時間：2023-08-24 17:15:48
序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產市場調研范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。
在東莞新一輪城市建設的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。
然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。
二、宏觀規劃對常平房地產的影響
1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。
東莞市政府關于常平（2001~2020）經濟發展戰略預測：2005年、2010年和2020年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。
根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮2005年、2010年和2020年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃2005年、2010年和2020年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，并適當向東發展，采取生活內聚、產業外延的拓展方式。
3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。
常平鎮城市綠地景觀規劃將其中2020年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。
三、房地產市場分析
1、常平各個區域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。
2)西北面區域
西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區域
住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購房80%為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。
4)常平東門區域，
常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田麗園，旺角新城，04年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發商住居區，依托于隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅游為一體，其區域開發的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。
2、本區域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。
麗城鹿兒島早期以風景區，大環境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用；
山水雅居現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定于05年3月開盤正式發售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由于近年常平的房地產市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能發售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。
相鄰樓盤分析表僅供參考
案名
世紀康城
山水雅居
新天美地
戶型
二房
三房
二房
三房
二房
三房
面積
77.2
103
77
128
75.37
137
均價
3500元
3800元
3400元
總價
27萬
36萬
29.3萬
48.6萬
25.6萬
46.6萬
20年供樓
1600元
1850元
1700元
2600元
1400元
2500元
30年供樓
1300元
1500元
1400元
2100元
1150元
2000元
租金
無家具1500元/月
無家具
1800元/月
未定
未定
帶家具
2500元/月
帶家具
3500元/月
總結
園林景觀
戶型不實用
價格偏高
出入方便
戶型較好
周邊休閑配套
方正實用
尊貴豪華
單價易接受
總價較高
市場結論：
1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發經營，到施工設計，還是物業管理，銷售服務越來越注重品牌的效應。
統計調查是根據調查的目的與要求，運用科學的調查方法，有計劃、有組織地搜集數據信息資料的統計工作過程。市場統計調查是企業營銷活動中必不可少的重要組成部分。實踐證明，在十分復雜、激烈競爭的經營環境中，只有通過認真細致、有效的市場統計調查，才能制定出切實可行的營銷戰略，使企業立于不敗之地。
房地產市場統計調查，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的統計收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測。由于土地和房屋位置的固定性（不動產），房地產市場統計調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由單個樓盤到區域市場。再由區域市場到宏觀環境，然后再從宏觀環境回到單個樓盤、區域市場。不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。
一、市場統計調查的意義
1、狹義的統計調查
狹義的市場統計調查就是指以商品本身的消費者為對象，用科學方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關資料，并予以分析研究的手段。
對于房地產市場，例行而重要的市場調查就是公開的個案現場做調查，并收集資料進行銷售及售后情況的總結和分析。
所謂“消費者購買以及使用商品的事實”是指調查房屋的銷售率，購買客戶的來源分布、購買時間、規劃偏好以及面積偏好等事實資料。
所謂“消費者購買商品的動機以及使用商品的意見”是指調查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資，對該房屋的滿意程度如何，包括價格、建材、格局、地點以及環境等的反應資料。
2、廣義的市場調查
廣義的市場調查，其調查對象，除了消費者，還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學的方法收集商品從生產者轉移到消費者間的一切與市場營銷有關的問題資料，并予以分析研究的方法。
對于房地產市場，除了進行公開個案市場的調查、研究之外，還包括公司營銷手段的具體執行情況，目標市場狀況，消費者購買動機、傾向、決策等心理過程的分析，以及廣告策略在目標市場中的反應和收效如何。
收集并充分研究所收集到的資料，就能夠知道公司營銷計劃的執行情況，以及公司的經營業績。這樣，就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差，保證公司在正常的市場軌道中順利地運轉下去。
二.市場統計調查在房地產行業中的應用
1、前期
這一階段的統計調查結果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統計調查方向相對比較宏觀，主要有：
（1）宏觀經濟信息——包括政策法規、房地產經濟指數、城市規劃、區域人口特征、基礎設施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析，了解房地產市場的現狀及動態。
相關市場信息——包括金融市場、業界動態等與房地產有直接與潛在關系的信息，以推論房地產市場發展前景。
（2）房地產產品統計調查
在售樓盤資料統計——包括本地所有的房地產項目數據庫資料，可進行市場供應量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統計分析。
區域市場統計分析——根據數據庫資料對特定區域市場進行定量分析，研究典型個案，對區域市場特點進行分析。樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統計分析，追蹤市場發展方向。
（3）消費需求趨勢統計調查
主要針對消費者對某類房地產的總需求量以及房地產需求的發展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的統計調查，這些調查結果將作為開發商把握需求動態的依據，并以此開發出新的產品，并不針對于某一個特定樓盤項目。
2、中期
開發商在購置土地之后，需要進行相應的項目開發。此階段開發商的主要工作環節包括：具體的項目定位、項目規劃與設計、項目的建設、項目的推廣與銷售。
（1）項目定位統計調查
考慮具體樓盤項目所處的區域，通過對消費者置業消費需求的統計調查，結合周邊競爭項目和區位特征的調查，對特定區域內的將建樓盤進行準確的定位。
（2）消費需求統計調查
通過統計調查了解消費者對特定區域樓盤的需求細節、消費動機、消費行為與習慣、決策過程、媒體消費習慣，結合其家庭背景資料、置業階段與用途、家庭的生活形態以及事業發展形態進行市場細分，并確定各細分市場的規模。
（3）競爭樓盤統計調查
了解特定區域內競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據。
（4）產品測試統計調查
在項目定位之后，目標消費人群趨于明朗，該階段的市場統計調查應當側重于項目細節方面的研究，針對特定將建樓盤，依據設計結果對樓盤的各指標分別進行。具體的調查內容主要包括：1社區配套設施與功能需求測試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關系；3、房屋格局/面積與各功能區的使用習慣；4、對裝修的意見與個性化實施；5、朝向/采光與居室功能之間的關系；6、特定需求的價格定位研究等等。
3、后期
（1）樓盤媒體宣傳統計分析
對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統計，可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為競爭研究的有力補充。
（2）銷售現場統計調查
主要實現市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預售與公開發售階段，將會有數量眾多的、不同性質的消費者到銷售現場關注開發商的產品。通過對現場的了解、意向購房人群的調查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考依據。其中主要涉及的研究方向主要有：1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；2、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習慣；3、樓盤評價以及與競爭產品對比；4、對銷售中心以及人員的評價；5、看房滿意度調查等等。
（3）銷售監測統計調查
隨時對銷售現場的潛在消費者，以及來電咨詢的消費者收集相關的信息，并定期進行必要的回訪，同時進行有效的統計分析，開發商將能準確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數據，通過糾正不理想的工作內容，減少客戶的流失。
二、市房地產行業前景
政府發展思路：按照“強化中心社區，建設小城鎮集群”的發展思路，“十五”期間，以建設中心市區為主體，中心集鎮為骨干，加快了南部“金三角”城鎮群的建設和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮帶發展。初步建立起了有利于增強城市整體服務功能、有利于生產生活、城市市容美觀、市政設施較完善的中心城區和布局合理、交通便捷、設施配套、環境優美的小城鎮群。通過中心城區和小城鎮群的功能互動和優勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經濟文化為一體的港口工業城市打下了良好基礎。
市人口60多萬，城區20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經濟中心城市和閩東工業重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場。2010年市政府工作報告中第五點：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47.2%，比上年提高1.2個百分點。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽鎮總體規劃編制。該點突出表現了市為促進海西建設打造文明城市的合理規劃，從中領悟到市合理規劃中加快了房地產市場的迅速發展，在這人口密集居住的城市，房產做為可增值性固定資產的投資及有效的利用、合理的市場資本運作，促進市經濟的快速發展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至2020年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬人。
三、市房地產行業市場調查
1、房貸市場余額：
隨著近幾年房地產的迅速發展，08年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；2010年1-5月份房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經濟的快速發展，金融危機的遠去，經濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場的活躍性。部分已經抵押按揭于各大銀行的房產，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產。
2、個人經營性貸款附房產抵押
市以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業為主要經濟產業。隨著三大產業的快速發展，企業家的有效資本運作，08年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；2010年1-5月個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經營性貸款當中審批過程煩瑣、手續復雜等問題，現可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產最大化合理利用，企業得到充足的流動資金。
3、擔保行業狀況
市現有工商注冊備案在冊擔保公司20多家，如：恒實擔保、誠信擔保、信合擔保、恒順擔保等，此20多家擔保公司現擔保對象全部以企業及企業法人經營性貸款進行扶持，截止2010年5月的擔保額余額為億元，在寧德地區該司所經營的以房產抵押為前提，100%對其抵押物抵押擔保的擔保模式為閩東地區首家擔保公司，在我市現有的擔保背景條件下該司以“謹慎操作、嚴防風險、確保目標、有序擴展”為方針，以“積極探索、穩健經營”為準則，擔保業務嚴格遵循公司《章程》和《實施細則》，形成“大小并舉、助強扶弱、優質優先、劣者淘汰”的擔保運行機制。是專業從事個人融資信用擔保、抵押加成個人貸款、企業融資信用擔保、風險投資擔保及金融中介服務的智力型現代化企業。
四、該司前景
信泰擔保有限公司注冊資本10068萬元，該司位于市廣電大廈第十二層。該司在目前正以市政府“十一五”規劃草案相吻合，加快城市規劃建設，促進經濟發展為首要，打造海西文明城市。該司可在以下幾點快速發展業務：
（1）、目前市房產抵押貸款余額為億元，其中大部分已抵押按揭各大銀行時間期限已久，隨著近幾年房價的上升房產的增值，從中大部分客戶合理利用抵押物，以該司100%的抵押貸款方式，資本市場最大化；
（2）、現有市企業法人經營性貸款附加房產抵押于中國工商銀行的貸款，由于辦理程序煩瑣、手續復雜等原因，抵押50%-60%的抵押物可轉移部分到該司以100%抵押為企業及個體工商戶提供有效的流動資金；
（3）、隨著城市的有效規劃，城市建設的加快發展，開拓新的市場空間大。
五、公司優勢
（1）、專業把控風險--公司股東來自電機、貿易、蓄電池等相關行業，出資人不依賴公司融資，能更客觀把握公司對外擔保風險；
（2）、專業人員--公司主要管理人員具有銀行及擔保公司多年行業經驗；
（3）、專業服務—公司提供房產抵押加成及個人經營貸款服務，目標客戶明確。
六、合作效益及風險分析：
風險分析：在貸款的風險控制方面，信泰擔保有限公司可以通過優化貸中管理流程，形成對于小額貸后管理的個性化服務，分擔銀行的管理成本，免去中行后顧之憂。
其次，事后風險釋放方面，信泰擔保有限公司的優勢更是無可替代的，中行直貸的項目出現風險，處置抵押物往往周期長，訴訟成本高，變現性不佳。信泰擔保有限公司的現金代償，大大解決了中行處置難的問題，使得不良貸款及時得到消除，之后更加靈活的處理手段進行風險化解。
[作者簡介]傅玳（1979- ），女，浙江金華人，浙江金融職業學院房地產教研室副主任，副教授，碩士，研究方向為房地產。（浙江 杭州 310018）
[中圖分類號]G642.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1004-3985（2014）06-0137-01
結合多年的教學經驗，筆者對“房地產市場調研”課程進行了改革，根據典型工作任務來設計教學內容，采用多種教學方法，加強實踐實訓教學，轉變期末考核方式，使學生既具有豐富的理論知識又具有較強的實踐能力，取得了良好的教學效果。
一、根據典型工作任務來設計教學內容
在對課程教學內容設計時，為了使培養的學生能夠滿足崗位能力的需求，筆者對相應的職業崗位進行分析。教學中將一個實際調查項目的各工作任務貫穿于全課程，在提出工作任務后，讓學生依次完成個階段的工作，以具體調研工作任務驅動學生積極主動地進行實踐操作，在實踐中產生知識需求。然后針對其需求引入相關理論知識，讓學生為了操作而學習知識，從而有效地調動學生理論知識學習的積極性以及理論知識的靈活應用性，達到教、學、做一體化。
由于房地產市場調研主要在房地產開發經營環節應用較為廣泛，而在中介服務領域相對較少，因此在教學過程中，筆者按照房地產開發經營流程來設計調研項目。在房地產開發經營過程中要考慮項目選擇問題、項目定位及產品設計問題、產品營銷問題等，因此圍繞這幾個方面，必然涉及項目前期市場調研分析、項目定位調研、產品設計調研、市場營銷調研、營銷跟蹤及滿意度調研。所以筆者以一個綜合性房地產開發項目為主線貫穿這五方面的調研，從項目前期市場調研分析開始一直到項目營銷后的滿意度調研，一共包括五個子項目，并以此來整合教學內容，融實踐教學與理論教學為一體，構建教學結合、師生互動的參與式教學模式（如圖所示）。
二、采用多維教學方法，提高教學效果
本課程對傳統教學方法進行改革，根據課程內容和學生特點，靈活運用項目教學、合作學習教學、案例教學法、啟發引導等教學方法，引導學生積極思考、樂于實踐，提高教學效果。
1.項目教學。項目教學法是師生通過共同實施一個完整的項目工作而進行的教學活動。本課程在教學過程中引入一個實際的調查項目，并提出各項調查任務，包括項目方案設計、整體策劃、方法選擇、問卷設計、方案實施、調研數據整理與分析、調研報告撰寫和結果反饋。在整個項目的實踐操作過程中，會引發學生對知識的需求，針對學生的需求再詳細講解相關知識，從而使學生為了完成項目任務而主動學習知識，調動學生學習的積極性。事實證明，由于項目涉及面寬，學生主動投入得多，學生普遍認為真正能學到東西。
2.合作學習教學。本課程在教學過程中要求學生完成一個完整的房地產調研項目，而項目涉及面廣，單靠學生個體很難完成，為此我們采用合作教學方法。所謂合作學習，就是指在教學過程中，學生以小組為單位完成一定的教學任務。按照“組間同質，組內異質”原則進行分組，每組4～6名學生，并推舉一名組長。在完成調研項目教學任務中，按組進行，組中的同學要相互協商，具體確定需要采用的調研方法及收集的資料，共同討論。通過合作學習，既能高效率地完成調研項目，同時也培養了學生團結協作的精神。
3.案例教學法。在課堂講解前，教師注意搜集與課程進度相關的房地產調研項目的案例，結合教學內容，將授課內容的重點融入案例中。因為如果把講課內容寓于案例講解過程中，則學生很容易接受課堂所學的知識。案例教學涉及的案例類型包括房地產項目宏觀環境的調查分析、房地產市場調查分析、消費者調查分析、競爭者調查分析等。
4.啟發引導教學法。在教學過程中，改變傳統單向的教學方法，采用互動式、啟發式教學等方法，從學生的實際出發，引導學生進入學習的主體地位，開動思維，使學生積極主動地掌握知識、技能，提高分析問題和解決問題的能力。例如在進行調研目標和調研內容確定的課程講授時，就可以采取啟發式教學，從項目的戶型配比這個決策問題展開，引起學生的思考，然后再確定具體的調研目標和調研內容。
三、采用三環節的實踐教學體系
第一環節：課堂模仿實踐（基礎型階段）。在這一環節，要求學生組建市場調研項目團隊。4～6名學生為一組，并推舉一名組長。要求各項目小組根據課堂確定的調研主題完成一個項目的調查工作，學生實踐調研工作的進行與課程的講述進度保持一致，讓學生通過實踐來掌握操作方法和技能。調研結束后每個項目小組完成一份調查報告。
第二環節：課外拓展實踐（拓展型實踐）。利用第二課堂組織和引導學生進行市場調查和實踐，如組織學生在一年兩次的房交會上進行調查分析；也可以鼓勵學生參加高職高專創新創業大賽中的調研類項目。
第三環節：工學結合實踐（提高型實踐）。利用1～2周的工學結合機會，參與企業真實的房地產項目調研，從而提高學生的實踐動手能力。例如在房交會期間，我們帶領學生參與房地產企業的調研活動，主要開展消費者問卷調查、競爭樓盤調查及調查資料的分析撰寫等。通過實際調查活動，進一步提高學生的實踐操作能力。
四、建立以能力評價為核心的過程考核體系
本課程對考核方式進行了改革。為了使考試與日常教學活動目標一致，使兩者能有機結合，本課程建立以能力評價為核心的過程考核體系。課程成績包括30分的平時成績、40分的過程考核成績及30分的期末考核。
五、完善“房地產市場調研”課程的建議
1.教師多利用寒暑假到企業實習。教師在教學中發揮著主導作用，是知識的傳播者和學生效仿的主體，教師的知識水平和知識結構對教學活動起著舉足輕重的作用。若教師沒有直接參與過房地產開發項目調研工作，那么講起課來難免有脫離實際之嫌。因此，教師除了要增強自身理論素養和科研能力外，還應多利用假期去企業相關部門實習，提高自身業務水平和技能水平。
2.聘請行業兼職教師。行業兼職教師長期在一個行業、企業的相關業務領域工作，他們對于行業相關領域的發展歷史、發展現狀、發展動態等信息有較為全面的了解掌握，對相關工作有較為深刻的理解和體會，因此可以聘請房地產企業相關崗位人員講授部分課程內容。例如，可以請兼職教師介紹當前宏觀調控政策對房地產市場的影響、當地房地產板塊特點等。
3.校企合作開展技能競賽。如果能和企業合作開展一些調研項目，則能更好地激發學生的學習興趣。例如可以和企業合作開展房地產項目策劃大賽，把技能競賽引入到實踐教學的環節中，使學生真正處于實戰狀態，增強理論聯系實際的能力，并把競賽結果作為課程考核內容之一。若小組完成的調研策劃方案被企業采納，甚至給企業帶來效益，則該門課程成績自然優秀。同時通過校企合作競賽，也可以為學生就業與企業招聘人才提前搭建一個平臺，從而逐漸步入“校、企、生三贏”的良性循環。
[參考文獻]
[1]梁林.《市場調查與預測》課程教學改革探索[J].職業教育研究，2009（9）.
Ⅰ.2006年上半年房地產市場發展的主要情況
（一） 土地供應情況
2006年1-5月商品房土地供應量為84.55萬平方米，建筑面積210.29萬平方米，與去年同比分別上升937.68%、1322..34%。其中，商業用地17.55萬平方米，可建建筑面積31.13萬平方米，居住用地66.90萬平方米，可建建筑面積179.16萬平方米。
（二） 商品房與商品住宅的供應與銷售情況
2006年1-6月商品房預售批準量為173.96萬平方米，比去年同期上升了44.66%，其中島內占供應總量的52.71%，所占比例較去年下降23.19%。島內供應量主要集中在思明區，今年1-6月思明區供應量為73.44萬平方米，占總量的42.22%，較去年同期上升了23.66%，湖里區的供應量較去年同期下降了21.07%。
2006年1-6月商品房總銷售量為178.58萬平方米，同比上升6.22%，銷售量主要集中在島內，占銷售總量的64.12%，島內銷售量比例較去年同期下降了12.28%，其中思明區占44.92%，湖里區占19.30%，島外銷售量占總量的35.78%，與去年相比，銷售比例上升了33.58%。從商品房銷售價格上來看，受今年5，6月份島內高價樓盤集中上市的影響，1-6月份廈門市商品房總平均價格為6346元/平方米，同比上升21.47%，逐月也呈現上升趨勢。
2006年1-6月商品住宅預售批準量為137.51萬平方米，比去年同期上升了52.52%。供應兩島內占總量的48.77%，供應比例較去年下降了25.94%。島外供應量較大，占總量的51.23%，供應比例較去年上升了50.05%。
今年上半年商品房的銷售為131.28萬平方米，與去年同期銷售量基本相當。島內商品住宅的銷量比例較去年同期下降了17.28%，其中思明區銷售52.06萬平方米，較去年同期下降了9.62%，湖里區銷售26.32萬平方米，較去年同期下降3034%，島外銷量占總總量的40.29%，較去年上升了43.09%，島外住宅銷量主要集中在海滄區，占總銷量的21.72%。從商品居住用房（包括住宅和別墅）平均價格為6068元/平方米，與去年同比上升了26.47%，逐月也呈現上升趨勢。其中，島內商品居住用房均價為7045.87元/平方米，島外商品居住房均價為4656.94元/平方米。
從給類商品房的供銷比例來看，商品住宅的供應比例（80%）高于銷售比例（74%），商場、車庫、寫字樓、工業等非居住供應比例（14%）低于銷售比例（22%）。
表1 廈門市全市及分區商品房、商品住宅預售批準量（萬平方米）
中圖分類號：G423.07
文獻標識碼：A
DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157
房地產市場調研是開發企業搜集市場信息輔助開發決策的重要手段，同時也是現在房地產市場研究公司的主要業務內容之一。開設房地產市場調研課程，能夠幫助學生了解和掌握房地產市場調研的基本理論和方法，未來從事相關工作時理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學習接近“房地產市場項目調研實戰”，是達成以上目標的關鍵。
1 情境認知學習理論概述
情境認知學習理論（Situated Cognition）是20世紀90年代，在經典條件作用理論和建構主義學習理論的基礎上發展形成的學習理論。情境認知學習理論和中國古語“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”表達的意義一致，該理論在研究過程中認為知識寓于情境之中，學習者需親臨其境、參與實踐，通過參與活動的過程去了解知識產生和發展過程。同時，知識也是我們適應環境的紐帶，幫助我們建構解決環境中現有問題的行為模式，從而達到適應環境動態變化的目的。因此，情境認知學習理論非常強調知與行的交互性，倡導課程教學應由傳統“教師講授為主”轉為“學生自主探究、發現和協作”。
2 房地產市場調研課程教學現狀
房地產市場調研是我校房地產經營與管理專業第三學年第一學期開設的考查課程，課程性質、教學內容等相關安排如下：
2.1 課程性質、目的和任務
通過在學習過程中綜合運用市場營銷、經濟學、統計與分析、計算機數據分析等多方面的知識，使學生掌握房地產項目市場調查與預測的基本理論和方法，能夠在房地產項目市場調研不同階段整合不同渠道信息開展數據分析得出結論。通過本課程的學習，可以提高學生發現問題、系統收集使用信息的能力，為今后從事房地產市場營銷、咨詢等相關活動奠定基礎。
2.2 課程教學內容
課程教學內容包括房地產市場調研的概論、內容細分、調研提綱撰寫、實用方法、問卷設計、資料收集、計劃與方案、市場調研組織和結果分析，以及最后的報告撰寫。
2.3 課時安排
房地產市場調研課程分為理論學習和實踐操作兩部分，其中理論學習共33個課時，實踐操作部分共24課時，合計57課時。
3 房地產市場調研課程教學過程存在的問題
房地產市場調研課程講解需要基于房地產市場調研目標和項目特性等，從不同角度進行闡述和分析。課程教學主要存在以下問題：
3.1 不同學科知識綜合運用程度高
房地產市場調研提綱撰寫、計劃制定，需要運用應用文寫作的相關知識；房地產市場調研實用方法選取和結果分析則涉及較多的統計學相關知識，而具體在操作過程中又需要運用經濟分析、EXCLE和sPss統計軟件等相關知識，學科知識綜合運用程度非常高。這就要求學生具備扎實的知識積累，但由于房地產經營與管理專業學生在學習過程中尚未開設概率論、線性代數等相關課程，致使學習房地產市場調研分析時會比較吃力。
3.2 實訓項目缺少“真題真做”
實訓項目理論和實踐脫節來源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實際房地產市場調研工作，難以根據房地產項目調研工作內容及要求開展實訓方案設計。二是由于房地產專業學生尚未參加任何具體房地產項目，對市場調研知識的了解僅限于書本，教授的市場調研知識難以和具體項目聯系，學和用的分離導致對知識掌握的牢固程度低。而且學生沒有具體的項目經歷體驗，在方案撰寫過程中常出現大而全但細節卻考慮不到位的情況，如計劃梳理了房地產市場調研實施的全過程，卻沒有首先對開展房地產市場調研的工作目標以及重點工作內容進行定位，導致實施調研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出。
3.3 房地產市場調研規范程度低
由于學生在學習房地產市場調研課程前，已經參加的一些活動策劃需要使用市場調研，但當時尚未系統學習市場調研的理論和方法，采用了部分缺乏規范的市場調研程序，如采用問卷調查方法時，將調研者主觀判斷帶人問卷設計中，問卷選擇項目設計帶有傾向性，且未能正確結合房地產項目的特性，導致問卷調查停留在表面，不能為結果分析提供正確數據支撐。
3.4 課程講解未能及時融入區域房地產市場實時信息
房地產市場資料收集是開展市場調研的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產領域的重要政府網站、新聞媒體網站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現有課程學習鑒于課時安排、教學計劃等方面的原因，未提前預留時間幫助學生關注和搜集房地產市場實時動態資料，導致結果缺乏針對性和實用性。
4 規范和完善房地產市場調研課程教學的思考
為了能夠規避過去教學過程中存在問題，建議在以后房地產市場調研課程中采用以下教學方法：
4.1 夯實專業基礎知識
建議在房地產經營與管理專業課程設置中增設統計學、財務分析等支撐房地產市場調研課程的基礎課程，通過上述兩門課程的學習讓學生掌握聚類分析、因子分析、財務報表分析等統計和財務分析的相關知識，幫助學生提前儲備未來開展市場分析所需了解的基本內容和方法。
4.2 結合某一房地產項目的決策需求開展實地調研的情境教育
學生圍繞與某一房地產項目決策相關的整個情境、背景或環境開展房地產市場調研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調研組織及出具報告的問題，讓學生參與知識的獲得過程。具體操作步驟如下：
第一，和某一房地產公司或者開發公司聯系，組織學生赴項目實地調研，通過和公司營銷人員座談了解現階段公司為輔助決策需要開展的市場調研內容、調研目的等核心要素，促進班級同學在實地調研過程中形成對項目規模、工程進度、營銷安排進度等方面內容的基本認知。
第二，由班級同學分組組建虛擬房地產市場研究公司，各同學分別在公司中扮演市場調查人員、資料收集人員、數據分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產項目甲方代表，以課程成績作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬元）向學生進行任務和招標，招標內容為針對土地購買決策、項目開發定位、項目規劃設計或者項目營銷推廣策略決策所需的市場調研分析。請同學們根據項目實際情況撰寫市場調研方案并進行市場調研，根據調研進度和工作完成情況支付對應虛擬貨幣（每次課驗收成果并結清費用），使學生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負責人根據工作內容分工進行分配。
第三，各小組調研報告撰寫完成后，將打印裝訂成冊，邀請項目單位參與在學院實驗室進行的課程作品展示和成果，通過此方式再次檢驗同學們對市場調研知識的掌握程度。學期結束后根據每個同學獲取的虛擬貨幣的數量按照一定比例折合成分數給予對應的課程作品成績，最后結合學生課程中的表現及出勤率等因素給出綜合成績。
4.3 規范學生學習方法
第一，課程初始就和學生共同制定學習本次課程的規矩，取得學生對教師教學方法的認同感，如學生在學習過程中出現違規操作或者不規范的行為，則予以及時調整和制止（如視情節處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學生以主人翁的精神規范和約束自己學習房地產市場調研課程的行為。
第二，通過安排定期資料搜集，培養學生對區域房地產市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調研過程中，學生將了解到近期的房地產相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業動態信息，從而促進房地產市場調研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，房地產市場調研課程教學方法探討還需要結合虛擬公司情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質量。
參考文獻：
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一、我縣房地產市場發展的現狀
（一）房地產市場發展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。2002年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的25％左右。
總體看，2006年我縣房地產需求增長速度將低于2005年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。2005年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了2005年爆發性增長之后，將趨向平穩，全年增長速度預計將小于2005年水平。2005年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，2006年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間。
2005年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點；對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。2005年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000余個。
（二）房地產市場發展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利于調控市場，規范交易行為，實現房地產市場監督科學化；二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房（1997）173號文和省建設廳魯建房發（1997）239號文《關于制作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，并且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印制。縣城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利于企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊；也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
二、關于規范發展我縣房地產市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程（經濟適用房和廉租房），調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。2005年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另【2006】37號文件已經要求，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協議，
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[1999]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[2002]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起（2002、3、22），各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[2006]196號《關于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
一、我市二手房市場的現狀及原因分析
20xx年1-2月，我市二手房市場受宏觀經濟影響，仍處在調整階段，市場觀望氣氛依然濃厚。盡管房地產開發企業或機構利用節日紛紛制定并實施了一些促銷措施，但從整體來看，收效甚微。除個別數據發生了一些積極變化外，其它各項均無明顯改觀。
（一） 1-2月我市二手房交易情況
20xx年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬平方米，同比下降14%。
（二）1-2月我市二手房價格情況
20xx年1-2月，我市二手房住房平均價格為2480元/平方米，同比增7.6%。
（三）我市二手房貸款市場所面臨的風險和問題
1.還款風險
借款人的還款風險包括還款信用風險和還款能力風險。由于我市尚未建立起一套完備的個人信用制度，商業銀行缺乏調查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩定性、真實性和借款人的還款意愿做出準確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風險。
2．二手房貸款服務機構的誠信風險。
在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務機構的道德風險、信用風險、資質水平和從業人員的操作風險，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。
從調查到我市二手房市場現狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動作用。然而，由于我市二手房市場剛剛起步，有關管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業貸款服務公司的市場準入標準和它們的服務收費標準，造成這些服務公司的準入門檻低，市面上出現了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介從業人員素質大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場蒙騙現象嚴重，收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務費。在高額暴利的驅使下，這些違規操作的中介公司或個人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產市場動蕩和下滑時期，承擔風險的只有銀行和廣大購房借款人。
3．各商業銀行內部風險管理和控制機制尚未完善
由于二手房貸款只針對每一位單個住房消費者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續煩瑣、復雜，再加上大多數借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯系，收齊資料后上報并逐級審批，這個過程需要耗費很長時間。所以，銀行在開展二手房貸款業務的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業銀行尚未建立健全二手房貸款的內部風險管理控制機制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學地簡化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關鍵的貸款審核環節下放給一些資質較差的中介公司，在放款的環節上不嚴格控制，這不僅嚴重違背了銀行的風險管理原則，也使二手房貸款市場進入到惡性競爭和無序發展狀態。
二、解決問 題的對策和建議
（一）進一步加大政府及主管部門對我市房地產市場調控的力度。去年11月**市政府也出臺了《關于促進我市經濟平穩較快增長的若干意見》。該意見就明確提出：市住房公積金貸款最高額度由26萬元提高到35萬元，住房公積金貸款最長期限由20年調整為30年，購買第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，購買第二套商品住房首付款比例仍執行30％。在還清住房公積金貸款本息的前提下，可以再次辦理貸款。鼓勵職工提取住房公積金購買中小戶型、中低價位的自住住房。這一政策的出臺，使我市房地產成交量在國內房地產市場總體情況不景氣的狀況下，有了一定程度的回暖。消費潛能在長期積壓后遇到利好政策后的一次釋放。隨著房地產宏觀調控政策的實施，政府及主管部門對促進房地產市場的工作力度進一步加大，金融政策、稅收政策、住房保障民生工程等組合政策效應逐漸顯現，20xx年我市的房地產市場可能顯現以下特點：一是由于觀望而被遏制的居民真實需求將會逐步得到釋放，需求與消費將回歸理性軌道。二是我市的經濟適用住房，及廉租住房建設力度加大，投放市場的供給將會大幅增加，這對平抑房價上漲，改善住房結構，穩定房地產市場將會發揮積極的重要作用。面對這一現狀，除政策的引導、政府的努力外，市場中的廣大主體也要理性對待，仍需各方共同努力來促進我市房地產市場的健康穩定發展。
（二）盡快建立完備的個人信用檔案和信用等級制度
借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產生的源頭。筆者認為，可從以下三方面著手建立個人信用制度：
1.有關部門可以根據房屋的區域性和固定性，以城市為單位，依據借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業技能、年齡等方面信息，評價借款人在貸款抵押期內是否具有穩定的收入來源，并據此評定借款人的個人信用等級，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據。
2.各商業銀行還可通過審查借款人是否存在債務和先期貸款，并通過審查其債務和貸款的償還情況，來評定借款人的信用資質。
20__年1-2月，我市二手房市場受宏觀經濟影響，仍處在調整階段，市場觀望氣氛依然濃厚。盡管房地產開發企業或機構利用節日紛紛制定并實施了一些促銷措施，但從整體來看，收效甚微。除個別數據發生了一些積極變化外，其它各項均無明顯改觀。
（一） 1-2月我市二手房交易情況
20__年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬平方米，同比下降14%。
（二）1-2月我市二手房價格情況
20__年1-2月，我市二手房住房平均價格為2480元/平方米，同比增7.6%。
（三）我市二手房貸款市場所面臨的風險和問題
1.還款風險
借款人的還款風險包括還款信用風險和還款能力風險。由于我市尚未建立起一套完備的個人信用制度，商業銀行缺乏調查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩定性、真實性和借款人的還款意愿做出準確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風險。
2．二手房貸款服務機構的誠信風險。
在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務機構的道德風險、信用風險、資質水平和從業人員的操作風險，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。
從調查到我市二手房市場現狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動作用。然而，由于我市二手房市場剛剛起步，有關管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業貸款服務公司的市場準入標準和它們的服務收費標準，造成這些服務公司的準入門檻低，市面上出現了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介從業人員素質大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場蒙騙現象嚴重，收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務費。在高額暴利的驅使下，這些違規操作的中介公司或個人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產市場動蕩和下滑時期，承擔風險的只有銀行和廣大購房借款人。
3．各商業銀行內部風險管理和控制機制尚未完善
由于二手房貸款只針對每一位單個住房消費者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續煩瑣、復雜，再加上大多數借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯系，收齊資料后上報并逐級審批，這個過程需要耗費很長時間。所以，銀行在開展二手房貸款業務的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業銀行尚未建立健全二手房貸款的內部風險管理控制機制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學地簡化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關鍵的貸款審核環節下放給一些資質較差的中介公司，在放款的環節上不嚴格控制，這不僅嚴重違背了銀行的風險管理原則，也使二手房貸款市場進入到惡性競爭和無序發展狀態。
二、解決問題的對策和建議
（一）進一步加大政府及主管部門對我市房地產市場調控的力度。去年11月__市政府也出臺了《關于促進我市經濟平穩較快增長的若干意見》。該意見就明確提出：市住房公積金貸款最高額度由26萬元提高到35萬元，住房公積金貸款最長期限由20年調整為30年，購買第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，購買第二套商品住房首付款比例仍執行30％。在還清住房公積金貸款本息的前提下，可以再次辦理貸款。鼓勵職工提取住房公積金購買中小戶型、中低價位的自住住房。這一政策的出臺，使我市房地產成交量在國內房地產市場總體情況不景氣的狀況下，有了一定程度的回暖。消費潛能在長期積壓后遇到利好政策后的一次釋放。隨著房地產宏觀調控政策的實施，政府及主管部門對促進房地產市場的工作力度進一步加大，金融政策、稅收政策、住房保障民生工程等組合政策效應逐漸顯現，20__年我市的房地產市場可能顯現以下特點：一是由于觀望而被遏制的居民真實需求將會逐步得到釋放，需求與消費將回歸理性軌道。二是我市的經濟適用住房，及廉租住房建設力度加大，投放市場的供給將會大幅增加，這對平抑房價上漲，改善住房結構，穩定房地產市場將會發揮積極的重要作用。面對這一現狀，除政策的引導、政府的努力外，市場中的廣大主體也要理性對待，仍需各方共同努力來促進我市房地產市場的健康穩定發展。
（二）盡快建立完備的個人信用檔案和信用等級制度
借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產生的源頭。筆者認為，可從以下三方面著手建立個人信用制度：
1.有關部門可以根據房屋的區域性和固定性，以城市為單位，依據借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業技能、年齡等方面信息，評價借款人在貸款抵押期內是否具有穩定的收入來源，并據此評定借款人的個人信用等級，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據。
2.各商業銀行還可通過審查借
款人是否存在債務和先期貸款，并通過審查其債務和貸款的償還情況，來評定借款人的信用資質。
2008年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業市場6個，面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業26萬平方米；網上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網上銷售備案普通住房2094套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網上銷售備案商業用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
2009年元月至4月，網上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產市場整體銷售比較穩定，去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響，但該縣房地產市場整體波動不大，房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現了銷售高峰，這說明該縣房地產市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發企業在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業增加較大的經濟負擔，許多開發企業迫于資金壓力，無法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見較大。
2、開發企業內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產企業現有40余家，大部分為本地企業，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。
3、開發企業資金短缺。2008年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業銀行對房地產開發項目的開發貸款發放條件較為苛刻，使得開發企業從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發企業自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導致開發項目資金短缺，以至引發部分開發企業到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設穩中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受2008年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場供需，預計2009年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協調解決建成小區的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現象的出現。
3、加大各銀行對房地產企業的信貸支持力度。2009年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開發企業座談，會上各家銀行與開發企業簽署總額達7.06億的開發貸款協議，但開發資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產在建項目的穩步推進。
4、在確保四房建設有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關，打擊私下轉讓拆遷協議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。
