序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇商品房屋租賃管理辦法范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

一、新《辦法》的“亮點”

1.新《辦法》規(guī)定“直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)……，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息”，為各地方建立房屋租賃市場指導(dǎo)租金價格制度提供了法律依據(jù)。政府房屋租賃市場指導(dǎo)租金，是政府行政部門服務(wù)房屋租賃市場的重要體現(xiàn)之一。通過進(jìn)一步嚴(yán)格房屋租賃登記備案制度，積累房屋租賃市場租金基礎(chǔ)資料，建立房屋租賃租金指導(dǎo)價格制度，對引導(dǎo)房屋租賃市場規(guī)范化發(fā)展，切實起到調(diào)控作用。

2.新《辦法》對人均最低租住建筑面積做出了相應(yīng)規(guī)定，同時規(guī)定“廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住”。當(dāng)前，由于城市化速度不斷加快，特別是經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的大中城市，外來務(wù)工人員、剛就業(yè)畢業(yè)生成為租賃市場主流，受收入水平所限，群租、合租等現(xiàn)象非常普遍，存在著安全等隱患。新《辦法》對各地根據(jù)實際制定租賃房屋面積控制線，探索加強(qiáng)對群租、合租、住宅的分割出租、經(jīng)營性的集體宿舍(包括變相的分割出租的“小旅館”)的監(jiān)管制度，以及開展整治工作等提供了法律支持。

3.新《辦法》對禁止出租的情形由原《辦法》的九種情形減少為四種，并根據(jù)減少的限制性規(guī)定拓展了登記備案所需要件的內(nèi)涵，將“房屋所有權(quán)證書”拓展為“房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明”。這不僅尊重了當(dāng)前租賃市場中出租房屋產(chǎn)權(quán)多元化的現(xiàn)實，增加市場主體的容量，將進(jìn)一步推動房屋租賃市場的繁榮，也增強(qiáng)了管理部門在實際工作中的可操作性。

4.新《辦法》規(guī)定的“城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上的房屋租賃和監(jiān)督管理，參照本辦法執(zhí)行”為制定集體土地上房屋租賃相關(guān)規(guī)定提供了法規(guī)依據(jù)。近年來，由于城市的快速擴(kuò)張，原郊區(qū)成建制納入城市規(guī)劃區(qū)的范圍，由于土地價格、房屋租金相對較低，集體所有制土地上的房屋租賃不斷擴(kuò)大，成為外來務(wù)工人員主要居住地，以及各種產(chǎn)業(yè)園區(qū)的聚集地，原集體所有制土地上房屋租賃已經(jīng)產(chǎn)業(yè)化，成為城市房屋租賃市場不可分割的重要組成部分。由于有關(guān)法律法規(guī)對集體所有制土地上的房屋租賃的管理缺少相關(guān)規(guī)定，因此，集體所有制土地上的房屋租賃管理一直處于失控狀態(tài)。因此，將集體所有制土地上的房屋租賃納入管理范疇，將對維護(hù)社會穩(wěn)定起到積極的作用。

5.新《辦法》規(guī)定的“房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平”盡管對隨意提高租金的制約方式、理由、期限等規(guī)定的尚不具體、詳細(xì)，但對保護(hù)承租人的合法權(quán)益，打擊隨意哄抬租金的行為進(jìn)行了強(qiáng)有力的管理和約束，具有較大意義，也為各地制定相關(guān)管理辦法提供了法律依據(jù)。

6.細(xì)化了處罰條款。長期以來，原《辦法》對不辦理房屋租賃登記備案缺乏制約措施，除少數(shù)城市外，房屋租賃管理工作開展均不理想，登記備案率不高。處罰條款的細(xì)化，將有效解決依法行政難的問題。

二、新《辦法》的“疑點”

1.商品房屋租賃的概念問題。筆者認(rèn)為，提出“商品房屋租賃”這一概念的本意是將以市場租金價格出租房屋的行為，區(qū)別于廉租房屋和公共租賃房屋。但新《辦法》未對“商品房屋租賃”這一新概念加以必要、明確的規(guī)定，實際工作中，行政管理人與行政管理相對人容易產(chǎn)生混淆或異議，會因為理解不同，增加日常的行政難度，甚至可能產(chǎn)生執(zhí)法沖突。

2.房屋租賃行為的界定問題。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房屋租賃行為呈多樣化，包括以聯(lián)營、合作、入股、合伙經(jīng)營但不發(fā)生權(quán)屬性質(zhì)變更行為，大型商場、市場等建筑物內(nèi)的攤位、柜臺等分割出租行為以及出借、代管、經(jīng)營等行為，新《辦法》并未延續(xù)原《辦法》對房屋租賃行為界定的相關(guān)規(guī)定，未將大量本屬于房屋租賃的其他行為納入房屋租賃管理范疇，在實際工作中可能造成房屋租賃當(dāng)事人為逃避監(jiān)管，以其他方式的租賃行為出現(xiàn)。

3.“房屋租賃登記備案證明”的作用。新《辦法》未延續(xù)原《辦法》對“房屋租賃登記備案證明”的規(guī)定，容易淡化房屋租賃登記備案的意義。

事實上，在我國凡涉及法人或其他組織的注冊登記、證照年檢、資質(zhì)(資格)審查等法律法規(guī)以及實際操作中，均要求行政管理相對人具有“合法的經(jīng)營場所”并提供相關(guān)證明。而結(jié)合房產(chǎn)行政管理部門的相關(guān)規(guī)定，能夠證明擁有合法的經(jīng)營場所的證件，最主要的就是“房屋所有權(quán)證”和“房屋租賃登記備案證明”，且目前各城市也在積極致力于拓展“房屋租賃登記備案證明”的作用，將其納入公安、工商、稅務(wù)、民政等有關(guān)部門辦理暫住人口登記、法人或其他組織的注冊登記、證照年檢、稅務(wù)登記、資質(zhì)(資格)審查的必要要件以及生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或居住場所的合法證明。因此，筆者建議應(yīng)將“房屋租賃登記備案證明”的具體法律地位予以明確，以便指導(dǎo)實際工作開展。

篇（2）

    二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實施外銷商品房先租后售應(yīng)具備以下條件：

    1.已經(jīng)初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

    2.已與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同并已實施管理；

    三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實施外銷商品房先租后售，在出租時應(yīng)先與承租人簽訂房屋租賃合同。該租賃合同除應(yīng)具備《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的條款內(nèi)容外，還應(yīng)明確雙方當(dāng)事人租后出售該房屋的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)。其中必須包括：租后出售該房屋的時限；該房屋出租時的售價與實際出售時的售價計算；出租人解除承租人租后購房權(quán)利的條件；違約責(zé)任等內(nèi)容。

    房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可參照《上海市房屋租賃合同》規(guī)范文本并按上款規(guī)定自行擬訂房屋租賃合同，并在使用前交由市房地局委托的上海市公證處審定。

    四、租賃合同簽訂后的15天內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)按規(guī)定向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（或房地產(chǎn)交易管理所）辦理房屋租賃登記、取得《房屋租賃證》。房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（或房地產(chǎn)交易管理所）在應(yīng)當(dāng)核發(fā)《房屋租賃證》的5日內(nèi)書面通知市房地產(chǎn)交易中心。

    五、租賃合同經(jīng)登記后，在合同約定的有效期限內(nèi)，該出租房屋需設(shè)定抵押權(quán)的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)將先租后售的事實明示抵押權(quán)人。

    六、在租賃期間，未經(jīng)承租人書面同意放棄租后購房權(quán)利的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得將該房屋另行出售給他人。

    在租賃期間，承租人征得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的書面同意，可以將該租賃房屋的一部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。但承租人未與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)簽訂外銷商品房買賣合同，并辦理變更登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證書前，不得將該房屋轉(zhuǎn)售給他人。

    七、在租賃期間，承租人根據(jù)租賃合同約定購買其承租的外銷商品房，必須在租賃合同屆滿前2個月與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司參照市房地局制定的示范文本簽訂外銷商品房買賣合同，并在合同或合同的補(bǔ)充條款中載明出售前承租人租賃的時間、已繳付的租金。該房屋出租時的售價和實際出售時的價格計算等內(nèi)容。

    八、買賣合同簽訂并按規(guī)定在市公證處辦理公證后的十五日內(nèi)雙方當(dāng)事人應(yīng)按規(guī)定向市房地產(chǎn)交易中心辦理過戶申請和價格申報。辦理過戶申請和價格申報時，除應(yīng)提交《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定的文件外，還應(yīng)提交原已登記的租賃合同、《房屋租賃證》和承租人已交付的租金發(fā)票、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出租該房屋的納稅憑證等文件副本或影印件。

    九、經(jīng)市房地產(chǎn)交易中心辦理過戶審核和變更登記，承租人取得房地產(chǎn)權(quán)證后，租賃合同即自行終止。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)在原租賃合同終止之日起的15日內(nèi)，向原受理登記的房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門辦理注銷租賃登記。

    十、外銷商品房先租后售，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)按滬地稅地（1997）27號“關(guān)于進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)租賃市場的稅收處理的通知”第三條的規(guī)定繳納有關(guān)租、售稅款。

篇（3）

新《辦法》的出臺實施，無疑給苦苦守望的房屋租賃管理者以雪中送炭和“好雨知時節(jié)”之感。新《辦法》明確規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，并本著鼓勵房屋出租的原則，對房屋不得出租的情形作了重新規(guī)定。同時還規(guī)定了直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門要定期并分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息，此外，還要求其建立完善房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)等等。和老規(guī)定相比，新《辦法》更側(cè)重于科學(xué)規(guī)范市場秩序，從租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了規(guī)范，制定相關(guān)規(guī)定來維護(hù)租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，同時也采取了有效措施來保護(hù)承租人的基本利益，建立和諧的租賃關(guān)系，變化多多，意義重大。

一、新《辦法》對租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了規(guī)范

房屋的租賃行為屬于民事行為，作為民事行為其就要進(jìn)行必要的規(guī)范、引導(dǎo)，否則容易引發(fā)糾紛。新《辦法》的實施不僅給租賃雙方的當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)都進(jìn)行了明確的規(guī)范，同時也采取了有關(guān)措施來有效維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。其規(guī)定如下：一方面，房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平；另一方面，承租人在房屋租賃合同期內(nèi)轉(zhuǎn)租房屋，必須要經(jīng)出租人給予書面同意。承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。城市房屋租賃管理部門既是管理單位同時也是服務(wù)主體，因此，在執(zhí)行中管理部門還有必要進(jìn)一步引導(dǎo)當(dāng)事雙方簽署明確、規(guī)范的合同，明確彼此的責(zé)任和義務(wù)，以避免不必要的糾紛。

新《辦法》對承租人的優(yōu)先購買權(quán)以及買賣不破租賃等法律原則的相關(guān)規(guī)定也作了進(jìn)一步細(xì)化，這些方面都從一定角度來反映了新《辦法》在實施過程中都本著構(gòu)建和諧社會，以人性化為主體的宗旨的思想。

二、新《辦法》解決了租賃市場突出問題

新《辦法》不僅規(guī)范了租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，而且進(jìn)一步規(guī)范了商品房屋的租賃行為，因此其有效地解決了租賃市場的突出問題。新《辦法》中條款明確規(guī)定，出租住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于政府規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，且廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下室儲藏室不得出租供人員居住。

同時，新《辦法》還將原來在《城市房屋租賃管理辦法》中規(guī)定的九種不得出租情形，減少為現(xiàn)今的四種情形。分別是屬于違法建筑的；不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；以及法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。這也在一定程度上鼓勵了房屋的出租活動。

此外，在租賃管理方面制定了相應(yīng)條款來加強(qiáng)租賃行政管理的力度，特別增加了罰則部分，并明確了處罰標(biāo)準(zhǔn)。其中，對不符合出租要求的房屋進(jìn)行租賃的出租人，處以五千元以下罰款；對有違法所得的，處以違法所得一倍以上三倍以下，但不得超過三萬元的罰款。對廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下室、儲藏室不得出租用于居住或出租住房的人均面積未達(dá)到政府規(guī)定的最小面積的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。對租賃行為不登記備案的，責(zé)令限期改正，個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的,處以一千元以上一萬元以下罰款。這些條款都從執(zhí)法角度規(guī)范了出租方的責(zé)任和義務(wù)，進(jìn)一步保護(hù)了承租人的合法權(quán)益。

由上可以看出，新《辦法》對于房屋租賃市場現(xiàn)存的突出問題都做了相應(yīng)有效的引導(dǎo)性規(guī)定或制定了明確條款，進(jìn)而對解決當(dāng)今市場的突出問題、減少房屋租賃雙方當(dāng)事人之間的矛盾沖突起到了積極作用。

三、要營造新《辦法》實施、推行的良好氛圍

加強(qiáng)商品房屋的租賃管理工作，進(jìn)一步完善房屋租賃登記的備案制度，是房屋租賃管理工作的基礎(chǔ)和核心。房屋租賃登記備案是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及新《辦法》的重要內(nèi)容和基本制度，因此，房屋租賃管理單位在實施賃管理工作時要全面、準(zhǔn)確地把握并領(lǐng)悟新《辦法》的精神實質(zhì)，熟練掌握新《辦法》的主要內(nèi)容和各項規(guī)定，并且嚴(yán)格要求其工作人員在服務(wù)過程中本著鼓勵房屋出租、便民、高效的原則，耐心為民服務(wù)。同時還應(yīng)積極的通過報紙、電臺、電視、網(wǎng)絡(luò)等各種途徑宣傳新《辦法》的內(nèi)容和實施，讓社會了解鼓勵房屋出租的立法精神、對租賃當(dāng)事人特別是承租人權(quán)利保護(hù)的立法原則、房屋租賃登記備案制度及其他各項規(guī)定，進(jìn)一步提高房屋租賃管理和房屋租賃服務(wù)水平，讓社會公眾深入了解房屋租賃的作用，使房屋租賃登記備案意識深入人心，營造新《辦法》實施的良好氛圍。同時，還需要相應(yīng)房屋租賃管理的工作人員在工作過程中用創(chuàng)新批判的精神來看待新《辦法》的基本內(nèi)容，以提出更完美更完善的條款和措施。

四、新《辦法》實施過程中的思考

新《辦法》從其頒布到如今實施已有將近2個月的時間了，但目前仍有不少出租單位以及個人在對房屋租賃登記備案的重要性的認(rèn)識上存在不足，不主動不積極登記備案、隱租瞞價、變相租賃，私下黑市租賃、逃避管理、逃避稅費(fèi)，其行為嚴(yán)重干擾阻礙了租賃市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。房管部門雖然早已把房屋租賃納入到管理范圍，但相關(guān)業(yè)務(wù)范圍僅為公房管理。怎樣開展私房、集體土地上房屋租賃管理，逐步將城鄉(xiāng)結(jié)合部納入管理范圍，擴(kuò)大房屋租賃管理覆蓋面，減少稅、費(fèi)流失，是當(dāng)前急需引發(fā)我們高度關(guān)注的重要問題，也是新辦法實施過程中必須存在的思考。

針對上述問題，以往工作中我們所能依據(jù)的法律是《房地產(chǎn)管理法》、《合同法》及最高人民法院關(guān)于《房屋租賃司法解釋》，適用最多的是建設(shè)部第42號令，里面其中的一些規(guī)定已經(jīng)不適合目前市場現(xiàn)狀的要求。如今的房地產(chǎn)市場房價飛漲，租金也是讓人瞠目結(jié)舌，大致除08年下降，其它每年都是正常上漲的速度，買房不起，租房又成問題，這無疑給中低收入階層、無房戶和城市打工族造成了極大影響，去年兩會也提出此問題，國務(wù)院也出臺了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，盡快出臺《房屋租賃管理辦法》。歷經(jīng)九九八十一難經(jīng)過多次研討、調(diào)研、修改、新《辦法》終于和大家見面了，新《辦法》的出臺有亮點也有遺憾，遺憾的是新《辦法》中沒有明確提出對集體土地上房屋租賃行為的規(guī)范，使具體管理者仍感到在實施過程中存在著種種疑惑，一方面痛感規(guī)費(fèi)流失而無章可循，另一方面對管理前景也倍感焦慮。集體土地上的房屋是客觀存在的，并不斷擴(kuò)大，問題也尤為突出，我們期盼著《房地產(chǎn)管理法》再次修定時，能對上述問題出臺更為積極、更具針對性的措施。

給力房屋租賃市場的春天，給力房屋租賃者的春天，新《辦法》帶給我們無限遐思，赍著希望，懷著期待，辛勤耕耘，默默收獲，我們有理由相信，隨著市場經(jīng)濟(jì)條件下租賃市場的進(jìn)一步招展，無章可循將會有法可依，束手無策也會變成多措并舉，讓我們共同努力，為營建租賃市場的新秩序、構(gòu)建和諧租賃關(guān)系而奮斗不息。

參考文獻(xiàn)：

[1]國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部. 《商品房屋租賃管理辦法》. 2010.12

[2]錢宏根.薛劍春.戴敬瑞. 房屋租賃稅收的實踐與探索. 2009.05.

篇（4）

    二、上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市商品房預(yù)租的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的內(nèi)銷商品房預(yù)租的行政管理工作，業(yè)務(wù)上受市房地局領(lǐng)導(dǎo)。

    市房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)外銷商品房預(yù)租協(xié)議的登記備案工作；區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)內(nèi)銷商品房預(yù)租協(xié)議的登記備案工作。

    三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的內(nèi)銷商品房（包括外資內(nèi)銷商品房）需預(yù)租的，應(yīng)當(dāng)向項目所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)租許可申請；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的外銷商品房需預(yù)租的，應(yīng)當(dāng)向市房地局提出預(yù)租許可申請。

    四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請預(yù)租商品房，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

    （一）已按規(guī)定支付全部的土地使用權(quán)出讓金，土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

    （二）取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

    （三）預(yù)租的商品房主體結(jié)構(gòu)完工，已經(jīng)市或區(qū)、縣的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收合格；

    （四）已落實市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃并已確定該預(yù)租商品房一年內(nèi)能竣工交付使用。

    五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請商品房預(yù)租許可，除應(yīng)向市或區(qū)、縣房地局提交書面的申請報告外，還應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

    （一）土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；

    （二）房地產(chǎn)權(quán)證（或土地使用權(quán)證）；

    （三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

    （四）市、區(qū)、縣的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的主體結(jié)構(gòu)工程驗收合格證；

    （五）市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃和意見；

    （六）預(yù)租商品房的建筑面積明細(xì)表。

    其中1995年1月1日前以劃撥方式取得土地使用權(quán)建造的內(nèi)資內(nèi)銷商品房，可以建設(shè)用地許可證、市商品房建設(shè)計劃文本取代上述第（一）、第（二）項規(guī)定的證件及資料。

    房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請預(yù)租的項目已經(jīng)取得預(yù)售許可證的，則只需附交商品房預(yù)售許可證以及上述第（四）項資料。

    六、市或區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)租許可申請之日起10日內(nèi)完成審核，符合商品房預(yù)租條件的，發(fā)給準(zhǔn)予預(yù)租的批文；不符合預(yù)租條件的，則應(yīng)在上述規(guī)定的期限內(nèi)通知申請人。

    七、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的商品房預(yù)租批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行商品房預(yù)租及廣告宣傳。預(yù)租商品房的廣告必須載明商品房的預(yù)租批準(zhǔn)文號。

    房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的商品房未經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)租的，一律不得開展預(yù)租。

    八、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的商品房預(yù)租批準(zhǔn)后，凡買受人預(yù)購的、預(yù)售合同已經(jīng)登記備案的商品房也可預(yù)租。

    九、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人預(yù)租商品房的，應(yīng)當(dāng)與承租人簽訂預(yù)租協(xié)議。

    預(yù)租協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

    （一）預(yù)租雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；

    （二）房地產(chǎn)的座落地點、面積、四至范圍；

    （三）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限以及房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；

    （四）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；

    （五）房屋的租賃期限、租金、支付方式；

    （六）預(yù)租期限及預(yù)租房屋的交付使用日期；

    （七）預(yù)付款金額、支付期限及其使用；

    （八）違約責(zé)任；

    （九）爭議的解決方式；

    （十）預(yù)租雙方當(dāng)事人約定的其它事項。

    十、預(yù)租協(xié)議文本可由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按上述規(guī)定自行擬訂，也可以使用市房地局制定的示范文本。

    十一、預(yù)租協(xié)議簽訂后的15日內(nèi)，預(yù)租當(dāng)事人應(yīng)持預(yù)租協(xié)議和預(yù)租當(dāng)事人的有效身份證明按本試行辦法第二條規(guī)定向房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)租協(xié)議登記備案。房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)自受理之日起的5個工作日內(nèi)辦妥登記備案手續(xù)。

    十二、凡因從事辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營活動預(yù)租非住宅商品房的承租人，按規(guī)定辦理預(yù)租協(xié)議登記備案后，預(yù)租協(xié)議可以作為承租人向市外資委申辦外商在滬辦事機(jī)構(gòu)或向工商行政管理部門辦理工商注冊登記的有關(guān)經(jīng)營場地的憑證。

篇（5）

首先，房屋租賃市場在整個房地產(chǎn)市場不可或缺。缺少了房屋租賃市場的房地產(chǎn)市場，將使大部分購房者以自用和轉(zhuǎn)讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對于房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控政策的出臺，雖然有效地抑制了以投資和投機(jī)為目的的購房行為，但是存量房市場受到了一定影響。這時，整個房地產(chǎn)市場就更需要租賃市場的活躍和健康發(fā)展。如果房屋租賃市場不完善，就會不利于投資結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)和市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。因此缺少租賃市場的房地產(chǎn)市場在結(jié)構(gòu)上也是不合理的。

其次，在我國的投資渠道中房地產(chǎn)是公認(rèn)的保值、升值投資渠道，因此在市場經(jīng)濟(jì)日益成熟的今天，房地產(chǎn)已經(jīng)成為人們競相投資的對象。隨著股市的持續(xù)低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產(chǎn)市場上，以期實現(xiàn)投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場、存量房交易市場，以及房屋租賃市場的共同健康發(fā)展與日趨活躍，房地產(chǎn)投資者的投資成本才能得以回收和增值。

第三，房屋租賃市場對整個房地產(chǎn)市場具有積極的推動作用。一個城市或地區(qū)的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)消費(fèi)。這里面既有一部分人最終將轉(zhuǎn)租為買，成為房地產(chǎn)消費(fèi)者，另一方面更主要的是會刺激房地產(chǎn)投資者以出租贏利為目的而增加在房地產(chǎn)市場中的投入。

另外，隨著河北省“城鎮(zhèn)面貌三年大變樣”的推進(jìn)，我們衡水市加大了拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動了商品房市場、存量房市場的發(fā)展，也促進(jìn)了房屋租賃市場的發(fā)展，從而帶動了整個房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展。

房地產(chǎn)市場的繁榮一方面帶動了建筑、運(yùn)輸、鋼材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，但不可避免的也引發(fā)了房屋轉(zhuǎn)讓、租賃等供需及權(quán)益沖突矛盾的日趨凸顯，因此，加強(qiáng)房屋租賃管理，維護(hù)房屋租賃市場正常秩序，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場全面發(fā)展尤為重要。加強(qiáng)房屋租賃管理應(yīng)從四個方面入手：

1 制訂一套系統(tǒng)的法規(guī)制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規(guī)范化的軌道。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對房屋租賃管理進(jìn)行了明確規(guī)定，但是缺乏可操作性，同時，從河北省到衡水市關(guān)于房屋租賃方面的法規(guī)細(xì)則卻始終沒有配套出臺，其他相關(guān)的政策規(guī)定也是少之又少。法律上的相對滯后，就會直接影響到管理的效果。應(yīng)結(jié)合衡水市實際情況，在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上盡快出臺有針對性的地方性法規(guī)，一方面有效規(guī)范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場走上法制化、制度化的道路上來。

新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產(chǎn)管理部門加強(qiáng)房屋租賃管理提供了強(qiáng)有力的保障，希望相關(guān)的配套法規(guī)文件能及時出臺。

2 建立房屋租賃指導(dǎo)價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發(fā)展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規(guī)定：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。

房屋租金指導(dǎo)價格應(yīng)以市場租金價格水平為依據(jù)，在進(jìn)行充分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當(dāng)事人提供了一個合理租賃價格的參考，也為政府稅收提供了價格參照依據(jù)，避免了個別當(dāng)事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護(hù)了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護(hù)了國家利益。

3 確立各相關(guān)部門協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，依法懲治房屋租賃市場的違法違規(guī)行為。

雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務(wù)等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號國家六部委辦局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作有關(guān)問題的通知》第二條特別強(qiáng)調(diào)了部門之間的相互配合與協(xié)作，規(guī)定：各部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立信息交流制度。房地產(chǎn)管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應(yīng)定期將有關(guān)情況通報給公安、工商、稅務(wù)等部門；工商部門在辦理工商營業(yè)執(zhí)照時、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產(chǎn)、經(jīng)營、居住場所為出租房屋的，應(yīng)查驗房地產(chǎn)管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應(yīng)登記其有關(guān)情況并定期通報給房地產(chǎn)管理部門。

因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務(wù)等部門應(yīng)各盡其責(zé)，共同做好工作。工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應(yīng)該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關(guān)，齊抓共管的局面。

篇（6）

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯,是一種擔(dān)保方式,指在樓宇建筑期內(nèi),商品房預(yù)購人將其與開發(fā)商(預(yù)售方)簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行,同時商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人,并保證銀行為第一受益人,如預(yù)購人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時,銀行即可取得預(yù)購人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益,以清償其對銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式,銀行為按揭權(quán)人,預(yù)購人為按揭人,擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處,但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)。而在商品房按揭期間,商品房實際上并不存在,按揭人無法取得所購商品房的所有權(quán),他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來某一時間取得樓宇的權(quán)利,它是一種期待性利益,而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇,豐富了我國傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征:

(1)預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為,應(yīng)簽訂書面合同,并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù);

(2)預(yù)售商品房按揭是一種從合同,是為擔(dān)保主債權(quán)得以實現(xiàn)而訂立的;

(3)預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同,合同一經(jīng)成立即對三方當(dāng)事人具有約束力。

(4)預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業(yè)務(wù)收取貸款利息,除少數(shù)政策性無息貸款外,預(yù)售商品房按揭均系有償合同。 預(yù)售商品房按揭是近幾年才出現(xiàn)的,目前在我國尤其是在沿海地區(qū),發(fā)展規(guī)模很大。它在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場資金緊張的狀況,使普通百姓擁有商品房成為可能,同時也為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了融資手段,增加了建房資金。但我國的房地產(chǎn)管理法對預(yù)售商品房按揭尚無規(guī)定,與目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r很不適應(yīng)。審判人員在審理此類案件時只能依據(jù)法理。而銀行則大多制訂一些標(biāo)準(zhǔn)式合同,購房者與發(fā)展商只有簽約與否的選擇,而沒有就合同條款進(jìn)行協(xié)商、修改的自由。這種狀況極不利于預(yù)售商品房市場的健康發(fā)展,筆者試舉二個案例說明之。

案例一:個人甲與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同,約定甲購買乙公司正在開發(fā)建設(shè)的商品房一套,價金為五十萬元,甲應(yīng)分五次交購房款二十五萬元,余二十五萬元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后,甲如約履行支付了二十五萬元購房款,要求乙交付房屋。乙公司稱甲應(yīng)在全部付清購房款后才能入住房屋。甲認(rèn)為合同中約定余款由銀行按揭提供,因而認(rèn)為乙公司違約,至法院。

此案雙方當(dāng)事人產(chǎn)生爭議的根本原因是對按揭的性質(zhì)認(rèn)識不清。預(yù)售商品房按揭的當(dāng)事人有三方:購房人、售房方和銀行。按揭合同應(yīng)當(dāng)由三方當(dāng)事人訂立,而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭,實際并未辦理,因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對付款方式尚未約定明確,該商品房預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定為尚未成立,由此產(chǎn)生的損失由雙方分擔(dān)。由于乙公司為房地產(chǎn)開發(fā)商,對有關(guān)按揭的規(guī)定應(yīng)當(dāng)了解,合同未能成立其有一定過失,因此應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

案例二:甲與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同,約定甲購買乙公司開發(fā)的商品房一套,其中百分之四十房款由甲直接交納,另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購房款。在辦理銀行按揭之前,銀行通知停止辦理按揭貸款,此后雙方就如何付清購房余款協(xié)商不成。甲至法院,請求解除購房合同、乙公司返還其購房款。

此案雙方當(dāng)事人對付款方式約定明確,且乙公司與銀行之間已有關(guān)于辦理按揭貸款的協(xié)議,但由于國家政策性調(diào)整,銀行停止辦理按揭,使雙方當(dāng)事人之間合同無法履行。此案應(yīng)適用情更原則,解除合同,雙方合理分擔(dān)損失。

由以上兩個案例可以看出,我國預(yù)售商品房按揭中存在許多問題。這些都有待完備的立法來進(jìn)行調(diào)整。建議立法部門在修訂《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》時,對此問題做出規(guī)定。

篇（7）

（二）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；

（三）租金和押金數(shù)額、支付方式；

（四）租賃用途和房屋使用要求

（五）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；

（六）租賃期限；

（七）房屋維修責(zé)任；

（八）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；

（九）爭議解決辦法和違約責(zé)任；

（十）其他約定。

篇（8）

    二、凡出售人按市場價格出售，以一定租金回報實施售后包租的，所定的租金回報不得高于市場上同類房屋正常出租業(yè)務(wù)所得的平均利潤，并必須向購房人提供相應(yīng)的擔(dān)保。

    三、上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市房屋售后包租的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)銷商品房或內(nèi)銷存量產(chǎn)權(quán)房屋（以下簡稱內(nèi)銷房屋）售后包租的行政管理工作，業(yè)務(wù)上受市房地局領(lǐng)導(dǎo)。

    四、房屋售后包租，出售人應(yīng)與買受人同時簽訂“商品房出售合同”或“房屋買賣合同”（以下簡稱出售合同或買賣合同）和“房屋售后包租合同”（以下簡稱包租合同）。雙方當(dāng)事人訂立出售合同或買賣合同的補(bǔ)充條款中應(yīng)明確該房屋買賣價格，售后包租的價格折減金額或租金回報金額，包租年限以及售后包租有關(guān)雙方的權(quán)利、義務(wù)等內(nèi)容。

    雙方當(dāng)事人訂立的房屋售后包租合同應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：

    1.包租雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱及地址；

    2.房屋的座落、面積、裝修及設(shè)施狀況；

    3.房屋的用途；

    4.包租年限；

    5.房屋買賣價格、包租期間的租金回報或價格折減金額；

    6.房屋出租及轉(zhuǎn)租的約定；

    7.房屋修繕責(zé)任；

    8.違約責(zé)任；

    9.爭議的解決方式；

    10.當(dāng)事人約定的其他條款。

    五、包租合同文本由出售人按上款規(guī)定自行擬訂，也可采用市房地局制定的示范文本。

    六、出售合同或買賣合同及包租合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)將售后包租合同作為出售合同或買賣合同的附件，并按規(guī)定向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理過戶審核和變更登記手續(xù)。

    七、在包租期間，包租人應(yīng)以出租的方式出租該房屋。包租人未經(jīng)買受人的書面同意不得擅自將售后包租的該房屋再轉(zhuǎn)包租。

    八、包租人在包租期間，享有并承擔(dān)包租合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行其買受人在包租期內(nèi)簽訂的該房屋租賃合同規(guī)定的義務(wù)，但包租合同另有約定的除外。

    九、包租期內(nèi)，售后包租的房屋出租，包租人應(yīng)按《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》的規(guī)定，買受人與承租人簽訂房屋租賃合同。未經(jīng)買受人的書面同意，包租人與承租人簽訂租賃合同的租賃期限不得超過包租合同約定的終止日期。

    十、房屋租賃合同簽訂后，包租人與承租人應(yīng)按規(guī)定向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理租賃合同登記備案并取得《上海市房屋租賃證》。辦理登記時，包租人除應(yīng)按《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》規(guī)定提交證明文件外，還應(yīng)附交已向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心登記的包租合同。

篇（9）

(1)書面租賃合同；

(2)房屋所有權(quán)證書；

(3)當(dāng)事人的合法證件；

篇（10）

（1）房屋租賃合同；

（2）房屋租賃當(dāng)事人身份證明；