具體政策、規定和辦法，經批準后負責組織實施。
（三）組織工程建設項目可行性研究，指導監督執行國家有關建設標準、建設工期定額和工程造價的管理制度，擬定建設、房地產行業的地方標準，監督指導各類工程建設標準的定額實施。負責城市建設檔案管理。
（四）負責建筑業的行業管理。綜合管理工程勘察設計、工程咨詢、施工、設備安裝、建筑制品、商品混凝土、裝修裝飾、建筑監理企業和相關中介組織的資質審核、審批、報批以及市場準入。擬定工程勘察設計咨詢、建筑安裝等中介組織管理行業的管理制度，并監督指導實施。
負責全市建設工程監理和建設市場管理，組織協調建筑施工企業參與建設市場的競爭與合作，負責全市各類建設工程的交易和招投標工作。
負責建設工程勘察、設計、土建、安裝、裝飾等全過程的質量監督管理和檢測工作；監督檢查工程安全施工和安全生產；組織或會同有關部門調查處理重大建設工程質量事故和重大建設工程安全傷亡事故；負責建筑機械使用的安全監督管理。
負責全市工業與民用建筑的節能管理和抗震防災設計規范并監督實施。
（五）負責市政公用事業的行業管理。管理全市城市供水、燃氣、市政基礎設施、污水收集處理、園林綠化、市容和環境衛生工作；負責各類公用企業的資質審核、審批、報批工作；綜合管理城市計劃用水、節約用水；負責城市環境綜合整治和城建監察工作。
（六）負責住宅和房地產行業管理。負責全市房地產開發企業、物業管理企業的資質審核、審批、報批工作；管理房地產市場；牽頭協調城市綜合開發土地價格的測算，負責房地產估價、咨詢等社會中介組織的資質管理和市場管理；負責房地產交易和房屋產權產籍管理工作；指導城鎮土地使用權有償轉讓和開發利用工作。
（七）負責本市區域內住房公積金的管理和運作；編制、執行住房公積金的歸集、使用計劃；審批住房公積金的提取、使用；制定和落實有關住房制度改革政策。
（八）負責城市房屋拆遷工作。研究制訂城市房屋拆遷安置補償政策，對城市房屋拆遷作業的安全實施監督；并對房屋拆遷單位進行拆遷資質審查，核發拆遷許可證。
（九）負責建設行政執法工作。組織開展建設法律法規宣傳，定期組織執法人員業務培訓；城建執法實行綜合管理，指導督促行政執法行為；參與行政訴訟和行政復議工作。
（十）會同發改、財政、國土部門編制城市建設投資計劃，牽頭協調城市建設資金投資方案，制訂城市維護費、基礎設施配套費收支計劃，經市政府批準后，統一管理使用和監督。
（十一）根據國家建設行業科技發展規劃和技術經濟政策，制訂本市建設科技發展規劃和計劃，并組織建設科技項目攻關和科技成果的轉化、推廣，指導建設科技引進和技術創新工作。
（十二）管理建設行業的對外經濟技術合作和外事工作，指導建設企業開拓國外建筑市場和房地產市場；組織協調建設企業參與國際、國內工程承包和建筑勞務合作。
（十三）制定建設行業人才培訓計劃并負責實施。負責本系統專業人才的引進和培養，負責本系統專業技術人員任職資格的審核報批；負責局機關及下屬單位的機構設置、人員調配和勞動工資工作。
（十四）組織實施和協調創建文明城市的各項工作；制定建設系統審批制度改革措施，落實政務公開；負責建設系統黨的建設和思想政治工作，創建行業精神文明建設；負責建設系統黨風廉政建設和紀檢監察工作，以及工會、婦聯和共青團工作；負責建設系統社會治安綜合治理、計劃生育和流動人口管理工作。
（十五）負責協調規劃、電力、電信、郵政、工商、交通、環保、水利、文物、旅游和公安等部門涉及城市建設和管理方面的工作。
（十六）承辦市政府交辦的其它事項。
今后凡涉及政府部門審批事項取消的，以市政府文件為準。
二、內設機構
根據上述職責，市建設局設6個職能科室：
（一）辦公室
負責機關政務工作的組織協調、督查、文電處理和對外聯絡接待；負責政務信息、新聞宣傳和城建調研；負責各類綜合性會議及各類專題會議的會務；負責起草局綜合性文稿及審核局發文件；負責人大、政協議、提案辦理；負責局機關固定資產管理、車輛調配和后勤服務；負責局機關及指導局屬單位的保衛、保密、檔案、統計及工作；負責建設系統內部計算機、網絡和數據信息化建設與管理；負責建設系統法制宣傳教育和依法行政工作。
（二）政工科
負責建設系統黨建、思想政治工作與精神文明建設；負責局機關公務員、局管領導干部的考核與管理；管理局機關、局屬事業單位的機構編制；指導和管理局機關及局屬單位的人事調配、勞動工資、專業技術職務評聘工作；負責本局系統的人才培養和人才引進工作；負責本系統大專院校畢業生的招聘錄用和干部、退伍軍人的接收安置工作；負責局機關離退休人員的管理和服務工作；負責系統內紀檢、監察工作和社會治安綜合治理工作；負責本系統工會、共青團、婦聯、計劃生育和流動人口管理工作。
（三）計劃財務科
負責編制建設系統年度固定資產投資計劃和利用外資計劃；提出城市維護費和基礎設施配套費的安排使用意見；負責和指導局屬企事業單位編制年度預算計劃；管理局機關各項資金和固定資產；負責本系統財務和內部審計工作；負責本系統行政事業性收費項目的立項、申報工作和局屬企事業單位的經濟合同管理工作；協助有關部門做好階段性經濟監督、檢查工作。
（四）建設管理科
負責制訂建設事業發展戰略、中長期規劃及建設投資體制改革方案；組織工程建設項目可行性研究，編制年度城市建設重點工程項目，做好有關立項、申報和實施工作，參與工程項目的設計審查、技術方案論證和竣工驗收；負責城市維護費和基礎設施配套費實施過程中的指導、監督、檢查工作；監督市政基礎設施的維修、養護管理工作；負責管理城市房屋拆遷工作，做好城市綜合開發土地價格測算的協調工作。
（五）公用事業管理科
負責制訂公用事業的發展戰略、產業政策、中長期規劃、體改方案并組織實施；負責市區供水、燃氣、園林綠化、市容市貌、環境衛生的建設管理工作；負責城區環境綜合整治和創建工作；負責全市公用行業（包括供水管道、燃氣管道安裝、園林綠化等）企事業單位資質審核、申報工作；負責管理城市節約用水、計劃用水和污水處理工作。
（六）建筑與房地產業管理科
負責制訂全市建筑與房地產業的發展和產業政策，對全市建筑與房地產業進行行業管理，指導和規范建筑與房地產市場。負責對全市工程建設的招投標、施工許可、建設監理、工程（產品）質量監督與檢測、施工安全、定額標準、工程造價的管理工作，對外來建筑勘察設計、施工企業進行管理；參與重大建設項目的竣工驗收；參與或組織對建設工程重大質量事故和安全事故的調查處理；負責全市建筑節能管理工作。負責全市房地產開發經營的管理和房地產評估、房產登記發證、物業管理工作。負責建筑施工企業、房地產開發企業、物業管理企業、勘察設計企業及房地產估價等社會中介服務機構的資質、資格的管理，并做好有關資質審核、申報工作。
第二條在**縣城市規劃區范圍內征用集體土地（以下簡稱征地）實施房屋及地面附屬物拆遷，并需要對征地范圍內的房屋所有人（以下簡稱被拆遷人）補償安置的，適用本辦法。
第三條**縣國土資源局是本縣征用集體所有土地房屋拆遷補償安置的主管部門（以下簡稱征地拆遷主管部門），負責征用集體所有土地房屋拆遷補償安置監督管理工作。
第四條征地拆遷所在地人民政府負責組織實施城市規劃區內征用集體所有土地房屋拆遷補償安置工作。負責實施拆遷單位由縣人民政府確定。
**縣建設局負責組織實施公寓安置小區的規劃、設計、建設以及遷建安置小區控制性詳規編制等工作。
第五條發改委、建設、財政、房產、公安、司法、工商、勞動、文化、環保等部門，應當按照各自職責，配合做好征用集體所有土地房屋拆遷補償安置工作。
第六條征用集體所有土地上的房屋拆遷，被拆遷人屬于征地所在村（居）民組村（居）民且需要安置的，按照本辦法規定選擇安置方式。
拆遷住宅房屋，被拆遷人可以選擇貨幣、公寓或遷建安置。
拆遷工業用房，被拆遷人可以選擇貨幣或遷建安置。
拆遷商業用房，實行貨幣安置。
第七條負責實施拆遷單位應當對被拆遷人給予合理補償，需要安置的，應當在規定的期限內對被拆遷人予以安置；被拆遷人應當服從征地需要，在規定的拆遷期限內完成搬遷。
第二章房屋拆遷
第八條征地范圍、安置地點確定后，征地拆遷主管部門應當將建設項目名稱、征地范圍、安置地點以預公告的形式。
第九條征地預公告后，征地范圍內的房屋所有權人有下列情形的，不作為拆遷安置的依據（本辦法另有規定的除外）：
（一）戶口的遷入、分戶的；
（二）房屋轉讓、交換、改（擴）建，析產、贈與，分戶、租賃、抵押、典當等；
（三）領取營業執照、臨時營業執照。
征地預公告應當抄告公安、房地產管理、工商等相關部門，有關部門應當協助配合。
第十條征地預公告后，負責實施拆遷單位應當開展拆遷調查，摸清基本情況，編制拆遷工作方案。
第十一條征地方案經省級以上政府批準后，縣人民政府在收到征地方案批準文件之日起10日內，征地方案公告，將拆遷范圍、拆遷期限、辦理補償安置登記時限、簽約時限、補償標準、安置方式、安置地點、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等事項一并予以公告。
征地拆遷主管部門應在公告時通知相關部門停止辦理下列事項：
（一）以被拆遷房屋為注冊住址辦理工商注冊登記手續；
（二）審批改變房屋、土地用途。
征地拆遷實施完畢后，征地拆遷主管部門應當及時通知有關部門恢復辦理有關事宜。
負責實施拆遷單位應當在公告后10日內，以書面形式將公告內容通知被拆遷人。
第十二條被拆遷人應當在征地公告規定的期限內如實申報戶籍、家庭常住人口、被拆遷房屋及附屬物等補償安置依據。申報材料包括以下內容：
（一）戶口簿；
（二）《房屋所有權證》、《集體土地建設用地使用證》及其他有效權屬證明；
（三）營業執照、臨時營業執照、房屋租賃合同等。
第十三條負責實施拆遷單位應當按規定查明被拆遷人的戶籍、家庭常住戶口人數、被拆遷房屋及其附屬物狀況、選擇安置意向等事項，報征地拆遷主管部門審查。征地拆遷主管部門應當會同有關部門在30日內審查完畢，并將結果予以公示。
公示時間為7日。公示期滿，征地拆遷主管部門應當在5日內將審查公示結果書面通知負責實施拆遷單位。
第十四條被拆遷人家庭常住戶口人數以公安部門頒發的戶口簿中家庭成員為準，本辦法另有規定的除外。
被拆遷房屋的建筑面積以《房屋所有權證》上記載為準，土地使用權面積以《集體土地使用權證》上記載為準。兩證不全或無證的，由土地行政主管部門會同建設行政主管部門進行產權認定。
第十五條拆遷住宅房屋，實行公寓和遷建安置的，安置人口按照被拆遷人家庭常住戶口人數確定，臨時戶口、空掛戶口及公告后遷入的戶口不予計算。但被拆遷人有下列情形的，按照以下規定辦理：
（一）已婚尚未有子女或已領取獨生子女證的，可增加一個安置人口；
（二）父母屬于被征地村（居）民組村（居）民但未享受審批建房，且與被拆遷人獨立分戶并共同居住，經其本人及被拆遷人的兄弟姐妹同意，可計入安置戶口，不得重復計算；
（三）被拆遷人家庭成員在征地所在村民（居）組雖無常住戶口，但屬下列情形之一的，可計入安置人口：
1、與征地所在村民組村民結婚的農業戶口的配偶，但安置后在原戶口所在村民組不得再次享受今后公寓或遷建安置；
2、配偶為非農業人口且未享受過房改政策及其他優惠政策（購買房改房、集資房、經濟適用房及貨幣分房，下同）的；
3、子女為非農業人口，尚未成家隨父母居住，且未享受房改政策及其他優惠政策的；
4、原戶口在征地所在村民組的現役、復轉退軍人（不含現役軍官和已在外結婚定居人口）；
5、原戶口在征地所在村民組的大中專院校在校學生；
6、原戶口在征地所在村民組的監獄服刑、勞動教養人員；
7、法律、法規規定的其他人員。
第十六條拆遷住宅房屋，被拆遷人子女隨其居住，且已獨立分戶或符合獨立分戶條件的，經被拆遷人同意，可以根據被拆遷房屋按戶數平均分攤后的建筑面積、建筑占地面積，作為不同拆遷戶予以安置。
第十七條拆遷住宅房屋，被拆遷人有下列情況之一的，不作為公寓安置和遷建安置的依據：
（一）不符合分家立戶條件已分家立戶的；
（二）出賣或以其它形式轉讓房屋的；
（三）被拆遷人在房屋拆遷補償安置協議生效前死亡的；
（四）其他不符合公寓安置和遷建安置條件的。
第十八條被拆遷住宅房屋建筑占地面積未達到30平方米的，不予單獨遷建安置。
第十九條負責實施拆遷單位應當在收到審查公示結果通知之日起5日內，組織具有法定評估資格的土地、房產評估機構對被拆遷房屋進行評估。
第二十條房屋拆遷重置價格、附屬物價格、臨時安置補助費、搬家補助費、停業損失補助費等按照縣政府規定的標準執行。
第二十一條在征地公告規定的簽約時限內，負責實施拆遷單位與被拆遷人、房屋承租人應當按照本辦法規定，就拆遷、補償、安置等事項簽訂房屋拆遷補償安置協議。協議應當明確補償形式、補償金額、安置方式、安置房面積、安置地點、搬遷期限、過渡方式、過渡期限和違約責任等事項。被拆遷人簽訂協議時，應當提交《房屋所有權證》和《集體土地使用權證》。
負責實施拆遷單位應當將簽訂的協議報征地拆遷主管部門審查備案。
第二十二條被拆遷人在規定的期限內簽訂補償安置協議并按時搬遷騰空的，按照搬遷騰空的時間劃分不同檔次，給予適當獎勵。
第二十三條拆遷補償安置協議生效后，被拆遷人或房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，負責實施拆遷單位可以依法向人民法院。訴訟期間，負責實施拆遷單位可以依法申請人民法院先予執行。
第二十四條負責實施拆遷單位與被拆遷人或者負責實施拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人就補償形式、補償金額、安置方式、安置房面積、安置地點、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等達不成補償安置協議的，經當事人申請，由征地拆遷主管部門作出行政決定。
征地拆遷主管部門應當在收到申請之日30日內，依法作出行政決定。行政決定作出前，征地拆遷主管部門應當充分聽取各方意見。
當事人對行政決定不服的，可依法申請行政復議或向人民法院提起行政訴訟。
第二十五條被拆遷人或房屋承租人在行政決定規定的搬遷期限內拒絕搬遷的，由征地拆遷主管部門依法申請人民法院強制拆遷。
實施強制拆遷前，負責實施拆遷單位應當就拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
第二十六條拆遷有產權、使用權糾紛或其他產權不明的房屋，在征地公告規定的搬遷期限內不能解決糾紛或明晰產權、使用權的，由負責實施拆遷單位提出補償安置方案，報征地拆遷主管部門批準后予以拆遷。拆遷前征地拆遷主管部門應當會同有關部門組織負責實施拆遷單位對需拆遷房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據保全。
第二十七條拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡和涉外房屋的，按照有關法律、法規辦理。
拆遷中涉及回鄉定居的華僑、臺灣和港澳同胞、外籍華人房屋的，補償和安置參照被征地村村民的標準執行。
對華僑、歸僑、僑眷、臺灣和港澳同胞在拆遷中有其它法律、法規規定的，從其規定。
第二十八條拆除征地范圍內的違法建筑、臨時建筑及其它建筑，按照以下規定處理：
（一）拆除征地范圍內的違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，應當在征地公告規定的期限內自行拆除，不予補償。
（二）拆除由土地、建設行政主管部門在審批中已注明實施城市規劃時須無償拆除的建筑物，應當在征地公告規定的拆遷期限內自行拆除，不予補償。
（三）拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以根據使用年限給予適當補償，不予安置。
（四）被拆遷人在房屋拆除前已依法取得宅基地建造新房，但未按照規定拆除舊房的，該舊房不予補償，并應當在征地公告規定的拆遷期限內自行拆除。
（五）拆除農業生產用房，適當予以補償，不予安置。
第三章安置
第一節貨幣安置
第二十九條貨幣安置指由負責實施拆遷單位根據被拆房屋評估確認價格，提供安置資金，由被拆遷人自行解決安置房屋的安置方式。
第三十條拆遷住宅房屋，被拆遷人選擇貨幣安置的，按照以下規定辦理：
（一）被拆房屋按照房地產評估確認價給予補償，并再給予被拆遷人房地產評估確認價30%的獎勵，所在村（居）民組不再安排宅基地。
（二）被拆遷地段已規劃確定開發住宅商品房的，被拆遷人享有以同等條件優先購買的權利。
第三十一條拆遷工業用房，被拆遷人選擇貨幣安置的，被拆房屋按照房屋評估確認價給予補償，并再給予被拆遷人房地產評估確認價30%的獎勵。
第三十二條拆遷商業用房實行貨幣安置，被拆房屋按照房地產評估確認價給予補償安置。對利用自有住宅房屋從事生產經營活動并持有工商營業執照的，按住宅房屋予以認定，但對其實際用于經營的建筑面積部分給予每平方米100元補償。
第三十三條實行貨幣安置的，負責實施拆遷單位應當在拆遷安置補償協議生效后30日內，向被拆遷人付清應付款項。
第二節公寓安置
第三十四條公寓安置是指負責實施拆遷單位向被拆遷人提供成套公寓式住宅供其選擇，并按照被拆房屋的補償金額與安置房供應價格結算差價的安置方式。
第三十五條拆遷住宅房屋，被拆遷人選擇公寓安置的，按照以下規定辦理：
（一）公寓式住宅土地供應方式為出讓，公寓式住宅可以直接上市交易。
（二）公寓安置小區規劃：按照城市居住小區的標準進行統一規劃、設計、配套。
（三）配套建設：公寓安置小區的道路、供排水、供電、排污、綠化等配套設施由政府統一安排建設，與安置房建設同步到位。
（四）公寓式住宅的安置面積按照以下標準執行：
1—2人戶，被拆建筑面積不足80平方米的，安置建筑面積為80平方米；被拆建筑面積超過80平方米的，安置建筑面積不超過120平方米；
3人戶，被拆建筑面積不足120平方米的，安置建筑面積為120平方米；被拆建筑面積超過120平方米的，安置建筑面積不超過180平方米；
4人戶，被拆建筑面積不足180平方米的，安置建筑面積為180平方米；被拆建筑面積超過180平方米的，安置建筑面積不超過240平方米；
5人以上戶，被拆建筑面積不足240平方米的，安置建筑面積為240平方米；被拆建筑面積超過240平方米的，安置建筑面積不超過300平方米。
（五）公寓式住宅的選擇：
在政府統一安排下，可以打破行政村域界限，由負責實施拆遷單位提供不同面積的公寓式住宅供被拆遷人選擇。被拆遷人應當按照規定選擇相應面積的公寓式住宅。
被拆遷人在規定時間內完成搬遷騰空、交付房屋的，根據騰空交付的先后，確定選取公寓式住宅的次序。
（六）被拆遷房屋的補償：
被拆房屋建筑面積在安置標準以內部分，按房屋重置價結合成新進行補償；被拆房屋建筑面積超過安置面積部分，按照房地產評估確認價進行補償。
被拆遷房屋屬于共有土地使用權的（集體土地使用權證上未單獨記載使用權面積或建筑占地面積），以土地使用權共有人作為一戶拆遷戶計算補償。重置價補償部分，根據被拆遷人分攤的共有土地使用權比例確定補償金額；房地產評估確認價補償部分，可由土地使用權共有人協商或按被拆遷人分攤的共有土地使用權確定分配比例。補償后的安置建筑面積，仍根據不同拆遷戶確定標準。
（七）公寓式住宅的供應價格：
公寓式住宅的供應價格分為廉購價、優惠價、市場價三種，并根據層次、朝向率進行調節。
安置標準下限以內，以及超過安置標準下限但在安置標準上限以內其等于被拆建筑面積的安置面積，以廉購價供應。
超過安置標準下限，但在安置標準上限以內其大于被拆建筑面積的安置面積，以優惠價供應。
超過安置標準上限的面積，以市場價供應。
（八）公寓式住宅的房款結算：
公寓式住宅的房款結算，根據被拆房屋的補償金額與安置房供應價格，在公寓式住宅交付使用時結算差價。
公寓式住房因自然產權不可分割而使總安置面積增加在5平方米以內的部分，按照優惠價結算。
公寓式住宅廉購價、優惠價由政府每年公布一次；廉購價、優惠價確定，以征地公告時同年度的價格為準；廉購價不高于政府公布的房屋重置價，優惠價不高于公寓建設的成本價。公寓式住宅市場價參照安置房交付時同類地段商品房市場價確定。
第三十六條實行公寓安置的，負責實施拆遷單位應當在被拆房屋交付后2年內，向被拆遷人交付公寓式住宅。
第三節遷建安置
第三十七條遷建安置是指負責實施拆遷單位按照被拆遷房屋重置價結合成新對被拆遷人予以補償，并按照有關規定辦理建房手續，在規定的地點由被拆遷人自行建房的安置方式。
第三十八條拆遷住宅房屋，被拆遷人符合并選擇遷建安置的，按照以下規定辦理：
（一）遷建安置土地屬集體性質，按“農村居民宅基地管理辦法”辦理用地手續。
（二）遷建安置小區實行集中統一規劃，遷建安置房建設實行統一設計、統一施工監督、統一景觀式樣、統一外墻裝飾。
（三）遷建安置小區紅線內的場地平整和紅線外的三通由政府統一安排建設。
（四）實行遷建安置的，安排房屋建筑占地面積根據被拆遷人家庭的常住戶口人數，劃分為四個標準執行：
1—2人戶：安排房屋建筑占地面積為50平方米，建房層次不超過3層（零起坡）；
3人戶：安排房屋建筑占地面積為60平方米，建房層次不超過3層（零起坡）；
4人戶：安排房屋建筑占地面積為70平方米，建房層次不超過3層（零起坡）；
5人以上戶：安排房屋建筑占地面積為80平方米，建房層次不超過3層（零起坡）。
（五）遷建安置具置的選擇：
負責實施拆遷單位提供遷建安置具置，由被拆遷人按照規定選擇相應面積的遷建安置具置。
被拆遷人在規定時間內完成搬遷騰空、交付房屋的，根據騰空交付的先后，確定選取遷建安置具置的次序。
（六）被拆遷房屋的補償：
被拆房屋建筑占地面積小于（含等于）新安排房屋建筑占地面積的：被拆房屋建筑面積小于（含等于）新建房屋建筑面積的，被拆房屋建筑面積按照重置價結合成新給予補償；被拆房屋建筑面積大于新建房屋建筑面積的，超出部分按照房地產評估價減去該部分建筑面積所分攤的土地成本費后給予補償。
被拆房屋建筑占地面積大于新安排房屋建筑占地面積的：被拆房屋建筑面積小于新建房屋建筑面積的，被拆房屋建筑面積按照重置價結合成新給予補償，被拆房屋建筑占地面積超出新建房屋建筑占地部分，按照土地成本費給予補償；被拆房屋建筑面積大于新建房屋建筑面積的，被拆房屋建筑面積等于新建房屋建筑面積部分，按照重置價結合成新給予補償，被拆房屋建筑面積超出新建房屋建筑面積部分，按照房地產評估確認價給予補償。
被拆房屋土地使用權面積大于其建筑占地面積部分，按照建設用地征地被償標準給予補償。
（七）新安排房屋建筑占地面積大于被拆房屋建設占地面積部分（包括間距）的土地成本費，以及新安排房屋建筑面積大于被拆房屋建筑面積部分的各種規費由被拆遷人支付。
（八）實行遷建安置的，負責實施拆遷單位應當在被拆房屋交付后1年內，辦理建房手續，交由被拆遷人動工建設。
第三十九條拆遷工業用房，拆遷人選擇遷建安置的，按照以下規定辦理：
（一）被拆遷人符合申報工業用地政策的，由被拆遷人按城市規劃要求選址，按工業用地政策供地。被拆遷工業用房占地部分在征用中不再重復安排村集體二、三產業及公建項目用地指標。
（二）被拆遷工業用房的補償：
土地部門按照評估確認價予以補償，并給予適當獎勵；
建筑部分按照房屋重置價結合成新予以補償；
搬遷費用、因搬遷造成的各種設施損失根據評估后予以補助。
第四章其它
第四十條征用集體土地范圍內零星國有土地上房屋拆遷，經有審批權限的人民政府批準后，由縣政府將《征地方案》和《收回國有土地使用權決定》同時予以公告。實施拆遷按照本辦法進行管理，但其補償、安置標準按照《**省城市房屋拆遷管理辦法》的有關規定執行。
第四十一條拆遷住宅房屋，被拆遷人在征地范圍以外，另有一處或一處以上集體土地住宅房屋的，按照以下規定辦理：
（一）被拆房屋占地面積未達到本辦法第三十八條第四項規定的標準的；
未拆遷房屋的累計建筑占地面積未到達本辦法第三十八條第四項規定的標準的，被拆遷人只能選擇一次公寓或拆建安置；
未拆遷房屋的累計建筑占地面積已到達本辦法第三十八條第四項規定的標準的，被拆遷人實行貨幣安置。
（二）被拆房屋占地面積已達到本辦法第三十八條第四項規定的標準的，被拆遷人只能選擇一次公寓或遷建安置。
第四十二條因土地征用而農轉非的居民戶，其擁有的集體土地上房屋被拆遷時，被拆遷人按規定可以選擇以下安置方式：
（一）選擇貨幣安置的，按照本辦法規定執行；
（二）被拆遷人未享受過房改政策的，可以選擇政府建設的公寓式住宅進行安置，但價格結算按照以下規定執行：
被拆房屋建筑面積在安置標準下限以內部分，按房屋重置價結合成新進行補償；
公寓式住宅在安置標準下限以內的面積，以廉購價供應；
被拆遷房屋建筑面積超過安置標準下限但在安置標準上限以內部分，與被拆遷建筑面積相等部分的安置面積，以產權調換形式結算，超過被拆遷建筑面積部分的安置面積，以市場價結算；
被拆房屋建筑面積超過安置面積部分，按照房地產評估確認價進行補償。
第四十三條拆遷既不屬于征地所在村（居）民組村（居）民又不屬于因土地征用而農轉非的居民擁有的集體土地上房屋，其補償、安置標準按照《**省城市房屋拆遷管理辦法》有關規定執行。
第四十四條負責實施拆遷單位可自行拆遷，也可委托具有房屋拆遷資質的單位辦理拆遷事宜。委托拆遷的，負責實施拆遷單位應當向受委托的單位出具委托書，并簽訂拆遷委托合同。合同簽訂之日起5個工作日內，負責實施拆遷單位應當將合同報征地拆遷主管部門備案。受委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。
房屋拆除，應當由具備相應施工資格的單位實施。負責實施拆遷單位或受委托拆遷的單位應當與拆除房屋的施工單位簽訂《安全生產責任書》。
第四十五條實施房屋拆遷的補償安置資金應專戶存儲，全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。征地拆遷主管部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督管理。
第四十六條征地拆遷主管部門應當建立健全拆遷房屋的檔案管理制度。房屋拆遷相關單位應當加強房屋拆遷資料的管理。
第四十七條公安、教育、供水、供電、稅務、電信、廣電等部門和單位應當憑征地拆遷主管部門的拆遷證明，及時辦理和安排被拆遷人的戶口轉移、子女轉學轉托、購房減（免）稅以及用電、用水等事宜。
第五章法律責任
第四十八條負責實施拆遷單位委托不具有房屋拆除資格的單位辦理拆除事宜的，由征地拆遷主管部門責成改正。
第四十九條負責實施拆遷單位無正當理由逾期不支付拆遷補償款的，由征地拆遷主管部門責成其及時支付。
第五十條沒有征地批準文件或未按批準征地范圍進行拆遷的，由征地拆遷主管部門通知其停止拆遷。造成被拆遷人損失的，由征地拆遷主管部門責成其賠償或者由被拆遷人向人民法院提訟。
第五十一條被拆遷人違反規定，拒絕或不按期騰退過渡房的，由征地拆遷主管部門責成其限期退還過渡房，超期租金按臨時過渡補助費的2倍收取。
第五十二條被拆遷人在原房屋產權、使用狀況、家庭人口、婚姻關系等方面弄虛作假，騙取安置或補償的，由征地拆遷主管部門責成其限期改正并追回有關款項；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。
