序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇企業委托管理合同范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

2、本示范文本于適用房地產開發企業自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業服務合同》生效時止的物業管理（前期物業管理）。

3、經雙方當事人協商確定，可以對本示范文本的條款內容（包括選擇內容、填寫空格部位的內容）進行選擇、修改、增補或刪減（空格部位供甲乙雙方以打“√” 方式選定，未選擇部位打“x”）。

4、在簽訂合同時，合同雙方應當出示有關資質證明及簽約主體資格的證書、證明文件。

5、簽約之前，合同雙方應當仔細閱讀本示范文本的內容，對文本中的條款及專業詞匯理解不一致的，可向當地物業管理行政主管部門咨詢。

6、合同簽訂生效后，手寫項及未被修改的文本印刷文字視為雙方對該部分內容意思表示一致，涉及到選擇、填寫內容以手寫項為優先。

7、根據規定，物業管理公司應當在合同訂立之日起15日內，將合同報送當地物業管理主管部門。

蘇州市房產管理局監制

委托方 （房地產開發企業，以下簡稱甲方）：

單位名稱：

法定代表人：　 住所地：

聯系電話：　 傳真：

受委托方（物業管理企業，以下簡稱乙方）：

單位名稱：

資質等級：　 證書編號：

法定代表人：　 住所地：

聯系電話：　 傳真：

甲方通過（招投標，協議選聘）方式將_______（物業名稱）委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。

第一條　本合同所涉及的物業基本情況：

物業名稱：________________________ 物業類型：____________

座落位置：___________區____________路（街道）_______號

四至范圍：

總建筑面積：_______平方米；其中住宅_______平方米，商場_______平方米，辦公樓________平方米，工業廠房______平方米，停車場（庫）______平方米。其他：______________。

物業構成見附件一，規劃平面圖見附件三。

篇（2）

乙方：_____________________銀行地址：________________________法定代表人：__________________注冊資本：____________________營業范圍：____________________組織形式：____________________營業期限：____________________企業年金基金托管業務資格證書編號：________________郵政編碼：____________________聯系電話：____________________為了確保__________企業年金基金財產的安全，保護受益人的合法權益，根據《企業年金試行辦法》《企業年金基金管理試行辦法》 《__________企業年金計劃》《__________企業年金基金受托管理合同》及其他有關規定，甲方委托乙方為__________企業年金基 金的托管人，從事托管業務。

雙方同意本著真誠合作、平等自愿和誠實信用的原則，開展此項合作。

為明確甲、乙雙方在__________企業年金基金財產的管理、托管運作以及相互監督等相關事宜中的權利、義務及職責，確保受托財產的安全，保護雙方的合法權益，特訂立本合同。

第一章 定義和釋義

在本合同中，除上下文另有規定外，下列用語應當具有如下含義：

1.1 本合同：指甲方與乙方簽署的《__________企業年金基金托管合同》（合同編號：）及其附件，以及甲、乙雙方對該合同及附件作出的任何有效變更。

1.2 企業年金：指__________企業及其職工在依法參加基本養老保險的基礎上，自愿建立的社會養老保險制度。

1.3 企業年金基金或受托財產：指__________企業根據《__________企業年金計劃》所歸集的資金及其投資運營所形成的企業補充養老保險基金。

1.4 投資管理人：指根據中華人民共和國法律依法設立、有效存續，并取得企業年金基金投資管理業務資格；根據《__________企業年金基金投資管理合同》，管理企業年金基金投資資產的專業性投資管理機構。

1.5 委托投資資產：指__________企業年金基金財產中已委托投資管理人投資的資產。

1.6 受托財產托管專戶：指乙方根據甲方的指令以__________企業年金基金的名義在乙方營業機構開立的企業年金基金財產銀行存款托管專用賬戶，專門用于歸集企業年金的繳費支付待遇。

1.7 委托投資資產托管專戶：指乙方根據甲方的指令以__________企業年金基金的名義在乙方營業機構開立的企業年金基金銀行存款托管專用賬戶，用于委托投資資產交易的清算等。

第二章 聲明并承諾

2.1 甲方聲明并承諾。

2.1.1 甲方對__________企業年金基金財產來源及用途的合法性做出書面承諾，保證受托財產沒有設立任何擔保，也沒有任何其他限制性條件妨礙乙方對該受托財產的托管權。

2.1.2 甲方認真履行合同規定的權利和義務，并為合同有效執行負有責任，而且該項委托不會為任何其他第三方所質疑。

2.1.3 甲方依據企業年金計劃設立的相關文件和《__________企業年金基金受托管理合同》等簽訂本合同并履行本合同所約定的職責。

2.1.4 甲方簽署本合同、履行其在本合同項下的義務、行使其在本合同項下的權利，不會違反甲方章程和適用于甲方的任何判決、裁定、授權、協議。

2.1.5 甲方同意將與本合同有關的受托財產托管專戶和委托投資資產托管專戶的印章印鑒及相關文件交乙方托管，并承諾在本合同執行期內不做出掛失、重新登記等導致印 章、印鑒和相關文件無效的行為；甲方同意將與本合同有關的證券賬戶交乙方使用，賬戶原件由乙方托管。

2.1.6 甲方在此保證提供給乙方的一切信息資料為真實、完整、準確、合法，沒有任何重大遺漏和誤導。

2.2 乙方聲明并保證：

2.2.1 乙方為一家依法成立并有效存續的托管銀行，具有獨立的法人資格，享有充分的授權和法定權利以其資產承擔民事責任；

2.2.2 乙方聲明具備有關監管部門批準的企業年金基金托管業務資格，在國家有關法律、法規、政策允許的范圍內，有合法資格從事企業年金基金托管業務；

2.2.3 乙方具備簽署和履行本合同的權利能力和行為能力；

2.2.4 乙方簽署本合同、履行其在本合同項下的義務、行使其在本合同項下的權利，不會違反乙方章程，以乙方為主體的任何合同、契約以及適用于乙方的任何判決、裁定、授權、協議等法律文件；

2.2.5 乙方承諾采取措施保證其工作人員嚴格遵守有關法律、職業道德規范及本協議，不挪用受托財產，不將受托財產用于擔保或資金拆借；

2.2.6 遵循誠信原則，選派專職人員負責受托財產托管工作；

2.2.7 乙方在此保證提供給甲方的一切資料均為真實、完整、準確、合法，沒有任何重大遺漏或誤導。

2.2.8 乙方承諾受托財產的托管符合國家有關規定和本合同約定。

第三章 甲方的權利與義務

3.1 甲方的權利：

3.1.1 增加或減少受托財產。

3.1.2 要求乙方按照信息報告的規定，提供受托財產托管業務信息報告。

3.1.3 按照本合同的規定對乙方進行監督和檢查；有權查閱、抄錄或者復制與其

受托財產有關的賬目以及其他文件，取得受托財產財務狀況、證券交易記錄等資料。

3.1.4 要求乙方賠償因其違約給甲方或受托財產造成的損失。

3.1.5 按照本合同的有關規定終止本合同。

3.1.6 按照有關法律、法規的規定處理本合同終止后的相關事宜。

3.1.7 本合同規定的其他權利。

3.2 甲方的義務：

3.2.1 按照本合同規定及時將受托財產交乙方托管。

3.2.2 在本合同有效期內及規定的范圍內，甲方不得單方面動用或處分受托財產，也不得干預乙方托管行為。

3.2.3 受托乙方在證券登記機構開立證券賬戶，在乙方指定銀行營業機構開立受托財產托管專戶和委托投資資產托管專戶。

3.2.4 按照本合同的約定，及時將《__________企業年金計劃》《__________企業年金基金受托管理合同》《__________企業年金基金賬 戶管理合同》《__________企業年金基金投資管理合同》等乙方履行托管職責必需的資料交付乙方；所有根據本合同由甲方向乙方發出的指令和通知，必 須以書面形式做出，并加蓋甲方公章和法定代表人（或授權人）簽名，甲方有義務保證其印章和法定代表人（或授權人）簽名的真實有效。

3.2.5 按照本合同的約定向乙方支付托管費。

3.2.6 要求投資管理人協助、配合乙方對投資管理人監督。

3.2.7 本合同規定的其他義務。

3.2.8 國家有關法律法規和監管部門規定的其他義務。

第四章 乙方的權利與義務

4.1 乙方的權利：

4.1.1 按照本合同規定及時、足額取得托管費收入；

4.1.2 對投資管理人的投資行為行使監督權，發現投資管理人的投資運作行為違反國家有關法律、法規、合同及其他有關規定時，及時以書面形式通知投資管理人，并同時向甲方報告有關情況，監督投資管理人限期糾正；

4.1.3 對甲方受托財產托管專戶和委托投資資產托管專戶的資金調撥行為行使監督權，發現甲方的劃款指令違反國家有關法律、法規或合同及其他有關規定時，及時以書面形式通知甲方，并同時向委托人和監管機構報告；

4.1.4 按照本合同的有關規定終止本合同；

4.1.5 本合同規定的其他權利；

4.1.6 國家有關法律法規、監管部門及甲方授予的其他權利。

4.2 乙方的義務：

4.2.1 以誠實信用、勤勉盡責的原則履行托管人義務。

4.2.2 配備足夠的、合格的、熟悉基金托管業務的專業人員，由專門部門負責受托財產的托管事宜，并將本托管財產與其他托管資產和固有財產嚴格分開，對不同的資產分別設置賬戶，實行分賬管理。

4.2.3 執行甲方和投資管理人的指令，辦理受托財產名下的資金往來；對甲方和投資管理人的正常、合法、合規的指令不得無故拖延或拒絕執行。

4.2.4 除甲方的指令或合同另有規定外，乙方不得自動用或處分托管財產。

4.2.5 建立、健全與受托財產托管業務相關的內部管理制度和風險控制制度。

4.2.6 定期向甲方提供會計師事務所出具的關于本受托財產托管內部控制以及與本受托財產托管有關系統的可靠性的專項評審報告。

4.2.7 向甲方報告其發生的任何可能與受托財產利益或履行本合同相關沖突的行為。

4.2.8 按照本合同等文件的約定，采取適當、合理的措施，對投資管理人進行監督。

4.2.9 采取必要的措施、政策與程序，跟蹤、獲取委托投資資產投資的上市公司公開信息，并確保公開信息的及時性、全面性與來源的可靠性。

4.2.10 按照本合同的有關約定對受托財產進行會計核算。

4.2.11 依據《__________企業年金基金受托管理合同》《__________企業年金基金投資管理合同》及本合同，計提并支付相應的受托費、投資管理費和托管費。

4.2.12 嚴格按照本合同有關信息報告的約定，向甲方提供受托財產托管業務信息報告。

4.2.13 復核投資管理人計算的委托投資資產凈值等財務信息以及編制的受托財產投資運作報告的有關內容，并向甲方出具書面復核意見。

4.2.14 及時將支付企業年金基金的資金信息以及受托財產收益情況發給甲方和賬戶管理人。

4.2.15 按本合同約定完整保存與受托財產有關的檔案資料；在本合同有效期內及終止后至少15年內，完整保存有關受托財產的原始憑證、記賬憑證、賬冊、交易記錄和重要合同。

4.2.16 配合與協助投資管理人辦理委托投資資產交易席位租用與變更等相關事宜。

4.2.17 配合與協助甲方按照有關法律、法規的規定完成本合同終止和《__________企業年金投資管理合同》終止的相關事宜，向甲方及時出具委托投資資產投資清算報告。

4.2.18 協助甲方追究投資管理人的違約責任。

4.2.19 賠償因乙方原因提前終止合同使受托財產造成的損失以及因違約或違規行為給甲方或受托財產造成的損失。

4.2.20 協助甲方或應甲方的要求向任何第三方追償該第三方給受托財產造成的損失，追償所得歸受托財產所有。

4.2.21 本合同約定的其他義務。

4.2.22 國家有關法律法規和監管部門規定的其他義務。

第五章 賬戶管理人和投資管理人的指定與變更

5.1 賬戶管理人。

5.1.1 甲方確定或更改企業年金基金名稱和對應的賬戶管理人，應向托管人出具書面通知。如涉及到甲方、乙方和賬戶管理人三方的權利義務關系時需要簽訂三方協議書的，可以作為附件。

5.1.2 賬戶管理人因故不能履行職責時，甲方應及時通知乙方并出具書面通知。

5.1.3 乙方應根據本合同的規定向本企業年金基金的賬戶管理人發送由乙方法定代表人或其指定的授權代表簽字并加蓋預留印鑒的指令或通知。

5.2 投資管理人5.2.1 與本受托財產相對應的投資管理人和投資政策等情況由甲方確定后書面通知乙方。

5.2.2 乙方應根據本合同以及《__________企業年金基金投資管理合同》的規定，接受投資管理人法定代表人或其授權代表在其權限范圍內發送的指令和通知及其他業務文書。

5.2.3 甲方應在終止投資管理人簽署的《___

_______企業年金基金投資管理合同》前向乙方發出書面通知。乙方應配合、協助甲方按照有關法律、法規完成合同終止后的相關事宜。

第六章 受托財產的托管

6.1 受托財產。

6.1.1 本合同項下的受托財產是指甲方受托乙方托管的__________企業年金基金的全部財產。

6.1.2 受托財產獨立于甲方的固有財產及其受托的其他財產，獨立于乙方的固有財產及其托管的其他資產，獨立于投資管理人的固有財產及其投資管理的其他資產。

6.1.3 甲方和乙方在因依法解散、被依法撤銷或者被依法宣告破產等原因進行終止清算時，不得將受托財產及其收益歸入其清算財產。

6.1.4 甲方和乙方不得將受托財產的債權與不屬于受托財產的債務相互抵消。

6.1.5 非因受托財產本身承擔的債務，甲方和乙方不得主張或同意第三方對受托財產進行強制執行。

6.2 受托財產增加或減少。

6.2.1 在本合同有效期內，甲方按月向乙方下達受托財產增加與支付的指令或通知，通知乙方接收新增受托財產和支付受益人企業年金待遇等。

6.2.2 甲方在本合同有效期內，將增加的委托投資資產劃撥至托管人的委托投資資產托管賬戶，托管人應于收到委托投資資產當日以書面形式分別通知甲方與投資管理人。

6.2.3 在合同存續期內，如遇甲方需要減少委托投資資產，甲方需提前通知乙方并抄送投資管理人。甲方通知乙方將相應資金從委托投資資產托管賬戶劃撥至受托財產托管賬戶，乙方應于劃撥資金當日以書面形式分別通知甲方與投資管理人和賬戶管理人。

6.3 賬戶的開設與管理6.3.1 交易席位的租用與管理6.3.1.1 委托投資資產證券買賣的證券經紀機構由投資管理人聘用，并由投資管理人告知甲方和乙方，投資管理人指定證券經紀商提供的席位用于本項委托投資資產的投資交 易工作，上海證券交易所席位號為： ，深圳證券交易所席位號為： .投資管理人應確保該證券經紀商有足夠的交易和清算能力。

6.3.1.2 甲方或投資管理人有充足理由認為證券經紀機構不能履行證券經紀職責時，可選擇新的證券經紀機構代替，但投資管理人應提前1個月通知甲方和乙方，原任經紀機構應在業務完全移交后方可退任。

6.3.2 資金賬戶的開設與管理。

與受托財產有關的資金賬戶（受托財產托管專戶、委托投資資產托管專戶、清算備付金賬戶等）的開設與管理由乙方依據法律、法規規定和有關業務規則執行。資金賬戶的預留印鑒由乙方保管。

6.3.3 證券賬戶的開設與管理。

6.3.3.1 根據甲方指令，乙方以__________企業年金基金的名義在上海、深圳證券交易所分別開立一個或分不同的投資組織開立多個證券賬戶。

6.3.3.2 甲方為乙方開設證券賬戶提供相關便利。乙方應及時將證券賬戶開通信息通知投資管理人，并將賬戶開設確認資料和股東代碼卡等的復印件送交甲方備案，乙方保留原件。

6.3.3.3 本受托財產的證券賬戶開設和使用，僅限于滿足本受托財產業務的需要，乙方不得出借和轉讓，亦不得使用這些賬戶從事本合同約定以外的活動。

6.3.3.4 乙方應制定受托財產有關賬戶的管理制度，并實施完善的風險防范措施，安全保管受托財產。賬戶管理制度、風險防范措施及其修訂應及時報甲方備案。

6.4 受托財產移交。

6.4.1 在向乙方轉交受托財產前，甲方應向乙方發出受托財產移交通知書；通知書中應注明移交時間、移交金額以及該財產對應的投資管理人名稱及委托投資資產賬戶名稱與賬號等。

6.4.2 乙方應在移交受托財產到賬的當日，向甲方及相關的投資管理人出具受托財產到賬確認書；確認書中應注明到賬金額以及對應的投資管理人名稱及委托投資資產的賬戶名稱與賬號、到賬時間等，并加蓋乙方公章。

6.4.3 甲方向乙方下達受托財產支付指令后，乙方應按照甲方要求，辦理資金劃轉手續，并及時將辦理結果報告甲方。

6.5 實物證券的保管。

乙方根據投資管理人發送的指令，辦理實物證券的購買和轉讓手續，并根據相關規則安全保管實物證券。委托投資資產的實物證券及保管憑證由乙方持有。

6.6 指令和通知的執行。

6.6.1 指令和通知的內容。

6.6.1.1 來自甲方的指令和通知包括但不限于受托財產托管專戶與委托投資資產托管專戶的款項相互撥人、停止清算、受托財產的增加、支付受托費、投資管理費和托管費以及向受益人支付企業年金待遇等。

6.6.1.2 來自投資管理人的指令和通知包括場外交易（如新股配售、新發國債認購、銀行間市場債券買賣、銀行間市場回購等）收付款、收付券指令等。

6.6.1.3 指令必須載明下列內容：賬號、金額、劃款方式、用途、預留印鑒、簽字、日期和其他需要載明的事項。

6.6.2 指令和通知的發送確認。

6.6.2.1 甲方及投資管理人的指令和通知應由其法定代表人或其指定的授權代表簽發并加蓋預留印鑒。

6.6.2.2 指令必須以書面方式發送，書面方式包括原件送達和傳真。

6.6.2.3 乙方收到指令或通知后，應指定專人驗證簽名和印鑒。簽名和印鑒驗證一致的，按照7.4.3 有關規定執行；簽名和印鑒驗證不一致的，該指令或通知無效，乙方并應立即報告甲方。

6.6.2.4 對于限時到賬的指令或通知，甲方應當考慮乙方辦理業務的必要時間。

6.6.3 指令和通知的執行。

篇（3）

1　引言

近年來，由于中國高星級酒店國際化進程的加速，以及國際酒店管理集團對中國經濟發展潛力的關注，促使大量國際酒店管理集團進入中國，其中絕大部分都采用了委托管理方式快速進入中國市場。伴隨著國際酒店管理集團的迅速擴張，高昂的管理費用與低下的投資回報已成為中國酒店業主與國際酒店管理集團管理方關系緊張的導火索，甚至導致管理合同的終止。本文重點研究我國高星級酒店業主與國際酒店管理集團的委托管理關系現狀，在此基礎上，提出影響我國高星級酒店業主與管理方關系的關鍵因素與相應對策，以期為改善委托管理下我國高星級酒店業主與國際酒店管理集團的合作關系提供一定的借鑒。

2　文獻綜述

委托管理模式發源于美國，現已成為國際酒店管理集團拓展海外業務的重要途徑。1988年美國康奈爾大學James教授首次闡述了委托管理模式下酒店管理合同的相關概念、運作特點、談判要點和合同條款。此后，國外學者進行了以管理合同為關注點的酒店業主與管理方關系的相關研究。

第一，酒店管理合同契約條款的相關研究。酒店管理合同是雙方建立合作關系的法律前提。James(1988a，1988b)認為隨著酒店業主談判能力的增強，業主得以更多地介入酒店運營，在管理合同期限長短、績效考核標準的制定及合作終止條款設置等方面都掌握了更多的發言權。James(1997)指出酒店管理合同的變化趨向對業主有益。Howard(1998)指出，管理合同不僅會影響酒店管理目標的實現，還會影響酒店組織架構的安排以及業主和管理方的關系。Karen(1999)指出合理平衡雙方利益的酒店管理合同才是實現業主與管理方良性互動和酒店長期經營目標的重要保證。James(2009)詳細闡述了管理合同條款的十二個改變。Richard,(2010)通過對2009年各酒店集團委托管理收益的比較分析，以及金融危機對酒店管理合同條款影響的研究，預測了業主與管理方未來五到七年的合作趨勢。

第二，對委托管理模式下酒店業主與管理方矛盾糾紛處理實例的研究。Michael(1994)指出溝通協商和內部調解是酒店業主與管理方處理矛盾糾紛的主要選擇，而一旦溝通破裂、協商無門時，就要依照管理合同約定的爭議解決程序提起仲裁甚至訴訟。Michael(1997)和Michael(1998)認為酒店業主的優勢正在加強，盡管管理合同中已寫明合同終止條件，但當業主單方終止合同時，管理公司別無選擇只能離場。James和Kristi(2003)認為無論業主與管理方在管理合同上簽署了怎樣的條款，那些法律裁決的先例才是爭議解決辦法的最終依據。William(2003)通過對法庭處理的多起管理方違背業主利益行為的判決的分析，指出管理方隱瞞業主收受回扣、同意接管與現管酒店存在競爭關系的酒店等行為都損害了業主利益，也為管理合同的延續埋下了隱患。

近年，國內研究者也開始關注中國酒店委托管理中業主方與管理方的合作問題。尹真(2006)認為酒店管理公司的經驗對創造良好的業績起著重要作用。鄒益民和鮑娟(2007)指出，業主自身角色正確定位、飯店硬件匹配、合同全面合理、業主準確選擇管理集團和管理合同有效實施這五個維度都會影響委托管理成功與否。對管理方的研究主要集中于委托管理模式的研究。陳勇(2006)在對酒店管理合同發展歷程梳理的基礎上，指出酒店管理合同發展初期具有“將不可抗力導致的酒店管理公司的經營風險轉嫁給酒店業主，以確保酒店管理公司在委托管理模式下生存和發展”的特點。陳勇(2007)結合新制度經濟學相關理論，探討了如何構建酒店管理合同受托方激勵約束機制，并分析了酒店管理合同所涉及的利益相關方的職責與權限。陳勇(2008)在對國內52家國際品牌酒店的業主代表訪談和問卷調查的基礎上，從酒店管理方的選擇、報酬、控制、競爭和聲譽五方面，分析了酒店管理方激勵約束現狀，提出業主應由直接管理向間接管理轉變。

3　中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理的發展動因

3.1我國高星級酒店業發展現狀

3.1.1行業規模不斷擴大

隨著中國經濟持續增長，星級酒店固定資產投資在2000至2008年間顯著增加，其中五星級和四星級酒店投資額分別增長361％和312％，居行業領先水平；星級酒店的數量從2001年的7358家增加到2009年的14237家，年均增速為8.7％，其中五星級酒店更是從1989年的3家、1999年的77家，迅猛發展到2009年的506家，四五星級酒店比例也由10年前的7.7％升至2009年底的17.5％，即使在經濟不景氣的09年，高星級酒店仍然維持了20％的增長率。

3.1.2國際品牌增量明顯

國際酒店管理集團管理的高星級酒店數量逐年增多。1982年北京建國飯店引進香港半島酒店集團管理，拉開了國內酒店引進國際酒店管理公司和國際酒店品牌的序幕。2005年，洲際、希爾頓、萬豪和雅高集團相繼出售其在歐美市場的大量酒店以騰出資金用于拓展中國市場。“僅2006年2月的一周，洲際便在中國新簽10家酒店，而喜達屋、萬豪、雅高等集團也都對自己中國區域的負責人提出了高端酒店數量3年內增長50％的要求”。據不完全統計，截至2010年初，已有40多家國際酒店管理集團的70多個品牌進入中國，共管理1000多家酒店。世界排名前十位的國際酒店管理集團均已進入中國市場，管理酒店480家。

3.1.3行業進入微利時代

2009底中國旅游飯店業協會與仲量聯行集團對全國25個城市酒店業績的問卷調查顯示：截至2009年年末，全國星級酒店平均客房出租率為57.88％，較2008年下降了0.42個百分點，而五星級酒店平均客房出租率更是在全國平均水平以下，僅為51.06％。平均房價方面，由于2009年初高星級為酒店應對金融危機普遍為采取了壓縮內部費用等措施降低成本，甚至“降星銷售”，致使五星級酒店2009年平均房價降至622.80元，較2008年下降了10.08％。近年來高星級酒店的“投入產出比”僅維持在O.35左右，表現為高端酒店規模增長最階段恰恰為酒店經營效益下滑最為明顯階段，行業已進人微利時代。

3.2中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理的動因

3.2.1國際酒店管理集團的利益驅動

采用委托管理模式，國際酒店管理集團可以達到不通過原始資本的積累而實現迅速擴張的目的，因此，為了更好地把握中國市場的拓展機遇、獲得更強的市場 話語權，采取與背景誠信且頗具實力的大業主“捆綁”簽約的戰略合作模式已成為國際酒店管理集團的首選。如：洲際酒店管理集團與保利集團合作管理佛山保利洲際酒店、與綠地集團合作管理南京綠地洲際酒店；萬豪酒店管理集團與綠地集團建立鄭州萬豪酒店、與富力地產集團建立北京富力萬麗酒店。此外，國際酒店管理集團還通過建立中國區客戶服務中心，控制旗下各酒店的客源輸送，并以此獲得可觀的渠道費用和訂房傭金，這些財務報表中顯示為銷售費用的收益，往往不為業主察覺，卻正逐漸成為國際酒店管理集團商業盈利的中心。

3.2.2業主實現投資目標的利益驅動

近年來，大量有實力的地產開發商紛紛進入酒店領域，如萬達、泰達、恒大、綠地等公司，委托國際酒店管理集團管理能為其帶來“最大化的綜合價值”。一是公關活動平臺。通過高星級酒店來展現企業的品牌、形象、實力和企業文化。二是穩定的現金流。雖然酒店的經營毛利潤只有35％左右，卻可以產生穩定而充沛的現金流，保證企業信用、支付能力和經濟實力的體現。三是快速培育聯動品牌。通過聘請國際品牌酒店集團管理配套酒店提升未來土地升值空間。四是合理避稅。房產開發商將企業所得轉化為飯店的固定資產投資以減少稅款，相當于部分酒店投資來源于政府稅收。五是獲取政府優惠政策。很多城市對含有高星級酒店項目開發的住宅給予優惠政策，如土地出讓“半買半送”、稅費減免等。六是不動產保值增值，滿足資本市場在財務統計上對連續經營收入要求的目的，同時起到增加公司市值的作用。七是建立長期資本收益。酒店屬于商業用地，原則上只要用地規范，在供應上不受限制，因此容易獲取土地資源。因此，當酒店項目成為地產開發的一部分時，業主會從綜合土地成本、政府要求、商業地產增值、避稅等多個角度加以考慮。

3.2.3地方政府的政策引導

在各地舊城改造中，規劃了很多體量巨大的城市綜合體，作為綜合體中的高星級酒店，不僅為城市提供高端商務平臺，還扮演著城市會客廳的角色。2007年，河北石家莊出臺《關于鼓勵新建五星級酒店的意見》、深圳出臺《龍崗區關于加快高星級酒店發展暫行規定》；2008年湖北鄂州出臺《關于加快發展高星級酒店業的若干意見》；2009年，包括江蘇南通、內蒙固陽、重慶武隆、湖北大悟、海南儋州等近20個地方政府出臺了相關政策，鼓勵高星級酒店建設；2010年，福建上杭、廣東陽江、廣西貴港亦出臺相關政策加快高星級酒建設。各地政府在用地面積、土地價格、稅費優惠、現金獎勵等多方面的優惠政策成為高星級酒店建設的重要推手。

4　中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理問題分析及預防化解

4.1中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理中存在的問題

酒店業主和管理方之間實際上是一種將酒店業主的有形資產與管理方的無形資產相結合的利益共同的合作方式。伴隨著高星級酒店采用委托管理模式迅速擴張，管理方與業主矛盾也日益凸顯。

在酒店策劃籌建階段，問題主要表現為酒店開業前預算的制定是否嚴格執行國際酒店管理集團的制度與品牌標準，如證照不齊是否仍如期開業，是否聘用集團指定的設計師，是否選擇酒店集團推薦的設備供應商等。

在管理合同簽署階段，問題主要集中在酒店人事安排、財務安排、資產安排、業績考核等四方面。首先是業主方權利的保障。如大部分酒店管理合同的區域非競爭條款中限制性區域界定模糊、限制年限過短等，致使很多酒店開業不久就面臨同一集團旗下同品牌競爭。其次是業主方管理權限范圍的界定。以人事任免為例，業主方通常要求派駐業主代表或委任副總經理、財務副總監在酒店任職，以享有充分的監督和控制權；而管理方則擔憂委派人員的雙重身份不便酒店的日常管理，甚至影響最終業績考評。再次，酒店業主有效行使權利存在障礙，如業主很難知曉年度財務預算中詳實的酒店經營數據；業主對管理方推薦的總經理等高層人選的工作背景等信息知曉不夠全面；物資采購方面，因專業所限，對大額支出、供應商的選擇等也存在審批難度。

在經營管理階段，矛盾主要反映在雙方經營理念、人員效率和集團費用分攤及年度財務預算方案編制等方面。一是關于人員效率的分歧。管理方往往指責業主派駐的高層管理人員作用不明顯且有的傾向。二是關于集團費用分攤比例的分歧，主要集中在高昂的集團海外促銷宣傳費與營銷效果的問題、前期中央預訂系統投資與后期實際收益不符問題、酒店員工接受集團培訓的費用和顧客忠誠計劃費用問題等。三是在年度財務預算方案編制上的分歧。按酒店管理方的財務預算方案實施，當達到業主設定的財務指標時對管理方給予獎勵，這一“雙重指標”做法目前普遍存在于外資品牌酒店。

典型的矛盾沖突案例有：南京希爾頓酒店和上海仕格維麗致酒店因經營業績不佳分別于2006年和2009年被撤牌；雅高集團在上海的首家精品酒店――璞邸酒店和由萬豪集團管理的廣州天倫萬怡大酒店，因管理合同中未對業主酒店物業轉讓行為設限而導致管理方話語權缺失最終被撤牌；由新加坡華業集團投資建設的蘇州吳宮喜來登和廈門索菲特大酒店，因業主發展戰略調整，于2009年先后變身為蘇州吳宮泛太平洋大酒店和廈門泛太平洋大酒店。

4.2委托管理中矛盾預防與化解

4.2.1前期策劃籌建階段

第一，科學規劃綜合體項目。開發商需慎重對待綜合體項目酒店建設的必要性以及開發時序問題；管理方要全面評估和篩選項目，同時還應將自己的優勢體現在項目總體規劃和定位能力上，找到與業主的契合點。第二，業主方與管理方應緊密配合開展籌建開業工作。在策劃籌建階段，遵循“功能決定結構，結構決定外觀”原則進行設計建造，并從投資和管理的角度對項目建設進程統籌兼顧。第三，在籌備開業階段，雙方應對團隊人選嚴格把關。審慎選擇酒店總經理，籌備團隊的工作應貫穿于酒店前期準備及開業后的初期經營階段。第四，高質量的可行性研究和市場調研先行。研究報告對投資回報的測算可以幫助管理方對項目潛在的收益和風險進行評估，引導處于建設階段的酒店在相關布局和設施上進行調整以適應市場需求，幫助酒店管理層制定準確的開業收支預算，并制定合理的定價策略及收益預測。

4.2.2中期合同簽署階段

第一，業主必須熟悉國際酒店管理集團的管理合同。要掌握合同談判節奏，談判期太短不利于爭取有利條款，而過分拖延也會產生風險。第二，業主應從總體利益上審視管理合同。在指定供應商方面，若業主希望自己采購且有能力自己采購，則采購權應該歸業主所有，管理方提供協助。在合同里應明確限制集團同一品牌或同檔次品牌在一定地域、一定時期內的發展。在人力成本方面，業主應要求管理方做出人員成本占營收比例的財務測算，并在合同中寫明約束性條款。在成本劃分方面，應明確劃分“營運成本”和“業主成本”。在酒店運營賬戶監管方面，應建立財務雙簽制度，合理監控酒店重大合同簽署和預算外大額費用支出；業主還要獲取對酒店年度計劃和年度預算的審批權。在對酒店高層的任命權和審批權方面，業主應擁有委派業主 代表和酒店副職(副總經理、財務副總監)的權力，以及對總經理、營銷總監和財務總監三大關鍵崗位的審批權。第三，科學設計業績考核指標。可在傳統的RevPAR和GOP兩大考核指標基礎上，增加“收益指數(RGI)”考核指標，跟蹤比較一定數量競爭酒店的RevPAR情況，判斷本酒店在競爭市場上的相對位置。此外，典型的房地產指標――“物業每平方米收入(RevPSM)”對評估酒店投資回收情況及管理效率也有一定可取之處。第四，創新薪酬機制。要建立經營價值與物業價值掛鉤的酒店管理方薪酬機制，將所有權與經營權融合，激勵管理方在關注經營業績的同時，平等地關注酒店物業價值，利于降低業主為了出售酒店物業尋求終止管理合同的欲望，實現雙方長久穩定的合作。第五，對酒店物業轉讓行為設限。酒店管理方應對業主股份轉讓、重組以及酒店實物資產轉讓設定一些條件。比如：業主有義務在交易前，促使股份或資產的受讓人與酒店管理方簽訂協議，確保新的業主接受原管理合同條款，使酒店管理方可以不受干擾繼續經營酒店。

4.2.3后期經營管理階段

第一，家具、裝置和設備(FF&E)儲備資金的提取和使用。雙方應聚焦于如何審慎靈活使用儲備資金，既保證酒店有充足修繕資金可供使用，又兼顧業主自由支配這部分資金的意愿，避免資金的占用和閑置。第二，合理控制人力成本。要對酒店組織結構和崗位進行流程再造，增加管理寬度，壓縮管理層級。實施區域化集中管理措施，將收益管理、營銷和IT支持等業務整合到集團劃定的“小區域”，起到減員增效作用。第三，建立酒店業主與管理方企業文化融合機制。在尊重彼此文脈、人脈基礎上，以文化整合和價值認同為紐帶，促進業主公司利潤導向的傳統層級文化與管理公司品牌價值導向的制度規范文化相融合，形成適應酒店現實情況的獨特的企業文化。第四，化解預算編制爭議。酒店年度預算和資源配置的討論必須圍繞兩個主題展開：如何戰勝競爭對手，如何超越去年的收入。雙方討論的著眼點應從成本和收入方面的討價還價轉向尋求更好地解決問題的方法。

4.2.4重視四大相關因素

第一，聘請堅守職業道德的專業酒店咨詢人員。富有責任感的專業咨詢人員能客觀地評價項目。在酒店發展階段出具全面客觀的可行性研究報告、推薦業主代表和副職人選、協助業主進行合同談判。在酒店業績明顯下滑時，對存在問題進行診斷，獻計獻策。在管理公司撤牌前期，分析原因，評估終止管理合約的風險。在更換品牌期間，輔助管理團隊平穩過渡和交接。第二，構建行業協會和業主聯盟的信息分享平臺。首先，行業協會應與旅游行政管理部門脫鉤，成為不帶行政色彩的專業社會組織，公正維護業主與管理方權益及規范酒店經營行為。其次，行業協會應與酒店業主聯盟共同打造一個交流經驗、分享心得的渠道，幫助業主協調與政府、管理公司、旅行社等各方關系。第三，加強旅游管理部門服務功能。在政策層面建立協調機制，根據行業發展現狀制定有利于引導不同檔次、不同特色酒店均衡發展的政策。從信息服務層面，及時采集酒店經營數據，為投資者和酒店業主提供參考。第四，完善相關法律法規。在市場監管方面，出臺行業準入條件或公告，從源頭上控制酒店供給過剩帶來的各種不利；在職業標準方面，制定酒店職業經理人標準，建立酒店職業經理人發展平臺；在品牌標準方面，應就國際酒店管理集團在中國從事委托管理提出具體的信息披露要求，向業主方提供完整的品牌標準。

5　結論

5.1本研究的結論與貢獻

第一，本次研究發現酒店管理集團的利益驅動、業主實現投資目標的利益驅動以及地方政府的政策引導共同驅動了中國高星級酒店委托國際酒店管理集團管理的發展。

第二，歸納了造成業主方和管理方沖突的主要原因。在酒店策劃籌建階段，主要為酒店開業前預算的制定是否嚴格執行國際酒店管理集團的制度與品牌標準；在管理合同簽署階段，主要集中在酒店人事安排、財務安排、資產安排、業績考核等四方面；在經營管理階段，主要反映在雙方經營理念、人員效率和集團費用分攤及年度財務預算方案編制。

第三，良好的酒店業主與國際酒店管理集團的委托管理關系需要旅游管理部門、行業協會和酒店衍生機構的支持與配合(如圖1)。

篇（4）

第二條本辦法所稱全國社會保障基金(以下簡稱社保基金)是指全國社會保障基金理事會(以下簡稱理事會)負責管理的由國有股減持劃入資金及股權資產、中央財政撥入資金、經國務院批準以其他方式籌集的資金及其投資收益形成的由中央政府集中的社會保障基金。

第三條社保基金投資運作的基本原則是，在保證基金資產安全性、流動性的前提下，實現基金資產的增值。

第四條社保基金資產是獨立于理事會、社保基金投資管理人、社保基金托管人的資產。

第五條財政部會同勞動和社會保障部擬訂社保基金管理運作的有關政策，對社保基金的投資運作和托管情況進行監督。

中國證券監督管理委員會(以下簡稱中國證監會)和中國人民銀行按照各自的職權對社保基金投資管理人和托管人的經營活動進行監督。

第二章理事會

第六條理事會負責管理社保基金，履行以下職責：

(一)制定社保基金的投資經營策略并組織實施。

(二)選擇并委托社保基金投資管理人、托管人對社保基金資產進行投資運作和托管；對投資運作和托管情況進行檢查。

(三)負責社保基金的財務管理與會計核算，編制定期財務會計報表，起草財務會計報告。

(四)定期向社會公布社保基金資產、收益、現金流量等財務狀況。

第七條理事會應嚴格執行本辦法。對理事會的違法違規行為按照國家有關法律法規進行處罰。

第三章社保基金投資管理人

第八條本辦法所稱社保基金投資管理人是指依照本辦法第十條規定取得社保基金投資管理業務資格、根據合同受托運作和管理社保基金的專業性投資管理機構。

第九條申請辦理社保基金投資管理業務應具備以下條件：

(一)在中國注冊，經中國證監會批準具有基金管理業務資格的基金管理公司及國務院規定的其他專業性投資管理機構。

(二)基金管理公司實收資本不少于5000萬元人民幣，在任何時候都維持不少于5000萬元人民幣的凈資產。其他專業性投資管理機構需具備的最低資本規模另行規定。

(三)具有2年以上的在中國境內從事證券投資管理業務的經驗，且管理審慎，信譽較高。具有規范的國際運作經驗的機構，其經營時間可不受此款的限制。

(四)最近3年沒有重大的違規行為。

(五)具有完善的法人治理結構。

(六)有與從事社保基金投資管理業務相適應的專業投資人員。

(七)具有完整有效的內部風險控制制度，內設獨立的監察稽核部門，并配備足夠數量的稱職的專業人員。

第十條社保基金投資管理人由理事會確定。申請社保基金投資管理業務，需向理事會提交申請書以及由中國證監會出具的申請人是否滿足本辦法第九條規定的基本條件的意見。理事會成立包括足夠數量的獨立人士參加的專家評審委員會，參照公開招標的原則對具備條件的社保基金投資管理業務申請人進行評審。評審委員會經投票提出社保基金投資管理人建議名單，報理事會確定。評審辦法由理事會制定。評審辦法及評審結果報財政部、勞動和社會保障部、中國證監會備案。

第十一條社保基金投資管理人履行下列職責：

(一)按照投資管理政策及社保基金委托資產管理合同，管理并運用社保基金資產進行投資。

(二)建立社保基金投資管理風險準備金。

(三)完整保存社保基金委托資產的會計憑證、會計賬簿和年度財務會計報告15年以上。

(四)編制社保基金委托資產財務會計報告，出具社保基金委托資產投資運作報告。

(五)保存社保基金投資記錄15年以上。

(六)社保基金委托資產管理合同規定的其他職責。

第十二條有下列情形之一的，社保基金投資管理人應當及時向理事會報告：

(一)社保基金資產市場價值大幅度波動。

(二)社保基金投資管理人減資、合并、分立、解散、依法被撤銷、決定申請破產或被申請破產。

(三)社保基金投資管理人涉及重大訴訟或者仲裁。

(四)社保基金投資管理人的董事、監事、經理及其他高級管理人員發生重大變動。

(五)有可能使社保基金委托資產的價值受到重大影響的其他事項。

(六)委托資產管理合同規定的其他報告事項。

第十三條社保基金投資管理人應適應社保基金管理的要求，建立、健全相關內部管理制度和風險管理制度。

第十四條有下列情形之一的，社保基金投資管理人必須退任：

(一)社保基金投資管理人解散、依法被撤銷、破產或者由接管人接管其資產。

(二)理事會有充分理由認為更換社保基金投資管理人符合社保基金利益。

(三)托管人有充分理由認為更換社保基金投資管理人符合社保基金利益并征得理事會同意。

(四)財政部、勞動和社會保障部或中國證監會有充分理由認為社保基金投資管理人不能繼續履行委托資產管理職責。

(五)社保基金委托資產管理合同規定的其他情形。

第十五條當社保基金投資管理人更換或退任時，理事會必須盡快委任新投資管理人，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監會備案；新任投資管理人確定并履行職責后，原任投資管理人方可退任。

第十六條禁止(一)以社保基金的名義使用不屬于社保基金名下的資金從事投資活動，或以他人的名義使用屬于社保基金名下的資金從事投資活動。

(二)不公平地對待社保基金賬戶的資產。

(三)挪用社保基金的委托資產。

(四)從事可能使社保基金委托資產承擔無限責任的投資。

(五)用社保基金委托資產從事信用交易。

(六)法律、法規和社保基金委托資產管理合同規定禁止從事的其他活動。

第四章社保基金托管人

第十七條本辦法所稱社保基金托管人是指按照本辦法第十九條規定取得社保基金托管業務資格、根據合同安全保管社保基金資產的商業銀行。

第十八條申請辦理社保基金托管業務應具備以下條件：

(一)設有專門的基金托管部。

(二)實收資本不少于80億元。

(三)有足夠的熟悉托管業務的專職人員。

(四)具備安全保管基金全部資產的條件。

(五)具備安全、高效的清算、交割能力。

第十九條社保基金托管人由理事會確定。申請社保基金托管業務，需向理事會提交申請書以及由中國人民銀行批準其從事社保基金托管業務的證明。理事會按照招標原則評選社保基金托管人，評選辦法及評選結果報財政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案。理事會應逐步創造條件采用招標方式確定社保基金托管人。

第二十條社保基金托管人履行下列職責：

(一)盡職保管社保基金的托管資產。

(二)執行社保基金投資管理人的投資指令，并負責辦理社保基金名下的資金結算。

(三)監督社保基金投資管理人的投資運作。發現社保基金投資管理人的投資指令違法違規的，向理事會報告。

(四)完整保存社保基金會計賬簿、會計憑證和年度財務會計報告15年以上。

(五)社保基金托管合同規定的其他職責。

第二十一條社保基金托管人應適應社保基金托管的要求，建立、健全相關內部管理制度和風險管理制度。

第二十二條有下列情形之一的，社保基金托管人必須退任：

(一)社保基金托管人解散、依法被撤銷、破產或者由接管人接管其資產。

(二)理事會有充分理由認為社保基金托管人應當退任。

(三)財政部、勞動和社會保障部或中國人民銀行有充分理由認為托管人不能繼續履行社保基金托管職責。

(四)社保基金托管合同規定的其他情形。

第二十三條當社保基金托管人更換或退任時，理事會必須盡快委任新的托管人，并報財政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案；新任托管人確定并履行職責后，原任托管人方可退任。

第二十四條禁止社保基金托管人從事下列活動：

(一)將其托管的社保基金資產與托管的其他資產混合管理。

(二)托管的社保基金資產與其自有資產混合管理。

(三)挪用其托管的社保基金資產。

(四)有關法律法規禁止從事的其他活動。

第五章社保基金的投資

第二十五條社保基金投資的范圍限于銀行存款、買賣國債和其他具有良好流動性的金融工具，包括上市流通的證券投資基金、股票、信用等級在投資級以上的企業債、金融債等有價證券。

理事會直接運作的社保基金的投資范圍限于銀行存款、在一級市場購買國債，其他投資需委托社保基金投資管理人管理和運作并委托社保基金托管人托管。

第二十六條社保基金投資管理人與社保基金托管人須在人事、財務和資產上相互獨立，其高級管理人員不得在對方兼任任何職務。

第二十七條理事會持有的國債在二級市場的交易，需委托符合本辦法第九條規定的專業性投資管理機構辦理。

第二十八條劃入社保基金的貨幣資產的投資，按成本計算，應符合下列規定：

(一)銀行存款和國債投資的比例不得低于50%。其中，銀行存款的比例不得低于10%。在一家銀行的存款不得高于社保基金銀行存款總額的50%。

(二)企業債、金融債投資的比例不得高于10%。

(三)證券投資基金、股票投資的比例不得高于40%。

第二十九條單個投資管理人管理的社保基金資產投資于一家企業所發行的證券或單只證券投資基金，不得超過該企業所發行證券或該基金份額的5%；按成本計算，不得超過其管理的社保基金資產總值的10%。

投資管理人管理的社保基金資產投資于自己管理的基金須經理事會認可。

第三十條委托單個社保基金投資管理人進行管理的資產，不得超過年度社保基金委托資產總值的20%。

第三十一條社保基金建立的初始階段，減持國有股所獲資金以外的中央預算撥款僅限投資于銀行存款和國債。條件成熟時由財政部會同勞動和社會保障部商理事會報國務院批準后，改按本辦法第二十八條所規定比例進行投資。

第三十二條劃入社保基金的股權資產納入社保基金統一核算，按照國家有關規定進行管理。股權資產變現后的投資比例按本辦法第二十八條的規定執行。

第三十三條根據金融市場的變化和社保基金投資運作的情況，財政部會同勞動和社會保障部商有關部門適時報請國務院對第二十八條所規定的社保基金投資比例進行調整。

第三十四條經中國人民銀行批準，理事會可按照有關規定，與商業銀行辦理協議存款。

第六章社保基金委托投資管理合同和托管合同

第三十五條理事會與社保基金投資管理人必須簽訂委托資產管理合同，對雙方的權利義務、委托資產管理方式、投資范圍、收益分配等內容作出規定，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監會備案。

社保基金委托資產管理合同到期或中止時，相關事宜的處理辦法另行制定。

第三十六條理事會與社保基金托管人必須簽訂社保基金委托資產托管合同，明確??部、中國證監會、中國人民銀行備案。

社保基金委托資產托管合同到期或中止時，相關事宜的處理辦法另行制定。

第七章社保基金投資的收益分配和費用

第三十七條社保基金凈收益全額納入社保基金，按國家有關規定分配使用和投資。

第三十八條社保基金投資管理人提取的委托資產管理手續費的年費率不高于社保基金委托資產凈值的1.5%。

理事會可在委托資產管理合同中規定對社保基金投資管理人的業績獎勵措施。具體方案由財政部會同勞動和社會保障部批準。

第三十九條社保基金托管人提取的托管費年費率不高于社保基金托管資產凈值的0.25%。

第四十條社保基金投資管理人按當年收取的社保基金委托資產管理手續費的20%，提取社保基金投資管理風險準備金，專項用于彌補社保基金投資的虧損。社保基金投資管理風險準備金在托管銀行專戶存儲，余額達到社保基金委托管理資產凈值的10%時可不再提取。

理事會按社保基金凈收益的20%提取一般風險準備金，專項用于彌補社保基金投資發生重大虧損時社保基金投資管理人所提管理風險準備金不足以彌補的虧損。一般風險準備金余額達到社保基金資產凈值的20%時可不再提取。

第八章社保基金投資的賬戶和財務管理

第四十一條社保基金投資管理人的社保基金委托資產管理業務必須與該管理人的其他業務在財務、賬戶上分開，不得混合操作和核算。

第四十二條社保基金托管人必須為社保基金開設獨立的證券賬戶和資金賬戶。

第四十三條社保基金與理事會單位財務分別建賬，分別核算。

第四十四條社保基金投資管理人和托管人應認真進行日常會計核算，嚴格按照有關規定編制會計報表，定期就社保基金的會計核算、報表編制等進行核對。

第九章報告制度

第四十五條理事會、社保基金投資管理人、社保基金托管人應當按照本辦法的要求報告社保基金投資運作的情況，保證報告內容沒有虛假、誤導性陳述或者重大遺漏，并對所報告內容的真實性、完整性負責。

第四十六條理事會的信息披露和報告應符合以下要求：

(一)每年一次向社會公布社保基金資產、收益、現金流量等財務狀況。

(二)每季度一次向財政部、勞動和社會保障部提交社保基金財務會計報告、投資管理報告。

(三)單個社保基金委托資產管理合同到期后，向財政部、勞動和社會保障部提交經具備證券從業資格的會計師事務所審計的報告，對社保基金委托資產的投資情況作出說明。

(四)社保基金發生重大事件，立即報告財政部、勞動和社會保障部，并編制臨時報告書，經核準后予以公告。

第四十七條社保基金投資管理人應按社保基金委托資產管理合同及理事會的要求定期和不定期向理事會提供社保基金委托資產投資運作報告。

第四十八條社保基金托管人應按托管合同和理事會要求定期和不定期向理事會提供社保基金托管資產報告，并對第四十七條社保基金投資管理人編制的報告的有關內容復核，向理事會出具書面復核意見。

第十章罰則

第四十九條社保基金投資管理人違反本辦法第十二條規定，不及時或者未向理事會報告該條所列情形之一的，責令改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款。

第五十條社保基金投資管理人或者托管人有本辦法第十六條和第二十四條所列行為之一的應退任，有違法所得的，沒收違法所得，處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款；沒有違法所得的，處50萬元以下的罰款。

第五十一條社保基金投資管理人違反本辦法第二十五條規定，超出范圍進行投資的應退任，并處以50萬元以下的罰款。

第五十二條社保基金投資管理人和托管人違反本辦法第二十六條規定的，責令限期改正，并給予警告，逾期不改的應退任。

第五十三條社保基金投資管理人違反本辦法第二十九條規定，責令限期改正，給予警告，并處10萬元以下罰款，逾期不改的應退任。

篇（5）

第二條  凡本市市區內的新建住宅小區，必須根據本辦法實行物業管理。本辦法實施前已經驗收交付使用的住宅小區，應當積極創造條件，逐步實行物業管理。

第三條  本辦法所稱住宅小區是指以住宅為主，經統一規劃、綜合開發、配套建設以及機關、企業事業單位等自建的建筑面積在3萬平方米以上的居民居住區。

本辦法所稱物業是指住宅小區內的各類房屋、公用配套設施及住宅小區使用范圍內的公共場地。

第四條  長春市房地產管理局是本市物業管理的行政主管部門，其主要職責是：

（一）宣傳貫徹國家、省、市有關物業管理法律、法規、規章；

（二）負責住宅小區物業管理委員會組建的指導工作；

（三）會同有關部門制定住宅小區物業管理專用資金的收取辦法、標準及管理規定；

（四）制定物業管理有關合同，公約等示范文本；

（五）負責物業管理企業的資質審查；

（六）參與新建住宅小區開發建設方案的論證和竣工驗收；

（七）監督、檢查、指導物業管理活動。

建委、計委、規劃、城建、公用、民政、衛生、環保、公安、財政、物價、廣播電視、電業、電信等部門（以下簡稱有關部門）及住宅小區所在地人民政府按照各自職責，負責住宅小區物業管理有關工作的監督、指導。

第五條  物業管理企業應當逐步推行社會化、專業化的管理模式；遵循經營自主、有償服務、自負盈虧、微利經營的原則。

第二章  住宅小區物業管理委員會

第六條  住宅小區應當成立住宅小區物業管理委員會（以下簡稱管委會）。

管委會由住宅小區內房屋產權人、使用人在物業管理行政主管部門的指導下，選舉代表組成，委員總數為單數。管委會選舉辦法由市人民政府另行規定。

管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產生。

本辦法實施前成立的住宅小區管理委員會應當在物業管理行政主管部門批準的期限內，直接改組為住宅小區物業管理委員會；改組確有困難的，經物業管理行政主管部門批準，可以重新選舉管委會。

第七條  管委會決定問題，采取少數服從多數的原則。

第八條  管委會的權利：

（一）制定管委會章程，維護房屋產權人、使用人的合法權利；

（二）決定選聘或者續聘物業管理企業，代表房屋產權人、使用人簽訂住宅小區委托管理合同；

（三）審議物業管理專用資金和住宅維修儲備金的使用計劃；

（四）審議物業管理企業制訂的年度管理計劃，決定住宅小區維修和管理服務的重大事項；

（五）檢查、監督物業管理企業對住宅小區物業管理工作。

第九條  管委會義務：

（一）維護房屋產權人、使用人的合法權益，并接受其監督；

（二）不得選聘不具備物業管理資質的企業管理住宅小區；

（三）保護和改善住宅小區環境質量；

（四）接受物業管理行政主管部門、各有關部門以及住宅小區所在地人民政府的監督指導；

（五）協助物業管理企業落實有關管理工作。

第十條  管委會應當通過住宅小區房屋產權人、使用人大會制定住宅小區公約。

住宅小區公約對全體房屋產權人、使用人具有約束力，由管委會和物業管理企業共同監督執行。

第三章  物業管理企業

第十一條  物業管理企業根據本辦法和住宅小區委托管理合同對住宅小區實施物業管理。

委托管理合同應當包括管理項目、管理標準、管理費用、雙方權利和義務、合同期限用違約責任等條款。委托管理合同期限一般不得超過三年。合同期滿后，經管委會續聘的，應當重新簽訂委托管理合同。

委托管理合同由物業管理行政主管部門制定示范文本。

第十二條  物業管理企業應當具備下列條件：

（一）有固定的辦公、經營場所；

（二）具有30萬元以上的貸幣注冊資金；

（三）有合法的管理章程；

（四）具有進行物業管理所需相應數量的有關專業技術人員；

（五）物業管理行政主管部門規定的其他條件。

第十三條  成立物業管理企業必須持申請書及有關資料到物業管理行政主管部門辦理資質審查手續，經審查合格、領取《物業管理資證書》后，方可接受委托從事住宅小區物業管理業務。

本辦法前成立的物業管理企業，應當自本辦法之日起九十日內到物業管理行政主管部門申請資質審查，領取《物業管理資質證書》。

《物業管理資質證書》實行年審制度。

第十四條  新建住宅小區在工程開工前，由物業管理行政主管部門、各有關部門、住宅小區所在地街道辦事處組成物業管理監督；機構對住宅小區的物業進行前期管理。

第十五條  物業管理監督機構在住宅小區工程建設中，應當配合有關部門對住宅小區的工程質量、配套設施建設及環境保護情況進行監督；開發建設單位應當嚴格按照批準的規劃和設計方案進行建設。

第十六條  住宅小區竣工時，物業管理監督機構應當參與住宅小區工程建設綜合驗收。

物業管理監督機構應當向驗收主管部門提交住宅小區工程建設情況書面意見。

第十七條  住宅小區選舉產生管委會后，物業管理監督機構應當將小區移交給管委會，由管委會選聘物業管理企業對住宅小區進行物業管理。

第十八條  開發建設單位和房屋產權人出售房屋或者出租房屋時，在合同中應當具有產權人或者使用人承諾遵守該住宅小區管理規定的條款。

第十九條  物業管理企業的權利：

（一）根據有關法規、規章制定住宅小區物業管理的具體規定；

（二）依照委托管理合同和管理規定對住宅小區實施管理；

（三）依照委托管理合同和有關規定收取相關費用；

（四）制止違反住宅小區管理規定的行為；

（五）選聘清潔、保安等專業承擔專項管理業務；

（六）在住宅小區內依法開展為房屋產權人、使用人服務的多種經營項目，以其收益補充小區管理費用。

第二十條  物業管理企業的義務：

（一）履行住宅小區委托管理合同，依法經營；

（二）接受管委會和房屋產權人、使用人的監督；

（三）物業管理企業年度管理計劃、住宅維修儲備金使用計劃和住宅小區維修管理服務的重大事項，應當提交管委會審議批準；

（四）接受物業管理行政主管部門、有關部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導；

（五）為住宅小區內的房屋產權人、使用人提供各項優質服務。

第二十一條  住宅小區委托管理合同和住宅小區物業管理規定應當報物業管理行政主管部門備案。

第二十二條  物業管理企業可以享受國家對第三產業的優惠政策。

第四章  住宅小區房屋、設施的管理和維護

第二十三條  新建住宅小區竣工后，開發建設單位應當通過物業管理行政主管部門，向小區管委會移交下列資料：

（一）住宅小區規劃圖，竣工總平面圖；

（二）單位建筑、結構、設備竣工圖；

（三）地下管網竣工圖；

（四）《城市規劃驗收合格通知書》和《  工程質量檢查合格證》；

（五）住宅小區房屋產權明細表；

（六）其他必要的資料。

第二十四條  住宅小區內的房屋產權人和使用人應當遵守下列規定：

（一）不得擅自改變房屋的用途和承重結構；

（二）不得私自增添、拆除、改裝房屋設備及附屬設施；

（三）不得挖掘、連接、壓埋、遷移城市煤氣、供電、供熱、供水、電信、有線電視等管網設施；

（四）不得私搭亂建和隨意占用房屋共用部位，不得破壞綠化、污染環境、噪聲擾民；

（五）不得占用、挖掘綠地和道路；

（六）按照規定及時交納各項費用；

（七）法律、法規禁止的其他行為。

第二十五條  住宅小區內異產毗連房屋的共用部位、共用設施由物業管理企業統一管理和維護。

第二十六條  住宅小區的供氣、電信、有線電視，有關管理單位應當加強專項管理，根據實際需要可以委托物業管理企業管理；住宅小區的供水、排水、供電、供熱，原管理單位應當按其管理范圍加強專項管理，根據實際需要也可以委托物業管理企業管理。委托管理的，應當在住宅小區委托管理合同期限內簽訂專項委托合同，并承擔相應費用。

有關單位應當與物業管理企業密切配合，作好相應的維修、養護工作。

第二十七條  住宅小區保安服務的具體內容由管委會與物業管理企業在住宅小區委托管理合同中約定。物業管理企業的保安人員應當在派出所的指導下加強小區值勤巡邏，積極配合派出所做好小區內治安工作。

第二十八條  住宅小區內的綠地，游園，樓道衛生，環境衛生，道路維護、保潔以及垃圾收集、運輸，由物業管理企業統一管理和維護，根據實際需要，垃圾收集、運輸也可以委托專業單位管理和維護，有關管理部門有權監督檢查。

第二十九條  住宅小區內禁止下列行為：

（一）亂拋垃圾、雜物；

（二）隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑和瓜果皮核；

（三）飼養家禽、家畜；

（四）隨意停放車輛、鳴喇叭和亂設攤點；

（五）排放有毒、有害物，發出超過規定標準的噪音、振動；

（六）損毀、涂刻園林藝術雕塑；

（七）攀折樹木、采摘花果、踐踏草坪；

（八）住宅小區物業管理規定禁止的其他行為。

第五章  住宅小區專用資金和相關費用

第三十條  新建住宅小區、單體商品樓房的開發建設單位，應當按照多層建筑安費2％、高層建筑建安費4％的比例，向物業管理行政主管部門劃撥住宅小區物業管理專用資金。專用資金由物業管理行政主管部門代儲，并實行專戶管理，專項用于該小區在實施物業管理后購買管理、服務用房和住宅小區公用設施更新、大型設施的增改以及環境保護工程建設。

開發建設單位繳納專用資金，應當在拆遷前與物業管理行政主管部門簽訂繳納合同，并按照合同規定繳納專用資金。

本辦法前已建成的住宅小區，其物業管理專用資金在公有住宅售房款中按一定比例劃撥解決；缺少公用配套設施的，凡是未按照規劃、設計配套的，由原開發單位按照物業管理行政主管部門規定的時間一次性補交所需資金；原規劃、設計中未包括，但又屬于必須增設的公用配套設施，補建資金由政府在城市建設維護費、教育專項資金和小區網點費同中調劑解決。

第三十一條  開發建設單位在移交住宅小區時，應當按住宅小區總建筑面積0.5％的比例，以成本價格為小區提供管理用房和服務用房。該管理用房和服務用房為國有直管房產，按民宅租金標準出租給物業管理企業使用和經營，嚴禁改變其用途。

第三十二條  住宅小區應當按照市人民政府的有關規定設立異產毗連住宅維修儲備金，住宅維修儲備金由房屋產權人按規定分攤、分期繳納，由物業管理企業統一收取，用于房屋本體共用部位、共用設施的維修養護。

第三十三條  物業管理企業可以按照規定向住宅小區的房屋產權人和使用人收取綠化費、清潔衛生費、保安費等公共服務費，用于小區內的公共服務項目支出。

公共服務費收費標準和辦法由物價管理部門會同物業管理行政主管部門制定。

第三十四條  物業管理企業在住宅小區內為房屋產權人、使用人開展的特約服務，可以收取特約服務費用。

第六章  法律責任

第三十五條  因故意或者過失造成住宅小區公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

第三十六條  物業管理企業違反本辦法第十三條第一、二款規定，未取得《物業管理資質證書》從事在住宅小區物業管理的，由物業管理行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處以經營收入一至三倍的罰款。

第三十七條  物業管理企業違反本辦法第十三條第三款規定拒不辦理年審的，由物業管理行政主管部門吊銷其《物業管理資質證書》。

第三十八條  開發建設單位違反本辦法第十五條、第三十條、第三十一條規定的，物業管理行政主管部門可以責令其限期改正，在規定期限內仍不履行的，有關部門不予辦理建設工程開工、房屋拆遷、房屋產權登記及房地產交易手續。對違反本辦法第三十條規定的，物業管理行政主管部門還可以向開發建設單位按日加收應繳資金總額3％的滯納金。

第三十九條  住宅小區房屋產權人和使用人違反本辦法第二十四條第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項規定的，由物業管理企業予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失。

第四十條  住宅小區房屋產權人、使用人違反本辦法第二十四條第（六）項規定的，物業管理企業可以要求其限期交納并按照規定收取滯納金。逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院提起訴訟。

第四十一條  房屋產權人和使用人違反本辦法第二十九條規定的，物業管理企業除有權制止、批評教育外，還可以提請相應行政管理部門依法予以處罰。

第四十二條  當事人對物業管理行政主管部門和有關行政管理部門的行政處罰不服的，可以依照《行政復議條例》及《中華人民共和國行政訴訟法》的規定申請復議和提起訴訟。

第四十三條  管委會與物業管理企業因委托管理合同發生糾紛，物業管理企業在物業管理活動中與房屋產權人、使用人發生糾紛，可以向仲裁機構申請仲裁，也可以向人民法院起訴。

第四十四條  對于干擾、阻礙物業管理行政主管部門、管委會和物業管理企業的工作人員執行公務的，由公安機關依照治安管理處罰條例的有關規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十五條  管委會和物業管理企業工作人員應當秉公辦事、不徇私情、忠于職守、盡職盡責，做好住宅小區物業管理工作。

第七章  附則

第四十六條  各縣（市）住宅小區和本市市區的單體住宅樓宇、商廈、寫字樓可以參照本辦法規定實行物業管理。

篇（6）

甲方：____________________公司

地址：________________________

法定代表人：__________________

注冊資本：____________________

營業范圍：____________________

組織形式：____________________

營業期限：____________________

企業年金基金受托管理業務資格

證書編號：________________

郵政編碼：____________________

聯系電話：____________________

乙方：_____________________銀行

地址：________________________

法定代表人：__________________

注冊資本：____________________

營業范圍：____________________

組織形式：____________________

營業期限：____________________

企業年金基金托管業務資格

證書編號：________________

郵政編碼：____________________

聯系電話：____________________

為了確保__________企業年金基金財產的安全，保護受益人的合法權益，根據《企業年金試行辦法》《企業年金基金管理試行辦法》《__________企業年金計劃》《__________企業年金基金受托管理合同》及其他有關規定，甲方委托乙方為__________企業年金基金的托管人，從事托管業務。

雙方同意本著真誠合作、平等自愿和誠實信用的原則，開展此項合作。

為明確甲、乙雙方在__________企業年金基金財產的管理、托管運作以及相互監督等相關事宜中的權利、義務及職責，確保受托財產的安全，保護雙方的合法權益，特訂立本合同。

第一章 定義和釋義

在本合同中，除上下文另有規定外，下列用語應當具有如下含義：

1．1 本合同：指甲方與乙方簽署的《__________企業年金基金托管合同》（合同編號：）及其附件，以及甲、乙雙方對該合同及附件作出的任何有效變更。

篇（7）

1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。

3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。

（一）物業管理糾紛的管轄問題。

確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。

（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。

審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。

1.注意審查物業管理服務合同的效力。

在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物業管理服務合同的，應認定合同無效。

在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業益的不平等條款的，應確認部分無效.

2.注意審查物業管理承包合同的效力。

由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。

3.注意審查物業委托管理合同的效力。

在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。

三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作.筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集，但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業管理權是較為有利的。

關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。

（二）關于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認，或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。

（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。

與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。

（四）關于物業管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

篇（8）

物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的， 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超 常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱 為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法 不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴 大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以海口市 新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩 年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前海口市所受理的物業管理 糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業 主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求 物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業 管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管 理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財 務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產 管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系 、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是 否合法。如海口市順發新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數 的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益 ，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。

3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和 其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管 委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系 、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產 開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公 司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的 依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通 則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不 詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。

（一）物業管理糾紛的管轄問題。

確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴 訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般 都在物業所在地的法院起訴，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院 也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方 提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院 管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應 適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的， 業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所 在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住 所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物 業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理 ，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛， 但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。

（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。

審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理 糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開 發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協 議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產 開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承 包 的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權 委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同 的效力，以正確處理物業管理糾紛。

1.注意審查物業管理服務合同的效力。

在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查

其效力。物業管理 權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主 約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應 由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后 服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務 .隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物 業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物 業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管 理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的 房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業 管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理 ，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統 一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管 理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂 物業管理服務合同的，應認定合同無效。

在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合 同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在 平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能 在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收 費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用 和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外 墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不 向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主 ，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為 常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業主權益的不平等條款的，應確認部分無效 .

2.注意審查物業管理承包合同的效力。

由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物 業 管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包 給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承 包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管 理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提 供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其 由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給 他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理 權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托 管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。

3.注意審查物業委托管理合同的效力。

在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的 管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是 屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確 認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司 簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進 行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管 理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給 他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。 業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管 理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人 對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主 ）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物 業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查 物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開 來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。

三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管 理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善 ，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立 住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行 使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管 理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急 需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何 選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是 否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為 一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作 .筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的 重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集， 但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托人未出 席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項 的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業 管理的最高決策機構，及召

集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。 住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在 出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那么在出售后在什么情況下必須 召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全 部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權 益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大 會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法 召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住 宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達 到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理 部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業 管理權是較為有利的。

關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效 ，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。 由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人 或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公 平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則， 有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認 為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積 大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房 屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票， 計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。 如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的 每 一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主 大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利 于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席 會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額 達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。

（二）關于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授 權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組 織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對 物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管 委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題 目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義 務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開 發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認， 或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于 依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位， 其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見， 筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理 中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理 合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發 生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立 的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。 管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合 同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在 有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。

（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。

與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主 或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業 化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接 進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其 他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法 》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予 以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入 物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可 依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建 立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規 定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服 務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。

（四）關于物業管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

篇（9）

要想把物業管理工作搞好，首先應當理順物業管理中心的法律關系。只有理順了關系，才能夠知道臬直轄市各方面的關系。物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其他與物業管理相關連的行業以及政府有關部門。

1、發展商早期在物業管理中的作用

發展商將物業建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給新的房屋產權所有人。這里的法律關系的變化是發展商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的產權所有人。對于一處新的住宅區，包括公寓或別墅，發展商在竣工前，一般是先期委托物業管理公司介入新建物業的管理工作。有時發展商也自己充當物業管理的角色。不論發展商是自己來管理物業或是委托其他管理公司來管理新建的物業，都是在為新的房屋產權所有人或使用人提供服務。對于新建物業來說，由于發生了產權交易行為，發展商的角色變了，位置也變了。發展商由原先對物業的擁有，變為部分對物業的擁有或完全不擁有。

發展商先期委托物業管理公司管理新建物業或自己自行管理物業的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業初期，廣大新的產權所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業管理公司。發展商只是臨時已有的新的房屋產權所有人委托物業管理公司進行管理。這一時期物業管理公司的費用一般由發展商支付或預先墊付，因為這一時期物業管理公司在這一新的物業管理中尚無收益。由于交易行為和物業管理公司的介入，發展商對新建物業的作用逐漸退居二線。如發展商直接聘請管理公司，發展商應當與物業管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業管理公司。

2、房屋產權所有人（業主）

由于購買了物業，購房人成了新建物業的產權所有人，合法地擁有所購物業。房屋產權所有人對物業擁有所有權與使用權。由于發展商在銷售物業之前，已臨時安排物業管理公司對所購物業進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業管理公司的權利，認同發展商的安排。當新建物業入住率達到50%或50%以上時，發展商應會同物業管理公司召開房屋產權所有人大會（或稱業主大會）。

3、房屋產權所有人大會（業主大會）

房屋產權所有人大會是一個非常重要的會議，由發展商、物業管理公司和房地產管理部門負責召集此會議。因為產權所有人來自不同蝗地方，互不相識，不可能有效地組織起來召開此大會，所以召集、組織業主大會的責任就落在發展商或物業管理公司戶上。發展商在與物業管理公司的委托管理合同中就應明確規定，當入住率達到50%時，物業管理公司有責任牽頭組織召開業主大會。

業主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機構——物業業管理委員會。物業管理委員會是新建物業或物業群中常設的最高權力機構。業主大會每年至少召開一次。住宅

區業主大會對議題進行表決時，每一戶為一票。業主可將自己的權利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權利，維護自己的合法權益。

業主大會主要行使以下職權：

（一）選舉、罷免物業管理委員會的組成人員；

（二）監督管委會的日常工作；

（三）聽取和審查管委會的工作報告；

（四）對住宅區或物業（寫字樓、商廈）內有關業主重大利益的事項做出決策；

（五）修改業主公約；

（六）改變或撤銷物業管理委員會的有關決定。

（七）批準管委會章程。

4、物業管理委員會的性質及法律地位

物業管理委員會是住宅區、寫字樓或商廈等物業管理中的常設最高權力機構，管理委員會的成員景要由房屋產權所有人選出的代表構居，代表廣大業主的權益。同時管理委員會也應當吸收當地居民委員會和派出所的代表參加。既然物業管理委員會是帥業主大會選舉出的代表組成，代表廣大業主的權益，是物業管理中常設的最高權力機構，那么管理委員會就應該是一個長期的、穩定的組織，一個松散、虛設的管理委會不可能起到應該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應該到房屋管理機構備案，并到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。物業管理委員會的主要職責如下：

（一）管理委員會負責制定管委會章程；

（二）負責今后召集并主持業主大會；

（三）負責考察、選擇、招聘物業管理公司；

（四）與新的或原來的物業管理公司重簽訂委托管理合同；

（五）管委會有權審議住宅區物業管理服務費的收費標準；

（六）保管、監督和決定物業維修基金和公用設施專用基金（啟動基金）的使用；

（七）審議管理公司上年的財務收支善和來年的財務預算；

（八）審議管理公司制訂的年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目（鍋爐、配電設備、電梯、中央空調、供暖等）；

（九）監督物業管理公司的管理工作；

（十）審議新的物業管理公約及各種管理規章制度等等。

物業管理委員會與物業管理公司之間是聘用關系。物業管理委員會是物業的主人、所有人，物業管理公司是為之提供服務的。物業管理委員會一般應設常務工作人員一至兩名，費用一般應從管理啟動基金里撥付。

5、物業管理公司

物業管理公司是一種信托機構，屬中介組織。它是執行信托職能的服務性企業。物業管理這個行業在房地產領域里有著非常重要的位置。開發和拆遷都是一時性的工作，幾個月或幾年就可以完成，而物業管理卻是延續性的，可延續幾十年。搞物業管理應眼光放遠，急功近利是不會搞好的。

物業管理公司是依據委托管理合同在新建住宅區或物業中履行管理職責的。一般情況下，委托管理合同首先是由發展商代表廣大業主與物業管理公司簽訂。等召開業主大會，業主物業管理委員會成立后，再由物業管理委員會代表全體業主正式與物業管理公司續簽委托管理合同。

有的情況下，發展商并沒有選聘物業管理公司，而由自己本身來承擔起管理者的重任。如果是發展商自己充當管理者的話，也要經過房地局的批準，并禽《物業管理資質合格證書》。即使是發展商作為管理者，當管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

6、承租人（房屋租用人）

篇（10）

第三條  本辦法所稱物業管理服務收費，是指經工商行政管理機關登記注冊和市建設委員會資格認可的物業管理單位，接受開發建設單位或業主（小區）管理委員會（以下簡稱“業主管委會”）的委托，對房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、安全防范和環境等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它相關管理服務所收取的費用及其收費行為。

第四條  市物價局是本市物業管理服務收費的主管機關。

市建設委員會在其職責范圍內與市物價局密切配合，共同做好物業服務收費的監督管理工作。

第五條  本辦法下列用語的含義是：

㈠  物業管理服務費包括綜合管理服務費、停車場收費、特約服務費及其它經濟收入。

㈡  綜合管理服務費，是指物業管理單位為業主和非業主使用人提供的小區、樓宇公共部位、公共場所、公共事務管理服務所收取的費用。

㈢  特約服務費，是指物業管理單位應業主或非業主使用人要求而提供的個別服務所收取的費用。

㈣  其它經濟收入，是指開發建設單位按市政府有關規定向業主管委會提供的商業用房及小區、樓宇范圍內可以產生經濟收入的公用配套設施、設備和公共場地由物業管理單位按物業委托管理合同經營所產生的收入。

㈤  裝修保證金，是指業主和非業主使用人在入戶裝修時，為保證遵守有關規定，維護房屋總體安全而向物業管理單位預交的押金。

㈥  公共水電費，是指小區、樓宇的消防和對講系統，公共部位照明、清洗和綠化，及電梯、中央空調、水泵等機電設備運行電費和其它公共用電、用水的費用開支。

第六條  物業管理單位收取的綜合管理服務費實行基準價管理。基準價按小區、樓宇類型，經市物價局按咨詢聽證程序核定，并報市政府批準后，于每年1月31日向社會公布。

由政府統一建設的小區、樓宇物業綜合管理服務收費標準，應低于非政府統一建設的小區、樓宇物業綜合管理服務收費標準。

物業管理服務范圍內的停車場收費實行政府定價，其管理辦法由市政府另行制定。

物業管理單位為業主和非業主使用人提供的特約服務，市物價局有收費標準的按規定執行，沒有規定收費標準的實行經營者定價。

第七條  物業管理服務收費實行經營性收費許可證制度，物業管理單位應亮證收費，并接受市物價局年審。

第八條  物業管理服務費的支出由以下項目構成：

㈠  直接參與管理、服務人員的工資和按規定提取的福利、社保費用；

㈡  公共設施、設備正常運行和維護費用；

㈢  綠化、美化費用；

㈣  清潔、保潔、消毒等衛生費用；

㈤  安全防范費用；

㈥  物業管理單位和業主管委會辦公費用；

㈦  納入委托管理服務合同的固定資產折舊費用；

㈧  特約專項服務費用；

㈨  法定稅費；

㈩  合理利潤。

第九條  實行經營者定價的物業管理服務收費項目和標準，由物業管理單位與業主管委會或業主和非業主使用人協商議定，并向市物價局備案。

第十條  物業管理單位收取綜合管理服務費，應提供下列服務項目：

㈠  物業管理服務范圍內的公用設施、設備、場所的日常養護、維修和管理，監督業主和非業主使用人按有關規定裝修、使用房屋；

㈡  與小區或樓宇管理服務收費標準要求相適應的安全防范服務；

㈢  環境衛生管理，包括物業管理服務范圍內的公共場所、道路、電梯、公共水池和水塔、化糞池的清潔、保潔、消毒和垃圾收取；

㈣  園林綠地以及環境美化的日常維護、管理；

㈤  協調解決日常工作、生活中所涉及的其它公共事務；

㈥  物業委托管理合同中規定的其它服務項目。

第十一條  綜合管理服務費標準需低于基準價的，由物業管理單位與業主管委會或業主和非業主使用人代表協商制定，并報市物價局備案。

因增加服務內容或被各級政府評為優良的小區、樓宇，其收取的綜合管理服務費需高于基準價格的，須向市物價局提交書面申請，經審核批準后方可執行。

前款提交的書面申請應包含以下內容：

㈠  物業所在位置、建筑總面積、建筑物或小區、樓宇功能配置情況；

㈡  物業委托管理合同及業主管委會、業主和非業主使用人對調高收費標準的意見；

㈢  物業單位經營現狀及人員配備；

㈣  增加的服務項目與內容，或被各級政府評定為優良小區、樓宇的證明以及擬報的收費標準；

㈤  年度物業管理服務費用收支預決算；

㈥  企業工商登記證書、企業資質等級證書等有關資料。

市物價局應自收到申請書之日起十五日內提出審核意見，并書面送達申請人，逾期未答復的，視為同意。

第十二條  業主或非業主使用人在取得入住合法手續或租賃合同之日起，應按規定支付綜合管理服務費和應攤公共水電費。

尚未出售的住宅和非住宅房屋由開發建設單位支付綜合管理服務費。

第十三條  尚未入住的業主或非業主使用人按入住戶分攤標準的50％分攤公共水電費。

尚未出售的住宅和非住宅房屋由開發建設單位按前款分攤標準分攤公共水電費。

第十四條  物業管理單位使用開發建設單位按市政府有關規定向業主管委會提供的商業用房以及小區、樓宇范圍內的公用配套設施、設備和公共場地，以自有資金投入商業性經營的，其利潤分配比例由物業管理單位與業主管委會協商議定。

第十五條  綜合管理服務費按建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》及本市有關規定分攤計算。

綜合管理服務費，小區的每半年收取一次，樓宇的按月收取。

第十六條  高層樓宇的電梯、中央空調和水泵等機電設備運行電費及其他公共水電費的收取，物業管理單位應以每個水電計費總表為計費單位，公布每月使用公共水電費的度數、單價、總額及分攤辦法，按實際支出費用和約定方式向計費單位全體業主和非業主使用人合理分攤，單項收支并按月代收代繳。

物業管理單位代收代繳水、電費等政府定價的價格，必須按分類價格分別執行，不得自行加價，不得以任何借口混合收費。

第十七條  房屋裝修保證金應在裝修戶與裝修單位簽訂裝修合同后或發生實際裝修前，由物業管理單位向裝修戶收取。

房屋裝修保證金按每單元建筑面積每平方米15元的標準收取（最高限額為5000元），裝修完畢，應由物業管理單位驗收，沒有破壞主要房屋結構或平面的，裝修保證金應在驗收后如數退還，其代管利息應作為物業管理單位承擔監管任務的費用列入收支范圍；破壞主要房屋結構或平面的，物業管理單位有權制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可會同有關部門進行強制恢復；造成損失的有權要求責任人賠償。

第十八條  按規定由開發建設單位繳交的各項行政事業性收費不得攤給業主和非業主使用人。

開發建設單位應承擔物業掃尾工程全部費用。物業管理單位接手物業管理時應監督開發建設單位完成掃尾工程，不得將掃尾工程費用以任何形式分攤給業主和非業主使用人。

開發建設單位應承擔尚未出售或租賃的建筑面積的各項應攤費用，以及施工用水電未辦理民用水電供應手續前所發生的價格差額。

第十九條  向物業管理單位或委托物業管理單位收取的行政事業性收費，收費單位應在《企業稅外收費負擔監督卡》上登記，不作登記的，物業管理單位有權拒絕。

市政、城管、園林、公安等部門委托物業管理單位的收費，須是經價格行政管理部門批準的行政事業性或經營性收費，并應向承擔代辦業務的物業管理單位支付一定的代辦費。

物業管理單位已接受委托實施管理，或相應收取綜合管理服務費的，其它單位和部門不得再重復收取性質和內容相同的費用。

第二十條  物業管理單位在物業管理服務收費方面享有下列權利：

㈠  有權要求業主和非業主使用人按物業委托管理合同和規定的收費標準，交納物業管理服務費；

㈡  業主或非業主使用人不按規定交納物業管理服務費的，物業管理單位有權要求其限期繳交，并從滯納之日起，按日加收所欠繳費用0？3％的滯納金。逾期不交欠繳費用和滯納金的，提交業主管委會處理或采取公布欠繳戶名單的方式追繳，也可依法向人民法院提起訴訟；

㈢  有權依據物業委托管理合同，要求業主管委會協助解決物業管理服務收費方面的有關事宜。

第二十一條  物業管理單位在物業管理服務收費方面應履行下列義務：

㈠  物業管理單位應在物業委托管理合同中詳細寫明所提供的服務項目、服務質量和數量標準，并接受有關部門、業主管委會或業主和非業主使用人代表的監督。

㈡  履行物業委托管理合同，依法收費，并提供合法收款票據。收款票據應填寫每項收費的全稱、收費單位、數量、單價及金額；

㈢  物業管理服務收費應明碼標價，收費項目、收費標準和收費辦法應在經營場所或收費地點公布；

㈣  物業管理單位不得違背業主或非業主使用人的意愿提前收費；經批準可以預收的，預收期不得超過6個月；

㈤  物業管理單位應每半年公布一次財務收支項目，接受業主管委會或業主和非業主使用人的監督，并在下年初向業主管委會提交上年度收支決算報告和下年度收支預算報告；經業主管委會及有關部門確認的物業管理單位的不合理支出，物業管理單位應從自有資金中補償；

㈥  物業管理單位出臺的具有普遍性的收費、維修方案，應提交業主管委會審議；屬政府指導價、政府定價的收費標準，應經物價局批準后方可實施；

㈦  對公共設施維修、養護不善或因沒有及時修理而造成業主或非業主使用人損失的，物業管理單位應負責賠償；

㈧  物業管理單位對社會上的各種集資、捐贈等，未經業主管委會或業主和非業主使用人代表同意，不得列支。

㈨  物業管理單位發生改變時，物業管理單位應對其管理過程中所造成的虧欠款在商定的時限內予以催繳；不足部分，物業管理單位應先從自有資金中墊付。

第二十二條  業主管委會在物業管理服務收費方面的職責：

㈠  業主管委會應代表全體業主及非業主使用人的合法權益，根據本辦法的規定和物業委托管理合同，對物業管理單位的收費和收支平衡情況實行監督；

㈡  業主管委會的正常活動經費，由物業管理單位從物業管理服務收入中提取，其提取范圍、比例、開支項目及標準，應經業主大會通過；

㈢  審議、確定樓宇服務內容、項目方案；審議批準物業單位對公用設施的大、中修或更新改造的工程項目和預決算方案；

㈣  配合有關部門檢查、監督物業管理單位服務收費標準的執行及收支情況；督促業主及非業主使用人履行物業委托管理合同，按時交納管理服務費用；

㈤  協調業主和非業主使用人與物業管理單位的收費關系，共同維護小區、樓宇利益，降低公共支出成本。

第二十三條  物業管理單位與業主和非業主使用人之間發生收費爭議，業主管委會無法協調或協調不成的，可由市物價局進行調處，也可通過訴訟程序解決。

第二十四條  有下列行為之一的，由物價檢查機構依照《廈門市價格管理條例》等有關規定予以處罰：

㈠  越權定價、擅自設立收費項目收費或擅自提高收費標準的；

㈡  不按規定的收費日期和收費期間提前收費的；

㈢  不按規定實行明碼標價的；

㈣  提供服務質價不符的或只收費不服務或多收費少服務的；