序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。

篇（1）

自2001年北京申辦奧運(yùn)成功以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)一躍成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè),各地房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重被迅猛拉升至15%左右，特別是北京市的房地產(chǎn)投資在2004年高達(dá)58.27%。雖然在2008年住宅銷售量有明顯下降，但房地產(chǎn)投資依然保持強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月～6月，全國(guó)房地產(chǎn)投資為1.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35.1%。但由于房地產(chǎn)投資形態(tài)具有投資金額巨大、回報(bào)率高、位置固定性、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資活動(dòng)的不穩(wěn)定性和高風(fēng)險(xiǎn)性，由此，房地產(chǎn)投資者必須認(rèn)真地分析與研究其投資風(fēng)險(xiǎn)，探討和采取有效的防范措施，這樣才能獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益。

一、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險(xiǎn)類型研究

任何一項(xiàng)房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評(píng)審、實(shí)施與管理、竣工后的評(píng)價(jià)與分析。某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會(huì)給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來(lái)多種多樣的風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)上，其風(fēng)險(xiǎn)主要分為投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。前者會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，后者只針對(duì)單項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格變化。

1.投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

(1)政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚未完善的情況下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴(yán)格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)利率風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金60%主要來(lái)自銀行貸款，所以銀行利息率的少許變化，都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。2004年以前我國(guó)執(zhí)行的是較低的存貸利率，有效的配合了房地產(chǎn)的發(fā)展。但是隨著房地產(chǎn)出售市場(chǎng)價(jià)格的飛速上升，我國(guó)開(kāi)始執(zhí)行從緊的貨幣政策，僅在2007年一年內(nèi)就加息六次，一年期存貸款利率分別累計(jì)上調(diào)1.62個(gè)百分點(diǎn)和1.35個(gè)百分點(diǎn)，公積金貸款利率累計(jì)上調(diào)0.54個(gè)百分點(diǎn)，拉緊了房地產(chǎn)投資的資金鏈，加大了投資成本和風(fēng)險(xiǎn)。

(3)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過(guò)市場(chǎng)流通的實(shí)際所需要量而引起的紙幣貶值、物價(jià)飛漲、實(shí)際購(gòu)買力下降。我國(guó)從2007年年底開(kāi)始物價(jià)逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。其主要原因之一是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目過(guò)多，導(dǎo)致相關(guān)的材料如鋼材、煤電等需求量大于供給，使其售價(jià)水平上漲，材料等售價(jià)水平的上漲又成為生產(chǎn)者要求工資上漲的理由，周而復(fù)始，形成成本推進(jìn)性通貨膨脹。通貨膨脹越高，其購(gòu)買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實(shí)際收益率降低的風(fēng)險(xiǎn)。

(4)供求變化的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格急速上升，產(chǎn)生高額利潤(rùn)，吸引大量的投資者進(jìn)入，逐步增大供給量，使之達(dá)到平衡。消費(fèi)者需求的偏好會(huì)隨著時(shí)間推移和價(jià)格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)供給量超越需求達(dá)到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的尷尬局面。

(5)自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素（如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等）的不確定性和不可抗拒性對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。如今年5月份的四川汶川大地震，災(zāi)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到毀滅性破壞,雖然國(guó)家對(duì)災(zāi)區(qū)執(zhí)行了從松的貨幣政策，提供大量的臨時(shí)住所和住房補(bǔ)貼，但由于地震的影響在人們心理上產(chǎn)生的巨大負(fù)面影響，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目取消，已經(jīng)在地震災(zāi)區(qū)所支付的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目將面臨著是否繼續(xù)還貸、房屋如何維護(hù)和銷售的難題。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

(1)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤，會(huì)喪失對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的占有率，造成期望收入水平與實(shí)際結(jié)構(gòu)相背離的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要來(lái)源投資者的主觀因素，它包括投資地點(diǎn)選擇失誤、對(duì)法律條文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)量，大小樓盤過(guò)分密集，在2008年該區(qū)某大型樓盤打出打折、送精裝修等促銷手段，房?jī)r(jià)一度跌至2700元/平米，導(dǎo)致同區(qū)樓盤也紛紛相應(yīng)降價(jià)，房?jī)r(jià)逼近開(kāi)發(fā)商的投資成本，風(fēng)險(xiǎn)頗大。

(2)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者資金來(lái)源分為自有資金和借入資金，在利率保持不變的狀態(tài)下，投資者可以充分利用自有資金和借入資金這支財(cái)務(wù)杠桿的效應(yīng)，擴(kuò)大投資利潤(rùn)，如果這支財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用得不好，同時(shí)也加大了收不抵債的可能性和風(fēng)險(xiǎn)。特別是在當(dāng)前由于房?jī)r(jià)下滑，全國(guó)退房呼聲高漲，造成購(gòu)房者不按期或推遲或取消支付購(gòu)房款情況下，會(huì)給負(fù)債經(jīng)營(yíng)的投資方帶來(lái)新風(fēng)險(xiǎn)。

(3)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。在同地區(qū)同價(jià)位的房地產(chǎn)面前，項(xiàng)目的施工質(zhì)量就成為投資者首要考慮的要素。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，可能導(dǎo)致返工、加固、更改設(shè)計(jì)等技術(shù)處理，而且會(huì)拖延工期，加大資金投入。各大城市都有因?yàn)橄涝O(shè)施設(shè)計(jì)、施工不達(dá)標(biāo)或施工質(zhì)量不過(guò)關(guān)的“爛尾樓”出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范

1.投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

(1)時(shí)刻關(guān)注政策導(dǎo)向，把握投資時(shí)機(jī)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場(chǎng)不夠完善，因此國(guó)家經(jīng)常會(huì)出臺(tái)一系列政策來(lái)引導(dǎo)其健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資者在投資決策做出前，應(yīng)主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣⒔鹑跈C(jī)構(gòu)、各級(jí)主管部門取得聯(lián)系，及時(shí)了解國(guó)家各項(xiàng)財(cái)稅政策和城市建設(shè)規(guī)劃變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)生的影響，及時(shí)調(diào)整投資策略，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資效益。

(2)提高預(yù)期和采用固定利率合同形式，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于國(guó)家貨幣政策的變化，具有不可預(yù)見(jiàn)性。但國(guó)家的每次調(diào)整都是有跡可循的，如GDP指標(biāo)的高漲都會(huì)引起國(guó)家金融機(jī)構(gòu)的高度緊張，房地產(chǎn)投資者可以時(shí)刻關(guān)注這些指標(biāo)系數(shù)，及早做出安排，同時(shí)為應(yīng)付我國(guó)銀行貸款利率的提高可能及預(yù)期，可以預(yù)先與銀行等金融機(jī)構(gòu)簽訂固定利率合同。

(3)有效控制供應(yīng)鏈和銷售渠道，規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹的主要表現(xiàn)在上游供應(yīng)鏈中的材料價(jià)格的飛漲，如果和材料供應(yīng)商和施工方在簽署合同時(shí)，就對(duì)供應(yīng)價(jià)格做出明確的限制或直接采用固定價(jià)格，則可以達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給供應(yīng)商和施工方。同時(shí)在銷售渠道中，加大宣傳力度，采用預(yù)售預(yù)租等手段，將資金盡快回籠再投資出去，也可以抵消通貨膨脹帶來(lái)的成本增長(zhǎng)。

(4)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)供求變化做出良好的反應(yīng)。可以委托咨詢公司、房地產(chǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，獲取詳細(xì)的信息資料，同時(shí)根據(jù)社會(huì)需求和城市建設(shè)規(guī)劃來(lái)調(diào)整投資項(xiàng)目，避免供給過(guò)旺和重復(fù)建設(shè)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

(5)加強(qiáng)保險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)不同于其他類型是以房屋及建筑物的安全為標(biāo)的，能有效將地震、火災(zāi)等不可抗拒力帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而成為房地產(chǎn)投資者規(guī)避自然風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

(1)重視競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，有效防范經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，競(jìng)爭(zhēng)無(wú)處不在，要防范經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)做到以下兩點(diǎn)：一是清晰的認(rèn)識(shí)到各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間優(yōu)缺點(diǎn)，找出投資項(xiàng)目的差別化和亮點(diǎn)；二是努力降低投資成本，加強(qiáng)管理績(jī)效，逼退其他經(jīng)營(yíng)性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲得或保持較好的市場(chǎng)占有率。

(2)優(yōu)化投資組合，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資活動(dòng)雖然是一個(gè)周期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)高收益的活動(dòng)，但是各個(gè)投資建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度、獲利能力、資金需求量各有不同。投資者可以合理恰當(dāng)?shù)拇钆涓鞣N不同投資類型的項(xiàng)目，計(jì)算整體收益與整體風(fēng)險(xiǎn)之間的相關(guān)性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)減少資金成本中借入資金的比例，吸引更多的投資者，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

(3)健全監(jiān)管機(jī)制，保障房地產(chǎn)質(zhì)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)業(yè)中是待售商品，除了考慮優(yōu)質(zhì)投資地段選擇、施工成本低廉外，還需要選好設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)商的質(zhì)量。投資者在投資過(guò)程應(yīng)明確各個(gè)環(huán)節(jié)和流程，并有相應(yīng)的監(jiān)管制度，如在材料招標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)與信譽(yù)良好的供應(yīng)商簽定較長(zhǎng)期的供應(yīng)合同。在施工過(guò)程，利用質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)相掛鉤的形式，簽訂責(zé)任狀，對(duì)工期和施工質(zhì)量及時(shí)監(jiān)管，避免扯皮現(xiàn)象，保障投資項(xiàng)目的完成。

總之，房地產(chǎn)投資者應(yīng)理性對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)提高警戒和預(yù)測(cè)，對(duì)非投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)更應(yīng)及時(shí)消除和規(guī)避，及時(shí)注意使用多種投資方式，分散風(fēng)險(xiǎn)，減少損失，達(dá)到建設(shè)投資利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓春民:建設(shè)單位在工程項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)管理[J].建筑經(jīng)濟(jì),2006(10)

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中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）06-0-01

經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放30多年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了很大的變化，從2011年的統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)得出，房地產(chǎn)業(yè)的增加值在中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成中的比重分另al為：1978年的9.15% 、1998年的11.23%、2010年的12.89%`z。可見(jiàn)，其增加值在中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成中的比重不斷上升，而第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的占比也在不斷上升。因此，房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也是在不斷上升，房地產(chǎn)業(yè)的重要性可見(jiàn)一斑。房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)也生了很大的變化，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的互動(dòng)關(guān)系也在不斷變化之中。

一、地區(qū)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

1.房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，會(huì)影響城市對(duì)投資的吸引力，造成外來(lái)投資減少。現(xiàn)在一些城市已經(jīng)出現(xiàn)為數(shù)不少的公司為降低因房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致運(yùn)行成本過(guò)高而外遷的現(xiàn)象，這可以說(shuō)是房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力造成損害跡象的顯現(xiàn)。2.房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，可能抵消部分甚至全部收入增長(zhǎng)，會(huì)影響城市對(duì)人才的吸引力。而人才是打造城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的重要元素，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過(guò)高而使人才“望而卻步”，無(wú)疑將對(duì)城市發(fā)展能力的提升構(gòu)成一定的損害。3.房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，會(huì)妨礙人們的創(chuàng)業(yè)熱情，創(chuàng)業(yè)能制造利潤(rùn)空間，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，是城市競(jìng)爭(zhēng)力提升的重要途徑。但是，過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格減少了人們可能投入創(chuàng)業(yè)的資金，城市的經(jīng)濟(jì)活力難以得到有效激發(fā)，實(shí)際上阻抑了城市發(fā)展?jié)撃艿拈_(kāi)掘。

二、居民財(cái)富效應(yīng)

居民財(cái)富效應(yīng)可分為正財(cái)富效應(yīng)和負(fù)財(cái)富效應(yīng)。所謂正財(cái)富效應(yīng)是指房?jī)r(jià)的上漲增加了房產(chǎn)的價(jià)值，繼而影響收入從而使得消費(fèi)增加。具體可以從實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)和潛在的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行分析。首先，實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)是所有者因?yàn)閮r(jià)格的上漲而出售其住宅或利用其價(jià)值的上升進(jìn)行了再融資，擴(kuò)大了當(dāng)期的消費(fèi)水平。其次，潛在的財(cái)富效應(yīng)是指當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)消費(fèi)者沒(méi)有出售其住宅也沒(méi)有去銀行進(jìn)行抵押貸款，但是這種由于房地產(chǎn)價(jià)格上升帶來(lái)大的潛在的價(jià)值上升使消費(fèi)者感受到了財(cái)富的增加，消費(fèi)者的信心發(fā)生了變化，從而擴(kuò)大了邊際消費(fèi)傾向，這就是“未兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)”。負(fù)財(cái)富效應(yīng)是指房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)抑制居民消費(fèi)支出的現(xiàn)象，可以從預(yù)算約束效應(yīng)和替代效應(yīng)兩方面來(lái)分析。其中預(yù)算約束效應(yīng)主要是針對(duì)租房者而言的，對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上升會(huì)引起租金的上漲，這會(huì)使租房者預(yù)算發(fā)生變化，不得不擠占其他的消費(fèi)來(lái)應(yīng)對(duì)房租的上漲。而負(fù)財(cái)富效應(yīng)中的替代效應(yīng)主要是針對(duì)于那些打算購(gòu)房或改善居住水平的家庭而言的。在面臨房地產(chǎn)價(jià)格上漲的情況下，除非放棄原有購(gòu)房計(jì)劃或只能購(gòu)買一套更小的住房，這些家庭只能依靠減少當(dāng)期消費(fèi)來(lái)應(yīng)對(duì)。

三、金融風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)

驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一是過(guò)于寬松的信貸政策，反過(guò)來(lái)過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)加大金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響金融運(yùn)行的秩序。房地產(chǎn)熱還吸引了大量的國(guó)際投資進(jìn)入。北京達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的調(diào)查報(bào)告顯示，2003年北京購(gòu)房人士中來(lái)自歐美的增長(zhǎng)4.9倍，來(lái)自港澳臺(tái)的增長(zhǎng)2.5～3.5倍，海外人士購(gòu)房占總的成交比例已經(jīng)接近15%。就目前我國(guó)的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)若繼續(xù)走高，銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)將大為增加。因?yàn)槟壳拔覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的資金，有60%以上直接或間接來(lái)自銀行，銀行基本上已經(jīng)被房地產(chǎn)市場(chǎng)綁架，高房?jī)r(jià)和大量銀行貸款為金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生的埋下了隱患，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)變成為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，使商業(yè)銀行陷入困境，從而引發(fā)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退，造成股市大跌、經(jīng)濟(jì)崩潰等等。

四、宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

下表給出了房地產(chǎn)價(jià)快速上漲的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的定量模擬結(jié)果。從表中給出的結(jié)果我們可以看到，在每一種模擬場(chǎng)景中，房地產(chǎn)價(jià)格上漲使得所有的宏觀經(jīng)濟(jì)變量都上升，而且這些宏觀經(jīng)濟(jì)變量的上升幅度都隨著房地產(chǎn)價(jià)格上升幅度的增加而增加（參見(jiàn)表1）。以房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)GDP的影響為例，房地產(chǎn)價(jià)格上漲10%將使得GDP增長(zhǎng)2.69%，而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲50%的情境下，GDP增長(zhǎng)幅度達(dá)到13.40%。就房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)不同宏觀經(jīng)濟(jì)變量影響的大小來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)投資、GDP、就業(yè)、消費(fèi)、消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)以及出口等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響較大，而對(duì)總產(chǎn)出和進(jìn)口的影響則相對(duì)較小。作者認(rèn)為，這一結(jié)果與我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的生產(chǎn)、分配及消費(fèi)結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。

五、結(jié)束語(yǔ)

一個(gè)地區(qū)或國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴一個(gè)行業(yè)會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的畸形發(fā)展。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴程度非常高，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。首先，過(guò)度依賴房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會(huì)帶來(lái)資源配置的不合理，房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度開(kāi)發(fā)，增加了整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脆弱性。房地產(chǎn)行業(yè)與工業(yè)以及金融業(yè)的直接關(guān)系緊密，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到外部環(huán)境的影響，會(huì)給整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條帶來(lái)災(zāi)難性的打擊；其次，房地產(chǎn)行業(yè)的急速發(fā)展，加劇了社會(huì)不公平程度和貧富差距的擴(kuò)大，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)與發(fā)展。由于該行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較高，并不是所有的人都可以進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)或者投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮促成了小部分人獲得巨額利潤(rùn)，有失公平和效率的社會(huì)發(fā)展一般性原則；最后，房地產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)模快速發(fā)展，不利于社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展，使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度發(fā)展，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

參考文獻(xiàn)：

篇（3）

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào)：F29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2011）01-0158-01

近年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，并逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)的特性決定了它投資數(shù)額大，投資周期長(zhǎng)，變現(xiàn)能力差。可見(jiàn)，房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的活動(dòng)，同時(shí)也是一個(gè)高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的事業(yè)，在這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的投資環(huán)境中要想得到預(yù)期的收益目標(biāo)就必須對(duì)整個(gè)投資項(xiàng)目進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)管理。

1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

1.1 開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不周，投資決策草率

所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購(gòu)買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。如一些大城市，當(dāng)前人們對(duì)住房最迫切的需求是“廉租屋”，以成本價(jià)并享受各種優(yōu)惠折扣出售的公房，其次為經(jīng)濟(jì)適用型住房，最后才是高級(jí)公寓及別墅。這與消費(fèi)者整體收入水平呈現(xiàn)“金字塔”型不無(wú)關(guān)系。而一些開(kāi)發(fā)商至今仍心存“暴利”思想，受到消費(fèi)者的冷遇。

1.2 宏觀形勢(shì)出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)

一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；三是房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。目前，房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大；四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開(kāi)發(fā)”變?yōu)椤百?gòu)買”，這對(duì)剛開(kāi)發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目意味著不利。

1.3 開(kāi)發(fā)商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)、房地產(chǎn)政策、金融政策的理解判斷上出現(xiàn)偏差

具體表現(xiàn)為：開(kāi)發(fā)商過(guò)分相信自己的“感覺(jué)”，而實(shí)際上“感覺(jué)”錯(cuò)了或反了。如有的開(kāi)發(fā)商過(guò)分地相信自己會(huì)容易地找到“下家”，將項(xiàng)目脫手，而實(shí)際并未如愿；有的開(kāi)發(fā)商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場(chǎng)供求形勢(shì)，而沒(méi)把開(kāi)發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，結(jié)果供求關(guān)系“此一時(shí)彼一時(shí)”，或者對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)的判斷過(guò)于樂(lè)觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的開(kāi)發(fā)商過(guò)分相信自己的“道”（即通過(guò)“關(guān)系”拿到“好項(xiàng)目”的能力），而經(jīng)營(yíng)實(shí)力（開(kāi)發(fā)實(shí)力、管理能力、營(yíng)銷能力）不足或較弱，項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

2 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策

2.1 發(fā)展新的融資渠道，逐步擺脫對(duì)銀行貸款的路徑依賴

對(duì)銀行貸款過(guò)于依賴將嚴(yán)重制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而且由于銀行貸款屬于國(guó)家宏觀調(diào)控的主要經(jīng)濟(jì)手段，會(huì)使企業(yè)更容易受突發(fā)的經(jīng)濟(jì)事件的影響。在當(dāng)前形勢(shì)條件下，如何拓展融資渠道，是房地產(chǎn)公司的當(dāng)務(wù)之急。目前一些新的融資渠道主要有:引進(jìn)海外資本、上市融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托和項(xiàng)目融資等。

2.2 減少一次性投資項(xiàng)目比例，增加長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的投資

由于近幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)良好，很多房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目過(guò)多的都集中于住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)也大都是配套住宅的，這種投資方式對(duì)技術(shù)、人才、資金的要求較低，而且基本上是一次性的出售，資金回收見(jiàn)效較快，因此深受一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟以及競(jìng)爭(zhēng)的加劇，這種一次性投資的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，尤其是對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，這種投資方式抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，其不利于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，一旦一個(gè)項(xiàng)目不成功，公司很可能就會(huì)因此而衰落。而且隨著土地供給的逐步緊縮，土地資源的稀缺性正顯著加大，不可能無(wú)限制的獲得可供開(kāi)發(fā)的土地，這時(shí)擁有自己產(chǎn)業(yè)的公司，比如擁有自己的商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等長(zhǎng)期產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，持久發(fā)展動(dòng)力較足。

加大對(duì)商業(yè)、寫字樓等經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)的投資力度，是一個(gè)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必經(jīng)之路，這在香港得到了很好的體現(xiàn)，香港的幾個(gè)主要的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)不擁有很多自己的物業(yè)，他們的核心競(jìng)爭(zhēng)力并不是把房子建的如何好，而是其后期的管理經(jīng)驗(yàn)以及其營(yíng)銷策劃能力。對(duì)這些物業(yè)的投資雖然短期內(nèi)不能獲得明顯的更高收益，需要更高的經(jīng)營(yíng)水平和高的人力資源層次，但隨著經(jīng)營(yíng)物業(yè)的逐漸成熟，其將帶來(lái)穩(wěn)定的資金流和優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，這對(duì)于企業(yè)貸款抵押、上市、品牌的經(jīng)營(yíng)都是必須的。

2.3 培育品牌優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)客戶關(guān)系管理，通過(guò)提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平化解風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)實(shí)力的高低，直接反映抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的大小。作為房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持多元化發(fā)展戰(zhàn)略，提高企業(yè)自主發(fā)展能力。在當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)小而多的情形下，提升企業(yè)品牌美譽(yù)度是快速發(fā)展壯大企業(yè)、抵御企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的最優(yōu)途徑。提升品牌優(yōu)勢(shì)不僅要在企業(yè)宣傳、策劃上下功夫，在企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、后期物業(yè)管理服務(wù)等方面的提升更能體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)等品牌優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，要認(rèn)識(shí)到承包商、供應(yīng)商、設(shè)計(jì)策劃公司、分銷商等是企業(yè)的利益共同體，他們能與房地產(chǎn)企業(yè)共同抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)承包商、供應(yīng)商、設(shè)計(jì)策劃公司、分銷商的實(shí)力和信譽(yù)進(jìn)行考察，建立誠(chéng)信合作伙伴數(shù)據(jù)庫(kù)。項(xiàng)目自身的好壞也是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大小的重要因素，要控制這種風(fēng)險(xiǎn)，就必須對(duì)項(xiàng)目的策劃定位、所處地段、市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行評(píng)估和考察，在進(jìn)行評(píng)估和考察過(guò)程中，應(yīng)多聽(tīng)取承包商、設(shè)計(jì)策劃公司、分銷商等相關(guān)企業(yè)的意見(jiàn)。

2.4 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營(yíng)銷觀念大轉(zhuǎn)變

現(xiàn)在人們購(gòu)房已不單單是為了滿足居住這個(gè)最基本的功能，房地產(chǎn)商品除了具備居住這個(gè)功能外，還要具有良好的套型設(shè)計(jì)、漂亮的造型，優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設(shè)施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個(gè)固定不動(dòng)的核心產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，房子與房子之間沒(méi)有什么太大的差距，而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內(nèi)涵和外延都擴(kuò)大了。現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)己經(jīng)正在逐漸告別賣方市場(chǎng)，雖然這個(gè)市場(chǎng)的潛力巨大，但目前這個(gè)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)卻十分激烈，稍有不慎就會(huì)面臨失敗的危險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商們煞費(fèi)苦心的謀劃，目不暇接的房地產(chǎn)廣告，不斷出新的住房消費(fèi)新概念等足以說(shuō)明這一點(diǎn)。近幾年，一方面一些樓盤銷售形勢(shì)嚴(yán)峻，另一方面一些優(yōu)良樓盤的銷售勢(shì)頭卻很好，有的甚至供不應(yīng)求。而且熱銷的房地產(chǎn)往往價(jià)格都較高。這充分說(shuō)明，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)觀念大轉(zhuǎn)變，認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、分析和預(yù)測(cè)，生產(chǎn)真正適合消費(fèi)者需求的商品才是開(kāi)發(fā)企業(yè)做大、做強(qiáng)、降低風(fēng)險(xiǎn)的根本出路。

2.5 健全風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)教育，建立企業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)理念

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，列出各部門風(fēng)險(xiǎn)清單，并進(jìn)行全面、清晰的預(yù)測(cè)和整合，確立風(fēng)險(xiǎn)控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)和重點(diǎn)對(duì)象，制定相應(yīng)的處置方案，監(jiān)督企業(yè)決策層以及各部門的規(guī)范運(yùn)作，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，對(duì)全面工作進(jìn)行有效地指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。從而在組織上、力量配置上保證風(fēng)險(xiǎn)控制的系統(tǒng)性和足夠的工作力度。二要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)教育，完善各項(xiàng)制度。對(duì)于各類風(fēng)險(xiǎn)案例要經(jīng)常向員工宣講，特別是企業(yè)管理者，對(duì)于可能給企業(yè)造成重大損失的風(fēng)險(xiǎn)因素和安全隱患，要經(jīng)常提醒員工注意。不斷提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)工作責(zé)任心。建立完整而嚴(yán)密的控制體系，從制度上保證每一種可能的風(fēng)險(xiǎn)因素都有監(jiān)控，每一種業(yè)務(wù)都有管理規(guī)范。要確保各項(xiàng)制度落實(shí)到位，并根據(jù)內(nèi)外環(huán)境的變化不斷完善制度，真正發(fā)揮其防范風(fēng)險(xiǎn)的效能。三要善于利用法律法規(guī)解決問(wèn)題。隨著國(guó)家法律制度的不斷健全，法與企業(yè)越來(lái)越密不可分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要善于利用《合同法》、《公司法》、《保險(xiǎn)法》等法律武器維護(hù)自己的權(quán)益。在利益受損、遭意外事故等情況下，充分利用法律維護(hù)自己的權(quán)益。

2.6 制訂科學(xué)、完備的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃

風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的制定，大致在每個(gè)階段開(kāi)始前的階段會(huì)議上和階段開(kāi)始后十天內(nèi)完成，這里的階段會(huì)議參加人員包括風(fēng)險(xiǎn)管理人員、階段負(fù)責(zé)人員以及階段涉及到的各方面負(fù)責(zé)人。比如在投資決策階段前，與會(huì)人員應(yīng)包括開(kāi)發(fā)企業(yè)代表、建筑師、設(shè)計(jì)師、建筑外觀設(shè)計(jì)師、內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)師等。在項(xiàng)目實(shí)施的初期還會(huì)出現(xiàn)一些未預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，由實(shí)施者提出風(fēng)險(xiǎn)原因和表現(xiàn)，再交風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)分析處理。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以建立整個(gè)企業(yè)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的目標(biāo)，確立風(fēng)險(xiǎn)管理部門和風(fēng)險(xiǎn)管理人員的權(quán)責(zé)地位，協(xié)調(diào)企業(yè)各部門的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。科學(xué)、完備的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃能使企業(yè)內(nèi)部用于風(fēng)險(xiǎn)工作的人力、財(cái)力、物力得到合理配置和利用，保障企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。

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中圖分類號(hào)：F715文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：16723198（2007）11005502

1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概述

1.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。

1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析

影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素很多,一般情況下，將房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)劃分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目產(chǎn)生影響,投資者無(wú)法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)稱為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，也稱不可避免風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)、周期性風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和政策性風(fēng)險(xiǎn)；而只對(duì)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響,可以由投資者設(shè)法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，也稱個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和其它個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（自然風(fēng)險(xiǎn)、近鄰地區(qū)環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)等都屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)）。

2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

2.1指標(biāo)體系建立的原則

指標(biāo)體系,是由一系列相互聯(lián)系、相互制約的指標(biāo)組成科學(xué)的、完整的總體。對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)原則主要有：科學(xué)性、可測(cè)性、前瞻性、可操作性、可行性、系統(tǒng)性、完備性和簡(jiǎn)明性。

2.2評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

在分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的基礎(chǔ)上,根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)建的原則,構(gòu)建房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)層次體系,包括:目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和指標(biāo)層。結(jié)合眾多學(xué)者在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系方面的研究,以房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素為主要依據(jù),建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)層次模型,如圖1所示。

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

3.1層次分析法概述

層次分析法(Analytic Hierarchy Process,簡(jiǎn)稱AHP)是美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家,匹茲堡大學(xué)的薩迪生教授于20世紀(jì)70年代初期提出來(lái)的，是一種用于解決多目標(biāo)復(fù)雜問(wèn)題的定性與定量相結(jié)合的決策分析方法。該方法是一種建立在專家咨詢之上的優(yōu)化方法,根據(jù)問(wèn)題的性質(zhì)和需要達(dá)到的目標(biāo)，能把復(fù)雜系統(tǒng)中的各種因素劃分為相互聯(lián)系的有序?qū)哟?形成多層次的分析結(jié)構(gòu),把多層次多指標(biāo)的權(quán)重賦值簡(jiǎn)化為各指標(biāo)重要性的兩兩比較,彌補(bǔ)了人的大腦難以在兩維以上空間進(jìn)行全方位掃描的弱點(diǎn),便于各層次、各指標(biāo)進(jìn)行客觀的賦值，得到方案層相對(duì)于總目標(biāo)重要性次序的組合權(quán)重值，以此作為評(píng)價(jià)和方案選擇的依據(jù)。AHP 法將人們的思維過(guò)程和客觀判斷數(shù)學(xué)化，簡(jiǎn)化了工作量計(jì)算，進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)的關(guān)鍵就是要確定后通過(guò)其權(quán)數(shù)將不同質(zhì)的多個(gè)指標(biāo)合成一個(gè)能夠反映房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)決策原則的一致性,利用此法分析難以全部量化處理的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可得到比較滿意的結(jié)果。對(duì)圖1層次結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,本文采用層次分析法進(jìn)行反映各風(fēng)險(xiǎn)影響因素在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)中相對(duì)重要性的權(quán)數(shù),然后綜合評(píng)價(jià)。運(yùn)用AHP,依此作為綜合評(píng)價(jià)的依據(jù)。評(píng)價(jià)過(guò)程可以用圖2簡(jiǎn)單表示:

B =A*R

3.2層次結(jié)構(gòu)模型的建立

利用層次分析法進(jìn)行房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí), 最重要的一步是進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí), 并在此基礎(chǔ)上建立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的層次結(jié)構(gòu)模型。

3. 3層次分析法計(jì)算步驟

層次分析法計(jì)算步驟如下：（1）因素集的建立：以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中的客觀系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)為評(píng)價(jià)目標(biāo),將目標(biāo)的要求逐級(jí)分解到具體指標(biāo),根據(jù)指標(biāo)因素內(nèi)涵大小和指標(biāo)間相關(guān)程度,劃分為目標(biāo)層,準(zhǔn)則層和指標(biāo)層三級(jí)；（2）評(píng)語(yǔ)集的建立：從各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)整個(gè)項(xiàng)目影響程度的大小考慮,最終將評(píng)語(yǔ)集確定為V = {高風(fēng)險(xiǎn),較高風(fēng)險(xiǎn),中等風(fēng)險(xiǎn),較低風(fēng)險(xiǎn),低風(fēng)險(xiǎn)}；（3）指標(biāo)集的建立：需建立的有：主因素(即準(zhǔn)則層)指標(biāo)集及相應(yīng)的權(quán)重集。子因素（即子準(zhǔn)則層）指標(biāo)集及相應(yīng)的權(quán)重集；（4）確定權(quán)重集：評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重可以表征評(píng)價(jià)指標(biāo)的相對(duì)重要性大小，權(quán)重的合理與否直接影響著綜合評(píng)價(jià)的結(jié)果；（5）確定評(píng)判隸屬矩陣；（6）計(jì)算評(píng)判矩陣；（7）評(píng)價(jià)結(jié)果：項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的最終評(píng)分分值越高，說(shuō)明項(xiàng)目在所有評(píng)價(jià)指標(biāo)上的綜合表現(xiàn)越佳，從而項(xiàng)目總的投資風(fēng)險(xiǎn)越高，反之亦然。

4實(shí)例研究

深圳某公司由于規(guī)模擴(kuò)大，大量招收新成員，宿舍供不應(yīng)求。因此，公司決定擬開(kāi)發(fā)一中高檔住宅小區(qū)作為宿舍,占地約十二萬(wàn)平方米，擬投資11000萬(wàn)元。項(xiàng)目在進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí), 邀請(qǐng)了有關(guān)專家數(shù)十名, 根據(jù)具體情況從投資風(fēng)險(xiǎn)角度確定其是否應(yīng)該進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資。經(jīng)房地產(chǎn)投資專家確定，該項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素有以下幾個(gè):通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)、周期性風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。下面就本文中介紹到的方法對(duì)該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行層次分析。

(1)確定評(píng)語(yǔ)集。

評(píng)語(yǔ)集為X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高風(fēng)險(xiǎn)， 較高風(fēng)險(xiǎn)， 一般風(fēng)險(xiǎn)， 較低風(fēng)險(xiǎn)， 低風(fēng)險(xiǎn))= (100， 90， 70， 50， 30)。

(2)確定因素集。

主因素為U = ( u1，u2)； U =(系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn))= (u1，u2)； 子因素集為:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。

(3)確定權(quán)重集。

由層次分析法計(jì)算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。

(4)確定評(píng)判隸屬矩陣。

采用專家調(diào)查法，選取相關(guān)專家進(jìn)行評(píng)價(jià)打分，并對(duì)所得數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)及歸一化處理，可以得到專家評(píng)價(jià)表2。

(6)評(píng)價(jià)結(jié)果。

規(guī)定評(píng)語(yǔ)集X中各元素的量化值為x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，則最終評(píng)判結(jié)果V的值介于30和100之間越接近100投資風(fēng)險(xiǎn)越高，越接近30投資風(fēng)險(xiǎn)越低。實(shí)例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由計(jì)算結(jié)果可以看出，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的最終評(píng)分為73.36，介于“一般”和“較高”所對(duì)應(yīng)分?jǐn)?shù)區(qū)間70～90，更接近于一般風(fēng)險(xiǎn)。因此,該投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于中等,可以選擇進(jìn)行投資。

5結(jié)論

房地產(chǎn)作為一種投資工具，其風(fēng)險(xiǎn)性越來(lái)越多地得到普遍的關(guān)注。利用層次分析評(píng)價(jià)模型具有科學(xué)性、先進(jìn)性及可操作性強(qiáng)等特點(diǎn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià)，從而避免了現(xiàn)有房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)過(guò)程中的主觀性和片面性, 而且在實(shí)際應(yīng)用中所得的評(píng)價(jià)結(jié)果與常規(guī)分析的結(jié)果基本上相符,說(shuō)明該模型具有良好的可靠性。

參考文獻(xiàn)

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篇（5）

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

作為房地產(chǎn)投資者，必須增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資的特性，了解房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)形式，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小進(jìn)行理性的判斷并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。這樣可以有效地在一定程度內(nèi)防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，在投資者目標(biāo)收益一定的條件下把風(fēng)險(xiǎn)降到盡可能低的程度，或在風(fēng)險(xiǎn)程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的收益。

一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、 政策風(fēng)險(xiǎn)

政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中擔(dān)當(dāng)著“守夜人”的角色，根據(jù)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的分析，其會(huì)制定相應(yīng)的政策來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其中很多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前，就需要對(duì)當(dāng)前的政策環(huán)境進(jìn)行充分的了解。第三產(chǎn)業(yè)政策、租金政策、設(shè)備材料政策、土地出讓政策、環(huán)保政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。只有對(duì)我國(guó)的政策環(huán)境進(jìn)行充分地認(rèn)知，才能對(duì)比風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到理性投資的目的。

2、供求風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行投資之前，就需要對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資的過(guò)程中，供求關(guān)系是難以進(jìn)行科學(xué)地把握的。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工需要一個(gè)比較長(zhǎng)的周期，先前的預(yù)測(cè)可能會(huì)隨著市場(chǎng)的不斷變化，而導(dǎo)致供求關(guān)系受到很大的影響。

3、土地風(fēng)險(xiǎn)

（1） 安土重遷觀念的影響

我國(guó)的居民有著安土重遷的觀念，在進(jìn)行拆遷的過(guò)程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進(jìn)行大量的思想工作，來(lái)勸導(dǎo)這些居民進(jìn)行搬遷。這使得拆遷的時(shí)間難以保證，難以進(jìn)行成本控制，增加了項(xiàng)目的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。

（2）投機(jī)主義的影響

隨著我國(guó)的土地拆遷不斷進(jìn)行，人們?cè)谟龅讲疬w的時(shí)候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進(jìn)度，為了使得工程建設(shè)盡早進(jìn)行，投資方需要花費(fèi)比計(jì)劃更多的成本，這樣就使得企業(yè)效益難以保證。

（3） 極端行為的影響

在進(jìn)行整地、拆遷的過(guò)程中，一些極端的行為也時(shí)有發(fā)生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問(wèn)題，同時(shí)也將拆遷隊(duì)伍放到了法律和輿論的風(fēng)口浪尖。在社會(huì)各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。

4、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目建設(shè)階段涉及到市場(chǎng)把握、人員協(xié)調(diào)、材料的采購(gòu)、機(jī)械的租賃、合同關(guān)系維度、進(jìn)度管理等諸多方面的內(nèi)容，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，其是最復(fù)雜多變的一個(gè)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中主要存在以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：

（1） 進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)

由于施工過(guò)程中存在不可知因素，一旦工程的工期無(wú)法保證的話，那么預(yù)售的房屋就要進(jìn)行必要的賠償，并且嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽(yù)和形象。此外，延長(zhǎng)工期不但會(huì)帶來(lái)額外的成本支出，還將使得管理更加復(fù)雜。

（2） 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

建筑的質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)投資也存在一定的影響，如果質(zhì)量不合格就難以進(jìn)行竣工驗(yàn)收，那么房地產(chǎn)就難以預(yù)期投入使用，這樣不但會(huì)造成諸多損失，還會(huì)使得房屋的購(gòu)買率下降。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

1、把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力

投資前對(duì)市場(chǎng)情況的調(diào)查分析是整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理體系的基礎(chǔ)。先期了解市場(chǎng)需求和政府對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、住宅制度改革以及消費(fèi)群體的文化背景、消費(fèi)偏好來(lái)確定市場(chǎng)定位，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品功能、價(jià)格區(qū)間及營(yíng)銷方式，并能依照政策變動(dòng)適時(shí)調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

2、建立健全科學(xué)的投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理

機(jī)制投資者應(yīng)在重視市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上考慮綜合風(fēng)險(xiǎn)，以確定最佳的投資決策。對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風(fēng)險(xiǎn)中實(shí)現(xiàn)升值，有效避免投資風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理的組織體系，設(shè)立專門風(fēng)險(xiǎn)管理部門，以便合理安排資金項(xiàng)目，協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和潛在因素。

3、建立風(fēng)險(xiǎn)管理的信息系統(tǒng)，形成動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告

信息是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購(gòu)買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來(lái)可以日常性的收集國(guó)家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場(chǎng)供求情況等信息，進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的分析報(bào)告，使決策層及時(shí)了解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇；二來(lái)可設(shè)立企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定期房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告制度，為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)，及時(shí)把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的出臺(tái)情況。

4、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

企業(yè)可開(kāi)展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過(guò)外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的管理培訓(xùn)，可以提升員工的專業(yè)度，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理教育，使他們了解所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)防范和處理風(fēng)險(xiǎn)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從而提升整個(gè)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

5、投資分散策略

房地產(chǎn)投資分散是通過(guò)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。而房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是要確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場(chǎng)變化而帶來(lái)的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從周期谷底開(kāi)始回升，貸款利率從高峰開(kāi)始下降，而國(guó)家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開(kāi)始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時(shí)應(yīng)為投資最佳時(shí)機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一咱常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式。共同投資要求共同投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)避免風(fēng)險(xiǎn)。例如與金融部門、大財(cái)團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢(shì)，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，又能獲得房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)政策優(yōu)惠。

6、風(fēng)險(xiǎn)回避

在房地產(chǎn)的投資過(guò)程中,要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)策略.我們可以先從風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目著手或直接放棄對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目進(jìn)行投資,這樣風(fēng)險(xiǎn)的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。假如預(yù)期獲益的機(jī)會(huì)不伴隨著風(fēng)險(xiǎn),那么將會(huì)很快有投資者涌入市場(chǎng),從而降低了預(yù)期的收益。其中我們要認(rèn)識(shí)到一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，就是風(fēng)險(xiǎn)的大小與預(yù)期的收益值的增降是相互直接作用的。

7、 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移是風(fēng)險(xiǎn)管理的另一種有效手段。當(dāng)企業(yè)沒(méi)有什么好的方法來(lái)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理時(shí)，可以采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式來(lái)保護(hù)自己的利益。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將自身存在的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他企業(yè)來(lái)承擔(dān)，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)接給目標(biāo)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是風(fēng)險(xiǎn)的事情，對(duì)別的企業(yè)則不一定是風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不同，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理態(tài)度也不相同，對(duì)自身企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目可能在別的企業(yè)那里就是一種良好的機(jī)遇。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時(shí)還要考慮風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)方式。

總之，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須重視過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的制度化、程序化管理建設(shè)，客觀看待風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，這樣才能減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目造成的不利影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]勞燕玲,李江風(fēng).房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理探究[J].前沿，2012（10）.

篇（6）

Abstract：Real estate development enterprise is to gain sustained profits as the goal, and this requires developers to control the investment risk and reduce costs in the stages of design, development operation, construction and property management, continued to improve and strengthen management so that enterprises will continue to grow stronger and expand influence.

Keyword：Real estate，value engineering，investment risk，Cost control

1前言

房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來(lái)獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中，如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、發(fā)展是當(dāng)前擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前一個(gè)急需解決的重要問(wèn)題。

2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

2.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的多樣性

在房地產(chǎn)投資活動(dòng)過(guò)程中收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛在著各種風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)直接會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，影響開(kāi)發(fā)收益的提高。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求關(guān)系變化風(fēng)險(xiǎn)等。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析，認(rèn)真進(jìn)行可行性研究論證。風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性，就是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲得盡可能詳盡和準(zhǔn)確的信息，取得了相當(dāng)數(shù)量的第一手資料和數(shù)據(jù)后，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的綜合分析，把不確定性降低到最低限度。通過(guò)可行性研究論證，使不確定因素提前得到控制防范。首先完善項(xiàng)目決策階段開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目市場(chǎng)定位及決策機(jī)制，即項(xiàng)目前期市場(chǎng)可行性研究工作要做到位，如果前期對(duì)市場(chǎng)研究不充分，沒(méi)有詳細(xì)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，使得項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)沒(méi)有設(shè)計(jì)依據(jù)，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的比較，也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)研究不充分，心中無(wú)底，猶豫不決，致使項(xiàng)目決策慢、效率低。有些開(kāi)發(fā)商以“市場(chǎng)是不斷變化的”為借口不重視前期的項(xiàng)目調(diào)研。因市場(chǎng)和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，最后匆忙進(jìn)行上馬，導(dǎo)致項(xiàng)目在施工、銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，在建設(shè)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動(dòng)、變更，導(dǎo)致項(xiàng)目停工，成本和進(jìn)度受到嚴(yán)重影響。

在工程實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)有風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和應(yīng)急措施，能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，及早作出反應(yīng)，控制風(fēng)險(xiǎn)的影響程度以減少損失。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理成本控制

3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成要素主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、費(fèi)用，貸款利息、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用等。

3.2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是近年來(lái)消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本控制已成為房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)的重要因素。在相同的開(kāi)發(fā)環(huán)境與條件設(shè)施下，除了開(kāi)發(fā)產(chǎn)銷對(duì)路、適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，誰(shuí)能在開(kāi)發(fā)中既能確保工程質(zhì)量與進(jìn)度，又能注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的管理，控制和把握好合理的造價(jià)，誰(shuí)就能以最低的項(xiàng)目成本獲取最大的效益。要控制好工程建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段和各個(gè)環(huán)節(jié)。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開(kāi)發(fā)成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段可鎖定可控成本的80%以上。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段一般可以分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。這兩個(gè)階段可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。整個(gè)設(shè)計(jì)階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實(shí)的階段；在這個(gè)階段，成本管理要掌握一個(gè)重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。

營(yíng)銷環(huán)節(jié)控制主要是銷售費(fèi)用的控制。銷售費(fèi)用包括售樓處、廣告宣傳、樣板房、樓盤資料、推廣活動(dòng)、營(yíng)銷人員工資、辦公費(fèi)用等與銷售有關(guān)的費(fèi)用。銷售費(fèi)用不但關(guān)系到開(kāi)支的多少， 成本的高低，還影響樓盤的銷售。搞得不好，錢花了，預(yù)期效果沒(méi)達(dá)到，成本上升，銷售又不理想，資金流形成惡性循環(huán)；而廣告、促銷費(fèi)用花得恰當(dāng)，則會(huì)起到四兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場(chǎng)，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費(fèi)用產(chǎn)生最佳效果。由于對(duì)廣告的效果難以準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，所以一個(gè)簡(jiǎn)單的辦法是按銷售額的比例總量控制銷售費(fèi)用。當(dāng)然銷售方面的制度還得建立和完善，費(fèi)用支出仍然要審批。特別要對(duì)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人建立有效的激勵(lì)和約束機(jī)制，并對(duì)每次的推廣活動(dòng)做內(nèi)部評(píng)價(jià)。有的開(kāi)發(fā)商把銷售這塊工作交給商，雖然減少了很多事情，但實(shí)際情況看大都合作不好，不歡而散的情況多，而且成本比自己操作高。所以如果項(xiàng)目不是很小，還是自己掌握銷售的好。

建設(shè)工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)完成之后，施工開(kāi)始之前是進(jìn)行工程招投標(biāo)的階段。通過(guò)招投標(biāo)一是引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，二是降低工程建設(shè)成本。工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面。通過(guò)招投標(biāo)開(kāi)發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商，這對(duì)工程項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。

抓好合同管理，避免工程索賠是加強(qiáng)合同管理。讓參與項(xiàng)目建設(shè)的工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)人員了解合同，也可以將合同發(fā)給相關(guān)部門和人員，明確雙方權(quán)責(zé)，使大家對(duì)合同的內(nèi)容做到心中有數(shù)。在合同執(zhí)行期間密切注意雙方履行合同情況，以維護(hù)我方權(quán)益，并避免合同違約，是加強(qiáng)合同管理。

工程管理人員嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。工程管理人員要始終把施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作貫徹到整個(gè)過(guò)程中，采取防范措施，應(yīng)對(duì)工程建設(shè)對(duì)象的施工過(guò)程實(shí)施全面的質(zhì)量監(jiān)督、檢查與控制，包括事前的各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量控制，施工過(guò)程中的控制，以及某個(gè)單項(xiàng)工程及整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目完成后，對(duì)建筑施工及安裝產(chǎn)品質(zhì)量的事后控制，既要杜絕返工現(xiàn)象的發(fā)生，又要對(duì)存在質(zhì)量隱患部分及時(shí)返工，避免后期造成更大的人、財(cái)、物的投入而加大工程造價(jià)，而且由于工程質(zhì)量問(wèn)題造成不能交工、維修、業(yè)主索賠等問(wèn)題會(huì)給項(xiàng)目造成不可預(yù)見(jiàn)成本的增加。

對(duì)施工進(jìn)度款的撥付要嚴(yán)格簽字制度及審查制度，要實(shí)行多級(jí)管理及控制。比如對(duì)工程量的審查，要做到不多算、不重算，誰(shuí)簽字誰(shuí)負(fù)責(zé)。另外，對(duì)定額取費(fèi)的選擇要根據(jù)施工合同進(jìn)行嚴(yán)格查核，對(duì)就高不就低的項(xiàng)目要堅(jiān)決糾正。

要重視材料供應(yīng)商的資源整合和管理，把供應(yīng)商視作雙贏的伙伴；建立、實(shí)施嚴(yán)密的工程及主要材料、設(shè)備招投標(biāo)制度。要盡量減少甲方的分包項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目整體中甲方分包各工程內(nèi)容要系統(tǒng)細(xì)化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統(tǒng)化進(jìn)行建設(shè)合同管理。

篇（7）

1、引言

房地產(chǎn)商品是一種特殊的商品，具有固定性、耐久性、多樣性等特征。周寅康先生認(rèn)為房地產(chǎn)與一般商品有著本質(zhì)上的區(qū)別，這種區(qū)別源于房地產(chǎn)本身所固有的特性，這種特性又主要取決于土地本身的特性。而土地特性包括土地空間位置的固定性、數(shù)量的優(yōu)先性、使用的持久性、異質(zhì)性和利用的多樣性。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)、影響因素復(fù)雜等特征，風(fēng)險(xiǎn)與收益是成正比的，因此相對(duì)于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的收益十分豐厚。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過(guò)程具有其特殊性：它是一種預(yù)測(cè)未來(lái)需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過(guò)程。房地產(chǎn)行業(yè)本身所具有的特點(diǎn)決定了它是一種高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，伴隨其始終的不確定性決定了房地產(chǎn)投資的成敗。所以，研究房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)投資企業(yè)的利益最大化意義重大。

2、房地產(chǎn)行業(yè)的兩種投資：直接投資與間接投資

以房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性為依據(jù)，房地產(chǎn)投資可分為兩類：直接投資和間接投資。

2.1直接投資簡(jiǎn)介

直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買的過(guò)程，參與相關(guān)的管理工作，它包括兩種形式：從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，收回投資獲得利潤(rùn)的過(guò)程。投資者可以在這個(gè)過(guò)程中賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)很大，收益也很客觀。有作長(zhǎng)期投資打算的投資者一般會(huì)選擇置業(yè)投資，通過(guò)購(gòu)買增量房地產(chǎn)或存量房地產(chǎn)，以期獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。

2.2間接投資簡(jiǎn)介

間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者一般情況下是不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作的。具體的間接房地產(chǎn)投資形式包括：購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托公司的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。

2.3兩種投資的區(qū)別

1）通常情況下，直接投資者對(duì)投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目擁有控制權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，間接投資者則沒(méi)有。

2）直接投資流入的是具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，間接投資則主要流向各種資本市場(chǎng)。

3）直接投資離不開(kāi)生產(chǎn)要素的轉(zhuǎn)移與重新配置，間接投資則不一定，它并不必然引起其他生產(chǎn)要素的移動(dòng)與配置。

4）直接投資并不涉及資產(chǎn)所有權(quán)的變更，而間接投資資產(chǎn)所有權(quán)會(huì)在買者和賣者之間頻繁變更。

5）直接投資會(huì)包括有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的雙重流動(dòng)，而間接投資只會(huì)貨幣資本的移動(dòng)。

3、直接投資可能會(huì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

張瑤寧認(rèn)為根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)理論，房地產(chǎn)直接投資活動(dòng)由于受制于多方面因素的影響，以及由房地產(chǎn)產(chǎn)品自身特點(diǎn)所決定，存在著許多不確定因素。這些不確定因素可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)直接投資活動(dòng)的實(shí)際后果與預(yù)期收益的負(fù)偏差（即損失或減少），在房地產(chǎn)直接投資活動(dòng)中，這種引起預(yù)期收益損失或減少的可能性就是房地產(chǎn)直接投資風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，房地產(chǎn)直接投資風(fēng)險(xiǎn)包括以下幾個(gè)方面：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、投資周期風(fēng)險(xiǎn)、供給有限性和滯后性風(fēng)險(xiǎn)、資本需求風(fēng)險(xiǎn)等。

3.1變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分析

俞明軒認(rèn)為房地產(chǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，它的銷售過(guò)程非常復(fù)雜，流動(dòng)性不強(qiáng)，使得投資者很難在短時(shí)間內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金，資金周轉(zhuǎn)很困難。所以，一旦出現(xiàn)投資者需要償債而必須盡快回籠資金的情況時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備可能會(huì)讓投資者蒙受不小的折價(jià)損失。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度也是不一樣的，一般情況下，變現(xiàn)性能最好的是儲(chǔ)蓄存款和支票，其次是股票外匯、期貨和債券投資等，最差的便是房地產(chǎn)投資了。

3.2投資周期風(fēng)險(xiǎn)分析

一個(gè)房地產(chǎn)直接投資項(xiàng)目從最開(kāi)始的尋找機(jī)會(huì)到中間的可行性研究再到最后的施工、竣工、銷售，整個(gè)環(huán)節(jié)一般情況下需要幾年才能完成。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)，期間，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性很大，各種各樣的費(fèi)用特別是后期費(fèi)用很難確定，這就給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，只能對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和收益作出大致的測(cè)算，很難作出精準(zhǔn)的預(yù)計(jì)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有很多難以預(yù)測(cè)的因素：房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化、消費(fèi)者喜好變化、社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰、國(guó)家有關(guān)政策的調(diào)整、利率的變動(dòng)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目一經(jīng)確定，資金一旦投入，就再難根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改變和調(diào)整。所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都必須承擔(dān)由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)而導(dǎo)致的房地產(chǎn)項(xiàng)目“滯后”效應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3供給有限性和滯后性風(fēng)險(xiǎn)分析

一方面房地產(chǎn)直接投資需要很長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，另一方面土地資源十分有限，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給的低彈性現(xiàn)象。與此同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求卻很大，且伴隨著巨大的需求變化，房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)出高彈性。并存著的供給低彈性和需求高彈性注定了房地產(chǎn)商品只能提前生產(chǎn)，提前生產(chǎn)就必然會(huì)導(dǎo)致供給滯后。總而言之，房地產(chǎn)商品供給的有限性和滯后性會(huì)使房地產(chǎn)直接投資面臨供求關(guān)系變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)損失。

3.4資本需求風(fēng)險(xiǎn)分析

眾所周知，房地產(chǎn)直接投資需要大量的資金，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程實(shí)際上就是巨額資金的投入過(guò)程。首先，毋庸置疑，購(gòu)買土地就是一筆不小的費(fèi)用。并且由于土地本身所具有的稀缺性特征，它的價(jià)格只會(huì)越來(lái)越高。其次，毫無(wú)疑問(wèn)，工程造價(jià)是房地產(chǎn)資金投入的主要部分。通常情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能完全依靠自由資金就可以完成一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般都是先投入一部分自由資金，再通過(guò)銀行貸款等融資手段籌集開(kāi)發(fā)資金。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模越大其投資者需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越多。因?yàn)橐?guī)模大，投資資金就多，投資周期就長(zhǎng)，資金回籠就慢，流動(dòng)性也就不強(qiáng)了。總而言之，房地產(chǎn)直接投資者需要承擔(dān)能否按期籌措項(xiàng)目順利開(kāi)展所需要資金及資金成本較高的風(fēng)險(xiǎn)。

4、房地產(chǎn)直接投資缺乏流動(dòng)性

房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交易成本、信息不對(duì)稱、不公平競(jìng)爭(zhēng)等因素都影響著房地產(chǎn)直接投資的變現(xiàn)程度。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)直接投資時(shí)，必須細(xì)細(xì)分析變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資決策的影響，確保企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中作出的每一項(xiàng)決策都是正確的。

4.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素

顯然，出售房產(chǎn)在房地產(chǎn)繁榮期要比在蕭條期容易得多。換而言之，就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情決定著直接投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的大小。在受行情影響方面，房地產(chǎn)間接投資就小得多，無(wú)論房地產(chǎn)處于繁榮還是蕭條時(shí)期，間接投資者都可以在公開(kāi)市場(chǎng)上快速退出。在2009年～2010 年，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就處于繁榮期，房地產(chǎn)交易十分頻繁，房地產(chǎn)很容易在市場(chǎng)上出手。而2011年～ 至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低潮期，很多的房地產(chǎn)商手中都積壓了大量的房地產(chǎn)，情況不容樂(lè)觀。與此同時(shí)，投資者又無(wú)法控制整個(gè)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，只能默默承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)損失。

4.2交易成本因素

房地產(chǎn)本身的特性注定了房地產(chǎn)本身價(jià)值很高、交易所需的資金很多，很難在市場(chǎng)上找到買家。交易成本越高的房地產(chǎn)其變現(xiàn)性就越差，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。李飛宇認(rèn)為豪宅的變現(xiàn)性要低于普通住宅；高檔寫字樓的變現(xiàn)性低于商住樓；整棟樓房的變現(xiàn)性低于分戶出售房的變現(xiàn)性等。

4.3信息不對(duì)稱因素

在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，賣方掌握著房地產(chǎn)的大量實(shí)質(zhì)性信息，公開(kāi)信息如：地理位置、地形、交通情況、戶型等，隱蔽信息如：商品房的成本、質(zhì)量、盈利能力、增值潛力等，還包括著物業(yè)管理等后續(xù)服務(wù)在內(nèi)的不確定信息。賣方獨(dú)霸真實(shí)信息決定了房地產(chǎn)交易不同于一般的商品交易，甚至可以說(shuō)房地產(chǎn)交易是賣方與買方的一場(chǎng)博弈。在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，買賣雙方對(duì)商品房質(zhì)量和成本信息的了解存在著嚴(yán)重的不對(duì)稱現(xiàn)象。信息的不對(duì)稱可能會(huì)導(dǎo)致投資者為低質(zhì)量的商品房支付了很高的價(jià)格，甚至?xí)虼硕l(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛。

4.4不公平競(jìng)爭(zhēng)因素

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)巨頭依靠股市或者央企背景，利用權(quán)力和資金的優(yōu)勢(shì)大搞不公平競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，借力土地招拍掛制度進(jìn)行圈地、囤地，對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)殘酷打壓和排擠的情況也是層出不窮。土地寡頭必然導(dǎo)致定價(jià)權(quán)掌握在少數(shù)房企手里，中小投資者常常無(wú)法獲得可供開(kāi)發(fā)的土地。

5、結(jié)語(yǔ)

相對(duì)于房地產(chǎn)間接投資來(lái)講，房地產(chǎn)直接投資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。它受多種因素的影響：房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交易成本、信息不對(duì)稱、不公平競(jìng)爭(zhēng)等。這些不確定因素直接決定著房地產(chǎn)投資的成敗。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)直接投資時(shí)，必須細(xì)細(xì)分析變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資決策的影響，確保企業(yè)在投資過(guò)程中所做出的每一項(xiàng)決策都是正確的。

篇（8）

中圖分類號(hào)：F830.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2012）08-0150-01

一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最小投資組合模型的建立

（一）房地產(chǎn)投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)

1.投資組合的期望收益率。投資組合期望收益E（Rp）為第i類房地產(chǎn)投資的期望收益率；Wi為各項(xiàng)目在投資組合中的權(quán)重，則：

RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）

2.投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)。投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)σ2p 可定義為該組合獲得的收益優(yōu)選法與預(yù)期收益率的方差；設(shè)σi和σj為第i類和第j類項(xiàng)目期望收益率的標(biāo)準(zhǔn)差；pij為第iod 與第j類項(xiàng)目的相關(guān)系數(shù)，則

σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）

（二）確立的目標(biāo)

結(jié)合以上對(duì)房地產(chǎn)投資組合方法的推導(dǎo)，可以歸納出房地產(chǎn)投資組合的目標(biāo)有：在一定的預(yù)期收益水平下，通過(guò)房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)最小的投資風(fēng)險(xiǎn)；在一定的風(fēng)險(xiǎn)水平下，通過(guò)房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的預(yù)期收益。

在本文中，結(jié)合資本資產(chǎn)定價(jià)模型β概念，以目標(biāo)一為基礎(chǔ)建立了房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型。

（三）模型的有關(guān)假設(shè)

建立房地產(chǎn)投資組合模型的目的在于引入風(fēng)險(xiǎn)概念，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最小風(fēng)險(xiǎn)的投資目標(biāo)。現(xiàn)做如下假定：各房地產(chǎn)投資項(xiàng)目均有完整的可行性研究報(bào)告或投資計(jì)劃；本模型不再考慮資金資源的約束；各投資類型均能根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)資料確定各自可能收益率和各收益率實(shí)現(xiàn)的概率大小；市場(chǎng)由多元化的投資者統(tǒng)治，不存在低風(fēng)險(xiǎn)高收益的投資。

（四）模型的建立

設(shè)有N項(xiàng)不同的房地產(chǎn)投資，Wi為第i種房地產(chǎn)投資的投資比例，Ri為收益率，σ2p表示房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)，在預(yù)期收益R0尋求風(fēng)險(xiǎn)最小，依據(jù)房地產(chǎn)投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)的原理建立模型：

minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）

s.t： ■wiRi≥R0

■wi

Wi≥0，i=1，2，3，4……n

房地產(chǎn)投資中，單項(xiàng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（由政治、經(jīng)濟(jì)等 因素引起，不能在組合投資中被分散）和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（與特定的房地產(chǎn)投資有關(guān)，可通過(guò)投資不完全相關(guān)的資產(chǎn)組合使之分散）。根據(jù)夏普等的資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM），可知單項(xiàng)投資總風(fēng)險(xiǎn)中只有系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)組合的預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)有貢獻(xiàn)，那么可預(yù)先把系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分離出來(lái)。設(shè)Rm是資本市場(chǎng)投資組合的預(yù)期收益率，ai是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的投資收益，βi是不可分散風(fēng)險(xiǎn)度量，即第i項(xiàng)投資對(duì)市場(chǎng)組合風(fēng)險(xiǎn)的貢獻(xiàn)率，εi是投資i自身的變動(dòng)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理，第i項(xiàng)房地產(chǎn)投資的收益為：

Ri=ai+βiRm+εi （2-4）

由統(tǒng)計(jì)學(xué)原理得：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2

上式表明，收益率的不確定性（即風(fēng)險(xiǎn)）由兩個(gè)因素決定：市場(chǎng)波動(dòng)因素β2i σ2m和投資自身波動(dòng)因素（σni）2（非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)）因此可以用不可分散風(fēng)險(xiǎn)度β將第i種資產(chǎn)的總風(fēng)險(xiǎn)分解為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）

式中，（σni）2為第i項(xiàng)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：（σni）2為第i項(xiàng)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

以（σsi）2，表示房地產(chǎn)投資組合的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，組合投資的風(fēng)險(xiǎn)還要考慮單項(xiàng)投資間的相關(guān)程度，交（2-4）和（2-5）分別帶入總體投資目標(biāo)函數(shù)，修正后最終可得模型，可得：

min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m

（2-6）

s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0

■wi=1

wi≥0，i=1，2，3，，4……n

以上模型是建立在一定預(yù)期收益率下，尋求風(fēng)險(xiǎn)最小的目標(biāo)之上的，不同企業(yè)在實(shí)際應(yīng)用中還可根據(jù)其不同的目標(biāo)，同理以尋求收益最大化為目標(biāo)來(lái)建立模型。

1.各變量發(fā)生的概率P。概率就是用來(lái)表示隨機(jī)事件發(fā)生可能性大小的數(shù)值，一般隨機(jī)事件的概率是介于0與1之間的一個(gè)數(shù)。

2.投資項(xiàng)目的期望收益率E（Rp）。項(xiàng)目的投資期望收益優(yōu)選法可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、有關(guān)數(shù)據(jù)資料，在單項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)加以確定。其計(jì)算公式如下：

E（Rp）= ■PiRi （2-7）

式中：Pi—項(xiàng)目第i種預(yù)期收益率的出現(xiàn)概率

Ri—項(xiàng)目第i種結(jié)果出現(xiàn)后的預(yù)期收益率

3.項(xiàng)目的投資期望收益率的方差σ2i。確定項(xiàng)目的投資期望收益率之后，方差可根據(jù)下列公式求得：

σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）

4.項(xiàng)目之間的相關(guān)系數(shù)ρij

ρij=■ （2-9）

式中cov（Ri，Rj）—項(xiàng)目i和項(xiàng)目j之間的協(xié)方差

4.不可分散風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β。β反映的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不能被相互抵消，體現(xiàn)的是投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，即該組合的報(bào)酬率相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)組合報(bào)酬率的變異程度。以不可分散風(fēng)險(xiǎn)β為度量的房地產(chǎn)組合投資，β系數(shù)是理論上的假設(shè)模型參數(shù)，可按照以下公示計(jì)算：

就單項(xiàng)資產(chǎn)看，其計(jì)算公式為：

βi=■=Rim（■） （2-10）

式中：Rim—項(xiàng)目i和整個(gè)組合投資的相關(guān)性

σm —整個(gè)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)差

σI —項(xiàng)目i自身的標(biāo)準(zhǔn)差

二、房地產(chǎn)投資組合案例分析

（一）分散風(fēng)險(xiǎn)的案例

某房地產(chǎn)商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，其項(xiàng)目組合中包括兩種房地產(chǎn)投資類型A和B，當(dāng)項(xiàng)目A的預(yù)期收益率RA=25%時(shí)，預(yù)期收益率發(fā)生概率PA20% ；RA=15%時(shí)，PA=50%；RA=10%時(shí)，PA=30%。當(dāng)項(xiàng)目B的預(yù)期收益率RA=30%時(shí)，預(yù)期收益率發(fā)生概率PB=30% ；RB=20%時(shí)，PB=40%時(shí)，RBA=10%時(shí)，PB=30%時(shí)。做出風(fēng)險(xiǎn)分析如下：

由式2-1、2-8得：

項(xiàng)目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%

B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%

可以看出。項(xiàng)目B的預(yù)期報(bào)酬率高，投資風(fēng)險(xiǎn)比較大，而項(xiàng)目A的預(yù)期報(bào)酬率比B低，但投資風(fēng)險(xiǎn)較小。設(shè)投資商決定項(xiàng)目A和B的投資率均為50%。

由公示得：投資組合的預(yù)期收益率與方差為：

E（RP）=17.25%

σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB

由-1

0.00045

在投資率確定的情況下，投資組合的預(yù)期收益率為定值17.25%結(jié)合的風(fēng)險(xiǎn)隨兩者的相關(guān)系數(shù)變化，方差在0.0045～0.00316之間。

（二）房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型的案例

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬對(duì)1，2，3三種房地產(chǎn)類型進(jìn)行投資組合，各項(xiàng)目投資預(yù)期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各項(xiàng)目間的相關(guān)系數(shù)為ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市場(chǎng)預(yù)期收益率不低于12%，試確定風(fēng)險(xiǎn)最小化的組合投資比例。

由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分解為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)算如下：

項(xiàng)目1：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=1.22X0.5%=0.72%，

項(xiàng)目2：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=0.72X0.5%=0.245%，

項(xiàng)目3：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=0.82X0.5%=0.32%，

設(shè)三項(xiàng)投資比例分別為W1W2W3將各數(shù)值帶入房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型，計(jì)算得：

min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3

s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12

W1+ W2+ W3=1

W1W2W3≥0

求解可得該房地產(chǎn)組合投資的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最優(yōu)組合投資的收益方差為0.0504%，但組合收益率可達(dá)12%，可見(jiàn)組合投資風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)小于各單項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)，組合投資起到了分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。

篇（9）

一、引言

隨著近些年國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)信貸門檻的收緊，融資難的壓力迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者不斷探尋新型融資路徑。房地產(chǎn)投資信托作為發(fā)達(dá)國(guó)家一種成熟的融資手段，憑借其靈活的金融創(chuàng)新和政策規(guī)避優(yōu)勢(shì)受到許多開(kāi)發(fā)商的青睞。目前，國(guó)內(nèi)信托公司發(fā)行的集合資金信托產(chǎn)品已經(jīng)逾千個(gè)，其中大部分資金都投向了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。房地產(chǎn)投資信托的火爆和一路走高，雖然緩解了不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資金壓力，但部分信托產(chǎn)品暴露出的風(fēng)險(xiǎn)也使得我們不得不予以特殊關(guān)注。

二、房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)因素分析

1、宏觀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

一般來(lái)說(shuō)，信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)首先來(lái)源于其作為標(biāo)的的資產(chǎn)，具體到房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀性風(fēng)險(xiǎn)是其風(fēng)險(xiǎn)的首要來(lái)源。國(guó)內(nèi)目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，無(wú)論是借貸型亦或是股權(quán)型，其本質(zhì)都是資金型信托產(chǎn)品，都同房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的波動(dòng)密切相關(guān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條中政策、資金、土地供求市場(chǎng)等因素中的任一因素發(fā)生變化都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變；一旦某個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)發(fā)生問(wèn)題，便很容易發(fā)生資金鏈繃斷；房地產(chǎn)企業(yè)很容易因此陷入困境，由此導(dǎo)致信托產(chǎn)品發(fā)生行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，難以兌付。從房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品本身的發(fā)展而言，其也面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)。信貸政策逐步收緊的近十年，房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品有了一個(gè)井噴式的增長(zhǎng)。雖然許多條款的規(guī)定有所不同，所接受的監(jiān)管也不一樣，但從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，其只是銀行貸款的一個(gè)變種。不過(guò)同銀行相比，信托公司在貸款使用監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)管理、實(shí)際經(jīng)營(yíng)方面都嚴(yán)重缺乏經(jīng)驗(yàn)，其自有資本金也不足以抵抗很大的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的發(fā)行正是因?yàn)楣緵](méi)有達(dá)到銀行信貸的要求，因此信托產(chǎn)品面臨的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

2、實(shí)際運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）信托公司尚缺乏成熟的項(xiàng)目選擇和評(píng)估制度。信托公司對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的選擇及評(píng)估能力很大程度上決定著信托投資房的收益水平和風(fēng)險(xiǎn)，信托公司有必要肩負(fù)起評(píng)估項(xiàng)目收益性及風(fēng)險(xiǎn)性的責(zé)任。目前國(guó)內(nèi)與房地產(chǎn)信托公司配套的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)尚未出現(xiàn)，信托公司本身也不具有這方面的豐富經(jīng)驗(yàn)。因此，在房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)走向規(guī)模化和成熟之前，項(xiàng)目選擇和評(píng)估能力的高低也始終是信托產(chǎn)品多潛藏的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

（2）信托產(chǎn)品的條款設(shè)計(jì)還尚未成熟，許多房地產(chǎn)信托資金更多的是作為一種“過(guò)橋貸款”的性質(zhì)而存在。雖然目前出現(xiàn)了諸如股權(quán)信托方式和財(cái)產(chǎn)信托方式等，但由于國(guó)內(nèi)一直缺乏具有穩(wěn)定收租收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，所以國(guó)內(nèi)主要的房地產(chǎn)投資信托形式仍然是資金型信托。在具體的運(yùn)作模式上，仍然遵照的是傳統(tǒng)的貸款形式，形式比較固定。信托產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓形式也僅局限于信托憑證的轉(zhuǎn)讓，信托產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)還尚未構(gòu)建起來(lái)。

（3）信托投資公司本身素質(zhì)參差不齊。有相當(dāng)一部分信托公司自身治理結(jié)構(gòu)就存在問(wèn)題，從業(yè)人員的素質(zhì)也參差不一。信托公司和信托產(chǎn)品的快速擴(kuò)張也導(dǎo)致相當(dāng)多的信托公司鋌而走險(xiǎn)，違規(guī)經(jīng)營(yíng)。根據(jù)有關(guān)監(jiān)管部門的數(shù)據(jù)顯示，新登記的信托公司中，約有三分之一都存在這樣那樣的問(wèn)題，主要集中在違規(guī)操作和壞賬比例居高不下這兩方面。信托公司違背規(guī)定操作或不注重風(fēng)險(xiǎn)控制，導(dǎo)致原定的信托目的難以實(shí)現(xiàn)，使不少的投資者蒙受經(jīng)濟(jì)損失。

3、法律監(jiān)管缺失風(fēng)險(xiǎn)

信托產(chǎn)品作為國(guó)內(nèi)金融業(yè)的新興產(chǎn)品，在法律建設(shè)方面存在著嚴(yán)重滯后的問(wèn)題，主要的表現(xiàn)則是信托合同的條款在法律中存有缺陷，導(dǎo)致后續(xù)發(fā)生法律糾紛甚至難以依法律履約。可以預(yù)計(jì)的是，相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)之路還非常漫長(zhǎng)，而房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品市場(chǎng)則快速發(fā)展，這為房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展蒙上了陰影。投資者對(duì)于信托產(chǎn)品缺乏足夠了解亦或是存在某種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)也是潛在的風(fēng)險(xiǎn)之一。許多投資者尚不清楚信托產(chǎn)品，并不能提供承諾的收益率。這意味著在信托產(chǎn)品開(kāi)始進(jìn)行運(yùn)作之后，如果實(shí)際的可獲得收益率達(dá)不到信托公司宣稱的水平，購(gòu)買者也無(wú)權(quán)要求信托公司以宣稱的收益率兌現(xiàn)收益信托產(chǎn)品的擔(dān)保效力僅存在于信托公司與被投資項(xiàng)目之間。因此可以說(shuō)，如果被投資方（房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）出現(xiàn)破產(chǎn)現(xiàn)象，信托公司是優(yōu)先被償付的對(duì)象，信托產(chǎn)品受益者則無(wú)權(quán)獲得償付。如果信托公司自身不能夠全額退還信托本金，投資者要承擔(dān)其中的風(fēng)險(xiǎn)。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范措施探討與研究

監(jiān)管方（政府）、信托公司、投資者在房地產(chǎn)投資信托發(fā)展中有著不同的利益和訴求，各利益相關(guān)方要達(dá)到某種平衡，才能保證信托產(chǎn)品的健康發(fā)展和保證投資者的利益。房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)防范是一個(gè)系統(tǒng)性的工程，有賴于各方特別是政府監(jiān)管部門及信托公司的共同努力。當(dāng)然，信托投資者也要增加對(duì)信托產(chǎn)品和信托風(fēng)險(xiǎn)的了解，最好能夠通過(guò)成本估算、預(yù)估收益等辦法確定所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的大小，正確對(duì)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品進(jìn)行投資。要從根本層面上防范房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)，還是要依賴政府部門和信托公司共同發(fā)揮作用。

1、從政府角度

（1）要完善與房地產(chǎn)信托有關(guān)的法律法規(guī)制度。

信托作為新型金融業(yè)態(tài)，沒(méi)有專門的法律予以規(guī)范，因此有必要進(jìn)行專項(xiàng)立法。信托立法首先是要完善對(duì)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管范圍，對(duì)動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托、股權(quán)、債權(quán)信托等產(chǎn)品的業(yè)務(wù)操作都作出明確的規(guī)定。因?yàn)樾磐泻贤赡軐?dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生改變，且這種改變是無(wú)償?shù)模贿@在物權(quán)法中也是一個(gè)監(jiān)管的空白，有可能危害到善意第三人的合法利益，因此，有必要配套建立房地產(chǎn)信托權(quán)屬登記制度。另外與信托相關(guān)的稅收規(guī)定、財(cái)會(huì)制度、信息披露制度、外匯信托制度等都亟待完善。促進(jìn)這些專門監(jiān)管制度和配套設(shè)施的完善，才可以確保信托產(chǎn)品在法律的實(shí)時(shí)監(jiān)管下運(yùn)行。

（2）可以嘗試對(duì)房地產(chǎn)投資信托實(shí)行行業(yè)準(zhǔn)入制度

以準(zhǔn)入制度來(lái)保證房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的規(guī)范化。第一，對(duì)信托機(jī)構(gòu)資質(zhì)的準(zhǔn)入制度，未經(jīng)資質(zhì)認(rèn)定的機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和交易；第二，對(duì)具體的信托投資項(xiàng)目建立批準(zhǔn)制度，具體來(lái)說(shuō)就是對(duì)信托的具體投資項(xiàng)目在信托發(fā)行和審批上進(jìn)行把關(guān)，防止信托機(jī)構(gòu)盲目把信托投資項(xiàng)目推向投資者，抑制行業(yè)可能產(chǎn)生的巨大風(fēng)險(xiǎn)；第三，建立行業(yè)從業(yè)人員的資格準(zhǔn)入制度，確保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)能夠達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)防控的要求。

（3）可以嘗試對(duì)信托機(jī)構(gòu)施行差異化的管理措施。

對(duì)于規(guī)模較大、資信條件較好、依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)的信托機(jī)構(gòu)，在通用的政策規(guī)定上予以突破，比如突破信托份數(shù)限制、準(zhǔn)許異地經(jīng)營(yíng)等；通過(guò)特殊性的政策規(guī)定，扶持優(yōu)質(zhì)信托機(jī)構(gòu)的快速成長(zhǎng)和發(fā)展。對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)管理能力較差、風(fēng)險(xiǎn)防控能力弱的信托機(jī)構(gòu)則應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重點(diǎn)化監(jiān)管，確保其遵守相關(guān)制度規(guī)定，依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)。通過(guò)對(duì)信托機(jī)構(gòu)實(shí)施差異化監(jiān)管措施，保證信托行業(yè)既能快速健康發(fā)展，又能避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)高過(guò)大。

（4）要健全信托產(chǎn)品披露制度。

健全的信托披露不僅可以對(duì)信托機(jī)構(gòu)的不合規(guī)經(jīng)營(yíng)及操作予以監(jiān)管，還能使信托發(fā)行方脫離目前信托產(chǎn)品發(fā)行、營(yíng)銷渠道狹窄的困境。對(duì)信托機(jī)構(gòu)和信托產(chǎn)品的信息披露規(guī)定原則上應(yīng)做到以下三點(diǎn)：第一，信息披露要限制在特定的媒體之上；第二，必須按照監(jiān)督部門要求的格式、語(yǔ)言進(jìn)行規(guī)范化披露，保證信息披露的一致性；第三，披露內(nèi)容僅限于信托業(yè)務(wù)文件、使用情況報(bào)告、重大例外事項(xiàng)等，要遵守重要性規(guī)定。

2、從信托機(jī)構(gòu)角度

（1）找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，做專業(yè)化信托服務(wù)。

目前國(guó)內(nèi)的信托機(jī)構(gòu)還沒(méi)有做專業(yè)化信托的概念。專業(yè)化信托公司在專業(yè)積累、提供服務(wù)方面都要比通用型信托機(jī)構(gòu)更有優(yōu)勢(shì)，其風(fēng)險(xiǎn)控制水平也更為優(yōu)異。因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)控制涉及到對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、管理能力、擔(dān)保規(guī)定等諸多方面，本質(zhì)上還是與信托機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力有關(guān)。因此，現(xiàn)有信托機(jī)構(gòu)要嘗試向?qū)ｉT化信托的業(yè)務(wù)方向發(fā)展，找準(zhǔn)資金的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行準(zhǔn)確定位，從而實(shí)現(xiàn)更有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、為客戶提供專業(yè)化服務(wù)的初衷。

（2）建立強(qiáng)有力的內(nèi)部控制制度。

信托機(jī)構(gòu)作為資金運(yùn)作型機(jī)構(gòu)，內(nèi)控完善對(duì)其發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。第一，要嚴(yán)格遵守法人治理這一規(guī)定。目前來(lái)說(shuō)，由于許多信托公司的大股東都是地方政府或壟斷央企，信托機(jī)構(gòu)的法人地位和公司治理在一定程度上都出現(xiàn)了虛化的現(xiàn)象。因此，后續(xù)監(jiān)管方面，政府部門要同信托機(jī)構(gòu)一起就如何建立透明、規(guī)范的法人治理制度展開(kāi)嘗試。第二，要全面完善內(nèi)部控制框架和規(guī)范，規(guī)范應(yīng)當(dāng)涵蓋信托機(jī)構(gòu)的一切職能業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括其執(zhí)行程序和具體規(guī)定；其中，對(duì)具體業(yè)務(wù)，應(yīng)建立業(yè)務(wù)操作手冊(cè)并滿足職務(wù)的牽制規(guī)定。

（3）信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加快業(yè)務(wù)創(chuàng)新的步伐。

房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品目前的形式還比較單一，難以滿足市場(chǎng)上一部分投資者的投資需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展要求信托公司加快創(chuàng)新，通過(guò)創(chuàng)新手段設(shè)計(jì)出具有極大靈活性且能夠滿足投資者差異化投資需求的產(chǎn)品。信托機(jī)構(gòu)必須通過(guò)創(chuàng)新設(shè)計(jì)出具有不同收益形式、來(lái)源和風(fēng)險(xiǎn)水平的新型信托產(chǎn)品，滿足不同偏好投資者的投資需求。解決信托資金來(lái)源也是信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)考慮的問(wèn)題。現(xiàn)行規(guī)定中的信托份數(shù)不得超過(guò)200份的規(guī)定，無(wú)疑嚴(yán)重制約了信托的資金規(guī)模。信托機(jī)構(gòu)既然無(wú)法擺脫200份的限制，則可以從資金來(lái)源的方面進(jìn)行創(chuàng)新。200份的限制只是針對(duì)于資金信托業(yè)務(wù)而言，如果委托人的資產(chǎn)不是資金的形式，而是股權(quán)或債權(quán)形式，則可以突破200份的限制。

（4）加強(qiáng)投資決策能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力建設(shè)。

信托機(jī)構(gòu)必須明晰其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)、來(lái)源及風(fēng)險(xiǎn)水平高低，通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的梳理來(lái)制定相應(yīng)對(duì)策予以應(yīng)對(duì)。信托機(jī)構(gòu)有必要成立專業(yè)化風(fēng)險(xiǎn)控制管理部門，對(duì)本機(jī)構(gòu)的宏觀風(fēng)險(xiǎn)和業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性和定量的雙重分析，在風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上制定具有操作性的應(yīng)對(duì)之策。在風(fēng)險(xiǎn)控制決策方面，必須要建立明確的決策程序和決策辦法，確保公司領(lǐng)導(dǎo)層承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)控制、決策的責(zé)任，保證風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)能夠落實(shí)到位。信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過(guò)自律性、技術(shù)性措施等的結(jié)合，最大限度地降低信托風(fēng)險(xiǎn)。

【參考文獻(xiàn)】

篇（10）

自從我國(guó)進(jìn)行對(duì)外開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)政策后，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，目前已經(jīng)取得了相當(dāng)大的成就，同時(shí)也在發(fā)展過(guò)程中經(jīng)歷了一些列的資金問(wèn)題。過(guò)去的二十年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源于銀行貸款和預(yù)售房款，各大銀行的貸款幅度逐年增加，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金確并沒(méi)有多上增長(zhǎng)，這就啟示房地產(chǎn)行業(yè)需要另外的更科學(xué)有效的渠道來(lái)獲取資金。

一、房地產(chǎn)投資基金與風(fēng)險(xiǎn)投資基金

據(jù)央行歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，自跨進(jìn)新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款逐年增加，形成了龐大的社會(huì)閑散資金，這些資金如果能利用到房地產(chǎn)資金市場(chǎng)，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)的“及時(shí)雨”，也為廣大老百姓的資金提供了滿意的投資方式，讓房地產(chǎn)商突破融資瓶頸就要在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資上下功夫。

首先對(duì)產(chǎn)業(yè)投資進(jìn)行分析，產(chǎn)業(yè)投資基金在我國(guó)就是直接投資于產(chǎn)業(yè)、對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理的利益共享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金通過(guò)設(shè)立專門的基金公司，向不確定的多數(shù)投資者發(fā)行基金份額，它是一個(gè)與證券投資完全對(duì)等的概念。基金的管理是由基金公司自任基金管理人或者委托另外的管理人來(lái)管理基金投產(chǎn)，按資產(chǎn)組合原理進(jìn)行創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資或者基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資。從產(chǎn)業(yè)投資的對(duì)象上看，專門從事房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金就是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，也可以簡(jiǎn)稱房產(chǎn)投資基金。那些投向新興的迅速成長(zhǎng)的具備巨大競(jìng)爭(zhēng)潛力但是未上市的公司的資金就是風(fēng)險(xiǎn)型產(chǎn)業(yè)投資基金，也就是風(fēng)險(xiǎn)投資基金。

二、兩種投資基金的比較

中國(guó)加入世貿(mào)組織以來(lái)，經(jīng)濟(jì)投資形式也不斷增多，人們的投資選擇隨之增多，就目前最受關(guān)注的這兩種投資方式也各有裨益。

（一）風(fēng)險(xiǎn)性

由于投資對(duì)象的不同，所以資產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)不同。風(fēng)險(xiǎn)投資基金投資的是增長(zhǎng)潛力巨大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這個(gè)投資過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要是技術(shù)、市場(chǎng)和人力風(fēng)險(xiǎn)，所以這樣的企業(yè)也呈現(xiàn)出高風(fēng)險(xiǎn)性。根據(jù)權(quán)威部門的統(tǒng)計(jì)，高科技企業(yè)失敗的概率總是大過(guò)成功的概率。但是少部分高科技企業(yè)運(yùn)營(yíng)還是較為穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)狀況良好的高科技企業(yè)大概有10%，而30%的高科技企業(yè)生命力都很短，基本上會(huì)在一兩年就倒閉了。

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于市場(chǎng)，同樣是高風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槭袌?chǎng)總是瞬息萬(wàn)變，具有高度不確定性的市場(chǎng)總會(huì)帶來(lái)意想不到的風(fēng)險(xiǎn)，比如經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等等。基本上房地產(chǎn)投資不存在技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，而房地產(chǎn)投資基金是由專業(yè)的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行操作，他們豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)市場(chǎng)的敏銳判斷，一般能使投資者獲得較高的投資收益率，降低風(fēng)險(xiǎn)。

（二）收益性

高風(fēng)險(xiǎn)總是帶著高收益，才會(huì)吸引人們冒著風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資，很多人選擇風(fēng)險(xiǎn)投資基金就是為了追求背后的巨大利益，例如，美國(guó)在上世紀(jì)90年代的風(fēng)險(xiǎn)投資基金收益率高達(dá)150%，實(shí)際收益率也達(dá)到了45%，但是在本世紀(jì)遭遇了經(jīng)濟(jì)泡沫和經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)投資基金的收益率瞬間收縮到10%，而人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的熱情也驟減下來(lái)，這也反映出風(fēng)險(xiǎn)投資基金的高風(fēng)險(xiǎn)性。

房地產(chǎn)投資基金相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資基金就會(huì)顯得較為平衡，房地產(chǎn)和股票是公眾投資選擇的兩種主要對(duì)象，股市價(jià)格下跌，物價(jià)上漲，貨幣貶值時(shí)，房地產(chǎn)的固有特性就決定了它成為保值增值的主要對(duì)象。例如，目前在我國(guó)，隨著城市化的不斷推進(jìn)，商品房就成為人們的消費(fèi)熱點(diǎn)，同時(shí)人們的經(jīng)濟(jì)收入也在不斷增加，這就表示，如果房地產(chǎn)投資總量不盲目擴(kuò)大的前提下，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期收益相對(duì)較高。

（三）退出機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)投資基金的退出渠道較窄，因?yàn)橹饕耐顿Y對(duì)象是未上市企業(yè)，一般只是兩種退出方式，企業(yè)破產(chǎn)失敗退出或者企業(yè)上市取得其他收益成功退出。房地產(chǎn)投資基金的受限很小，隨著投資項(xiàng)目的銷售就能實(shí)現(xiàn)基金的完全退出，這也是房地產(chǎn)投資基金優(yōu)于其他基金的一個(gè)方面。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金之間的差異，在新時(shí)期房地產(chǎn)投資基金興起的情況下就不能照搬風(fēng)險(xiǎn)投資基金的運(yùn)作模式，但是一定要借鑒風(fēng)險(xiǎn)投資基金的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，研究出適合房地產(chǎn)投資基金自己的運(yùn)作模式和注意事項(xiàng)。

（四）發(fā)展規(guī)模

房地產(chǎn)投資基金在目前即將迎來(lái)發(fā)展的高峰，相關(guān)的部門要對(duì)這種新興的投資模式給予充分的支持。我國(guó)目前現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)有80多個(gè)，規(guī)模超過(guò)1億元的風(fēng)險(xiǎn)投資基金有30多個(gè)，美國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)700多個(gè)，管理基金500億美元，相比之下，中國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)投資差距還很大。中國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)缺乏經(jīng)驗(yàn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力很弱，沒(méi)有辦法運(yùn)行自我發(fā)展運(yùn)行機(jī)制。所以，在房地產(chǎn)投資時(shí)，要充分考慮集合投資，分散風(fēng)險(xiǎn)的要求，單個(gè)基金規(guī)模不能過(guò)小也不能過(guò)大，房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)水平無(wú)法保證大規(guī)模基金的收益。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡軒然.國(guó)有企業(yè)受托管理創(chuàng)投引導(dǎo)發(fā)展資金的對(duì)策[J].江南論壇，2011（2）：55