時間：2023-08-15 17:20:51
序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產審計風險范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
房地產行業近年來的高速發展,使其成為我國經濟的重要支柱產業。越來越多的房地產公司成為會計事務所的重要客戶,同時隨著房地產大規模的跨地域擴張,公司的管理幅度迅速加大,企業業務間關聯的復雜性急速增加,以及房地產企業的優勝劣汰進程加快,對注冊會計師的專業能力、審計經驗都提出了新的要求。本文結合多年的房地產審計經驗,著重討論在房地產企業審計中,注冊會計師必須關注的審計風險。
一、法律風險
房地產業涉及眾多利害關系人,包括投資者、債權人、購房人、供應商、政府監管機構等。所以約束該行業的法律法規相當多,如果房地產企業稍有不慎或未按法律規定進行房地產開發,很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計中應關注以下法律風險:
1、房地產企業開發項目未取得合規證件
房地產企業開發過程中主要證件有《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。注冊會計師審計中應重點關注(1)《建筑工程施工許可證》取得時間,按規定房地產項目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開工,但較多房地產企業在資金壓力較大的情況下,往往提前開工以提前實現銷售條件;(2)《商品房預售許可證》取得時間,按政策規定,房地產企業在未取得《商品房預售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項。
故審計中應關注證件取得時間與開工、銷售收款時間是否相符,以確定房地產企業是否存在違規開工建設、銷售的情況。若有,則必須考慮企業因違反規定而可能遭受的處罰,并考慮對報表的影響。
2、法律訴訟風險
房地產建設中主要涉及主體施工方、材料供應商與開發商的經濟關系。在現場施工過程中,由于重大工程變更、各種無法預料的情況(如遭受經濟危機,導致工程停工)出現后,雙方很有可能在事項補償金額上達不成一致,被審計單位通常不會對部分義務進行反映。
所以審計中應關注合同的履約情況,必要時到現場核實重點工程進度。注冊會計師若發現未按合同約定付款,則必須進一步確認是否存在爭議,同時做好與被審計單位律師的溝通,以判斷相關事項是否得到準確報告或披露。
3、交房及辦證風險
房地產企業對業主的重要義務有(1)按售房合同約定時間,將符合合同標準的商品房交付業主;(2)按售房合同,在約定的時間完成產權備案。故注冊會計師在審計中還應關注交房及辦證中,被審計單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預計了賠償費用。
二、稅務風險
房地產企業主要的稅務風險來自三方面,一是企業所得稅,二是土地增值稅,三是個人所得稅,注冊會計師應予以關注。
1、企業所得稅風險
所得稅風險主要來自商品房交付后,房地產企業以成本不能可靠計量為由,不及時結轉收入、成本,導致人為調整某些獲利較大項目的所得稅清繳時間,達到延遲納稅或平衡納稅的目的。
2、土地增值稅風險
土地增值稅風險主要來自商品房交付后,房地產企業以未實現100%銷售不符合土地增值算主動清算條件為由,不計提已實現銷售部分的土地增值稅,造成報表反映不實和稅務風險。
3、個人所得稅風險
房地產企業薪酬在各個行業中處于領先地位,部分房地產企業為減少關鍵管理員工的個稅負擔,采用費用報銷等多種途徑進行逃稅。故注冊會計會在審計中應重點關注不合理的禮品、服裝、房租、會議費等大額支出,尤其關注費用報銷較集中,票據報銷經手人是關鍵管理員工的費用。
三、資金運作風險
1、不恰當使用貸款資金風險
房地產業是資本高度集中的產業,據統計,上市公司的房地產企業負債率在40%-80%之間,負債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產開發貸款都是固定資產投資貸款,貸款資金屬于專款專用,不能跨項目、跨地區使用。但目前房地產企業是多項目、全國化開發,房地產企業主觀上會盡可能的把受限貸款資金轉為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經濟效益。所以注冊會計師審計中應關注被審計單位不恰當使用貸款資金的風險,對違反貸款合同約定,注冊會計師應考慮由此可能導致的銀行罰息和提前收回貸款對報表的影響。
2、騙取銀行按揭貸款風險
客戶的按揭貸款是房地產企業的重要資金來源,部分房地產企業在銷售不理想、資金緊張的情況下,會采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊會計審計中,應重點關注按揭購房客戶、首付款收繳的真實性,以判斷被審計單位是否存在騙取按揭貸款的事項。
四、持續經營風險
在房地產行業高速發展的同時,房地產企業的優勝劣汰進程加快,企業之間的分化重組加劇,所以注冊會計師應重點關注被審計單位以下方面的風險,來判斷房地產企業的可持續經營能力。
1、財務支付能力
財務支付能力是房地產企業持續經營的前提條件。注冊會計師應重點關注被審計單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續狀態。
一、房地產企業內部審計在企業風險管理的價值
當下經濟發展方式的轉變使得經濟正在經歷著換擋。在這樣的特殊階段，房地產企業的風險特別是資金風險變得越來越大，對其資金風險管理的能力要求越來越高。在企業的資金管理過程中，企業的內部審計是重要的環節之一，是及時發現其資金風險點以及采取相應應對措施的重要基礎。因此，房地產企業應該積極改進自身的內部審計方式和措施，引入全面風險管理理念，全面提升企業的資金管理能力，提升審計效果，規避企業風險。
二、當下房地產企業的內部審計現狀
(一)制度方面
在市場經濟和現代管理理念的雙重作用下，內部審計已經成為眾多企業進行企業內部控制和管理的標準手段之一。對于房地產企業來講，內部審計的重要性不言而喻，企業的領導者和管理層都深知這一點，因此在內部審計制度建設方面的動作比較頻繁。但是，在眾多的房地產企業中，都或多或少的存在著一些問題，主要體現在兩個方面：一方面是制度本身的合理性和科學性；另外一方面是制度對于企業本身的適應程度。對于制度本身的合理性和科學性，當下的房地產企業由于受到自身知識水平、技能以及經驗的限制，在制度設計的合理性和科學性方面存在著一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前審計和事后監督評價，制度的更新頻次較低，導致制度的設計逐漸落后等等方面。對于制度對企業自身情況的適應程度方面。房地產企業在進行制度設計的時候，或多或少會對先進企業的內部審計制度和方式進行學習和借鑒，但是也正是這樣的借鑒可能會導致其脫離企業自身的實際情況，形成沒有實際效果和實踐意義的“空制度”。
(二)人才方面
良好的人才資源和儲備是科學的制度建立的基礎。房地產企業在制度建立的過程中，通常受到人才技術的限制?？傮w來看，當下房地產企業的內部審計人才問題主要集中在質量上面。由于經濟環境的變化，導致企業在面臨新的經濟環境時需要及時的調整相關的管理方式和策略，同時，隨著管理本身的發展，企業內部審計的管理理念及方式也在不斷的更新和進步，這幾點要求企業的內部管理人才就需要具備較強的學習能力以及持續不斷學習的意識，只有這樣，才能使自己企業的人才結構和人才所帶來的知識和技能不會落后，也就從基礎上防治制度和執行方面的不科學合理以及脫離實際。我國房地產企業的內部審計人才結構就存在著一定的落后的問題，一方面是企業的人才更迭機制不足，另一方面也是人才自身的惰于學習，以至會導致并使得在經濟環境和管理目標變化時，房地產企業的內部審計人才顯得較為落后和能力不足。
(三)激勵和控制方面
在激勵和控制方面，這是房地產企業內部審計制度切實落地的過程，是內部審計發揮其應有效果的過程。在房地產企業的內部審計執行過程中，由于房地產企業項目復雜度和周期交錯度較高，其建造的設計、材料等價格具有一定的隱蔽性，內部審計結果可能涉及相關人員利益等，這就給內部審計增加了很大的難度，也是房地產企業亟待提升內部審計能力的重要原因?？傮w來看，當前的房地產企業在內部審計的執行和監督方面，有一些流程化的東西，發揮著重要的作用，但是也存在著“形式重于實質”的現象。針對房地產企業項目的地域跨度大、信息不流暢的問題沒有著手解決，對經營過程中可能存在較為隱蔽的舞弊行為沒有提前預判，導致企業的內部審計流于形式，達不到預期的效果。
三、案例淺析
作為中國房地產企業集團——恒大地產，其在經營過程中顯示出來的前瞻性和穩定性是毋庸置疑，其在內部審計完善和優化方面也必然有值得借鑒和學習的地方。在今年的年度工作會議上，恒大集團董事局主席許家印先生發表講話，其在談到2017年的重點工作時，就以單列的形式強調了內部監管和約束機制的建立，而在內部監管和約束中，內部審計就是一個重要的環節。由此可見，盡管恒大集團擁有很強的資金管理能力以及內部控制能力，但是仍然將以內部審計作為重要環節的內部控制和約束作為工作重點。具體來看，恒大集團今年在內部審計方面的工作主要由以下幾個方面。一是加強內部審計部門自身的建設，這包括制度建設、流程建設、隊伍建設等等；二是加強巡視和專項檢查力度，最后是強調相關人員要加強自身學習，打鐵必須要自身硬。從恒大集團的相關措施來看，對于內部審計工作的完善和健全，主要從制度完善，強力執行和人才學習等方面進行。房地產企業也可根據自身情況，借鑒和學習其適合自己的地方，提升企業內部審計能力。
四、基于風險管理導向的房地產企業內部審計措施
(一)制度方面
針對房地產企業內部審計制度科學合理性以及切合實際兩方面的不足，企業應該著力從制度入手，建立和不斷完善內部審計制度和流程，提供通暢的運行通道和流程。具體來講，房地產企業應該積極把握當下經濟形勢下的管理目標和方向，在國家抑制房地產泡沫的大背景下積極加強自身內部控制，提升管理水平。一方面，房地產企業應該和具有良好關系的兄弟企業建立起良好的合作關系，相互探討和研究關于風險管理的制度設計和執行工作，并且在此基礎上根據自身的具體情況，遵循自身企業發展規律，因時因地制宜，建立起本地化的內部審計制度。另一方面，企業應該深刻認識到房地產業務過程中的資金信息隱蔽性，做好各個環節的公開和可追溯，建立起追溯體系及追溯責任制，使得相關的審計工作能夠在“可查”的基礎上進行，提升內部審計的效率和效果。
(二)人才方面
“打鐵要自身硬”，這是恒大集團內部控制管理針對人才培養和優化方面給我們的重要啟示。房地產企業的內部審計工作由于行業特性，顯得較為復雜和多變，一方面需要扎實的專業知識技能，另一方面也需要豐富的實踐經驗。因此，房地產企業除了在人才引進方面做好工作外，還要加強內部的學習、交流和培訓，營造進步氛圍，打造相關的學習體系，保持人才結構和人才知識的新鮮度。一方面企業可以與本地高校相關學院建立良好的溝通交流機制，做好人才和知識儲備；另一方面，企業可以與關系良好的企業建立合作關系，取長補短，共同培養內部審計人才，達到內部審計能力提升的共贏。
(三)激勵和控制方面
在激勵和控制方面，房地產企業應該積極踐行相應的內部審計制度，并且在實踐中不斷的總結和摸索，逐步優化企業內部控制制度。具體來講，一方面企業應該建立相關的執行和時間流程，做好各個環節的責任制下放，環環相扣，做好監督和審查，獎懲并舉，做好激勵工作；另一方面，企業要結合人才方面的措施，著力提升執行人員的業務水平，增強執行和實踐的效果以及反饋能力，為后期的總結和優化奠定良好的基礎。
五、練好內功任重道遠
在房地產市場深入發展的今天，經濟增長方式發生著較大的改變，房地產市場面臨著較大空間的泡沫抑制以及政策調控，各家房地產企業需要審時度勢，根據自身的具體情況積極適應這樣的大情勢、大背景，在做好外部轉變的同時積極進行內部管理的優化和完善，進一步練好內功。內部審計工作是企業內部管理重要的一環，總體來講，企業應該立足內部審計制度的建立和優化，逐步探索和研究相關課題，為后續的制度完善提供理論和經驗支撐。同時，企業應該做好人才方面的優化，在做好人才引進的同時逐步建立內部培訓體系，達到企業的長期人才戰略和短期人才戰略的并行和融合，促進人才資源的可持續發展。最后，企業應該做好后續的執行和監督工作，以期達到總結經驗和激勵執行的效果，為房地產企業的健康發展進一步練好內功作出應有的貢獻，這是一項十分重要的任務，我們要不懈的努力，任重而道遠。
參考文獻：
[1]王玉寶.淺議房地產開發企業的內部審計與風險管理[J].中國商論，2015(17).
二、當下房地產企業的內部審計現狀
（一）制度方面
在市場經濟和現代管理理念的雙重作用下，內部審計已經成為眾多企業進行企業內部控制和管理的標準手段之一。對于房地產企業來講，內部審計的重要性不言而喻，企業的領導者和管理層都深知這一點，因此在內部審計制度建設方面的動作比較頻繁。但是，在眾多的房地產企業中，都或多或少的存在著一些問題，主要體現在兩個方面：一方面是制度本身的合理性和科學性；另外一方面是制度對于企業本身的適應程度。
對于制度本身的合理性和科學性，當下的房地產企業由于受到自身知識水平、技能以及經驗的限制，在制度設計的合理性和科學性方面存在著一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前審計和事后監督評價，制度的更新頻次較低，導致制度的設計逐漸落后等等方面。對于制度對企業自身情況的適應程度方面。房地產企業在進行制度設計的時候，或多或少會對先進企業的內部審計制度和方式進行學習和借鑒，但是也正是這樣的借鑒可能會導致其脫離企業自身的實際情況，形成沒有實際效果和實踐意義的“空制度”。
（二）人才方面
良好的人才資源和儲備是科學的制度建立的基礎。房地產企業在制度建立的過程中，通常受到人才技術的限制?？傮w來看，當下房地產企業的內部審計人才問題主要集中在質量上面。
由于經濟環境的變化，導致企業在面臨新的經濟環境時需要及時的調整相關的管理方式和策略，同時，隨著管理本身的發展，企業內部審計的管理理念及方式也在不斷的更新和進步，這幾點要求企業的內部管理人才就需要具備較強的學習能力以及持續不斷學習的意識，只有這樣，才能使自己企業的人才結構和人才所帶來的知識和技能不會落后，也就從基礎上防治制度和執行方面的不科學合理以及脫離實際。我國房地產企業的內部審計人才結構就存在著一定的落后的問題，一方面是企業的人才更迭機制不足，另一方面也是人才自身的惰于學習，以至會導致并使得在經濟環境和管理目標變化時，房地產企業的內部審計人才顯得較為落后和能力不足。
（三）激勵和控制方面
在激勵和控制方面，這是房地產企業內部審計制度切實落地的過程，是內部審計發揮其應有效果的過程。在房地產企業的內部審計執行過程中，由于房地產企業項目復雜度和周期交錯度較高，其建造的設計、材料等價格具有一定的隱蔽性，內部審計結果可能涉及相關人員利益等，這就給內部審計增加了很大的難度，也是房地產企業亟待提升內部審計能力的重要原因。
總體來看，當前的房地產企業在內部審計的執行和監督方面，有一些流程化的東西，發揮著重要的作用，但是也存在著“形式重于實質”的現象。針對房地產企業項目的地域跨度大、信息不流暢的問題沒有著手解決，對經營過程中可能存在較為隱蔽的舞弊行為沒有提前預判，導致企業的內部審計流于形式，達不到預期的效果。
三、案例淺析
作為中國房地產企業集團――恒大地產，其在經營過程中顯示出來的前瞻性和穩定性是毋庸置疑，其在內部審計完善和優化方面也必然有值得借鑒和學習的地方。
在今年的年度工作會議上，恒大集團董事局主席許家印先生發表講話，其在談到2017年的重點工作時，就以單列的形式強調了內部監管和約束機制的建立，而在內部監管和約束中，內部審計就是一個重要的環節。由此可見，盡管恒大集團擁有很強的資金管理能力以及內部控制能力，但是仍然將以內部審計作為重要環節的內部控制和約束作為工作重點。具體來看，恒大集團今年在內部審計方面的工作主要由以下幾個方面。一是加強內部審計部門自身的建設，這包括制度建設、流程建設、隊伍建設等等；二是加強巡視和專項檢查力度，最后是強調相關人員要加強自身學習，打鐵必須要自身硬。
從恒大集團的相關措施來看，對于內部審計工作的完善和健全，主要從制度完善，強力執行和人才學習等方面進行。房地產企業也可根據自身情況，借鑒和學習其適合自己的地方，提升企業內部審計能力。
四、基于風險管理導向的房地產企業內部審計措施
（一）制度方面
針對房地產企業內部審計制度科學合理性以及切合實際兩方面的不足，企業應該著力從制度入手，建立和不斷完善內部審計制度和流程，提供通暢的運行通道和流程。具體來講，房地產企業應該積極把握當下經濟形勢下的管理目標和方向，在國家抑制房地產泡沫的大背景下積極加強自身內部控制，提升管理水平。
一方面，房地產企業應該和具有良好關系的兄弟企業建立起良好的合作關系，相互探討和研究關于風險管理的制度設計和執行工作，并且在此基礎上根據自身的具體情況，遵循自身企業發展規律，因時因地制宜，建立起本地化的內部審計制度。
另一方面，企業應該深刻認識到房地產業務過程中的資金信息隱蔽性，做好各個環節的公開和可追溯，建立起追溯體系及追溯責任制，使得相關的審計工作能夠在“可查”的基礎上進行，提升內部審計的效率和效果。
（二）人才方面
“打鐵要自身硬”，這是恒大集團內部控制管理針對人才培養和優化方面給我們的重要啟示。房地產企業的內部審計工作由于行業特性，顯得較為復雜和多變，一方面需要扎實的專業知識技能，另一方面也需要豐富的實踐經驗。因此，房地產企業除了在人才引進方面做好工作外，還要加強內部的學習、交流和培訓，營造進步氛圍，打造相關的學習體系，保持人才結構和人才知識的新鮮度。一方面企業可以與本地高校相關學院建立良好的溝通交流機制，做好人才和知識儲備；另一方面，企業可以與關系良好的企業建立合作關系，取長補短，共同培養內部審計人才，達到內部審計能力提升的共贏。
（三）激勵和控制方面
關鍵詞： 房地產項目前期；BP神經網絡；風險評價
Key words： real estate project prophase；BP neural network；risk assessment
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）03-0159-02
0 引言
房地產業作為國民經濟的重要組成部分，具有建設周期長、投資金額大、影響因素多、涉及范圍廣的特點。房地產風險是客觀存在的，它貫穿于房地產開發的整個過程，其中前期階段未知因素最多，對整個投資過程的影響程度高達90%以上。而開發商作為房地產投資的主體，面臨的不確定性、風險性最大。隨著項目的進行，開發商對可能發生的結果掌控愈多，則風險發生的概率越小。因此，對于房地產項目前期風險管理的研究很大程度上決定了該項目的成敗。
1 房地產項目前期風險及評價指標體系
房地產項目前期風險復雜多變，開發商倘若對此決策不慎，將對整個地產項目的開發造成不可估量的后果。本文在借鑒前人研究成果的基礎上將房地產前期風險按風險來源劃分為政策、技術、財務、社會、自然、管理六個方面，并建立指標體系，如表1。
2 BP神經網絡
2.1 BP神經網絡簡介 BP（Back Propagation）神經網絡是一種信息按正向傳遞和誤差沿反向傳播的多層前向網絡學習過程，一般由輸入層、隱含層（一層或多層）和輸出層構成。與以往的風險預測方法相比BP神經網絡具有很大的優勢，它有效削弱了評價人員主觀因素的影響，對數據的關聯性要求不高，而且具有強大的非線性映射能力、容錯能力等優點。
2.2 BP神經網絡的學習過程 ①初始化，給各連接權及閥值賦予[0，1]內的隨機數，分別設定誤差函數e、計算精度值和最大學習次數M；②隨機選取k個輸入樣本及對應期望輸出計算隱含層、輸出層各單元輸出；③計算輸出層單元的誤差；④若誤差滿足要求，訓練結束。不滿足要求，則反向修正返回第2步反復訓練直到輸出誤差達到要求為止結束訓練。
3 基于BP神經網絡的房地產項目前期風險評價模型
本文采用由輸入層、隱含層、輸出層組成的三層網絡拓撲結構模型，具體步驟如下：
3.1 輸入層 輸入層是外界信號與BP神經網絡銜接的紐帶。其節點數取決于數據源的維數和輸入特征向量的維數。由表2可知指標層有16個風險因子，即輸入層有16個神經元。首先選取10家有代表性的房地產企業利用問卷調查法和專家打分法，按風險評定等級{較低風險、低風險、一般風險、較高風險、高風險}，然后對各風險指標Uij進行打分。為了減小權值的調整幅度，加快網絡的收斂性，訓練開始前對收集的數據進行歸一化處理，使輸入向量和輸出向量的取值到[0，1]范圍內。樣本數據見表2。
3.2 隱含層 隱含層層數不宜過多，否則會降低訓練速度增大局部最小誤差，一般取一層即可。隱含層單元數參考公式：n1=■+a，其中n1為隱含層單元數，n為輸入單元數，m為輸出單元數，a為[1，10]之間的常數。經計算隱含層單元數為10。
3.3 輸出層 輸出層節點數取決于輸出數據類型和表示該類型所需的數據大小。本文輸出結果是一個數值，即節點數為1。評價結果取值在[0，1]范圍內，其中[0，0.2]、[0.2，0.4]、[0.4，0.6]、[0.6，0.8]、[0.8，1]分別代表低風險、較低風險、一般風險、較高風險、高風險。風險值越大，表明風險等級越高。因此建立的神經網絡模型為16-10-1，即輸入層16個神經元、隱含層10個神經元、輸出層1個神經元。
3.4 網絡訓練 ①網絡參數的選取。本文將表2中前9組數據作為訓練集，最后一組作為測試集。訓練次數、訓練目標、學習速率分別設定為10000次、0.00001、0.3，訓練函數、學習函數、性能函數分別采用Traingdm、leamgdm、Mse，其它參數為缺省值。網絡訓練結果，見圖1，經過943次訓練，總體誤差為9.94958e-006，網絡收斂達到預定的學習精度0.00001，訓練結束。②模型檢驗。將表2中最后一組數據輸入訓練好的模型進行檢驗。可得，實際輸出為0.3142，在區間[0.2，0.4]內，即第10家房地產項目前期的風險等級低。這與期望輸出結果0.32基本一致，較好的滿足了設計要求。
4 結束語
綜上所述，用MATLAB7.0編寫的基于BP神經網絡模型在房地產前期風險預測方面準確度較高，具有較強的實用性，豐富和發展了前期風險預測的方法，為開發商進行前期決策提供了有力的依據。不足之處，指標的選取有待改進和完善。
參考文獻：
[1]陳小花.基于神經網絡的房地產投資項目風險評價模型研究[J]現代經濟信息，2011（3）：172-173.
[2]柳海龍.房地產開發項目前期階段風險測評研究[D].成都：西南石油大學，2012（6）.
目前我國的地產市場發展速度非常快，短短的幾年時間幾乎成為了GDP的主要增長點。房地產企業也如雨后春筍般快速崛起。但這也導致了房地產企業發展不健康，行業內魚龍混雜，在對房地產行業財務報表的審計過程中發現的財務欺詐行為比比皆是，但是對房地產行業的財務審計卻存在很大的風險。
一、房地產行業的特點
房地產行業是多項目的綜合體工程系統，它牽涉到投資、策劃、廣告、銷售、建筑設計、建筑施工、監理、物業服務、裝飾、材料供應、商業等。房地產行業從事的不是建筑活動，而是經濟活動。它涵蓋了從土地取得、項目策劃、項目規劃設計、建設實施、銷售及后期物業管理的整個過程。它的主要經營目的是通過建房賺取合理的利潤，通過利用各種手段達到最高的銷售利潤、最短的銷售時間、最小的銷售成本。房地產行業的計劃項目投資額和實際支出投資間往往存在著很大的差異，開發商和承建商之間的合同關系非常復雜，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存貨、應交稅金等難以精確估值。據調查顯示，從2005年深滬兩市的房地產開發企業的審計報告來看，共有33家公司，其中出具標準無保留意見審計報告的22家，占67%，而出具非標準無保留意見審計報告的卻有11家，占33%。這充分表明了因房地產行業的特殊性及其行業特點導致了房地產行業財務報表審計有很大的難度和風險。
二、房地產行業審計常出現的風險
1.對成本和收入的確認
首先是房地產行業開發成本的確認存在著風險。房地產行業的開發成本構成主要包括：土地獲得價款、開發前期準備費、建安工程費、社區管網工程費、園林環境工程費、配套設施費、開發間接費、稅費類成本。
在這些房地產開發成本中，土地價款比重較大，其變數也較大。這是因為土地取得的方式有招拍掛、協議出讓、正轉農村集體土地、舊城改造、合作集資建房等，土地取得方式直接決定了房地產成本的大小。另外，在實際審計中還經常會碰到幾個開發項目共用一塊土地和一次征地分期開發的情況，這更增加了確認土地費用的難度，同時也增加了審計的固有風險。配套設施費用的審計核實也存在著固有風險。由于配套設施一次到位或配套設施費用預入賬差異造成了此種費用估值差異，增加了審計風險。對利息費用的計算同樣也會因利息計提、分配的標準和會計周期的劃分都會影響這一部分的成本計算。
其次是房地產行業收入的確認。注冊會計師在進行收入確認審計時常遇到的難題是在竣工驗收至竣工結算之間的房屋銷售是否該作為當期的銷售收入，辦理了產權移交手續但尚未開具發票或結算賬單、開具發票單未辦理產權移交手續的情況是否應確認為收入的問題。而對于此類問題依據目前的相關制度和規定不能確認為收入，這就使得有些房地產企業利用這一規定進行人為的利潤調整來推遲收入的確認。這些都大大增加了對房地產行業審計的控制風險。
2.對存貨的審計
由存貨盤點困難帶來的審計風險也不容忽視。會計準則規定：在建工程轉固定資產，必須有所有的工程支出發票，沒有發票不能計入在建工程科目，在固定資產完工后，要有工程驗收記錄、工程結算單，需要強制檢測安全性的固定資產還必須取得相關主管部門的檢查認定報告。以上單據齊全，就可以將在建工程結轉為固定資產。房地產開發企業的存貨在資產總額中占有相當大的比例，存貨審計存在許多困難。首先，從金額上看，從受讓土地到開發完成轉入銷售環節前，費用滯留周期長，核算復雜。而且項目大小不同，成本構成也不同。一些銷售是按照計劃成本結轉，這樣滯留在開發成本中的金額也就存在較大的不確定性，必須獲得第一手資料，才能最終確認開發項目開工數量、在建項目數量和結轉開發產品數量及相關的成本金額。其次，從數量上看，因為完工的產品數量較多較散，并且核算面積不僅存在技術上的難度，而且也將增加審計的成本。另外，驗證存貨所有權是否有出租或出租不入賬的房屋、是否有用于安置的周轉房等等也存在一些困難。
3.應交稅金問題
一項調查顯示，某房地產企業近三年總共開發房產近6萬平方米，實際繳納各種稅費基金近700萬元，少繳、漏繳、隱匿、偷逃各項稅費基金達190萬元之多，占實際繳納稅金額的28%。審計結果表明，應交稅金的復核是對房地產行業財務報表審計的一項亟待解決的重大問題。對應交稅金審計的風險主要來源于以下幾個方面：首先是開發企業方面，由于經營機制不合規、法規執行不嚴格、財務核實不規范等因素造成的欠繳、漏繳、拖繳稅費，賬外收支行為，會計核算不真實，弄虛作假行為等問題都給應交稅金的審計復核帶來了很大的風險。其次是征管機關方面，因收入征收不到位造成應征未征、執法稽查不到位造成應查未查、監管工作不到位導致應管未管，給房地產企業提供了鉆空子的機會。第三是地方政府及其部門存有擅自出臺一些減免稅費優惠政策吸引外地客商開發投資的行為，造成審計人員對稅費取證困難，亂收費、搭車收費和變相攤派導致稅費項目和分攤確認模棱兩可，增加審計人員對房地產行業應交稅金審計的風險。
1．全過程實施跟蹤審計科學內涵
跟蹤審計是一種對審計對象實施的持續監督、適當評價與及時反饋的綜合審計模式，具有動態全過程審計屬性，為有效避免事后一般審計的不良弊端，杜絕發現問題卻無法及時有效處理解決的負面影響，展開糾錯行為，而非僅僅抱著查錯目標進行審計，這樣一來便令事后審計核查問題形成既有事實的現象得到了良好控制，令糾正難度大大降低。房地產項目施工建設的設計、決策投資、施工、招標投標、交付驗收、竣工結算各個階段中，科學實施全過程監督審計，可全面強化房地產企業監督與內部控制管理有效性，提升各項資金應用管理效益。并可激發審計機構免疫功能，促進了審計模式及理念的良好更新轉變，并真正實現了房地產企業的持續健康發展。
2．科學選擇房地產項目工程全過程實施跟蹤審計的實踐模式
目前，我國較多房地產工程項目的全過程動態跟蹤審計，一般多停留在初級的理論階段。因此，選擇具體的實踐審計模式環節便應引起高度重視?？梢罁唧w的審計風險進一步明確，對自身內部控制體現出一定薄弱性、具有較高審計風險的房地產企業，應由可行性研究、項目建設立項、拆遷征地、設計、簽訂合同、招投標、結算、竣工驗收等環節展開跟蹤性全過程審計。而對于體現了較好的內部控制、具有較低審計風險的房地產企業，則可依據其薄弱的具體環節展開階段性審計。同時還可依據房地產企業的具體規模進行實踐模式的科學選擇，在房地產企業規模較小時，可應用松散審計模式，也就是就某一關鍵環節實施重點、集中的跟蹤審計，而對于較大規模的被審計房地產企業，則可科學應用緊密模式展開審計，即針對房地產項目工程的各項技術經濟全過程活動展開系統全面的監督審計，進而顯著提升審計監督效率，令審計資源得到有效節約。
3．房地產項目工程全過程實施跟蹤審計科學策略
3.1?房地產項目前期準備的良好跟蹤審計
房地產項目工程全過程實施跟蹤審計具體包括準備階段審計、實施階段審計跟蹤執行概算預算情況、項目交付竣工審計以及結算監督跟蹤審計。項目工程準備階段實施跟蹤審計，主要即是對房地產項目工程可行性進行研究并審查具體的招投標實踐過程。研究工程項目可行性應對其投資狀況、項目工程建設、相關科研課題實踐方案等展開綜合性分析與論證，主要探析評估改建、新建與擴建項目是否具有先進的技術、是否安全適用，在經濟層面是否體現了合理性。對招投標實踐過程進行跟蹤審計，應對其公平、公開與公正性進行審核，判定工程項目投標單位是否具有合格真實的資格。實施跟蹤審計的工作人員應參與至全過程的招標環節中，重點核查招標文件范圍完整性，文字表達準確性，具體評標方式科學性、實施程序合法性，供材型號、規格與質量是否滿足相關工程標準要求、價格合理性等。
3.2?全面跟蹤審計房地產項目工程實施階段執行概預算狀況
房地產項目工程實施階段是開展事中跟蹤審計的重要環節，應科學抓好簽訂合同、設計、采購與施工等重點環節。在簽訂合同階段，應著重對施工合同展開跟蹤審計，對其主體合法性、內容合規性、表達文字準確性、合同內容條款完整性、招標、合同、投標文件統一性進行全面審查。尤其對于投標階段中沒有考量，而在決算階段中需進行調整的各類項目，例如優質工程獎、趕工費用如何科學計取、實踐履約進程中簽證、變更等問題如何處理、怎樣進行違約界定、履行相關法律責任等應進行細化的全過程跟蹤審計。在房地產項目具體施工階段中則應做好隱蔽工程驗收記錄，基于其審查困難性，較多施工方均在該環節上下功夫，想方設法謀取更多利益，還有一些施工方與建設方、監理方互相串通，借助隱蔽工程進行國家資金套取，由此可見隱蔽工程多為房地產項目最富爭議且難于監督的環節。因此，跟蹤審計工作人員應深入施工現場全面了解隱蔽工程施工辦法，做好取證記錄。房地產所有隱蔽項目工程均應通過監理、建設、審計、施工與設計單位的聯合會簽方可予以隱蔽處理。對于施工現場應展開全面的工程變更與簽證審計。這是由于房地產項目工程一般來講建設周期相對較長，包含較多不確定因素，因而勢必存在簽證與工程變更問題。對于該類問題應重點關注，審核具體變更手續的合規合理性、完整及時性、真實可靠性，是否進行技術經濟比選分析等。另外還應做好審核材料價格相關簽證工作，基于建筑材料占有的房地產項目較大造價比例，且品牌眾多、型號復雜，價格與質量差異較大，在符合結構設計標準基礎上，應做足市場調查，依據滿足功能情況下最低價格、同樣價格情況下最強功能的科學原則，良好選擇材料品牌、價格與型號規格。
3.3?交付竣工與結算階段科學實施跟蹤審計
房地產項目事后審計階段，應確保最大化控制審計風險，有效提升房地產企業綜合運行效益與質量，因此首先應審查竣工階段編制決算依據標準性、資料手續完備齊全性，核查執行預算內容情況，是否包含預算外項目、是否發生質量安全事故并引發經濟損失。另外應對竣工決算簽證編制及工程量展開全面審查，判定是否通過批準實施設計變更，工程套用定額預算單價相符性，有無高估冒算、錯誤套用定額現象。再者應審核計算材料價差合理性、材料用量真實性、價格與市場標準相符性，是否依據規定進行了退料款手續辦理，竣工決算相關報表的真實全面性，進而真正確保工程竣工驗收的科學有序。
4．結語
總之，針對房地產項目實施全過程審計的科學內涵、綜合優勢，我們只有依據被審計企業對象現實特征、發展規模選擇合理的審計模式，科學開展事前、事中及事后的全過程跟蹤審計，才能全面提升房地產項目建設管理水平，促進房地產企業在激烈的市場競爭中穩步健康的持續發展。
隨著社會經濟的進步和發展，資源的耗損和環境的惡化給國民經濟可持續發展帶來的負面影響越來越嚴重， 人們對自然資源及環境問題日益關注，“低碳經濟”一詞已成為有關資源、環境和生態問題的代名詞?！淞⒑吐鋵嵖茖W發展觀，促進經濟可持續發展，構建基于低碳經濟的審計機制越來越迫切。
所謂低碳經濟就是以低能耗、低污染、低排放為基礎的經濟模式，是人類社會繼農業文明、工業文明之后的又一次重大進步?！〉吞冀洕鷮嵸|上是能源高效利用、 清潔能源開發、追求綠色 GDP 的問題，核心是能源技術和減排技術創新、 產業結構和制度創新以及人類生存發展觀念的根本性轉變?！∥覈鴮Υ酥贫ǖ哪繕耸牵健?020 年我國單位 GDP 的二氧化碳排放比 2005 年下降 40%-45%， 作為約束性指標納入國民經濟和社會發展中長期規劃， 并制定相應的國內統計、監測、考核辦法?！徲嬜鳛榻洕顒又械谋O督和促進力量， 顯然需要介入并發揮作用， 從而促進上述目標的實現，促進國民經濟的健康可持續發展。 開展低碳經濟審計有利于“轉變經濟發展方式”、“建設資源節約型、環境友好型社會”。 因此，構建低碳經濟審計機制不僅是經濟形勢發展與行業發展的需要，也是貫徹落實科學發展觀的實踐需要。
拿房地產企業來說，審計方法就明顯落后，對于大多審計房地產開發項目，主要采用的是詳查法。因為房地產企業的投資規模越來越大，以這種方法進行審計，費時費力，效果不明顯。基于此本文研究的根本出發點是通過對房地產企業內部審計機構在公司治理結構中存在的問題進行分析，然后提出完善房地產企業內部審計的策略，以維護資本市場的有序性，促進經濟健康的發展。
一、我國低碳經濟的房地產企業的審計機制存在的問題
目前，低碳經濟的房地產企業已經并入我國社會發展規劃。近年來，我國雖不斷加大對低碳經濟的房地產企業建設的資源投入，但基于我國環境財務會計缺乏整體規范性，以至于我國現行低碳經濟的房地產企業的審計機制實施過程中仍存在著一些問題。
（一）缺乏低碳審計標準，取證困難
面對著溫室效應的危害，國家開展低碳審計工作已是迫在眉睫?，F階段，我國部分地區已經開始試行碳審計實踐，并鼓勵政府機構、企業、社會組織及學校進行碳審計工作。對于我國低碳審計工作而言，碳審計作為一種全新的審計概念和審計門類，缺乏專門的理論框架和準則，同時，低碳審計工作尚未形成一整套標準、規范的審計方法；另一方面是碳審計工作直接關系到資金使用狀況，基于相當一部分被審計單位質疑碳審計標準，使得難以及時提供有效資料，不利于低碳審計取證的順利開展。
（二）低碳審計數據核算受阻，準確度較低
國家低碳審計數據核算受阻，究其原因在于：一方面是我國能源結構主要以煤炭為主，其天然氣、石油資源相對較少，因此，其實施能源推廣時往往致力于低碳經濟的房地產企業之上；另一方面是國家計算碳排放量通常以當地政府的權威統計數據為依據，受計算不確定性因素的影響，極易導致能源消耗方面產生過低估計或者過高估計的系統性誤差，以此，大大降低了低碳審計核算的準確度。
（三）缺乏低碳審計專業人才
在低碳經濟的房地產企業審計工作中，專業低碳審計人才起著主導作用。就目前現行國家審計人員來看，其大都出身于財經人員，由于財經和審計存在著較大的差異性，再加上，受業務水平和專業知識的限制，使得現行低碳審計人員局限于傳統財務審計思想、技術和方法之中，無法保障有效核實相關配伍數據，不利于審計結論的準確性、高效性。
二、加強我國低碳審計工作的有效策略
低碳經濟的房地產企業審計工作直接關系到我國經濟發展和企業財務狀況，因此，我國各級審計署、國家環保局以及中國注冊會計師協會等相關職業團體針對于低碳經濟的房地產企業的審計機制存在的問題，以碳會計與碳審計規范理論為指導，結合我國現實狀況，分別從以下三個方面加強我國低碳經濟的房地產企業審計工作。
（一）政府正確引導、企業積極配合碳審計
首先是完善環境保護宣傳教育機制，建立以碳會計確認、計量、記錄以及報告為中心的審計體系，進一步確定低碳經濟的房地產企業審計標準；其次是大力推廣低碳經濟的房地產企業審計，號召和鼓勵更多的企業、學校等組織能夠積極的參與到低碳經濟的房地產企業審計活動中來，不斷壯大審計隊伍；再次是加大低碳經濟的房地產企業審計監督管理機制執行力度，及時發現和查處碳排放領域的經濟犯罪問題和違法違規現象，并予以嚴厲懲處，力爭為公眾營造一個良好的生活環境；最后是增強企業、學校以及各組織的環保意識，使其能夠全面認識碳審計工作的重要性和必要性，進而，充分調動各組織的低碳經濟的房地產企業審計的積極性、自主性，為低碳經濟的房地產企業審計提供真實可靠的數據打下堅實的基礎。
（二）強化低碳審計工作，降低低碳審計風險
傳統的低碳經濟的房地產企業審計工作主要著力于碳源的負債確認問題與碳匯的資產確認問題，此行為在一定程度上制約著低碳審計工作的高效性，因此，應進一步強化低碳審計工作，在傳統低碳經濟的房地產企業審計工作的基礎之上，不斷創新，一方面是充分披露因廢棄排放對環境產生的各種風險，通過降低低碳會計報告的重大錯報風險，起到降低碳審計風險的目的；另一方面是低碳經濟的房地產企業審計應積極開展計劃審計工作，嚴格按照風險評估程序，實施控制測試和實質性測試，保障審計工作和編制審計報告的真實性、合理性以及科學性。
（三）加強低碳審計業務培訓，培養“雙復合型”審計人才
企業加強低碳審計業務培訓，培養“雙復合型”審計人才是加強我國低碳審計工作的有效手段之一。伴隨著審計工作的日益復雜，給予審計人員提出了更高的要求，使其不僅要熟練掌握低碳審計相關知識，而且還能夠依據能源數據計算及時挖掘出企業使用能源過程中存在的問題，并予以糾正。因此，首先要企業構建專門審計知識培訓機構，定期組織審計人員進行審計知識培訓，不斷提升審計人員業務水平和適應能力，保障其能夠滿足碳審計的需求；其次是加強培養“雙復合型”審計人才。“雙復合型”人才是指集審計知識、環境知識、工程技術知識等為一體的人才，同時，該人才需要具有靈活的頭腦、清晰的思路、較強的綜合能力、工作責任感以及實踐水平，且能夠充分發揮自身優勢。
三、結束語
目前，審計風險己經受到人們的關注，但更多的是關注國家審計和社會審計的風險，對企業內部審計的風險還重視不夠，主要是部分人的思想認識上還存在一些誤區，審計人員缺乏風險意識。全文通過房地產企業內部審計的研究，希望提高企業內部審計意識，完善企業內部審計管理，提高企業內部審計水平。
低碳經濟審計始于西方發達國家環境管理系統的一個新領域，經過多年的發展，其在協調經濟發展與資源、環境保護之間的平衡方面發揮的作用得到越來越多的國家的認同?！”M管當前我國的低碳經濟審計工作存在諸多困難和問題，但隨著環保宣傳工作的不斷加強，國民素質的不斷提高，我國的低碳經濟審計工作一定能夠取得新的進展，最終實現經濟、社會發展與環境保護的協調平衡，從而實現社會的可持續發展。
為了保護地球環境，減少溫室氣體對全球變暖的影響，促進低碳經濟的發展，為我國加入全球化的碳貿易體系作準備，碳審計是一個必要且必須的手段。當然，由于碳審計工作固有的復雜性，其在我國的全面實施還需經歷相當長的時間，因此要從基礎的碳會計工作做起，根據可持續發展戰略和全球化經濟的現狀，循序漸進地推進這項工作。作為新時期的審計人員，要從國家競爭力、國家安全和經濟社會可持續發展的高度認識碳審計工作的重要性，以機不可失、時不我待的責任感和緊迫感，學習碳審計知識，為國民經濟從“高碳”向“低碳”轉型作出應有的貢獻。
參考文獻：
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審計環境是指影響審計行業發展及審計理論與實務發展的各種環境因素的集合，包括宏觀環境、行業環境以及理論研究環境。審計的宏觀環境影響審計的需求，審計的行業環境影響審計的供給，審計的理論研究環境則影響審計理論及實務的發展。
獨立審計環境，是指影響獨立審計行業生存和發展的外部條件的總和，就是指獨立審計行業的從業環境，它既不是單指獨立審計工作所必須面臨的經濟、法律、客戶等因素，也并非注冊會計師或會計師事務所在從事獨立審計工作時，所必須面臨的獨立審計機構內部的工作條件和注冊會計師之間的人際氛圍，而是一定時期國際、國內的獨立審計工作所必須面臨的政治、經濟、法律、社會、客戶素質等因素的集合。
2 相關舉措
2.1 監管制度
為加強對具有獨立審計資格的注冊會計師及會計事務所的監管，我國注冊會計師協會于2014年相繼下發了《中國注冊會計師協會執業質量檢查人員管理辦法》的通知，關于開展2014年證券資格會計師事務所執業質量檢查工作的通知，以及關于開展2014年會計師事務所執業質量檢查工作的通知。可見，作為中注協來說，從制度這一宏觀角度把控獨立審計業務及其從業人員，顯得至關重要。
而獨立審計的主要監管制度體現在以下兩個方面：政府干預型和行業自律型。
2.1.1 政府干預型
政府干預型監管模式是指對注冊會計師行業的管理，在充分發揮注冊會計師協會的自我管理的基礎上，由政府出面進行管理的一種方式，其范圍涉及較大，程度較深。政府監管包括制定法律、法規、建立許可制度、法院訴訟機制等，避免因注冊會計師個人的違約、過失、欺詐等可能給公眾造成的損失。政府監管的審計服務主要針對的是低于可接受標準的、審計工作不規范、未能達到職業標準等。那些未能達到執業準則最低要求的事務所或注冊會計師將受到相關處罰，包括根據有關法律法規的規定取消或暫停其執業資格、罰款、給予警告等。
政府監管是強制性的，其目的是避免將來再度發生類似的違規行為，同時促使執業人員達到行業規范的最低要求。實行政府干預型監管模式的國家以德國、日本最為典型。此外意大利、瑞典等歐洲國家以及菲律賓、巴西等許多發展中國家也同樣采用這種模式。
2.1.2 行業自律型
自律型監管模式是指注冊會計師主要由民間協會自律管理，政府不加干涉。在該種模式下，注冊會計師協會內部機構完善，分工明確，完全享有關于注冊會計師資格考試、執業登記制度以及審計準則的制定權，并由協會負責監督審計規范的執行和檢查審計工作質量，具有較高的獨立性和環境適應性。但如果沒有相關的配套措施，在處罰效力方面就會顯出一定的局限性。行業自律與政府監管在很多方面存在區別：行業自律的目標是促使注冊會計師提供高質量的服務，對事務所遵循準則的情況進行嚴格審查，如在美國、澳大利亞、加拿大等國家推行的同業復核，可以在促進審計質量提高的同時加強行業自律。
注冊會計師協會除了可以監督審計質量、推進審計質量提升以外，還通過組織資格考試來限制進入本行業的人員的數量和素質，并且通過制定相關標準來限定介入復雜業務審計。
2.2 監管信息
中注協不僅僅是頒布監管舉措，對于實際商業環境中的各項活動，同樣做出實際行動。
第一，例如，于2015年2月13日，中注協提示事務所關注房地產類上市公司年報審計風險。中國注冊會計師協會向眾華及眾環海華兩家證券資格會計師事務所發函，書面提示房地產類上市公司2014年年報審計風險。由于房地產開發具有資金投入大、建設周期長、易受宏觀經濟與政策影響等特點。2014年，隨著我國房地產市場調整的不斷加深，房地產投資增速持續放緩，商品房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，商品房庫存壓力繼續加大。因此在風險提示函中，中注協要求事務所充分考慮房地產類上市公司所處行業狀況及特點。
第二，例如，中注協約談事務所提示煤炭類上市公司年報審計風險。
中注協以“煤炭類上市公司年報審計風險防范”為主題，對普華永道中天、希格瑪這兩家證券資格會計師事務所分別進行了當面約談和書面約談，就事務所承接的部分上市公司2014年年報審計業務可能存在的風險進行提示。
中注協相關負責人指出，當前，世界經濟格局深度調整，我國經濟處于發展方式轉變、產業結構調整、能源結構優化的關鍵時期。2014年，受產能過剩、需求疲軟、進口煤沖擊等因素影響，國內煤炭價格持續低迷、庫存不斷積壓，煤炭企業盈利能力下降、經營壓力增大。
中注協相關負責人強調，事務所和注冊會計師要始終保持高度的職業懷疑態度，嚴格遵守職業道德相關要求，充分關注煤炭類上市公司所處的宏觀經濟環境和行業狀況，考慮管理層可能面臨的業績考核壓力，有效識別、評估和應對可能存在的舞弊風險。
3 作用及影響
3.1 對審計的需求及供給的影響
宏觀環境常指國家和地區的政治環境、經濟環境、社會環境、技術環境、法律環境和審計行業環境因素。
第一，政治環境，是指一個國家或地區的政治制度、體制、國家治理方針政策、法律法規等要素。政治環境會直接影響和制約審計在一個國家或地區的法律地位和社會作用。
第二，經濟環境，指影響一個行業或企業生存和發展的社會經濟狀況和國家經濟政策。社會經濟狀況包括經濟要素的性質、水平、結構、變動趨勢等方面的內容。國家經濟政策是國家履行經濟管理職能、調控國家宏觀經濟水平、結構、實施國家經濟發展戰略的指導方針等。經濟環境特別是其中資本市場因素的發展、信息資源要素的發展以及國家經濟管理職能的發展對審計需求產生重要的影響作用。
第三，社會環境，指一個國家或地區的人們共享的價值觀、文化習俗、人口、教育及宗教信仰等因素。其中深灰價值觀和文化習俗對審計的需求產生一定的影響作用。
第四，技術環境，指影響人們日常生活和生產或生產活動的科技要素，包括社會科技水平、科技力量、國家科技政策等?？萍妓降奶岣吆涂萍歼M步既可催生新興企業或行業的產生，也可導致現有企業或行業的衰亡。審計的產生就與企業財務管理、會計管理和經濟管理技術含量的不斷提高具有密切的聯系。
第五，法律環境，為審計人員的審計判斷過程提供必要的評價依據。評價標準越完備、越統一，就越有利于審計人員做出正確的審計判斷。同時，法律體系對于注冊會計師職業界的保護越是完善，審計人員就越能充分發揮自己的專業判斷能力，不受或少受外界環境的左右。
第六，審計行業環境，行業自律是注冊會計師行業用來約束注冊會計師行為的機制，即通過會計職業界自身的力量實現對行業運行與發展的管理。其中，審計職業界教育即針對審計業內人士展開的教育，是實施行業自律的重要組成部分。審計人員的業務能力是影響審計判斷水平的重要因素。我國審計人員素質及知識很難適應現實的需要，在這樣的情況下，審計人員要做出準確的審計判斷便顯得十分困難，容易導致審計失敗。與此同時，注冊會計師在進行審計判斷時還會受到同行業競爭壓力的影響。審計人員一方面要保護社會公眾的利益；另一方面要應對來自同行業競爭客戶的壓力，同業競爭壓力非常大。
3.2 對審計理論的推動作用
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
一、前言
當前，我國對于審計風險的研究，只局限在國家審計和社會審計的相關領域。我國的內部審計由于起步較晚，發展也相對緩慢。因此，對其風險的研究還不夠完善。對于房地產企業而言，審計方法就相對落后。大部分審計房地產開發項目的方法，通常使用的是詳查法。但是，隨著房地產企業的投資規模的不斷擴大，這種審計方法的弊端暴露無遺，不但費時費力，而且效果也不顯著。我們通過對房地產企業內部審計機構在公司治理結構中所存在的問題進行分析，并提出完善房地產企業內部審計的一些措施，進而保持資本市場的有序性，促進經濟健康的發展。
二、房地產企業內部的審計工作所存在的問題
1、內審人員的綜合素質低，人才結構不合理
根據調查數據表明，我國房地產企業內審人員普遍存在綜合素質較低、人才
結構配置不合理的現象。究其原因，主要是因為我國的房地產內部審計工作屬于新產生的工作，許多內部審計人員并不是專業型的人才，大部分都是從其他財務崗位轉過來從事內審工作的。而且，內部審計人員一般情況下只是會查賬，一旦缺少了賬本的數據資料，內部審計工作就不能夠順利進行下去。因此，我國房地產的內部審計工作者的單純財務思維根本不能夠適應當今企業審計工作的基本需要，他們的專業素質與現代內部審計對管理審計的人才的要求存在相當大的差距。此外，從人才結構上面來上，也沒有實現資源的優化配置，這就使內審工作的深度和范圍難以得到很好的擴張，這就不同程度的阻礙了我國房地產內部審計工作的效率。
2、房地產企業沒有完成向管理審計的全面轉移
目前的審計工作還只是停留在以財務審計為主的初始階段，并沒有完成向管理審計的全面轉移。房地產企業的內部審計機構長久以來主要還是以開展財務審計為主，所運用的審計方法大部分還只是停留在財務的查賬階段，這樣使得審計的視野和高度都不能得到很好的發揮，即便開展了一些經營管理的審計，但由于審計的思路和方法不好，致使審計質量和經營管理審計還存在很大的差距。與此同時，由于企業大部分管理層和員工沒有接觸過經營管理審計工作，形成認識誤區就是內審工作只是單純的財務查賬。甚至連部分房地產企業董事們也認為審計工作是與財務相通的工作，主要任務就是為財務控制提供服務。在房地產企業人力資源部在進行內審人員的招聘過程中，通常也是在財務、審計的相關經歷人員中進行挑選，就連從事管理內審的員工也存在著畏難的情緒，認為管理審計是遙不可及的工作，審計更是不知道怎樣下手。此外，還有部分企業領導認為內審部門沒有從事廣泛綜合的審計工作能力，內部審計涉及介入經營管理范圍太多，已經超出了內部審計的職能和能力范圍。
3、審計技術手段落后，難以跟上社會發展的步伐
一直以來我國房地產企業的內審部門都是采用財務分析為主的分析方法和以詳查法為主進行審計工作，顯然，這樣的審計技術已經不能適應時代的發展，也沒有充分地運用現代管理評審技術、信息技術以及經營分析等技術方法到審計實踐中去，不能很好地探究企業內部審計工作的實質，也沒有形成一個系統的工作模式，進而使得內部審計的功能遠遠沒有發揮出來，更談不上為企業創造利益空間。
三、加強和完善房地產企業內部審計工作的策略
1、 建立健全完善的內部控制制度。
通過完善的內部控制制度的建立，可以使房地產企業的各項管理工作有制度遵循，防止企業只聽從個別人的指令安排，進而有效地保證了企業提高經營效率和效果，與此同時，還能夠提高企業的最高管理層對內部審計的認識，使內部審計制度得到有效的貫徹執行。企業的管理層只要認識到了內部控制制度的重要性，也必然會意識到內部審計的重要性。企業只要建立健全了內部控制制度，并且作為監控要素的主要手段，內部審計也就隨之得到了強化。內部審計可以通過對經營活動的效率、組織的效益和經濟性這三個方面進行審查和評價，并及時發現經營環節中所存在的各種低效、浪費和舞弊等重大問題，還能夠研究有效的糾正措施和管理方案，并對內部控制系統的薄弱環節提出相應改進建議，從而提高企業的盈利能力。
2、提高企業內審人員素質和審計技術水平。
具有良好素質的內部審計人員是內部審計有效地增加房地產企業價值的根本保證。內部審計人員在進行審計的時候要做到客觀、公正、誠實、守信，必須要精通會計、審計、經濟法規和管理等知識，必須嚴格按審計準則和職業道德規范工作。在我國房地產企業，內部審計人員絕大部分是從企業的財務部門調來做審計工作的，他們的知識結構不合理，因此，優化內部審計的構成人員，進而提高內審人員的專業素質對于有效開展房地產企業內部審計有著十分重要的意義。
房地產企業只有通過良好的激勵機制來吸引更多的優秀人員，加大工程技術和管理人員、法律人員在內審人員中的比重，并培訓原有的審計人員，裁減水平低的人員，精簡隊伍，組建一個高效的審計團隊，才能夠促使房地產企業的內部審計向更高的層次發展，才能幫助企業改善經營管理，實現企業價值的最大化。
3、 改進審計手段，拓展審計領域。
目前，房地產企業集團內部審計人員將大部分的精力都投入到了財務數據的真實性、合法性的審查和監督上面，采用的是詳查法。內部審計的主要職責就是“查錯防弊”，并不是對公司的管理做出分析、評價和提出管理建議，審計的對象主要是會計報表、賬簿、憑證等相關資料。這一審計模式和方法已經存在很多的問題，比如過度的控制情況嚴重阻礙了集團程序的正常運作，使得溝通變得更加困難，內審人員過多地從事著并沒有附價值的無用工作。事實上，集團發生或產生的錯誤和舞弊等重大問題多數是存在于經營管理的過程當中。因此，內部審計的工作重點必須要從傳統的“查錯防弊”向為公司內部的管理、決策及效益服務轉變，內部審計的職責也要從審查和監督向評價和咨詢方面拓展，其作業范圍不能夠只是局限于財務領域，而是要擴展到企業經營管理的各個方面，而且在方法上也要靈活多變，不能局限一種方法，可以采用多種方法并存。如調查法、監管法等等。
4、建立內部審計部門業績評價標準
在進行調查的前提下，總結出評價內部審計業績的標準體系，這些研究成果對于房地產企業集團的內部審計部門能夠起到很好的借鑒作用。其中數量化標準是指可以量化的業績，比如審計部門所消耗的資源、審計工作時間、完成的審計項目等。質量化標準有促進內部控制完善的建議、提高經營效率的建議等。反饋式標準有來自審計委員會、高層管理者、其他管理者等各方面對內部審計的評價。
總之，標準應該全面、客觀并不斷完善，既要讓成績得到肯定，也要讓缺點得到暴露，讓審計人員既有動力也有壓力，保持旺盛的戰斗力。
四、結束語
目前，審計風險己經受到人們的關注，但更多的是關注國家審計和社會審計的風險，對企業內部審計的風險還重視不夠，主要是部分人的思想認識上還存在一些誤區，審計人員缺乏風險意識。全文通過房地產企業內部審計的研究，希望提高企業內部審計意識，完善企業內部審計管理，提高企業內部審計水平。
內部審計以系統化、專業化的方法對企業的經營活動和投資行為做系統的財務分析、詳實的風險評估與預測，同時有效對經營的風險等進行治理、控制及防范的整體過程。其是企業規避風險的重要手段，在劃分風險管理范圍，識別和分析企業風險以及風險的評估、處理和反饋中發揮重要的作用。
一、企業審計風險要以企業的戰略發展為目標
雖然說企業戰略發展目標的制定是由企業的高層管理階層，比如股東或者董事會來商議決定，但是并不意味著企業審計就可以事不關己高高掛起。企業審計必須針對領導者的決策分析推測出可能會出現的風險，并制定出風險防范、規避和控制的措施。這就要求企業審計構建風險分析矩陣，一方面要分析出企業可以實現戰略目標的關鍵性因素，強化企業優勢；另一方面要判斷出可能阻礙戰略目標實現的風險，也就是說風險分析矩陣要圍繞著企業的戰略發展，以企業的戰略發展為目標，從企業各個不同的角度分析和判斷風險因素對戰略目標的影響程度，進一步明確企業的經營目標和目標，匯總企業各方面因素，防范、控制和規避企業的潛在風險。
二、企業審計風險要密切監控企業環境
如今全球聯絡日益緊密，蝴蝶效應越來越明顯，企業所處的環境也越來越復雜。企業環境一般而言既包括企業的外部環境也包含企業的內部環境，此處指的是企業的外部環境。風險對于企業的影響大小甚至風險的性質都不是一成不變的，尤其是天災或者人禍，一旦發生對于企業的打擊有時候是毀滅性的。風險審計對于企業環境的監控主要體現在幾個方面，首先是決定明確企業的風險偏好，風險偏好是企業風險管理中的一個重要環節，決定著企業能夠承受風險的程度；其次，要定期對風險進行評估，以保證風險在可控的范圍之內，對于有可能對企業經營產生重大不利的風險及時發現和規避；再次，要對企業的外部環境變化進行持續的跟蹤和監控，比如分析供應商的狀態，分析客戶購買行為的變化等，才能明確影響企業營運的環境因素。當外部環境與企業運營不相容時及時反饋并加以分析和判斷，以及預測不良環境的未來發展趨勢，為管理階層調整經營目標提供準確的數據依據。
三、企業審計風險規避方式研究
1.保證風險事件甄別的完整性
風險鑒別就是通過對企業的各項信息進行研究和分析，甄別出企業面臨的各項風險因素，除了上文中對企業的外部環境進行密切監控之外，還要全面科學的分析和研究企業的內部環境，保證風險事件鑒別的完整性，找出潛在的風險，盡可能降低對企業的負面影響。企業審計人員要以企業的戰略發展為目標，研究企業的戰略經營，對于風險事件可以在獲取相關資料后采用風險分析調查表、風險問卷分析、流程圖分析等模板來表現和鑒別。
2.對風險進行確認和評估
甄別出企業的各類風險之后，企業審計人員就要采用一定的風險分析管理技術來對這些風險進行分析、評估、測量和等級確認，利用定量和定性風險分析方法對已被識別的風險事件進行評估和計量。比如香港首富李嘉誠在我國房地產鼎盛時期從內陸撤資，就是通過對大數據的分析預測到未來的風險過大。
3.制定出應對風險的措施
通過對風險進行評估和確認，認識到風險活動對企業的影響程度，企業必然要采取一定的措施把風險控制在企業可承受的范圍之內。一般而言企業會依據風險偏好來采取風險應對措施，如同樣是意識到了我國房地產的未來風險，李嘉誠是選擇撤離資金轉站歐洲，而王健林的萬達則是選擇進入文化產業。對于風險企業一般有幾種應對措施：一是風險處理，風險處理最為常見，是相對積極的風管管理戰略，針對風險的成因來源采取積極有效的應對措施來控制風險降低損失，企業選擇風險處理意味著是對風險能夠承受的風險偏好，企業管理者沒有轉移風險的意愿。二是風險轉移，風險轉移是既不能用抑制或控制的手段避免風險發生，也沒有辦法降低風險的損失，這種時候也往往是企業的生死關頭，如果處理不妥就有可能使企業元氣大傷甚至遭受滅頂之災，企業面臨此種境地則會采用風險轉移，常見的有控制性非保險轉移或者投保的形式來轉移風險。
四、結束語
企業審計風險規避方式研究，首先要保證風險事件甄別的完整性，科學分析企業的內外環境，利用相關模板來找到和甄別潛在的危險；其次，要對風險進行確認和評估，對已被識別的風險運用相關的風險管理技術進行計量評估，確認其對企業的影響程度；最后，要制定出應對風險的措施，針對風險評估結果采取相應的措施積極或是消極的把風險控制在企業可承受的范圍之內。
參考文獻：
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